房地产投资第六章－金锄头文库

2、利率抵押贷款v固定利率抵押贷款是历史最悠的住房抵押固定利率抵押贷款是历史最悠的住房抵押贷款，也是最基本的贷款方式。贷款，也是最基本的贷款方式。v各种丰富多彩的住房抵押贷款工具都是在各种丰富多彩的住房抵押贷款工具都是在此基础上发展起来的。此基础上发展起来的。v固定利率抵押贷款是指预先确定利率和分固定利率抵押贷款是指预先确定利率和分期付款方式的抵押贷款。在整个贷款存续期付款方式的抵押贷款。在整个贷款存续期内，其利率不受市场利率变化的影响，期内，其利率不受市场利率变化的影响，还贷的方式和期限也固定不变还贷的方式和期限也固定不变v根据本金和利息的不同支付方式，分为：根据本金和利息的不同支付方式，分为：

3、等额本金偿还的固定利率抵押贷款等额本金偿还的固定利率抵押贷款（CAMCAM）v定义：定义：所谓等额本金偿还的固定利率抵押贷款方式所谓等额本金偿还的固定利率抵押贷款方式（constant amortization mortgageconstant amortization mortgage，简称，简称CAMCAM），是指在），是指在贷款期内均匀地摊还本金，并且按照实际本金余额与合同贷款期内均匀地摊还本金，并且按照实际本金余额与合同利率进行利息支付。利率进行利息支付。v在这种方式下，每月还款额由两部分组成：在这种方式下，每月还款额由两部分组成：一部分一部分是清偿的本金，它等于贷款总额按月均摊的数

4、额，是清偿的本金，它等于贷款总额按月均摊的数额，可以根据如下公式计算：可以根据如下公式计算：另一部分另一部分是当月应付的利息，可通过如下公式计算得出：是当月应付的利息，可通过如下公式计算得出： v由于每月都以同样的数额减少贷款本金，从而使由于每月都以同样的数额减少贷款本金，从而使得当月贷款余额也以同样的幅度减少，因此每月得当月贷款余额也以同样的幅度减少，因此每月应支付的利息也逐月下降。应支付的利息也逐月下降。v实际上，每月还款额的递减速度可以根据如下公实际上，每月还款额的递减速度可以根据如下公式计算得出：式计算得出：案例分析案例分析v 假设某小型房地产开发商取得了一笔假设某小型房地产开发商取

5、得了一笔6060万美元万美元的的CAMCAM抵押贷款，期限抵押贷款，期限3030年，利率年，利率12%12%，每月偿，每月偿付一次，请计算这笔抵押贷款的偿付额。付一次，请计算这笔抵押贷款的偿付额。v首先用贷款额（首先用贷款额（6060万美元）除以贷款的月数万美元）除以贷款的月数（360360）确定出月摊销额，即每月本金偿付额）确定出月摊销额，即每月本金偿付额1666.671666.67美元，或者说每月本金递减美元，或者说每月本金递减1666.671666.67美美元。元。v然后再根据贷款余额确定应付利息然后再根据贷款余额确定应付利息v最后将其与月摊销额相加即计算出每月的偿付最后将其与月摊销额相

6、加即计算出每月的偿付额。额。CAMCAM抵押贷款模式下的每月偿付额抵押贷款模式下的每月偿付额 CAM模式下的每月偿付额模式下的每月偿付额（单位：美元）（单位：美元）(1) (2) (3) (4) (3)+(4) (2)-(4)月月期初余额期初余额利息利息本金本金摊销额摊销额偿付金额偿付金额期末余额期末余额1 600000.00 6000.00 1666.67 7666.67 598333.332 598333.33 5983.33 1666.67 7650.00 596666.663 596666.66 5966.67 1666.67 7633.34 594999.994 5949

7、99.99 5950.00 1666.67 7616.67 593333.325 593333.32 5933.33 1666.67 7600.00 591666.656 591666.65 5916.67 1666.67 7583.34 589999.98- - - - - - - - - - -360 1666.67 16.67 1666.67 1683.34 0 这种贷款模式是较早时期曾被采用过的，但由于其计算的这种贷款模式是较早时期曾被采用过的，但由于其计算的复杂性等原因就被另外一种更简便的方式即等额偿付模式所复杂性等原因就被另外一种更简便的方式即等额偿付模式所替代。替代。v用公式计算

8、第用公式计算第1212个月和最后一次的偿还额是多少？个月和最后一次的偿还额是多少？v解：解：vA12 = 7483.35 美元美元 A360=1683.34 美元美元v在在CAMCAM模式下，每月付款额将以一个固定的金额递模式下，每月付款额将以一个固定的金额递减：减：1666.671666.6712%/12=16.6712%/12=16.67美元美元月等额偿还式抵押贷款模式月等额偿还式抵押贷款模式（CPMCPM）月等额偿还式抵押贷款模式（简称月等额偿还式抵押贷款模式（简称CPMCPM）是）是指借款人每月以相等的金指借款人每月以相等的金额偿还贷款，也就是每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本

9、金部额偿还贷款，也就是每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。分逐渐增加，利息部分逐渐减少。这种方式适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。这种方式适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。月等额偿还额等于以贷款金额为现值计算的年金。而且是后付年金。月等额偿还额等于以贷款金额为现值计算的年金。而且是后付年金。所以，抵押贷款的每月还款额为所以，抵押贷款的每月还款额为PMTPMT案例分析案例分析其中，其中，PMTPMT为每月还款额，为每月还款额，PVPV为贷款总额，为贷款总额，n n为贷款年限，为贷款年限，i i为年利率，为年利率，MCM

10、C为抵押贷款为抵押贷款常数（常数（mortgage constantmortgage constant）。）。从公式中可知，每月还款额从公式中可知，每月还款额= =抵押贷款总抵押贷款总额额抵押贷款常数。抵押贷款常数。为了便于与等额本金偿还的抵押贷款方为了便于与等额本金偿还的抵押贷款方式进行比较，仍以年利率式进行比较，仍以年利率12%12%，期限，期限3030年，年，贷款金额为贷款金额为6060万美元的抵押贷款为例。万美元的抵押贷款为例。假设假设以固定偿付方式贷款，那么其每月固定抵押贷以固定偿付方式贷款，那么其每月固定抵押贷款付款额是多少？款付款额是多少？ CPMCPM模式下每月偿付额的计算

11、模式下每月偿付额的计算每月还款额的计算过程每月还款额的计算过程: :v方法一：按公式计算方法一：按公式计算: :1212n n = 360= 360，i i 12= 0.12/1212= 0.12/12 则每月还款额则每月还款额=600 000=600 0000.010286=6171.680.010286=6171.68美元美元v方法二：方法二：查抵押贷款偿还系数表查抵押贷款偿还系数表 1 1元贷款的每月还款额元贷款的每月还款额: :i=12%,n=30i=12%,n=30年年, ,则则 MC=0.010286MC=0.010286 因此因此, , A=60 A=60万万0.010286=6

12、171.600.010286=6171.60美元美元 CPMCPM模式下本金和利息的分析模式下本金和利息的分析显然显然,360,360个月抵押贷款支付总额约为个月抵押贷款支付总额约为:222:222万美元万美元. .这个数目这个数目远大于初始贷款额远大于初始贷款额6060万美元。万美元。表表 CPM CPM模式下模式下12%12%利率、利率、3030年期年期6060万美元贷款的偿付表万美元贷款的偿付表月月期初贷款余额期初贷款余额每月偿付金额每月偿付金额利息（利息（0.12/12) 0.12/12) 贷款摊销额贷款摊销额期末贷款余额期末贷款余额 1 600000.00 6171.6

13、8 6000.00 171.68 599828.32 2 599828.32 6171.68 5998.28 173.40 599654.93 3 599654.93 6171.68 5996.55 175.13 599479.81 4 599479.81 6171.68 5994.80 176.88 599302.93 5 599302.93 6171.68 5993.03 178.65 599124.28 6 599124.28 6171.68 5991.24 180.43 298943.85 - - - - - - - - - - - -358 18150.74 6171.68 181.

14、51 5990.17 12160.57359 12160.57 6171.68 121.61 6050.07 6110.50360 6110.50 6171.68 61.11 6110.57 0v第一个月，抵押贷款金额为第一个月，抵押贷款金额为600 000600 000元，月元，月还款额为还款额为6171.686171.68元，其中月付利息为元，其中月付利息为60006000元（即元（即600 000600 0000.120.121212），月付本金为），月付本金为171.68171.68元（即元（即6171.68-60006171.68-6000）。）。v第二个月，抵押贷款的余额为第二个月

15、，抵押贷款的余额为59 9828.3259 9828.32元（即元（即600 000-1712.68600 000-1712.68），月还款额仍是），月还款额仍是6171.686171.68元，其中月付利息为元，其中月付利息为5998.285998.28元，元，月付本金为月付本金为173.49173.49元。元。v以此类推。以此类推。每月抵押贷款常数每月抵押贷款常数利率利率年年月月9%10%111111111111112%51015202530601201802403003600.0207580.0126680.0101430.0089970.0083920.0080460.0212470.

16、0132150.0107460.0096500.0090870.0087760.0217420.0137750.0113660.0103220.0098010.0095230.0222440.0143470.0120020.0110110.0105320.010286CPMCPM模式下抵押贷款摊销的特点模式下抵押贷款摊销的特点v由于每月还款额是固定不变的，在贷款初期阶段，由由于每月还款额是固定不变的，在贷款初期阶段，由于贷款总额很大，所以在固定不变的每月还款额中，于贷款总额很大，所以在固定不变的每月还款额中，绝大部分是用于清偿利息，本金减少量很少；绝大部分是用于清偿利息，本金减少量很少；v但随

17、着贷款余额的下降，利息支付占每月还款额中的但随着贷款余额的下降，利息支付占每月还款额中的比率逐步下降，而本金支付的比例逐渐上升，这样月比率逐步下降，而本金支付的比例逐渐上升，这样月复一月，直到第复一月，直到第360360个月，抵押贷款全部清偿为止个月，抵押贷款全部清偿为止v如果在贷款期内，法定利率调整，则按调整后的如果在贷款期内，法定利率调整，则按调整后的利率重新计算月偿还额。利率重新计算月偿还额。v设贷款本金为设贷款本金为P P，月利率为，月利率为i i，贷款期数为，贷款期数为n n，当借，当借款人偿还款人偿还m m期后，法定利率调整为期后，法定利率调整为i i, ,则则A A为多少为多少？

18、先计算先计算未清偿贷款额未清偿贷款额：可采用将年金转换为现值的：可采用将年金转换为现值的公式计算，即等于公式计算，即等于m m期后的月偿还额的现值之和。期后的月偿还额的现值之和。v再计算利率为再计算利率为i i时的月偿还额时的月偿还额案例分析案例分析v某城市居民购买一套住房，申请商业个人住某城市居民购买一套住房，申请商业个人住房贷款房贷款2020万元，年利率万元，年利率5.04%5.04%，贷款期限，贷款期限1515年。年。v（1 1）若在整个贷款期内，利率未变，该居民）若在整个贷款期内，利率未变，该居民每期偿还额为多少？每期偿还额为多少？v（2 2）若在按月等额偿还了）若在按月等额偿还了5

19、5年后，年法定利年后，年法定利率提高为率提高为6%6%，那么，从第，那么，从第6 6年年初开始的月偿年年初开始的月偿还额为多少？还额为多少？v解解：（1）月偿还额月偿还额A A：（2）先计算第先计算第5 5年年末未清偿贷款余额年年末未清偿贷款余额再计算再计算A ACPMCPM模式下的模式下的抵押贷款的实际成本计算抵押贷款的实际成本计算v一、考虑不同利率和贷款金额情况下的实际成本一、考虑不同利率和贷款金额情况下的实际成本v假设某房产的购买价格为假设某房产的购买价格为1010万美元，借款人面临两万美元，借款人面临两种贷款方案：种贷款方案：v方案一，贷款比例为方案一，贷款比例为80%80%，即贷款

20、额为，即贷款额为8 8万美元，贷万美元，贷款年限为款年限为2525年，年贷款利率为年，年贷款利率为12%12%；v方案二，贷款比例为方案二，贷款比例为90%90%，即贷款额为，即贷款额为9 9万美元，贷万美元，贷款年限为款年限为2525年，年贷款利率为年，年贷款利率为13%13%。v那么，借款人如何评价上述两个方案？应该做怎样那么，借款人如何评价上述两个方案？应该做怎样的选择呢？的选择呢？分析过程分析过程：v方案一的月还款额方案一的月还款额80 00080 000MC(12%,300)MC(12%,300)842.58842.58美元美元v方案二的月还款额方案二的月还款额90 00090 00

21、0MC(13%,300)MC(13%,300)1015.051015.05美元美元v则两种方案的月还款额差额为则两种方案的月还款额差额为172.47172.47美元，可知方案二比方案美元，可知方案二比方案一多贷一多贷1 1万元，结果在万元，结果在2525年的贷款期内每月要多还年的贷款期内每月要多还172.47172.47美元。美元。v根据年金现值计算公式，可以算出选择方案二的借款人多得的根据年金现值计算公式，可以算出选择方案二的借款人多得的1 1万元所支付的利率成本万元所支付的利率成本i i, ,具体过程如下：具体过程如下：v已知已知1000010000172.47172.47PVAIFPVA

22、IF（ i i, ,2525），那么，那么vPVIFA PVIFA （i i, ,2525）10 000/172.4710 000/172.4757.977 73757.977 737v通过查表得到，按利率为通过查表得到，按利率为20%20%、2525年计算的年金现值系数为年计算的年金现值系数为59.578 71559.578 715，最接近本例。再通过内插法，得到，最接近本例。再通过内插法，得到i i20.57%20.57%，即，即借款人为了多得借款人为了多得1 1万美元，需要付出的利率成本为万美元，需要付出的利率成本为20.57%20.57%，它远，它远远超过了远超过了13%13%。v二、

23、考虑提前还款情况下的实际成本二、考虑提前还款情况下的实际成本v首先首先考虑抵押贷款提前还款不存在提前还款惩款考虑抵押贷款提前还款不存在提前还款惩款（prepayment penaltyprepayment penalty）的情况。如果贷款在第五年年末）的情况。如果贷款在第五年年末被提前还款，这意味着借款人的偿还贷款的现金流是被提前还款，这意味着借款人的偿还贷款的现金流是6060期期的月付款加上第五年年末的本金余额。的月付款加上第五年年末的本金余额。 v我们仍采用上例，那么两种方案的实际贷款成本会有所不我们仍采用上例，那么两种方案的实际贷款成本会有所不同，实际成本计算如下：同，实际成本计算如下：

24、v以方案一为例，借款人偿还贷款的现金流的现值加上第五以方案一为例，借款人偿还贷款的现金流的现值加上第五年年末的本金余额应等于贷款总额，其中，第五年年末的年年末的本金余额应等于贷款总额，其中，第五年年末的本金余额的计算：本金余额的计算：所以有：所以有：80 00080 000842.58842.58(PVAIF (PVAIF i i, ,6060) )76522.5676522.56(PVIF (PVIF i i, ,6060) ) v得到得到i i12%12%。这表明对没有提前还款罚款费用的贷款而言，这表明对没有提前还款罚款费用的贷款而言，持有期的改变不会影响贷款的实际成本持有期的改变不会影响

25、贷款的实际成本。 v接着接着考虑抵押贷款有提前还款惩罚的情况：考虑抵押贷款有提前还款惩罚的情况：一般地，如果借款人希望提前清偿贷款，必须支付提前清一般地，如果借款人希望提前清偿贷款，必须支付提前清偿罚款。因为：偿罚款。因为：第一，第一，贷款人可能在设法补偿贷款签订时对借款人未收取的一贷款人可能在设法补偿贷款签订时对借款人未收取的一部分贷款起始成本。部分贷款起始成本。第二，第二，对于贷款人来讲，提前清偿表示为一种未预期到的资金对于贷款人来讲，提前清偿表示为一种未预期到的资金流入，当抵押贷款利率稳定时可能容易被再投资，而在利率预流入，当抵押贷款利率稳定时可能容易被再投资，而在利率预期下降时则

26、可能不容易被再投资。期下降时则可能不容易被再投资。例如：罚款金额为提前偿还时点的本金余额的例如：罚款金额为提前偿还时点的本金余额的5%5%，那么提，那么提前偿还贷款会提高贷款的实际成本。依前例，如果贷款在第五前偿还贷款会提高贷款的实际成本。依前例，如果贷款在第五年末提前偿还，贷款最终成本为：年末提前偿还，贷款最终成本为：v80 00080 000842.58842.58(PVAIF (PVAIF i i, ,6060) )76522.5676522.56(1+0.05)(1+0.05) (PVIF(PVIFi i, ,6060) )v提前还款罚金将使得实际成本从提前还款罚金将使得实际成本从1

27、2%12%提高到提高到12.7%12.7%。 CAMCAM模式与模式与CPMCPM模式比较模式比较v第一，在第一，在CPMCPM模式下，第一个月的月付款额明显较低。模式下，第一个月的月付款额明显较低。vCAMCAM模式下第一个月付款额是模式下第一个月付款额是7666.677666.67美元，在美元，在CPMCPM模式下，模式下，第一个月付款额是第一个月付款额是6171.686171.68美元；第一个月付款差距如此美元；第一个月付款差距如此之大，原因在于：对于之大，原因在于：对于CAMCAM，每月付款额中本金支付是相每月付款额中本金支付是相等的，但是，第一个月的利息支付最大。随着本金的部等的，但

28、是，第一个月的利息支付最大。随着本金的部分支付，支付的利息随之下降，因此，第一个月的偿还分支付，支付的利息随之下降，因此，第一个月的偿还额是最多的。而对于额是最多的。而对于CPMCPM，在整个贷款期内在整个贷款期内6171.686171.68的付的付款额保持不变。款额保持不变。v第二，在第第二，在第360360个月以前个月以前CPMCPM的贷款余额总是超过的贷款余额总是超过CAMCAM的。的。v这是因为这是因为CPMCPM的贷款摊销速度大大低于的贷款摊销速度大大低于CAMCAM。换句话说，与换句话说，与CPMCPM相相比，比，CAMCAM付款模式中每月的付款更多地体现在本金摊销上。因此，付款模

29、式中每月的付款更多地体现在本金摊销上。因此，CPMCPM贷款余额递减得更缓慢。因为，两种贷款模式的第一个月的贷款余额递减得更缓慢。因为，两种贷款模式的第一个月的月利息支出都是月利息支出都是60006000美元（美元（6060万万10%10%）。）。对于对于CAMCAM，摊销额就摊销额就是是1666.671666.67美元（美元（7666.67-60007666.67-6000）, ,这样贷款余额就递减为这样贷款余额就递减为598333.33598333.33美元。而对于美元。而对于CPMCPM，摊销额是摊销额是171.7171.7美元（美元（6171.68-6171.68-60006000），

30、贷款余额递减为），贷款余额递减为599828.32599828.32美元。美元。v因此，由于因此，由于CPMCPM模式下，贷款余额递减得较慢，虽然对于第一种模式下，贷款余额递减得较慢，虽然对于第一种贷款，银行的收益率都是每月付息的贷款，银行的收益率都是每月付息的12%12%的年利率，的年利率，但但CPMCPM下银下银行在这行在这3030年的贷款期内将获得较多的利息收入。年的贷款期内将获得较多的利息收入。v但是，由于但是，由于CPMCPM的第一个月的付款额相当低，因此，这种付款模的第一个月的付款额相当低，因此，这种付款模式使用的比较广泛。式使用的比较广泛。递增式偿还抵押贷款（递增式偿还抵押贷款（

31、GPMGPM）递递增增式式偿偿还还抵抵押押贷贷款款（GPMGPM）是是为为了了解解决决通通货货膨膨胀胀对对抵抵押押贷贷款款利利率率和和每每月月付付款款额额的的影影响响而而产产生生的的。又又称称分分级级付付款款的的抵抵押押贷贷款款。在在这这种种模模式式下下，贷贷款款期期内内逐逐年年或或每每隔隔几几年年按按一一定定比比例例递递增增还还款款额额，但但每每年年或或每每几几年年内内的的各各个个月月份份，均均以以相相等等的的额度偿还。额度偿还。v一般在贷款期内的最初一般在贷款期内的最初5 5年或年或1010年里，每年的月还款额相同，年里，每年的月还款额相同，但逐年以一定的比率递增，但逐年以一定的比率递增

32、，其前期（抵押贷款偿还额逐年递其前期（抵押贷款偿还额逐年递增的年份里）月偿还额低于等额偿还方式计算的偿还额增的年份里）月偿还额低于等额偿还方式计算的偿还额v这种偿还方式适合于年轻人这种偿还方式适合于年轻人v具体操作中，具体操作中，GPMGPM有多种设计方法，比如起始付款金额不同、有多种设计方法，比如起始付款金额不同、逐渐变化的速度不同、以及逐渐变化的时期不同等。逐渐变化的速度不同、以及逐渐变化的时期不同等。GPMGPM案例分析案例分析以以100 000100 000元的抵押贷款为例，贷款年元的抵押贷款为例，贷款年利率为利率为12%12%，贷款期限为，贷款期限为3030年。假设在起初年。假设在

33、起初的的5 5年，每年的还款额以年，每年的还款额以7.5%7.5%的速度递增，的速度递增，而而5 5年后各年的还款额是固定的，且与第年后各年的还款额是固定的，且与第6 6年一致。年一致。求该贷款的每月还款额？求该贷款的每月还款额？GPM GPM 案例分析案例分析v第一步，求出第第一步，求出第1 1年的月还款额，年的月还款额，表示为表示为PMTPMT1 1 v月还款额的计算可以采用现值法。考月还款额的计算可以采用现值法。考虑到该笔贷款的现值公式如下：虑到该笔贷款的现值公式如下：v其中，其中，PVPV表示该笔抵押贷款金额的现表示该笔抵押贷款金额的现值，也就是贷款本金。值，也就是贷款本金。i i为

34、贷款合同利为贷款合同利率（此处为率（此处为12%12%），），g g为月还款额的递为月还款额的递增比率（此处每年为增比率（此处每年为7.5%7.5%），），vPMTPMT1 1是第是第1 1年的月还款额，是一个未知年的月还款额，是一个未知数。由于各项都有数。由于各项都有PMTPMT1 1，所以，可将，所以，可将其提取公因式，余下的部分我们称之其提取公因式，余下的部分我们称之为为还贷金额系数还贷金额系数，因此，只要计算出因此，只要计算出还贷金额系数，再用贷款本金除以还还贷金额系数，再用贷款本金除以还贷金额系数，就得到了贷金额系数，就得到了PMTPMT1 1。 GPM GPM付款模式与标准付款模式

35、与标准CPMCPM付款模式的比较付款模式的比较（不同利率的（不同利率的3030年期年期600000600000美元贷款美元贷款单位：美元）单位：美元）利利率率 10% 11% 12% 13% 14%10% 11% 12% 13% 14%CPMCPM模式还款额模式还款额 5265.43 5713.94 6171.68 6637.20 7109.235265.43 5713.94 6171.68 6637.20 7109.23GPMGPM模式还款额（每年增加模式还款额（每年增加7.5%7.5%） 1 4002.22 4369.62 1 4002.22 4369.62 4748.35 474

36、8.35 5137.16 5535.18 5137.16 5535.18 2 4302.39 4697.34 5104.48 5522.45 5950.32 2 4302.39 4697.34 5104.48 5522.45 5950.32 3 4625.07 5049.64 5487.31 5936.63 6396.59 3 4625.07 5049.64 5487.31 5936.63 6396.59 4 4971.95 5428.37 5898.86 6381.88 6876.34 4 4971.95 5428.37 5898.86 6381.88 6876.34 5 5344.84 5

37、835.49 6341.27 6860.52 7392.06 5 5344.84 5835.49 6341.27 6860.52 7392.06 6-30 5745.70 6273.15 6816.87 7375.06 7946.47 6-30 5745.70 6273.15 6816.87 7375.06 7946.47 GPMGPM模式的贷款偿还表模式的贷款偿还表（12%12%利率、利率、3030年期的年期的600000600000美元贷款，美元贷款，7.5%7.5%的年累计率的年累计率单位：美元）单位：美元）年度年度期初期初每月利息每月利息 GPM GPM 一个月一个月当年贷

38、款余额当年贷款余额期末期末贷款余额贷款余额偿付额偿付额付款额付款额贷款摊销贷款摊销改变改变贷款余额贷款余额 1 1 600000.00600000.00 6000.00 4748.35 1251.65 15874.05 615874.05 6000.00 4748.35 1251.65 15874.05 615874.05 2 615874.05 6158.74 5104.48 1054.26 13370.66 629244.71 2 615874.05 6158.74 5104.48 1054.26 13370.66 629244.71 3 629244.71 6292.45

39、5487.31 805.14 10211.19 639455.90 3 629244.71 6292.45 5487.31 805.14 10211.19 639455.90 4 639455.90 6394.56 5898.86 495.70 6286.72 645742.62 4 639455.90 6394.56 5898.86 495.70 6286.72 645742.62 5 645742.62 6457.43 6341.27 116.16 1473.20 5 645742.62 6457.43 6341.27 116.16 1473.20 647215.82647215.82 6

40、 647215.82 6472.16 6816.87 (344.71) (4371.79) 6 647215.82 6472.16 6816.87 (344.71) (4371.79) 642844.03642844.03分析如下：分析如下：v在第六年，在第六年，GPMGPM付款额（付款额（6816.876816.87美元）将超过所要求美元）将超过所要求支付的利息额（支付的利息额（6472.166472.16美元），初始贷款额开始摊美元），初始贷款额开始摊销。因此，销。因此，第五年期末的贷款余额达到最大值。第五年期末的贷款余额达到最大值。v所以，所以，对于对于GPMGPM的贷款人而言，它就要承

41、担比的贷款人而言，它就要承担比CPMCPM更高更高的风险，的风险，因而需要对房地产未来的市场价值和借款人因而需要对房地产未来的市场价值和借款人未来的收入给予更多的关注。比如，如果未来的收入给予更多的关注。比如，如果GPMGPM模式中模式中的借款人在第的借款人在第5 5年违约，银行决定出售该房地产，而年违约，银行决定出售该房地产，而此期间，贷款人得到的每月付款额较低，因此产生了此期间，贷款人得到的每月付款额较低，因此产生了负摊销，这就意味着该房地产的出售收入必须大到足负摊销，这就意味着该房地产的出售收入必须大到足以偿还贷款余额，因为这时的未偿还贷款余额已增加以偿还贷款余额，因为这时的未偿还贷款余

42、额已增加到超过初始贷款额的程度。到超过初始贷款额的程度。气球贷款气球贷款(balloon loan)(balloon loan)v定义：所谓定义：所谓“气球贷款气球贷款”，又称大额尾付贷款或飘浮式贷款，是指，又称大额尾付贷款或飘浮式贷款，是指在贷款期内的在贷款期内的每期偿还额都低于月等额偿还方式计算的还款额每期偿还额都低于月等额偿还方式计算的还款额，因，因而，而，最后一次还款额大大高于以前的历次还款最后一次还款额大大高于以前的历次还款。最后的一笔付款，。最后的一笔付款，就像气球一样就像气球一样“头小尾大头小尾大”，被称为，被称为“气球付款气球付款”或或“飘浮式付款飘浮式付款”（balloon

43、paymentballoon payment）v“气球贷款气球贷款”改变了按照传统贷款期限来计算月供的还款方式。比改变了按照传统贷款期限来计算月供的还款方式。比如购房者申请如购房者申请5 5年的贷款，但每月还款数额可以根据自己与银行约年的贷款，但每月还款数额可以根据自己与银行约定的期限按定的期限按1010年、年、2020年或年或3030年计，然后剩余钱款到最后一个月一次年计，然后剩余钱款到最后一个月一次性付清。性付清。 v气球抵押贷款有两个贷款期限。一个是实际贷款年限，一般是短期气球抵押贷款有两个贷款期限。一个是实际贷款年限，一般是短期的（如的（如3 3至至7 7年），当这个实际贷款年限到期时

44、，借款人需要一次性年），当这个实际贷款年限到期时，借款人需要一次性支付所有贷款余额；另一个是名义贷款年限，一般是长期的（如支付所有贷款余额；另一个是名义贷款年限，一般是长期的（如1515年至年至3030年），借贷双方通过谈判定下名义贷款年限，以此年限按照年），借贷双方通过谈判定下名义贷款年限，以此年限按照等额本息方法来计算该贷款的每月还款额。等额本息方法来计算该贷款的每月还款额。案例分析案例分析v某购房者向银行贷款某购房者向银行贷款3030万元购买一套住房，期限万元购买一套住房，期限1515年，年利率年，年利率6%6%，月偿还系数是普通等额本息贷款月偿还系数的月偿还系数是普通等额本息贷款月偿

45、还系数的70%70%，问贷款到期后，问贷款到期后，该购买者应一次性偿还多少？该购买者应一次性偿还多少？v解：解：v第一步，计算按月等额本息偿还系数（第一步，计算按月等额本息偿还系数（MCMC）及标准还款额（）及标准还款额（A A）：所以，所以，A300000X0.008438=2531元元第二步，实际偿还系数（第二步，实际偿还系数（MC1MC1）及实际月偿还额（）及实际月偿还额（A1A1）: :实际月偿还额实际月偿还额A1A1300000X0.00675300000X0.0067520252025v第三步，计算最后一次支付的还款额第三步，计算最后一次支付的还款额：v在气球贷款中，每月少偿还额

46、部分应按等额支付序列计算其终值，在气球贷款中，每月少偿还额部分应按等额支付序列计算其终值，其计算公式是：其计算公式是：v式中，（式中，（A0A0）每月少偿还的金额每月少偿还的金额vFF年金终值年金终值v同时，同时，最后一次还款额还应加上该期的实际偿付额最后一次还款额还应加上该期的实际偿付额（A1A1），那么，），那么，最后一次还款额为：最后一次还款额为：结论结论：v因此，选择因此，选择“气球贷款气球贷款”，借款人前期支付压力小，例如，借款人前期支付压力小，例如，5 5年期年期“气球贷款气球贷款”的月度还款额比的月度还款额比5 5年期普通贷款的还款年期普通贷款的还款额少了约额少了约70%70%，

47、房贷者月供压力大大减轻。尽管末期的支付，房贷者月供压力大大减轻。尽管末期的支付压力很大，需要一次性偿还较大的剩余本金和利息。压力很大，需要一次性偿还较大的剩余本金和利息。v如果借款人考虑短期房贷，并有提前还款的需求，可以考如果借款人考虑短期房贷，并有提前还款的需求，可以考虑虑“气球贷款气球贷款”。v不过，不过，“气球贷款气球贷款”月供支付的大部分都是利息，月供支付的大部分都是利息，实际支实际支付利息其实比普通贷款的利息要多几万元。付利息其实比普通贷款的利息要多几万元。 v可见大额尾付贷款对于借款人而言，好处在于每月还款额可见大额尾付贷款对于借款人而言，好处在于每月还款额比标准等额本息方式低得多

48、，但却比标准等额本息方式的比标准等额本息方式低得多，但却比标准等额本息方式的利息支付多得多。此外，最后的一次性支付贷款余额可能利息支付多得多。此外，最后的一次性支付贷款余额可能对借款人在财务上造成巨大负担。对借款人在财务上造成巨大负担。v由此可知，虽然这种方式仍然属于固定利率方式，但它已由此可知，虽然这种方式仍然属于固定利率方式，但它已经具有可变利率方式的某些特点。经具有可变利率方式的某些特点。v不过，不过，“气球贷款气球贷款”月供支付的大部分都是利息，月供支付的大部分都是利息，实际支付利息其实比普通贷款的利息要多几万元。实际支付利息其实比普通贷款的利息要多几万元。 v可见大额尾付贷款对于借款

49、人而言，好处在于每可见大额尾付贷款对于借款人而言，好处在于每月还款额比标准等额本息方式低得多，但却比标月还款额比标准等额本息方式低得多，但却比标准等额本息方式的利息支付多得多。此外，最后准等额本息方式的利息支付多得多。此外，最后的一次性支付贷款余额可能对借款人在财务上造的一次性支付贷款余额可能对借款人在财务上造成巨大负担。成巨大负担。v由此可知，虽然这种方式仍然属于固定利率方式，由此可知，虽然这种方式仍然属于固定利率方式，但它已经具有可变利率方式的某些特点。但它已经具有可变利率方式的某些特点。逆向年金抵押贷款（逆向年金抵押贷款（RAMRAM） v产生背景：产生背景：v在市场经济国家里，人们主要

50、是通过各种长期抵押贷款形式取得住宅，因在市场经济国家里，人们主要是通过各种长期抵押贷款形式取得住宅，因此为了拥有属于自己的住宅，人们通常要辛勤地工作几十年。而当他们真此为了拥有属于自己的住宅，人们通常要辛勤地工作几十年。而当他们真正完全拥有自己住宅的全部产权之后，他们也将逐渐步入晚年。正完全拥有自己住宅的全部产权之后，他们也将逐渐步入晚年。 v调查表明，住宅基本上是人们一生中最主要的财产，许多老人一方面可能调查表明，住宅基本上是人们一生中最主要的财产，许多老人一方面可能拥有一个属于自己的漂亮的住宅，但另一方面，退休之后的收入水平与年拥有一个属于自己的漂亮的住宅，但另一方面，退休之后的收入水平与

51、年轻时相比却大大降低，面临着轻时相比却大大降低，面临着“有房没钱有房没钱”的生活问题。的生活问题。v人口老龄化人口老龄化：一个地区或国家：一个地区或国家6060岁或岁或6565岁以上人口的数量超过该地区总人岁以上人口的数量超过该地区总人口数的口数的10%10%，即进入老龄化社会。，即进入老龄化社会。 2006 2006年年6 6月月1 1日零时，我国日零时，我国6060岁以上老年人口总数为岁以上老年人口总数为1465714657万，其中，城市万，其中，城市老年人口老年人口40194019万人，占万人，占27.5%27.5%；农村老年人口；农村老年人口1061910619万，占万，占72.5%7

52、2.5%。 2002 2002年老龄化比例为年老龄化比例为11.6%11.6%。远高于世界其他国家水平。远高于世界其他国家水平。 2050 2050年，我国老年人口抚养比例将由本世纪初的年，我国老年人口抚养比例将由本世纪初的20%20%上升到超过上升到超过50%50%，几乎，几乎不足两个劳动力人口就要负担一个退休人口，而国际标准的合理负担就低不足两个劳动力人口就要负担一个退休人口，而国际标准的合理负担就低于于20%20%。v为了帮助消费者实现跨时预算平衡，使普通消为了帮助消费者实现跨时预算平衡，使普通消费者在一生中实现大致均衡的消费水平，盘活费者在一生中实现大致均衡的消费水平，盘活老年人的住宅

53、资产，人们设计了一种所谓逆向老年人的住宅资产，人们设计了一种所谓逆向年金抵押贷款方式（年金抵押贷款方式（reverse-annuity reverse-annuity mortgagemortgage，RAMRAM）。）。逆向年金抵押贷款（逆向年金抵押贷款（RAMRAM）v定义：定义：这种抵押贷款方式与通常的抵押贷款是相反的。通常的抵押这种抵押贷款方式与通常的抵押贷款是相反的。通常的抵押贷款是借款人在贷款初期得到一笔大数额的现金流入，在以后的贷贷款是借款人在贷款初期得到一笔大数额的现金流入，在以后的贷款期限中按月偿还。款期限中按月偿还。v而逆向年金抵押贷款实际上是把房子抵押给金融机构，由金融

54、机构而逆向年金抵押贷款实际上是把房子抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供生活费用每月向老人提供生活费用（相当于贷款的每月等额还款额，或称年（相当于贷款的每月等额还款额，或称年金），金），其间不需还款。其间不需还款。这类贷款期限固定，通常不超过这类贷款期限固定，通常不超过1010年。如果年。如果在此期间老人去世则可以提前清偿贷款。如果在此期间老人去世则可以提前清偿贷款。如果1010年后，老人仍然健年后，老人仍然健在，则可通过出售住宅或其它办法清偿贷款，比如可以用另外一笔在，则可通过出售住宅或其它办法清偿贷款，比如可以用另外一笔RAMRAM来对现存的来对现存的RAMRAM进行再融资。进行再融资

55、。v在美国，如果出售房产所得支付贷款本息后尚有剩余，则剩余部分在美国，如果出售房产所得支付贷款本息后尚有剩余，则剩余部分还给业主或他们的后人还给业主或他们的后人。如果该所得不足以支付贷款本息，。如果该所得不足以支付贷款本息，HUDHUD会会将差额支付给贷款机构。将差额支付给贷款机构。美国的住房与城市发展部（美国的住房与城市发展部（the the Department of Housing and Urban Development Department of Housing and Urban Development ，HUDHUD 案例分析案例分析v假设有一笔假设有一笔1010年期、年利

56、率为年期、年利率为10%10%、贷款金额为、贷款金额为100 000100 000元元的的RAMRAM，采用等额式付款方式。，采用等额式付款方式。v那么该笔那么该笔RAMRAM的借款人每年所得款项是多少？到期一次性的借款人每年所得款项是多少？到期一次性还款额又是多少还款额又是多少？v解：解：v付款额其实是付款额其实是先付年金的逆运算先付年金的逆运算，公式是：v则有：v计算出计算出A A5704.135704.13元元v具体过程如下表：具体过程如下表：(1)年份年份 (2)年初贷款余年初贷款余额额 (3)所得款项所得款项 (4) = (2)+(3)10%应计利息应计利息(5) = (2)+(3

57、)+(4)年年末贷款余额末贷款余额105 704.13 570.413 6 274.543 26 274.543 5 704.131 197.867 13 176.54 313 176.54 5 704.131 888.067 20 768.74 420 768.74 5 704.132 647.287 29 120.15 529 120.15 5 704.133 482.428 38 306.71 638 306.71 5 704.134 401.084 48 411.93 748 411.93 5 704.135 411.606 59 527.66 859 527.66 5 704.136

58、 523.179 71 754.97 971 754.97 5 704.137 745.91 85 205.01 1085 205.01 5 704.139 090.914 10 0000.1 案例分析案例分析双周付款抵押贷款双周付款抵押贷款v双周付款抵押贷款（双周付款抵押贷款（biweekly payments mortgagebiweekly payments mortgage），），国内也叫双周供抵押贷款，是每两周还款一次的抵押贷国内也叫双周供抵押贷款，是每两周还款一次的抵押贷款，改进了传统贷款的每月还款一次的方式。款，改进了传统贷款的每月还款一次的方式。 v美国银行在美国银行在8080

59、年代末推出了年代末推出了“双周付款法双周付款法”，以适应夫，以适应夫妇双方工作、有两份月薪的新情况，将每月还款改为双妇双方工作、有两份月薪的新情况，将每月还款改为双周还款。周还款。v每年还款每年还款2626次，相当于次，相当于1313个标准抵押贷款的月还款额，个标准抵押贷款的月还款额，使得使得还款速度加快，还款期缩短还款速度加快，还款期缩短，由此产生的便是，由此产生的便是贷款贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息的贷款利息，将小于按月还款时归还的贷款利息。因此，将小于按月还款时归还的贷款利息。因此，这种做法能够明显地节约利

60、息成本。这种做法能够明显地节约利息成本。案例分析案例分析v假设一笔假设一笔3030年期、年期、1010万元万元、年利率为、年利率为12%12%的抵押贷款，的抵押贷款，如果是每月还款一次的话，月还款额为如果是每月还款一次的话，月还款额为1 028.601 028.60元。元。3030年内所支付的利息总额是年内所支付的利息总额是270340.03 270340.03 元。元。v现在如果将每月一次还款额平分成两部分，每两周还款现在如果将每月一次还款额平分成两部分，每两周还款一次，这样一年将还款一次，这样一年将还款2626次，因此每次支付次，因此每次支付514.3514.3元。元。v那么与等额本息还款

61、方式相比，双周付款方式使得贷款那么与等额本息还款方式相比，双周付款方式使得贷款总额将在总额将在19.319.3年得到清偿而不是年得到清偿而不是3030年，大大降低了还款年，大大降低了还款年限，同时所支付的年限，同时所支付的利息也将节省利息也将节省113 469113 469元元央行上调利率央行上调利率消费者如何选择最佳还贷方式消费者如何选择最佳还贷方式一、固定利率房贷成热门一、固定利率房贷成热门v固定利率房贷，是指在贷款期限内，不论银行利率固定利率房贷，是指在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率

62、变化而改变还款数额。这种付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。这种还款方式的优点是利率不随物价或其他因素的变化还款方式的优点是利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。而调整，而将未来的利率风险锁定。v因此，对于有固定收入的人，并且预期未来利率还因此，对于有固定收入的人，并且预期未来利率还会提高，选择固定利率贷款比较合适。会提高，选择固定利率贷款比较合适。v不过，如果你计划提前还贷，最好不要考虑申请固不过，如果你计划提前还贷，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。一般为提定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。一般为提前还贷额的前还贷额的2 23%3%。二二、急

63、需资金宜选、急需资金宜选“循环贷循环贷”v所谓所谓“循环贷循环贷”是指用户只需将自有住房到银行是指用户只需将自有住房到银行做抵押，就可获得该住房价值做抵押，就可获得该住房价值80%80%的贷款额度，的贷款额度，在房产抵押期内可分次提款，循环使用。在房产抵押期内可分次提款，循环使用。“循环循环贷贷”是针对住房变现难的特点，而用户在生活中是针对住房变现难的特点，而用户在生活中常常会出现投资理财、应急支出、经营周转的需常常会出现投资理财、应急支出、经营周转的需要，而向银行贷款周期较长，难以应急。这种贷要，而向银行贷款周期较长，难以应急。这种贷款方式贷款额度高，使用年限长，可达款方式贷款额度高，使用年

64、限长，可达3030年。年。v如果购买一套价值如果购买一套价值5050万的房屋，首付万的房屋，首付1010万并已按万并已按揭还款揭还款1010万，在这种情况下，只需要提出万，在这种情况下，只需要提出“循环循环贷贷”申请，就得到申请，就得到1010万元的额度。另外，如果居万元的额度。另外，如果居民又提前还贷民又提前还贷2 2万元，其获得的授信额度相应又万元，其获得的授信额度相应又变为变为1212万，并且不需要另外的手续。万，并且不需要另外的手续。v三、移动组合房贷防范风险三、移动组合房贷防范风险 v移动组合房贷是银行推出的更为灵活的一移动组合房贷是银行推出的更为灵活的一种住房按揭方式。该种房贷方式

65、，允许客种住房按揭方式。该种房贷方式，允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款方案。而资理财习惯，订制个性化的还款方案。而且在还款期内，还款方式还可以随时调整。且在还款期内，还款方式还可以随时调整。v这种按揭方式便于贷款人根据自己的收入这种按揭方式便于贷款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的还款方式。与等额预期，灵活调整自己的还款方式。与等额本息方式相比，移动组合房贷还可能节省本息方式相比，移动组合房贷还可能节省一部分利息支出一部分利息支出四、“入住还款法入住还款法”可减压力可减压力v“入住还款入住还款”是指客户在银行办理一手

66、房是指客户在银行办理一手房住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与银行约定一个时间段仅偿还贷月开始，与银行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方再开始采用等额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。式归还贷款的本金和利息。v这种还款方式降低了购房者交房初期的经这种还款方式降低了购房者交房初期的经济压力。如果居民贷款购买的房子还没有济压力。如果居民贷款购买的房子还没有完全盖好，又希望新房入住后再开始偿还完全盖好，又希望新房入住后再开始偿还贷款本金，贷款本金，

67、“入住还款法入住还款法”可说是一种理可说是一种理想的选择。想的选择。五、年轻人宜选五、年轻人宜选“双周供双周供”v对于年轻人及首次置业者来说，一般有固定的收入但对于年轻人及首次置业者来说，一般有固定的收入但积蓄较少，需要父母资助首付款购买房屋。每月收入积蓄较少，需要父母资助首付款购买房屋。每月收入2500-35002500-3500元左右，那么，元左右，那么，“双周供双周供”还款，将按揭还款，将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半，具有还款周期一次，每次还款额为原来月供的一半，具有还款周期缩短、节省利

68、息的优势。缩短、节省利息的优势。v按照按照7 7成成2020年贷款额度来计算，评估价年贷款额度来计算，评估价4040万元的二手万元的二手房，银行可贷房，银行可贷2828万元，首付款万元，首付款1212万元，双周还款额万元，双周还款额964964元。评估价元。评估价6060万元的二手房，银行可贷万元的二手房，银行可贷4242万元，万元，首付款首付款1818万元，双周还款额万元，双周还款额14461446元。元。v对于年轻白领及首次置业者来说，收入较为固定再加对于年轻白领及首次置业者来说，收入较为固定再加上公司的季度奖、半年奖或年终奖金等，还款基本能上公司的季度奖、半年奖或年终奖金等，还款基本能够解决。同时，这种每两周还款一次的方式还能有效够解决。同时，这种每两周还款一次的方式还能有效缩短购房者的还款限期，节省利息的支出，贷款人只缩短购房者的还款限期，节省利息的支出，贷款人只要事先做好规划、安排好自己的现金流即可。要事先做好规划、安排好自己的现金流即可。

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房地产投资第六章

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