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1、南京都市圈句容宝华房地产市场分析报告新联康（中国）有限公司南京研展部2013.11宝华概况宝华土地市场分析宝华房地产市场分析总结分析报告目录宝华概况简介区位交通条件资源属性城镇规划未来利好宝华镇位于句容市西北部，南京市东郊，内有国家4A级旅游风景区宝华山，是全国第二批小城镇改革试点镇、江苏省旅游名镇、镇江市新市镇建设试点镇、句容市“五大经济板块”之一。宝华镇总面积100平方公里，2.55万人口，总户数7227户，耕地2.5万亩，山地6500多亩，水面4200亩，已成林面积6万多亩，下辖7个行政村，2个社区居委会，1个国家森林公园，1个省级经济开发区。宝华镇属丘陵地区，山清水秀，是有名的鱼米之乡
2、，果树之园，花草之地，特色农业发达。旅游资源丰富，全面启动现代服务业发展。2012年实现地区生产总值11.5亿元，增长18；全口径财政收入2.82亿元，增长52，其中一般预算收入2.1亿元，增长59。简介旅游、特色农业为支撑，经济水平居句容之首宝华镇位于句容西北部，西距南京城23公里，东距镇江城34公里，南至南京禄口机场30公里，北离南京新生圩港口20公里，龙潭物流港8公里，312国道和337省道穿境而过，沪宁铁路和沪宁高速公路横穿南北。宝华镇位于南京东郊，紧邻南京仙林大学城，距离8公里左右。区位宝华镇位于仙林东，属于南京都市圈板块宝华镇23公里南京镇江34公里仙林宝华镇仙林8公里交通条件目前
3、宝华镇有D5快速公交连接南京地铁二号线经天路站。未来规划地铁，即地铁4号线（2015年通车），能够直接到达鼓楼；地铁15号线（2030年前通车），与4号线换乘，未来交通更为便捷。规划地铁直接与南京城区接轨，未来交通更为快捷汤龙大道仙林大道规划4号线资源属性29.8平方公里宝华山将生态、人文资源完美结合自然资源：森林公园、百种珍稀物种人文资源：隆昌寺、律宗第一山生态内涵人文内涵宝华山资源城镇规划加快宝华新城建设，打造“同城（南京）效应”“一山带水”小镇变身“新城”“宝华新城”：东依宝华山国家森林公园，西隔七乡河与南京仙林新市区相望，北邻龙潭新城，南接汤山镇。规划总面积19.7平方公里，规划总人口
4、12万人。将打造以居住配套及旅游服务为主要功能的现代化新城，以旅游地产为基础，接收南京都市区功能外溢，集商务、会所、休闲产业于一体，正成为南京都市核心圈一个重要的商住、旅游、高新技术产业区域。“一核四区”“新城”初显实力宝华新城总体呈“一核四区”格局。“一核”为宝华新城公共设施核心区，“四区”是老镇片区、汤龙东片区、汤龙西片区、山南片区。作为核心区发展轴的仙林东路，则是新城中100米宽、高等级的生态景观大道。北侧，商务办公、行政中心将拔地而起，与南京仙林新市区隔河相望；南侧，市民广场将在这里闪亮登场；两侧，高新技术产业园、总部经济聚集区、高端住宅区将沿路纷纷亮相。“网化交通”打造“同城效应”沿
5、江高速、122省道、312国道、沪宁高速横贯宝华境内，沪宁城际轻轨也将在这里设立站点，汤龙路、江隆路、宝四路、宝五路、纬七路、宝六路、美亚路延伸段、经二路、经一路、宝一路、纬十二路、滨河路、纬十三路、亭华路、南北通道无数条大道呈网状铺开，宛若经脉将句容和南京连成一体，密不可分。南京的“公交一体化”，更使“同城效应”凸显。未来利好南京致力都市圈打造，促使句容宝华的新发展南京都市圈将打造“跨界新城”宁合、宁马高速将改造南京都市圈第一届党政领导联席会议暨南京都市圈城市发展联盟成立大会在宁举行。江苏省委省政府主要领导十分关心、高度重视南京都市圈建设，要求进一步探索合作途径，建立协作机制，实现共同发展。
6、会上，八大南京都市圈城市市长会签了上报“南京都市圈区域规划”请示。根据这份规划，南京都市圈将用10-20年时间，建成具有较强竞争力的国家级都市圈。值得一提的是，南京都市圈8座城市将打破行政区域限制，编制相邻地区合作发展规划，比如芜湖-马鞍山-江北新区规划、南京-宣城产业新城、仙林宝华科学城，等等。7条城铁撑起南京半小时都市圈南京都市圈发展联盟昨成立在重大交通基础设施建设方面，溧水至马鞍山高速公路南京段、宁高高速公路联网改建工程、机场高速翠屏山至机场段扩建工程将于年内建成通车；高淳至芜湖高速公路正在进行路基、小型结构物及桥梁施工，计划2014年建成通车。此外，宁宣高速公路项目预可行性研究报告已经
7、审查，力争2014年开工建设；宁合、宁马高速扩建改造等项目前期工作已经启动，力争“十二五”期间开建。南京轨道交通线网由城市轨道交通、都市圈轨道交通两个层次构成，其中都市圈城际轨道交通分别为宁高城际、宁马城际、宁和城际、宁滁城际、宁仪城际、宁句城际、宁天城际。目前，宁高城际南京南站至禄口机场段、宁和城际南京南站至黄里段、宁天城际大桥北路站至金牛湖段等三条城际轨道交通一期工程已经启动，预留了远期接入和县、天长的条件。宁句城际、宁仪城际将于“十二五”期间启动前期工作。这将让南京“一小时都市圈”变成“半小时”。宁镇扬区号统一明年或实现3年内南京都市圈8大城市共用025宁镇扬固话区号统一为025，这次不
8、仅只是楼梯响了。近日召开的南京都市圈城市发展联盟成立大会上，南京市副市长陈刚表示，老百姓关注度很高的宁镇扬固话区号统一项目，今年下半年将正式启动，争取明年上半年实现，三年内在其他都市圈城市内推广。经国家发改委批准，省委、省政府出台关于贯彻落实苏南现代化建设示范区规划的实施意见，提出了“宁镇（扬）在南京都市圈中的中心地位”这一说法，推进几年的“宁镇扬同城化”写入国家战略。土地市场2013年宝华土地出让信息2013年宝华土地成交信息2013年宝华土地出让信息2013年1-10月份共出让土地7宗，主要为商住混合以及综合用地编编号号宗地名称宗地名称宗地位置宗地位置规划用途规划用途土地面积土地面积（m2
9、）起叫价（万起叫价（万元）元）规规划划指指标标出让年出让年限（年）限（年）备注备注建筑密建筑密度度（%）容积率容积率（r）绿地率绿地率(%)总建筑面积总建筑面积（m2）配建停车位（配建停车位（m2按建筑面积计算）按建筑面积计算）1宝华镇纬七路南侧宝二路北侧局部地块A宝华镇纬七路南侧宝二路北侧居住商业混合用地12359222525 1.0r351235927190自行车：住宅：2辆/户；商业：5.0车位/100m2；小汽车：住宅：1辆/户；商业：0.6车位/100m2。商：40住：70商业建筑面积不得超过总建筑面积的5%。2宝华镇纬七路南侧宝二路北侧局部地块B宝华镇纬七路南侧宝二路北侧居住商业混
10、合用地231741825 1.0r3523175097自行车：住宅：2辆/户；商业：5.0车位/100m2；小汽车：住宅：1辆/户；商业：0.6车位/100m2。商：40住：70商业建筑面积不得超过总建筑面积的5%。3宝华镇环山路东侧局部地块宝华镇环山路东侧文化用地15052101625r3022578自行车：500车位/万m2；小汽车：60车位/万m2。50/4宝华镇宝龙大道西侧局部地块宝华镇宝龙大道西侧商业、办公用地496474525 1.0r304964-9928自行车：商业：5.0车位/100m2，办公：2.0车位/100m2；小汽车：商业：0.6车位/100m2，办公：2.0车位/1
11、00m2。405宝华镇亭华路东西局部地块A宝华镇亭华路东侧综合（住宅、文化、旅游）用地265901995241.0r302659029249自行车：住宅：2辆/户；文化：4.0车位/100m2；小汽车：住宅：1辆/户；文化：1.5车位/100m2。住：70文：50旅：40文化旅游设施必须集中设置，建筑面积不得低于总建筑面积的15%。住宅为低层建筑。6宝华镇亭华路东西局部地块B宝华镇亭华路西侧综合（住宅、文化、旅游）用地227431706241.0r302274325017自行车：住宅：2辆/户；文化：4.0车位/100m2；小汽车：住宅：1辆/户；文化：1.5车位/100m2。住：70文：50
12、旅：40文化旅游设施必须集中设置，建筑面积不得低于总建筑面积的15%。住宅为低层建筑。7宝华镇亭华路东西局部地块C宝华镇亭华路东侧综合（住宅、文化、旅游）用地158131186241.0r301581317394自行车：住宅：2辆/户；文化：4.0车位/100m2；小汽车：住宅：1辆/户；文化：1.5车位/100m2。住：70文：50商：40文化旅游设施必须集中设置，建筑面积不得低于总建筑面积的15%。住宅为低层建筑。2013年宝华土地成交信息2013年出让的土地全部成交，共成交7宗，其中商住混合用地2宗，文化用地1宗，商办用地1宗，综合用地3宗。宗地名称宗地名称宗地位置宗地位置规划用途规划用
13、途出让面积出让面积（m2）出让面积（亩）出让面积（亩） 成交单位或个人成交单位或个人 起叫价（万元）起叫价（万元）成交价成交价(万元万元)宝华镇纬七路南侧宝二路北侧局部地块A宝华镇纬七路南侧宝二路北侧居住商业混合用地1235918.54江苏泰容建设发展有限公司22252225宝华镇纬七路南侧宝二路北侧局部地块B宝华镇纬七路南侧宝二路北侧居住商业混合用地23173.48江苏泰容建设发展有限公司418418宝华镇环山路东侧局部地块宝华镇环山路东侧文化用地1505222.58江苏可一文化艺术产业园有限公司10161016宝华镇宝龙大道西侧局部地块宝华镇宝龙大道西侧商业办公用地49647.45乾弘置业
14、江苏有限公司745745宝华镇亭华路东西局部地块A宝华镇亭华路东侧综合（住宅、文化、旅游）用地2659039.89江苏中宝文化有限公司19951995宝华镇亭华路东西局部地块B宝华镇亭华路西侧综合（住宅、文化、旅游）用地2274334.11江苏中宝文化有限公司17061706宝华镇亭华路东西局部地块C宝华镇亭华路东侧综合（住宅、文化、旅游）用地1581323.72江苏中宝文化有限公司118611862013年1-10月份出让土地全部成交，基本是底价成交市场分析句容月度走势9月句容成交TOP10主要在售项目分布主要在售项目基本情况主要在售项目供销情况2013销售情况重点个案分析未来即将上市项目以
15、及未来潜在竞争未来市场预判句容9月份成交1337套，较上月环比下跌了33.98%；成交均价为6215元/平米，较上月环上涨了6.0%。句容月度走势序号项目名称区位销售套数销售面积（平米）销售金额（元）1碧桂园凤凰城开发区40342581.952520384692御东国际华阳镇17215898.84905432463恒大雅苑仙林东（宝华镇）15719410.431449139284仙林悦城仙林东（宝华镇）12810783.52780068375仙东理想家园仙林东（宝华镇）978355.14549270656五星家园华阳镇746593.95404878997公园尚城华阳镇525028.782836
16、85258香江丽景华阳镇445317.81373762909公园道华阳镇424590.12724196310台北上上城华阳镇342869.2117285538从排行榜中看出，碧桂园凤凰城位居第一，御东国际和恒大雅苑位居第二第三位。碧桂园发挥自身的优势，备受市场欢迎，再次蝉联第一。御东国际也是以高性价比位居第二；此次恒大雅苑以品质和到位营销颇受购房者的追随，位居第三。从排行来看，宝华的项目在排行中位居前列，成交优势明显。9月句容成交TOP10主要在售项目分布宝华目前主要在售项目沿主干道仙林大道分布，分布相对集中。项目总建面积容积率建筑类型当期主力产品（平米）当期销售均价（元/M2）优惠方式销售动
17、态仙林悦城31,72.56高层89-115（毛坯）106（精装）7100（毛坯）8000（精装）全款9折，贷款91折，分期付款92折主售景观楼王，8、9号楼，主力面积89、115平方米，均价7100元/平方米，首付仅6万起。恒大雅苑38.83高层86-170折后7700全款96折、按揭99折、5天按时签约再99折在售13号楼精装房源，面积110、120平方米，80平方米的房源售完。仙林国际花园82高层92-976400暂无A、B栋楼仅剩余4套房源，面积94平米，顶楼，预计今年年底推新房源。香山壹境24.61.2高层、双拼、叠加别墅70-1056000全款7天内付清可95折，按揭7天内付清首付可
18、97折。预计11月推10号楼高层房源，198套，面积70-105平方米，均价6400元/平方米。泰达青筑42.02.2高层80-1207200在10.1910.29期间成功认购29号楼的房源客户，均享有1000元购房抵用券。10月19日加推29号楼，面积80-120平方米，共126套。天正理想城272.46高层75-12068001、开盘享受1%的优惠；2、认购享受2%的优惠；3、7天内签约享受1%的优惠；4、按揭享受1%优惠，一次性付款享受3%优惠。10月19日推出了3号楼部分房源，约100套，面积85和105平米，总体毛坯成交均价6800元/平米。主要在售项目情况项目首次开盘时间入网套数累
19、计销售套数销售率累计剩余套数当期开盘时间推出套数销售套数销售率销售均价（元/M2）仙林悦城2011.73678318287%4962013.91327254%7234恒大雅苑2012.13286290288%3842013.1023613055%7466仙林国际花园2013.321520696%92013.221520696%6147香山壹境2011.948222845%2542013.719816483%5750泰达青筑2013.937817346%2052013.1012610987%7099天正理想城2013.6114951245%6372013.101007373%68009、10月份
20、推盘项目较多，仙林悦城、恒大雅苑以及香山壹境属于老盘新推，而新兴楼盘天正理想城和泰达青筑也趁胜追击，去化不错。主要在售项目供销情况仙林国际花园项目地址：句容市仙林东路2号开发商：江苏富润置业有限公司占地面积：2.7万平米容积率：3.00总建面积：8.0万平米建筑类型:高层物业类型：住宅户型面积：94平米目前均价：6400元/平米物业费：1.4元/平方米/月物业公司：暂无AB重点个案分析户型图93平米三室二厅一卫主卧及客厅朝南，采光效果好赠送面积可做书房93平米三室二厅一卫主卧带客厅朝南，采光效果好南北不通透，影响通风项目地址：句容市句容市仙林东路6号（仙林大学城以东）开发商：江苏宝地置业有限公
21、司占地面积：12.3万平米容积率：2.56总建面积：31.7万平米建筑类型:高层物业类型：住宅、商业户型面积：89-115平米（8、9号）目前均价：7100元/平米物业费：1.40元/平方米月物业公司：蓝宇物业管理公司仙林悦城98重点个案分析户型图85平米二室二厅一卫空间分割方正，功能区布局合理主客卧全朝南设计使空间通透明亮98平米二室二厅一卫朝南阳台设计使整个房间南北通透，采光通风效果提升层次功能区分布合理，两室设计精致合理113平米三室二厅一卫南北通透，户型较为方正附赠一个室的空间，具有较高的性价比恒大雅苑项目地址：句容市仙林东路8号(地铁2号线经天路站向东3公里)开发商：句容天工置业有限
22、公司占地面积：12.4万平米容积率：2.00总建面积：38.8万平米建筑类型:高层物业类型：住宅、商业户型面积：110-120平米（13号）目前均价：折后7800元/平米（含1500精装修）物业费：1.80元/平方米月物业公司：金碧物业有限公司句容分公司13重点个案分析户型图135平米三室二厅两卫超大观景尺度注重客厅设计95平米三室二厅一卫客厅走道浪费面积厨房带工作阳台，使用方便项目地址：句容市仙林东路28号开发商：句容天正天泰房地产开发有限公司占地面积：8.8万平米容积率：2.46总建面积：27万平米建筑类型:高层物业类型：住宅户型面积：75-120平米目前均价：6800元/平米物业费：1.
23、85元/平方米月物业公司：天正物业重点个案分析天正理想城3户型图120平米四室二厅二卫东边户，两卧室朝南，采光效果好入户门、餐厅、客厅连接阳台，在一条动线上，通风效果佳赠送面积可做朝北的卧室或者书房，使得整个户型形成了四个卧室备注：图中红色为赠送面积87平米三室二厅一卫两房带客厅朝南，采光效果好整体户型设计布局合理，动静分离赠送面积可做朝北的卧室或者书房，87平米做到三室75平米三室二厅一卫户型方正，紧凑实用，动静分离主卧及客厅朝南，采光效果好项目地址：仙林大道与汤龙路交汇东北角开发商：江苏泰容建设发展有限公司占地面积：15.9万平米容积率：2.2总建面积：42.0万平米建筑类型:高层物业类型
24、：住宅户型面积：80-120平米目前均价：7200元/平米（精装）物业费：1.4元/平方米/月物业公司：高迈克物业公司泰达青筑212229重点个案分析户型图120平米四室二厅二卫两卧室朝南，采光效果好入户花园设计，提供更多空间赠送面积可做朝北的卧室使得整个户型形成了四个卧室备注：图中青色为赠送、半赠送面积88平米三室二厅一卫两房带客厅朝南，采光效果好整体户型设计布局合理，动静分离赠送面积可做朝北的卧室或者书房，88平米做到三室103平米三室二厅一卫主卧及客厅朝南，采光效果好朝北多功能室可作书房、客房、棋牌室未来即将上市项目京东紫晶京东紫晶紧邻天正理想城，预计下半年上市。项目地址：仙林大道开发商
25、：万都地产占地面积：8.3万平米容积率：3总建面积：26万平米建筑类型:高层物业类型：住宅户型面积：暂无目前均价：暂无物业费：暂无物业公司：自管京东紫晶（下半年上市）预计12月底开盘，10月底公开售楼处。户型为30-120平米，价格未定。宗地名称宗地位置规划用途出让面积（平米)成交单位成交价（万元）宝华镇仙林东路与汤龙路交叉口西南宝华镇仙林东路与汤龙路交叉口西南侧 综合（商、住）用地112767百里（集团）发展有限公司18000宝华镇仙林新街坊小区北侧B地块宝华镇经一路西侧、牡丹西路南侧综合（商、住）用地68983句容市长鸿置地有限公司10400宝华镇政府宝地北侧地块宝华镇宝地置业北侧居住用地
26、6273江苏宝地置业有限公司1223宝华镇仙林大道南侧、铁路东侧地块宝华镇仙林大道南侧居住用地19093江苏万城置业有限公司3437宝华镇宝华花园地块宝华镇汤龙路东侧居住用地16104句容市宝玉兰置业有限公司980宝华镇仙林大道北侧局部地块A宝华镇仙林大道北侧、宝华大道西侧居住、商业混合用地64104句容天工置业有限公司21200宝华镇仙林大道北侧局部地块B宝华镇仙林大道北侧、经二路东侧居住、商业混合用地38186句容天工置业有限公司12900宝华镇仙林大道北侧局部地块C宝华镇仙林大道北侧居住、商业混合用地3186句容天工置业有限公司860宝华镇312国道南侧地块A宝华镇312国道南侧、镇政府
27、对面居住、商业混合用地29537南京鴻信房地产開發有限公司5406宝华镇312国道南侧地块B宝华镇312国道南侧、镇政府对面居住、商业混合用地23970南京鴻信房地产開發有限公司4387宝华镇312国道南侧地块C宝华镇312国道南侧、镇政府对面居住、商业混合用地26726南京鴻信房地产開發有限公司4891宝华镇环山路西侧地块宝华镇312国道南侧、环山路西侧居住、商业混合用地9833南京鴻信房地产開發有限公司1800宝华镇仙林东路和经二路交叉口东南宝华镇仙林东路和经二路交叉东南居住、商业混合用地15248江苏万城置业有限公司2516宝华镇宝华大道西侧、牡丹西路南侧A、B地宝华镇宝华大道西侧、牡丹
28、西路南侧居住商业混合用地58000句容天工置业有限公司19360宝华镇宝龙大道西侧局部地块宝华镇宝龙大道西侧局部地块居住商业混合用地13989江苏汇宇建设有限公司860宝华镇纬七路南侧宝二路北侧局部地块A宝华镇纬七路南侧宝二路北侧居住商业混合用地12359江苏泰容建设发展有限公司2225宝华镇纬七路南侧宝二路北侧局部地块B宝华镇纬七路南侧宝二路北侧居住商业混合用地2317江苏泰容建设发展有限公司418宝华镇宝龙大道西侧局部地块宝华镇宝龙大道西侧商业办公用地4964乾弘置业江苏有限公司745宝华镇亭华路东西局部地块A宝华镇亭华路东侧综合（住宅、文化、旅游）用地26590江苏中宝文化有限公司199
29、5宝华镇亭华路东西局部地块B宝华镇亭华路西侧综合（住宅、文化、旅游）用地22743江苏中宝文化有限公司1706宝华镇亭华路东西局部地块C宝华镇亭华路东侧综合（住宅、文化、旅游）用地15813江苏中宝文化有限公司1186总计/590785/未来潜在上市未来宝华预计有59.1万平米的潜在上市量，竞争激烈客户来源分析城北、城东以及乡镇刚需或置换型客群仙林板块刚需客群南京城区投资客群构成这一客源成因分析：1、宝华紧邻仙林板块，受制于仙林日渐上涨房价的挤压，同时注重现有和未来南京都市圈的规划利好，刚需置业者更青睐于宝华新区的低房价。2、城北、城东以及乡镇客户也是注重总价和交通便利性，选择宝华片区，有些作
30、为婚房或者老人置换型的需求。3、部分南京城区看重低总价以及未来发展而进行的投资群体。未来客户1、宝华在建设万城长三角总部经济园，首期签约进驻企业30家。2014年建成后，可新增产值40亿元，就业岗位2万多个。因此未来总部经济园的就业群体将成为一大购买力。2、南京主城商品住宅的高价位将客群向远郊推挤，同时南京加快都市圈的建设（包括交通灯），这使得宝华等得到更多的南京市区客群的支持。南京客群仍然是主要购买力，受价格挤压未来市场预判u未来交通利好：未来规划地铁，即地铁4号线（2015年通车），能够直接到达南京鼓楼；地铁15号线（2030年前通车），与4号线换乘，能够快速直通南京主城区，未来交通更为便
31、利快捷。u未来都市圈打造利好：宁镇扬固话区号的统一，实现大南京版图计划；南京都市圈将用10-20年时间，建成具有较强竞争力的国家级都市圈。值得一提的是，南京都市圈8座城市将打破行政区域限制，编制相邻地区合作发展规划，可实现仙林宝华科学城。宁句城际、宁仪城际将于“十二五”期间启动前期工作，这将让南京“一小时都市圈”变成“半小时”。u未来竞争市场：宝华预计有59.1万平米的潜在上市量，未来市场竞争激烈；随着南京主城区挤压客群的需求，宝华紧邻南京，作为仙林的延伸，也将成为未来置业热点。宝华作为紧邻南京仙林板块的延伸，各种利好将促其成为置业热点区域宝华概况位于南京东郊，紧邻南京仙林大学城，属于南京都市
32、圈板块；同时宝华山也是人文和自然相结合的优质资源。未来规划将打造以居住配套及旅游服务为主要功能的现代化新城，以旅游地产为基础，接收南京都市区功能外溢，集商务、会所、休闲产业于一体，正成为南京都市核心圈一个重要的商住、旅游、高新技术产业区域。加之南京都市圈的打造，宝华也将有新的飞跃。土地市场目前以商住以及综合用地为主，整体推出量并不多，但是成交率较高；由于宝华新区还在初级开发状态，因此基本还是底价成交。房产市场宝华商品房价格基本在6000-7000元/平米，相对南京主城是价格谷底，整体市场以刚需置业为主；随着新楼盘的上市以及未来都市圈的推动，未来发展将会有新的突破。客户群体南京客群（仙林、城北等）仍然是主要购买力，受价格挤压，看重低总价以及未来发展。结语综合以上，宝华市场可以考虑进入。考虑到目前宝华的现状，可跟随大市场做刚需型项目；随着未来规划利好、板块认知度的提升，以及主城区价格挤压客群的大量需求，可再深入做改善品质型项目。
