从42个要点把握建筑业和房地产业等试点政策

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1、从42个要点把握建筑业和房地产业等试点政策 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life, there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望 无交通工具承运业务无交通工具承运业务按交通运输服务征税按交通运输服务征税江西省货物运输服务税收管理办法（试行）江西省货物运输服务税收管理办法（试行）关于物流行业增值税有关问题的请示关于物流行业增值税有关问题的请示 讲解思路讲解思路 行业行业特点特点政策政策要点要点操作操作难点难点 内容概要内容概要 房地产开发房地产开发 转让不动产转让不动产 租赁不动产租赁不动产 不动产抵

2、扣不动产抵扣 建筑服务建筑服务 销售无形资产销售无形资产 房地产业主要特点房地产业主要特点房地产开发企业房地产开发企业，指依法成立、从事，指依法成立、从事房地产开发和经营，具有企业法人资房地产开发和经营，具有企业法人资格的经济实体。格的经济实体。按照企业条件，分为四个资质等级：按照企业条件，分为四个资质等级：一级、二级、三级、四级。一级、二级、三级、四级。要点要点1：房产地开发流程：房产地开发流程 立项立项 设计设计 施工施工 验收验收 交付交付立项立项 开发商开发商 规划局规划局 发改委发改委 获取土地获取土地 用地规划审核用地规划审核 投资计划审核投资计划审核土地转让合同土地转让合同、国有

3、土地使用证国有土地使用证招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌建设用地规划许可证建设用地规划许可证固定资产投资许可证固定资产投资许可证立项阶段税收事项立项阶段税收事项前期考察（咨询、顾问费等）前期考察（咨询、顾问费等）筹集资金（银行贷款、其他渠道融资）筹集资金（银行贷款、其他渠道融资）购置土地购置土地（投标、（投标、土地价款土地价款、拆迁置换等）、拆迁置换等）办理手续。办理手续。设计设计 设计单位设计单位 规划局规划局 按照土地指标设计按照土地指标设计审核是否符合规划、审核是否符合规划、环境要求、是否符环境要求、是否符合消防要求合消防要求规划设计、方案设计、规划设计、方案设计、施工图设计施工图设计 建设工程

4、规划许可证建设工程规划许可证设计阶段税收事项设计阶段税收事项地质勘察费、土地整理费。地质勘察费、土地整理费。规划设计、方案设计、施工图设计费。规划设计、方案设计、施工图设计费。落实资金。落实资金。编制工程造价预算。编制工程造价预算。施工施工开发商开发商建设局建设局施工单位施工单位开工申请开工申请 审核资金是否落实审核资金是否落实 审核施工企业资质审核施工企业资质 进场执行施工图进场执行施工图地价款已付清、施工企业地价款已付清、施工企业已落实、资金已落实已落实、资金已落实建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 监理单位监督工程施工监理单位监督工程施工施工阶段税收事项施工阶段税收事项落实施工单位（确

5、定施工单位，签订施工承包合落实施工单位（确定施工单位，签订施工承包合同）。同）。地价款已付清、施工企业已落实、资金已落实，地价款已付清、施工企业已落实、资金已落实，取得取得建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证。确定工程监理单位。确定工程监理单位。进场施工（在建筑服务部分介绍）。进场施工（在建筑服务部分介绍）。按合同约定分批购买材料等（甲方供材）。按合同约定分批购买材料等（甲方供材）。验收验收规划、消防、规划、消防、环保、电梯、环保、电梯、燃气等部门燃气等部门勘察、设计、施勘察、设计、施工、监理等部门工、监理等部门建设局建设局隐蔽工程随时验收隐蔽工程随时验收 主体工程最先验收主体工程最先验收 专

6、项工程分部验收专项工程分部验收竣工验收最后进行竣工验收最后进行监督、备案监督、备案验收合格证验收合格证 建筑工程竣工验收报告建筑工程竣工验收报告 工程竣工验收备案工程竣工验收备案证明书证明书验收阶段税收事项验收阶段税收事项按合同约定结算工程款（一般分为定期结算、按合同约定结算工程款（一般分为定期结算、进度款结算、年终结算、竣工结算等）。进度款结算、年终结算、竣工结算等）。办理验收手续。办理验收手续。编制工程结算。编制工程结算。工程竣工结算工程竣工结算（按合同约定和行业惯例，一般（按合同约定和行业惯例，一般需留部分工程尾款作为质量保证金，通常为需留部分工程尾款作为质量保证金，通常为5%5%）。）

7、。交付交付国土资源和国土资源和房地产管理部门房地产管理部门开发商开发商审核是否符合审核是否符合预售条件预售条件交付业主使用交付业主使用预售许可证预售许可证、销售许可证销售许可证买卖合同、买卖合同、房屋所有权证房屋所有权证住宅质量保证书住宅质量保证书住宅使用说明书住宅使用说明书产权登记产权登记交付阶段税收事项交付阶段税收事项房地产项目初产权登记。房地产项目初产权登记。两种销售类型：预售、现售两种销售类型：预售、现售两种销售方式：两种销售方式：自行销售、委托中介销自行销售、委托中介销售（房屋买卖代理费一般按成交价售（房屋买卖代理费一般按成交价0.5%-0.5%-2.5%2.5%收取）收取）总结：总

8、结：房地产开发项目的房地产开发项目的“六证两书六证两书”：六证六证国有土地使用证国有土地使用证、建设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可建筑工程施工许可证证、预售许可证预售许可证、销售许可证销售许可证两书两书质量保证书质量保证书、使用说明书使用说明书 房地产业政策要点房地产业政策要点要点要点2 2：政策图：政策图 一般计税一般计税 新项目差额征税（新项目差额征税（异地不预缴？异地不预缴？） 老项目老项目差额征税，差额征税，全额按全额按3%3%异地异地预缴预缴 开发企业开发企业 简易计税简易计税 全额全额按按5%5%征税征税开发企业老项目选择一

9、般计税的，异地预缴开发企业老项目选择一般计税的，异地预缴暂定国税。暂定国税。操作提示：操作提示：对房地产老项目（对房地产老项目（3636号文和号文和1818号公告界定标准号公告界定标准有差异，按有差异，按1818号公告执行号公告执行），可以分项目选择），可以分项目选择简易计税，一个建筑施工许可证对应一个房地简易计税，一个建筑施工许可证对应一个房地产项目。产项目。选择简易计税的项目，应按规定单独核算。选择简易计税的项目，应按规定单独核算。 在日常管理中，要重点关注用于简易计税的在日常管理中，要重点关注用于简易计税的购进是否混入一般计税项目抵扣。购进是否混入一般计税项目抵扣。兼有一般计税、简易计税

10、或免税房地产项兼有一般计税、简易计税或免税房地产项目的而无法划分的进项税额，按施工许可目的而无法划分的进项税额，按施工许可证注明证注明“建设规模建设规模”为依据进行划分：为依据进行划分： 不得抵扣的进项税额不得抵扣的进项税额= =当期无法划分的全当期无法划分的全部进项税额部进项税额（简易计税、免税房地产项（简易计税、免税房地产项目建设规模目建设规模房地产项目总建设规模）房地产项目总建设规模） 建设规模以面积（建设规模以面积（平方米）平方米）为单位计算。为单位计算。要点要点3 3：异地开发房地产问题：异地开发房地产问题 3636号文：一般纳税人房地产开发企业销售号文：一般纳税人房地产开发企业销售

11、老老项目，适用一般计税方法项目，适用一般计税方法的，按销售额的，按销售额3%3%在不在不动产所在地预缴税款，在机构所在地申报。动产所在地预缴税款，在机构所在地申报。操作提示：操作提示： 1818号公告未明确如何预缴。在总局号公告未明确如何预缴。在总局明确前，明确前，暂暂统一在不动产所在地统一在不动产所在地国税机关国税机关预缴。预缴。新项目所在地与机构所在地不在同一县的，新项目所在地与机构所在地不在同一县的，现行试点政策现行试点政策均未涉及预缴均未涉及预缴问题。如何把握？问题。如何把握？要点要点4 4：房地产销售预收款的处理房地产销售预收款的处理房地产房地产开发企业开发企业采取采取预收款预收款方

12、式销售所开方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按发的房地产项目，在收到预收款时按3%3%的预征率的预征率预缴增值税。预缴增值税。操作提示：操作提示：纳税义务尚未发生，不需确认收纳税义务尚未发生，不需确认收入、计提销项税，仅预缴税款。入、计提销项税，仅预缴税款。如异地老项目选择一般计税，收取预收款是否如异地老项目选择一般计税，收取预收款是否要在项目所在地预缴？要在项目所在地预缴？ 答：不需要！答：不需要！因为异地预缴以收入为基数。因为异地预缴以收入为基数。营业税时，房地产企业收取预收款，应使用营业税时，房地产企业收取预收款，应使用地税部门统一印制的地税部门统一印制的商品房销售预收款专商品房

13、销售预收款专用收据用收据，地税部门专门开发了开票系统。，地税部门专门开发了开票系统。 全国各地对收据的开具、范围、要求有差全国各地对收据的开具、范围、要求有差异，下一步如何操作，省局将进行明确。异，下一步如何操作，省局将进行明确。 要点要点5 5：视同销售视同销售单位或者个人向其他单位或者个人单位或者个人向其他单位或者个人无偿无偿转让不动产转让不动产应视同销售，但应视同销售，但用于公益事用于公益事业业或者以或者以社会公众为对象社会公众为对象的除外。的除外。 例如例如：卖房送车位。：卖房送车位。 1、车位有两种形式：一是有产权；二是无产、车位有两种形式：一是有产权；二是无产权只有使用权，视同销售

14、如何定性？权只有使用权，视同销售如何定性？2、如果、如果开在同一张发票上，是否需要视同销售？开在同一张发票上，是否需要视同销售？要点要点6 6：销售额的差额扣除销售额的差额扣除 房地产开发企业房地产开发企业一般纳税人销售其开发一般纳税人销售其开发的房地的房地产项目（选择产项目（选择简易计税简易计税的老项目的老项目除外除外），以取），以取得的全部价款和价外费用，得的全部价款和价外费用，扣除扣除受让土地向政受让土地向政府部门支付的府部门支付的土地价款土地价款后的余额为销售额。后的余额为销售额。操作提示：操作提示：应当取得省级及省级以上财政部门应当取得省级及省级以上财政部门监制财政票据；监制财政票据

15、；应建立应建立台账台账登记土地价款扣除情况，扣除的土登记土地价款扣除情况，扣除的土地价款地价款不得超过不得超过实际支付的土地价款。实际支付的土地价款。当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款= =（当期销售房地（当期销售房地产项目建筑面积产项目建筑面积房地产项目房地产项目可供销售建筑可供销售建筑面积面积）支付的土地价款。支付的土地价款。是指房地产项目（是指房地产项目（土地价款土地价款对应的对应的）可以出售的总建筑）可以出售的总建筑面积，不包括为面积，不包括为未未单独作价单独作价结算的配套公共设施面积。结算的配套公共设施面积。案例案例1。某房地产开发公司适用一般计税方法，某房地产开发公司适用

16、一般计税方法，购买土地价款购买土地价款1000万元（取得可扣除票据），万元（取得可扣除票据），项目总可售面积项目总可售面积10000平方米，已完工总可售平方米，已完工总可售面积面积5000平方米，平方米，2016年年7月实际销售月实际销售1000平平米米 那么，当期可扣除土地价款为：那么，当期可扣除土地价款为： （1）1000/10000*1000=100（万元）（万元） （2）1000/5000*1000=200（万元）（万元） 答案：答案：100万元万元延伸问题：延伸问题：如项目分两期开发，一期为如项目分两期开发，一期为老项目选择简易计税，二期为新项目一老项目选择简易计税，二期为新项目一般

17、计税，土地价款如何扣除？般计税，土地价款如何扣除？ 处理意见：处理意见：在总局明确前，在总局明确前，暂按暂按一般计一般计税和简易计税方法对应项目的总可售面税和简易计税方法对应项目的总可售面积积分摊分摊土地价款，再计算当期实际销售土地价款，再计算当期实际销售适用一般计税方法的房地产项目建设面适用一般计税方法的房地产项目建设面积可扣除土地价款。积可扣除土地价款。案例案例2。某房地产开发公司适用一般计税方法，某房地产开发公司适用一般计税方法，购买土地价款购买土地价款1000万元（取得可扣除票据），万元（取得可扣除票据），其中一期项目（简易计税）总可售面积其中一期项目（简易计税）总可售面积4000平平

18、方米，二期项目（一般计税）总可售面积方米，二期项目（一般计税）总可售面积6000平方米，平方米，2017年年1月销售一期项目月销售一期项目500平方米，平方米，销售二期项目销售二期项目600平方米。平方米。 那么，当期可扣除土地价为那么，当期可扣除土地价为1000*6000/（4000+6000） * 600/6000=60万元万元要点要点7 7：发票开具问题：发票开具问题适用简易计税，可以按规定开具或代开增值税专适用简易计税，可以按规定开具或代开增值税专用发票，向其他个人销售除外。用发票，向其他个人销售除外。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，201620

19、16年年4 4月月3030日前收取并已缴纳营业税的预收款，未开日前收取并已缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，具营业税发票的，可以开具可以开具增值税普通发票，增值税普通发票，不不得开具得开具增值税专用发票。增值税专用发票。造成票表比对不符先确保申造成票表比对不符先确保申报；后续要加强核查。报；后续要加强核查。要点要点8 8：房地产项目的房地产项目的抵扣问题抵扣问题成本成本分析分析建安成本建安成本凭票抵扣凭票抵扣土地成本土地成本部分可扣除部分可扣除利息成本利息成本不得抵扣不得抵扣管理人员工资管理人员工资不能抵扣不能抵扣销售及管理费销售及管理费部分可抵扣部分可抵扣其他费用其他费用部分可抵扣部分

20、可抵扣操作提示：操作提示：建筑成本建筑成本。凭施工企业开具专票抵扣。凭施工企业开具专票抵扣。其中，建筑材料凭票抵扣，但要依据材料采其中，建筑材料凭票抵扣，但要依据材料采购合同、付款、开票等，确定由谁抵扣材购合同、付款、开票等，确定由谁抵扣材料进项税额（建筑服务部分详细分析）。料进项税额（建筑服务部分详细分析）。安装成本。安装成本。同上。同上。土地成本。土地成本。土地出让金，拆迁安置费，耕地土地出让金，拆迁安置费，耕地开垦费，征地管理费，土地增值税、耕地占开垦费，征地管理费，土地增值税、耕地占用税、契税，等。（土地出让金可扣除）用税、契税，等。（土地出让金可扣除）不动产改变用途。不动产改变用途。

21、开发企业开发的不动产，开发企业开发的不动产，如转为企业固定资产管理的，应按不动产如转为企业固定资产管理的，应按不动产分期抵扣规定执行。今后转让的，按一般分期抵扣规定执行。今后转让的，按一般企业转让不动产征税。企业转让不动产征税。用于公益事业或社会公众的设施相关进项用于公益事业或社会公众的设施相关进项税额，可以抵扣。税额，可以抵扣。要点要点9 9：不征增值税的规定不征增值税的规定房地产主管部门或者其指定机构、公积金管房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、理中心、开发企业开发企业以及物业管理单位代收以及物业管理单位代收的的住宅专项维修资金住宅专项维修资金。 转让不动产（二手）转让不动产（二

22、手）要点要点1010：基本规定：基本规定转让不动产增值税征收管理暂行办法转让不动产增值税征收管理暂行办法（总（总局局2016年第年第14号公告）号公告）纳税人转让以纳税人转让以直接购买直接购买、接受捐赠接受捐赠、接受投资接受投资入股入股、自建自建以及以及抵债抵债等各种形式取得的不动产，等各种形式取得的不动产，适用本办法。适用本办法。 不动产不动产：包括房屋、桥梁、道路、隧道、水坝：包括房屋、桥梁、道路、隧道、水坝等，等，不包括不包括房地产开发企业销售自行开发项目。房地产开发企业销售自行开发项目。 自建自建：包括自己立项但承包他人施工的不动产。：包括自己立项但承包他人施工的不动产。要点要点11

23、11 ：政策图：政策图 简易简易 全额征税、全额全额征税、全额5%地税预缴地税预缴 自建自建 一般一般 全额征税、全额全额征税、全额5%地税预缴地税预缴 非开非开 老项目老项目发企发企 取得取得 简易简易 差额征税、差额差额征税、差额5%地税预缴地税预缴业一业一 一般一般 全额征税、差额全额征税、差额5%地税预缴地税预缴般纳般纳 自建自建 全额征税、全额全额征税、全额5%地税预缴地税预缴 税人税人 新项目新项目 一般一般 取得取得 全额征税、差额全额征税、差额5%地税预缴地税预缴 非开非开 自建自建 全额征税全额征税 全额全额5%5%地税预缴地税预缴发企发企业小业小 规模规模纳税纳税 取得取得

24、 差额征税差额征税 差额差额5%5%地税预缴地税预缴人人 不足不足2年全额按年全额按5%地税征税地税征税 自然人转让购买的住房自然人转让购买的住房 超过超过2年（含）免税年（含）免税个人个人 不足不足2 2年全额按年全额按5%5%异地地税预缴异地地税预缴转让转让 个体户转让购买的住房个体户转让购买的住房不动不动 超过超过2年（含）免税年（含）免税产产 自建按自建按5%全额异地地税全额异地地税预缴预缴 个体工商户转让个体工商户转让 取得的其他不动产取得的其他不动产 非自建差额按非自建差额按5%异地地税异地地税预缴预缴 自建按自建按5%全额地税全额地税申报申报 自然人转让取得自然人转让取得 的其他

25、不动产的其他不动产 非自建差额按非自建差额按5%地税地税申报申报 要点要点1212：管理规定管理规定除自然人外，其他纳税人在地税机关预缴税除自然人外，其他纳税人在地税机关预缴税款后，均需向机构所在地主管国税机关申报。款后，均需向机构所在地主管国税机关申报。在地税预缴不需填写在地税预缴不需填写增值税预缴税款表增值税预缴税款表。小规模纳税人转让不动产，不能自行开具增小规模纳税人转让不动产，不能自行开具增值税发票值税发票（含专票和普票）（含专票和普票）的，可向不动产所的，可向不动产所在地在地地税机关地税机关申请代开。申请代开。要点要点1313：免税政策：免税政策个人销售个人销售自建自用住房自建自用住

26、房。为了配合国家住房制度改革，企业、行政为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。取得的收入。 涉及家庭财产分割的个人无偿转让涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、不动产、土地使用权土地使用权。个人销售购买个人销售购买2 2年以上（含年以上（含2 2年）的年）的住房住房。 要点要点1414：不征税项目：不征税项目在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其

27、他单位和个人，的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。操作提示：操作提示： 必须是资产、债权、债务及劳动力必须是资产、债权、债务及劳动力整体转让整体转让。不征增值税不征增值税仅限于不动产和土地使用权仅限于不动产和土地使用权。 租赁不动产租赁不动产要点要点1515：基本规定：基本规定提供不动产租赁服务增值税征收管理暂提供不动产租赁服务增值税征收管理暂行办法行办法（总局（总局20162016年第年第1616号公告）号公告）取得的不动产，包括以直接购买、接受取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及

28、抵债等捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。（各种形式取得的不动产。（包括转租包括转租）纳税人提供纳税人提供道路通行道路通行服务服务不适用不适用本办法。本办法。 要点要点1616：政策图：政策图 同县同县 按按5%5%主管国税申报主管国税申报 4 4月月3030前取得前取得一般一般 （选择简易）（选择简易） 异县异县 按按5%5%异地国税预缴异地国税预缴纳税纳税人人 同县同县 按按11%11%主管国税申报主管国税申报 一般计税方法一般计税方法 异县异县 按按3%3%异地国税预缴异地国税预缴异地预缴后，均需向机构所在地国税局申报。异地预缴后，均需向机构所在地国税局申报。 同县同

29、县 按按5%5%主管国税申报主管国税申报 非自然人出租非自然人出租 不动产（不含住房）不动产（不含住房） 异县异县 按按5%5%异地国税预缴异地国税预缴小规小规模纳模纳 同县同县 按按1.5%1.5%主管国税申报主管国税申报 税人税人 个体户出租住房个体户出租住房 异县异县 按按1.5%1.5%异地国税预缴异地国税预缴 自然人出租不动产自然人出租不动产 （不含住房）（不含住房） 按按5%5%在不动产地国税申报在不动产地国税申报 自然人出租住房自然人出租住房 按按1.5%1.5%在不动产地国税申报在不动产地国税申报要点要点1717：管理规定：管理规定纳税人出租不动产，应在取得租金的纳税人出租不动

30、产，应在取得租金的次次月月申报期或不动产申报期或不动产主管国税机关核定主管国税机关核定的的纳税申报期限预缴税款，并应填写纳税申报期限预缴税款，并应填写增值增值税预缴税款表税预缴税款表。纳税人（自然人除外）向不动产所在地纳税人（自然人除外）向不动产所在地国税局报备国税局报备外经证外经证，国税局在征管系统，国税局在征管系统作相关处理。作相关处理。小规模纳税人出租不动产，不能自行开小规模纳税人出租不动产，不能自行开具增值税发票具增值税发票（含专票和普票）（含专票和普票）的，可的，可向不动产所在地向不动产所在地国税机关国税机关申请代开。申请代开。向个人出租不动产向个人出租不动产不得开具或代开专票不得开

31、具或代开专票。出租住房减按出租住房减按1.5%1.5%，但换算不含税销售，但换算不含税销售额时应除以额时应除以（1+5%1+5%）要点要点1818：预缴比例问题：预缴比例问题一般纳税人出租一般纳税人出租4 4月月3030日前取得的不在同一县日前取得的不在同一县的不动产，选择简易计税的按的不动产，选择简易计税的按5%5%预缴，选择一预缴，选择一般计税方法的按般计税方法的按3%3%预缴。那么，不动产所在地预缴。那么，不动产所在地如何得知其是否选择简易计税？如何得知其是否选择简易计税？ 答答：增值税预缴税款表增值税预缴税款表设计了：是否适用设计了：是否适用一般计税方法：一般计税方法：是是 否否 但是

32、但是要点要点1919：道路通行服务：道路通行服务道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）属于费等）属于不动产经营租赁不动产经营租赁服务服务。 公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可选择简易计税，工的高速公路的车辆通行费，可选择简易计税，减按减按3%3%征收。征收。道路通行费可以抵扣吗？道路通行费可以抵扣吗？答：政策上可以抵扣，但要取得专票。答：政策上可以抵扣，但要取得专票。 要点要点2020：车辆停放服务：车辆停放服务车辆停放服务属不动产经营租赁服务（车辆停放服务属不动产经营租赁服务（1

33、1%11%）。）。106106号文：在号文：在货运客运场站货运客运场站提供车辆停放服提供车辆停放服务，属物流辅助服务务，属物流辅助服务- -客运场站服务（客运场站服务（6%6%）操作提示：操作提示：对相关纳税人，要及时调整税种登记。对相关纳税人，要及时调整税种登记。要加强对车辆停放收费的税收管理。要加强对车辆停放收费的税收管理。要点要点2121： 不动产租赁的免税政策不动产租赁的免税政策20182018年年1212月月3131日前，公共租赁住房经营管日前，公共租赁住房经营管理单位出租理单位出租公共租赁公共租赁住房收入。住房收入。军队空余房产租赁收入。军队空余房产租赁收入。 不动产抵扣不动产抵扣

34、要点要点2222：基本规定：基本规定不动产进项税额分期抵扣暂行办法不动产进项税额分期抵扣暂行办法（总局（总局2016年第年第15号号）-适用所有一般纳税人适用所有一般纳税人 一般纳税人一般纳税人2016年年5月月1日后取得并在会计制日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及度上按固定资产核算的不动产，以及2016年年5月月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例，第二年抵扣比例为为40%。要点要点2323：抵扣时间

35、（抵扣时间（2 2年实际上是年实际上是1313个月抵扣）个月抵扣）60%40%取得扣税取得扣税凭证当期凭证当期取得扣税取得扣税凭证当月凭证当月的第的第1313个月个月要点要点2424：2 2年抵扣的适用范围年抵扣的适用范围 20162016年年5 5月月1 1日后日后取得取得并在会计制度上按并在会计制度上按固定资产核算的不动产。固定资产核算的不动产。 取得不动产取得不动产为什么不包括新建？为什么不包括新建？直接购买直接购买接受捐赠接受捐赠接受投资接受投资入股入股抵债抵债20162016年年5 5月月1 1日后发生的日后发生的不动产在建工程。不动产在建工程。 操作提示操作提示： 第四条规定，用于

36、第四条规定，用于新建等新建等不动产的进项不动产的进项税额，税额， 60%在取得扣在取得扣税凭证当期抵，税凭证当期抵，40%在第在第13个月抵扣！个月抵扣！扩建扩建改建改建新建新建修缮修缮装饰装饰20162016年年5 5月月1 1日后购进日后购进货物和设计服务、建筑服货物和设计服务、建筑服务务，用于以下用途的，适用，用于以下用途的，适用2 2年抵扣规定：年抵扣规定： （1 1）新建不动产；）新建不动产； （2 2）用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增）用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过加不动产原值超过50%50%的。的。 购进货物，指构成不动产实体的材料和设备，购进货物，指构

37、成不动产实体的材料和设备，包括建筑材料和给排水、采暖、卫生、通风、包括建筑材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。电气、智能化楼宇设备及配套设施。要点要点2525：不适用：不适用2 2年抵扣的范围年抵扣的范围房地产开发房地产开发企业自行开企业自行开发房地产项目发房地产项目融资租入融资租入的不动产的不动产施工现场修建施工现场修建的临时建筑物的临时建筑物、构筑物、构筑物不属于房不属于房地产企业地产企业固定资产固定资产以租金方式以租金方式分期抵扣分期抵扣一次性抵扣一次性抵扣要点要点2626：特殊处

38、理：特殊处理已已抵扣的进项税如何处理？抵扣的进项税如何处理？（1 1）购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用）购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%40%部分部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于项税额，并于转用转用的的当月起第当月起第1313个月个月从销项税额中从销项税额中抵扣。抵扣。 （2 2）不动产在建工程发生）不动产在建工程发生非正常损失非正常损失的，其所耗用的的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务购进货物、设计服务和建筑服务

39、已抵扣的已抵扣的进项税额进项税额应于当期应于当期全部转出全部转出；其；其待抵扣待抵扣进项税额进项税额不得抵扣不得抵扣。未未抵扣完的进项税额如何处理？抵扣完的进项税额如何处理？（1 1）纳税人销售其取得的不动产或者不动产在）纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，建工程时，尚未抵扣尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，完毕的待抵扣进项税额，允许允许于于销售的当期销售的当期从销项税额中从销项税额中抵扣抵扣。（2 2）纳税人）纳税人注销税务登记注销税务登记时，其时，其尚未抵扣完毕尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销的待抵扣进项税额于注销清算的当期清算的当期从销项税从销项税额中额中抵扣抵扣。不动产不动产改

40、变用途改变用途如何处理？如何处理？（1 1）不动产在建工程发生非正常损失的，或者改变用）不动产在建工程发生非正常损失的，或者改变用途，途，专用于专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算计算不得抵扣不得抵扣的进项税额：的进项税额： 不得抵扣的进项税额不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率不动产净值率比较比较不得抵扣的进项税额与该不动产已抵扣的进项税不得抵扣的进项税额与该不动产已抵扣的进项税额额大小大小，从进项税额，从进项税额

41、或或待抵扣进项税额中待抵扣进项税额中扣减扣减。（2 2）按规定）按规定不得抵扣不得抵扣进项税额的进项税额的不动产不动产，改变用途，改变用途，用用于允许抵扣于允许抵扣项目的，按下列公式计算可抵扣进项税额。项目的，按下列公式计算可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算增值税扣税凭证注明或计算的进的进项税额项税额不动产净值率（不动产净值率（与与3636号文公式有差异，以此为准号文公式有差异，以此为准） 应取得应取得20162016年年5 5月月1 1日后开具的合法有效的扣税凭证。日后开具的合法有效的扣税凭证。按本条规定计算的可抵扣进项税额，按本条规定计算的可抵扣进项税额

42、，60%60%的部分的部分于于改变用途的次月改变用途的次月抵扣，抵扣，40%40%的部分为待抵扣进项的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的税额，于改变用途的次月起第次月起第1313个月个月抵扣。抵扣。要点要点2727：管理要求：管理要求分期抵扣不动产的进项税额，应分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报据实填报纳纳税申报表税申报表附列资料（附表五）附列资料（附表五）。 应建立不动产和不动产在建工程应建立不动产和不动产在建工程台账台账，分，分（项目）别记录并归集成本、费用、扣税凭证（项目）别记录并归集成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。及进项税额抵扣情况，留存备查。用于用于不得抵扣进项税

43、额不得抵扣进项税额的不动产和不动产在的不动产和不动产在建工程，建工程，也应在台账中记录也应在台账中记录。建筑业主要特点建筑业主要特点要点要点2828：建筑企业资质：建筑企业资质-建筑法建筑法工程总承包企业资质：特级、一级、二级、三级工程总承包企业资质：特级、一级、二级、三级施工总承包企业资质：一级、二级、三级、四级施工总承包企业资质：一级、二级、三级、四级专业承包企业资质：一级、二级、三级专业承包企业资质：一级、二级、三级劳务分包资质：不分等级劳务分包资质：不分等级 建筑工程建筑工程承包的当事承包的当事方关系基本方关系基本示意图。示意图。业主业主 中标方（总承包人）中标方（总承包人）施工承包方

44、施工承包方专项承包方专项承包方劳务承包方劳务承包方延伸延伸1 1：工程施工承包方式工程施工承包方式 全包（全包（承包全部人工和材料承包全部人工和材料） 半包半包（承包全部人工和部分材料）（承包全部人工和部分材料） 清包清包（承包全部人工，基本不包材料承包全部人工，基本不包材料）延伸延伸2 2：中标方项目管理模式中标方项目管理模式自管模式自管模式。中标方自行施工管理。即。中标方自行施工管理。即中标方与施工方合二为一。中标方与施工方合二为一。直管模式直管模式。以集团公司名义中标，集。以集团公司名义中标，集团公司设立指挥部，子公司作为参建单团公司设立指挥部，子公司作为参建单位位之一之一承包工程。承包

45、工程。委管模式委管模式。与直管模式相比，差异在。与直管模式相比，差异在于不设指挥部，委托子公司直接管理于不设指挥部，委托子公司直接管理项目（多数情况子公司独立承建）。项目（多数情况子公司独立承建）。联合体经营模式联合体经营模式。多个施工企业以。多个施工企业以联合体中标，各参建单位成立联合联合体中标，各参建单位成立联合体项目部（非法人临时组织）实际体项目部（非法人临时组织）实际施工。施工。要点要点2929：行业特点。：行业特点。受资质等限制，挂靠经受资质等限制，挂靠经营（或叫资质共享）非常普遍。示意图：营（或叫资质共享）非常普遍。示意图： 签合同、付款、开票签合同、付款、开票业主业主名义中标方名

46、义中标方实际中标方实际中标方扣除费和税，转付工程款，其他不管扣除费和税，转付工程款，其他不管具体操作投标事宜具体操作投标事宜转转包包挂靠经营方式下的行业现状挂靠经营方式下的行业现状中标方主要承担工程资金转付、代扣税款、中标方主要承担工程资金转付、代扣税款、管理费收取，不参与工程管理，管理费收取，不参与工程管理，不建账不建账。中间承包方主要承担工程资金转付（有些情中间承包方主要承担工程资金转付（有些情况资金并不经过中间承包方）、管理费收取，况资金并不经过中间承包方）、管理费收取，不建账不建账。施工方按业主要求施工，购买材料、物资施工方按业主要求施工，购买材料、物资（如甲供材）等，一般不索取发票，

47、（如甲供材）等，一般不索取发票，流水账流水账。 要点要点3030：建筑业营业税管理模式建筑业营业税管理模式将建筑业纳税人分为两类：将建筑业纳税人分为两类：自开票自开票和和代开票代开票。一是按工程进度缴纳营业税；二是在工程项目一是按工程进度缴纳营业税；二是在工程项目所在地纳税；三是工程实行总承包后分包、转所在地纳税；三是工程实行总承包后分包、转包的，包的，以总承包人为扣缴义务人以总承包人为扣缴义务人。除装饰工程外，建筑原材料、其他物资、动力除装饰工程外，建筑原材料、其他物资、动力（除甲方提供的设备款）无论是甲供还是乙供，（除甲方提供的设备款）无论是甲供还是乙供，都要计入营业税的税基。（营业税条例

48、）都要计入营业税的税基。（营业税条例）上述营业税管理模式的成因上述营业税管理模式的成因建筑法禁止转包。建筑法禁止转包。每一次转包如征每一次转包如征3%3%营业税，税负太高。营业税，税负太高。由总承包人代扣代缴便于税收征管。由总承包人代扣代缴便于税收征管。如果材料、物资、动力不强制并入营业税税如果材料、物资、动力不强制并入营业税税基，实际上由施工方购买的材料等，容易操基，实际上由施工方购买的材料等，容易操作成甲方提供，从而侵蚀营业税基。作成甲方提供，从而侵蚀营业税基。操作提示：操作提示：营改增后，总的原则是，建营改增后，总的原则是，建筑工程的中标方、承包方、施工方之间，筑工程的中标方、承包方、施

49、工方之间，从发票、资金、合同等方面，必须按照从发票、资金、合同等方面，必须按照增值税政策规定和管理要求，建立对应增值税政策规定和管理要求，建立对应关系，健全财务核算。关系，健全财务核算。 -这将是今后相当长一段时间我们这将是今后相当长一段时间我们对建筑业增值税管理的重点和难点。对建筑业增值税管理的重点和难点。 建筑业政策要点建筑业政策要点要点要点3131：建筑服务应税范围建筑服务应税范围指各类建筑物、构筑物及附指各类建筑物、构筑物及附属设施的建造、修缮、装饰、属设施的建造、修缮、装饰、线路、管理、设备等的安装及线路、管理、设备等的安装及其他工程作业的业务活动。其他工程作业的业务活动。包括：包括

50、：工程服务、安装服务、工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建修缮服务、装饰服务和其他建筑服务（筑服务（税率税率11%11%）工程服务工程服务 是指新建、改建各种建筑物、构筑物的是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。程作业。 安装服务，安装服务，是指生产设备、动力设备、起重是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他

51、各种设备、设施的装配、安置工程以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。销售设备并负责安装销售设备并负责安装如何适用如何适用税率税率？（混合销售）？（混合销售） 固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、安装费、初装费、开户费、扩容费开户费、扩容费及类似收费，按建筑服务及类似收

52、费，按建筑服务安装服务征税。安装服务征税。1 1、财税、财税20051652005165号，对一次性收费，与货物销号，对一次性收费，与货物销售数量有直接关系的，按货物适用税率征增值税，售数量有直接关系的，按货物适用税率征增值税，否则征营业税。否则征营业税。2 2、非建筑企业也可能发生建筑服务，需调整有关、非建筑企业也可能发生建筑服务，需调整有关企业的税种核定。企业的税种核定。修缮服务，修缮服务，是指对是指对建筑物、构筑物建筑物、构筑物进行修补、进行修补、加固、养护、改善，使之加固、养护、改善，使之恢复恢复原来的使用原来的使用价值或者价值或者延长延长其使用期限的工程作业。其使用期限的工程作业。不

53、动产修缮不动产修缮11%，有形动产修理，有形动产修理17%。构筑物界定问题？以前是征构筑物界定问题？以前是征增值税还是营业税问题，今增值税还是营业税问题，今后是如何适用税率问题后是如何适用税率问题装饰服务，装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。工程作业。 问题问题1 1：家装公司提供装饰服务并收取家装公司提供装饰服务并收取设计费设计费属于混合销售行为吗？属于混合销售行为吗？个人观点：个人观点：属于兼营（分别核算，否则从高）。属于兼营（分别核算，否则从高）。问题问题2 2：家装公司提供装饰服务并

54、赠送家具家家装公司提供装饰服务并赠送家具家电，属于混合销售吗？电，属于混合销售吗？个人观点：个人观点：属于混合销售。属于混合销售。其他建筑服务其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不不包括航道疏浚包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。沙层等）剥离和清理等工程作业。航道疏浚

55、航道疏浚属于属于物流辅助物流辅助港口码头服务港口码头服务。 要点要点3232：纳税义务人确定纳税义务人确定 规定规定。单位以承包、承租、挂靠方式经营的，。单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）包人）名义对外经营并由发包人承担相关法名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。（试点办法第二条）承包人为纳税人。（试点办法第二条）分析：分析：根据试点办法第二条规定，

56、上述挂靠根据试点办法第二条规定，上述挂靠经营方式下，名义中标人为纳税义务人。经营方式下，名义中标人为纳税义务人。 但是，在营业税下，名义中标方只提供资但是，在营业税下，名义中标方只提供资质，并在转付工程款时扣除管理费、营业税质，并在转付工程款时扣除管理费、营业税等，并不参与工程管理，无法对工程进行核等，并不参与工程管理，无法对工程进行核算。实际承包方（施工方）基本不建账或只算。实际承包方（施工方）基本不建账或只有流水账。营改增后，意味着挂靠经营模式有流水账。营改增后，意味着挂靠经营模式必须发生改变。必须发生改变。 个人个人观点：观点：市场经济环境下，纳税市场经济环境下，纳税人可以选择任何方式挂

57、靠经营，但由人可以选择任何方式挂靠经营，但由谁履行增值税纳税义务（开票），应谁履行增值税纳税义务（开票），应依照实际的挂靠关系和政策确定，不依照实际的挂靠关系和政策确定，不能一概而论。（能一概而论。（注意逻辑关系注意逻辑关系）要点要点3333：销售额确认的特殊规定销售额确认的特殊规定纳税人提供建筑服务纳税人提供建筑服务适用简易计税适用简易计税方法的，以方法的，以取得的全部价款和价外费用取得的全部价款和价外费用扣除扣除支付的支付的分包分包款款后的余额为销售额。（后的余额为销售额。（差额征税差额征税） 扣除分包款，必须取得对方开具发票，如取得扣除分包款，必须取得对方开具发票，如取得专用发票，价税全

58、额扣除，不得抵扣进项税额。专用发票，价税全额扣除，不得抵扣进项税额。要点要点3434：哪些建筑服务可选择简易计税哪些建筑服务可选择简易计税以以清包方式清包方式提的供建筑服务提的供建筑服务 清包清包：施工方不采购建筑工程所需的建筑材：施工方不采购建筑工程所需的建筑材料或只采购辅助材料，并收取人工等费用。料或只采购辅助材料，并收取人工等费用。为为甲供工程甲供工程提供的建筑服务提供的建筑服务 甲供工程甲供工程：全部或部分设备、材料、动力由：全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程。发包方自行采购的建筑工程。为建筑工程为建筑工程老项目老项目提供的建筑服务提供的建筑服务 老项目老项目：建筑工

59、程施工许可证建筑工程施工许可证注明的注明的合同开工日期在合同开工日期在20162016年年4 4月月3030日前的；日前的； 如未取得如未取得许可证许可证，承包合同承包合同注明的开注明的开工日期在工日期在20162016年年4 4月月3030日前的。日前的。一般计税和简易计税，建筑企业会如何选择？一般计税和简易计税，建筑企业会如何选择？影响企业选择的主要因素：影响企业选择的主要因素：增值税下，选择一般计税还是简易计税，不仅要考增值税下，选择一般计税还是简易计税，不仅要考虑本企业情况，还必须考虑上下游企业因素。虑本企业情况，还必须考虑上下游企业因素。如果选择简易计税，为降低税负，甲方必然会如果选

60、择简易计税，为降低税负，甲方必然会自己购买大部分材料、物资和动力。自己购买大部分材料、物资和动力。如果选择一般计税，甲方同样会尽可能自己购如果选择一般计税，甲方同样会尽可能自己购买材料、物资和动力。买材料、物资和动力。案例案例。乙方承包甲方建设工程，总价乙方承包甲方建设工程，总价1 1亿元亿元，其中材，其中材料、物资及动力等料、物资及动力等60006000万，万，施工劳务施工劳务40004000万元（均为万元（均为不含税，均可取得专票，不考虑其他因素）。不含税，均可取得专票，不考虑其他因素）。乙方清包选简易计税：乙方税负乙方清包选简易计税：乙方税负=4000*3%=120=4000*3%=12

61、0万，万，甲方税负甲方税负=-6000*17%-120=-1140=-6000*17%-120=-1140万万乙方以甲供材适用一般计税（假设材料等乙方购乙方以甲供材适用一般计税（假设材料等乙方购买买50005000万，甲方购买万，甲方购买10001000万）：万）：乙方税负乙方税负= =90009000*11%-5000*17%=990-850=140*11%-5000*17%=990-850=140甲方税负甲方税负=-1000*17%-990=-1160=-1000*17%-990=-1160万万要点要点3535：纳税义务发生时间特殊规定纳税义务发生时间特殊规定纳税人提供纳税人提供建筑服务建

62、筑服务采取采取预收款预收款方式的，方式的，其纳税义务发生时间为其纳税义务发生时间为收取预收款的收取预收款的当天当天。要点要点3636：建筑建筑服务的成本及服务的成本及抵扣可能性分抵扣可能性分析析成本成本分析分析材料物资费材料物资费可以抵扣可以抵扣动力机械费动力机械费可以抵扣可以抵扣施工劳务费施工劳务费可以抵扣吗？可以抵扣吗？管理人员工资管理人员工资不能抵扣不能抵扣管理费管理费部分可抵扣部分可抵扣其他费其他费一般不能抵扣一般不能抵扣 延伸延伸1 1：劳务支出抵扣问题劳务支出抵扣问题建筑业劳务支出主要有三种形式：建筑业劳务支出主要有三种形式：企业内部人员：企业内部人员：不能抵扣。不能抵扣。外购零散

63、劳务：外购零散劳务：政策上可抵扣，但很难取得发票。政策上可抵扣，但很难取得发票。外购劳务派遣：外购劳务派遣：政策上可以抵扣。政策上可以抵扣。建筑企业会选择劳务派遣方式增加抵扣？建筑企业会选择劳务派遣方式增加抵扣？劳务派遣方式的出现，其根本原因是为了降劳务派遣方式的出现，其根本原因是为了降低用人单位的人工成本（合同法）。低用人单位的人工成本（合同法）。劳务派遣公司实际收入很少，大部分需转付劳务派遣公司实际收入很少，大部分需转付派遣工人。营业税下，实行差额征税。派遣工人。营业税下，实行差额征税。营改增后，没有差额征税政策，其增加的税营改增后，没有差额征税政策，其增加的税负必然要转嫁到用人单位，否则

64、无法生存。负必然要转嫁到用人单位，否则无法生存。建筑劳务派遣业务如何适用税率？建筑劳务派遣业务如何适用税率？ 观点观点：按商务辅助服务：按商务辅助服务- -人力资源服务征税人力资源服务征税 观点观点：按提供建筑服务（清包）征税。：按提供建筑服务（清包）征税。个人观点个人观点：合同内容决定业务性质。要看派遣公合同内容决定业务性质。要看派遣公司是否承担派遣人员施工作业的管理职责。司是否承担派遣人员施工作业的管理职责。要点要点3737：跨县建筑服务跨县建筑服务 基本规定基本规定 一般计税一般计税 全额征税，差额按全额征税，差额按2%2%国税国税预缴预缴 一般纳税人一般纳税人 简易计税简易计税 差额征

65、税，差额按差额征税，差额按3%3%国税国税预缴预缴小规模纳税人小规模纳税人 差额征税，差额按差额征税，差额按3%3%国税国税预缴预缴差额扣除必须取得差额扣除必须取得符合规定符合规定的的合法有效合法有效凭证：凭证：（1）2016年年6月月30日（所属期）前日（所属期）前，从分包方，从分包方取得的取得的2016年年4月月30日前开具的建筑业营业税日前开具的建筑业营业税发票，可以扣除。发票，可以扣除。（2）2016年年5月月1日后，开出的增值税发票，备日后，开出的增值税发票，备注栏必须注明建筑服务发生地所在县、项目名注栏必须注明建筑服务发生地所在县、项目名称。称。预缴税款要求预缴税款要求（1 1）按

66、）按工程分别计算工程分别计算预缴税额，预缴税额，分别分别预缴。预缴。（2 2）预缴税款时，需提交以下资料：）预缴税款时，需提交以下资料：增值税预缴税款表增值税预缴税款表； 与与发包方签订发包方签订的建筑合同原件及复印件；的建筑合同原件及复印件； 与与分包方签订分包方签订的分包合同原件及复印件；的分包合同原件及复印件； 从分包方取得的从分包方取得的发票发票原件及复印件。原件及复印件。（3 3）区别不同县、不同项目建立台账。）区别不同县、不同项目建立台账。发票代开规定发票代开规定 小规模纳税人跨县提供建筑服务（小规模纳税人跨县提供建筑服务（差额征税差额征税），不能自行开票的，可向服务发生地国税局，

67、不能自行开票的，可向服务发生地国税局申请代开（按申请代开（按全部价款和价外费用全部价款和价外费用）。）。1、如按差额开票，易造、如按差额开票，易造成差额扣除成差额扣除2次；次；2、发、发票金额不对。票金额不对。案例案例。小规模纳税人。小规模纳税人B跨县承包跨县承包A的建筑工的建筑工程，总价程，总价100，部分劳务转包给，部分劳务转包给C，B收收到到C开具发票开具发票30，B申请代开发票。申请代开发票。如按差额如按差额70为为B代开发票：代开发票：B容易错按发票金容易错按发票金额再差额的计税销售额额再差额的计税销售额70-30=40，同时，同时A支付支付100但只取得但只取得70发票。发票。如按

68、如按全额全额100为为B代开发票代开发票：B的差额扣除后的差额扣除后的计税销售额的计税销售额100-30=70，A支付支付100取得发取得发票票100。跨省业务预缴的特殊处理跨省业务预缴的特殊处理 一般纳税人跨省提供建筑服务或者销售租一般纳税人跨省提供建筑服务或者销售租赁、出租取得与机构所在地不在同一省的不赁、出租取得与机构所在地不在同一省的不动产，在其机构所在地申报纳税时，计算的动产，在其机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于预缴税额，且应纳税额小于预缴税额，且差额比较大差额比较大的，的，由总局通知预缴地的省级税务机关，在一定由总局通知预缴地的省级税务机关，在一定时期内时期内暂停预缴税款暂

69、停预缴税款。要点要点3838：跨境提供建筑服务政策：跨境提供建筑服务政策 境内的单位和个人提供下列建筑服务免征增值境内的单位和个人提供下列建筑服务免征增值税，另有适用增值税零税率的除外：税，另有适用增值税零税率的除外： 工程项目在境外的建筑服务。工程项目在境外的建筑服务。工程项目在境外的工程监理服务。工程项目在境外的工程监理服务。工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。 转让无形资产转让无形资产要点要点3939：无形资产的范围：无形资产的范围销售无形资产，是指转让无形资产销售无形资产，是指转让无形资产所有权或所有权或者使用权者使用权的业务活动。无形资产，

70、是指不具的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。权和其他权益性无形资产。技术：技术：包括专利技术和非专利技术包括专利技术和非专利技术 。自然资源使用权自然资源使用权：包括土地使用权、海域使：包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。资源使用权。 其他权益性无形资产：其他权益性无形资产：包括基础设施资产经包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权营权、公共

71、事业特许权、配额、经营权( (包括包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权特许经营权、连锁经营权、其他经营权) )、经、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。名权、转会费等。要点要点4040：转让无形资产的税率：转让无形资产的税率转让土地使用权：转让土地使用权：11%11%转让其他无形资产：转让其他无形资产：6%6% 要点要点4141：转让无形资产的免税政策转让无形资产的免税政策个人转让著作权。个人转让著作权。将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产将土地使

72、用权转让给农业生产者用于农业生产。试点纳税人试点纳税人提供技术转让、技术开发和与之相提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务（应当在同一张发票关的技术咨询、技术服务（应当在同一张发票上开具），须附上开具），须附省级省级科技主管部门审核意见文科技主管部门审核意见文件。件。境外单位和个人向境内提供技术转境外单位和个人向境内提供技术转让，可以按该规定免税吗？让，可以按该规定免税吗？土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。土地使用权归还给土地所有者。县级以上地方人民政府或自然资源行政主管县级以上地方人民政府或自然资源行政主管部门出让、转让或收回自然资源使用权（部门出让、转让或收回自然资源使用权（不不含土地使用权含土地使用权）。）。 要点要点4242：零税率政策（另有规定除外）零税率政策（另有规定除外）向境外单位和个人转让技术。向境外单位和个人转让技术。向境外单位销售的完全在境外消费向境外单位销售的完全在境外消费的无形资产服务。的无形资产服务。谢谢大家谢谢大家! !