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1、新聚仁机构新聚仁机构20122012年年5 5月月【南昌南昌南昌南昌青云谱项目青云谱项目青云谱项目青云谱项目】地块评估报告地块评估报告地块评估报告地块评估报告老城区以八一广场为核心直线距离约7.2公里，车程时间约12分钟项目区位项目区位项目位于中心城区的边缘地带项目位于中心城区的边缘地带迎迎宾宾北北大大道道昌南大道昌南大道青青云云谱谱路路占地面积约：33万方（498亩）容积率：2.3建筑面积约：69万方限制条件：退昌南大道90米江铃汽车集江铃汽车集团团项目指标项目指标地块一占地面积：258亩地块二占地面积：约240亩大规模，中低容积率，可塑性较强大规模，中低容积率，可塑性较强的项目的项目项目价
2、值分析城市化与重大规划利好激励下，城市迅速扩张2000年规划105平方公里2009年规划350平方公里扩增3.3倍2020年规划500平方公里扩增4.8倍l10年前，南昌以八一广场为中心的105平方公里范围；l2009年，南昌基本形成了以南昌一环内为城市核心区的范围，发展了几个新区域（红谷滩、青山湖、青云谱等）l2020年，城市规模再度扩大4.8倍湾里乐化莲塘九龙湖瑶湖20202020年年规划区规划区20002000年年规划区规划区20092009年年规划区规划区南昌一环红谷滩青云谱青山湖象湖新城老城区朝阳新城板块开发进度开发目的红谷滩基本成型城市新中心青山湖基本成型南昌的“西湖”，高端住区朝
3、阳新城土地出让、道路施工南昌高尚居住区区域价值区域价值- -规划规划青云谱青云谱未来绝对的中心城区，未来绝对的中心城区，城市重点发展区域之一城市重点发展区域之一红角州区域价值区域价值- -规划规划片区发展目标：工业强区，文化发展示范区、城市繁荣副中心青云谱青云谱良好的区位认知和规良好的区位认知和规划利好，发展势头强劲，城市面划利好，发展势头强劲，城市面貌迅速更新貌迅速更新项目所在的青云谱区将成为南昌投资和开发热土。阶段特征：旧城改造与新城规划同步进行；城市外围区域认知迅速提升；城市建设以大规模基础设施建设为主，迅速提高人们生活水平；品牌开发商大举进驻带来房地产品牌开发商大举进驻带来房地产市场的
4、繁荣并走向成熟市场的繁荣并走向成熟敏锐的觉察到板块发展的机遇、也将带来板块整体运作宗地名称用地性质建设用地面积出让起始价成交价格楼面地价竞得方JDP1114地块居住7434409240922117水利地产原江西有色冶金公司居住6147910898134972195江钨地产原南昌保温原南昌保温瓶厂生产区瓶厂生产区居商办居商办62304623043364633646567305673036423642四特天工四特天工井冈山大道以西、三店西路以北商业1503028182818852悦家置业青云谱路以南住商9710927676276761900万科南昌市青云谱区南隔堤以南居住1663621247736
5、6831837天沐南昌市解放东路以东住、商4001-金发地产阶段特征：阶段特征：一线品牌开发商高产品力震动当地市场，客户改善型需求被迅速激发，随着买家成熟度的提高和竞争的加剧，未来面临开发模式与本土需求精准对位问题；江钨房地产万科（润园）江西金发地产江西天沐江西水利地产四天工地区域价值区域价值- -开发开发区域价值区域价值- -价格价格红谷滩0.81.5万元/青云谱0.5-0.6万元/青山湖0.81.3万元/象湖新城0.4-0.5万元/老城区1万元/以上朝阳新城0.71万元/红角州0.71万元/（售价为区域内的常规公寓住宅）板块快速发展期板块属性配套条件代表楼盘区域主力价格红谷滩2000年后南
6、昌新中心成熟的各端配套绿地中央广场8500-15000红角洲2007年后大学城交通配套相对匮乏新地阿尔法绿地、联发7000-10000青山湖2005年后高端居住区各端配套成熟万科青山湖香溢花城8000-13000朝阳新城2010年后高尚居住区-万科、华润等7000-10000青云谱尚为进入普通居住区简单生活配套恒茂英伦国际青云汇5000-6000象湖新城2006年后配套新城配套匮乏幸福时光力高国际城4000-5500青云谱，南昌核心城区，价值低点价值洼地，未来价格上扬空间较大价值洼地，未来价格上扬空间较大随着内城饱和、新区强大，传统区域走向城市中兴，为主流中高端项目提供巨大机会区域价值区域价值
7、- -资源资源八大山人梅湖景区，是以掘历史文化底蕴，弘扬民族传统文化的大型产业园。强势景观资源，为区域注入人文气强势景观资源，为区域注入人文气息息区域价值区域价值- -产业产业大型工业园带来的私营企业主、个大型工业园带来的私营企业主、个体户，板块购买力充足体户，板块购买力充足华东国际工业博览城：华东国际工业博览城：有铃木、广州大奔等国内知名的工业企业入驻；其中包括各种销售商、代理商，并且主要为个体经营者为主。华东建材装潢城：华东建材装潢城：为1000多家建材商贸公司提供了产权式商铺 ，金典地板、升达地板、世友地板等行业的各端经营商家众多；小型私营企业主，个体经销商、个体户众多。深圳农产品批发市
8、场：深圳农产品批发市场：共有经营面店530间，市场内有蔬菜、粮食、果品批发业主；多为个体经营者。华东工业博览华东建材装潢城深圳农产品批发市场区域价值区域价值- -配套配套传统老工业区，以传统商业布局为主；周边生活气息浓厚，但是生活配套档次较低，缺乏大型购物、休闲、娱乐场所。规划：规划：青云谱区将以井冈山大道新溪桥至包家花园文化广场为主线，形成一个集休闲、购物、餐饮、娱乐为主的区域性商业中心。区域缺乏有品位、有格调的商业中区域缺乏有品位、有格调的商业中心，因此商业价值发展空间较大心，因此商业价值发展空间较大区域商业中心区域价值认知区域价值认知青云谱青云谱绝对的中心城区，未来城市重点发展绝对的中心
9、城区，未来城市重点发展区域之一区域之一品牌开发商集中入驻品牌开发商集中入驻价值洼地，未来价格上扬空间较大价值洼地，未来价格上扬空间较大强势景观资源，为区域注入人文气息强势景观资源，为区域注入人文气息大型工业园带来的私营企业主、个体户，板块购大型工业园带来的私营企业主、个体户，板块购买力充足买力充足区域缺乏有品位、有格调的商业中心，因此商业价值发区域缺乏有品位、有格调的商业中心，因此商业价值发展空间较大展空间较大项目价值项目价值- -四至四至迎迎宾宾北北大大道道昌昌南南大大道道青青云云谱谱路路地势平坦，城市展示性较好地势平坦，城市展示性较好项目四至：项目四至：东起青云谱路，西至迎宾北大道，南依昌
10、南大道，北靠江铃汽车集团。三面临城市主干道，城市展示面较好，拥有良好的商业价值。昌南大道昌南大道城市主干道双向六车道城市主干道双向六车道青云谱路青云谱路城市主干道双向八车道城市主干道双向八车道江铃江铃汽车汽车集团集团项目价值项目价值- -交通交通青云谱路项目位于南昌的南大门，交通路网架构成熟，可通往南昌各大板块。便利的交通条件是项目最大的先便利的交通条件是项目最大的先天优势天优势路名属性价值点劣势昌南大道快速道城南地区连通东西高速路的快速通道目前货车较多，双向6车道快速路，人流不宜穿行迎宾大道快速道南昌市连接南昌县的一级公路，交通中轴线路况不佳，货车多青云谱路次干道连接青云谱老区，老区居住人口
11、多车流量较大，中间绿化隔离带，人流不宜穿行迎宾大道昌南大道项目价值认知项目价值认知地势平坦，城市展示性较好地势平坦，城市展示性较好便利的交通条件是项目最大的先便利的交通条件是项目最大的先天优势天优势小结小结项目核心价值：城市高价值发项目核心价值：城市高价值发展区展区属性界定属性界定问题提出问题提出城市发展高价值区域；城市发展高价值区域；交通便利，展示性较好交通便利，展示性较好强势景观资源，人文气息强势景观资源，人文气息浓厚；浓厚；如何紧扣区域价值？如何紧扣区域价值？如何进行产品定位？如何进行产品定位？如何进行规划设计？如何进行规划设计？项目属性总结项目属性总结如何操作这个项目？我们以市场为依据
12、博泰静林府恒茂英伦国际万科润园水榭花都区域竞争项目区域竞争项目项目项目产品产品类型类型面积段面积段（）（）去货去货量量（套）（套）剩剩余余量量（套）套）成交成交均价均价（元（元/ /）核心卖核心卖点点水榭湾高层两房 80-90-8300湖景、风景区资源三房120-150四房170-172万科润园小高层三房107-126.57601897500(精装修1200元/）品牌、湖景、风景区资源四房150-172恒茂英伦国际小高层两房71.34-81.481168236400产品本身三房94.32-131.49四房143-145博泰静林府高层两房：76-89185194700（40年产权）区位市场整体去
13、化率较好市场整体去化率较好第一：本案与竞案相比在地段与资源上均占有优势第二：从市场供应与去化角度，区域拥有大量工业园客户群体，且单价相对较低，整体去化率较好；因此我司认为区域住宅物业比较乐观；反而商业是项目难点，也是项目亮点！分析分析商业操作借鉴案例武汉天地选取案例原则：商业具有一定人文气息，具有一定特色；商业有效推动地块价值，实现住宅溢价；开发成功。区位及规划:项目位于武汉市汉口中心城区永清片区规划土地面积:61.2万平方米(61.2公顷)建筑规划总面积:约145万平方米(超过1,550万平方尺)总体规划顾问:Skidmore,OwingsandMerrill,LLP(美国SOM公司)预期竣
14、工日期:8至10年 便利的交通是该项目核心价值。东边的沿江大道，是城市主干道之一；北有黄浦路通向二桥，直达武昌；中山大道和解放大道作为生活商业性道路，有多条公交线路可通达三镇。另外轻轨逐渐形成规模也为此地区今后的交通增长提供很大余地。中商量贩、好又多量贩等构成了其商业网点。此外，该项目东面宽广浩瀚的长江，及江滩休闲绿化区，西面是解放公园，园内景色优美，周边环境相当宜人。一期住宅一期住宅二期住宅二期住宅三期住宅三期住宅四期住宅四期住宅（待建）（待建）商业街区B B地块（规划中）地块（规划中）一期住宅一期住宅二期商业二期商业一期商业一期商业二期住宅二期住宅前期以商业街前期以商业街+ +部分住宅的建
15、设部分住宅的建设A地块：整体分两期开发前期开发前期开发不会过分的关注前期的利润回报，核心是创立独特的项目开发之外的品牌效应，以在后期的地不会过分的关注前期的利润回报，核心是创立独特的项目开发之外的品牌效应，以在后期的地产开发中获得更高的商业利润。产开发中获得更高的商业利润。聚集人气、打响品牌高级住宅楼、五星级酒店、高档写字楼高级住宅楼、五星级酒店、高档写字楼提升品质大型的综合体项目B B地块高端豪宅品质地块高端豪宅品质开发模式开发模式商业街入市为项目高调立势，其商业街入市为项目高调立势，其以自营以自营性商业启动，实现住宅溢价。性商业启动，实现住宅溢价。商业项目概况商业项目概况商业街位商业街位置
16、建筑面置建筑面积：积：5700057000平平米米一期建筑面积17000，2007年9月试营业； 二期 建筑面积11000，2008年7月完工； 三期 建筑面积21000，2009年6月完工。占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率绿化率绿化率停车位停车位经营模式经营模式租金租金物业费物业费3.3万方5.7+2.5万方3.0830%600个只租不售80-120元/月25元/商业出租率达商业出租率达100%100%上下两层街道上下两层街道商业经济指标商业经济指标内部动线规划为内部大循环动线，内部动线规划为内部大循环动线，这种动线设计的洄游性好，利于这种动线设计的洄游性好，利于提升商户的可到达
17、性，从而增加提升商户的可到达性，从而增加消费机会。消费机会。外部道路通外部道路通畅，可直达畅，可直达商业街区商业街区商业动线商业动线建筑形态建筑形态 整体建筑商业风格有保留保留9 9栋建筑、沿栋建筑、沿袭保留建筑风袭保留建筑风格的新建筑和格的新建筑和时尚钢结构玻时尚钢结构玻璃窗璃窗建筑三种风格穿插混搭而成; 辅以街道铺装、休息座椅和小品雕塑; 建筑以两层和三层为主，局部有四层、五层。建筑形态建筑形态9 9栋历史建筑栋历史建筑具有很大的保留价值，是历史传承以及文脉传递的重要媒介，这里古来多有水患，老建筑都建有高高的台阶，几级错落有致的室外台阶点缀出了老汉口建筑的神韵，彰显了汉口租界房屋的特色购物
18、氛围营造购物氛围营造通过小品景观，绿化，地铺，喷水池，街灯，艺术品，遮阳顶棚，休闲座椅来体现。 商业小结武汉天地商业街位于地块最南端，靠近汉口核心区域，周边多成熟居住区、学校、政府机关，客群数量、质量得以保障。武汉天地属旧城改造项目，沿袭原有历史建筑的风格，在此基础上进行民国风情购物街区的打造，希望通过民国时期的建筑风格引起武汉本土消费者的文化共鸣。占比过半的餐饮业态辅以娱乐、零售，能有效聚集项目人气，提高项目的知名度。2007年年底，项目营销中心开放，主打上海新天地移植武汉，上演汉版“上海新天地”，强势建立形象；2011年，最好的江景产品推出，产品价值最高;2008年，商业街对外营业，具备初
19、步效益；2009年，商业基本招商完成并入驻，具备示范效应，商业氛围初步形成；均价均价85008500元元/ /平平均价均价1600016000元元/ /平平均价均价1700017000元元/ /平平均价均价3500035000元元/ /平平2010年，商业完全成熟，成为武汉时尚消费新地标；均价均价2900029000元元/ /平平营销表现营销表现武汉天地武汉天地通过商业的逐步打通过商业的逐步打造，实现住宅产品价值最大化造，实现住宅产品价值最大化。借鉴点借鉴点前期以商业撬动板块价值，实现住宅溢价；商业富有地域特色，通过建筑表现人文气息，打造项目精神属性；商业模式只租不售，统一管理，打造高端品质；
20、我司对于项目开发的建议项目的战略定位项目的战略定位凭借区域发展趋势与项目核心价值点凭借区域发展趋势与项目核心价值点打造重塑板块价值的首席地标个案打造重塑板块价值的首席地标个案城市未来城市未来国际人文主义社区国际人文主义社区形象标签：城市身段时尚人文城市未来：城市未来：强调城市化，中心概念，突出区域未来成熟价值，将其上升到身段的高度，讲身段，不是谁都有资本的。时尚：时尚：国际化最直观的感受就是时尚，这个项目是面向未来生活方式的，他同时代表了一个阶层的崛起。人文主义：人文主义：需要树立一个明确的精神诉求，树立社区内的归属感和社区外的区隔,脱离原有的评价体系,纳入到新城市生活圈的比准体系上。整体定位
21、整体定位产品定位产品定位住宅产品定位：住宅产品定位：高层+联排别墅商业产品定位：商业产品定位：风情商业街+酒店迎迎宾北北大大道道昌南昌南大道大道青青云云谱路路独立商业内接+酒店高高层住宅住宅区区规划高架桥沿街底商退昌南大道90米绿化带联排排住宅住宅区区独立商业内街商商业与住宅与住宅之之间绿化水化水系隔离系隔离带联排区主入口高层区主入口高层区次入口规划布局参考规划布局参考联排排别墅整体抬高，墅整体抬高，做地下室，四周水做地下室，四周水系景系景观带与高与高层部部分分进行区隔行区隔独立商业内街迎迎宾北北大大道道昌南昌南大道大道青青云云谱路路高高层住宅：住宅：建筑面建筑面积53万方，容万方，容积率率3
22、.0规划高架桥联排住宅：建筑排住宅：建筑面面积5万方，容万方，容积率率0.7联排区主入口高层区主入口高层区次入口风情商情商业街：街：建筑面建筑面积5万方，容万方，容积率率3.0高层 第一期产品策略：第一期产品策略：风情商业街，建立项目的形象，并搭配少量大户型高层产品，作为价格标杆。以中小户型提升项目人气，降低市场波动对项目销售的冲击。 第二期产品策略：第二期产品策略：项目逐渐成熟，外界认知度增强，通过高品质高层产品拔高项目形象，同时实现项目整体价值。 第三期产品策略：第三期产品策略：项目成熟，依托区域市场价格和前期产品的价格提升，高层产品顺势提价，实现价格与价值的再一次突破。区域突破：以商业带
23、动住宅价值提区域突破：以商业带动住宅价值提升，价格平开预留优惠空间升，价格平开预留优惠空间 产品类型产品类型开发周期开发周期第一期第二期 第三期产品演变历程产品演变历程高层项目陌生，风情商业街引爆市场, 树立形象品质高层住宅主力呈现，形象价值双重拔高项目成熟，价格掩护下高层获取溢价项目成熟度项目成熟度陌生陌生成熟成熟风情商业街项目推盘策略项目推盘策略高层起势起势拔高拔高二：形象价值双重拔高二：形象价值双重拔高1、高品质住宅产品以高形象、高价值、物超所值撼动市场；2、在物业价值增值的前提下，进一步扩大市场影响力，吸引更广泛的关注。形象价值双重拔高形象价值双重拔高, ,客户客户层次不断提升；层次不
24、断提升；风情商业街，吸引广泛关注，风情商业街，吸引广泛关注，引爆市场，住宅资金回笼；引爆市场，住宅资金回笼；借势，价格走高，借势，价格走高，价值最终兑现；价值最终兑现；一：树立形象一：树立形象1、风情商业街启动，引爆市场，建立广泛影响力；2、高层产品借势快速冲量，现金流快速回笼。顺势顺势三：建立市场影响力三：建立市场影响力1、在前面充分铺垫的前提下，项目高层顺势获取溢价。风情商业街，中小户型住宅先行，商风情商业街，中小户型住宅先行，商业引爆市场，住宅回现；业引爆市场，住宅回现； 高品质住宅高品质住宅顺势，提升价值；全产品线压轴，完顺势，提升价值；全产品线压轴，完美收官。美收官。项目价值演变项目
25、价值演变财务收益分析住宅价格住宅价格根据目前市场竞争项目与本案综合对比，我司取均价取均价68006800元元/ /（保守价格）；（保守价格）；酒店酒店如果按照目前市场价格稍低，我司考虑等到后期板块价值较高时推出，初步估价初步估价60006000元元/ /；投资分析前提投资分析前提地价水平所对应的项目收益率估算地价水平所对应的项目收益率估算各物业价格水平取值：各物业价格水平取值：注：我们采用静态财务测算分析，没有考虑价格逐年递增的情况。注：我们采用静态财务测算分析，没有考虑价格逐年递增的情况。方案一：方案一：按照2010年南昌市城区基准地价标准，我们取二类地块3587元/经济指标经济指标6969
26、万方，大盘开发万方，大盘开发1规划总用地面积330,000.00m2 2规划净用地面积300,000.00m2 3规划总建筑面积690,000.00m2 3.1住宅部分580,000.00m2 3.1.1高层530,000.00m2 3.1.2联排别墅50,000.00m2 3.2商业部分110,000.00m2 3.2.1风情商业街50,000.00m2 3.2.2底商30,000.00m2 3.2.3酒店30,000.00m2 3.3公建配套8,000.00m2 4容积率2.3收益估算收益估算静态估算项目总收益约静态估算项目总收益约7,834,000,000.007,834,000,000
27、.00 元。元。序号序号项目名称项目名称销售面积销售面积单位单位单价单价单位单位销售收入销售收入单位单位1 1地上建筑面积地上建筑面积690,000.00 690,000.00 m m2 27,834,000,000.00 7,834,000,000.00 元元1.1高层530,000.00 m26,800.00 元3,604,000,000.00 元 1.2联排别墅50,000.00 m225,000.00 元1,250,000,000.00 元1.3风情商业街50,000.00 m235,000.00 元1,750,000,000.00 元1.4底商30,000.00 m235,000.0
28、0 元1,050,000,000.00 元1.5酒店30,000.00 m26,000.00 元180,000,000.00 元2 2合计合计690,000.00 690,000.00 m m2 27,834,000,000.00 7,834,000,000.00 元元投资估算投资估算序号序号名称名称技术参数技术参数单位单位基本参数基本参数单位单位合计合计单位单位一一直接成本直接成本4,521,353,890.60 4,521,353,890.60 元元1 1土地成本与税费土地成本与税费2,713,895,040.00 2,713,895,040.00 元2 2前期成本与费用前期成本与费用11
29、4,712,660.60 114,712,660.60 元元3 3建筑安装工程建筑安装工程698,000.00 698,000.00 m m2 21,648,783,600.00 1,648,783,600.00 元元4 4开发税费开发税费43,962,590.00 43,962,590.00 元元二二间接成本间接成本1,172,188,124.72 1,172,188,124.72 元元1 1营销费用营销费用7,834,000,000.00 7,834,000,000.00 元元3.00%3.00%235,020,000.00 235,020,000.00 元元2 2销售税费销售税费458,
30、289,000.00 458,289,000.00 元元3 3管理费用管理费用4,521,353,890.60 4,521,353,890.60 3.00%3.00%135,640,616.72 135,640,616.72 元元4 4不可预见费用不可预见费用1,648,783,600.00 1,648,783,600.00 3.00%3.00%49,463,508.00 49,463,508.00 元元5 5企业所得税企业所得税293,775,000.00 293,775,000.00 元元三三总成本总成本5,693,542,015.32 5,693,542,015.32 元元项目总投入约项
31、目总投入约5,693,542,015.325,693,542,015.32元元财务表现财务表现项目税后利润约项目税后利润约21.421.4亿元，税后利润率亿元，税后利润率27.32%27.32%。序号序号项目项目金额金额单位单位一一销售收入销售收入7834000000.00 7834000000.00 元元二二项目成本项目成本5693542015.32 5693542015.32 元元2.1直接成本4521353890.60 元2.2间成本接1172188124.72 元三三税前利润税前利润2434232984.68 2434232984.68 元元四四税前利润率税前利润率31.07 31.0
32、7 % %五五税后利润税后利润2140457984.68 2140457984.68 元元六六税后利润率税后利润率27.32 27.32 % %方案二：方案二：如果地价取3000元/，项目收益率32.93%方案三：方案三：如果地价取2500元/，项目收益率37.70%综合综合方案一：方案一：地价取35873587元元/ /，项目收益率27.32%27.32%方案二：方案二：地价取30003000元元/ /，项目收益率32.73%32.73%方案三：方案三：地价取25002500元元/ /，项目收益率37.70%37.70%THANKSTHANKS附件：区域标杆个案万科润园项目概况项目概况占地面
33、积总建筑容积率绿化率总户数971091456631.535%1242物业形态项目特色装修状况周边环境楼栋信息别墅、洋房、小高层赖特建筑风格别墅毛坯、洋房精装八大山人，市政配套别墅50；洋房22；小高层14整体规划整体规划6F洋房区别墅区6F洋房区14F小高层区 润园的平面布局从直观上便能看出其产品组合的显著意图，洋房（占比约53%）为主力产品、别墅（8%）为价值提升产品、小高层（39%）为平衡容积率的产品，但同时又是能够实现快速销售的产品。 润园在中等容积率的规划条件下，成功塑造了“低密度”居住区的市场形象，从而使得项目整体品质得到了整体的提升。通过合理的规划布局，塑造低密度居住区市场通过合理
34、的规划布局，塑造低密度居住区市场形象，提升项目整体品质。形象，提升项目整体品质。园林景观园林景观园林的整体设计上汲取中国传统的起、承、转、合园林的整体设计上汲取中国传统的起、承、转、合四大造园之道的精华，打造内外皆公园的景观效果。四大造园之道的精华，打造内外皆公园的景观效果。建筑风格建筑风格通过赖特式的建筑风格，结合梅湖景区的中式园林通过赖特式的建筑风格，结合梅湖景区的中式园林特点，加之在局部处所做的点睛之笔，使得万项目特点，加之在局部处所做的点睛之笔，使得万项目中国韵味十足。中国韵味十足。营销中心营销中心户型分析户型分析双车位设计，提升产品实用价值采光井设计，提升舒适度厨房面积被压缩超大主卧
35、，步入式衣帽间户型分析户型分析卧室全朝南设计，采光好。超大主卧室，步入式衣帽间，舒适度高。厨房面积被压缩。过道占用面积大。p 占有强大的自然、人文景观占有强大的自然、人文景观 润园有着真正得天独厚的环境资源，八大山人、梅湖景区近在眼前，其价值在于城市公共资源的稀缺性以及占有率。p 企业品牌号召力企业品牌号召力 在房地产市场，万科品牌深入人心，在其他全国性的地产品牌入主不多的南昌市，其品牌号召力则被放大了数倍，成为同行业的最大竞争威胁以及市场认可度最高的品牌开发商。p 产品品质产品品质+ +园林景观园林景观 润园并不是南昌房地产市场首推电梯洋房、精装修、生态人居理念的项目，对润园产品的接受层面更多来源于心理感受和对开发商的信任度。 项目在稀缺资源独占性以及企业品牌号召力的推动下，品质感的营造便显得轻而易举，在一系列内、外部开发条件的作用下，项目市场形象先于产品本身被市场所接受。整体评价整体评价稀缺资源的独占性、企业品牌号召力是其核心稀缺资源的独占性、企业品牌号召力是其核心价值点。价值点。
