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1、第七章第七章 房地产交易管理政策与法规房地产交易管理政策与法规 7.1 房地产交易管理概述房地产交易管理概述7.2 房地产转让管理房地产转让管理7.3 商品房买卖商品房买卖7.4 房地产抵押管理房地产抵押管理7.5 房地产租赁管理房地产租赁管理 房地产交易是指房地产物权人转让房地产物权的行为，包括对房地产所有权的转让、房地产担保物权和债权的设定。 7.1 房地产交易管理概述房地产交易管理概述一、一、 基本含义基本含义房房地地产产市市场场国有土地国有土地使用权出使用权出让市场让市场一级市场一级市场国家垄断国家垄断房地产房地产开发经开发经营市场营市场土地使用权土地使用权再行转让再行转让二级二级市场
2、市场房产开发经房产开发经营营（商品房（商品房的开发经营）的开发经营）投入使用投入使用后的房屋后的房屋交易市场交易市场（二手楼（二手楼交易市场）交易市场）我国的房地产市场我国的房地产市场三三级级市市场场 房房地地产产交交易易房地产转让房地产转让房地产开发房地产开发后的交易后的交易房地产投入使用后的交易房地产投入使用后的交易（二手楼交易）（二手楼交易）房地产抵押房地产抵押房地产租赁房地产租赁现房销售现房销售商品房预售商品房预售国务院建设行政主管部门即建设部，是全国房地产市场的归口管理部门，履行管理全国房地产市场的职能；县级以上地方人民政府房地产行政管理部门负责本行政区域内房地产市场管理工作。 二、
3、二、 房地产交易管理机构房地产交易管理机构1、主体具有完全民事行为能力2、当事人意思表示一致3、合同内容不违反法律的禁止性规定4、合同行为包括要约和承诺三、三、 房地产交易法律关系成立的基本条件房地产交易法律关系成立的基本条件1、土地有偿有期限使用制度2、房地产价格申报制度3、房地产价格评估制度4、房地产估价人员资格认证制度5、房地产权属登记发证制度四、四、 房地产交易管理的基本制度房地产交易管理的基本制度房地产价格评估制度房地产价格评估制度房地产管理法第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”“房地产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标
4、定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”房地产管理法第34条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。”“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价格，不得瞒报或做不实申报。” 以申报成交价作为缴纳税费的依据，成交价明显低于市场正常价格时，以房地产行政主管部门评估价缴纳税费。之后方可办理产权转移手续。 房地产成交价格申报制度房地产成交价格申报制度房地产转让房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。其实质其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。其实质是发生房地产权属的转移
5、变更。是发生房地产权属的转移变更。1 1、转让主体、转让主体由房地产权利人实施，包括房地产所有人、经营人和由房地产权利人实施，包括房地产所有人、经营人和使用人使用人2 2、转让客体、转让客体既包括土地使用权，也包括地上建筑物、其他附着物既包括土地使用权，也包括地上建筑物、其他附着物的所有权。的所有权。7.2 房地产转让管理房地产转让管理1.房地产买卖房地产买卖即出卖人把自己所有的房地产转移给买受人所有，而买受人取得即出卖人把自己所有的房地产转移给买受人所有，而买受人取得房地产产权并向出卖人支付相应价款的民事法律行为。房地产产权并向出卖人支付相应价款的民事法律行为。 2.房地产赠与房地产赠与即赠
6、与人将其房地产无偿地转让给受赠人一方的民事法律行为。即赠与人将其房地产无偿地转让给受赠人一方的民事法律行为。 赠与人主要是公民，特殊情况下可以是国家、集体组织。受赠人赠与人主要是公民，特殊情况下可以是国家、集体组织。受赠人可以是公民、国家、企事业单位或社会团体。可以是公民、国家、企事业单位或社会团体。3.其他合法方式其他合法方式： 交换；交换； 以房地产抵债；以房地产抵债； 以房地产作价出资或者作为合作条件，与以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；他人成立企业法人，房地产权属随之转移的； 因企业兼并或者合并，因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；房地产
7、权属随之转移的；一、房地产转让的形式一、房地产转让的形式1、转让权利的限制：房屋的转让要受到土地物权的限制2、转让价格的限制：房地产价格评估制度3、转让范围的限制允许转让的房地产（1）已支付全部土地使用权出让金（2）取得土地使用权证书和房产所有权证书（3）已按出让合同约定的期限和条件投资开发（4）划拨土地使用权的房地产转让经批准后办理出让手续，或将转让收益中的土地收益上缴国家二、二、 房地产转让的条件房地产转让的条件禁止转让的房地产（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或其他形式限制房地产权利的（2）依法收回土地使用权的（3）共有房地产未经其他共有人书面同意的（4）权属有争议的（5）未依法
8、登记领取权属证书的（6）法律法规规定的其他情形4、转让形式的限制、转让形式的限制 (1)房地产转让必须订立书面合同(2)合同签订后，应按有关规定办理所有权转移登记，领取房屋产权证。5、转让后的实体权利的限制（1）土地使用权的使用年限（2）土地用途的变更（1）双方当事人签订书面转让合同（2）合同签订后90日内，向房地产管理部门申报成交价格（3）房地产管理部门审查，7日内书面答复（4）房地产管理部门核实成交价，现场查勘和评估（5）当事人缴纳税费（6）办理权属登记手续，核发房地产权属证书三、三、 房地产转让的程序房地产转让的程序一、商品房现售一、商品房现售 商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收商品
9、房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房价款的行为。7.3 商品房买卖商品房买卖商品房现售关系的法律调整商品房现售关系的法律调整1、现售条件、现售条件（1）房地产开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资）房地产开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书质证书（2）取得土地使用权证书或使用土地的批文）取得土地使用权证书或使用土地的批文（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证）持有建设工程规划许可证和施工许可证（4）已通过竣工验收）已通过竣工验收（5）拆迁安置已经落实）拆迁安置已经落实（6）供
10、水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期施工进度和交付日期（7）物业管理方案已经落实）物业管理方案已经落实2、广告与合同、广告与合同（1）销售宣传广告的内容必须真实、合法、科学、准）销售宣传广告的内容必须真实、合法、科学、准确确（2）商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事）商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定，以书面合同为执行依人应当在商品房买卖合同中约定，以书
11、面合同为执行依据据3、交付、交付（1）房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付）房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付买受人使用条件的商品房按期交付买受人（2）房地产开发企业应当向买受人提供）房地产开发企业应当向买受人提供住宅质量保住宅质量保证书证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书二、商品房预售二、商品房预售 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付定金或房屋价款，并在房屋竣工验收合格后付定金或房屋价款，并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买
12、卖形式。取得房屋所有权的房屋买卖形式。 （一）商品房预售许可制度 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证3、投入开发建设资金达到总投资额的25以上，已确定施工进度和竣工交付日期 4、办理预售登记，取得商品房预售许可证“五证五证”指的是：指的是： “国有土地使用证国有土地使用证”，我国，我国土地管理法土地管理法规定，只有在规定，只有在国有土地上建设的房屋才能用于出售。国有土地上建设的房屋才能用于出售。 “建设用地规划许可证建设用地规划许可证”，根据我国，根据我国土地管理法土地管理法规规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划。定，建设用地要符合国
13、家的土地利用总体规划。 “建设工程规划许可证建设工程规划许可证”，房子建在什麽地方、要建多高，房子建在什麽地方、要建多高，容积率是多少，都要经过规划部门的许可。容积率是多少，都要经过规划部门的许可。 “建设工程开工许可证建设工程开工许可证”，只有拥有此证工程才能施工。，只有拥有此证工程才能施工。 “销售许可证（预售许可证）销售许可证（预售许可证）”，没有此证，房子就不能，没有此证，房子就不能销售或预售。销售或预售。“两书两书”指的是：指的是： 住宅质量保证书住宅质量保证书及及住宅使用说明书住宅使用说明书，开发商应，开发商应在交付房屋时向购房者提交。在交付房屋时向购房者提交。 何为何为“五证五证
14、” 、“两书两书”（二）商品房预售程序（二）商品房预售程序1 1、申请商品房、申请商品房预售许可证预售许可证 2 2、预售人同预购人签订商品房预售合同、预售人同预购人签订商品房预售合同 3 3、银行对商品房预售合同的进行审查（办理按揭贷款、银行对商品房预售合同的进行审查（办理按揭贷款时）时） 4 4、签订合同后、签订合同后3030日内办理日内办理登记备案登记备案 5 5、预购人交付购房款、预购人交付购房款 6 6、房屋交付验收、房屋交付验收 商品房建成后向购房人发出交房通知书，出示建设工程商品房建成后向购房人发出交房通知书，出示建设工程质量核验合格单，并交付质量核验合格单，并交付“两书两书”。
15、双方签署房屋交接书，。双方签署房屋交接书，完成正式交付。完成正式交付。 7 7、办理房屋产权转移手续、办理房屋产权转移手续（三）禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让1、在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋产权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，不得为其办理房屋权属登记2、实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防止私下交易行为最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释案件适用法律若干问题的解释于于2003年年6月月1日起施行。日起施行。 预预售售
16、合合同同是是否否有有效效的的标标准准起起诉诉前前是是否否取得预售许可证取得预售许可证。 案例一：案例一： 20022002年初，某房地产开发商在没有取得销售年初，某房地产开发商在没有取得销售许可证前，为了缓解资金压力，便提前开盘。张许可证前，为了缓解资金压力，便提前开盘。张某看中一套两室两厅跃层单元，便抢先签订了买某看中一套两室两厅跃层单元，便抢先签订了买卖合同。卖合同。20022002年末销售许可证下来，但张某却因年末销售许可证下来，但张某却因该楼盘施工缓慢达不到自己及时入住计划，便以该楼盘施工缓慢达不到自己及时入住计划，便以签合同时开发商没有销售许可证为由提出退房；签合同时开发商没有销售许
17、可证为由提出退房；开发商则认为合同都签订了，晚交房几天是常有开发商则认为合同都签订了，晚交房几天是常有的事，故予以拒绝。于是张某诉至法院解决此事。的事，故予以拒绝。于是张某诉至法院解决此事。 未未办办理理登登记记备备案案手手续续的的合合同同生生效效的的标标准准是是什什么么看主看主要义务是否履行要义务是否履行 案例二：案例二： S S公司为美容化妆行业公司，预购某开发商正在公司为美容化妆行业公司，预购某开发商正在开发的楼盘底商并签订了预售合同，合同中约定了生开发的楼盘底商并签订了预售合同，合同中约定了生效条件为：签订合同后十日内到行政管理部门办理登效条件为：签订合同后十日内到行政管理部门办理登记
18、备案手续。随后记备案手续。随后S S公司支付楼款，开发商开具收据。公司支付楼款，开发商开具收据。底商建设中底商建设中S S公司听说该条街的底商多数用于公司听说该条街的底商多数用于ITIT行业，行业，美容化妆在此经营不便利，考虑到此问题，美容化妆在此经营不便利，考虑到此问题，S S公司便公司便以合同没有备案生效为由，要求解除合同退还房款，以合同没有备案生效为由，要求解除合同退还房款，开发商拒绝，双方诉至法院。开发商拒绝，双方诉至法院。 定定金金是是否否退退还还的的标标准准合合同同未未签签订订或或履履行行是是否否为为不不可可归归责责于于当当事事人人双双方方的的事事由由；一一方方原原因因未未能能订订
19、合同，按定金准则处理。合同，按定金准则处理。 案例三：案例三： 李女士在某花园小区开盘之际，欣然看上一套李女士在某花园小区开盘之际，欣然看上一套三室错层单元，便在售楼处签订了一份认购书交纳三室错层单元，便在售楼处签订了一份认购书交纳了壹万元定金，认购书约定一周内李女士到售楼处了壹万元定金，认购书约定一周内李女士到售楼处签订了正式买卖合同。但李女士回家后考虑到家里签订了正式买卖合同。但李女士回家后考虑到家里有小孩错层不便利孩子的安全，便要求退还定金不有小孩错层不便利孩子的安全，便要求退还定金不购买该房了，开发商拒绝，双方诉至法院。购买该房了，开发商拒绝，双方诉至法院。 商品房广告或宣传资料未兑现
20、是否违约的标准商品房广告或宣传资料未兑现是否违约的标准是什么是什么未兑现的内容是规划范围内（红线）内未兑现的内容是规划范围内（红线）内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，具体确定且的房屋及相关设施所做的说明和允诺，具体确定且对合同订立及房屋价格的确定有重大影响。对合同订立及房屋价格的确定有重大影响。案例四：案例四： 20002000年，王先生看到某高层楼盘中的售楼资料年，王先生看到某高层楼盘中的售楼资料中设计有美丽的空中花园（即屋顶花园），虽然该中设计有美丽的空中花园（即屋顶花园），虽然该楼盘价格不菲，但王先生因比较喜欢这一点就购买楼盘价格不菲，但王先生因比较喜欢这一点就购买了了2020层的一套
21、房。入住后王先生常常俯视楼下，迟层的一套房。入住后王先生常常俯视楼下，迟迟见不到当初开发商宣传的空中花园建成，心中不迟见不到当初开发商宣传的空中花园建成，心中不悦，便要求开发商承担违约责任。开发商以该项内悦，便要求开发商承担违约责任。开发商以该项内容在合同中没有约定为由予以拒绝。容在合同中没有约定为由予以拒绝。 房屋支付使用的标准：转移占有。房屋支付使用的标准：转移占有。 案例五：案例五： 张先生在接到交房通知后与开发商办理了交张先生在接到交房通知后与开发商办理了交钥匙手续，但张先生却一直没有搬进新家居住，钥匙手续，但张先生却一直没有搬进新家居住，半年后，开发商自办的物业公司找张先生收取物半年
22、后，开发商自办的物业公司找张先生收取物业费，张先生认为房子还没有交付给我使用居住，业费，张先生认为房子还没有交付给我使用居住，我不应交纳物业费；物业公司则称办了交接钥匙我不应交纳物业费；物业公司则称办了交接钥匙手续则视为房子交付使用就应交纳物业费。双方手续则视为房子交付使用就应交纳物业费。双方争执诉至法院。争执诉至法院。 商品房面积差异问题商品房面积差异问题 房地产法解释房地产法解释第第1414条：条：“出卖人交付使用的出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合约定面积不符，合同有约定的，
23、按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在以内（含）（一）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出，买受人请求解（二）面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）
24、部分的房价款由买受面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。” 面积误差的处理原则：误差面积误差的处理原则：误差3%3%为界限为界限 案例六：案例六： 张先生购买
25、一套单价为张先生购买一套单价为30003000元元/ /平方米的房子，平方米的房子，合同载明面积为合同载明面积为105105平方米，但产权证下发时面积却平方米，但产权证下发时面积却是是100100平方米。因该合同没有对面积误差约定处理办平方米。因该合同没有对面积误差约定处理办法，张先生要求按法，张先生要求按30003000元元/ /平方米单价退还了平方米单价退还了3 3平方米平方米的价款；另外的价款；另外2 2平方米按平方米按60006000元退还；开发商对此提元退还；开发商对此提法拒绝。只同意按法拒绝。只同意按30003000元元/ /平方米标准退还平方米标准退还5 5平方米的平方米的房款，
26、双方争执不下，诉至法院。房款，双方争执不下，诉至法院。 房房屋屋质质量量问问题题退退房房的的标标准准：主主体体结结构构质质量量不不合合格格或严重影响正常居住使用。或严重影响正常居住使用。 案例七：案例七： 小王小李为新婚购买了一套房子，入住后发现小王小李为新婚购买了一套房子，入住后发现窗户框斜上方有着明显的大裂缝隐约能见光，另外窗户框斜上方有着明显的大裂缝隐约能见光，另外屋顶总是起鼓，偶尔掉下墙皮灰，经过多次修缮仍屋顶总是起鼓，偶尔掉下墙皮灰，经过多次修缮仍未能修好，小王、小李实在经受不起折腾，便诉至未能修好，小王、小李实在经受不起折腾，便诉至法院要求退房并赔偿装修损失。法院要求退房并赔偿装修
27、损失。 一一.房地产抵押的含义房地产抵押的含义 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。债权人称抵押权人，房地产所有者称为抵押人。 7.4 房地产抵押管理房地产抵押管理二二.房地产抵押的法律特征房地产抵押的法律特征 (1)房地产抵押具有从属性，其抵押权从属于债权，以确保债权实现为目的。(2)房地产抵押以房地产为标的物，以实现房地产的交换价值为实质内容。 (3)不转移标的物的占有。抵押权人有权在债务人不履行债务时，将用作担保的物加以处分，但无权对物加以使用和收益。 (4)房地
28、产抵押是要式法律行为。 三、房地产抵押的设定三、房地产抵押的设定（一）房地产抵押的条件（一）房地产抵押的条件禁止抵押的房地产禁止抵押的房地产 (1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产；(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(6)行政划拨土地使用权，地上尚未建成建筑物或其他附着物 (7)依法不得抵押的其他房地产。（二）房地产抵押的程序（二）房地产抵押的程序 (1)双方当事人签订书面房地产抵押合同(2)合同签订之日起30日内，当事人办理房地产抵押登记抵押
29、登记a.双方当事人填写房地产他项权利登记申请书 b.受理申请，验阅文件 c.审核，发放房地产他项权利证书（3）抵押合同关系变更或终止时，自变更或终止之日起15日内办理变更或注销抵押登记房地产抵押合同的主要内容房地产抵押合同的主要内容1、抵押人、抵押权人的名称、住所2、主债权的种类、数额3、抵押房地产的处所、名称、状况、面积以及四至4、抵押房地产的价值5、抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任、意外损毁、灭失的责任6、债务人履行债务的期限7、抵押权灭失的条件8、违约责任、争议解决方式四、房地产抵押的范围四、房地产抵押的范围 （一）房地产抵押权所担保的债权的范围1、主债权2、利息（1）
30、当事人签订的抵押合同有明确约定的情形下，属于担保范围（2）利率和利息期限都应有一个合法的限度且应登记（3）利息债权的优先受偿顺序与主债权相同（4）迟延利息当然属于担保范围3、违约金（抵押合同明确约定为前提）4、损害赔偿金（具有法定性，无论当事人是否约定）5、实现抵押权的费用（从抵押物的变价中先行扣除）（二）房地产抵押权所及房地产的范围1、抵押权的效力及于全部房地产，包括房屋所有权和土地使用权2、抵押权设定后新增的房屋不属于抵押物3、抵押权设定时的在建房屋（1）抵押合同中已有约定的，从其约定（2）抵押合同中无约定的，区别情况对待： 在建房屋已能够成为某种经营场所，具有经济上的利用价值，可视为抵押
31、权效力所及范围； 反之，则不属于抵押权效力所及范围。五五.房地产抵押物的管理房地产抵押物的管理1、抵押房地产由抵押人占用、管理，抵押人应当维护抵押房地产的安全与完好2、抵押权可以随债权转让，签订抵押权转让合同，办理抵押权变更登记。原抵押权人应告知抵押人。3、经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租。所得价款应提前向抵押权人清偿债务4、抵押房地产发生损毁、灭失的，抵押人应及时告知抵押权人并采取措施防止损失的扩大5、因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保以弥补不足6、抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得
32、到的赔偿的范围内要求提供担保，房地产价值未减少的部分仍作为债务的担保7、抵押人擅自出售、出租或其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。六六.房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现 1、抵押权实现的条件(1)债务履行期满，抵押权人未受清偿，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议（2）抵押人死亡，或被宣告死亡而无人代为履行到期债务；抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务（3）抵押人依法被宣告解散、破产（4）抵押人违反有关规定，擅自处分抵押房地产（5）抵押合同规定的其他情形2、房地产抵押权的实现方式（1）抵押权人处分抵押房地产时，事先书面通知抵押人及共有人、承租
33、人等；同等条件下，共有人和承租人依法享有优先购买权。（2）抵押权实现时，新增建筑物与土地使用权一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。 （3）处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：a、支付处分抵押房地产的费用b、扣除抵押房地产应缴纳的税款c、偿还抵押权人债权本息及支付违约金d、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害e、剩余金额交还抵押人（4）同一房屋向两个以上的债权人抵押的，按抵押登记的先后顺序清偿，顺序相同的按债权比例清偿（5）处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分（6）因依法处分抵押房地产而取得房地产权利的，自处分行为生
34、效之日起30日内办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更登记案例分析 甲公司因欠甲公司因欠A A公司一笔货款无力偿还，便公司一笔货款无力偿还，便与与A A公司签订了一份土地使用权抵押合同，抵押公司签订了一份土地使用权抵押合同，抵押期为一年，双方到房地产管理部门办理了抵押期为一年，双方到房地产管理部门办理了抵押登记。之后，甲公司又以同一块土地的使用权登记。之后，甲公司又以同一块土地的使用权与乙公司签订了一份土地使用权抵押合同，并与乙公司签订了一份土地使用权抵押合同，并将土地使用证交与乙公司保管，但未办理抵押将土地使用证交与乙公司保管，但未办理抵押登记，半年后，甲公司因经营严重亏损宣告破登记，半年后
35、，甲公司因经营严重亏损宣告破产，产，A A公司即提出优先受偿权，而乙公司也以持公司即提出优先受偿权，而乙公司也以持有甲公司的土地使用证为由要求优先受偿。有甲公司的土地使用证为由要求优先受偿。请问：请问：A A公司与乙公司谁享有优先受偿权？公司与乙公司谁享有优先受偿权？一、房屋租赁的概念和条件一、房屋租赁的概念和条件是指房屋所有权人作为出租人，在一定期限内将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 7.5 房屋租赁管理房屋租赁管理房屋租赁的条件房屋租赁的条件 (1)依法取得房屋所有权证(2)没有被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或其他形式限制房地产权利 (3)共有房屋 取得共
36、有人同意 (4)权属无争议 (5)符合安全标准，不属于违章建筑 (6)已抵押的，需经抵押权人同意 (7)符合公安、环保、卫生等主管部门规定二、房屋租赁合同二、房屋租赁合同1、租赁合同的条款 房地产管理法规定，房屋租赁当事人之间应当签订书面租赁合同书面租赁合同，并向房屋所在地房地产管理部门登登记备案记备案。 租赁合同主要条款：租赁房屋的处所、名称、状况、建筑面积等；租赁期限；租赁用途；租赁价格及支付方式；修缮责任；转租的约定；变更和解除合同的条件；违约责任等。 2、房屋租赁合同的登记备案、房屋租赁合同的登记备案 (1)当事人签订书面房地产租赁合同(2)合同签订后30日内申请办理租赁登记备案(3)
37、审查 a.合同主体、客体资格是否合格 b.合同内容是否齐备，行为是否符合政策规定 c.是否缴纳有关税费(4)颁发房屋租赁证房屋租赁证 城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法第第1717条规定：条规定：“房屋租赁证房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为作为经营场所合法的凭证经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住。租用房屋用于居住的，房屋租赁证可作为公安部门的，房屋租赁证可作为公安部门办理户口登记办理户口登记的凭证的凭证之一。之一。” 3、租赁合同的变更、解除和终止、租赁合同的变更、解除和终
38、止解除合同事由：解除合同事由： （1）法定或约定可以解除合同的情形）法定或约定可以解除合同的情形（2）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行（3）当事人协商一致）当事人协商一致（提前）终止合同事由：（提前）终止合同事由：（1）承租人未经出租人同意擅自转租的）承租人未经出租人同意擅自转租的（2）承租人无正当理由未支付或延迟支付租金，经催告在合理期限内仍）承租人无正当理由未支付或延迟支付租金，经催告在合理期限内仍不支付租金的不支付租金的（3）承租人将承租的房屋擅自转让、转借他人或或调换使用）承租人将承租的房屋擅自转让、转借他人或或调换使用（4）承租人未按照约定使用房
39、屋，致使房屋可能毁损）承租人未按照约定使用房屋，致使房屋可能毁损（5）承租人利用承租的房屋进行违法活动的；）承租人利用承租的房屋进行违法活动的；（6）承租人擅自拆改承租房屋的结构或改变用途）承租人擅自拆改承租房屋的结构或改变用途（7）公有住宅无正当理由闲置）公有住宅无正当理由闲置6个月以上个月以上（8）租赁房屋被界定为危险房屋，对人身和财产安全构成危险的，出租）租赁房屋被界定为危险房屋，对人身和财产安全构成危险的，出租人或承租人均可以要求解除租赁合同；人或承租人均可以要求解除租赁合同；（1）（）（7）的情形出租人可以解除租赁合同）的情形出租人可以解除租赁合同三、房屋租赁的几个具体问题三、房屋租
40、赁的几个具体问题（一）房屋转租（一）房屋转租1、承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成的损失，由承租人赔偿 。2、承租人擅自转租的收益应当属于房屋的出租人3、追认承租人擅自转租的合同后，出租人无权请求次承租人将转租的租金直接交给自己。作出追认的意思表示时，出租人应与承租人约定转租所获差价的分配方法。若未作约定，事后协商不成，则该转租差价归属于承租人。4、转租合同终止日期不超过原租赁合同的终止日期5、转租人承担转租合同的出租人和原租赁合同的承租人的双重权利义务6、转租合同随原租赁合同变更、解除或终止（二）房屋租金（二）房屋租金 以营利为目的，以划拨方
41、式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家 。（三）房屋租赁与房屋抵押的关系（三）房屋租赁与房屋抵押的关系1、将已经出租的房屋设定抵押的。抵押人应将已出租的事实告、将已经出租的房屋设定抵押的。抵押人应将已出租的事实告知承租人和抵押权人，由承租人判断是否继续承租，抵押权人知承租人和抵押权人，由承租人判断是否继续承租，抵押权人判断是否接受该抵押。抵押权实现后，租赁合同在有效期内对判断是否接受该抵押。抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押物的受让人继续有效。买卖不破租赁买卖不破租赁2、抵押权设定后成立房屋租赁关系的，租赁合同对受让人不具、抵押权设定后成立房屋租赁关系的，租赁合同对受让人不具有约束力，出租人不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利。有约束力，出租人不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利。55
