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1、 第6讲 建设工程的投资控制6.1 概述6.1.1 建设工程投资的概念 生产性建设工程总投资流动资产流动资产建设投资建设投资非生产性建设工程总投资建设投资建设投资建设投资设备及工器具购置费用建筑安装工程费用建设工程其它费用预备费用建设期利息直接工程费间接费税金利润土地使用费与未来建设有关的费用与未来生产有关的费用6.1.2 建设工程投资的确定项目建议书可行性研究初步设计技术设计合同实施施工图设计招标竣工验收预算定额概算定额概算指标估算指标企业定额合同价施工图预算修正概算设计概算投资估算结算价竣工决算6.1.3 建设工程投资控制的原理1、工程监理在项目投资控制方面的目标和业务内容 -投资估算是初
2、步设计阶段投资控制的目标； -设计概算是进行技术设计的投资控制的目标； -修正概算是施工图设计投资控制的目标； -施工图预算或建安工程承包合同价格则是 施工阶段建安工程投资控制的目标。 工程监理在控制项目投资方面的主要业务内容有： 1.在建设前期- 2.在设计阶段- 3.在施工招标阶段- 4.在施工阶段-目标:实际投资计划投资2、投资控制的一般程序投资目标方案合理否确定投资目标分析投资目标资金支出计划合理否项目实施投资计划值与实际值比较有无偏差分析原因制定纠偏措施投资风险分析调整投资目标否否否3、投资控制的措施 (1)组织措施明确项目组织机构;明确投 资控制者; (2)技术措施-方案优选;严审
3、图纸; (3)经济措施-严查各种费用开支;将实际投资与计划投资进行比较;采取奖励措施. (4)合同与信息管理4、投资控制的重点项目投资影响程度投资前期设计阶段施工阶段时间节约投资可能性累计投资6.2建设工程决策阶段的投资控制 主要任务是：协助业主编制可行性研究报告；对拟建项目进行财务评价和国民经济评价，选择最优方案，编制投资估算。6.2.1可行性研究 三个阶段：机会研究、初步可行性研究和可行性研究签订委托协议项目评价重新构思方案方案编制与优化市场调查与预测制定工作计划组建工作小组符合要求否?编写报告否是可研基本步骤6.2.2投资估算的编制和审查投资估算准备工作: 明确建设规模;产品方案;工艺技
4、术;工程方案及实施进度等.30003000200050002500单位:万元某乳汁品厂的分年投资计划10231、投资估算的编制生产能力指数法资金周转率法、比例估算法、综合指标投资估算法(概算指标法) (1)设备及工器具购置费用(2)安装工程费估算(3)建筑工程费估算(4)其它费用估算(5)基本预备费估算(6)涨价预备估算(7)另:流动资金估算2、投资估算的审查 审查投资估算编制依据的可信性；审查投资估算的编制内容与规划要求的一致性；审查投资估算的费用项目、费用数额的符合性；审查选用的投资估算方法的科学性、适用性。6.2.3 建设工程项目经济分析1、经济分析 =产出-投入02、方案比较 (1)方
5、案的可比性： -满足需要、费用、价格、时间上的可比性。 (2)方案比较： -独立方案; -互斥方案; -相关方案;6.2.4建设工程项目的经济评价 1、环境影响评价(-治理和环保措施等) 2、财务评价(-盈利能力分析偿债能力分析 不确定性分析) (1)财务评价的概念； (2)财务评价的基本报表； (3)财务评价指标体系 -净现值；内部收益率；投资回收期等 3、国民经济评价 4、社会评价 5、风险分析6.3 设计阶段的投资控制6.3.1 执行设计标准和推行标准设计 1、设计标准 2、标准设计6.3.2 推行限额设计p69 1、限额设计的概念 2、限额设计的内容 6.3.3 设计方案优选 -考虑技
6、术条件；自然条件；社会条件，要综合考虑。6.3.4 设计概算的编制 -单位工程概算； -单项工程综合概算； -建设项目总概算6.3.5 监理工程师对设计概算的审查 1、设计概算的审查内容 -审查设计概算的编制依据 -审查设计概算的构成 2、审查方式和步骤（会审）进行对比分析掌握有关情况处理概算中的问题研究定案调整概算6.3.6 施工图预算的编制与审查 1、施工图预算的编制 - 单价法、实物法2、监理工程师对施工图预算的审查审查的内容 -审查工程量; -审查套价 -相关费用与定额是否相符单价的换算对补充定额的审查审查的步骤审查的方法 (1)逐项审查法； (2)标准预算审查法； (3)分组计算审查
7、法； (4)对比审查法； (5)用“筛选法”审查； (6)重点审查法； (7)利用手册审查法作好审查前的准备工作定审查方法审查综合整理交换意见定案6.4 招投标阶段的投资控制6.4.1 建设工程招投标计价方法 建设工程合同形式： （1）总价合同； （2）单价合同； （3）成本加酬金合同 标底成本（直接工程费间接费）利润税金 工料单价法（现定额计价法） 综合单价法（类似工程量清单）例如：1.挖土方(运距5公里) 2000m312.50元/m3=25000元2.现浇混凝土基础(C35) 150m3450元/m3=67500元工程总造价92500元6.4.2 建设工程招标标底价格的确定 1、标底价格
8、的编制 标底的概念招标人对工程造价的预测。 标底的编制方法-工程量清单、施工图预算工程量清单、施工图预算等等 2、标底价格的审查 审查标底的目的 审查标底的方法-审查标底的编制原则、审查标底的编制原则、编制依据、编制范围编制依据、编制范围标底价格审查的内容 -工程量的审查； -单价的审查； -经费及调价的审查； -各种包干费用和主要材料指标的审查； -标底造价的审查6.4.3 建设工程施工评标和定标 监理工程师的能力- 编制招标文件和标底； 掌握评标定标的原则和科学的方法； 正确的选中标单位。 两阶段遴选承包商: 预定投标商； 综合评价1、投标期间对投标人的非技术审查 投标人资格审查-业绩；信
9、誉；资金；生产能力等 投标文件的审查- 是否响应招标文件的实质性要求；-大小写是否符合；2、施工投标的评标和定标过程评定报价的一般原则-技术可能性及经济合理性；-传统的方法（综合评分法）；-将来的方法（最低标法）。综合评分法评标定标的方法-评标目标；量化；相对权重；打分；综合评价报告 -评价总情况 （工程概述；投标单位情况；推荐意见） -对每份报价书的技术经济分析 -作为分析依据的各种计算明细表 等资料综合评分法案例1、某幢高层写字楼建设项目，业主委托某监理单位进行施工阶段（包括施工招标）监理。该工程邀请甲、乙、丙三家施工企业进行总价投标。评标采用四项指标综合评分法。四项指标及权数分别为：投标
10、单位的业绩与信誉0.10，施工管理能力0.15，施工组织设计合理性0.25，投标报价0.50。各项指标均以100分为满分。 其中，投标报价的评定方法是：（一）计算投标企业报价的平均值（二）计算评标基准价格（式中为项目标底价格）（三）计算投标企业报价离差（四）按下式确定投标企业的投标报价得分P： P= 已知该工程标底为5760万元， 根据开标结果： 甲企业投标报价5689万元； 乙企业投标报价5828万元； 丙企业投标报价5709万元；已知投标企业的其他指标得分如下表所示：甲企业 乙企业丙企业业绩与信誉施工管理能力施工组织设计投标报价92969092909085807899.24企业指标问题：计
11、算甲、乙两家投标企业的投标报价得分，并填入上表中。计算各投标企业的综合评分，并确定中标企业。6.5 施工阶段的投资控制 6.5.1 施工阶段的投资控制的原理和措施投资实际值 合同价资金使用计划的编制 -按子项目划分的资金使用计划分解到 单项工程单位工程建筑安装工程费设备及工器具购置费其它费用-按时间进度编制的资金使用计划6.5.2 工程计量 工程计量的程序 承包人提交报告监理核实7天内7天后工程量视为默认24小时前通知承包人24小时后通知承包人承包商参加承包商不参加计量结果无效6.5.2 工程计量 工程计量的依据工程计量的范围 -工程量清单的全部项目； -合同文件中的规定项目； -工程变更项目
12、；质量合格证书工程量清单前言计量支付条款工程计量的方法 -均摊法、 凭据法、 估价法、 断面法、 图样法、 分解计量法6.5.3 工程变更与索赔工程量变化进度变化合同理解差异工程变更 监理工程师对工程变更的管理程序工程变更价款的确定方法设计单位的变更建设单位的变更承包单位的变更监理单位审查监理单位评估有关单位协商监理单位签发变更监理单位监督实施6.5.4 工程结算 工程价款的结算 -工程价款结算的主要方式； - 按月结算； -竣工后一次结算； -分段结算； - 双方商定。-工程价款支付的方法与时间； 工程进度款竣工决算工程预付款14天内28天内商议工程价款结算的审查工作 -核定合同条款； -检
13、查隐蔽验收纪录； -落实设计变更签证； -按图核实工程数量； -执行定额单价； -防止各种计算误差。6.5.5 偏差分析 投资偏差的概念投资偏差=已完工程实际投资-已完工程计划投资进度偏差=已完工程实际时间-已完工程计划时间进度偏差=拟完工程计划投资-已完工程计划投资投资偏差产生的原因偏差分析的方法-横道图、表格法、曲线法 纠偏-主要对象是业主原因和设计原因造成的投资偏差。 -采取组织、经济、技术、合同措施6.6 建设项目的竣工决算u 竣工决算的概念-是建设工程项目经济效果的全面反映，是项目法人核定各类新增资产价值、办理其交付使用的依据。u竣工决算的内容竣工决算竣工决算报表工程造价比较分析竣工
14、平面图竣工决算报表说明书u竣工决算的编制步骤 -收集、整理、分析原始资料； -对照、核实工程变动情况，重新核实各单位工程、单价工程造价； -审定待摊投资等； -编制竣工财务决算说明书； -填报竣工财务决算报表； -做好工程造价对比分析； -做好竣工图； -审批、存档案例： 某污水池基础工程分为两个施工段，每个施工段由四个施工工序组成，它们分别是挖槽、垫层、钢筋砼基、回填。流水节拍如下表所示。 施工段施工段施工施工过过程程A AB B挖槽挖槽3 33 3垫层垫层2 22 2钢钢筋筋砼砼基基4 44 4回填回填3 33 3单位：天1、按一般成倍节拍流水组织施工，求流水工期T1并画横道图。2、根据上
15、表的工艺逻辑关系，绘制双代号网络图。3、利用直接绘制法绘制时标网络进度计划，并求总工期T2，分析为何T1T2。 4、指出时标网络进度计划中的关键线路，当浇筑A段钢筋砼基础时，遇到一场大雨，工序工期由4变为6，B段垫层工序工期由2变为4，则完成该污水池总工期为多少？1、按一般成倍节拍流水组织施工，求流水工期T1并画横道图。 1 12 23 34 45 56 67 78 89 91 10 01 11 11 12 21 13 31 14 41 15 51 16 61 17 71 18 81 19 9挖挖槽槽垫垫层层基基础础回回填填ABABABAB12345678挖挖A挖挖B垫垫A垫垫B基基A基基B回
16、回A回回B33224433TC=161 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141515161617171818191920202121222212435768挖挖A挖挖B垫垫A垫垫B基基A基基B回回A回回B36可行性研究阶段的投资估算的主要作用是( )。 A从经济上判断项目是否应列入投资计划 B对项目是否真正可行作出初步的决定 C可作为对可行性研究结果进行最后评价的依据 D作为否定一个项目或决定是否继续进行研究的依据之一40限额设计纵向控制的主要工作是( )。 A加强各阶段的设计变更管理 B将限额设计贯穿到设计的各阶段、各专业 C明确和加强设
17、计单位对建设单位的经济责任制 D明确设计单位内部的经济责任制41下列( )方法不属于审查施工图预算方法。A筛选法 B对比审查法 C扩大单价法 D逐项审查法42采用估计工程量单价合同时，最后工程的总价是按( )计算确定的。A业主提出的暂估工程量清单及承包商所填报的单价B业主提出的暂估工程量清单及其实际发生的单价C实际完成的工程量及承包商所填报的单价D实际完成的工程量及其实际发生的单价44审查施工图预算的重点应该放在( )等方面。A审查文件的组成 B审查总设计图和工艺流程C工程量计算是否准确、预算单价套用是否正确、各种取费标准是否符合现行规定D审查项目的“三废”治理24施工阶段投资控制的技术措施主
18、要是：( )。A设计阶段推行限额设计和优化设计B招标阶段编制标底C材料、设备供应阶段进行价格、质量比选，合理确定生产、供应厂家D按合理工期组织施工，避免不必要的赶工费E合理商签工程承包合同 33在编制建设项目投资估算时，生产能力指数是根据( )来估算拟建项目投资额。 A投资估算指标 B设备费用百分比 C已建类似项目的投资额和生产能力 D资金周转速度28监理工程师对索赔意向报告审核的重点是( )。A索赔的有理性 B索赔的有利性C索赔的有据性 D索赔的有效性E索赔的有度性44工程建设监理投资控制在施工阶段主要工作是( )。A工程支付凭证审核 B处理费用索赔C审核工程预算 D严格把握工程变更E审查施
19、工组织设计52编制标底价格应遵循的原则有( )。 A标底价格一般应控制在批准的总概算(或修正概算)及投资包干的限额内 B标底价格应考虑市场价格变化因素，应力求与市场的实际变化吻合 C标底价格应包括不可预见费(特殊情况)、预算包干费、措施费 D按企业级别取费 E按工程项目类别取费案例案例案例案例 建设单位对某综合办公楼工程项目通过公开建设单位对某综合办公楼工程项目通过公开招标方式选定了承包商。签订合同时，建设单位招标方式选定了承包商。签订合同时，建设单位为了约束承包商能保证工程质量，要求承包商支为了约束承包商能保证工程质量，要求承包商支付了付了3030万元人民币的定金。建设单位与承包商双万元人民
20、币的定金。建设单位与承包商双方在建设工程施工合同中对工程预付款、工程质方在建设工程施工合同中对工程预付款、工程质量、工程价款、工期和违约责任等均作了具体约量、工程价款、工期和违约责任等均作了具体约定。定。 施工合同履行时，在基础工程施工中碰到地施工合同履行时，在基础工程施工中碰到地下有大量文物，使整个工程停工下有大量文物，使整个工程停工1212天；主体工程天；主体工程施工中由于施工机械出现故障，使进度计划中关施工中由于施工机械出现故障，使进度计划中关键线路上的部分工作停工键线路上的部分工作停工1818天。两次停工承包商天。两次停工承包商均及时向监理工程师提出了工期索赔申请，并提均及时向监理工程
21、师提出了工期索赔申请，并提出了施工记录。出了施工记录。 问题 1招标时对承包商的资质审查的内容主要有哪些? 2定金与预付款有何区别? 3监理工程师判定承包商索赔成立的条件是哪些? 4监理工程师对上述两次索赔申请应如何处理?问题问题1答案：答案： 对承包商资质审查的内容有：企业营业执照和资质证书、人员素质、设备和技术能力、财务状况、工程经验、企业信誉等。(3分) 问题问题问题问题2 2答案：答案：答案：答案： 定金与预付款的区别：定金与预付款的区别：1 1、目的不同。定金的目的是为了证明合同的成立、目的不同。定金的目的是为了证明合同的成立和确保合同的履行；而预付款是为了解决承包商和确保合同的履行
22、；而预付款是为了解决承包商在工程准备和材料准备中的资金问题。在工程准备和材料准备中的资金问题。(3(3分分) )2 2、性质不同。定金是担保形式，是法律行为；而、性质不同。定金是担保形式，是法律行为；而预付款是一种惯例，是约定俗成的习惯，不是法预付款是一种惯例，是约定俗成的习惯，不是法律行为。律行为。(3(3分分) )3 3、处理不同。定金视合同履行情况有不同的法律、处理不同。定金视合同履行情况有不同的法律后果：（后果：（1 1）合同正常履行，定金返还；）合同正常履行，定金返还； （2 2）合）合同不履行，双方都无过错，定金返还；（同不履行，双方都无过错，定金返还；（3 3）支付）支付定金一方
23、不履行合同，无权获得返还定金；（定金一方不履行合同，无权获得返还定金；（4 4）收取定金一方不履行合同，双倍返还定金。收取定金一方不履行合同，双倍返还定金。(3(3分分) )而预付款在工程进度款中按比例以扣还的方式归而预付款在工程进度款中按比例以扣还的方式归还。还。(1(1分分) )问题问题3答案：答案： 监理工程师判定承包商索赔成立的条件：1承包商受到了实际损失或损害；(2分) 2损失不是承包商的过错造成；(2分)3损害也不是承包商应承担的风险造成；(2分)4承包商在合同规定的索赔时限内提出。(2分) 问题问题问题问题4 4答案：答案：答案：答案： 两次索赔处理：两次索赔处理：1 1对第对第
24、1 1次索赔：次索赔：（1 1）判定索赔成立。因为：）判定索赔成立。因为：遇到文物时的停工遇到文物时的停工应视为业主应承担的风险，不属于承包商的责任，应视为业主应承担的风险，不属于承包商的责任，工期索赔理由成立；工期索赔理由成立；承包商及时提供了证据资承包商及时提供了证据资料；料；承包商及时提出了索赔申请。承包商及时提出了索赔申请。(3(3分分) )（2 2）监理工程师根据监理记录核实延误的天数。）监理工程师根据监理记录核实延误的天数。(1(1分分) )（3 3）监理工程师签发工期变更指令。）监理工程师签发工期变更指令。(1(1分分) ) 2 2对第对第2 2次索赔次索赔（1 1）判定索赔不成立。因为施工机械故障造成工）判定索赔不成立。因为施工机械故障造成工期延误是承包商自己的责任，索赔无理由。期延误是承包商自己的责任，索赔无理由。 (2 (2分分) ) （2 2）监理工程师应在收到索赔申请后）监理工程师应在收到索赔申请后2828天内作出天内作出答复，并表示索赔不成立。答复，并表示索赔不成立。(2(2分分) )
