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1、本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。宝安区玉湖南头关旧改项目市场报告深圳中原事业六部深圳中原事业六部 ShenZhen.01.2015ShenZhen.01.2015报告提纲报告提纲2 21 1项目价值分析项目价值分析综合体研究综合体研究项目现状项目现状前海中心前海中心综合体综合体写字楼写字楼住宅住宅商业商业3 3物业定位物业定位写字楼定位写字楼定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位整体形象整体形象从区域表现来看，全市六大区成交量涨跌各半，龙岗、南山、福田六大区成交量涨跌各半，龙岗、南山、福田上涨，其余三区成交下降，其中低价项目集中的
2、龙岗区表现最为突上涨，其余三区成交下降，其中低价项目集中的龙岗区表现最为突出出。成交上涨的区域中，龙岗区龙岗区成交391套约3万，成交套数全市占比成交套数全市占比超五成超五成，成交主力为平湖片区花半里欣悦广场和远洋新干线等低价商务公寓；南山区南山区成交167套2.2万，主力项目为金地威新公寓、华润大涌商务中心办公单位，项目均价都在项目均价都在4500045000元元/ /；福田区成交124套约1.5万，主力项目为京基滨河时代广场和深业上城的商务公寓。成交下降的区域中，盐田区壹海城三区的公寓项目上月集中成交后，本月略有降温，全区共录得36套约0.5万成交，环比减少31%；宝宝安区在售项目成交量全
3、面放缓安区在售项目成交量全面放缓，共录得24套0.2万成交，其中华盛盛荟名庭、前海颐大厦处于尾盘，福盈中央山花园则受区域周边住宅项目大量推盘影响，成交受阻；罗湖区共成交6套约1000，主要来自博兴大厦写字楼及幸福万象大厦公寓。写字楼市场现状：供应大增成交同比持平2014年，深圳市甲级写字楼平均租金的同比涨幅仍高达16%。受办公市场乐观氛围影响，包括纯办公、研发办公等类型在内的大量在建项目选择在今年入市，导致全市供应量大幅攀升。在纯办公项目中，近在纯办公项目中，近7 7成集中在福田中心区南北两成集中在福田中心区南北两极的梅林、保税区等潜在需求较弱的片区，项目去化速度较慢，而新兴的宝安、龙岗区内主
4、要消化的是中小面积的投极的梅林、保税区等潜在需求较弱的片区，项目去化速度较慢，而新兴的宝安、龙岗区内主要消化的是中小面积的投资性需求，资性需求，所以在供应量大幅增长情况下，全市成交量仅与去年持平，库存去化期近库存去化期近3 3年年。2014年福田区纯办公楼供应和需求量在全市中的占比相比去年下降约12个百分点，与之相反，宝安区供求占比同比宝安区供求占比同比增幅约为增幅约为1010个百分点个百分点。此外，在万科红立方大厦、万科天誉中央广场等项目带动下，龙岗区办公成交占比相比去年上升8个百分点。供应和需求同时由福田、罗湖两个老中心区向宝安、龙岗等区域转移。在前海规划区影响及大型商业发展迅速的宝前海规
5、划区影响及大型商业发展迅速的宝安区，办公市场的发展速度要比龙岗区迅速得多。安区，办公市场的发展速度要比龙岗区迅速得多。写字楼市场现状：供求东西两边扩散去化压力大中粮地产集团中中粮地产集团中心心 公公路路局局大大厦厦广广场场大大厦厦晖晖大大邮邮电电大大深信泰丰深信泰丰海关大厦海关大厦泰华大厦泰华大厦冠利达大厦冠利达大厦经发大厦经发大厦供销大厦供销大厦国际西岸商务大厦国际西岸商务大厦世纪大厦世纪大厦滨海大厦滨海大厦万骏经贸大万骏经贸大厦厦宝安写字楼市场：新安城区主要集中在前进一路、宝民一路及广深公路两侧，多为老旧物业，档次偏低；新建写字楼集中在宝中片区2015写字楼供应量：宝安区未来潜在供应量巨大
6、占全市33%商务公寓市场的发展要滞后于同区域的住宅和商业市场，随着深圳西边居住及商业氛围的逐渐成熟，商务公寓项目的开发开始其西移的趋势。20142014年宝安、南山两区供应量同比大幅增长，全市占比也由去年的年宝安、南山两区供应量同比大幅增长，全市占比也由去年的18%18%提升至提升至64%64%，从而取，从而取代福田及龙岗成为全市供应主力区域代福田及龙岗成为全市供应主力区域；宝安区共共8 8个项目取得预售资格，总预售量近个项目取得预售资格，总预售量近2121万，全市占比万，全市占比35%35%，宝安商务公寓市场能发展如此之快，除了区域房地产市场发展逐步成熟之外，另一个重要的原因在于前海规划区的
7、辐射作用带来了大量的投资需求，拍出的地王项目也增强了区域房价的上涨预期。商务公寓市场现状：西移趋势明显宝安、南山成供应主力商务公寓市场：深圳商务、酒店类公寓市场分布区域以罗湖和福田为中心向西扩张，宝安、南山成供应主力珑瑜保利上城世纪新城佳兆业大都汇港澳8号瑞思国际君临天下金座深港1号田厦国际中心美域蓝湾佳兆业城市广场长城笋岗深业科之谷大百汇英龙国际中心弘都商务公寓华润大冲深圳湾一号 来福士广场万科盐田项目佳兆业盐田项目鹏广达畔山公寓八十步海寓鹏广达广场星河盛世本案本案待售项目待售项目在售项目在售项目星河雅宝全市商务公寓库存面积约全市商务公寓库存面积约7272万，库存消化期约万，库存消化期约23
8、23个月个月，同步去年小幅下降，其中宝安库存及消化期均大幅大于全市其他区域；宝安区今年新增大量项目供应，且跟随着住宅市场的发展步伐逐步由宝安中心区向周边区域扩散逐步由宝安中心区向周边区域扩散，截至年底的统计数据，全市约三分之一的库存集中在此区域，在住宅项目的冲击下，项目去化速度较慢，按照过去1年的月均成交量，当前库存足够消化近5年商务公寓市场现状：宝安库存激增足够消化近5年在售项目开盘时间推出套数户型面积（）户型套数已售开盘均价（元/）成交均价（元/）剩余套数公寓类型珑瑜2011.5.14638单房335843160001500015商务一房4223220626两房5317414529两房57
9、17414430保利上城2011.11.19620一房36-43938817000160005商务公寓两房5340390313两房6331292复式79-92932370港澳8号2011.12.21546一房39-52434354310002730080商务公寓两房661121120瑞思国际2011.9.14191两房两厅81-84143124226002100019商务四房两厅153-159483711君临天下2011.11.1254一房复式38-53403238000390008酒店、LOFT两房复式53-70808三房复式70-105404顶复105-130202嘉葆润金座2011.12
10、.10916单房21-355581794100041000379商务38-4521676140一房42-4336152143-661086048深港1号2009.10.251396单房38-50480420290002700060酒店一房55-601207842复式56-5736824一房51-60464310154两房55-591168432复式约5912422102田厦国际中心2011.11.26120单房44-50967845000（5000精装）2023/3/1542商务一房48660一房（一阳台）6112102两房（三阳台）162624商务公寓市场：消化周期长，大面积产品去化慢201
11、5商务公寓供应量：竞争激烈，供应户型以40-70段小面积为主小结刚需比例增多需比例增多。随着实体经济的高速发展，刚性需求客户比例不断增大，并多以购买为第一选择；政策影响。政策影响。住宅市场受国家相关政策影响明显，投资受限，投资者转战商服地产比例增多。深圳写字楼市深圳写字楼市场未来空未来空间巨大。巨大。未来未来3年期年期间，宝安各区域有，宝安各区域有332万平米左右潜在供万平米左右潜在供应，以住宅，以住宅产品品为主。商主。商务公寓的供公寓的供应量量相相对稀缺，部分稀缺，部分项目有公寓供目有公寓供应，但主要作，但主要作为住宅的住宅的补缺缺产品。品。前海湾主要前海湾主要发展高端展高端产业 ，不做房地
12、，不做房地产。未来。未来竞争市争市场的空白，的空白，为本本项目的打造公寓集群目的打造公寓集群奠定机遇。奠定机遇。观点观点观点观点1 1 1 1：可销售写字楼将持续受青睐：可销售写字楼将持续受青睐：可销售写字楼将持续受青睐：可销售写字楼将持续受青睐观点观点观点观点2 2 2 2：区域商务氛围尚未成熟，缺乏标杆写字楼，与大前海、宝中规划落：区域商务氛围尚未成熟，缺乏标杆写字楼，与大前海、宝中规划落：区域商务氛围尚未成熟，缺乏标杆写字楼，与大前海、宝中规划落：区域商务氛围尚未成熟，缺乏标杆写字楼，与大前海、宝中规划落 差巨大，写字楼上升空间巨大差巨大，写字楼上升空间巨大差巨大，写字楼上升空间巨大差巨
13、大，写字楼上升空间巨大观点观点观点观点3 3 3 3：写字楼仍将呈现供不应求的状态，商务公寓成功补缺：写字楼仍将呈现供不应求的状态，商务公寓成功补缺：写字楼仍将呈现供不应求的状态，商务公寓成功补缺：写字楼仍将呈现供不应求的状态，商务公寓成功补缺报告提纲报告提纲2 21 1项目价值分析项目价值分析综合体研究综合体研究项目现状项目现状前海中心前海中心写字楼写字楼住宅住宅商业商业综合体综合体3 3物业定位物业定位写字楼定位写字楼定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位整体形象整体形象住宅市场：存量积重难返，未来供应更多，紧凑户型风靡楼市深圳新房市场供应量庞大，楼盘间竞争激烈，购房者因受制于价格而被动购房
14、的情形逐渐改观。客户对楼盘的品质要求越来越高，促使项目在户型设计方面臻于精巧，9090以下的小户型被不断以下的小户型被不断挖掘出新的拓展方式挖掘出新的拓展方式，由2房做到3房，再由3房拓展至4房从去年下半年开始，深圳新房库存就始终维持在深圳新房库存就始终维持在300300万以上万以上。根据2014年底的预测数据，2015年有99个项目进入销售阶段，而市场行情低迷导致项目入市艰难，全年仅有7成项目如期开盘住宅市场：新增宅地建成项目占比减少旧改成为主要来源未来深圳中心的西移为南山和宝安的住宅市场提供了良好的发展契机。近4年南山供应量持续攀升，2015年将达157万。除前海规划区的新盘正在兴起以外，
15、西丽、南头和后海等区域也逐渐进入旧改时代西丽、南头和后海等区域也逐渐进入旧改时代。未来由新增宅地建成的项目占比越来越少，旧改成为主要来源，2015年的102102个新增楼盘中，个新增楼盘中，5555个为个为旧改项目，供应住宅面积旧改项目，供应住宅面积595595万，占比万，占比58%58%。重点开发商如万科、地铁集团在明年将新增多个项目，万科未来供应以高端住宅为主，例如万科溪之谷、万科红树湾等；地铁集团未来1-2年供应在80万平以上，且在未来3-5年还将有超过5个项目入市，潜力巨大；招商地产和上述的鹏广达也将有多个项目入市。项目名称区域建筑面积产品类型工程进度项目状态推售时间华丰西乡西乡约23
16、万平米120180待开发预计13年底锦明花园西乡15万平米一房公寓、120-190待开发预计13年底14年初松茂项目西乡约20万平米未定未动工待开发预计12年润恒尚园西乡14万平米2-4房为主施工中待售预计13年中西乡康达尔项目固戍65万平23房为主施工中待售预计13年下华盛34区旧改新安7.4万平米小户型为主未动待开发预计12年中勤诚达22区旧改项目新安35万平米3-4房为主一期在售在售2011年底中洲26区旧改项目新安71.5万平米综合体项目一期在售在售2012年初上合村旧改项目新安28万平米纯住宅项目未动工待开发预计15年中粮大悦城旧改项目新安87万平米大型综合体未动工待开发预计14年华
17、联27区新安约20万平米综合体未动工待开发预计14年中润恒N宝中6.7万平米未定待开发预计13年底宏发旧改项目宝中54万平米综合体项目鸿荣源壹方中心宝中80万平米未知在售13年底泰华N11项目宝中11.4万平米未定未动工待开发预计15年初榕江N7宝中6.82万平米90平米以下未动工待开发预计13年底合计超500万平米住宅市场：区域未来供应量将超过500万平，潜在竞争激烈新安老城片区项目分布图宝中项目分布图住宅市场：区域内20142015年集中供应将在老城区及宝中，竞争将陷于白热化状态老城区主要以大型旧改综合体为主前海-宝安价值圈层：结合前海及宝中自身规划条件，可以发现从前海湾区至宝安区域，可以
18、分为三级价值圈层，如下鸿荣源壹方中心本项目勤诚达22世纪（约80万）华联旧改项目（约20万）中洲中央公园（约80万）中粮大悦城（62万）康达尔旧改（约80万）上合旧改项目（约22万）第一圈层：前海核心区第二圈层：碧海-新安片区第三圈层：外围辐射片区宏发旧改项目（约54万）住宅市场：区域外轨道交通上综合体竞争项目华润大冲村旧改项目基本指标：位置：南山区，1号线高新园站占地：68.4万平建筑面积：接近300万平米物业类型：住宅、五星级酒店、Shoppingmall、写字楼、商务公寓、Shoppingmall:18万平外观图楼座图深圳巨无霸型旧改综合体，彻底改造一座城一期情况一期情况改造位置改造位置
19、大沙河立交大沙河立交桥到到铜鼓路，面鼓路，面积约1515万平方米万平方米物物业情况情况酒店、写字楼、公寓酒店、写字楼、公寓总建面建面10931001093100平方米平方米容容积率率/ /停停车位位50585058住宅市场：区域内潜在综合体壹方中心宝中超大型综合体，商业相当于1.5个万象城项目基本指标：地址：宝安区新湖路与兴华一路交汇处西南角占地：99390总建面：80万，办公面积137000；商业185000物业类型：超大型购物中心、高达220多米超甲级高档写字楼、五星级酒店、商业街区及超高层住宅容积率：3.3新湖路住宅市场：区域内潜在综合体竞争项目中粮大悦城项目基本指标：宝安区公园路与创业
20、路交汇处总用地：11.3万总建面：62万，一期30万容积率：5.48预计入市时间：2014年2015年知名品牌的复制、中粮版图的扩张：北京大悦城、上海大悦城、沈阳大悦城住宅市场：区域内潜在综合体竞争项目勤诚达22区新安老城区大型综合体，以双学位、双公园价值为主卖点大二期：规划用地面积：4.8万建筑面积：31.3万集中商业：26516销售街铺：7000商业回迁面积：11034项目基本指标：宝安区创业路灵芝公园旁(地铁环中线洪浪北站A出口)总用地：5.6万总建面：465989万，容积率：5.49项目一期户型项目B区户型：75160B区总图勤诚达22世纪产品主要以首置产品为主力，兼部分改善主力产品住
21、宅市场：区域内潜在综合体竞争项目华联27区旧改华联27区项目基本数据：拆迁用地面积：73330用地性质为：二类居住用地、教育科研用地建设用地面积：37505容积率：5.25计容积率面积：197024规划住宅面积：158300；保障住房：25280商业：23724；商务公寓：15000主推120平米以上的高层大宅区域区域老城区核心圈交通交通资源源5、10号线景景观资源源局部可看灵芝公园配套配套资源源周边未来商务氛围尚可价值分析：住宅市场：区域内潜在综合体竞争项目中州中央公园保障性住房集中商业项目基础指标总占地：约20.8万（一期9.08万）计容积率建面：约80万（一期40.6万）其中一期：住宅：
22、26.3万商业：6万公寓：5万以公园物业、综合体价值为卖点区域商业核心圈交通资源5号线上盖景观资源东侧局部看公园配套资源商业集中区价值分析：住宅市场：区域内潜在综合体西乡康达尔项目户型型面面积套数套数套数比套数比两房两厅65-721926%两房两厅86-89147146%三房两厅（双拼、非拼）115-12593429%四房两厅140-15050416%五房两厅165-175762%特色复式220-240351%共计3212100.00%住宅户型配比情况核心竞争力：大体量综合体，山体资源景观基础规划指标项目位置图主力产品竞争综合分析：从总体规模、物业类型、商业规模、轨道交通便利性及主干道占据分析
23、，本案指标处于中等水平。基本指标壹方中心中粮大悦城勤诚达22世纪华联27区中州中央公园西乡康达尔宏发旧改项目可建设用地（）9.9万平11.3万平8.54万（二期）7.3万20.8万11.3万7.25万容积率（）未知5.485.495.2544.6总建面（）80约62约80万19.7万约80万65万54万物业类型住宅、超大型商业、写字楼、五星级酒店住宅、公寓、写字楼、酒店、商业住宅、商业、写字楼、公寓住宅、商业、公寓住宅、商业、写字楼、公寓酒店住宅、商业、写字楼住宅、写字楼、商业商业规模（）Shoppingmall:18.5万其余商业：约10万22.3万4.4万2.37万20万左右7.0515万
24、是否有超高层有（225米）有（220米）无有（140米）有（150米）无有（拟230米）保障性住房无有（安居房）有有有无有轨道交通1号线宝中5号线5号线5号线1号线固戍1号线坪洲区位优势宝中老城区老城区老城区老城区固戍西乡项目特性商务旗舰品牌影响力区域豪宅标杆区域跟随者刚需主流陌生区域刚需刚需补缺者小结住宅物业发展住宅物业发展进入平稳期，后期以旧改为主进入平稳期，后期以旧改为主宝安将成为未来住宅和市场的第二大主力战场宝安将成为未来住宅和市场的第二大主力战场主流居家产品主流居家产品以以90以下紧凑户型为以下紧凑户型为主力，刚需型产品是成交主力，刚需型产品是成交主力主力 有放大趋势有放大趋势片区价
25、格未来成长空间大片区价格未来成长空间大未来住宅发展将进入超高层时代未来住宅发展将进入超高层时代本案承载大前海片区的居住于配套设施功能本案承载大前海片区的居住于配套设施功能打造方向：高端精品住宅打造方向：高端精品住宅打造方向：高端精品住宅打造方向：高端精品住宅报告提纲报告提纲2 21 1项目价值分析项目价值分析综合体研究综合体研究项目现状项目现状前海中心前海中心写字楼写字楼住宅住宅商业商业综合体综合体3 3物业定位物业定位写字楼定位写字楼定位住宅定位住宅定位商业定位商业定位整体形象整体形象商圈成熟度辐射力发展力新安湖商圈前进路商圈翻身路商圈中心区商圈西乡商圈项目周边目前主要存在5个比较集中的商圈
26、。其中宝安老城区的新安湖商圈和前进路商圈是目前比较成熟的商圈；其他商圈目前的成熟度都有待加强。商圈分类新安湖商圈前进路商圈翻身路商圈中心区商圈西乡商圈车行距离10分10分8分10分15分43区地块39区地块前进路商圈宝安大道宝安中心商圈广深公路新安湖商圈宝安中心区翻身路商圈宝安中心区一级辐射区宝安中心区二级辐射区商业现状：生活化、小规模、中低端商圈优势劣势前景宝安老城区新安湖商圈是宝安区传统的政治、经济、文化、金融和商业中心，聚集了大量的人气，商业氛围浓厚，街铺林立规划不合理，街道过窄，农民房扎堆区域中人口密集，若对区域中众多的房地产项目进行合理的商业规划，则商业市场前景广阔前进路商圈25区步
27、行街的打造有政府支持，区域中大商家云集，居民消费水平高，商业氛围浓厚大部分商场南临道路，客户集散空间不足25区步行街有望与创业路、前进路区域商业市场共同繁荣、发展宝安中心区翻身路商圈新旧城区的衔接处，地理位置优越，人流密集，消费水平较高新中心区楼市尚未完全启动，人流、商机尚未挖掘充分，导致业态零乱、档次较低依托宝安中心区的强势规划和深圳市经济重心西移战略的良机，翻身路片区的商业前景值得期待，但商业市场尚需一段很长时间的培育期中心区商圈被规划为深圳市的城市次中心，是宝安的政治、经济、文化、体育、信息中心楼市尚未完全启动，人流量较少，目前商业市场多是经营装饰公司，业态单一随着入市楼盘的日益增多，中
28、心区的人气逐渐旺盛，其商业市场发展日益受到关注西乡商圈旧城区商圈人气旺盛，商铺云集，形成时间较高，知名度较高临街商铺档次、规模较低，没有合理规划，缺少现代商业气息整体商业难以再上升至较高档次，除非进行商业改造碧海中心商圈以沃尔玛以西、西乡大道以南片区内，是宝安高尚居住区之一该片区尚在规划建设中，尚需市场培育期片区的商业发展前景无限翻身路商圈人流密集、消费水平较高，商业前景较好，但尚须较长的培育期翻身路商圈人流密集、消费水平较高，商业前景较好，但尚须较长的培育期商业现状：以住宅带动商业，整体档次弱类类型型物业名称物业名称业业态分布态分布大型超市百货万佳百货负一层：蔬菜、肉类、水果等鲜菜超市一层：
29、食品超市、糖酒等二层：男装三层：女装四层：儿童婴儿服装、玩具、电器等。新安湖商业城一层：男女服饰、成衣纺织品、化妆品、饰物、音响电器二层：男女服饰、童装、美容、个人护理坊等。世界广场购物城一层：时装、皮具、美容美发等二层：酒吧、美容主要专业市场宝港家居电器广场一层小家电、电脑、数码产品等。二层为电视、空调、音响等家用电器三层家具、家居饰品、办公家私等永利家私新港家私富马家私等专业经营家具、办公家私位置主要业态组合翻身商圈周边部分业态建安一路商业街（甲岸村口到新圳河间路段）16家服装密集分布、通讯2家、其余包括彩印、音像、餐饮、美容美发店等零散分布。建安一路商业街（新圳河到新安二路段）包括服饰、
30、珠宝、银行证券、通讯、家居、餐饮、药房、便利店、花店等。建安一路商业街（甲岸村口到新圳兴华二路段）服饰专卖密集分布，通讯专营店较多，其余包括家具、餐饮、电子、音响、厨具、药房、便利店、美容美发、小五金、茶叶店等。业态主要包括：百货、服饰、业态主要包括：百货、服饰、银行、书店、酒楼、肉菜市场、手机店、服装店、银行、书店、酒楼、肉菜市场、手机店、服装店、餐馆、麦当劳、珠宝行、花店、电器行等与日常生活相关的配套设施应有尽有餐馆、麦当劳、珠宝行、花店、电器行等与日常生活相关的配套设施应有尽有商业现状：业态丰富/品种齐全，缺乏高端小结商业现状，中小面积的铺位是市场上商业价值最高的物业形态商业现状，中小面积的铺位是市场上商业价值最高的物业形态片区商圈主要以住宅带动，整体档次偏弱片区商圈主要以住宅带动，整体档次偏弱业态组合丰富齐全，缺乏中高端购物场所业态组合丰富齐全，缺乏中高端购物场所
