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1、保密前期策划报告撰写培训1.项目前期策划的三个阶段第一阶段可行性研究第二阶段市场研究第三阶段项目定位第四阶段市场推广可行性研究是指开发商在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。其作用在于：通过市场分析确定项目的可行性通过财务评价确定项目的可行性1.1可行性研究阶段市场分析市场预测收入、成本、费用计算财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估宏观市场、区域市场供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标：成本利润率、销售利润率动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点反应
2、敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比参数值变动的百分比风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市场的供给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的客户，并为项目定位提供市场依据。宏观市场环境竞争项目分析区域市场分析客户调研结论：市场状况可能的客户可能的产品宏观市场区域市场竞争对手客户1.2市场研展阶段市场研展定位确定细分市场产品定位、客户定位市场选择T市场细分S市场调研定位P1.3项目定位阶段2.项目市场研展工具包项目市场研
3、展工具包区域价值评估工具竞争市场评估工具目标客户生成工具2.1区域价值评估工具（1）区域价值分析产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）街区价值（土地级别，区域功能定位等）（2）地块资源分析自然景观人文景观交通资源（公交、轨道交通、高速路、机场、火车站等）配套资源（教育、医疗、文化、娱乐等）（3）市场趋势分析在售、待售项目分析（产品类型、产品组合、价格、销售状况、待售量等）三级市场交易状况（价格水平、热点板块、消费群分析）项目区域价值评估2.2竞争市场评估工具“三同”策略：通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。同区位：包含同一地
4、段或同等地段两个方面。同类型：指在产品上具有相同的属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。同价格：包含同单价和同总价两个方面。研究内容：同质产品供应总量产品特点价格客户项目竞争市场评估2.2.1样本选择说明调研项目选取的依据，数据分析的原则和方法。为保证数据的全面性，区域市场分析采用普查法，根据开发商项目开发的不同阶段和甲方的具体的要求，设定调查范围（同区位、同价格、同类型）。2.2.2分析方法说明在调查范围确定后，制定具体的数据分析方案，并对数据分析的方法进行说明。根据对样本项目调研取得详细的资料，首先从供应、产品、价格、销售等方面对区域市场作纵向的分析，明确以下的几个问题：区域市场的总体供应量
5、产品特点产品价格情况产品销售情况2.2.3竞争市场及产品分析2.2.3.1供应结构与规模主要阐述区域市场项目分布及规模特点，分析各档次的产品的供应结构，哪一档次产品竞争更为激烈、未来市场的供应量及供应结构等问题。项目概况通过项目概况我们可以了解到样本项目的位置、开发商以及项目的开盘时间、入住时间等基本情况。然后，根据物业所在位置将调研项目分区，如核心区、外围区等，使以后的产品及价格、销售等分析可以根据划定的区域进行分析，使分析结果更加科学；也可根据项目的开盘时间将新老项目区分开，结合老产品更好地分析新产品各方面的特色。项目概况通过项目概况我们可以了解到样本项目的位置、开发商以及项目的开盘时间、
6、入住时间等基本情况。然后，根据物业所在位置将调研项目分区，如核心区、外围区等，使以后的产品及价格、销售等分析可以根据划定的区域进行分析，使分析结果更加科学；也可根据项目的开盘时间将新老项目区分开，结合老产品更好地分析新产品各方面的特色。物业名称物业名称物业位置物业位置发展商发展商开盘时间开盘时间入住时间入住时间P1P2P3P4P5样表：样本项目概况供应情况通过对区域市场供应量（包括项目的总建筑面积、在售面积及尚未售出面积即未来市场供应量）的统计分析，得出该区域现阶段市场供应情况及未来市场供应情况。物业名称物业名称占地面积占地面积总建筑面积总建筑面积在售面积在售面积未推出面积未推出面积P1316
7、00P21.354.24.20P3103684P42.611110P528601032样表：样本项目供应情况单位：万平方米2.2.3.2供应产品分析区域市场提供了什么样的产品？从整体规划、小区配套、楼型、户型、装修、物业等方面阐述，采用定性和定量相结合的办法，对某些关键性因素采用适当的方法加以量化，从而全面地反映供应市场的情况。从市场反馈效果（即销售情况）来考察产品的被认同程度，如主力户型是否是热销户型、总额不变的资金在项目要素中如何分配才能最大限度迎合客户需求，达到提高价格或是销售速度的目的。整体规划容积率通常情况下，容积率越低，产品居住的舒适度就越高。物业名称物业名称容积率容积率P15.3
8、3P23.11P33.60P44.23P52.14样表：样本项目容积率物业名称物业名称绿化率绿化率P133.00%P255.00%P340.00%P431.00%P530.00%绿化率绿化率的高低可以反映出小区内部的环境景观和绿化情况，绿化率越高的项目区内的景观设计也更加丰富多彩，使业主的居住品质得到一定的提升。样表：样本项目绿化率楼体类型容积率的高低在一定程度上决定了楼体的类型。物业名称物业名称楼体类型楼体类型P126层/28层塔楼P215-18层塔板结合P325层塔楼P416层板楼P51014层板楼样表：样本项目绿化率户型户型设计是房地产项目产品设计中很重要的组成部分，户型面积是否合理，各
9、种户型的比例是否合适会直接影响到项目的价格及销售速度。我司在市场调研中会详细了解各项目每种户型（一居、二居、三居、四居、复式、跃层、错层）的面积情况以及在整体中所占的比例，通过分析得出区域项目的户型设计方面的特点。物业物业名称名称一居一居面积面积比比例例二居二居面积面积比比例例三居三居面积面积比比例例四居四居面积面积比比例例跃层跃层面积面积比比例例P175-98.1229%96.33-118.4350%119.21-153.4321%P2142.0020%167-17940%182.0040%P3109.0025%118.0025%134.0025%174.0025%P4138-17433%1
10、62-21034%215-24733%P574.04-80.798%96.07-122.3230%143.81-151.8250%217.77-217.812%327.56-216.1310%样表：样本项目户型面积及比例装修情况装修情况主要包括项目的楼体外立面装修、公共部分装修（主指大堂）及户内装修，外立面是建筑的外表，装修情况直接反映出项目的品质，中高档项目的公共部分装修通常采用精装修，户内装修则差异很大。物业名称物业名称外立面装修外立面装修公共部分装修公共部分装修户内装修户内装修P1面砖大堂精装修毛坯房P21-2层石材， 3层以上玻璃幕墙大堂精装修厨卫精装P31-3层花岗岩，3层以上面砖大
11、堂精装修毛坯房P4石材大堂精装修多种形式装修P5面砖大堂精装修精装样表：样本项目装修情况配套情况外部配套物业物业名称名称邮局邮局银行银行餐饮餐饮娱乐娱乐商业商业体育体育场馆场馆幼儿园幼儿园中小学中小学医院医院P1有有有有有有有有P2有有有有有有有有P3有有有有有有有有P4有有有有有有有有P5有有有有有有有有样表：样本项目外部配套情况区内配套区内配套是对周边配套的补充，规模较大项目的区内配套通常较齐全。物业名称物业名称幼儿园幼儿园中小学中小学商业商业会所会所P1有有有有P2/有P3有/有有P4有/有P5/有有样表：样本项目区内配套情况样表：样本项目会所设施物业名称物业名称羽毛羽毛球场球场网球网球
12、场场游泳游泳馆馆台球台球室室壁球壁球场场健身健身房房餐餐饮饮网吧网吧/ /书吧书吧P1有有/有/有/P2/有/有有有P3/有有/有有/有P4/P5/有有/有有/楼宇配套通过下表可以看出样本项目在通讯、供电系统及电梯品牌选择方面的情况。物业名称物业名称通讯系统通讯系统供电系统供电系统电梯电梯P1IDD双路供电三菱P2宽带双路供电广日P3IDD双路供电三菱P4IDD双路供电迅达部P5宽带双路供电富士达样表：样本项目楼宇配套情况车位情况通过对各项目的车位数量分析出区域项目车位提供情况。物业名称物业名称车位数量（位车位数量（位/ /户）户）P11P21P31P41P51.4样表：样本项目车位情况物业管
13、理通过区域项目对物业管理公司和选择情况和物业管理费标准的统计，分析出区域市场项目物业管理服务的水平，从另一角度说明区域市场中客户对物业管理的接受程度。物业名称物业名称物业管理公司物业管理公司物业管理费物业管理费( (元元/ /月月/ /平方米平方米) )P11.8P21.8P31.5P41P51.5样表：样本项目物业管理情况样表：项目销售概况排名排名物业名称物业名称在售面积在售面积( (万平米万平米) )均价均价( (元元/ /平米平米) )销售率销售率(%)(%)销售速度销售速度( (平米平米/ /月月) )1P1116800705500.002P286800304800.003P31685
14、001004320.434P4105718704030.715P54.28100503073.172.2.3.3销售、价格在整个区域市场分析中，价格与销售是核心。本部分除了提供区域产品的价格与销售状况外，还将深入分析位置、产品等因素对价格和销售的影响，寻找项目产品定位和价格定位的依据，这部分是供求分析中最关键也是难度最大的部分，因为原始数据在更多情况不能满足分析的需要，必需经过技术处理，如计算项目修正均价、加权平均价、项目性能价格比、月平均销售速度等。2.2.3.4宣传推广分析主要针对选择项目的报纸广告发布情况，我们试图解决如下问题：项目价格与广告投放量的联系项目档次与投放量的联系项目的销售业
15、绩与广告投放量的关系各子区域的广告投放总量及投放媒体广告的主题及诉求点样表：样本项目广告发布情况项目项目频频次次最早最早最晚最晚时间时间密度密度( (次次/ /月月) )费用费用( (元元) )月均广告费月均广告费（元（元/ /月）月）P18201-1-302-10-166513.787,287,170 335814 P21202-4-1802-10-171821.98841,070 138638 P34001-3-1602-10-315942.023,833,920 193632 P41201-1-1801-10-22571.401,207,990 141011 P51202-5-2902-
16、10-161402.571,514,960 324634 2.3目标客户生成工具区域楼盘准备卖给谁？谁在买这些楼盘？需求特征是什么？哪些楼盘以及楼盘中的哪些因素满足了购房者的需要？这就是本部分所要解决的问题。竞争的原因使各项目都不愿透漏自己的客户信息，因而区域市场调研所获取的数据只限于客户的原居住区域、基本行业特征和大致的年龄范围。这些，都不足以深入分析客户需求特征解决上述问题。易居可通过分布在各个区域的数十个代理楼盘的客户数据和定期需求调研数据来深入分析客户的需求。客群分析的数据来源：易居代理项目客户数据库在售项目数据库区域市场项目调研所获数据易居需求调研数据库。项目目标客户生成2.3.1地
17、块周边的消费群评估由于房地产项目的强烈的地域属性以及消费者的地域情结、寻求便利性等原因，一般房地产项目的客户构成当中，周边客户资源成为重要的组成部分。因此，对于周边消费群的研究非常重要。这部分客群由于在长期的生活过程中，已经习惯了周边的生活设施，以及形成了强烈的归属感和和谐的人脉关系，因此，在置业时一般会选择就近购房。研究内容：家庭结构现有居住状况置业原因需求特点（面积需求、价格、配套需求等）研究方法：问卷调查、入户访谈、电话回访等2.3.2竞争项目的客户群评估由于构成竞争的楼盘在地段或者产品或者价格等方面与项目存在相似性，因此决定了其客户层面具有相似性，因此，对于竞争楼盘客户群的研究也具有一
18、定的指导意义。研究内容：地域构成（周边客户、外来客户之间的比例）职业分布收入状况家庭结构现有居住状况研究方法：邮寄问卷、客户拦截、电话访谈等2.3.3特定客户群评估由于某些项目可能临近一些产业中心或者特殊人群集聚中心，因此，对于这部分客群的研究也不容忽视。比如，深圳万科四季花城靠近华为集团，因此，华为的员工便成了该项目的重要消费者之一。研究内容：现有居住状况置业计划收入状况需求特点研究方法：问卷调查、小组访谈等2.3.4目标客户定位本部分通常主要采用归纳法归纳法或目标客户分析目标客户分析（STPSTP）进行项目客户定位。是谁？需要什么样的产品？怎样进行决策？对目标物业的接受度分析原有及潜在消费
19、者需求特征变化特征属性特征属性百分比百分比22-3522-35岁（岁（22-3022-30岁）岁）77.2%77.2%（63.6%63.6%）上海本地人上海本地人57.3%57.3%大专以上学历（本科以上学历）大专以上学历（本科以上学历）64.6%64.6%（29.1%29.1%）职业：公司职员职业：公司职员36.4%36.4% 管理人员管理人员21.8%21.8% 专业技术人员专业技术人员18.2%18.2%中高收入家庭（家庭月收入中高收入家庭（家庭月收入50005000元以上）元以上）62.7%62.7%出行主要交通工具：公交车、助动出行主要交通工具：公交车、助动/ /自行车、地铁自行车、
20、地铁85.3%85.3%拥有自己的住房拥有自己的住房75.5%75.5%目前居住区域：徐汇、闵行、松江目前居住区域：徐汇、闵行、松江75.4%75.4%目前工作区域：徐汇、长宁、闵行、松江目前工作区域：徐汇、长宁、闵行、松江80.9%80.9%高接受群体特征高接受群体特征 3.项目定位工具包项目定位工具包SWOTSWOT项项目目产产品品定定位位项目价格项目价格定位定位项目客户项目客户定位定位投资回报分析投资回报分析产品组产品组合合楼体类楼体类型型房型面房型面积积市场定位市场定位3.1项目SWOT战略工具项目SWOT战略工具STOW内部因素外部因素房地产开发企业的行业特点决定了在不同阶段，企业和
21、项目关注的重点不同。SWOT分析组合我们的战略发挥优势抢占机会利用机会克服劣势减少劣势避免威胁发挥优势转化威胁优势S机会O威胁T劣势WSWOT战略工具（项目+环境+竞争）3.1项目市场定位工具即确立项目在市场上的合理位置，寻找到一个细分市场。市场定位的要素：目标区域产品类型项目概念项目档次项目市场定位工具产品卖点及形象：即体现产品特点，并充分引导客户需求的产品概念、建筑理念或生活理念。如生态、养生、智能、节能等。建筑方案设计建议（1）规划设计建议总体规划建议建筑风格建议园林设计建议（3）配套设施功能配套建议智能化建议会所设施建议（2）产品建议建筑单体建议户型、面积建议户型配比建议户型设计细节建
22、议装修标准建议（4）社区服务建议物业管理公司建议物业服务内容建议3.2项目产品定位工具项目产品定位工具3.2.1产品卖点提炼即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点不一定是项目所特有的，但必须是鲜明的。一般而言，会从地段、产品、附加值等三个层面进行提炼总结：地段：交通条件配套资源自然、人文景观未来规划远景产品：规模建筑风格园林特点户型特点价格新型建材、工艺附加值：开发商品牌物管品牌建筑设计园林设计承建商产品概念倡导的生活方式通过提炼，形成项目的核心卖点（2-3个），形成项目特点描述，并根据该描述总结项目的基本形象。住宅形象类型：运动尊贵活力3.2.2产品形象
23、生成生态时尚本部分通常采用归纳法分析进行项目产品定位，主要包括以下方面：产品类型的选择产品线的组合户型（业态）及面积配比一房一房二房二房三房三房四房及以上四房及以上单元单元组合组合单元面单元面积积( (平方米平方米) )单元单元组合组合单元面积单元面积( (平方米平方米) )单元单元组合组合单元面积单元面积( (平方米平方米) )单元单元组合组合单元面积单元面积( (平方米平方米) )目标市场现目标市场现有有0-10%50-6050-6035-50%90-11090-11040-55%110-145110-1455-15%145-210145-210目标客户偏目标客户偏好好1%40-6540-
24、6536%80-10080-10050%120-150120-15013%150-200150-200可比在建项可比在建项目目0-10%65-7065-7030-50%90-11090-11040-60%115-150115-1508-12%140-220140-220我们推荐我们推荐我们推荐我们推荐3%3%3%3%65-7565-7565-7565-7544%44%44%44%85-11085-11085-11085-11048%48%48%48%110-160110-160110-160110-1605%5%5%5%160-240160-240160-240160-2403.3.3建筑方案
25、设计建议要点：定价原则定价原则上市价格上市价格现实价格现实价格成本加成原则成本加成原则整体发展原则整体发展原则市场比较原则市场比较原则价格影响因素分析价格影响因素分析定价方法的选取定价方法的选取比较法、成本法、收比较法、成本法、收益法、假设开发法益法、假设开发法市场因素调整市场因素调整; ;通胀因素调整通胀因素调整3.3项目价格定位工具项目价格定位工具成本加成法【定价思路】成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。上海目前房地产项目的成本主要包括：-土地成本-前期成本-建筑安装成本-配套成本-其他成本（管理成本、销售成本、不可预见
26、成本、财务成本）序号工程类别平均造价（元/平方米）备注一土地费用1土地使用权出让金/土地开发动迁费用及土地使用费2土地出让契税/按出让金的3%计算二建安费用1普通商品房多层950-10506-7层住宅小高层1350-14508-12层住宅中高层1550-165018-24层住宅高层2000-210028-34层住宅2高档商品房多层1700-1800设1层地下车库小高层2050-2150设1层地下车库高层2750-2850设1层地下车库3酒店式公寓高层4300-4600含精装修费用4独立式地下车库地下一层2900-3100地下二层4600-49005别墅一般独立别墅1250-1450地上2-3层
27、半地下室独立别墅1350-1550半地下室、地上2-3层联体别墅1050-1250地上2-3层高档装修别墅4100或以上地上2-3层序号工程类别平均造价（元/平方米）备注7办公楼多层（无地下室）1300-1600地上4层多层（有地下室）1700-1800地下1层，地上6-7层8商办楼高层（中低档）3600-4100地下1层，地上20-30层，中央空调，局部幕墙，合资电梯高层（中高档）5600或以上地下2层或以上，地上25-35层，中央空调，幕墙/铝板，进口电梯超高层（高档）8600-10100地下2层，地上40-50层，钢结构，幕墙/铝板/进口石材9体育健身俱乐部/5300或以上社区高级会所1
28、0商业多层一般商场2600-2900地上4-5层多层综合商场4100-5100地下1层，地上4-5层，无塔楼综合商业建筑5100或以上地下2-3层，上部4-5层、20-30层办公塔楼大卖场3300或以上家乐福、百安居11旅游酒店多层旅馆2700-3100无星级高层旅馆3300-3700无星级国际三星级酒店4500-5000不包括精装修及家具国际四星级酒店5000-8000不包括精装修及家具国际五星级酒店12000或以上不包括精装修及家具，超高层三前期费用1勘查设计费/按总投资的0.05%计2建筑设计费50-100含施工图；按住宅建筑面积计3景观设计费20-30按扣除地面附属物基底面积计算4设计
29、招投标管理费/按总投资的0.02%计5施工招投标管理费/按总投资的0.04%计6审图及设计咨询费6按地面总建筑面积计7施工监理费10按地面总建筑面积计8质监费/按建安费的0.1%计9施工证费/按建安费的0.15%计10测绘费1按地面总建筑面积计；含竣工测绘11可行性报告编制费/12临水临电费/13竣工图编制3四配套费用1住宅配套费用用地红线外（1）大市政配套费320含红线外道路、上水、燃气、电话等，按住宅建筑面积计（2）排水配套费15按地面总建筑面积计2室外附属工程费用绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水管道、CCTV、红外线报警（1）绿化建设费12按住宅建筑面积计（2）供水管道工程费17.5
30、按地面总建筑面积计（3）燃气管道工程费21/24按住宅建筑面积计；煤气21元/平方米、天然气24.5元/平方米计（4）电话通讯工程费6.5/12.5/20挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多层20元/平方米，高层12.5元/平方米（5）电力工程费145按地面总建筑面积计（6）小区智能化50按住宅建筑面积计（7）环卫工程费10按地面总建筑面积计（8）有线电视工程费5按住宅建筑面积计（9）道路及附属设施25按住宅建筑面积计3人防工程建设费60/45按地面总建筑面积计五其他费用1管理费用/（建安+前期+配套）3%2销售推广费用/按销售收入约2%计3不可预见费用/（建安+前期+配套）3%4财务费用/【
31、定价思路】市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价/租金。市场比较法【样本选择】样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则：-相近原则，相近地段会有更多的相近因素-成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义-功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位市场比较法范例1：市场比较法之标准高档公寓
32、价格拟合系数表比较内容比较内容（指标）（指标）权重权重汇豪天下汇豪天下(A)(A)耀江花园耀江花园(B)(B)仁恒河滨花园仁恒河滨花园(C)(C)海琪园海琪园(D)(D)拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数建筑自身品质指标建筑自身品质指标70%70%/ /0.7210.721/ /0.69650.6965/ /0.7170.717/ /0.5780.578建筑规模10%10.110.11.10.110.80.05社区景观10%10.10.950.09510.10.950.08立面设计10%10.10.9
33、80.09810.10.90.07内部装修15%10.150.950.1510.150.90.135户型设计10%10.110.110.110.1物业管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063项目周围环境指标项目周围环境指标30%30%/ /0.3250.325/ /0.3030.303/ /0.1980.198/ /0.2980.298交通状况10%10.10.950.0980.950.09510.1周边环境10%10.120.980.10.950.0950.60.006区域位置10%1.050.1051.05
34、0.1050.90.00810.1合计合计100%100%/ /1.0461.046/ /0.99950.9995/ /0.9150.915/ /0.8380.838范例2：通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间外滩、南京东路（虹口）（闸北）（黄浦、静安）南京西路、石门一路淮海路、襄阳路徐家汇陆家嘴人民广场中央公园1公里1-2公里2-3公里？73006100700010000770010700950098009500900012000100008500平均价格1000093427933升幅718范例3：大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示R1R2R3OAC1R1住宅现时整体均价
35、比较内容比较内容权权重重精文城市花园精文城市花园A A绿地世纪城（绿地世纪城（B B）瑞虹新城（瑞虹新城（C C）嘉利明珠城嘉利明珠城（D D）新梅共和城（新梅共和城（E E）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数建筑规模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102区域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部环境15%0.850.12751.050.15751.10.16
36、510.151.20.18社区景观15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面设计15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型设计10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套设施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主题提炼8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合 计100%0.92951.03391.07150.89010.969
37、5本案住宅现时整体毛坯均价为7100元/平方米。住宅各组团现时均价比较内容比较内容权重权重R3R3地块地块R2R2地块地块R1R1地块地块拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数地块规模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地块规整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安静程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%轨道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距离绿地20%10%2.00%0%0.00%-5%
38、-1.000%距离卖场15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%开发次序及品牌影响力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合 计100%6%3.90%-4.300%R3:7550元/平方米R2:7370元/平方米R1:6790元/平方米酒店式公寓现时均价比较内容比较内容权权重重感性达利（感性达利（A A）SOHOSOHO时代（时代（B B）永兴富邦（永兴富邦（C C）博苑公寓（博苑公寓（D D）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数区域位置区域位置20%1.050.211.1
39、0.2210.20.950.19周边环境周边环境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情况交通情况20%0.80.161.00.20.850.170.80.16项目自身品质项目自身品质20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物业管理公司物业管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合计合计100%100%/ /0.930.93/ /0.890.89/ /0.910.91/ /0.810.81本案酒店式公寓现时均价为9000元/平方米。写字楼现时均价比较内容比较内容权权重重绿地科创大厦（绿地科创大厦（A A） 致远大厦
40、（致远大厦（B B）淮海中华大厦（淮海中华大厦（C C）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数区域位置区域位置40%1.00.41.350.541.50.6周边环境周边环境20%1.10.221.20.241.350.27交通情况交通情况20%1.10.220.90.180.90.18项目自身品质项目自身品质20%0.90.181.00.21.20.24合计合计100%100%/ /1.021.02/ /1.161.16/ /1.291.29区域位置区域位置40%1.00.41.350.541.50.6本案写字楼现时平均售价为8500元
41、/平方米，平均租金为2.0元/平方米天商业底楼现时平均售价比较内容比较内容权权重重精文城市花园（精文城市花园（A A）绿地世纪城（绿地世纪城（B B）瑞虹新城（瑞虹新城（C C）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数商业繁华度商业繁华度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3规划、主题规划、主题20%10.150.980.1471.150.1725交通条件交通条件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及规模位置及规模20%0
42、.940.1880.950.191.050.21合合 计计100%100%0.8970.8971.011.011.0851.085本案商业底楼现时平均售价为20000元/平方米，租金为5.6元/平方米天本案商业现时平均价格水平层数层数折减系数折减系数销售均价销售均价（元（元/ /平方米）平方米）租金租金（元（元/ /平方米平方米天）天）主题商街主题商街1F1F1.0200005.62 F2 F0.6120003.4集中商业集中商业1F1F1.0200005.62 F2 F0.6120003.434 F34 F0.480002.2卖场卖场租金为1.5-2.0元/平方米天价格影响因素价格影响因素影
43、响因素影响因素指指 标标变动说明变动说明宏观影响因素宏观经济# GDP未来五年，仍将保持10左右的年增长# FDI上海对外资的吸引力逐年增强收支水平# 消费品零售额全市消费品零售总额逐年高速增长# 居民收入人均年可支配收入保持高速增长# 价格水平居民消费价格指数预计有一个上升过程政策制度# 房贷制度等政府逐步加强调控房市力度，平抑潜在风险城市规划# 区域发展旧城改造规划实施的特别政策 # 交通规划未来目标区域交通发展前景微观影响因素供求关系# 供应规模全市住宅供应量仍有持续上升趋势 # 需求规模上海仍将是人口导入城市，新增外来人口住房需求是主力军区域竞争# 相邻区域相邻区域房产发展对本区域影响
44、 # 可比区域可比区域房产发展对本区域影响 客户偏好# 区位偏好消费者对本区域物业需选择偏好影响 住宅价格增幅预测住宅价格增幅预测影响因素影响因素预计变动幅度预计变动幅度影响因素权重影响因素权重宏观影响因素宏观经济10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市规划15%0.1微观影响因素供求关系5%0.2区域竞争-10%0.2客户偏好5%0.2近期价格增幅近期价格增幅影响因素调整影响因素调整未来增幅预测未来增幅预测8%8%103%103%8.24%8.24%未来价格增长率预测未来价格增长率预测影响因素影响因素住宅住宅小户型公寓小户型公寓写字楼写字楼商业商业近期价格增幅8%8.0%0.
45、3%5.2%影响因素调整103%100.75%102%102%未来增幅预测未来增幅预测8.24%8.24%8.1%8.1%0.31%0.31%5.3%5.3%注：近期价格增幅统计周期为1995-2002。价格增长率采用1995-2002（衰退期+成长期）及1999-2002（成长期）两个统计周期的价格复合增长率的算术平均值。未来上市价格预估中高档办公、酒店公寓组团小户型写字楼上市时间：2006Q4上市均价：10039元/M2小户型酒店式公寓上市时间：2007Q2上市均价：11734元/M2集中商业上市时间：2007Q11F均价：23622元/M2中档住宅组团中档住宅上市时间：2005Q2上市均
46、价：8002元/M2主题商街上市时间：2005Q41F均价：22297元/M2中高档住宅组团中高档住宅上市时间：2005Q3上市均价：8837元/M2主题商街上市时间：2006Q11F均价：22562元/M2高档住宅组团高档住宅上市时间：2007Q3上市均价：10142元/M2主题商街上市时间：2007Q41F均价：24417元/M2R1R2R3OAC1R1即在价格定位的基础上，结合项目的投资开发周期、销售周期等，运用经济指标检验以上定位的经济收益，并根据检验出来的经济收益重新调整定位，使客户和产品达到新的均衡点。开发商内部收益率（IRR）净现值（NPV）小业主投资回报率3.4经济收益分析接下
47、来是案例分享部分深圳某高级公寓的项目定位案例讨论案例讨论情景一：现在深圳市市区有一块地，深圳市国土局欲于不久进行拍卖，地块现状为：东西长约300米，南北窄约70米，总占地面积39357.2平米，地块北面有一排8层高农民房，南面大海与项目仅一高速公路之隔，整幅地块低于高速路面近两米。当地某知名开发商获得土地信息后，立即与易居取得联系，希望易居方面给与专业意见。因此，易居方面立即组织专案小组讨论会案例讨论案例讨论情景二：这家开发商在易居的帮助下顺利拍得了这块土地，但同时开发商也陷入了迷茫，未来的市场环境会怎么变化？项目应该开发什么产品？项目的客户在哪？经过讨论，易居认为现阶段的主要工作时进行深入细
48、致的市场研究，消除开发商的疑问。案例讨论案例讨论情景三：通过市场研究，我们得到了如下的结论：1、未来1-2年内，片区内竞争项目较多，而且其它片区的同档次项目也比较多，竞争比较激烈。2、随着香港经济的复苏，银行方面通过减息等措施刺激了香港客群的置业热情，外销市场比较活跃。3、从片区再售项目看，当时的市场均价一般在7300元/平米左右。4、深圳本地住宅消费趋势向大户型、生态住宅的方向转变。5、地块周边配套设施比较缺乏，特别是中档商业及优秀的教育资源。6、靠近口岸，接近规划中的轨道交通线，但公交系统不是很完善。7、从片区竞争项目看，在产品特点方面都比较注重挖掘海景资源。8、从片区竞争项目看，外销客户
49、占有一定的比例，一般在20%左右。案例讨论案例讨论从地块区位看，靠近口岸，从香港过来比较方便。从竞争项目看，外销客户占有很重要的比例。从项目体量衡量，单靠深圳本地市场消化，难度较大，周期较长基于上述分析，现在我们可以确定一下项目的市场定位：辐射香港、深圳的休闲型豪宅案例讨论案例讨论情景四：项目外销内销来深置业客户群30岁以上，月收入在3-5万元，有一定事业成就及闲暇时间的香港人，分布在港岛、九龙、新界的比例较为平均。有实力的购买年龄段，32-45岁，月收入3万-6万元人民币，目前居住在特区内的客户。购买用途度假为主。度假休闲享乐，坐享深圳湾海滨风情。自用为主。起居生活有身份标志的尊贵府邸。行业
50、可能一类：35岁左右，有一定事业基础，想拥有更多的专业性人士，如：写字楼白领、公务员（包括教师、警察、入境处海关人员等）、律师、医生等。二类：30岁以上的深港经商者；三类：50岁左右的拟退休人士；一类：30岁以上，做市场销售的行业；二类：私企中高层管理（比白领高，比金领低一点的灰领阶层）；三类：私企经营业主（利润较高的行业）。购房愿承担的总价50万-80万100万以上主力户型需求2房、3房3房、4房面积区间65M275M2；85M2左右130M2160M2景观需求1.海景2.翠绿园景海景附加需求室内：带家私装修+分体空调室外：游泳池设备：深港直通巴士室内：结构可调性较大室外：高尚的运动设施与园
51、林需求：安全且私密性，有充足的车位。案例讨论案例讨论S（strength）1.自然环境优越，拥有稀缺的国家级红树林自然保护区景观和市区海景。2.开发商开发经验丰富，产品设计能力领先市场。3.开发商品牌信誉较好，美誉度较高。W（weakness）1.地块狭长，北有农民房，南又低于福荣路路面；2.紧临广深高速与福荣路，噪声较大。3.离繁华市区较远，公交系统不是很完。4.具规模、上档次的生活、商业设施等较为缺乏；5.教育配套水平较低；O（opportunity）1、片区地位逐步抬升；2、独特的景观与未来的高起点规划，越来越受到市场的瞩目；T（threat）1.翠堤湾对本项目构成较大的竞争威胁；2.未
52、来1-2年内，片区内楼盘供应量较大；3.相邻区域分流部分内外销客户；案例讨论案例讨论情景五：案例讨论案例讨论根据SWOT分析的结果和“强化优势、转化劣势、把握机会、规避威胁”的定位策略，确定案例产品定位的要点：突出海景资源优势、做到海景价值最大化通过项目自身配套弥补周边配套的不足注重品质和品位体现对客户的关怀100%海景+泰式风情园林+高档会所+尊贵硬件设施+完善配套+星级物管都市全海岸悠游尊贵府邸弧形大曲线的布局以及抬高6.7米的平台使得户户有海景，使得海景价值最大化案例讨论案例讨论香堤雅镜小空间，大感觉！泰式风情园林，浓浓度假风格，令项目的园林别具风格；整体园林架高6.7m，内景远处海景浑
53、然一体；底层架空，通透视野！案例讨论案例讨论功能设置：标准室内篮球场排球场三个羽毛球场壁球室大型亲子儿童游戏室两片网球场沙弧球练习室室内泳池海景健身会所香熏spa功能会所设计格调，气势恢宏；布局合理；项目新颖时尚。案例讨论案例讨论四房二厅二卫149平米三房二厅二卫109平米户型设计从73平方米的2房到205平方米的平层大户型，从顶层复式住宅到珍贵的独立TOWNHOUSE，每个户型几乎都力求不同的角度有不同的红树林海景面，满足面积要求不同但品质要求同样最高的客户。低区townhouse案例讨论案例讨论商业配套不仅满足业主基本生活需要，更提供一定休闲购物场所，寓生活与度假之中。商业业态：超市、特色
54、快餐厅、小商业、银行、邮局；中西餐厅、咖啡厅案例讨论案例讨论细节品质：在1期的前广场配备两部自动感应手扶电梯方便业主上下。开通从皇岗口岸到项目现场的业主住户接送专车，方便香港客户穿梭深港两地，提供更加便利的交通网络!设立2200平方米的国际双语幼儿园，为业主子女方便就读。选用英国品牌ICI优质外墙涂料，抗拒海风侵蚀。选用了法国原装的ALDES通风系统，解决南面高速公路的噪声影响与开窗通风的矛盾。配备豪华、职能化电梯，内配液晶显示器提供业主关心的信息，使业主上下乐趣无穷。案例讨论案例讨论情景六：通过研究和分析，我们得到如下的定位：市场定位：辐射香港、深圳的休闲型豪宅产品定位：都市全海岸悠游尊贵府邸100%海景+泰式风情园林+高档会所+尊贵硬件设施+完善配套+星级物管客户定位：香港中层白领度假客群+深圳精英自住客群案例讨论案例讨论确立了项目产品形象之后，与广告公司共同创意，形成项目形象的表现系统：案名Logo标准色形象推广语在海上一切超然，强调自然、生态和放松，倡导一种回归自我的生活方式用三个色块代表项目三个楼栋且金色突出项目高贵品质下面一道蓝代表海情景七：案例讨论案例讨论形象推广语：在海上一切超然分享结束！谢谢倾听
