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1、 瑞莎集团瑞莎集团唐海农科所项目定位报告唐海农科所项目定位报告一、理解城市，看项目前景与钱景二、理解行业与市场，看项目风险与机会五、规划经济指标建议与经济测算目录三、理解地块与企业看项目的价值与资源 四、项目总体定位及规划建议核心问题：非房地产热点开发区域，缺乏推动力！解决思路：强化“先天之本”,产品“价值打造”！ 一、理解城市，看项目前景与钱景。1、城市行政属性隶属河北省唐山市，位于河北省东北部、唐山市东南沿海、环京津交汇区域，南临渤海，北依唐山，西望津京。河北省最大的国有农垦企业（柏各庄农场），系全国三个农垦体制县（黑龙江友谊县、辽宁省大洼县、河北省唐海县）。10年，京津冀都市圈区域规划出
2、台，区域规划按照“8+2”模式制订：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、张家口、承德8地市。唐海县多条省市级高速、高等级公路、铁路贯穿全境，可快速链接京津，已被纳入京津“两小时经济圈”和“大北京都市圈”。唐海：隶属河北，全国三个农垦体制县之一。“京津冀都市圈”内的重要节点城市。唐海唐海：渤海之滨，中国北方的重要枢纽和出海大通道。唐海地处渤海之滨、两环（环渤海、环京津）交汇地带，西距北京220公里、天津120公里，北距唐山45公里，东距秦皇岛港150公里。县城南距曹妃甸工业区20公里、曹妃甸深水大港40公里。迁曹公路、滦曹公路等多条国省干道贯穿境内，迁曹铁路
3、横亘全境。随着唐曹高速、沿海高速开通，以及京津唐环线城际铁路、唐曹轻轨铁路启动建设，唐海横连四港(曹妃甸港、秦皇岛港、京唐港、天津港)，直通四市(北京、天津、唐山、秦皇岛)，形成了融海洋、铁路、公路运输于一体的交通网络。全县每平方公里路网密度已接近长三角等发达地区。正在开发建设的世界“钻石级”曹妃甸深水大港和曹妃甸工业区的直接腹地。未来唐海，将建设成成为集海洋、铁路、公路和空中运输于一体、中国北方的重要交通枢纽和出海大通道。2、城市交通属性唐海县今境原为渤海湾北岸沿海荒滩，后随滦河水系不断冲击形成陆地。1949年11月被国家农业部接收，1956年定称“河北省国营柏各庄农场”，是河北最大的国营农
4、场。1968年划归省直属，行使县级行政职权。1982年9月22日改建唐海县，县城在唐海镇，隶属唐山，保留国营柏各庄农场名称，实行建制县和农垦企业双重体制。唐海：农垦文化。特色旅游资源丰富。3、城市文旅属性气候特点：唐海县属东部季风区温带半湿润地区，年均气温11，年降水量636毫米。四季分明，气候宜人。资源丰富：冀东油田贯穿全境、9条自然河流及人工水渠流经县境，海岸线长9.1公里。特色旅游：工业游：首钢京唐钢铁厂、中国石油冀东油田公司。港口游：曹妃甸5亿吨大港，世界最大的港口之一。目前25万吨矿石码头、30万吨原油码头、散货码头已通航。新农村游：著名的“中国河蟹之乡、河北大米之乡”，素有“北方小
5、江南”的美誉，是曹妃甸的“后花园”。唐海湿地游：21种湿地类型，被世界著名湿地专家马克巴特赞誉为“北方独有全国罕见，不可多得的湿地资源”。环渤海经济圈，是中国北部的黄金海岸，包括辽东半岛、山东半岛、京津冀三省二市。是继“珠三角、长三角”之后，我国经济发展的“第三引擎”。2008年1月，国务院正式批准曹妃甸循环经济示范区产业发展总体规划，标志着曹妃甸的发展正式作为国家战略全面启动。曹妃甸新区辖曹妃甸工业区、南堡经济开发区、唐海县和曹妃甸新城，规划面积1943平方公里，陆域海岸线约80公里，目前常住人口22万。唐海，曹妃甸工业区的直接腹地、地处环渤海中轴线，已发展成曹妃甸工业 区的生活区。唐海：环
6、渤海经济圈中轴线上的重要县城。曹妃甸新区的重要组成部分。曹妃甸唐海县城4、城市经济属性全县总面积960平方公里，其中陆域面积732平方公里，海域面积228平方公里。全县户籍人口4.5万户，共13.9万人，是河北最小的建制县。（第五次人口普查数据）非农业人口5万多人，县城常住人口4万人，流动人口6万多人。2011年乡村户数39083户，比上年增加788户，增长了2.06%。乡村人口112000人。政府工作计划2015年，城市化率达到70%，也就意味着未来4年，还有5-6万人（约2万户将要进城常住）。河北最小建制县，县城常住人口4万人，乡村户数39083户。发表年份人口统计199513.4万199
7、613.5万199813.6万200513.9万5、城市人口规模2008-2010年，县域经济综合实力连续三年列河北第11位。6、城市经济环境2008年，完成地区生产总值55.4亿元，比上年增长20%；2009年，完成地区生产总值61.5亿元，同比增长18%。2010年，完成地区生产总值75亿元，同比增长15%；其中二、三产业增加值分别达到30.99亿元和29.46亿元。县域经济综合实力在河北省140个县（市、区）中，连续三年列第11位。2008-2012.4，全社会固定资产投资，持续快速增长。2008年，全社会固定资产投资41.7亿元，增长72.5%；2009年全社会固定资产投资82亿元，增
8、长96.7%；2010年，全社会固定资产投资111亿元，增长35.1%。2011年1-11月份，全县全社会固定资产投资完成101.3亿元，同比增长28%。2012年1-4月份，全县全社会固定资产投资完成41亿元，同比增长13.5%。2008年，全部财政收入6.89亿元，增长41.4%；2009年，全部财政收入8.28亿元，增长20.1%；2010年，全部财政收入9.27亿元，增长12%。2011年1-11月，全部财政收入累计完成104280万元，占预算的97.82%，同比增长19.65%。2012年1-4月，全部财政收入累计完成60797万元，占预算的46.66%，同比增长22.42%。200
9、8-2012.4，全县全部财政收入最高增速超40%。2008城镇居民人均可支配收入15031元，增长15.3%；农民人均纯收入7163元，增长30.2%。2009城镇居民人均可支配收入16580元，增长10.3%；农民人均纯收入7878元，增长15%。2010年城镇居民人均可支配收入18470元，增长11.5%；农民人均纯收入9010元，增长14.4%。2008-2010，城镇居民可支配收入达到18470元。“十一五”时期，唐海县经济发展全面提速、综合实力大幅提升，县域经济综合实力位列全省第11位。“十二五”期间，经济实力将跃上新台阶、人民生活进一步改善，县域经济综合实力争取进入全省10强。“
10、十二五”期间，县域经济综合实力争取进入全省10强。地区生产总值增长全部财政收入增长全社会固定资产投资城镇居民可支配收入增长农民人均纯收入增长十一五1.3倍（年均18.2%）3倍（年均30.4%）9.5倍（年均60%）1.3倍（年均18.1%）1.1倍（年均16.1%）十二五预计年均递增27.8%预计年均递增28.9%预计年均递增24.3%预计年均递增11%预计年均递增13%7、城市产业发展资源经济旅游经济农业经济加工物流经济唐海经济地产经济服务经济服务经济：国企、高科技企业等的迁入，城市人口的增加，城市服务行业需要升级、换代。物流经济：曹妃甸港口，全球大港口之一，对物流业的推动力巨大。旅游经济
11、：港口的形成，湿地公园等多项旅游工程的兴建，会对唐海旅游业有大的提升，旅游业将有更大发展。资源经济：首钢、冀东油田作为两大资源型企业，是唐海经济的重要支撑。对电子、制药等其它产业也能形成带动。地产经济：城市化进程推动农民进城，外来投资企业带来更多产业人口，多方面增加了地产消费需求。农业经济：农垦体制县，农业是根本，未来种植、养殖业发展根基雄厚。6大产业经济，支撑唐海经济发展。2011年1-11月，唐海县全社会固定资产投资完成1013383万元，同比增长28%。其中城乡500万元以上项目完成投资532771万元，农村投资完成171315万元。一、二、三产业完成投资情况见上表。2012年1-4月，
12、唐海县全社会固定资产投资完成409915万元，同比增长13.5%。其中城乡500万元以上项目完成投资288805万元，农村投资完成88710万元。一、二、三产业完成投资情况见上表。不同于一、二产业的投资额下滑，第三产业投资额呈增长趋势，也体现出投资者对第三产业的充足信心。完成投资额时间第一产业（万元）第二产业（万元）第三产业（万元）总额月均总额月均总额月均2011年1-11月65352594132429229481623739567042012年1-4月230965774987082467728811172028三大产业完成投资情况：2012年来，第三产业月均投资额增长，一、二产业有所下滑。进
13、入2012年，唐海县工业的发展明显受到影响。不仅第二产业月均投资额度相比上年下降近5000万元/月，2012年1-4月，规模工业的利润率同样呈现负增长。时间累计完成产值（万元）完成销售产值（万元）实现产销率实现增加值（万元）同比增长实现利润（万元）同比增降幅度2011年1-11月503175.2499541.2099.28%1387105.8%25508.2+25%2012年1-4月95184.494324.899.1%2588711.8%-1038.1-125.9%工业生产销售情况：2012年来，规模以上工业利润同比降低125.9%。2011年-2012年，个体工商户、私营企业数量、从业人员
14、、注册资本均呈现稳步增长。个体、私营业主的增加，证明了民间资本看好唐海县的经济发展。由此带来的商业繁荣，也让唐海县的经济发展更具活力，产业发展更为合理。时间个体工商户私营企业户数增长从业人员增长注册资金增长户数增长从业人员增长注册资本增长2011/1-1141651.8%101213.2%135828.8%6027.7%254037.9%1192563.2%2012/1-442011.8%103193.9%139356.4%6288.7%2653110.1%1207083.0%个体私营经济发展：2011、2012年，个体、私营企业稳步增长。（下表增长均为同比增长）时间批发业零售业住宿业餐饮业销
15、售额同比增长销售额同比增长营业额同比增长营业额同比增长2011年1-11月132970.611.6%186712.5%8839.92.7%2312.111.5%2012年1-4月29284.8300%3558.7%2386.9-15%851.9-3.5%社会消费品零售额完成情况：2012年1-4月，批发、零售业销售非常好，住宿、餐饮呈现下滑。2012年来，批发、零售业的销售额增长明显，反应出本地产业的发展迅猛，本地人消费能力持续增长。2012年来，住宿、餐饮业的营业额同比下滑，反应出外来人口消费的减少。唐海县的商业消费，更多还是依靠本地人的消费来拉动，旅游业的发展效果不佳。唐海是国务院确定的沿
16、海开放县，并具有进出口经营权。1988年被列入河北省12个沿海开放县之一。开放以来综合实力逐步增强，已初步形成绿色食品、海水养殖等五大农业产品基地，工业造纸、食品工业、服装印染、机械制造等骨干企业在河北乃至全国占有重要地位。据唐山市商务局、唐山海关统计，唐海县2011年累计进出口2335万美元，占全年目标任务2100万美元的111.2%，同比增长33.8%，其中，出口2318万美元，占全年目标任务2000万美元的115.9%，同比增长33.7%。进出口贸易情况：2011年，累计进出口2335万美元，其中出口2318万美元。河北“两级三带”城镇发展体系中，唐海是冀东城市群、沿海发展带的重要组成部
17、分。唐海在河北省建设京津绿色食品生产供应基地、京津科技成果转化和工业配套加工基地方面具有明显的优势。唐海：冀东城市群中的节点城市，唐山沿海经济隆起带的最前沿。8、城市发展规划围绕曹妃甸港口开发建设的启动，唐山市确定了生产力布局向沿海推进的发展战略，提出现代化新型海滨工业城的基本构想。唐海地处唐山“两核一带”空间结构中的南部发展核心地带，是河北省和唐山市沿海经济隆起带的最前沿，区位优势明显。2010年1月1日起，曹妃甸新区由唐海县代管。唐山湾“四点一带”空间布局中，最重要的一点。唐山湾“四点一带”空间布局，重点发展芦汉经济技术开发区、丰南沿海工业区、曹妃甸新区、乐亭新区，这四点串联形成了唐山湾的
18、沿海经济发展带。曹妃甸新区是国务院批准的国家战略项目，地处唐山湾沿海经济发展的最前沿，是重中之重。唐海县地处我国经济社会发展最活跃、最热点的京津冀城镇群和环渤海经济圈，随着渤海湾、唐山湾“四点一带”的开发建设，唐海将迎来更大发展机遇。规划建设唐海县旅游开发区，把县城中心城区与曹妃甸生态城西区紧密连接起来，努力打造国际一流的会议中心、会展中心和旅游度假中心，使之成为曹妃甸新区的“休闲港”和“不夜城”。对接曹妃甸新区城市发展规划，按照“组团式”发展理念，唐海县在青林公路以西、双龙河以东、青林公路西延以南、七农场湿地公路以北约47.8平方公里区域内规划建设唐海县旅游开发区，将县城中心城区与曹妃甸生态
19、城西区紧密连接起来，呈“L”型互动发展。本着“依园建城、以城促产”的理念，着力建设综合服务、临港工业、港口作业、现代物流、公园景观等“五类功能区”，同步完善景观廊带、环水系和交通路网，使唐海宜人居、宜创业。唐海县规划发展目标：曹妃甸新区的“休闲港”和“不夜城”。唐海县城曹妃甸新区唐海县规划发展方向：融入曹妃甸新区规划，服务港口，建设临港强县。（1）唐海作为曹妃甸新区唯一的建制县，瞄准曹妃甸、冀东油田主导产业链条，打造曹妃甸主导产业配套项目首选承接地。一是强力推进曹妃甸新区配套产业区十里海临港产业园区，发展仓储物流业，形成与曹妃甸工业区配套的产业集群。二是以唐海湿地为依托，发展曹妃甸湿地旅游休闲
20、度假区，打造世界一流的生态旅游品牌。三是打造城西经济区发展适宜在城区建设的设备制造、机械电子、服装加工、生物制药以及高新技术等项目。（2）唐海把发展现代服务业作为支持曹妃甸建设、加速产业融合的战略选择。倾力打造服务业产业集群，逐步形成区域特色鲜明、功能层次清晰、发展水平领先的现代服务业发展格局。积极引导餐饮娱乐、商贸流通、交通运输等传统服务业提档升级，大力发展商贸流通业、总部经济和中介服务、旅游、会展、文化创意、休闲娱乐产业。9、城市规划建设2011-2030，城市“12362”发展规划。 以“滨海城市”建设为总揽，坚持把加快城镇化作为拉动经济增长、促进社会发展的重要动力，以“完善功能、提升
21、品位、打造特色”为核心，全力打造环境优美、秩序井然、生态宜居的现代滨海城市。 突出宜居城市的理念，把旧城改造作为加快县城扩容升级建设的有力抓手强力推进。原城区集贸市场区域拆迁改造全 面启动，将打造繁华舒适、现代一流的“商贸不夜城”。 主城区划分为8个主要功能片区：西部商贸区、桥西风情居住区、新立风情居住区、中心文化居住区、高尚居住区、 特色风情区、 城市核心区、 体育教育区。功能丰富、生态宜居的“现代滨海城市”。建设新型港口城市，全面提高城镇化水平，利用10到15年时间，使全县城镇人口达到60%以上。准确定位城市发展，搞好城市规划和布局。围绕构建与港口发展相融合的城镇体系，加快县城基础设施建设
22、。坚持旧城改造与新区建设并重方针，加快建设一批重点龙头工程和城市配套工程。以垦丰大街为重点，继续实施改造升级工程，改善居住环境；以新城大街为重点，实施文体设施建设工程，形成文化体育路径；以建设大街为重点，实施精品打造工程，整体提升城市形象；以长丰路为重点，实施绿美亮净工程，营造人与自然和谐发展的良好环境。以临港、靠城、沿路和具有经济实力的建制镇为重点，加强基础设施建设，增强小城镇的辐射、服务和聚集功能，加快建设一批现代化小城镇。完成“1个中心城区、5个卫星小城镇、17个居住社区”的新型城镇发展框架。建立推进城镇化的政策措施，引导农村剩余劳动力向城镇有序流动，加快生产要素向城镇集中。10-15年
23、内，全县城镇人口达到60%以上。在曹妃甸新区尚未提出时，唐海整体发展向北，并开发了海澳酒店、四季华庭、海龙花园、创业广场、油田、首钢住宅区等建设项目。随着曹妃甸的兴起和快速发展，唐海整体发展转向“向南”。一会抱油田、一会抱港口的变化，使整个城市格局向“扁平化”发展，集中程度不高。冀东油田、首都钢铁的“集中居住区”自成体系，占据城市较中心位置;农场、养殖区各自为政。导致：唐海的城市格局集中化程度非常低。县城居住人口分散，规模化高档小区和低端旧城平房住宅错落排布，城市整体形象较为杂乱。规划变动，导致城市格局“较为杂乱”。10、城市规划发展现状城市规划将唐海划分成了多个小区域，但区域之间的城市功能划
24、分不明确，导致区域间呈竞争态势。主要表现为：1、多居住圈：油田居住圈成线形发展，首钢居住圈刚刚兴建，暂看不出发展态势，普通住宅区呈现分散化。2、商业区分散：购物中心商圈并不是点式汇聚，而是在各个片区存在。小商品商场向西发展。居住区、商业区分散，商业集中程度不高。由中央电视台举办的第二届中国县域经济发展高层论坛,于2012年1月9日在人民大会堂举行。100位县(市)委书记齐聚北京与国家发改委,农业部,商务部等主管部门领导,专家学者一起共同总结2011年县域经济发展的经验探讨“十二五”期间中国县域经济科学发展的道路。中国县域经济的发展的关键思路：（1）破行政区的局限，从经济区的角度看城市定位与发展
25、（2）抓住城市化快速发展契机，争取成为县域经济发展的突破点、示范点；（3）抓住政策优势，创新模式，利用好国家、政府政策。“县乃国之基”,中国经济的未来在县城！从经济区的角度看县城的定位与发展！结论：理解城市唐海县的前景：曹妃甸生活服务中心。结论：理解城市曹妃甸唐海县城创业大街建设大街新城大街兴海大街垦丰大街滨海大街唐海路汇丰路长丰路大通路光源路迎宾路文化路华兴街唐海前世与今生/城市的基因与特性： 从垦丰大街/迎宾路/新城大街/建设大街/唐海路。 从农垦开发/石油开发/曹妃甸产业开发。 结论：理解城市12345人均GDP（美元）100030006000800012000商业发展阶段第一阶段第二阶
26、段第三阶段第四阶段第五阶段商业表现百货商业兴起自选超级市场兴起大规模连锁便利店兴起购物中心、仓储式商店兴起大型购物中心大力发展因为产业发展，形成“大生活区”式城市特性。表现在：商业中心区域不明显；生活配套沿街方便完善； 投资、消费能力旺盛。结论：理解城市数据来源：统计局网站预测根据：年增长15%时间（年）20072008200920102011唐海人均GDP（人民币）316493690043929/汇率7.6046.94516.831/唐海人均GDP（美元）41625313643173968505增长速度（按美元计算）-28%21%15%15%统计数据测算数据唐海2007-2011年人均GDP
27、情况。2010、2011年，GDP统计数据缺失，此处根据前三年增长速度，进行数据测算。因为产业发展，形成“大生活区”式城市特性。表现在：商业中心区域不明显；生活配套沿街方便完善； 投资、消费能力旺盛。结论：理解城市理解城市：看项目的“前景”与“钱景”。项目的“前景”与“钱景”l大经济区，产业人群的投资理财能力强劲，房产投资是主流，投资性房产受益。l大生活区，生活休闲消费升级，购物、餐饮、休闲的需要按与国家级经济区配套的高度去考虑。l大建设区，流动人口增多，宾馆、娱乐等相关服务业带来巨大需求与商机。唐海的“前景”与“钱景”：“大经济区里的大生活区”“大规划区里的大建设区”结论：理解城市二、理解行
28、业与市场，看项目风险与机会唐海县房地产行业整体情况2008年，新开工城建项目32项，完成投资20.4亿元。全年新增商品房20万平方米、经济适用住房7.5万平方米。2009年，实施城建重点项目36项，完成投资28亿元。全年新增商品房面积63万平方米。2010年，全年新增商品房面积45万平方米，新增供热面积38万平方米，新增绿地面积150公顷。2011年1-11月，房地产企业完成投资48亿元。2012年1-4月，房地产企业完成投资逾12亿元。房地产投入逐年增加，今年1-4月，已投入逾12亿元。房价有下降趋势，外来人口购房比例上升。建成小区入住率较低。1、唐海房地产发展历程2、购房客群情况u据当地人
29、介绍，本地居民通过政府主导的旧房集中改造，县城居民大都已经拥有住房，接近三分之一的家庭拥有两套住房。u2008年开始，以投资为目的房产消费比例快速上升，外来人口购房比例上升，不过从开发小区入住情况看，空置率较高，以盛唐府邸为例，空置约20-30%（晚上查亮灯情况）。u唐海房地产市场于2004年启动，当时房价在1000-1200元/平方米；u2007年由于投资客扎堆的效应达到高峰，三年暴增40万供应量，价格翻两番；u2009年进入调整期，一直持续至今，价格增幅减缓，个别楼盘有小幅降价。唐海商业地产市场情况六条横向主街中，建设大街、兴海大街、垦丰大街较繁华。创业大街建设大街新城大街兴海大街垦丰大街
30、滨海大街（1）6条横向主街中，创业大街、滨海大街处于城市边缘，在建建筑较多，商气相对欠缺；新城大街则被冀东石油公司占据。（2）较为繁华的建设大街、兴海大街、垦丰大街，商气旺盛，主要业态为装修装饰、餐饮、服饰、休闲娱乐、通讯器材等。（3）但从整体来看，6条横向街道均较长，临街主营业态多为自发聚集形成，缺乏统一的形象规划、打造。装修装饰为主娱乐、餐饮、服饰为主装修装饰、通讯器材为主1、街道商业业态分布八条纵向主路中，唐海路、大通路、光源路较繁华。（1）8条纵向商路中，汇丰路、长丰路受冀中石油公司影响，存在单边商铺、商铺被分成几段等问题，商业氛围受限。（2）迎宾、华兴、文化路，则是受区域的老住宅影响
31、，商业形象不佳、商铺被分成若干段，断断续续、较为杂乱。（3）较为繁华唐海路、大通路、光源路，主要业态为装饰建材、餐饮、服饰、宾馆、休闲娱乐等。（4）纵向繁华街道与横向繁华街道，必然存在交叉和商气、业态的延续，并形成了商圈。文化路迎宾路大通路长丰路汇丰路唐海路装饰、建材、宾馆为主餐馆、宾馆、娱乐为主光源路服饰、餐馆为主华兴街调查统计发现，唐海商业的主要业态：建材装饰、餐饮、服饰、休闲娱乐、烟酒超市、宾馆等。建材、装饰行业的繁荣，说明唐海新建项目多，城市正处于高速扩容、建设中。餐饮、服饰、休闲娱乐、超市等业态的繁荣，说明唐海虽人口不多，但人均消费能力较强。宾馆业的繁荣，则是唐海县城流动人口较多，外
32、来投资、商贸经济繁荣的有力证明。我们认为：唐海人的消费能力较强，城市也正在快速发展中。随着人口的增加，港口经济的繁荣，未来城市商业还有较大的上升发展空间。主城中心商圈唐百大楼副中心建材、物流、五金类专业市场建材、物流、服务业为主农副产品专业市场金莎国际副中心2、商业格局：一个中心商圈，三个专业市场，两个商业副中心。电脑、通讯器材专业市场2311、金莎国际项目2、潮流城项目3、农科所项目一个中心商圈，即：主城中心商圈。主城中心商圈较为成熟，主要有服饰、餐饮、娱乐业态，目前以散铺为主，未来兴海名都广场将成为商圈的中心商业体。三个专业市场，即：五金建材物流类专业市场+农副产品专业市场+电脑、通讯器材
33、专业市场电脑通讯器材专业市场位于城市中心区域，紧靠中心商圈，散铺为主，没有大规模、集中的专业手机、数码卖场。五金建材物流、农副产品专业市场，位置接近城市边缘，目前均以具有一定规模，但业态属性决定，商业形象较低端。两个商业副中心，即：唐百大楼副中心+金莎国际副中心。二者均相对独立于城市其它商业，金莎国际位于高档居住区，唐海百货购物广场位于车站南侧。金莎国际购物广场在2004年开始营业，经营情况较好。自2011年唐海百货大楼开业后，金莎国际营业状态受到影响。一个中心商圈，三个专业市场，两个商业副中心。金莎国际购物广场百信购物广场唐海购物广场唐海百货大楼兴海名都广场（在建）多唛多购物广场金沙购物广场
34、幸福树购物广场3、唐海大中型购物广场分布及业态分布：7个已营业“购物广场”，主要分布在中心商圈及附近。楼层名称金莎国际购物广场百信购物广场多唛多购物广场唐海百货大楼唐海购物广场幸福树购物广场兴海名都广场（在建）-1F-超市-1F化妆品、珠宝、服饰、快餐服饰服饰电器、珠宝、烟酒首饰珠宝、电器、化妆品服饰服饰、化妆品、珠宝、手机数码。2F国美（已经撤出）-服饰服饰、床上用品。服饰服饰服饰、美容、育婴。3F瑞莎超市-鞋类服饰、床上用品。服饰、床上用品。服饰台球、网吧、KTV、快餐。4F瑞莎超市、办公-电器、办公-家具家装、五金建材。5F网吧-备注百货类服饰类服饰类百货类百货类服饰类百货、休闲综合类面
35、积（约）10000150030004000200002000140000业态：金莎国际和唐海百货大楼、唐海购物广场都属于百货类商场。唐海百货业较发达，市民消费能力强。就县级城市而言，唐海的购物广场数量及规模，已处于国内较高的发展水平。唐海现有的中小型购物中心主要分两种类型，一种以服饰购物为主，另一种属于百货综合型。服饰购物广场经营面积偏小，经营面积在1500-3000之间。而百货综合购物广场经营面积都在4000以上。百货、餐饮、休闲娱乐等行业的发达，表明了唐海市民的收入水平较高，消费能力较强。光源路、兴海大街、大通路、垦丰大街临街商铺略高，租金在2.8-3.6元。编号位置面积（）楼层结构年租金
36、（元）每平米日租金（元/日）1建设大街、汇丰路交汇处北7001-3层35万1.42建设大街、汇丰路交汇处南920底层50万1.53兴海大街、光源路交汇处100底商13万3.64兴海大街、长丰路附近40底商4.5万3.15汇丰路南端128平房7万1.56垦丰大街25平房2.5万2.81234566号5号2.8元-3.6元1.4元-1.5元4、市场商铺租金情况繁华地段租金在2.8-3.6元，租金仍有上涨空间。商铺面积大小对租金影响不大，影响租金的主要因素是地段、位置。目前市场商铺租金相差较大，繁华地段底层商铺租金可达2.8-3.6元/天，大部分地区商铺租金在1-2元/天。商业主要街道商铺空置率较低
37、，繁华地段现有租金水平不高，说明当前租金水平市场仍能接受，依然有上涨空间。市场经营商铺平房、底商、综合体等商业形式共存，说明城市商业处于新旧交替、更新换代时期。根据商业成熟城市的经验，未来综合体商业将占据城市租金高点。5、商业标杆项目调查兴海名都超大商业综合体，城市商业标杆项目亮点：14万平米，唐海最大规模的城市大型商业综合体。项目核心优势：唐海曹妃甸新区新的商业中心和标志性建筑。项目位置新城大街南开发商河北港都物业类型商业综合体楼盘现状在售期房占地面积39172建筑面积145032绿化率10%容积率2.94面积区间（）商业15300公寓30-90主力面积（）商150200公寓30-60车位地
38、下约550个开盘日期2011-12-23优惠方式返租35年总户/栋数ABCD区层数4层局部6层p自身条件：唐海首席10万级商业航母；位于新老商圈交汇处。p业态规划：-1F：大型综合超市、地下停车；1F：美食街、酒吧街、服饰百货；2F：服饰百货、运动大本营、育婴家居服饰、3C数码广场；3F：国际餐饮会所、休闲娱乐业态、3D影院；4F：健身中心(自持物业)兴海名都，业态规划与分布主力业态：休闲、娱乐、购物。p租金：一层均价3.5元/日，租一年免一年，租一年半免一年半。p已经招租的业态有：八方超市、肯德基、大地影院等p一次性返租五年，商铺销售均价：扣除租金后，均价10000元/，兴海名都，销售、招商
39、情况销售：购商铺，一次性返租5年租赁：品牌主力店带动，租期赠送长。p销售策略：返租销售一次性返租5年，返租后成交均价10000元/。实际售价：成交均价+租金=约20000元/。策略优势：交付款低，给客户心理感觉价格低。p招商策略：主力店+送租约主力店：八方超市、肯德基、大地影院；送租期：租一年送一年，租一年半送一年半。兴海名都，销售、招商情况唐海住宅地产市场情况（住宅 + 公寓）荣 域蓝海国际润港嘉苑龙凤园北京公馆青年城文馨花园林荫大道唐海路滨海大街唐海县城区图及各项目分布1、主要在售住宅、公寓项目分布图滨海一号蓝色港湾先锋领域p销售进度：目前销售临街商铺和公寓产品。p产品类型：住宅、公寓、商
40、铺p销售均价：公寓3600元/，商铺7500元/，p优势：规模大、周边将建五金机电城、政府部门多、未来自身生活配套、商业配套完善。p劣势：目前周边缺少生活配套，缺少居住氛围。p主要客群：企事业单位领导、外地经商人群关注商铺。上班单身人群、本地居民关注公寓产品。p媒体：当地私营DM画册（时讯）（1）荣域规模性综合大盘、唐海城西最大的开发项目。项目位置唐海路开发商恒昌房地产物业类型高层+商业、精装公寓楼盘现状在售期房面积区间（）商业130-350公寓26-62主力面积（）商150200公寓30-40车位2323个车位比例0.8:1开盘日期2012-1优惠方式全款98折占地面积133200建筑面积4
41、00000绿化率30.5%容积率2.80总户/栋数当期2780户2、市场重点楼盘一览p户型面积区间：97-510p热销户型：100左右二居室，120左右三居室。p产品类型：住宅、商铺p销售均价：4100元/p优势：产品种类多选择面较大，有教育及森林公园资源。p劣势：顶跃产品面积大，销售难度大。p客群：企事业单位领导改善需求，农场人员刚需。（2）龙凤园资源型、中高端代表楼盘。项目位置大通路与创业大街交汇处开发商城建房地产物业类型高层住宅、底商楼盘现状在售期房面积区间（）商130-300住宅97-510主力面积（）商130-200住宅150-300车位车位比例开盘日期2011-08优惠方式全款98
42、折占地面积64318.4建筑面积21万方绿化率35%容积率3.0总户数1741户层数14-28层大户型高端住宅（唐海户型面积最大），位置尊崇，有资源优势。p物业形态：13-18F高层p户型面积区间：53-130p热销户型：70-90二居室，120左右三居室。p产品类型：住宅+商铺p销售价格：3400元/p优势：在当地有多年开发经营，有一期老业主，客户资源丰富，配套自建学校。p劣势：项目位于城市东北角，发展潜力小。p投放媒体：当地私营DM画册（唐山广播电视报唐海版）二居室小户型为主，社区有商业和教育配套，针对年轻一族打造。（3）青年城市场细分、小户型代表楼盘。项目位置创业大街开发商唐山华宇物业类
43、型多层高层住宅楼盘现状在售期房面积区间（）商120-200公寓30-40住宅53-130主力面积（）商120-200公寓30-40住宅80-90车位707车位比例0.4:1开盘日期2011-8优惠方式全款98折占地面积223亩建筑面积20万方绿化率30%容积率2.52总户数当期1696层数住宅13-18层商业2-4层p户型面积区间：60-110p热销户型：80-90二居室，100左右三居室。p销售进度：销售80%p产品类型：住宅+商铺+公寓p销售价格：3500元/p优势：位于唐海路、垦丰大街交汇处，交通便利，周边产业丰富、生活配套齐全。p劣势：生活安静性较差。p说明：多层产品补偿拆迁户（政府补
44、贴农迁户部分资金，鼓励农民在城里买房）。多层补贴农迁户，高层为商品房。4万国际商贸城+酒店式公寓+超大商务会所。（4）先锋领域商业广场、公寓、住宅组合的大型城市综合体。项目位置垦丰大街与唐海路交汇处开发商恒硕房地产物业类型高层、商业、精装公寓楼盘现状在售现房面积区间（）商业130-300公寓30-77住宅住宅60-110主力面积（）商150200公寓66-67住宅住宅80-100车位698个车位比例开盘日期2012-9优惠方式全款97折占地面积78512建筑面积163254绿化率31.20%容积率2.62总户数当期465户层数高层22地理位置好、硬件配套较高，户型设计突出舒适性。项目位置建设大
45、街中段开发商唐山广拓物业类型高层住宅楼盘现状在售期房面积区间（）商130-300住宅80-200主力面积（）商130-200住宅90-130车位722车位比例0.48:1开盘日期2011-8优惠方式全款97折占地面积63882建筑面积200000绿化率30.5%容积率3.0总户/栋数当期1478层数住宅18-23层商业1-2层（5）铂瑞公馆最畅销楼盘，占据区位优势。高端低密度住宅、多层花园洋房、现房销售。项目位置垦丰大街与永丰路交汇开发商城建房地产物业类型多层、高层楼盘现状在售现房面积区间（）60-320平米主力面积（）100多三居车位392个车位比例0.36:1开盘日期优惠方式全款98折占地
46、面积93951建筑面积144950绿化率32%容积率1.46总户/栋数1064户.层数6-18层（6）林荫大道唐海最高端住宅项目。p销售进度：没预售证，预定客户约20%。p产品类型：快捷酒店，商铺、住宅p住宅户型区间：80-135p热销户型：130左右三居室p销售均价：住宅3500元/，商铺7800-8800元/。p优势：位于城南重点发展区，有商业配套和快捷酒店。p劣势：紧邻快速通道，未来居住比较嘈杂，目前城南配套不足。p主要客群：企事业单位群体、经商人群、农场人群城南项目，有酒店和底商配套。（7）北京公馆城南新盘，整体品质较一般。p户型面积区间：76-136p热销户型：90左右二居室，110
47、以上三居室。p产品类型：住宅、商铺p销售均价：3500元/p优势：位于城南重点发展区，有商业配套。p劣势：社区品质感较低，周边各项目竞争激烈。未来几年还有大规模项目入市。p客群：企事业单位群体、经商人群、农场人群。p投放媒体：当地私营DM画册（唐山广播电视报唐海版）长期在唐山广播电视报投放广告，项目整体品质感较低。（8）润港嘉苑项目品质感较低。编号编号项目名称项目名称占地规模占地规模（亩）（亩）建筑面积建筑面积（）（）产品面积产品面积 （）（）主力面积主力面积（）（）总套数总套数（套）（套）已售已售备注备注1 1兴海名都兴海名都6014万商业商业15-300 15-300 公寓公寓30-903
48、0-90商业商业150-200 150-200 公寓公寓30-6030-60公寓350约50%正售2 2荣域荣域200 40万商业商业130-130-350350公寓公寓26-6226-62商商150150200 200 公寓公寓30-4030-40公寓500约10%预售3 3北京公馆北京公馆31 6.1万住宅80-135住宅住宅9090-13-130 0-5%没预售证4 4润港嘉苑润港嘉苑50 10万住宅77-136住宅90-11088810%-5 5龙凤园龙凤园96 21万商业商业130-130-300300住宅住宅97-51097-510商业商业130-200130-200住宅住宅150
49、-300150-300174180%已开盘6 6蓝海国际蓝海国际37 6万-410-没开盘7 7林荫大道林荫大道141 14.5万住宅住宅60-32060-320100100多多三居三居1064-预售8 8青年城青年城22320万商业商业120-120-200200公寓公寓30-4030-40住宅住宅53-13053-130商业商业120-200120-200公寓公寓30-4030-40住宅住宅80-9080-90当期住宅1696约20%正售汇总汇总838838131.6131.6住宅住宅5353-510510商业商业15-35015-350住宅住宅8080-130130商业商业130-200
50、130-20066496649-3、主要在售项目汇总在售总供应量约131.6万，住宅产品面积从53-510，主力产品面积80-130。 商业产品面积从15-350，主力产品面积130-200。项目销售周期销售套数年消化量月消化量兴海名都6个月公寓（350套），已售50%左右300套20多套铂瑞公馆9个月住宅已售80%商业（50套）已售70%1000多套100套荣域5个月500套公寓已销售约60套(商业性质）100多套公寓2700套高层用3-5年消化10套先锋领域8个月商业已售500套公寓销售200多套300套左右20多套林荫大道预售1-2月住宅10多套100套5-10套北京公馆预售2-3个月住
51、宅40多套商业未售100多套10套盛唐府邸4年约1000套200多套约20套龙凤园9个月约1300套商业已售1700套约145套青年城9个月商业已售1/3住宅300多套400多套30多套4、市场项目销售周期及速度楼盘月均销售套数约20套。项目住宅销售均价商铺销售均价起价价格变化星海名都公寓3300元/底商1万/-公寓最低价3000元/以内铂瑞公馆住宅3700元/商业9000元/住宅3050元/、商业7000元/-荣域公寓3600元/商业8000元/公寓3500元/-先锋领域住宅3700元/商业8000元/公寓3480元/公寓最低价3280元/林荫大道住宅4800元/住宅4500元/-北京公馆住
52、宅3500元/商业7500元/-盛唐府邸住宅4000元/4000元/保持价格不变龙凤园住宅4100元/商业8000元/3400元/-青年城住宅3400元/商业7500元/3298元/、商业7000元/最低价3298元/5、市场项目销售销售价格及变化市场住宅均价约3500-3700元/、公寓均价约3600元/，商铺（1、2层）均价约8000元/。调查统计发现，唐海商业的主要业态：建材装饰、餐饮、服饰、休闲娱乐、烟酒超市、宾馆等。建材、装饰行业的繁荣，说明唐海新建项目多，城市正处于高速扩容、建设中。餐饮、服饰、休闲娱乐、超市等业态的繁荣，说明唐海虽人口不多，但人均消费能力较强。宾馆业的繁荣，则是唐
53、海县城流动人口较多，外来投资、商贸经济繁荣的有力证明。我们认为：唐海人的消费能力较强，城市也正在快速发展中。随着人口的增加，港口经济的繁荣，未来城市商业还有较大的上升发展空间。唐海百货业较发达，市民消费能力强。就县级城市而言，唐海的购物广场数量及规模，已处于国内较高的发展水平。货综合购物广场经营面积都在4000以上。唐海现有的中小型购物中心主要分两种类型，一种以服饰购物为主，另一种属于百货综合型。服饰购物广场经营面积偏小，经营面积在1500-3000之间。而百货综合购物广场经营面积都在4000以上。百货、餐饮、休闲娱乐等行业的发达，表明了唐海市民的收入水平较高，消费能力较强。繁华地段租金在2.
54、8-3.6元，租金仍有上涨空间。商铺面积大小对租金影响不大，影响租金的主要因素是地段、位置。目前市场商铺租金相差较大，繁华地段底层商铺租金可达2.8-3.6元/天，大部分地区商铺租金在1-2元/天。商业主要街道商铺空置率较低，繁华地段现有租金水平不高，说明当前租金水平市场仍能接受，依然有上涨空间。市场经营商铺平房、底商、综合体等商业形式共存，说明城市商业处于新旧交替、更新换代时期。根据商业成熟城市的经验，未来综合体商业将占据城市租金高点。结论：理解行业与市场宏观调控的房地产行业影响：一线城市住宅市场价降量叠，二线市场同样降价促销，三、四城市一方面由于价格增长过快，另一方面同样受市场大环境影响，
55、销售困难度加大；开发住宅市场销售压力加大，很多中小企业出现由于销售困难导致资金链断裂；开发商通过信贷、基金等各种手段进行融资，融资成本较高；大量投资客户从住宅投资转向商业投资。开发商战略转变：住宅限购后，开发商开始把开发市场转向二线市场，甚至三、四线市场，寻找市场机会点；开发商开始从单一产品开发模式转变为综合产品开发模式，商业住宅同时开发，（如万科、绿地、龙湖）；开发商不再追求价值最大化，而是实现资金快速回笼销售策略； 现状：限购、降价、难卖。风险：开发资金与商业地产热。机会：三、四线市场、旅游地产、产业地产。住宅现状_供求与特点供应：约131.6万供应量，开发量较大。市场的消化量较少，整体供
56、大于求。销售：除先锋领域、铂瑞公馆、龙凤园，其它销售率在50%以下。大盘：规模均50亩以上，10万平米建筑面积达70%。户型：80130平米主力。价格：32003800元/平米。住宅现状_购买目的居住年轻人为主，刚性需求；改善居住品质购房者。投资：具有投资力的客户旺盛投资；（多套投资）住宅现状_客户来源购房者主要是唐海农场及县城年轻群体（目的为结婚购房、父母为儿子置房）；外地经商人员。结论：理解行业与市场住宅现状：整体供大于求，市场购买需求主要来自农场及县城青年群体。商业现状_供求与特点商业配套饱和：新增40万平米，4万常住人口，7个购物广场；6横8纵，共14条主要商街。商业地产泡沫：商业均价
57、上万。销售良好，租赁困难，商家客户资源有限。商业布局：商业街沿街分布，整体零乱分散，没有集中性规模商圈。商业特点：特色不足、集中性、丰富性不够。商业现状_购买目的1、投资客户大部分商家均为租铺经营，并非商铺购买者；2、购铺自营仅为少部分商家酒店现状：房间量：全县约90家酒店，房间约40005000间。入住率：平均入住率均在70%。流动人口多，消费旺盛。商业现状：销售良好，租赁困难，商家资源有限；酒店入住率均在70%以上。结论：理解行业与市场风险开发量大、空置率高，产品同质化、政策风险开发量大：住宅市场开发量大，已达到约140万平米空置率高：部分新建小区（如盛唐府邸），空置率高达30%以上。产品
58、同质化：市场新建社区多为高层、产品同质化严重、竞争激烈。政策有风险：近两年来，房地产市场整体仍处于调整期，对项目销售、价格提升多少会形成制约国企“靠不住”：类似首钢、冀东石油等大企业均有自己修建的生活区，对外购买住房需求不大。机会城市扩张、加大需求城市扩张：随着曹妃甸新区发展，城市扩展与人口增长将加快速度，住宅需求将提升。唐海正在实施将农场产业人群向城市迁移，需要大量的城市住宅来进行安置。改善性需求：随着曹妃甸经济的带动，唐海高收入群体对居住的改善需求投资产品有机会：适中面积投资产品，市场有一定的需求空间。 住宅开发的机会与风险结论：理解行业与市场商业投资风险商业地产的3大风险租金回报偏低：商
59、业购买能力强，但临街商铺租金主要在1.4-3.6元/日之间，租金回报率偏低。商业过于饱和：唐海商业新增供应近40万方，4万常住人口，按1.2方/人计算，已经严重饱和，如城市发展、人口增速不能跟上，商业会过度饱和，商铺空置将大量出现。投资信心受挫：城市发展、人口增长速度，未能跟上，商铺经营难度更大，商铺投资信心会降低。商业投资机会商业地产的5个机会点更多的消费者：城市扩展，人口增加，需要更多商业配套，满足市民生活需求。更强的消费力：产业、经济发展，居民可支配收入增加，商铺、商品的购买力都会提升。更强的投资力：城市本身商铺投资能力强，如潮流城、兴海名都等大型商业项目，销售均已接近尾声。商业升级换代
60、：城市商业的繁荣，需要休闲、娱乐产业的发达，现有业态格局需升级换代。旅游产业打造：旅游产业的发展，需要与其配套的、休闲、娱乐产业的提升。商业开发的风险与机会结论：理解行业与市场项目应对：产品定位的机会把握（1）、量变转质变/产品创新：高品质产品性价比产品（2）、关注投资性物业：在曹妃甸经济区的带动下，加强了投资者对市场的信心；投资者更偏重于商业投资、酒店公寓产品投资；对于高收入群体投资强烈（多套投现象）。项目应对：产品定位的风险控制（1）、多物业组合，分担风险。（2）、物业兼容和购买兼容：持有和销售（可住、可商、可投资）、功能互补、功能换等。唐海房地产市场现状、风险与机会：（1）、住宅和商业市
61、场供应都趋于饱和；（2）、住宅销售量下降。（3）、商业好卖，招商难。（4）、投资性的产品畅销；（5）、酒店多、上房率高。（6）、未来前景看好，曹妃甸是最大“卖点”。结论：理解行业与市场市场预测：未来1-2年，市场变化不大，预计：本案销售价格：l市场住宅均价约3500-3700元/、公寓均价约3500元/，商铺（1、2层）均价约8000元/。本案销售周期：约18个月l市场住宅月销售约20套，本案住宅体量近4万（约400余套），总销售周期约：18-24个月。l本案商业、住宅、公寓等同步对外销售，但住宅体量最大（约商业2倍），销售周期最长。结论：理解行业与市场三、理解地块与企业，看项目的价值与资源。
62、农科所项目理解地块农科所项目在：迎宾路和建设大街交叉口右上侧。街区特性（地块基因）：位于入城通道、公共功能集中、政府办公区形象大道上。文化路迎宾路大通路长丰路汇丰路唐海路装饰、建材、宾馆为主餐馆、宾馆、娱乐为主光源路服饰、餐馆为主华兴街街区形象：迎宾、华兴、文化路，受区域的老住宅影响，商业形象不佳、商铺被分成若干段，断断续续、较为杂乱。1、8条纵向商路中，汇丰路、长丰路受冀中石油公司影响，存在单边商铺、商铺被分成几段等问题，商业氛围受限。2、迎宾、华兴、文化路，则是受区域的老住宅影响，商业形象不佳、商铺被分成若干段，断断续续、较为杂乱。3、较为繁华唐海路、大通路、光源路，主要业态为装饰建材、餐
63、饮、服饰、宾馆、休闲娱乐等。理解地块迎宾路商业业态数量餐馆20水产11超市7药房6汽修、汽配、美容6宾馆6烟酒专卖5建材5粮油5小吃5文具店4种子3浴池3寿衣3美容、美发2商业业态数量酒楼2水果2兽医2图文、广告1保险1网吧1家具城1不锈钢1牧医1电动车修理1电气1教育培训1银行1医院1农科所项目街区商业业态：迎宾路共108个商铺。主要业态为：餐馆、水产。理解地块建设大街商业业态数量装修、装饰76餐馆24超市19美容、美发16图文、广告15服饰12烟酒专卖11婚庆10药房、医院9政府部门9建材6鱼馆、花卉5育婴用品5干洗店4售楼部4汽修、汽配、美容3商业业态数量化妆品3电脑3特产3保险3足浴2
64、彩票2房屋中介2KTV1粮油1家电维修1家政1锁城1商业业态数量纯净水1诊所1台球1快递1网吧1日化1小吃1彩票1农科所地块街区商业业态：建设大街主业态装修、装饰，共259个商铺，目前基本无空置。理解地块位置：迎宾路与建设路交叉口，处于城市节点位置。交通：所在区位道路宽阔，交通便利。规模：45亩,商业用地，商业体量大：约5.7万平米.特点：地块方正,两面临街。开发环境：地块环境氛围差；沿街商铺，品像不高。居住感欠佳：南北面临街，两面其余一面临一新开发楼盘，一面临破旧的房屋；地块特质：城市节点、方正 、临街、非热点开发区域。理解地块123农科所项目潮流城金莎国际购物中心瑞莎集团，强势进入唐海，3
65、 个项目同时运作。企业实力与资源优势：1、集团企业；2、直营超市连锁店；3、酒店经营；4、政府资源好。理解企业项目资源整理：资源型物业开发。1、地段城市形象资源：门户地段。2、企业商业开发资源：企业直营超市连锁店；涉及酒店经营。 项目价值点挖掘：老区新品、精品。1、市场空白点：行政区域的商住社区。商业、住宅、酒店业态缺乏；2、老城市里的新产品：高品质物业缺乏；3、区域开发少，竞争小，相对稀缺。市场现状、风险与机会与项目应对策略项目开发分析：内向型精品开发。1、在非热点区域，制造热点。商业开发、住宅开发，则需要眼睛向内，挖掘自身价值与资源。2、不适宜高档定位。理解地块与企业项目地块特性：1、迎宾
66、大道，老行政区。2、非热点商业区。3、非热点居住区。4、两面临街。5、22亩商业用地。总结：理解地块与企业看项目理解城市看项目大经济区、大生活区、大建设区关注：投资物业；生活休闲消费升级；宾馆、娱乐等相关服务业。多物业组合，物业兼容；量变转质变/产品创新；关注投资物业。内向型精品开发；老区新品、精品；资源型物业开发。市场饱和；投资物业畅销。老行政区；非热点商住开发区。理解行业与市场看项目四、项目总体定位及规划建议总策略：面向未来，控制风险，寻求突破产品定位：形象定位：门户地标业态定位：复合社区产品定位：畅销精品营销定位：性价比项目定位分析定位依据：1、理解城市关注：投资物业；生活休闲消费升级；
67、宾馆、娱乐等相关服务业。2、理解行业与市场多物业组合，物业兼容；量变转质变/产品创新；关注投资物业。3、理解地块与企业内向型精品开发；老区新品、精品；资源型物业开发。 1、门户地标城市形象 地标建筑 ARTD风格适当高度挺拔硬朗精神堡垒项目规划建议具体措施 1、门户地标ARTD风格适当高度挺拔硬朗精神堡垒项目规划建议1、纵三段的立面构图，强调对称，营造秩序感。2、采用阶梯状层层跌落的造型处理。错落有致的坡屋顶、屋檐的浅色描边，使得建筑更加精神和雅致。3、建筑立面竖向窗带组织，纵向颜色深浅分明，整体轮廓高耸挺拨，形成建筑高贵内敛的术气质。4、景观元素以雕塑、喷泉、鲜花、树种、石材等为元素。全商业
68、评估形态指标评估市场评估销售评估商 业1、占地规模22亩，占地面积15090平米。2、建筑密度45%，基底面积6790.5平米，则商业建筑层数达到9F。1、唐海市场未出现9F商业，且高层商业对业态有一定限制,如写字楼与酒店。2、新增商业约40万，整体体量约150万平米，供远大于求。3、本案5.7万商业体量将面临市场激烈竞争。4、投资客户、商家资源有限,将会被严重分流，风险极大。1、三层以上商业综合体其租或售都将面临一定困难。2、单一物业无法分摊风险。 2、复合社区项目规划建议商业+住宅评估形态指标评估市场评估销售评估商业商业住宅住宅1、占地规模22亩，地块规模有限，商业+住宅规划，则规划难度极
69、大。2、住宅柱网可能对其下面的商业使用造成一定影响。1、商业、住宅严重饱和，新增商业约40万。住宅供应约140万平米。2、市场住宅大盘偏多，大部分建筑体量均在10万平米以上。3、住宅价格32003800元/平米，相对商业其价值偏低。4、城市人口有限，住宅居住性需求不如投资性需求。1、商业投资欲望强，关键是体量与价格。2、住宅销售速度比较缓慢，关键是性价比。 2、复合社区项目规划建议商业 + 住宅 + 酒店式公寓 评估形态指标评估市场评估销售评估商业商业公寓公寓住宅住宅1、占地规模22亩，地块规模有限，商业+住宅规划，则规划难度极大。2、住宅柱网可能对其下面的商业使用造成一定影响。1、唐海酒店约
70、90-100家，房间数约4500-5000间。入住率均约70%左右。2、商业、住宅都趋于饱和，但酒店式公寓则还有空间。3、荣域2662平米的酒店式公寓，标间约34平米左右，清水均价3580元/平米，2012年1月8日开盘，每月平均销售约20套。1、物业多种组合，相互支撑，功能互补，可以有效回避风险与分摊风险。2、酒店可提升项目形象价值、物业价值、服务价值。以及带动商业人气。3、投资性、性价比物业迎合市场畅销。 2、复合社区项目规划建议商业+酒店公寓+住宅 2、复合社区物业兼容、分担风险相互支持、功能互补提升形象、价值整合项目规划建议各物业体量建议 2、复合社区形态体量支撑及依据商业约15000
71、-20000平米1、指标：要想实现商业可售，控制2F，可局部3F，利用基底面积尽量放大商业价值。2、市场：虽供大于求，但市场对商业的投资欲望强烈，兴海名都约14万平米潮流城约1万平米的商业销售都接近清盘。但须合理控制总价范围。酒店式公寓约4000平米1、指标：酒店式公寓面积3040平米，100房间之内进行测算。2、市场：可销售、可自持。（1）相对其它区域，本区域酒店数量偏少。（2）酒店式公寓仅荣域推出，面积2662平米。且每月销售约2030套。住宅约30000-40000平米1、指标：保持容积率不受损失。2、销售：供大于求，常规住宅销售虽然缓慢，但可提升性价比和多功能性（投资+居住）来实现销售
72、。项目规划建议整体规划核心建议 2、复合社区开整体呈开放型规划敞商业内外交融透通风、采光开、敞、透项目规划建议开敞商业内外交融，人气通达。街铺式以街为市，人流循环、自由，商积铺面不积、容易去化。开敞式街铺项目规划建议 2、复合社区商业规划核心建议住宅、酒店规划核心建议挺拔硬朗体现建筑气质，提升形象。通风采光保证建筑通透性。面积控制控制面积，控制总价，有效去化。挺拔硬朗、通风采光、面积控制项目规划建议 2、复合社区总体布局建议项目规划建议 2、复合社区1、南北朝向，尽量满足当地人习惯。2、商业、酒店、住宅兼容搭配，重点考虑三者布局关系及各功能使用。3、住宅、酒店层数可根据规划实际情况调整，但须考
73、虑建筑成本、消防等因素影响。4、挖掘本案商业价值，利用迎宾路、建设大街，保证商业临街面的最大化利用。5、商业的关键是人气、人流，充分打开社区，引入人流，循环人流。让周边人群以及本案酒店人气、住宅人气带动商业（如唐海路、新城大街主要靠周边酒店支撑商业）。6、商业采用街铺式规划，层数控制在2层，可局部3层7小区的大门要充分考虑内外商业之间的关系与节点。8、考虑商业的销售，尽量采用底商形式，但如受基底面积限制，可结合底商考虑一栋2-3层小型综合体（单层面积控制300-500平米）。9、住宅可采用两梯4户或5户规划。10、酒店采用通廊式规划，可一梯15-20户。投资产品： 街铺式底商、酒店式公寓 3、
74、畅销产品需求强烈迎合市场去化容易项目规划建议街铺式底商规划开敞、人气、总价、竞争 商业人气：人气决定商气，开敞、街铺式、内外商业一体化，引入人流，循环人流。总价控制：总价决定客户，合理控制面积。市场竞争：避免潮流城、兴海名都的底商面积过大，出现销售抗性。目前荣域推出底商130-350平米，面积过大，意向客户不多。形态层数控制开间（米）层高（米）面积（平米方式尽量采用底商2层局部3层3.6-7.81F：不低于4.22F：不低于3.9底商不大于1002、3楼连铺不大于500销售（总价控制100万内）小型独立体2-3层1F：4.2-4.52F3F:：3.9-4.2300-500可销、可持项目规划建议
75、 3、畅销产品街铺式底商开敞规划外街内街交融、大门、小广场。项目规划建议 3、畅销产品街铺式底商开敞规划：放大2楼商业价值，两个1楼规划设计2楼外楼梯步道，外栏走道，让二楼变一楼，放大2楼商业价值。1、步道阶梯直上二楼，让二楼变一楼2、二楼设置围栏式走道，增强人流动线设计。项目规划建议 3、畅销产品街铺式底商形象光彩工程、导示系统项目规划建议 3、畅销产品街铺式底商业态吃、喝、玩、乐、购业态（分区业态业态（功能）主题类底商1F美食购物精品店、超市、餐饮、美食底商2F休闲娱乐足浴、咖啡吧、特色水吧、健身中心、台球室、电玩城2-3F小型独立体休闲娱乐KTV、洗浴城项目规划建议休闲、娱乐、餐饮 3、
76、畅销产品街铺式底商业态休闲、娱乐、餐饮项目规划建议 3、畅销产品街铺式底商便利店对物业要求。项目规划建议 3、畅销产品要素要求物业要求楼层独立商铺或底层，层高3.9-4.5米面积30100平方米配套设施同时配备上水和下水；一般可的、快客等需要2530KW的总电量，而全家、罗森等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）技术指标具体要求经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯街铺式底商中式快
77、餐，对物业要求。项目规划建议 3、畅销产品技术指标具体要求需求面积（）100-300平米单层面积（）100左右左右经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯街铺式底商西式快餐，对物业要求。项目规划建议 3、畅销产品技术指标具体要求需求面积（）100-200单层面积100平米左右经营楼层选择（层）12单层面积（）100-250结构层高要求（m）4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯街铺式底
78、商连锁咖啡厅，对物业要求。项目规划建议 3、畅销产品技术指标具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）200-500结构层高要求（m）4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯街铺式底商银行营业厅，对物业要求。项目规划建议 3、畅销产品物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（）200-300物业交付装修标准毛坯新风量-单层面积（）200-300空调要求预留空调安装位置排烟散热-经营楼层选择（层）1层，或者1层联2层电梯（部）-隔油池-结构层高要求（m）4步梯视
79、楼层要求而定排污开间要求（m）12米以上供电提供备有电源消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4供水其他楼板承重（Kg/）-燃气管道通讯要求电话、宽带洗手间一般要求配有停车位数量（个）街铺式底商洗衣店，对物业要求。项目规划建议 3、畅销产品物业结构指标具体要求物业配备指标具体要求物业配备指标具体要求需求面积（）50-100物业交付装修标准毛坯新风量-单层面积（）-空调要求预留空调安装位置排烟散热-经营楼层选择（层）1层电梯（部）-隔油池-结构层高要求（m）4步梯-排污-开间要求（m）4米以上供电一般商业用电（三厢电）消防符合国家消费安全标准柱间要求（m）4供水提供接口其他楼板承重（Kg/）-燃
80、气管道-通讯要求-洗手间-停车位数量（个）-酒店规划人气、形象、总价人气：酒店人流可以带动商业发展（唐海路、新城大街酒店支撑下面商业的经营。形象：酒店形象可以提升物业价值。总价：小面积，低总价，容易去化。形态规划主力面积（平米）层高（米）套型装修物业使用通廊式一梯15至20户30-403标间精装修（300-500装修成本）可投资、可招商、可自持经营。项目规划建议 3、畅销产品酒店式公寓户型通廊式标间项目规划建议 3、畅销产品酒店式公寓形象光彩工程与导示系统项目规划建议 3、畅销产品酒店引进要求案例 7天连锁：项目规划建议 3、畅销产品1、选址要求： a.3公里范围内企业、工厂、机关单位密集，有
81、较充足的商旅住宿需求； b.1.5公里范围内有4星以上酒店及甲级写字楼为佳； c. 临街为佳，商业繁华区也可内进，但距路口最好不超过50米，不可有过多迂回及分岔， 需有车道直达门前，同时路口及沿途需能提供路标； d.1公里范围内有较完备的生活配套，餐饮、购物、娱乐便利。 e.治安秩序良好。2、地块要求：小块空地建造或购买土地（1）熟地，至少三通一平，市政配套到位，位于红线内；（2）占地面积300-1000左右，具体面积视地理位置与价位而定；（3）该区域已经有一定的商流，土地性质最好不是划拨土地；（4）该地块容积率符合改造后的需要。酒店销售方式返回报率8%-10%，返五年。项目规划建议 3、畅销
82、产品1、房间面积：35平米2、销售价格：4000元/平米3、售价：14万4、租金价格：150元/晚/间5、开房率：70%7、年租金：150*365*70%383258、年回报率推算：27% 推算：8%-10%回报率，对于酒店经营没有任何压力。住宅规划可变空间与赠送、面积控制、可投资可居住 4、性价比可变空间与赠送：灵动空间，以不计面积赠送，提高性价比。面积控制：合理控制总价。可投资可居住：周边居住氛围弱，以投资为主，居住为辅。形态主力面积（平米）套型可变空间面积可变空间赠送物业使用两梯四户或五户80-90两室单卫变三室单卫10%-15%左右规划时，不计产权偏投资性项目规划建议住宅参考户型1（8
83、9）套二变套三 项目规划建议 4、性价比住宅参考户型2（93）套二变套三 4、性价比项目规划建议 4、性价比（1）超市瑞莎超市，开发商自持，6000平米左右。（2）停车场地下、地面结合，按照规划100/个的要求，需570个；地下一层除瑞莎超市外，全部用作车位，约可做200个；加上地面停车位，总量达到约400个车位，能基本满足项目需求；车位数量不足部分，与政府协调，降低指标要求来解决。项目规划建议超市、车位共享“地下一层”。 4、地下一层五、规划经济指标建议与经济测算名称指标地块性质商业用地调整商业用地容积率3.8,可保持不变建筑密度45%，可根据规划适当调整绿地率20%，可根据规划适当调整1、
84、规划经济指标建议“商业用地”经济指标数据”。产品规划设计的“二种方案”方案一：商业+住宅+地下层方案二：商业+住宅+酒店公寓+地下层l通过两种方案的经济测算、对比，寻找利润较大、风险最小的规划设计方案。规划业态规划业态建筑面积（共建筑面积（共69350）销售均价（元销售均价（元/）建安成本（元建安成本（元/）方案二：方案二：商业商业+住宅住宅+酒店式公寓酒店式公寓商业商业2.5万方万方约约7350（地上（地上1-4层）层）酒店酒店0.8万方万方约约3500+500（精装）（精装）公寓万方万方约约3700地下层地下层1.2万方万方车位约车位约9万万/个个商业约商业约5500元元/l 以上建筑面积
85、为规划设计最新指标数据，建安成本则通过市场调研得出。l 住宅、酒店公寓、车位均价为市场调研测算得出。商业价格中，1-2层均价8000元/为市场调研数据， 3层商业按一二层商业的60-70%测算得出（1-3均价7050）；地下层商业也按此标准，但略高于三层价格测算得出。2、经济测算基础数据地上、地下总建筑面积7万3、项目产值、成本、利润测算类别易转化销售物业（易售）地上住宅、商业、公寓可转化销售物业（难售、自持）地下车位、超市经营利润合计总产值总投资经营利润税后利润车位（难销售）超市（自持有）方案一268562290139552966.25153033008785方案二27909.5235784
86、331.53248.639161.5易转化、可转化销售物业产值，分类测算（单位：万元）易转华销售物业经营利润已减掉项目全部成本，可转化销售物业经营利润为税前纯利润。如销售价格上涨、成本得到有效控制，经营利润还有上升空间。l县级城市，车位销售难度大，但目前市场上车位售价约在9万/个。l地下1层商业，与3层商业价格相当，如打造合理、动线规划等较好，价格还会更高，此处按略高于地上三层的价格，即5500元/测算。地下层产品面积（）均价产值（万元）可转化原因地下车位6000（约30-40/个，共约170个）约9万/个约1530销售难度大、周期长。开发商可自持有，也可慢慢销售。商业6000约5500元/约
87、3300自持物业，开办瑞莎超市。但如需回笼资金，也可转化销售。合计120004830可转化销售物业地下层：地下车位+商业（瑞莎超市）总价值4830万元无论方案一、二，地下层均可转化为收益，提升项目的整体利润率。易转化销售物业方案一：商业+住宅，销售收入估算：26856万元产品面积（）均价（元/、暂按市场价格预估）产值（万元）商业18000约7050约12690住宅39350约3600约14166合计5735026856l 按照规划指标，本案基底建筑面积约6700平米，如商业体量达到18000平米，则将设计三层商业。l 现调查8000元/的商业价格为1、2层商业均价，三层商业按1、2层价格的60
88、-70%的售价测算，均价约5200元/。l 由此大致测算，本案商铺均价约7050元/。方案一：商业+住宅，投资估算：总投资22901万元（3302元/）序号项目计算标准总成本（万元）单位成本（元/）开发成本1土地成本土地费用+3%契税费用30904462前期工程费建安工程费的3-6%（此处按4.5%）591853建筑安装工程费商业（18000）*1800元/32401894（共13136万元）住宅（39350）*1600元/6296地下层（12000）*3000元/36004基础设施建设费400元/*5735022943315开发期税费建安工程费的8-15%（此处按11%）14452086其它
89、费用建安工程费的3%估算39457开发费用7管理费用开发成本的2-3%（此处按2.5%）524768财务费用前期投入（1+2）*同期贷款利息6.4%353519营销费用销售收入的3-5%（此处按4%）1074155合计229013302l 商业、住宅建安成本根据市场调研得出，各项成本的计算指标根据国内普遍标准得出。序号项目金额（万元）备注1可实现销售总产值31686易转化+可转化=26856+48302总投资成本22901估算成本3经营利润87854所得税2196.25按经营利润的25计5税后利润6588.756税前收入利润率27.73%7税前成本利润率38.36%8税后收入利润率20.79%
90、9税后成本利润率28.77%方案一投资利润率l经营利润8785万元、税前收入利润率27.73%，税前成本利润率38.36%。l税后利润6588.75万元，税后收入利润率20.79%，税后成本利润率28.77%。易转化销售物业方案二：商业+住宅+酒店公寓，产值估算：27909.5万元产品面积（）均价（元/、暂按市场价格预估）产值（万元）商业18000约7350约13230住宅35350约3700约13079.5酒店公寓4000约4000（含精装费用）约1600合计5735027909.5l 商业、住宅的销售价格、产值测算方法同方案一。 但是，酒店公寓对商业、住宅价格有提升作用，大城市标准为商业5
91、00-1000元/，住宅100-300元/. 唐海为县级城市，标准需降低，但酒店公寓预计仍可提升商业价格300元/，住宅价格100元/。l 酒店公寓的市场均价约3500元/平米，建议以精装修的形式销售，增加差异化卖点，装修成本建议控制在500元/内。序号项目计算标准总成本（万元）单位成本（元/）开发成本1土地成本土地费用+3%契税费用30904462前期工程费建安工程费的3-6%（此处按4.5%）615893建筑安装工程费商业（18000）*1800元/32401969（共13656万元）住宅（35350）*1600元/5656酒店公寓（4000）*2900元/1160地下层（12000）*3
92、000元/36004基础设施建设费400元/*5735022943315开发期税费建安工程费的8-15%（此处按11%）15022176其它费用建安工程费的3%估算41059开发费用7管理费用开发成本的2-3%（此处按2.5%）539788财务费用前期投入（1+2）*同期贷款利息6.4%356519营销费用销售收入的3-5%（此处按4%）1116161合计235783400方案二：商业+住宅+酒店公寓投资估算：总投资23222万元（3349元/）l 商业、住宅建安成本根据市场调研得出，各项成本的计算指标根据国内普遍标准得出。序号项目金额（万元）备注1可实现销售总产值32739.5易转化+可转化
93、=27909.5+48302总投资成本23578估算成本3经营利润9161.54所得税2290.38按经营利润的25计5税后利润6871.136税前收入利润率27.98%7税前成本利润率38,86%8税后收入利润率20.99%9税后成本利润率29.14%方案二投资利润率：税后利润3231元l经营利润9161.5万元、税前收入利润率27.98%，税前成本利润率38.86%。l税后利润6871.13万元，税后收入利润率20.99%，税后成本利润率29.14%。序号项目金额（万元）备注方案一方案二1可实现销售总产值3168632739.5销售总额：易转化+可转化2总投资成本2290123578估算成
94、本3经营利润87859161.54所得税2196.252290.38按经营利润的25计5税后利润6588.756871.136税前收入利润率27.73%27.98%7税前成本利润率38.36%38,86%8税后收入利润率20.79%20.99%9税后成本利润率28.77%29.14%对比分析，得出：方案二税后利润高282.38万元方案二对比方案一，经营利润高376.5万元，税后利润高282.38万元。税前、税后的收入和成本利润率，方案二略高，但差距不大。原因：l利润实现：方案二整体税后利润仅高出282.38万元，但酒店公寓属市场新生产品，利润实现难度更大。l风险控制：酒店公寓的市场接受度还需提
95、高，销售难度比住宅大，且实际价格更低（除开精装修）。虽然酒店公寓对住宅、商业价格有推动，但成本更高、利润更低。结论：规划设计方案建议建议选择方案一：商业+住宅4、项目盈利能力分析类别盈利能力备注较强一般较弱商业1层价格高，但销售难度小。2层价格高，但销售难度小。3层价格不高，销售难度较大。地下层持有经营，有持续盈利能力。住宅受市场影响，速度放缓，但仍能持续销售。车位车位成本高、价格贵、销售难。项目盈利难点在3层商业和车位上5、项目投资回收期l通过对城市属性、宏观市场的调查得出，未来1-2年，市场波动预计不大。l住宅物业体量最大，销售周期最长（不含车位和自持物业）。l市场住宅月销售约20套，本案
96、住宅体量近4万（约400余套），预计住宅销售周期将达到：约18-24个月。l由此预测，本项目的投资回收期在18个月。（18个月后基本处于尾盘期，成本前期已收回）（具体投资回收时间，受投资额度、工程进度、销售速度等影响较大，但投资回收期预计在18个月）预计在18-24个月6、盈亏平衡分析（根据方案一测算）（1）从销售率表示的盈亏平衡点（BEP）=投资成本/易转化销售收入=22901/26856=85.27%（注：由于地下面积为车位、自持物业，虽转化销售，但难以变现，故以地上易转化部分来计算盈亏平衡。）（2）唐海商业销售难度相对小，如商业实现全部销售，住宅再销售：26856*（85.27%-126
97、90/26856）/14166=72.07%，即可收回全部成本。商业、住宅的销售难度均不大，实现上述两个盈亏平衡的目标应不难，项目风险不大。（注：如项目价格提升或成本更低控制，则项目风险将更低）地上销售面积达到建筑面积的85.27%，即可实现项目整体盈亏平衡。7、敏感性分析（根据方案一测算）销售价格、成本增减，对利润影响巨大。序号项目金额（万元）单价增10单价减10成本增10成本减101可实现销售总产值2685629541.624170.426856268563总成本22901229012290125191.120610.94经营利润39556640.61269.41664.96245.15所
98、得税（25%）988.751660.15317.35416.221561.286税后利润2966.254980.45952.051248.684683.837经营利润增加额2685.6-2685.6-2290.12290.18经营利润增加率0.68-0.68-0.580.58l单价上涨10%，经营利润增长2685.6万元；单价降低10%，经营利润减少2685.6万元。l成本上涨10%，经营利润减少2290.1万元；成本降低10%，经营利润增长2290.1万元。l如何推动物业价格上涨，并有效控制成本，是项目利润最大化的关键。注：下表仅就易转化部分产值进行利润测算。8、投资回报率（根据方案一测算）
99、序号项目金额（万元）备注1可实现销售总产值31686易转化+可转化=26856+48302开盘前投资额4500估算成本3经营利润87854所得税2196.25按经营利润的25计5税后利润6588.756税前投资回报率195.22%7税后投资回报率146.42%l根据项目资金来源情况看，工程启动后，工程垫资在60%，余下40%的工程款基本可以通过销售收入获取。l因此，开盘前需开发公司直接投入的费用仅为：土地费用、前期工程费用、部分管理费用、营销启动费用等。l开盘前需开发公司直接投入的费用预估为：4500万元。根据资金来源情况预估，税前投资回报率195.22%。结论一：经济评估l按照方案一，保守测
100、算，本案总产值达31686万元（含地下），总投资成本22901万元。l经营利润8785万元，税前成本利润率38.36%，税前投资回报率预估为195.22%。l税后利润6588.75万元，税后成本利润率28.77%，税后投资回报率预估为146.42%。整体利润率较高，预估税前投资回报率高达195.22%，经营风险小。结论二：市场评估l按照方案一，本项目仅有商业、住宅、车位，三种物业。l除车位难以销售外，商业、住宅市场销售难度不大。l商业方面，三层商业属于销售难点，需在产品打造、营销策略上具有针对性。商业、住宅等属市场常规产品，市场接受度高，经营风险不大。如实现产品差异化，增强卖点，并有效的制定营销策略，商业市场销售有望价格更高、速度更快。l商业是重点。商业不在调控范围。商业体量大、价格高，溢价空间大，客户对价格涨幅不敏感。商业价值带动整体价值。l成本是关键。本方案的成本测算部分，基本按中上水平进行测算，实际成本应该有一定的下降空间。所以，如成本有效控制10%，项目经营利润能增长2290万元。观点:THE END
