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1、第二章第二章资产评估的基本方法资产评估的基本方法一、市场法一、市场法市市场场法法：利利用用市市场场上上同同样样或或类类似似资资产产的的近近期期交交易易价价格格，经经过过直直接接对对比比或或类类比比分分析析以以估估测测资资产产价值的各种评估技术方法。价值的各种评估技术方法。（一）市场法的基本前提市场法的基本前提1）要有活跃的公开市场。要有活跃的公开市场。2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。注：注： 可比性：第一，参照物与评估对象在功能上具可比性：第一，参照物与评估对象在功能上具有可比性；第二，参照物与评估对象面临的市有可比性；第二，参照物与评估对象面临
2、的市场条件具有可比性；第三，参照物成交时间与场条件具有可比性；第三，参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内。的时间范围内。（二）市场法的基本程序市场法的基本程序第一，选择参照物：具有可比性，三个以上。第一，选择参照物：具有可比性，三个以上。第第二二，选选择择比比较较因因素素：资资产产功功能能；资资产产的的实实体体特特征征（外外观观、结结构构、役役龄龄）和和质质量量（工工艺艺水水平平）；市市场场条条件件（交交易易批批量量、交交易易动动机机、交交易易时时间间）；房房地地产产的的地地理理位位置置，机机器器设设备备的制造厂家等。的制
3、造厂家等。第三，第三，指标对比，量化差异指标对比，量化差异第第四四，调调整整量量化化的的对对比比指指标标差差异异，得得出出评评估估值。值。第五，综合分析第五，综合分析：平均：平均具体评估方法：直接比较法和间接比较法。具体评估方法：直接比较法和间接比较法。1. 直接比较法（参照物与评估对象基本相同）直接比较法（参照物与评估对象基本相同） (1)(1)现现行行市市价价法法：评评估估对对象象本本身身具具有有现现行行市市价价或或与评估对象基本相同的参照物具有现行市价。与评估对象基本相同的参照物具有现行市价。(2)(2)市价折扣法市价折扣法（交易条件差异，如快速变现）：（交易条件差异，如快速变现）：资产
4、评估价值资产评估价值= =参照物成交价参照物成交价（1-1-价格折扣率）价格折扣率）（三）市场法的具体评估方法（三）市场法的具体评估方法(3)(3)功能价值类比法功能价值类比法（功能差异）：（功能差异）：a a生产能力比例法：生产能力比例法：资资产产评评估估价价值值= =参参照照物物成成交交价价格格（评评估估对象生产能力对象生产能力参照物生产能力）参照物生产能力）b b规模经济效益指数法：规模经济效益指数法：资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格参照物成交价格（评评估估对对象象生生产产能能力力参参照照物物生生产产能能力）力）功能价值指数功能价值指数(4)(4) 价格指数法（时间间隔）价格
5、指数法（时间间隔）资资产产评评估估价价值值= =参参照照物物成成交交价价格格价价格格调调整整系系数数价格调整系数：物价指数的不同表示方法。价格调整系数：物价指数的不同表示方法。(5)(5) 成新率价格调整法（新旧程度差异）成新率价格调整法（新旧程度差异）资资产产评评估估价价值值= =参参照照物物成成交交价价格格（评评估估对对象象成新率成新率参照物成新率）参照物成新率）注：成新率注：成新率= =资产尚可使用年限资产尚可使用年限/ /（资产已使（资产已使用年限用年限+ +资产尚可使用年限）资产尚可使用年限）qsz2. 2. 类比调整法（参照物与评估对象类似）类比调整法（参照物与评估对象类似）：（1
6、 1）市场售价类比法：）市场售价类比法：资产评估价值资产评估价值=参照物售价参照物售价功能差异修正系数功能差异修正系数时间差异修正系数时间差异修正系数（2 2）成本市价法）成本市价法：资产评估价值资产评估价值=评估对象现行合理成本评估对象现行合理成本（参照物成交价格（参照物成交价格参照物现行合理成参照物现行合理成本）本）（3 3）价值比率法：）价值比率法：资产评估价值资产评估价值=评估对象（企业）相关财评估对象（企业）相关财务指标务指标参照物（企业）价值比率参照物（企业）价值比率二、收益法二、收益法基本原理基本原理主要参数：收益额，折现率和收益期限主要参数：收益额，折现率和收益期限收益额：净现
7、金流量（如现金股利，债券收益额：净现金流量（如现金股利，债券本息等）。替代变量：净利润。本息等）。替代变量：净利润。折现率折现率折现率：当前现金与未来现金的换算比率。折现率：当前现金与未来现金的换算比率。当前价值当前价值一年后价值一年后价值（现值）（现值）（将来值）（将来值）11（1+10%）=1.11/(1+10%)1资本化率：未来永续性收益折算成现值的资本化率：未来永续性收益折算成现值的折现率。折现率。折现率折现率=无风险报酬率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率资本资产定价模型（资本资产定价模型（CAPM:capitalassetpricingmodel):Rm：市场期望报酬率：市场期望报
8、酬率Rf：无风险报酬率：无风险报酬率i：企业风险：企业风险系数系数应用应用1.(常数），收益期限无限常数），收益期限无限,则则2.(常数），常数），收益期限有限（收益期限有限（n年）年），则，则3.有限期（有限期（n年）后收益不变（为年）后收益不变（为A），则），则4.收益按固定比率（收益按固定比率（s）增长，则）增长，则5.收益在有限期间（收益在有限期间（n年）内存在且按固定比年）内存在且按固定比率（）增长，则率（）增长，则6.已知若干年后（已知若干年后（n年）的资产价格（年）的资产价格（Pn），），则则例某收益性资产预计未来某收益性资产预计未来5年收益额分别是年收益额分别是12万元、万元、
9、15万元、万元、13万元、万元、11万元和万元和14万元。万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为万元，确定的折现率和资本化率为10%.确确定该收益性资产在持续经营下和定该收益性资产在持续经营下和50年收益年收益的评估值的评估值。（1）永续经营条件下的评估过程：）永续经营条件下的评估过程：确定未来确定未来5年收益额的现值。年收益额的现值。=120.9091+150.8265+130.7513+110.6830+140.6209=49.2442（万元）（万元）计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。计算中的现值系数，可从复利现值
10、表中查得。将第六年以后的收益进行本金化处理，即将第六年以后的收益进行本金化处理，即（14/10%）=140（万元）（万元）最后，确定该资产评估值：最后，确定该资产评估值：49.2442+1400.6209=136.17（万元）（万元）（2）50年的收益价值评估过程：年的收益价值评估过程：评估值评估值=49.2442+=49.2442+85.7351=134.98（万元）（万元）三、成本法三、成本法1.基本原理基本原理持续使用假设：持续使用假设：V=C资产评估价值资产评估价值=资产的重置成本资产的重置成本-资产的实体性贬值资产的实体性贬值-资产的功能性贬值资产的功能性贬值-资产的经济性贬值资产的
11、经济性贬值重置成本：现行再取得成本重置成本：现行再取得成本（1）复原重置成本：以相同的材料和技术重置）复原重置成本：以相同的材料和技术重置（2）更新重置成本：以新型材料和新型技术重）更新重置成本：以新型材料和新型技术重置置更新重置成本更新重置成本=复原重置成本复原重置成本-功能性贬值功能性贬值实体性贬值：资产物理性能的损耗或下降引起实体性贬值：资产物理性能的损耗或下降引起的资产价值损失的资产价值损失功能性贬值：由于技术进步而引起制造成本降功能性贬值：由于技术进步而引起制造成本降低、生产效率提高、消耗下降使资产功能相对低、生产效率提高、消耗下降使资产功能相对落后而造成的资产价值损失落后而造成的资
12、产价值损失经济性贬值：由于外部条件变化而导致强制淘经济性贬值：由于外部条件变化而导致强制淘汰、耗费提高、开工不足而造成的资产价值损汰、耗费提高、开工不足而造成的资产价值损失失2.重置成本的估算方法：重置成本的估算方法：（1 1）重置核算法：）重置核算法：重置成本重置成本=重新取得资产所需费用之和重新取得资产所需费用之和重置成本包括开发者的合理收益。重置成本包括开发者的合理收益。（2 2）价格指数法（仅适用于复原重置成）价格指数法（仅适用于复原重置成本）：本）：重置成本重置成本=资产的账面原值资产的账面原值（1+价格变价格变动指数）动指数）（1+价格变动指数）价格变动指数）(3)(3)功能价值类
13、比法：功能价值类比法：生产能力比例法生产能力比例法被评估资产重置成本被评估资产重置成本=参照物重置成本参照物重置成本（被评估资产年产量（被评估资产年产量/参照物年产量）参照物年产量）规模经济效益指数法：规模经济效益指数法：被资产重置成本被资产重置成本= =参照物重置成本参照物重置成本（被评估资产的产量（被评估资产的产量参照物的产量）参照物的产量）规模效益指数规模效益指数规模效益指数（美国）规模效益指数（美国） ：0.4-1.20.4-1.23.3.实体性贬值的测算方法：实体性贬值的测算方法：（1）观察法：）观察法：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本（1-实体性实体性成新率）成新率）
14、成新率：由工程技术人员确定。成新率：由工程技术人员确定。（2）实用年限法：）实用年限法：资产实体性贬值资产实体性贬值=（重置成本（重置成本-预计残值）预计残值）资产实体性贬值率资产实体性贬值率资产实体性贬值率资产实体性贬值率=实际已使用年限实际已使用年限/总总使用年限使用年限总使用年限总使用年限=实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用尚可使用年限年限实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限名义已使用年限资产资产利用率利用率资产利用率资产利用率=（截止到评估日资产累计实（截止到评估日资产累计实际利用时间际利用时间/截止到评估日资产累计法定截止到评估日资产累计法定利用时间利用时间（3）修复费用
15、法：）修复费用法：资产实体性贬值资产实体性贬值=将资产修复到全新状态将资产修复到全新状态的修复费用的修复费用4.资产的功能性贬值的测算方法：资产的功能性贬值的测算方法：第一步：与功能相同但性能更先进的新第一步：与功能相同但性能更先进的新资产相比，分析超额运营成本因素；资产相比，分析超额运营成本因素；第二步：计算净超额营运成本：第二步：计算净超额营运成本：净超额营运成本净超额营运成本=超营运成本（超营运成本（1-所得税所得税率）率）第三步：估计被评估资产的剩余使用寿第三步：估计被评估资产的剩余使用寿命命第五步：计算剩余使用寿命内净超额营第五步：计算剩余使用寿命内净超额营运成本的折现值，即为资产的
16、功能性贬运成本的折现值，即为资产的功能性贬值。值。例例P73超额投资成本法：超额投资成本法：功能性贬值复原重置成本更新重置成本功能性贬值复原重置成本更新重置成本4.资产的经济性贬值的估算资产的经济性贬值的估算（1）间接计算法：）间接计算法：经济性贬值额经济性贬值额=被评估对象重置成本被评估对象重置成本经经济性贬值率济性贬值率经济性贬值率经济性贬值率=1-（资产预计可被利用的生产能力（资产预计可被利用的生产能力/资产资产原设计生产能力）原设计生产能力）功能价值指数功能价值指数功能价值指数：功能价值指数：0.6-0.7(2)直接计算法：直接计算法：经济性贬值额经济性贬值额=资产年收益损失额资产年收
17、益损失额（1-所所得税率）得税率）年金现值系数年金现值系数四、批量法四、批量法1.多元回归分析多元回归分析2.人工神经网络人工神经网络3.时间趋势分析时间趋势分析例：例：房地产：地皮大小，居住面积，设计，建房地产：地皮大小，居住面积，设计，建筑质量，建造年代，出售房屋的月份等。筑质量，建造年代，出售房屋的月份等。五、评估方法的选择五、评估方法的选择三种选择：三种选择：1.市场法、收益法和成本法的选择市场法、收益法和成本法的选择2.具体评估技术的选择具体评估技术的选择3.经济技术参数的选择经济技术参数的选择五、评估方法的选择五、评估方法的选择1.当资产评估的价值类型为资产的市场价当资产评估的价值
18、类型为资产的市场价值时，选择的顺序依次为：市场法，收益值时，选择的顺序依次为：市场法，收益法和成本法；法和成本法；2.无市场参照物，无经营记录时，可采用无市场参照物，无经营记录时，可采用成本法；成本法；3.如果三种基本方法都适用，可进行比较如果三种基本方法都适用，可进行比较分析。分析。思考：不同评估方法的结果是否一致？思考：不同评估方法的结果是否一致？思考题一对准新婚夫妇一对准新婚夫妇,看中一套看中一套120平方米平方米,总价为总价为60万的三居室万的三居室,面对一边是房价呼呼上窜面对一边是房价呼呼上窜,一边是银行的加息声不绝于耳一边是银行的加息声不绝于耳,楼楼市调控的频频出拳市调控的频频出拳
19、,让一对新人陷入了买房还是租房更为划算让一对新人陷入了买房还是租房更为划算恶的困惑中恶的困惑中.于是两人在某天来请教作为房产专业人士的您于是两人在某天来请教作为房产专业人士的您,两人将自己的财务状况详细告知两人将自己的财务状况详细告知:1.两人现有两人现有20.4万现金万现金.2.每月可自由支配每月可自由支配3700元的闲钱元的闲钱您根据此夫妇的条件并结合所看重的房产您根据此夫妇的条件并结合所看重的房产,罗列了房产商的要罗列了房产商的要求和房屋市场的现有情况求和房屋市场的现有情况.买房买房:1.需要向开发商首付需要向开发商首付30%,余款办理商业贷款余款办理商业贷款,分分15年还清年还清2.开
20、发商给予房贷者现有利率的开发商给予房贷者现有利率的7.83%的基础上优惠的基础上优惠15%3.购得房屋还需支付购得房屋还需支付2%的契税和的契税和2%的物业维修基金的物业维修基金.租房租房:1.租房房租每月租房房租每月1000元元2.若租房可将现有若租房可将现有20.4万元用于万元用于15次次1年期的定期年期的定期存款存款,复利计算复利计算,存款利率为存款利率为3.6%3.每月除去房租后的剩余自由资金存入银行每月除去房租后的剩余自由资金存入银行,单利单利计算计算,平均利率平均利率3.6%现在根据以上条件请您给予最合理的选择：现在根据以上条件请您给予最合理的选择：1.买房还是租房买房还是租房2.什么情况买房更划算什么情况买房更划算,什么情况下租房更划算什么情况下租房更划算3.15年后房价上涨到多少后年后房价上涨到多少后,买房等于租房买房等于租房4.哪类人群适合租房哪类人群适合租房
