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1、物业经营管理第九章财务管理与绩效评价第九章财务管理与绩效评价1财务管理与绩效评价物业经营管理第一节财务管理概述第一节财务管理概述一、财务管理对象一、财务管理对象财务是指企业为了达到既定的目标所进行的财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系。各种关系。企业财务管理是指对企业财务活动和财务关企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施的管理，企业财务管理的对象包括企系实施的管理，企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。业财务活动和各种财务关系两个方面。2财务管理与绩效评价物业经营管理第一节财务管理概
2、述第一节财务管理概述（一）企业财务活动（一）企业财务活动企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、收的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。回和分配五个相互依存、相互制约环节。企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益；动态形式则可以分为经营性现金所有者权益；动态形式则可以分为经
3、营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。类型。3财务管理与绩效评价物业经营管理第一节财务管理概述第一节财务管理概述（二）企业财务关系（二）企业财务关系1、企业同其所有者之间的财务关系。、企业同其所有者之间的财务关系。2、企业同其债权人之间的财务关系。、企业同其债权人之间的财务关系。3、企业同其债务人之间的财务关系。、企业同其债务人之间的财务关系。4、企业内部各单位之间的财务关系。、企业内部各单位之间的财务关系。5、企业同职工之间的财务关系。、企业同职工之间的财务关系。6、企业同国家机关之间的财务关系。、企业同国家机关之间的财务关系。4财务管
4、理与绩效评价物业经营管理第一节财务管理概述第一节财务管理概述二、财务管理目标二、财务管理目标财财务务管管理理目目标标又又称称理理财财目目标标，是是指指企企业业进进行行财财务务活活动动所所要要达达到到的的目目的的，是是评评价价企企业业财财务务活动是否合理、有效的标准。活动是否合理、有效的标准。5财务管理与绩效评价物业经营管理第一节财务管理概述第一节财务管理概述（一）财务管理总体目标（一）财务管理总体目标1、利润最大化、利润最大化2、资本利润率最大化或每股利润最大化、资本利润率最大化或每股利润最大化3、企业价值最大化或股东财富最大化、企业价值最大化或股东财富最大化6财务管理与绩效评价物业经营管理第
5、一节财务管理概述第一节财务管理概述（二）财务管理具体目标（二）财务管理具体目标1、筹资管理目标、筹资管理目标在在满满足足物物业业经经营营管管理理所所需需资资金金的的前前提提下下，以以较较低低的的筹筹资资成成本和较小的筹资风险，获取同样多的资金（或较多的资金）。本和较小的筹资风险，获取同样多的资金（或较多的资金）。2、投资管理目标、投资管理目标以以较较低低的的投投资资风风险险与与投投资资投投放放和和使使用用，获获取取同同样样多多（或或较较多）的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。多）的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。3、利润分配管理目标、利润分配管理目标在在企企业业进进行行利利润润分分配
6、配时时，正正确确处处理理企企业业相相互互利利益益主主体体之之间间的的经经济济利利益益，合合理理确确定定利利润润的的留留存存比比例例以以及及分分配配形形式式，以以提高企业的潜在收益能力，从而提高企业的总价值。提高企业的潜在收益能力，从而提高企业的总价值。7财务管理与绩效评价物业经营管理第一节财务管理概述第一节财务管理概述三、财务管理的内容三、财务管理的内容财财务务管管理理的的内内容容是是指指财财务务管管理理具具体体从从事事哪哪些些方面的工作。方面的工作。8财务管理与绩效评价物业经营管理第一节财务管理概述第一节财务管理概述（一）筹资决策（一）筹资决策筹筹资资决决策策是是指指物物业业管管理理企企业业
7、对对所所要要筹筹集集资资金金的的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。包括如下内容：包括如下内容：预测企业资金需要的数量；预测企业资金需要的数量；确定筹资规模和筹资时机；确定筹资规模和筹资时机；确定筹集资金的来源与比例；确定筹集资金的来源与比例；研究或评价最佳的筹资方式；研究或评价最佳的筹资方式；确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构；确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构；研究资本结构的弹性及调整方法。研究资本结构的弹性及调整方法。9财务管理与绩效评价物业经营管理第一节财务管理概述第一节财务管理概述（二）投资决策（二）投资决策投投资资决决策策，是
8、是指指企企业业筹筹得得资资金金之之后后，在在确确定定投投资资方方向向、投投资资规规模模以以及及具具体体的的投投资资方方式式等等方方面面的决策，以便取得最佳的投资收益。的决策，以便取得最佳的投资收益。物物业业管管理理企企业业的的投投资资决决策策一一般般有有直直接接投投资资和和间间接投资两种类型。接投资两种类型。直直接接投投资资是是指指把把资资金金直直接接投投放放于于物物业业经经营营管管理理服服务务中中去，以便获取利润。去，以便获取利润。间间接接投投资资又又称称证证券券投投资资，是是指指把把资资金金投投放放于于金金融融性性资资产，以便获取股利或者利息收人的投资。产，以便获取股利或者利息收人的投资。
9、10财务管理与绩效评价物业经营管理第一节财务管理概述第一节财务管理概述（三）利润分配决策（三）利润分配决策利利润润分分配配决决策策是是指指企企业业用用利利润润给给股股东东发发放放股股息息和和作作为为留留存存利利润润等等方方面面进进行行分分配配的的政政策策选选择择，也也就就是是考考虑虑企企业业的的利利润润怎怎样样进进行行分分配配，既既能能提提高高企企业业的的即即期期市市场场价价值值和和财财务务的的稳稳定定性性与与安安全全性性，又又能能使使企企业业的的未未来来收收入入和和利利润润不不断断增增加加，从而使企业的市场价值不断上升。从而使企业的市场价值不断上升。11财务管理与绩效评价物业经营管理第一节财
10、务管理概述第一节财务管理概述包括：包括：利润分配与留存利润的关系；利润分配与留存利润的关系；利利润润分分配配政政策策及及其其影影响响因因素素，如如未未来来企企业业的的投投资资机机会会、各各种种资资金金来来源源及及其其成成本本、股股东东对对当当期期收收人人和和未未来来收收入入的相对偏好等；的相对偏好等；利润分配的时间和方式；利润分配的时间和方式；股票股息及股票回购问题。股票股息及股票回购问题。12财务管理与绩效评价物业经营管理第一节财务管理概述第一节财务管理概述四、财务管理的手段四、财务管理的手段实实现现企企业业理理财财手手段段与与方方法法以以网网络络财财务务为为主主，并并将将网网络络财财务务融
11、融人人到到企企业业资资源源规规划划（ERP）系统中。系统中。网网络络财财务务是是以以互互联联网网INTRENET、内内部部网网INTRANET以以及及电电子子商商务务为为背背景景的的在在线线理理财财活动。活动。13财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析一、财务报告的构成与内容一、财务报告的构成与内容企企业业财财务务报报告告又又称称财财务务会会计计报报告告，是是以以企企业业的的日日常常核核算算资资料料为为依依据据，以以表表格格为为主主要要形形式式，反反映映、提提供供和和传传输输企企业业财财务务信信息息的的书书面面报报告告文件，是企业经营管理水平的综合反映。文件，是企业
12、经营管理水平的综合反映。14财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析（一）会计报表部分（一）会计报表部分会会计计报报表表又又称称财财务务报报表表，是是在在日日常常会会计计核核算算的的基基础础上上，按按照照一一定定的的指指标标体体系系，总总括括地地反反映映物物业业管管理理企企业业在在一一定定时时期期内内的的资资产产、负负债债及及所所有有者者权权益益的的状状况况、经经营营成成果果和和理理财财过过程程的的书书面面文文件件，是是物物业业管管理理企企业业的的偿偿债债能能力力、获获利利能能力力和和经营管理效率等的集中反映。经营管理效率等的集中反映。15财务管理与绩效评价物业经营管
13、理第二节财务报告分析第二节财务报告分析1、主表、主表主主表表即即企企业业在在会会计计期期末末编编制制的的主主要要会会计计报报表表，包包括括资资产产负负债债表表、利利润润表表、现现金金流流量量表表和和不不需需对对外外报报送送的的成成本报表。本报表。（1）资资产产负负债债表表。资资产产负负债债表表是是反反映映物物业业管管理理企企业业在在某某一一特特定定时时日日（如如年年末末、季季末末、月月末末）财财务务状状况况的的财务报表，是企业的基本会计报表之一。财务报表，是企业的基本会计报表之一。（2）利利润润表表。利利润润表表又又称称损损益益表表，是是反反映映物物业业管管理理企企业业在在一一定定时时期期内内
14、经经营营业业绩绩或或经经营营成成果果及及其其分分配配情情况况的的会会计计报报表表。它它反反映映了了企企业业在在一一定定期期间间的的收收入入和和相相应应的费用、成本，以及最终形成的损益。的费用、成本，以及最终形成的损益。（3）现金流量表。现金流量表是用于提供企业在一）现金流量表。现金流量表是用于提供企业在一定会计期间内经营活动投资活动和筹资活动产生的现定会计期间内经营活动投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。金及其等价物流入和流出信息的会计报表。16财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析2、附表、附表附附表表是是指指对对主主表表中中的的某某一
15、一项项或或几几项项指指标标或或内内容容提提供供更更为为详详细细情情况况的的补补充充性性报报表表。这这些些报报表表包包括括两两类类：一一类类是是 企企业业会会计计制制度度 规规定定的的，另另一一类类是是企企业业内内部部管管理需要的。理需要的。（1）资产负债表附表）资产负债表附表资产减值准备明细表资产减值准备明细表股东权益增减变动表股东权益增减变动表应交增值税明细表应交增值税明细表（2）利润表附表）利润表附表利润分配表利润分配表分部报告分部报告17财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析（二）文字报告部分（二）文字报告部分1、会计报表附注、会计报表附注（1）企业基本情况。
16、）企业基本情况。（2）不符合基本会计假设的说明。）不符合基本会计假设的说明。（3）重重要要会会计计政政策策和和会会计计估估计计及及其其变变更更原原因因及及其其对对财务状况和经营成果的影响。财务状况和经营成果的影响。（4）或有事项的说明。）或有事项的说明。（5）资产负债表日后事项的说明。）资产负债表日后事项的说明。（6）关联方关系及其交易的说明。）关联方关系及其交易的说明。18财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析（7）重要资产转让及其出售情况。）重要资产转让及其出售情况。（8）企业合并、分立的说明。）企业合并、分立的说明。（9）重大投资、融资活动。）重大投资、融资活
17、动。（10）会计报表中重要项目的明细资料。）会计报表中重要项目的明细资料。（11）合并会计报表的说明。）合并会计报表的说明。（12）有有助助于于理理解解和和分分析析会会计计报报表表需需要要说说明明的的其其他他事事项。项。19财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析2、财务状况说明书、财务状况说明书财财务务状状况况说说明明书书是是企企业业对对自自身身的的财财务务状状况况和和经经营营成成果果作出的自我评价。作出的自我评价。包括：包括：企业生产经营的基本情况。企业生产经营的基本情况。利润实现和分配情况。利润实现和分配情况。资金增减和周转情况。资金增减和周转情况。对对企企业业
18、财财务务状状况况、经经营营成成果果和和现现金金流流量量有有重重大大影影响的其他事项。响的其他事项。20财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析二、财务报告分析的概念与形式二、财务报告分析的概念与形式（一）财务报告分析的概念与特征（一）财务报告分析的概念与特征财财务务报报告告分分析析是是指指以以财财务务报报告告所所反反映映的的各各类类信信息息为为依依据据和和起起点点，采采用用科科学学的的评评价价标标准准和和适适用用的的分分析析方方法法，遵遵循循规规范范的的分分析析程程序序，有有重重点点、针针对对性性地地分分析析和和评评价价物物业业管管理理企企业业的的财财务务状状况况和和
19、经经营营成成果果，正正确确判判断断企企业业在在经经营营管管理理过过程程中中的的利利弊弊得得失失、财财务务状状况况及及其其发发展展趋趋势势，为为报报告告使使用用者者投投资资与与决决策策提提供供重重要要财财务务信信息息的的一一种种分分析活动。析活动。21财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析财务报告分析具有三个特征：财务报告分析具有三个特征：拓展性拓展性判断性判断性依耐性依耐性22财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析（二）财务报告分析的主要形式（二）财务报告分析的主要形式1、内部分析与外部分析、内部分析与外部分析（1）内内部部分分析析是是指
20、指物物业业管管理理企企业业对对企企业业财财务务状状况况进进行的内部分析。行的内部分析。（2）外外部部分分析析是是指指物物业业管管理理企企业业外外部部的的投投资资者者、债债权权人人及及政政府府部部门门，根根据据各各自自需需要要或或分分析析目目的的，对对企企业业的有关情况进行的分析。的有关情况进行的分析。23财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析2、全面分析与专题分析、全面分析与专题分析全全面面分分析析是是指指对对物物业业管管理理企企业业在在一一定定时时期期的的经经营营管管理理各方面的情况进行系统、综合、全面的分析和评价。各方面的情况进行系统、综合、全面的分析和评价。专
21、专题题分分析析是是指指根根据据分分析析主主体体或或分分析析目目的的的的不不同同，对对企企业业经经营营管管理理过过程程中中某某一一环环节节或或某某一一方方面面存存在在的的突突出出间间题进行分析。题进行分析。24财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析3、财务报表分析与内部报表分析、财务报表分析与内部报表分析（1）财财务务报报表表分分析析是是财财务务报报告告分分析析的的最最基基本本形形式式。根根据据报报表表的的种种类类不不同同又又可可分分为为资资产产负负债债表表分分析析、利利润润表分析和现金流量表分析三种。表分析和现金流量表分析三种。（2）内内部部报报表表分分析析是是对对
22、财财务务报报告告分分析析的的必必要要补补充充，对对内内部部报报表表的的分分析析更更有有利利于于揭揭示示物物业业管管理理企企业业经经营营管管理中存在的问题或不足。理中存在的问题或不足。25财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析4、趋势分析、现状分析、潜力分析、趋势分析、现状分析、潜力分析（1）趋趋势势分分析析是是指指对对物物业业管管理理企企业业某某个个时时期期各各单单位位时时间间的的总总体体财财务务变变动动状状况况或或某某个个财财务务指指标标的的变变动动情情况况所作的分析，借以评价企业的发展趋势。所作的分析，借以评价企业的发展趋势。（2）现现状状分分析析是是指指对对物
23、物业业管管理理企企业业财财务务活活动动所所析析，以评价企业当期的各项经营和财务活动状况。以评价企业当期的各项经营和财务活动状况。（3）潜潜力力分分析析是是在在趋趋势势分分析析和和现现状状分分析析的的基基础础上上，结结合合企企业业资资源源变变动动状状况况和和经经营营目目标标，对对企企业业未未来来发发展展能力的估价与判断。能力的估价与判断。26财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析三、财务报告分析的主要方法三、财务报告分析的主要方法（一）比率分析法（一）比率分析法比比率率分分析析法法是是财财务务报报告告分分析析是是基基本本最最重重要要的的方方法法，它它实实质质上上是是将
24、将影影响响财财务务状状况况、经经营营成成果果的的两两个个或或两两个个以以上上相相关关因因素素联联系系起起来来，通通过过计计算算比比率率，反反映映它它们们之之间间的的关关系系，借借以以评评价价企企业业财财务状况、经营成果的一种分析方法。务状况、经营成果的一种分析方法。比率分析法主要包括：比率分析法主要包括：相关指标比率分析法相关指标比率分析法构成比率分析法构成比率分析法效率比率分析法效率比率分析法27财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析（二）比较分析法（二）比较分析法比比较较分分析析法法是是将将实实际际数数同同特特定定的的各各种种标标准准（基基数数）相相比比较较，从
25、从数数量量上上确确定定其其差差异异，并并找找出出产产生生差差异异的的原原因因及及其其影影响响程程度度，为为改改进进物物业业经经营营管理提供参考的一种分析方法。管理提供参考的一种分析方法。比较分析法中的数据有：比较分析法中的数据有：绝对数绝对数相对数相对数28财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析四、财务报告分析的一般过程四、财务报告分析的一般过程（一）财务报告分析准备阶段（一）财务报告分析准备阶段1、明确财务报告分析目的、明确财务报告分析目的2、确立财务报告分析标准、确立财务报告分析标准3、制定财务报告分析计划、制定财务报告分析计划4、搜索整理财务报告分析资料、搜索
26、整理财务报告分析资料29财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析（二）财务报告分析实施阶段（二）财务报告分析实施阶段1、报告整体分析、报告整体分析2、财务指标分析、财务指标分析3、基本因素分析、基本因素分析30财务管理与绩效评价物业经营管理第二节财务报告分析第二节财务报告分析（三）财务报告分析报告阶段（三）财务报告分析报告阶段1、得出财务报告分析结论、得出财务报告分析结论2、提出可行的措施建议、提出可行的措施建议3、编写财务报告分析报告、编写财务报告分析报告31财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价一、物业管理绩效评价的概念与意义一
27、、物业管理绩效评价的概念与意义（一）绩效与物业管理绩效（一）绩效与物业管理绩效物物业业管管理理企企业业绩绩效效，是是指指一一定定经经营营期期间间的的企企业业经经营营效效益益和和经经营营者者业业绩绩。企企业业经经营营效效益益主主要要表表现现在在盈盈利利能能力力、资资产产运运营营水水平平、偿偿债债能能力力和和后后续续发发展展能能力力等等方方面面。经经营营者者业业绩绩主主要要通通过过经经营营者者在在经经营营管管理理企企业业的的过过程程中中对对企企业业经经营营、成成长长、发展中所取得的成果和所作出的贡献来体现。发展中所取得的成果和所作出的贡献来体现。32财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效
28、评价第三节物业管理绩效评价物物业业资资产产管管理理项项目目绩绩效效，是是指指物物业业管管理理企企业业受受业业主主委委托托承承担担经经营营性性物物业业的的资资产产管管理理责责任任时时，其受托管理的物业资产项目的绩效。其受托管理的物业资产项目的绩效。33财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价（二）物业管理绩效评价及其意义（二）物业管理绩效评价及其意义1、物业管理绩效评价的概念、物业管理绩效评价的概念物物业业管管理理绩绩效效评评价价是是指指运运用用数数理理统统计计和和运运筹筹学学等等方方法法，采采用用特特定定的的指指标标体体系系，依依照照统统一一的的评评价价标标准
29、准，按按照照一一定定的的程程序序，通通过过定定量量和和定定性性的的分分析析，对对物物业业管管理理企企业业在在一一定定经经营营期期间间占占有有、使使用用、管管理理、配配置置物物业业经经营营管管理理资资源源的的效效益益和和经经营营者者的的业业绩绩，作作出出客客观观、公公正正和和准准确的综合评判活动。确的综合评判活动。34财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价2、物业管理绩效评价的特点、物业管理绩效评价的特点物物业业管管理理绩绩效效评评价价的的特特点点是是以以物物业业管管理理企企业业作作为为具具体体评评价价对对象象，以以物物业业管管理理企企业业的的盈盈利利能能力力
30、、资资产产运运营营水水平平、偿偿债债能能力力和和后后续续发发展展能能力力等等四四个个方方面面的的内内容容作作为为评价重点。评价重点。 3、物业管理绩效评价的意义、物业管理绩效评价的意义35财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价二、物业管理绩效评价的类型二、物业管理绩效评价的类型（一）政府评价（一）政府评价指政府有关部门根据企业监管的需要、奖惩的指政府有关部门根据企业监管的需要、奖惩的需要或者财务分析的需要等，分别或联合组织需要或者财务分析的需要等，分别或联合组织的物业管理企业绩效评价。的物业管理企业绩效评价。（二）社会评价（二）社会评价社会评价是指企业出资人
31、、债权人、中小股东，社会评价是指企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况、促进投资效益提高，加强企业的社会实情况、促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为。监管而组织开展的评价行为。36财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价（四）企业自我诊断评价（四）企业自我诊断评价指指各各类类物物业业管管理理企企业业法法人人根根据据自自身身经经营营管管理理的的特定需要而自行组织开展的绩效评价。特定需要而自行组织开展的绩效评价。（五）物业资产管理项目评价（五）物业资产管理项目评价回回
32、答答业业主主关关心心的的其其委委托托管管理理的的物物业业资资产产的的收收支支状状况况、收收入入及及资资产产价价值值成成长长的的潜潜力力、资资产产投投资资收益水平、在市场上的竞争能力等问题。收益水平、在市场上的竞争能力等问题。37财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价三、物业管理绩效评价的基本要素三、物业管理绩效评价的基本要素物物业业管管理理绩绩效效评评价价有有三三个个基基本本要要素素，即即：评评价指标、评价标准和评价方法。价指标、评价标准和评价方法。38财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价四、物业管理绩效评价的指标体系四
33、、物业管理绩效评价的指标体系（一）物业管理绩效评价基本指标（一）物业管理绩效评价基本指标1、财务效益状况指标、财务效益状况指标（1）净资产收益率）净资产收益率39财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价（2）总资产报酬率）总资产报酬率（3）财务内部收益率）财务内部收益率40财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价2、资产营运状况指标、资产营运状况指标（1）总资产周转率）总资产周转率（2）流动资产周转率）流动资产周转率41财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价3、偿债能力状况指标、偿债能力状况
34、指标（1）资产负债率）资产负债率（2）利息保障倍数）利息保障倍数4、发展能力状况指标、发展能力状况指标（1）营业增长率）营业增长率42财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价（2）资本积累率）资本积累率43财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价（二）物业管理绩效评价修正指标（二）物业管理绩效评价修正指标1、财务效益状况修正指标、财务效益状况修正指标（1）主营业务利润率）主营业务利润率（2）盈余现金保障倍数）盈余现金保障倍数44财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价（3）成本费用利润率）成本
35、费用利润率45财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价2、资产营运状况修正指标、资产营运状况修正指标（1）应收账款周转率）应收账款周转率（2）不良资产比率）不良资产比率46财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价（3）资产损失比率）资产损失比率47财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价3、偿债能力状况修正指标、偿债能力状况修正指标（1）流动比率）流动比率（2）速动比率）速动比率48财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价（3）现金流动负债比率）现金流动负债比
36、率（4）长期资产适合率）长期资产适合率49财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价（5）经营亏损挂账比率）经营亏损挂账比率50财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价4、发展能力状况修正指标、发展能力状况修正指标（1）总资产增长率）总资产增长率（2）三年利润平均增长率）三年利润平均增长率（3）三年资本平均增长率）三年资本平均增长率51财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价（三）物业管理绩效评价（三）物业管理绩效评价评议指标评议指标即实施评论议定的指标，属于非计量指评议指标评议指标即实施评论议
37、定的指标，属于非计量指标，用于定性分析判断，是对计量指标的进一步补充。标，用于定性分析判断，是对计量指标的进一步补充。1、经营者基本素质、经营者基本素质2、服务满意度、服务满意度3、基础管理水平、基础管理水平4、在岗员工素质状况、在岗员工素质状况5、服务硬环境、服务硬环境6、发展创新能力、发展创新能力7、经营发展策略、经营发展策略8、综合社会贡献、综合社会贡献52财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价53财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价54财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价五、
38、物业管理绩效评价的标准五、物业管理绩效评价的标准（一）定量指标标准（一）定量指标标准定量指标评价标准由标准值和与之对应的标准定量指标评价标准由标准值和与之对应的标准系数组成。定量指标评价标准值包括系数组成。定量指标评价标准值包括8项基本指项基本指标和标和14项修正指标的标准值，每项指标的标准项修正指标的标准值，每项指标的标准值划分为行业标准值和规模标准值两大类。值划分为行业标准值和规模标准值两大类。标准值分为优秀值、良好值、平均值、较低值、标准值分为优秀值、良好值、平均值、较低值、较差值五个档次，分别表示优、良、中、低、较差值五个档次，分别表示优、良、中、低、差五种水平。差五种水平。55财务管
39、理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价（二）定性指标评议参考标准（二）定性指标评议参考标准定性指标参考评价标准，包括每项指标具体的定性指标参考评价标准，包括每项指标具体的含义、内容和范围，以及应达到的相应水平或含义、内容和范围，以及应达到的相应水平或程度，从高到低分程度，从高到低分A、B、C、D、E五个等级。五个等级。56财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价六、物业管理绩效评价结果与报告六、物业管理绩效评价结果与报告（一）物业管理绩效评价结果（一）物业管理绩效评价结果运用不同层次的评价指标将得出不同层次的评运用不同层次的评价指
40、标将得出不同层次的评价结果，如初步评价结果、基本评价结果、定价结果，如初步评价结果、基本评价结果、定性评价结果和综合评价结果。性评价结果和综合评价结果。初步评价结果、基本评价结果、定性评价结果初步评价结果、基本评价结果、定性评价结果分别依据基本指标、修正指标和评议指标计算分别依据基本指标、修正指标和评议指标计算得分产生。得分产生。57财务管理与绩效评价物业经营管理第三节物业管理绩效评价第三节物业管理绩效评价（二）物业管理绩效评价报告（二）物业管理绩效评价报告评价报告是评价工作组在完成评价工作后，向评价报告是评价工作组在完成评价工作后，向评价工作组织机构（委托方）提交的说明评价评价工作组织机构（
41、委托方）提交的说明评价目的、程序、标准、依据、结果以及基本结论目的、程序、标准、依据、结果以及基本结论分析等基本情况的文本文件，也是企业绩效评分析等基本情况的文本文件，也是企业绩效评价工作最终成果的体现。价工作最终成果的体现。评价报告由封面、正文和附录三部分组成。评价报告由封面、正文和附录三部分组成。58财务管理与绩效评价物业经营管理第四节绩效评价的主要方法第四节绩效评价的主要方法一、功效系数法一、功效系数法功效系数法是指根据多目标规划原理，把所功效系数法是指根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自的标准，并要评价的各项指标分别对照各自的标准，并根据各项指标的权数，通过功效函数转化
42、为根据各项指标的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，再对各项指标的单项可以度量的评价分数，再对各项指标的单项评价分数进行加总，求得综合评价分数的一评价分数进行加总，求得综合评价分数的一种方法。种方法。59财务管理与绩效评价物业经营管理第四节绩效评价的主要方法第四节绩效评价的主要方法60财务管理与绩效评价物业经营管理第四节绩效评价的主要方法第四节绩效评价的主要方法（一）基本指标计分方法（一）基本指标计分方法61财务管理与绩效评价物业经营管理第四节绩效评价的主要方法第四节绩效评价的主要方法（二）修正指标计分方法（二）修正指标计分方法62财务管理与绩效评价物业经营管理第四节绩效评价的主要方法
43、第四节绩效评价的主要方法二、综合分析判断法二、综合分析判断法综合分析判断法属于定性评价方法，又称隶属度赋综合分析判断法属于定性评价方法，又称隶属度赋值法值法指评价人员按照评价工作制度的规定，本着独立、指评价人员按照评价工作制度的规定，本着独立、客观、公正的原则，利用其已有的知识、经验和分客观、公正的原则，利用其已有的知识、经验和分析判断能力，参照评价参考标准，对企业绩效评价析判断能力，参照评价参考标准，对企业绩效评价指标体系中评议指标所反映的内容及其他相关因素指标体系中评议指标所反映的内容及其他相关因素进行广泛、深入的分析研究，并以此形成评判意见，进行广泛、深入的分析研究，并以此形成评判意见，
44、然后对评价人员意见进行综合，形成对评价对象全然后对评价人员意见进行综合，形成对评价对象全部情况的总体判断。部情况的总体判断。63财务管理与绩效评价物业经营管理第四节绩效评价的主要方法第四节绩效评价的主要方法三、定量和定性相结合计分法三、定量和定性相结合计分法定量与定性相结合计分法就是将以功效系数定量与定性相结合计分法就是将以功效系数法计算的定量指标评价分数和以综合分析判法计算的定量指标评价分数和以综合分析判断法计算的定性指标评议分数，按照规定的断法计算的定性指标评议分数，按照规定的权重拟合形成综合评价结果，即根据评议指权重拟合形成综合评价结果，即根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算出综
45、标得分对定量评价结论进行校正，计算出综合评价得分。合评价得分。64财务管理与绩效评价物业经营管理第五节物业管理报告第五节物业管理报告一、物业管理报告及其类型一、物业管理报告及其类型物业管理报告是指物业经营管理者向有关方物业管理报告是指物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一定阶段的物业经营管理面提交的反映其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的主要工作、财务效益状况以及过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书。未来工作计划的文书。65财务管理与绩效评价物业经营管理第五节物业管理报告第五节物业管理报告（一）按照物业经营管理者向不同主体提交（一）按照物业经营管理者向不同主体提交报告分
46、类报告分类1、向业主、租户提交的物业管理报告、向业主、租户提交的物业管理报告2、向高层次管理者提供的物业管理报告、向高层次管理者提供的物业管理报告3、向投资者或董事会提交的物业管理报告、向投资者或董事会提交的物业管理报告66财务管理与绩效评价物业经营管理第五节物业管理报告第五节物业管理报告（二）按照物业经营管理者提交报告的期间（二）按照物业经营管理者提交报告的期间不同分类不同分类月度物业管理报告月度物业管理报告季度物业管理报告季度物业管理报告半年度物业管理半年度物业管理年度物业管理报告年度物业管理报告67财务管理与绩效评价物业经营管理第五节物业管理报告第五节物业管理报告二、物业管理报告的构成与内容二、物业管理报告的构成与内容（一）物业经营管理工作总结（一）物业经营管理工作总结（二）物业经营管理财务报告（二）物业经营管理财务报告（三）物业经营管理工作计划（三）物业经营管理工作计划68财务管理与绩效评价物业经营管理第五节物业管理报告第五节物业管理报告三、编写物业管理报告的注意事项三、编写物业管理报告的注意事项（一）突出重点、兼顾一般（一）突出重点、兼顾一般（二）注重时效、真实可靠（二）注重时效、真实可靠（三）报告清楚、文字简练（三）报告清楚、文字简练四、物业管理报告的公布或送达四、物业管理报告的公布或送达五、物业管理报告示例五、物业管理报告示例69财务管理与绩效评价
