建筑面积计算规则和建筑基底面积韦天赦 简介p建筑面积计算规则p建筑基底面积 建筑面积计算规则• 依据：《房产测量规范》、《建筑工程建筑面积计算规范》、《 浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》（《细则》），各地市容积率计算规则编制本章• 第一节：一般规定Ø总体原则、全计原则、半计原则、不计原则、加倍原则和地上地下区分原则• 第二节：计算细则Ø地下室、房屋主体、架空层、附属设施（阳台、飘窗、设备平台、花池、廊、落地厨窗、雨棚、台阶、墙体、楼梯等）和不计算面积的部位 第一节 一般规定5.1.1 建筑面积以建筑占有的空间为基础进行计算地上、地下建筑面积应分别计算1 总体原则：一是占有空间为基础计算面积，二是地上地下分开计算2 不同：《细则》中建筑面积测算指房屋各层水平面积的测量与计算，《规程》以占有空间为基础计算建筑面积，建筑面积不仅与水平投影有关还和高度有关 第一节 一般规定房屋及组成：房屋主体、附属设施、围护设施房屋房屋主体附属设施阳台廊飘窗台阶室外楼梯设备平台露台……围护设施墙体栏杆 第一节 一般规定-全计原则5.1.2建筑面积计算应符合下列规定：1结构层高在2.20m及以上（套内阳台、特殊层高除外）且具备下列情形之一的建筑空间按全面积计算：1)房屋主体结构内的建筑空间；2)有盖有围护结构封闭围合的；3)有盖不封闭但以柱围合的，或柱、墙结合围合的；4) 有盖不封闭无柱但对外敞开面的累计边长占其周长在1/2以下的。
全计原则（简化）：一是房屋主体结构空间；二是封闭的附属设施空间；三是不封闭附属设施的情况：墙柱围合空间和对外敞开面小于周长1/2的无柱空间 第一节一般规定-全计原则(1)房屋主体结构空间术语：房屋主体结构 房屋中由组成结构的梁、板、柱等主要构件相互连接而构成的，形成能承载房屋荷载的空间体系主体结构必须具有符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受房屋本身及其附属设施的各种荷载房屋主体结构范围一般指支撑房屋主体的梁、板和柱等主要构件结构最外围水平投影以内部分对比：《细则》中未明确，导致一些主体结构标注入户花园、空中花园等空间计算方法全省不统一《规程》明确主体结构内建筑空间全计原则，防止偷面积发生厨房厨房卧室书房卧室前室阳台1阳台1书房风设备 第一节 一般规定-全计原则（2）封闭的附属设施空间：常见的有阳台（非住宅套内）、廊等封闭：是指以门、窗、墙、玻璃、板等完全闭合对比：基本和《细则》和《房产测量规范》一致，不同点：住宅套内阳台按1/2计算 第一节 一般规定-全计原则（3）不封闭的附属设施：一是有盖不封闭但以柱围合的，或柱、墙结合围合的；二是有盖不封闭无柱但对外敞开面的累计边长占其周长在1/2以下的。
比对:柱围合与墙柱围合空间全计基本与《细则》一致；按敞开面周长占比是新补充内容，《细则》中此类情况未总体规定，根据附属设施情况按一半计算或不计算面积简化：符合上述规定的附属设施可以理解为封闭空间，计算全面积 第一节 一般规定-半计原则 5.1.2条 第2款具备下列情形之一的建筑空间按1/2面积计算：1)结构层高在2.20m及以上，有盖不封闭无柱且对外敞开面的累计边长占其周长在1/2及以上的；2)有盖单排柱或独立柱的；3)住宅的套内阳台；4)结构层高在2.20m以下的建筑空间半计原则：一是主体结构内层高1.20米至2.20米空间；二是附属设施：（1）单排柱和独立柱空间（2）敞开面周长占比在1/2及以上空间（3）住宅套内阳台 第一节 一般规定-半计原则 （1）主体结构内层高1.20米至2.20米空间比对：《细则》不计算建筑面积，《规程》是参照《建筑工程建筑面积计算规范》中规定，依据空间占有原则制定比对：《细则》层高小于2.20米不计算面积 第一节 一般规定-半计原则 （2）附属设施：一是有柱情况：单排柱和独立柱空间；二是无柱情况：敞开面周长占比在1/2及以上空间；三是特殊情况：住宅套内阳台比对：单排柱和独立柱与《细则》一致。
第二种情况《细则》有的计1/2，有的不计算面积；住宅套内阳台《细则》根据封闭情况分别计算面积 第一节 一般规定-不计原则 5.1.1 条第4款 无顶盖的建筑空间，装饰性的建筑构件等不计算建筑面积比对：（1）与《细则》基本一致，注意：《细则》中无顶盖室外楼梯（自动扶梯）计算1/2面积 （2）顶盖《细则》中要求是永久性结构，遇到玻璃顶盖需要设计明确是否为永久性《规程》中顶盖以设计图纸为准，去掉永久性认定，对建后增加及建设单位自行增加的顶盖等均视为无顶盖，顶盖不分材料种类，如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、玻璃顶盖等 第一节 一般规定-加倍计原则 5.1.2 条第3款 住宅、办公和商业等建筑无特殊功能需求的超高建筑空间按占用空间加倍计算建筑面积建筑按功能划分三类：一类是民用建筑包括居住建筑和公共建筑，居住建筑分为住宅和集体宿舍，公共建筑分为商业、办公、旅游、科教、文卫、交通和通讯等二类是工业建筑，如工业厂房等；三类是农业建筑：粮仓等比对：《细则》对层高大于2.20米以上空间只计算一次面积，不加倍计算 第一节 一般规定-地上地下区分原则5.1.3 地上地下建筑面积区分应符合下列规定： 1.室外地坪以上的建筑空间面积计入地上建筑面积，室外地坪以下的计入地下建筑面积；（正常情况） 2.地下室、半地下室其顶板面结构标高高于室外地坪1.50m以上的（包括局部位置与地面一层通高的部位，但不包括采光井、防潮层、保护墙和出入口有顶盖的坡道），计入地上建筑面积；（特殊情况） 3.特殊地形建筑空间，符合下列规定的计入地上建筑面积（特殊情况）1) 单独设置的建筑且地面以上外墙长度达到其外墙周长1/2以上的建筑空间；2) 地面以上为连续临街界面，且用于商业经营功能的相对独立的建筑空间；3) 与地下室相连，但使用功能相对独立的空间，地面以上外墙达到该空间外墙周长1/2以上的。
第一节 一般规定-地上地下区分原则（1）室外地坪以上的建筑空间面积计入地上建筑面积，室外地坪以下的计入地下建筑面积；（比对：同《细则》一致地上部分地下部分一层室外地坪地下室 第一节 一般规定-地上地下区分原则（2）地下室、半地下室其顶板面结构标高高于室外地坪1.50m以上的（包括局部位置与地面一层通高的部位，但不包括采光井、防潮层、保护墙和出入口有顶盖的坡道），计入地上建筑面积地上部分一层室外地坪地下室地下部分比对：《《细则细则》》中地中地下室：按指房间室内地下室：按指房间室内地坪低于室外地面超过该坪低于室外地面超过该房间室内净高的房间室内净高的1/21/2的房的房屋地下使用空间半地屋地下使用空间半地下室：指房间室内地坪下室：指房间室内地坪低于室外地面超过该房低于室外地面超过该房间室内净高的间室内净高的1/31/3但不超但不超过过1/21/2者，采光窗在地坪者，采光窗在地坪以上的房屋以上的房屋《《细则细则》》均计入地下或地上不计均计入地下或地上不计容面积 第一节 一般规定-地上地下区分原则（2）地下室、半地下室其顶板面结构标高高于室外地坪1.50m以上的（包括局部位置与地面一层通高的部位，但不包括采光井、防潮层、保护墙和出入口有顶盖的坡道），计入地上建筑面积。
地上部分一层室外地坪地下室地下部分H>1.50m地下室结构顶板面 第一节 一般规定-地上地下区分原则3 特殊地形（吊脚层、坡地等）建筑空间(三种情况)：1) 单独设置的建筑且地面以上外墙长度达到其外墙周长1/2以上的建筑空间；（图1）2) 坡地集中地下室局部：地面以上为连续临街界面，且用于商业经营功能的相对独立的建筑空间；（图2）3) 坡地中与地下室相连，但使用功能相对独立的空间，地面以上外墙达到该空间外墙周长1/2以上的图3）图1图2图3 第二节 计算细则-地下室及其附属设施2.0.5 地下室：室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的空间2.0.6 半地下室：室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的空间术语 第二节 计算细则-地下室及其附属设施5.2.1地下室、半地下室和采光井等空间建筑面积计算应符合下列规定：1地下室、半地下室应按其结构外围（不包括采光井、防潮层和保护墙）水平面积计算结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积；（主体结构部分按2.20米区分面积计算，大于2.20米的不加倍计算）2地下室、半地下室出入口有顶盖的坡道，不论顶盖是否高于室外地坪1.50m以上，均按其外墙结构外围水平面积计入地下面积；（依据不计算面积原则，无顶盖不计算面积）3地下室、半地下室出地面的各类井道（不包括采光井）、楼梯间和电梯间等，位于地面建筑内部或附着于建筑外墙的，顶板面标高低于室外地坪1.50m及以下的，计入地下建筑面积；顶板面标高高于室外地坪1.50m以上的，计入其所通过的地上各层的面积。
独立地面建筑之外、有围护结构和顶板面标高高于室外地坪1.50m以上的，应按其围护结构外围水平投影面积计入地上建筑面积，高于1.50m及以下的计入地下室面积结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积；4有顶盖的地下室采光井应按一层计入地下室面积结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积 第二节 计算细则-地下室及其附属设施简化：简化：地下室、半地下室主体部分（按2.20米区分，2.20米以上不加倍计算;2.20米以下计算1/2）;附属设施（1）有顶盖坡道（不区分是否高于室外地坪1.50米）均计入地下室;（2）出地面的管井、楼梯间和电梯间，按地上地下区分原则区分计入地上还是地下和房屋主体相连接（位于房屋内部或附属房屋外墙）按各层水平投影计算全部面积，当位于地上特殊层高空间内部时，加倍计算独立房屋主体外部：按结构层高2.20米区分计算一半面积还是全面积有顶盖的采光井按2.20米区分计算比对：与比对：与《《细则细则》》不同主要有（不同主要有（1））2.20米以下计算米以下计算1/2面积（一半原则）面积（一半原则）《《细则细则》》不计算面积，（不计算面积，（2）出地面管井）出地面管井《《细则细则》》计一次，计一次，《《规程规程》》按自然按自然层计算或加倍计算。
层计算或加倍计算3））《《细则细则》》出地面管井计入地下，出地面管井计入地下，《《规程规程》》根据地根据地上地下区分原则分别计入地上和地下上地下区分原则分别计入地上和地下 第二节 计算细则-房屋主体空间5.2.2房屋主体空间的建筑面积计算应符合下列规定：1房屋主体结构内的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算结构层高在2.20m及以上的计算全面积，结构层高在2.20m以下的应按1/2计算面积；2房屋内的夹层、插层、技术层和设备层等，按其围护结构外围水平投影面积计算，结构层高在2.20m及以上的计全面积，结构层高在2.20m以下的应计算1/2面积；3房屋内的门厅、大堂，均按一层计算面积门厅、大堂内有设置回廊的部分，按其结构外围水平投影计算建筑面积，结构层高在2.20m以上的计算全面积，结构层高在2.20m以下的应计算1/2面积；4房屋内的楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、尾气井和烟道等均按房屋自然层计算面积有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2.10m及以上的计全面积，结构净高在2.10以下的应计算1/2面积；5对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不计算建筑面积； 第二节 计算细则-房屋主体空间5.2.2房屋主体空间的建筑面积计算应符合下列规定：6对于场馆看台下设计利用的建筑空间，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。
室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台围护设施水平投影面积计算建筑面积有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积；7对于立体书库、立体仓库和立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其围护设施水平投影面积计算建筑面积无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积；8有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积；9避难层中的楼梯间、电梯井和设备间等，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积 第二节 计算细则-房屋主体空间简化：（1）全计、半计和加倍计原则：2.20米以上层高按自然层外墙结构外围水平面积之和计算，1.20米-2.20米按1/2计算，特殊功能空间加倍计算2）坡屋顶和斜面结构空间（场馆看台下方空间）：2.10米和1.20米。
3）特殊层及部位：夹层、插层、技术层、设备层，门厅大堂的回廊（区分2.20米）；舞台灯光控制室；室内悬挑看台4）竖向通道和管井：楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、尾气井和烟道按自然层计算；（5）立体书库、立体仓库和立体车库：根据结构层分别计算比对：（1）《规程》补充了立体书库、立体仓库按结构分层计算2）尾气井和烟道按自然层计算3）补充了场馆看台下方空间按斜面结构屋的形式分段计算4）明确了避难层的核心筒面积计算5）2.20米以下空间计算1/2面积 第二节 计算细则-特殊层高空间5.2.3特殊层高空间的建筑面积计算应符合下列规定：（均指地上部分）1住宅结构层高在2.20m及以上至4.20m（坡屋顶至结构净高4.10m）以下的,按其一层的水平投影面积计算；结构层高在4.20m及以上至6.40m（坡屋顶至结构净高6.30m）以下的部位，按其水平投影面积的2倍计算；结构层高在6.40m及以上至8.60m（住宅坡屋顶至结构净高8.50m）以下的，按其水平投影面积的3倍计算，依此类推每增加2.20m加计1倍建筑面积跃层（复）式住宅及低层住宅等的通高客厅、起居厅，按上述结构层高规定计算面积。
2办公建筑的结构层高在2.20m及以上至4.80m（坡屋顶至结构净高4.70m）以下的,按其一层的水平投影面积计算；结构层高在4.80m及以上至7.00m以下的，按其水平投影面积的2倍计算；结构层高在7.00m及以上至9.20m以下的，按其水平投影面积的3倍计算，依此类推每增加2.20m加计1倍建筑面积3商业建筑的结构层高在2.20m及以上至5.00m（坡屋顶至结构净高4.90m）以下的,按其一层的水平投影面积计算；结构层高在5.00m及以上至7.20m以下的，应按其水平投影面积的2倍计算；结构层高在7.20m及以上至9.40m以下的，应按其水平投影面积的3倍计算，依此类推每增加2.20m加计1倍建筑面积 第二节 计算细则-特殊层高空间5.2.3特殊层高空间的建筑面积计算应符合下列规定：4在上述特殊层高的建筑空间所附封闭阳台，空间内的楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、尾气井和通风井等，按相应层高的倍数计算建筑面积5商业、办公建筑楼层内无夹层的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、宴会厅、展示厅、影视厅、礼堂、剧场、运动场馆、500㎡及以上的大会议室、单层水平投影面积2000㎡以上结构层高在7.20m以下的集中商业等使用功能对层高有特殊要求的楼层和设备安装对层高有特殊要求的楼层，无论其层高，均按一层计算面积。
6独立于建筑之外或突出屋面的结构层高在1.20m以下的建筑空间不计算建筑面积设置在建筑物内结构层高在1.20m以下的建筑空间与上下相邻楼层中较大层高的楼层合并计算结构层高，并按合计层高及相邻楼层的使用功能相应计算建筑面积 第二节 计算细则-特殊层高空间比对：（1）第5款商业、办公建筑楼层内无夹层的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、宴会厅等面积计算与《细则》相同，按一层计算2）除门厅、大堂等以外的建筑上空应根据高度核定面积，原《细则》均不计算面积3）同一建筑空间建筑功能不同，分别为住宅、商业或办公时，面积可能不同，面积与层高有关，《细则》同一建筑空间建筑面积相同 第二节 计算细则-架空层术语 第二节 计算细则-架空层5.2.4架空层的建筑面积计算应符合下列规定：1住宅、体育、文化、教育和医疗建筑的底层作公共开放空间的架空层,以及用地与市政道路等开放空间无分隔的公建底层架空层，其净高3.00m及以上、以承重结构落地、视线通透和无特定使用功能，只作为公共休闲、交通、绿化等空间使用，其有效架空部位的水平投影面积达到200㎡或占所在建筑主体结构水平面积的1/3及以上的，不计建筑面积。
架空层内有围护结构的电梯间、楼梯间、门厅、井道及以栏杆和矮墙等分隔的出入口通道应按其水平投影面积计算；结构层高2.20m及以上的应计全面积，结构层高2.20m以下的应计算1/2面积2不符合上述要求的架空层，应按其柱的外围水平投影面积计算结构层高2.20m及以上的应计全部面积，结构层高2.20m以下的应计算1/2面积3坡地建筑的吊脚架空层，设计利用部分按其围护结构或柱的外围水平投影面积计算结构层高2.20m及以上的应计全面积，结构层高2.20m以下的应计算1/2面积 第二节 计算细则-架空层不计算面积条件（同时满足）：功能：公共开放空间，无特定使用功能，只作为公共休闲、交通、绿化等空间使用净高：3.00m及以上；结构：承重结构落地，视线通透面积：有效架空部位的水平投影面积达到200㎡或占所在建筑主体结构水平面积的1/3及以上的比对：《细则》架空层规定：（1）层高2.20m以上的架空层作为公共开放空间的，不计算建筑面积; （对建筑类别、层高和面积未作要求2）依山（坡）地建造的房屋，利用吊脚做架空层加以围护封闭利用，整修有底板，层高2.20m以上的部位计算建筑面积；（规程需要核定层高，小于2.20米计算一半面积）（3）架空层中层高2.20m以上并加以围护封闭利用的门厅、楼梯、电梯和水、电、排风管道井等部位，计算建筑面积。
规程需要核定层高，小于2.20米计算一半面积） 第二节 计算细则-飘窗和阳台 第二节 计算细则-飘窗和阳台5.2.5阳台、飘窗的建筑面积计算应符合下列规定：1 住宅套内的阳台不论封闭与否，均按其围护结构或围护设施的外围水平投影面积的1/2计算建筑面积重复强调）2 住宅非套内阳台或非住宅设置的类似阳台的建筑空间，按其围护结构或围护设施的外围水平投影面积计算结构层高在2.20m及以上，且对外敞开面有柱围合或无柱敞开面累计边长占其周长1/2以下的，计全面积；对外敞开面无柱且累计边长占其周长1/2及以上的，或结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积3 飘窗窗台下有楼板延伸的，或窗台板底与室内楼板面的净高差在0.40m以下的，或结构净高在2.10m及以上的，或飘窗进深在0.70m及以上的，均按其围护结构的外围水平投影面积的计算全面积4 飘窗窗台下无楼板延伸的，且窗台板底与室内楼板面净高差在0.40m以上、结构净高在2.10m以下和飘窗进深在0.70m以下的，不计算建筑面积当套内建筑面积（不含阳台、飘窗）70.00㎡以下的住宅套型，不计面积的飘窗累计水平投影面积大于3.00㎡的，或70.00㎡及以上的住宅套型，不计面积的飘窗累计水平投影面积大于5.00㎡的，超过部分按其水平投影面积的1/2计算面积。
第二节 计算细则-飘窗和阳台5.2.5阳台、飘窗的建筑面积计算应符合下列规定：5 不封闭阳台的顶盖（包括上方的飘窗、设备平台、花池和屋檐等）与其围护设施上下不一致的，按其重叠部分水平投影面积的1/2计算面积6 当顶盖或围护设施进深小于等于0.60m的不封闭阳台，不计算面积当套内建筑面积（不含阳台、飘窗）70.00㎡以下的住宅套型，不计面积的阳台累计水平投影面积大于3.00㎡的，或70.00㎡及以上的住宅套型，不计面积的阳台累计水平投影面积大于5.00㎡的，超过部分按其水平投影面积的1/2计算面积7 上有阳台的底层平台，具有围护结构或围护设施的，按阳台计算面积；与室内相通无围护结构或围护设施的，按雨蓬计算面积；无围护设施而有柱的，按门廊计算面积；两侧有围护结构而无围护设施的，按门斗计算面积8 阳台内的外墙装饰面计入阳台面积9 按1/2计算后的单套住宅阳台及飘窗总面积占该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）比值超过7%的，超过部分按全面积计算 第二节 计算细则-飘窗和阳台阳台：ü 住宅套内阳台均按1/2计算，不封闭的不论层高是否大于两个层高均计算面积。
ü 住宅非套内阳台或非住宅设置的类似阳台的建筑空间，根据结构形式（封闭、柱围合、敞开面边长占周长比）和结构层高2.20米核定ü 上有阳台的底层平台：四种情况（阳台有围护设施，雨棚无围护设施柱门廊、墙门斗）ü 阳台内的外墙装饰面计入阳台面积ü 不封闭阳台围护设施与顶盖不一致按小的计算，小于0.60米时不计算面积，但对总面积按套型控制70方以下3平方米，70方以上5平方米，超过部分计算1/2计入阳台总量控制ü 阳台顶盖：包括上方的飘窗、设备平台、花池和屋檐等对比:(1)《细则》阳台根据封闭情况进行面积计算2) 《细则》不封闭层高大于两个层高的不计算面积3) 《细则》上有阳台的底层平台按阳台计算面积4）顶盖小于0.60米的计算面积 第二节 计算细则-飘窗和阳台飘窗：（1）计算面积：楼板延伸的，或窗台板底净高0.40米以下，或窗台板面到顶净高2.10以上，或进深0.70米以上的，满足上述四个条件之一2）不计算面积：同时满足上述相反四个条件飘窗封闭视作有楼板延伸）（3）不计面积飘窗总面积控制：同顶盖小于0.6米不封闭阳台一样，超过部分计算一半面积计入阳台飘窗总量控制对比：（1）《细则》计算面积条件是当飘窗窗台高度小于0.30m，且飘窗净高在2.20m以上时, 按外围水平投影计算建筑面积。
2）未对总量进行控制阳台和飘窗总量控制阳台和飘窗总量控制：：按1/2计算后的单套住宅阳台及飘窗总面积占该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）比值超过7%的，超过部分按全面积计算 第二节 计算细则-花池和设备平台 第二节 计算细则-花池和设备平台5.2.6花池、设备平台的建筑面积计算应符合下列规定：1建筑物外墙或阳台外有顶盖的花池，其底板板面与室内地面结构板板面或阳台底板板面高差在0.60m及以上的，花池不计算面积否则，应按其外围水平投影面积的1/2计算面积2住宅建筑中与室内相通的有顶盖的设备平台，纳入阳台面积计算与套内相通计入套内阳台纳入阳台总量控制，与共有部位相通的根据结构情况计算面积）3套内建筑面积（不含阳台）70.00㎡以下的住宅套型，其与室内不相通的有顶盖的室外设备平台累计水平投影面积大于3.00㎡的，或70.00㎡及以上的住宅套型，其与室内不相通的有顶盖的室外设备平台累计水平投影面积大于5.00㎡的，超过部分按水平投影计算全面积4公共建筑中与室内不相通的有顶盖的室外设备平台按水平投影面积的1/2计算；与室内相通的有顶盖的设备平台按水平投影计算全面积 第二节 计算细则-花池和设备平台Ø花池根据结构高差区分（阳台或层结构底板）：高差0.6米以内计算1/2面积；Ø设备平台：住宅不相通按套型面积控制；住宅室内相通按阳台计算，控制总量，共有部位相通的按结构形式计算；公共建筑不通一半，相通全算。
比对：《细则》中花池、设备平台与室内不相通的不计算面积 第二节 计算细则-廊 第二节 计算细则-廊常见廊的形式 第二节 计算细则-廊5.2.7走廊、檐廊、连廊、挑廊和架空通廊的建筑面积计算应符合下列规定：1两侧均封闭的走廊、檐廊、连廊、挑廊和架空通廊，不论其两端是否封闭，均应按其围护结构外围水平投影面积计算全部建筑面积2与房屋相连的有上盖和柱的走廊、连廊和挑廊，均按其柱的外围水平投影计算全部建筑面积3有顶盖无柱、不封闭的走廊、连廊、挑廊和架空通廊，按其围护设施水平投影面积的1/2计算4宽度在0.90m以上有上盖无柱的不封闭檐廊，有围护设施的按其围护设施（两端均有与房屋相连的墙体的，视为有围护设施）外围水平投影面积的1/2计算无围护设施的，按其顶盖水平投影面积的1/2计算5不封闭的走廊、连廊、挑廊和架空通廊，当顶盖不能完全覆盖围护设施时，顶盖宽度大于0.60m的，按其顶盖水平投影面积计算敞开面有柱的计全面积，敞开面无柱的应计算1/2面积 第二节 计算细则-廊l根据结构形式：封闭、柱、不封闭等情况分别计算l特殊情况：不封闭檐廊，宽度0.90米以上计算面积；不封闭的走廊、连廊、挑廊和架空通廊，顶盖小于围护设施时，顶盖大于0.60米计算面积，敞开面有柱全计，无柱计一半。
比对：明确了檐廊宽度0.90米以上、顶盖小于围护设施时需大于0.60米 第二节 计算细则-门斗、门廊和雨篷 第二节 计算细则-门斗、门廊和雨篷5.2.8门斗、门廊和雨篷的建筑面积计算应符合下列规定：1门斗按其围护结构的外围水平投影面积计算结构高度2.20m及以上的应计全部面积；结构高度不足2.20m的应计算1/2面积2建筑物出入口的两侧有柱或墙体凸出外墙而形成的有顶盖、不封闭的类似门斗的空间，其进深大于0.60m的，按门斗计算面积3有柱的门廊、雨篷，按其柱的外围与房屋外墙水平投影面积计算，高度2.20m及以上的应计全部面积；高度不足2.20m的应计算1/2面积4独立柱的门廊、雨蓬按其上盖水平投影面积的1/2计算5无柱雨篷宽度（雨蓬外缘至外墙结构外缘的最大水平距离）大于2.10m的，应按其水平投影面积的1/2计算 第二节 计算细则-门斗、门廊和雨篷简化:门斗、门廊、有柱雨棚：按柱或墙计算，并结合层高2.20米核定计算系数无柱或独立柱雨棚、车棚、货棚、站台、加油站和看台，按顶盖投影一半计算比对：补充了入口处进深大于0.60米空间按门斗计算门廊门斗层高小于2.20米计算1/2面积。
第二节 计算细则-棚5.2.9 棚结构建筑的建筑面积计算应符合下列规定：1 有顶盖、无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站和看台等，有柱的按其柱的外围水平投影面积计算高度2.20m及以上的应计全部面积；高度不足2.20m的应计算1/2面积2 独立柱、单排柱的，按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积 第二节 计算细则-楼梯、台阶和前室5.2.10 楼梯、台阶和前室的建筑面积计算应符合下列规定：1位于建筑内部，或位于建筑外部但与建筑物内部相通且立面设有围护结构的楼梯，视为室内楼梯室内楼梯按其在各楼层的水平投影计算面积结构高度2.20m及以上的计全部面积；结构高度不足2.20m的应计算1/2面积同一楼层内楼梯板投影重叠的部分不重复计算，只计一次投影面积室内外楼梯区分）2建筑物的室内楼（电）梯，无论其是否与楼层相通，均按自然层计算面积3复式建筑的室内楼梯、跃层建筑的室内楼梯，均按自然层计算面积；错层建筑的室内楼梯，选上一层的自然层计算面积4与建筑物不相连或仅在局部楼层与建筑物通过架空通廊相连的独立楼（电）梯，应按其设有出入口的楼层计算自然层并相应计算面积5室内楼梯梯段间的中空部位、旋转楼梯内的中空部位，其宽度大于0.60m的，除底层外，其余各层不计面积；室外楼梯内的中空部位，其宽度大于0.60m，各层均不计面积。
第二节 计算细则-楼梯、台阶和前室6室内楼梯的休息平台，挑出建筑外墙以外，有顶盖不封闭的，按本规程5.2.5条第2款计算面积住宅非套内阳台）7室外楼梯的起点（地面）至终点（入口或入口平台）的高度内应含有一个楼层，且其下方应形成建筑空间，否则应视为室外台阶室外楼梯并入所依附建筑的自然层，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积室外台阶与室外楼梯区别）8无顶盖的室外楼梯、室外台阶不计面积，但若其下方的空间设计利用的，应按坡屋顶计算面积9室外台阶的上部设有顶盖的，应按雨篷计算面积2.10米进深）10楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不计算建筑面积楼梯最上层无顶盖的，最上层楼梯不计面积，但可视为下一层楼梯的顶盖11不封闭的楼（电）梯前室，按本规程5.2.5条第2款计算建筑面积（住宅非套内阳台）；利用走廊设置（与走廊无分隔）的楼（电）梯前室，按走廊计算面积 第二节 计算细则-楼梯、台阶和前室比对（1）同一层内重叠部分或楼梯下方空间：不重复计算；（2）层数：室内楼梯按自然层计算，错层按上一层计算；不相连或局部相连独立楼梯，按出入口数计算；若最上层无顶盖，则层数减13）室内楼梯梯段间的中空部位：大于0.60米扣除，二层及以上不计算面积；室外楼梯各层均扣。
4）室外楼梯与室外台阶区别：一是高度大于一个层高，二是下方设有空间，不是实体5）无顶盖室外楼梯不计算面积6）楼梯休息挑平台、不封闭前室按住宅非套内阳台计算面积，利用走廊设置前室按走廊计算面积7）特殊层高空间内 楼梯电梯加倍计算 第二节 计算细则-幕墙 第二节 计算细则-幕墙5.2.11幕墙的建筑面积计算应符合下列规定：1. 以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积装饰性幕墙不计建筑面积2. 同一楼层的一面外墙，部分设有主墙，部分为幕墙时，应分别按主墙外围及幕墙外围确定面积计算边界3. 作为围护结构的幕墙与结构板间的空隙大于0.60m的，空隙部位不计算建筑面积 第二节 计算细则-厨窗5.2.12附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积 第二节 计算细则-屋面上建筑空间5.2.13屋面上建筑空间的建筑面积计算应符合下列规定：1屋顶的楼梯间、水箱间、电梯机房和设备用房等，应按其围护结构外围水平投影面积计算结构层高在1.20m以下的不计面积，结构层高在1.20m至2.20m的计算1/2 面积，结构层高在2.20m及以上的应计算全部面积。
2屋顶水箱与屋面之间的隔层，设计利用有围护结构的，应按其围护结构外围水平投影面积计算结构层高在1.20m以下的不计面积，结构层高在1.20m至2.20m的计算1/2 面积，结构层高在2.20m及以上的应计算全部面积3屋顶电梯机房下方设有缓冲层时，设计利用有围护结构的，应与电梯井道一并按围护结构外围水平投影面积计算结构层高在1.20m以下的不计面积，结构层高在1.20m至2.20m的计算1/2 面积，结构层高在2.20m及以上的应计算全部面积 第二节 计算细则-屋面上建筑空间比对：明确缓冲层、屋顶水箱与屋面之间的隔层面积计算根据层高核定计算系数 第二节 计算细则-变形缝、围护结构倾斜和封闭空间5.2.14围护结构倾斜的空间、变形缝和封闭空间的建筑面积计算应符合下列规定：1围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位，不计算建筑面积2与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。
3封闭的建筑空间，应按其围护结构外围水平投影面积计算结构层高2.20m及以上的应计算全部面积；结构层高不足2.20m的应计算1/2面积 第二节 计算细则-变形缝、围护结构倾斜和封闭空间比对：封闭空间，细则未明确，但依据细则计算面积条件，可不计算面积 第二节 计算细则-不计算面积空间5.2.15 不计算建筑面积的空间，应符合下列规定：1围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算结构净高在2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位，不计算建筑面积2与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内3封闭的建筑空间，应按其围护结构外围水平投影面积计算结构层高2.20m及以上的应计算全部面积；结构层高不足2.20m的应计算1/2面积5.2.15 不计算建筑面积的空间，应符合下列规定：1骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街建筑用作社会公共通道的檐廊、走廊、架空连廊等，以及穿过建筑物用作绿化、交通的通道。
2舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等3露台、露天游泳池、花架和屋顶装饰性结构构件，以及独立的景观小品4建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台5外墙的勒脚、附墙柱、垛、台阶、保温层、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层和装饰性幕墙，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷 第二节 计算细则-不计算面积空间5.2.15不计算建筑面积的空间，应符合下列规定：1骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街建筑用作社会公共通道的檐廊、走廊、架空连廊等，以及穿过建筑物用作绿化、交通的通道2舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等3露台、露天游泳池、花架和屋顶装饰性结构构件，以及独立的景观小品4建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台5外墙的勒脚、附墙柱、垛、台阶、保温层、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层和装饰性幕墙，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷6 室外爬梯、室外专用消防钢楼梯和钢筋砼悬臂一字形平板式踏步楼梯7 无围护结构的观光电梯，以及既有建筑增设的观光电梯 第二节 计算细则-不计算面积空间5.2.15不计算建筑面积的空间，应符合下列规定：8独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥和防爆波电缆井等构筑物。
9地铁、地下快速路等公共设施出地面的排气通道（井、口部）地下室出地面独立于建筑之外或突出屋面独立设置的且结构高度在1.20m以内的通风井、排气井等10屋顶上的水箱或储水池11活动房屋、临时房屋利用市政道路的引桥、高架桥和高架路的桥（路）面作为顶盖建造的房屋12与房屋室内不相通的房屋间的变形缝,凸出建筑物外墙的装饰性封闭空间，以及在建筑屋面结构板上直接起坡、无通风采光窗和最大结构净高在2.10m以内的无使用功能的闷顶13超高层建筑避难层中的避难空间及其通道作为消防疏散的公共空间 第二节 计算细则-不计算面积空间《细则》中4.1.3不计算建筑面积的范围 a)层高小于2.20m的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室不同） b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等 c)房屋之间无上盖的架空通廊 d)房屋的天面、挑台和天面上的花园、泳池 e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐的平台 f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 g)利用引桥、高架桥、高架路的桥（路）面作为顶盖建造的房屋 h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线 j)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝 第二节 计算细则-不计算面积空间比对（1）层高小于2.20m的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室2）外墙一般抹灰层3）地下室消防水池未明确，屋顶水池计 （4）斜面结构屋不计算面条件：在建筑屋面结构板上直接起坡、无通风采光窗和最大结构净高在2.10m以内的无使用功能的闷顶5）超高层建筑避难层中的避难空间及其通道作为消防疏散的公共空间 1、建筑物高度（从室外地坪起算）在1.5米以上的，应计算基底面积基底面积应按其外墙勒脚以上外围水平投影面积计算；无勒脚的应按其室外地面以上0.90米以上外围水平投影面积计算 2、建筑物底层走廊、门廊、门斗应按其柱或围护结构勒脚以上外围水平投影面积计算 3、建筑物的悬挑结构，其板底（或梁底）至室外地面的净高在1.5米以下的，应按其外围水平投影面积计算 4、建筑物有柱或突出外墙的墙体落地的阳台、设备平台，应按其柱或墙体的勒脚以上外围水平投影面积计算 5、建筑物挑廊或挑檐的底层，不封闭、有围护设施的，应按其围护设施外围水平投影面积计算。
6、多排柱的棚结构建筑、底层架空的建筑，应按其柱的勒脚以上外围水平投影面积计算；单排柱、独立柱的棚结构建筑，应按其顶盖外围水平投影面积的1/2计算7、建筑物外墙外倾的，应按其至室外地坪的净高1.5米处的外围水平投影面积计算8、建设用地范围内的骑楼，应按其柱的勒脚以上外围水平投影面积计算建设用地范围内的过街楼、架空连廊、人行天桥，净高在4.5米以下的应按其底板的外围水平投影面积计算 9、建筑物室外楼梯等，其高度在1.5米以上的，应计入基底面积 10、建筑物的外墙向内凹进，且至室外地坪净高在4.5米内有顶盖的，凹进部位应计入基底面积 11、与房屋室内相通的伸缩缝计入基底面积 12、地下室、半地下室出地面的各类井道及出入口（楼梯间、汽车坡道、自行车坡道），其顶盖高于室外地平1.5米以上的，应计算基底面积 13、坡地建筑物设有一层或多层吊脚层的，应按其接触地面各层的勒脚以上外围水平投影面积的并集计算 14、下列建筑不计算基底面积： 1）高度在1.5米及以下的建筑物及附属构件、外墙附着物 2）建筑物的内天井，建筑物底层附属围墙，无顶盖的构架。
3）建设用地内净高在4.5米以上的过街楼、架空连廊、人行天桥 4）市政道路内的骑楼、跨越市政道路的过街楼、架空连廊 5）集中绿地内的小品、雕塑、假山等 6）建筑物外墙外的附墙柱、垛、装饰面、台阶 谢谢！欢迎技术交流！：13738193808Qq:370668958 。