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1、目录 2 3 7 8 23 27 2 30 35 引言 25227567910140 第一部分 项目总体概况 2.8 24#8# 12148.66127.90 各地块的用地状况详见下表： （单位：公顷） 太阳城用地状况表 1 18.24 15.56 2.68 2 18.77 16.78 1.99 3 12.66 11.05 1.61 4 18.82 16.34 2.48 5 21.41 19.20 2.21 6 15.00 12.77 2.23 7 10.76 8.73 2.03 8 11.77 9.59 2.18 9 5.23 4.34 0.89 10 7.47 6.85 0.62 16 4
2、.92 3.69 1.23 25 3.61 3 0.61 148.66 127.90 20.76 2.8579704030 35 20232023100-140 21#20232202320232 668 907 847 640 827 2023 2500/ 2# 3# 16# 25# 4# 24#8#515219983 第二部分 法律及政策性风险分析 100 第三部分 市场分析 () 199920236302023660 52023 () 2023660166.814.767.07 1 3000/1.5300035005.83500400021.4 2 1002.61001204.81204
3、.34 3 202386%71 2023 () 1 2023 2 2023WTO 3 4 202313.8 5 6 () 2023 199720235 () 15 /M2 M2 2600 2.7 2500 3.5 2550 7.3 2800 18 2300 3.7 3300 6 2023 4000 3200 60 6 3600 13.5 3200 3.6 3400 11 3100 13 2200 21 2500 5 () 2118100% 1843120233 () 1 2 3 4 5 6 2023202352023 () 1 199920235 2023/3000/2023/3000/30
4、8564931161685202774.856084.70500000100000015000002000元以下 2000-3000元 3000-4000元 4000元以上1999年2001年5月河东区商品房各价位成交量动态分布图 2 34%29.5% 原因频次 百分比原住房面积太小20434原住房房型结构不好305想改变居住地点213.5结婚6010想离工作单位近一点549方便子女上学457.5想改变居住环境17729.5回迁61合计59799.5缺省30.5总计600100被访者购房原因示意图原住房面积太小原住房房型结构不好想改变居住地点结婚想离工作单位近一点方便子女上学想改变居住环境回迁
5、 3 36.5%20.5% 关注点 频次百分比小区环境21936.5地点12320.5物业管理6310.5开发商实力213.5房型8414小区周边环境6310.5小区设施213.5合计59499缺省61总计600100被访者的关注点示意图小区环境地点物业管理开发商实力房型小区周边环境小区设施 () 1 2 80-12060 3 4 关注因素频次百分比开发商是否有实力保证承诺10818孩子上学中否方便6911.5小区居民素质如何427座落地点交通是否方便549小区有无网球场、游泳馆、超市等183物业管理状况579.5小区内环境是否良好20434房型结构305缺省183合计600100050100
6、150200250如果再次购房比较看重哪一点 () 1 2 原因频次百分比改善居住环境19665.3给自已准备51.7离上班单位近248结婚用93取消福利分房不得不买房124拆迁186其它3612合计300100丽苑对客户最大的吸引因素因素频次百分比价格合适物有所值6622政府工程质量有保障4816环境优美绿化率高12642上班上学较近186规模大有很好的发展前景134.3亲属朋友相邻而居比较方便113.7物业管理良好20.7其它165.3合计300100丽苑买房主要原因050100150200250购买吸引力020406080100120140价格合适物有所值政府工程质量有保障环境优美绿化率
7、高上班上学较近规模大有很好的发展前景亲属朋友相邻而居比较方便物业管理良好其它 3 不满意因素 频次 百分比房屋质量3812.7绿化环境31交通设施4314.3物业管理5819.3周边公共配套3210.7周边自然环境134.3运动娱乐设施3010配套设施3612其它4214合计29598.3缺省51.7总计300100不满意的地方020406080房屋质量绿化环境交通设施物业管理周边公共配套周边自然环境运动娱乐设施配套设施其它 4 看法频次百分比短期内会有很大发展93有潜力将来会有发展21672距市里较远有很大发展可能性不大32110.3不了解4214合计29899.3缺省20.7总计30010
8、0区域认同分布图短期内会有很大发展有潜力将来会有发展距市里较远有很大发展可能性不大不了解 () 通过我们对市场调查，以及对消费者购买住宅消费行为的分析，我们不难对消费者的住房消费意向得出如下结论。 1 2 202330002530 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 第四部分 项目素质分析 1 100 2 20236 3 2 4 5 6 1 2 3 4 5 4# 1 2 3 4 1 政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少， 太阳城项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。 2 太阳城的操作由顺驰独立完毕，起步区在规划、环境及社区配套等方面已经初
9、步创建了综合优势，太阳城 2 期如能在现有基础上进一步实现产品创新并不断完善生活配套设施建设，将取得良好的市场效果。 3 太阳城周边道路交通及所处地理位置将使其成为天津市未来的热点区域。 4 天津市住宅分派政策的出台，有助于住宅市场的发展。 5 加入 WTO 及天津近几年经济的稳步增长将为太阳城项目带来较大的发展机遇。诸如私人汽车的日益普及等等。 6 北京 2023 年奥运会选定天津机场作为辅助机场， 有消息称计划在京津之间再修一条高架轻轨。 SWOT22 2 1 住宅产品的易模仿性加大了产品寻求强烈差异化的困难，周边众多住宅项目综合素质一般，所以，在项目操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突
10、破，配套环节适度超前，强调“舒适度”与“美感”的前提下，避开价格竞争。 2 密切关注起步区市场反映情况，根据市场需求进行二期的规划设计与产品定位，并注意不同类型产品的配置以占领更大的目的市场。 3 掌握“以我为主”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。 4 通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大限度弱化地区性消费观念，实现项目销售速度的本质性奔腾。 5 对物业管理及社区文化活动方面继续加大投入，实现公司品牌由知名度向美誉度的转化。 6 在产品开发的基础上，注意对项目居住理念的提高，加强对大社区生活方式的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。 第五部分 总
11、体发展构想 1 2 3000/ 3 运用大规模居住区的优势， 以 “中档收入阶层” 为主流消费群体，讲求住宅产品的多样化。 4 120 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 2#4#5# 4 第六部分 太阳城 2 期开发建议 1. 4#8# 2. 20233 20234 20239 20233 20238 针对太阳城项目“中档收入阶层”的市场定位，结合大规模项目产品多样化的特点，重要从三方面对目的客户群进行分析： 1. 2. 2 3. 30-5030-40 1. 2. % 10 40 5.5 40 34 20 100 3. 4. m2 m2 m2 95 130 190 5. 6. 7. 2
12、80% 第七部分 经济可行性分析 30.59 25.93 20.780% 1.3 27 25.931.3227 % 10 40 10.8 5.5 40 10.8 34 20 5.4 100 27 740 1300 40 50 120 350 80 20 50 183 50 2983 740 880 45 50 120 345 80 20 50 183 50 2563 19983740/ 1998327 = 740/ 70 50 1200 800 30 30 1300 880 120 45 50 120 345 560 33002.5%80 3300/5.55%183 23300/ % 40 3150 40 3300 20 3600 3300 10.8 10.8 5.4 27 / 2983 2563 2563 32216.4 27680.4 13840.2 73737 / 3150 3300 3600 3300 34020 35640 19440 89100 1803.6 7959.6 5599.8 15363 73737 89100 15363 15363 73737=20.83% 21.520% 23 2202313.15 24 20232023-10150-18795202592404925.2%
