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1、泊月湾整体营销报告上海凡泽泊月湾项目组huzhou.03.2013序走出十字路口的湖州顶级豪宅北京的顶级豪宅卖帝都，上海的顶级豪宅卖国际，杭州的顶级豪宅卖西湖，海南的顶级豪宅卖休闲湖州的顶级豪宅卖什么？在全中国的豪宅版图上，湖州太湖豪宅的坐标定位在哪里？一座别墅的内圣外王给湖州重新塑造另一种顶级生活从原点出发，界定泊月湾最本质的属性第一篇，项目自我剖析绝对位置：世界第九湾的无限遐想项目所处的位置处于南太湖板块最繁华中央，喜来登月亮酒店、湖滨码头、郁金香公园等世界级配套环伺相伴，托起了世界第九湾顶级居住的无限畅想，擎画出生命礼赞。绝对一线：一湾太湖水，涵养大富人是南太湖板块内唯一获批的一线临湖别
2、墅，天然的环境远超过南太湖的其他项目，一线的水景资源让生活居住有更加奢华的尺度。如果说其他南太湖楼盘是在南太湖边，本案就是太湖水上的别墅宫殿；绝对尺度：庭院深深深几许的行宫殿堂项目总套数仅有73套，最小排屋也达512平方米，独立别墅最大1257平方米，尺度绝对阔绰跟震撼，达到了国内顶级豪宅尺度标准；A型型14户独户独栋栋740-1257+地下地下238-510；B120套类套类独栋独栋542.75+地下地下226.83；B2-S12套类套类独栋独栋515.76+地下地下174.53；B2-n14套类套类独栋独栋515.80+地下地下174.65；523.02+地下地下174.61；B312套排
3、套排屋屋双拼双拼512.68，联排，联排512.63530.10512.63；B41户独户独栋栋656.74+161.71；绝对服务：联袂国际行家打造绝版生活由国际5大行之一的高力国际提高服务支撑，社区内有依湖而立的高端会所，毗邻温泉SPA会所，整个园区打造湖州高级形制的雍容生活；COLLIERS International一切看上去都很美，但在理性的湖州，显然还不够！n可以说，项目的产品素养在湖州处于绝对的顶端，如果放在一线城市，仅凭借”一线太湖+温泉别墅“受众者必然趋之若鹜。n但放在湖州，特别是南太湖板块温度整体日趋冷淡的当前，缺少绝对震撼及前所有未有的价值，千万级的总价很难让湖州顶级富豪
4、们下单。n毕竟南太湖的楼盘，太湖、温泉已经司空见惯，如果总价数倍于其他项目（阳光假日独栋700万），客户自然止步；处于高位的本案，如何“破茧成蝶”？第二篇，审视竞争市场湖州整体别墅市场12年翘尾现象明显，国务院新一年2月立马发出调控声音，新国五条出行；n首次提出了房价过快要采用问责制；n明确提出房产税终思考要增加范围；n加大透明力度，抑制信息不对称造成西甲热销；国务院2月20号明确颁布新国五条，剑指改善性需房源：新一轮国务院重新定调，支撑刚需客户，抑制改善性房源；财政部更是在2月22号指出，房产税只调节高端；为稳定房地产市场，此次调控依然采用组合拳，严厉程度跟12年年初相仿；自2009年12月
5、份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次大调控升级。是温家宝最后一次会议，政治信号更应该被关注；会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，“限购、限贷”成为这次国五条重申重点，历史上每次国务院的政策方向颁布，紧跟的是一系列金融、土地等相关政策，2013年房地产是否重蹈12年上半年的冰冷成为多方论证的话题；一向乐观的任志强也大呼“不在涨了”二套房贷利率和首付或上调，防御警报声音越来越明显；n新华社17号指出指出：限购、限贷
6、政策不仅将进一步保持，还不排除更严厉的调控政策将会出台。n新华网号撰文重申：如房价上涨过快调控加码不可避免n2月21日，更有房产研究院副院长爆出：二套房贷需7成首付(原为6成)，而贷款利率为基准利率的1.3倍(原为1.1倍)n住建部专家：第三套房不贷款政策仍会坚持三套房贷款禁止，二套房房贷首付提高，影响最大莫过于刚性改善客户，特别是别墅类的房源！n20122012年下半年的迅速回暖，到年下半年的迅速回暖，到了第四季度更是出现翘尾现象，了第四季度更是出现翘尾现象，但房产税、二套房首付比例等预但房产税、二套房首付比例等预期，期，20132013年楼市在第一季度相对年楼市在第一季度相对将会转冷；将会
7、转冷；n20132013年与年与20122012年预计相仿，年预计相仿，“W W”型的地产格局即将形成，只型的地产格局即将形成，只不过冰点将在不过冰点将在5-65-6月份形成；月份形成；2012年2013年市场走势预计1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月 12月n政策层面：预计明年核心政策仍将保持密集，特别是房产税，湖州地区一直是中央第二轮房产税的重点区域，不排除金融政策的出台，二套房首付7层；n市场层面：传统的5-6月旺季预计失色，改善性户型收到的困然越发明显；湖州“暖冬”与“翘尾”受到新国五条的打击，5-6月份将开始进入新性冰点宏观预判宏观预判2013年年201
8、32013年湖州楼市曲线年湖州楼市曲线近年来湖州高端产品市场形势如何？n目前湖州楼市的别墅排屋产品，除了传统高端住宅区南太湖板块及新兴改善型住宅区仁皇山板块外，凤凰、西南、湖东等区域都有分布，但是无论是数量还是整体的产品档次，都和前面的两个板块有一定的差距。加之2103年的市场预判量，南太湖区将是接下去湖州高端产品的主要供应区。n南太湖去年占到整体8%，预计期限将有所上升，推出套数从数十套上身到数百套；近年湖州别墅市场供需情况供需方面，在经过10年、11年的供应高峰后，目前湖州楼市的排屋别墅供应量急剧下降，成交量也随之大幅减少。近年南太湖区别墅市场供需情况本区域供需情况基本随湖州整体市场变化，
9、目前整个区域可售房源较少，在售项目基本处于尾盘阶段。近年湖州别墅市场价格走势价格方面，在经过近3年的发展，湖州的排屋别墅产品的价格，虽然中间有一定的小幅震动，但是大方向还是平稳上涨的。近年南太湖区别墅市场价格走势南太湖区别墅虽然整体涨幅低于湖州整体市场，但是基础较高，目前的状态是价格整体上扬，但是缺少与之匹配的产品。南太湖区可预见供应量按正常推盘情况，南太湖区未来将有相对较多的别墅类产品入市，能较好的提高整个区域的供应量，增加区域认可度。价值判断宏观市场收湖州本地市场客户群限制，大独栋产品销售压力较大，后续随着市场的稳定发展将得到好转目标市场整体供销都处于低迷状态，短期内很难得到改善，受政策影
10、响，客户对于后市发展持不确定性。受别墅用地停批政策影响，别墅未来价值将水涨船高，但目前受大环境政策影响，别墅价值暂得不到有效释放。结论现状“破茧成蝶”后市近两年别墅物业去化缓慢，需要强大营销节点撬动热度研判南太湖别墅n南太湖区域作为湖州传统的高端项目聚集地，在经过09-10年的高峰期后，目前进入了蛰伏期，目前在售的几个楼盘，除太湖阳光假日还不时的有些许动作外，其余楼盘基本以处理尾房的姿态很少出现在大众的视野中，n目前整个区域可售房源在140套左右。n而可能新入市的两个楼盘，从面世到现在，也已经有两三年了，从只打雷不下雨到现在连雷声都很少听到，暂时很难对整个区域的提升起到作用。n靠目前该区域现有
11、的项目，短期内很难让南太湖区重新回到购房者的视线中。华萃庭院华萃庭院山水人家山水人家太湖兰庭太湖兰庭 半岛领邸半岛领邸天玺别墅天玺别墅阳光假日阳光假日一期一期阳光假日阳光假日二期二期本案本案芭蕾雨芭蕾雨南太湖别墅项目密集，目前在售楼盘7个，除芭蕾雨及太湖兰亭，其他项目均处于尾盘阶段南太湖-排屋别墅在售项目本案嘉业太湖阳光假日是嘉凯城集团嘉业有限公司在湖州的一个高端景观房产项目，占地1000余亩，坐拥南太湖水岸长达3公里的稀缺自然资源。景观层次非常丰富。项目二期在售的有花园洋房、叠排、联体别墅和景观公寓等多种物业形态，配套有两个休闲活动中心、幼儿园、商业风情街、体育公园（有三洞的高尔夫练习场、极
12、限运动设施等其它运动场所）。嘉业太湖阳光假日地上194户型（地下44.82）地上250户型（地下124）嘉业太湖阳光假日n现房实景，南太湖区域首席进驻高端社区；n周边景观资源丰富，除太湖自然风光以外，还有温泉高尔夫球场，游艇俱乐部等景观；n雷迪森酒店、渔人码头、奥特莱斯华东旗舰中心现代服务产业园等。目前该楼盘在售的主要为排屋，排屋均价基本在14000元/平米，其中194平米的房源总价约300万，250平米房源总价约340万元。独栋别墅、小院别墅已基本售罄。嘉业太湖阳光假日温泉泳池/一线太湖太湖阳光假日核心卖点：n大盘生活n太湖景观n温泉泳池n度假生活首创芭蕾雨项目位于南太湖旅游度假区中部，北邻
13、太湖，东连长兜港，西接梅西路，中心贯穿滨湖大道,占地约1300亩，建筑面积约为100万，主要的业态有：奥特莱斯世界名牌折扣中心、超五星级酒店、以别墅为主的高端居住区。住宅项目以欧洲小镇为蓝本，总用地面积约53万，建筑面积约为69万。整个住宅项目由独栋别墅、联体别墅、花园洋房、观湖公寓组成。地上地上231231户型（地下户型（地下126126）首创芭蕾雨n周边景观资源丰富，一线沿湖的布局让太湖风景尽收眼底，还可共享太湖度假区的各项配套公园。n项目专属的五星级酒店、奥特莱斯广场；出门即可享的渔人码头、高尔夫球场，3+X的豪华的配套实现了总统级品质生活。n独栋别墅主力面积在300-350平方米；联排
14、别墅主力面积在192-218平方米；户型开间达到了6.5-6.9米。户型设置下沉式内庭院、多方位露台、地下室多功能布局。项目一期已经基本结顶，预计今年年底开盘，208套别墅分批次推出，预计联排别墅均价中间套8000元/平米左右，边套11000元/平米左右，独栋别墅均价约1.3-2.5万/平米。奥特莱斯广场首创芭蕾雨芭蕾雨别墅广告n100万大型复合体n奥特莱斯n托斯卡纳建筑n超五星街酒店“太湖山水人家”住宅小区项目占地110958平方米，基地位于湖州太湖旅游度假区东侧，距湖州市区约8公里，北接邱城路，东濒小梅港，西靠邱城山及邱城遗址项目所处的地理位置，自然及人文资源较丰富，交通便利，杭宁高速以及
15、申苏浙皖高速公路成为城市走廊与太湖生态区的屏障，紧邻的太湖区域景区众多，“太湖帆影”、“梅洲骋怀”、“长堤绿波”、“邱城怀古”、“石室探宝”、“仓牟清幽”、“神龙洞天”、“白雀听法”等。而且水岸线长、水面开阔、生态资源极为丰富，就有开发休闲旅游良好的潜在市场。太湖山水人家地上267户型（地下82）地上227户型（地下82）太湖山水人家n现房实景，新式中式排屋的典范；n周边景观资源丰富，除太湖自然风光以外，还有沿小梅港景观带；n雷迪森酒店、渔人码头、奥特莱斯华东旗舰中心现代服务产业园等。该楼盘全部为中式排屋，总共195户，面积段在209-302。一期49套于2010年11月入市，均价8400元/
16、，已售罄，于2011年年底交付；二期73套于2011年11月入市，均价7630元/，还剩余60套左右，于2012年年底交付，三期具体加推时间未定太湖山水人家太湖山水人家核心卖点：n太湖景观；n中式庭院生活；n实景现房项目以江南小镇散布式的景观轴线将建筑单体、人行步道联系在一起，形成一系列步移景异的四度空间形态。用树形步行系统联系整个小区，使规划在秩序中又富于变化。由建筑单体通过自身的前后错落和组团门廊的围和，围合成庭院。根据地形及现有的交通条件规划，小区主入口确定在地块东部浮霞路中段，浮霞路南、北端设次入口，开放步行街与周边旅游区有机连接华萃庭院地上185户型（半地下147）地上225户型（半
17、地下160）华萃庭院n现房实景，传统中式院落，合院设计彰显家族分为；n周边景观资源丰富，除太湖自然风光以外，还有沿小梅港景观带；n小区内部以梅、兰、竹、桂、荷为主要植物，通过中式传统的景观布局，营造传统的居住氛围。该楼盘共184套房源，传统中式风格，最大的特点是其部分六和院房源，彰显中国传统大家族的生活氛围。于2010年9月交房，目前剩余22套左右的尾房，排屋均价12000元/，合院均价10500元/。华萃庭院华萃庭院核心卖点：n多重庭院n梅、兰、竹、桂、荷中式景观n实景现房n中式庭院生活太湖兰庭，传袭中式建筑之精髓，礼呈江南之神韵，以独具特色的中式建筑三原色黑、白、灰为主色调，勾勒出瑰丽的水
18、墨人文意蕴画卷。现代风格楼体结合中式建筑特有的徽派坡屋顶、马头墙、包故事、艺术假山、景墙.，新中式风骨，方寸间传承国粹，中式传统建筑元素完美融合于庭院，整个建筑古朴清新，彰显出内敛灵秀的传统文化内涵，即中庸之道。力求营造出一种国粹大家风范的浓厚人文气息。 太湖兰亭地上256户型（地下95）地上249户型（地下83）太湖兰亭n现房实景，传统中式排屋，现房销售，能让购房者更直观的感受中式住宅的特点n周边景观资源丰富，感受太湖自然风光n传统中式住宅结合现代园林布局，营造浓厚的人文气息。该楼盘共136套房源，面积段在240-490（含地下室），在2010年中旬曾经透露销售均价在10000元/平米左右，
19、并推出存五万抵八万活动，预约客户将近50多组。但是由于市场及项目本身原因，原定于2011年开盘的计划一直延后，到现在还是没有动静。 太湖兰亭太湖兰亭核心卖点：n太湖景观n新中式风骨n多重庭院德丰半岛领邸坐落于湖州4A级南太湖旅游度假区内。这里集中了众多的景点与游览区，度假村、度假酒店、主题商业和高尔夫等等高端配套，构成了休闲度假的生活体系。项目本身以宁静亲切的生态环境赋予居住良好的品质为环境设计理念，充分利用天然景观加以后期制造的均衡、和谐的景观造就首屈一指的贵族领域一园秀色，冠盖芳华。亲水豪居，传承欧陆名流的优雅格调打造出原汁原味的南欧西班牙风情-“公园中的住家”。半岛领邸地上309户型（地
20、下113）地上348户型（地下105）半岛领邸n集中了众多的景点与游览区，度假村、度假酒店、主题商业和高尔夫等等高端配套，构成了休闲度假的生活体系。n周边景观资源丰富，感受太湖自然风光n南欧西班牙风格，在众多中式及法式、英式等楼盘中凸显不同。该楼盘共86套排屋，于09年12月24日开盘，面积段在250-350，于2011年4月交房。由于整体房源户型偏大，总价过高，加上项目本身的推广及蓄客存在问题，开盘后去化不理想。经过几年的去化，目前排屋还剩余9套左右，均价11000元/。半岛领邸半岛领邸核心卖点：n太湖景区n西班牙建筑风情n人文配套n院楼品质南太湖中央公园天玺别墅，包括独栋、联排、双拼等建筑
21、形式，总占地面积约156800，总建筑建筑面积约111650，以超低容积率，精酿一方世界钜作手笔的纯别墅住区。纯手工抹制的STUCCO外墙、排列有序的拉法基彩瓦、粗犷而不乏典雅的文化石贴面，加之传承世界优雅美学的铁艺运用，浓郁的异域风情中散发出低调的奢华。建筑间保持着恰到好处的栋距，无遮挡采光通风，在露台即可放眼满山怒翠一湖微漾。社区内部水系纵横交错，高低相宜、花色相映的植株层次丰富，人车分流、井井有条的道路系统，辅以精雕细琢的场、坡、品，营造出浪漫神秘的南加州风情宜居社区。天玺别墅地上207户型（地下61）地上231户型（地下82）天玺别墅n南加州风格特点突出n周边景观资源丰富，除太湖自然风
22、光以外，还有温泉高尔夫球场，游艇俱乐部等景观；n雷迪森酒店、渔人码头、奥特莱斯华东旗舰中心现代服务产业园等。该楼盘共256套排屋，共分两期推出。一期09年10月18日开盘，销售价格多联排8000-9000元/平米，略低于同期市场别墅价格水平，当天售罄。二期于10年4月29日推出，由于价格的大幅提高、同时受新政影响，一部分投资客户放弃了购房的打算。开盘剩余44套大多为双拼，价格在14000元/至17000元/之间。 到2010年年底仅剩1套房源，价格12500元/。真个项目于2010年12月交付，目前已经全部售罄。天玺别墅天玺别墅广告n一线临湖的湖岸线n世界第九湾区概念；n渔人码头游艇设施n超五
23、星街酒店项目位于湖州市弁山南坡，杨白线西北侧，地块内现状为山地丘陵，地势高差起伏较大，自然环境优美，是城市郊野弁山南坡旅游休闲公园配套的度假休闲居住用地。整个区域规划设计按照建设现代化生态型湖滨大城市的总体要求，突出了湖州市生态，文化，和谐，精致的城市特色定位。 中奥美泉宫地上440户型地上741户型中奥美泉宫n奥地利风格结合地理资源优势，整个楼盘融入温泉高尔夫球场内。n地处弁山南坡，原有绿化加上项目增设的园林景观，在感受自然的同时保证了良好的私密性。n距太湖旅游度假区近在咫尺，享受到该区域的配套设施。该楼盘共130套房源，分三期开发。一期于2010年4月25日推出49套，均价17000元/，
24、开盘售罄。成为当时湖州楼市的一个亮点。二期33套房源于2012年11月22日推出，均价20978元/，虽然接着明星高尔夫球赛的风头，场面宏大，但是受大环境及该项目定位的金字塔最顶尖的客户群的数量的影响，销售不是很理想，目前整个楼盘保持低调状态。中奥美泉宫中奥美泉宫核心卖点：n高尔夫球场温泉n山体别墅生活独立别墅巴洛克产品品质泊月湾项目占地约10万平方米，由88套湖景大宅、双拼及联排组成；其中湖景大宅建筑面积由约740平方米至1260平方米(地下室面积未包括在内)，每栋各有特色，无论是西欧、现代简约或北美风格的设计理念，均将豪华气派融入太湖自然美景，凸显项目珍贵之处。双拼及联排别墅的建筑面积由约
25、500平方米至650平方米，设计融合经典东南亚元素，缔造简洁典雅的生活空间。别墅的高耸楼底设计，打造宽敞开扬生活空间，海天一色的磅薄景致尽收眼底。“泊月湾”亦设有湖滨会所，让住户享受完备且卓尔不凡的生活体验。 泊月湾n滨临南太湖一线湖景，真正感受太湖的独特风景n独特的沿湖建筑设计以及与湖州地标建筑月亮酒店相伴等亮点将吸引高端客户的目光n太湖区各种配套也将为该项目在生活氛围上加分首批23幢48套房源于2012年7月25号拿出预售证，之后于9月27日在香港置地东方文华酒店举行新闻发布会及高端鸡尾酒会，首次揭开其神秘面纱。目前该楼盘其余相关消息一律保密，诸如效果图、户型图之类还在完善中。泊月湾泊月湾
26、n泊月湾项目占地约10万平方米，由88套湖景大宅、双拼及联排组成；n其中湖景大宅建筑面积由约740平方米至1,260平方米（地下室面积未包括在内），每栋各有特色，无论是西欧、现代简约或北美风格的设计理念，均将豪华气派融入太湖自然美景，凸显项目珍贵之处。n双拼及联排别墅的建筑面积由约500平方米至650平方米，设计融合经典东南亚元素，缔造简洁典雅的生活空间。泊月别墅广告n一线临湖的湖岸线n渔人码头游艇设施n超五星街酒店n游艇别墅序号楼盘名称建筑类型所剩房源价格售楼电话01华萃庭院中式院落剩余少量，面积185225均价12000元/2111222215988802太湖阳光假日独立别墅、排屋、商铺、
27、多层、小高层独立别墅剩余30余套，联排30余套少量公寓房，及十几间商铺独栋别墅起价638万/套排屋起价235万/套，公寓均价7500元/217900103半岛领邸别墅、单身公寓排屋剩余少量，260以上；单身公寓剩余10余套，面积50、83均价：11000元/单身公寓均价6500元/2310222210307904太湖山水人家别墅剩余约50%房源，30套左右9000-9900元/，均价7630元/平米（含地下室）2025375排屋别墅市场主力供应板块在售项目通过对目前该区域在售或即将推出的项目进行深入分析，我们可以得出以下结论无论是从产品本身的定位，项目所处的位置，周边配套等方面来看，泊月湾在南
28、太湖区绝对处于最高端的位置，达到千万级豪宅，区域内楼盘均不是本项目的对手，核心竞争对手只有一个中奥美泉宫湖州千万级别墅对比地段篇美泉宫泊月湾位于弁山南侧温泉高尔夫球场内，具有极高的生活私密性位于月亮酒店西侧，临一线湖景，是南太湖区最热点区域两个项目在地段上各有优势，会对不同需求的客户产生各自的吸引力产品篇美泉宫泊月湾400至760的山体别墅，配合极大的花园设计，能很好的满足高端客户对私密性的要求。740-1260平米的湖景大宅，500-650平米的双拼联排产品，满足高端客户的奢华自由空间生活两个项目都是对大宅的极致演绎，难分伯仲风格篇美泉宫泊月湾奥地利风格，湖城首创，其新颖形式会受到最求新意的
29、购房者的追捧现代、西欧及北美等不同风格组合而成，能同时满足购房者对不同风格的体验取决于购房者自身的审美及喜好，各有千秋环境篇美泉宫泊月湾位于弁山南坡，城市郊野弁山南坡旅游休闲公园配套让整个项目周围充满了自然植被位于一线湖景，自然植被较少，需要后期加大对项目环境的补充力度美泉宫在这方面略胜一筹配套篇美泉宫泊月湾项目周边出温泉高尔夫球场自带的少量商业设施外，周边没有与之配套的生活设施依托月亮酒店及奥特莱斯品牌折扣店，加上沿湖商业设施，能满足购房者对品质生活的追求泊月湾周边丰富的生活娱乐设施配合项目本身的定位，绝对比美泉宫更具有生活氛围中奥美泉宫核心竞争力山体别墅、自然植被丰富、私密性极高、品牌开发
30、商泊月湾核心竞争力游艇别墅、渔人码头、喜来登酒店配套、一线太湖泊月湾绝对优势第九湾区域属性、游艇顶级生活目标打造与美泉宫错开，另一种顶级生活湖州千万级客户观点一类产品界定一类人群本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向，他们来自于社会经济体系中层峰的部分。我们针对部分准意向客户进行了一对一的座谈深访。客户客户年龄年龄级别级别拥有物业拥有物业当前居住情况当前居住情况共同居住人员共同居住人员赖总41岁某化工城股东、副总经理阳光城、上湖城阳光城4人，夫妻二人和一儿（14岁）一女（13岁）王先生/总经理，拥有股份城市之心 ，另还拥有商铺。城市之心/客户二号55-65企业股东龙溪苑等250顶层，
31、4房自己，妻子，孩子周总55-60企业主仁皇山庄 、杭州桂花城一期二期，一共买过2套别墅仁皇山庄自己，老婆，两个女儿洪敏40-45/阳光城 自己，妻子，两个孩子余总/织里，跃层自己，妻子，孩子严总45-50/棉布城 织里自己，妻子，孩子蒋总54-60企业主/加利广场自己，妻子，孩子，还有个阿姨（保姆）我们共访问我们共访问8 8位准意向客户位准意向客户n年龄：在40岁-60岁n家庭结构：目前大多为一家三/四口二代居住，极个别与保姆居住n拥有物业：他们至少拥有二套以上住房，且大多已拥有别墅物业n居住情况：目前多居住于城市中的公寓（5组），少数（3组）居住在城市别墅n工作：私营企业主、公司股东、公司
32、高层管理者背景特征受访高端客群业余爱好主要有：p娱乐休闲唱歌、养花种草、钓鱼p运动篮球、乒乓球、慢跑、台球、高尔夫p其他旅游、摄影、阅读财经、新闻类杂志受访高端客群对于汽车品牌的偏好：p100万以上的汽车（宝马7系）：4组；p50-100万的汽车（雷克萨斯、沃尔沃、奥迪等）：1组；p对汽车品牌无特别喜好的：2组。受访高端客群对于奢侈品品牌的偏好：p除一组客户对此有明显偏好之外，其余客户均对此表示无所谓，没有特别讲究。意识形态p大多数（4组）表示没有明确的总价预算，他们在购房时会视地段、景观等因素综合考虑。他们可承受的总价至少在1000千万以上。p只有1组（经济能力相对弱，购房以投资为主），明确
33、表示总价预算为600万。欲购别墅总价即便产品总价超过自身预算，只有产品做得好，性价比高，大多数客户还是会下单购买。整体上还是要看值不值得，起码是要物有所值，但对于我们来说也不会斤斤计较，差个几十万或者百万是可以的。余总如果确实好的话，比如环境确实好，性价比确实高，各方面我都满意的话，经济范围内能承受的，那也是会买的。蒋总工程质量是最基本的前提他们认为千万级别墅的品质主要通过以下方面体现：p物业管理（6组）p自然环境(5组)p社区人文环境(3组)p项目景观(2组)p社区安全设施(2组)在该问题中，他们均未提及户型，提及建筑风格的也比较少。因为他们大多认为别墅发展到现在，户型及建筑风格已经比较成熟
34、。对千万级别墅品质的认知购买别墅看重要素7组客户提及了自己购买千万级别墅时的看重要素。他们看重的因素主要有：p开发商品牌(4组)他们认为开发商品牌好就意味着好的楼盘品质及后续的物管服务；好的品牌还意味着别墅的保值增值性强。p物业管理（4组）部分提到物管与开发商品牌有关p区位/地段（3组）2组强调交通20分钟以内；1组偏好东面，居住习惯，区域居住环境比较纯粹、风水p自然环境(3组)强调资源的独占性购买别墅看重要素此外，还有少数客户也提到了会所、庭院面积、楼盘规模、建筑品质、建筑密度、别墅的私密性。关于物业管理p基本上所有受访者都认为物管除了提供基本服务之外，还应该提供增值及延伸服务，如平时代购日
35、用品、蔬菜，上门打扫卫生、花园的打理等。物管服务可分为免费服务和收费服务。收费档次可根据服务内容和水平合理拉开。p部分业主希望能通过物业及开发商在社区中营造一种开放多元的生活元素和人文精神，最好形成小区独特的人文气质。p定期组织业主活动，增进业主对社区的认同。p物业服务要做到“私密、安全、周到”，同时，保安人员本地化也非常重要。部分受访客户提到了物业管理与开发商品牌的关系：p品牌开发商也同时意味着好的物业管理，因为他们已经积累了丰富经验p开发商的品牌效应与物业管理水平会相互促进。关于会所p会所很重要，建议自营；p可分为不同档次的会所。普通会所能够提供部分免费的项目；高端会所提供收费的高档服务；
36、p会所也是营造社区人文的重要载体，希望能够提供独一无二的会所服务或休闲活动；p会所的功能应满足餐饮，娱乐，运动的要求，尤其是运动类器械要健全。还要考虑老人、儿童的需求。高端项目肯定要做恒温游泳池会所里可以举办沙龙。“口碑”传播、“圈层”传播是高端客户主要的信息渠道。关于房产信息渠道7组客户回答了该问题。p4组客户主要通过“亲朋好友介绍”。p1组为业内人士，本身比较关注；p2组通过户外广告、主流报纸了解房产信息。p钱江晚报和湖州日报是最常阅读的报纸。p对于项目，不是很了解，有1组路过太湖看到道旗。对千万级别墅品质的认知高端客户认为别墅品质涵盖内容多样，但目前高端别墅产品在硬件方面越来越成熟，项目
37、的品质差异更主要地还是体现在物管、社区人文等软件方面。同时，在部分客户看来，开发商品牌是项目品质的保证，其品牌效应也会带来物管服务及人文的延伸。除去硬件，几乎都谈到身份感购买千万级别墅，首先应该代表湖州对顶级了，要有身份感。其他房屋质量是最基础的。人文环境、园区物业服务都是品质的延伸。某意向客户我买别墅基本是小区里面最好的，比如以前阳光城别墅，现在上湖城别墅楼王，太差基本不太考虑，朋友认可也重要。首先是周边的自然环境，然后是开发商的规划还有一个是后期的管理。周总如果千万别墅，应该是湖州最好的别墅，服务、配套很重要，应该跟杭州玫瑰园差不多，一听就是最高端别墅。有就是服务问题，在现在已经有的服务还
38、应该有增值服务。余总对千万级别墅品质的认知n身份存在感很重要，特别是湖州千万级别客户，n他们认为千万级别墅的品质主要通过物业管理、人文环境、自然环境、安全设施等因素体现。但物业管理是最关键的因素；n他们购房时主要看重开发商品牌、地段以及自然环境；n在与中奥美泉宫的竞争中，我们很难通过庭院等品质取胜，因此，我们在保证楼盘品质的前提下，关键是要赋予项目独特的人文气质，着重通过软件、生活方式与之竞争；客户访谈结论所以，对我们而言未来的售价要和中奥美泉宫看齐，甚至是大大超过。我们必须在软性方面、营销力上远远超美泉宫，将项目打造成湖州具备差异化的最顶端的楼盘。第三篇，项目产品定位项目整体定位泊月湾作为一
39、个顶级豪宅项目，我们卖什么？卖产品？Or卖生活（身份标签）？卖产品？卖什么？卖地段？卖规划？卖建筑？卖景观？卖户型？卖材质？事实上，本案的绝对优势在于区域世界第九湾，位置一线太湖因此未来销售要改是一种生活，而不是仅仅户型产品！ONE项目第一关键词单纯着眼产品，本案将陷入激烈的红海，形成比空间、比面积的死圈不仅是项目销售进程受阻，在市场模糊不定大背景下，后期运营更是高度风险因此我们项目打造应该湖州屋脊，世界湾区精神层面新的象征，而应该是一种财富象征，用来作为朋友间的标榜，是生活圈层，更是地位藏品！要卖-湖州最顶级的区域世界第九湾湖州地标，就像埃菲尔铁塔之于巴黎月亮酒店不仅是项目配套，更是湖州人的
40、骄傲，长三角州的地标，加上亚洲最大的SPA别墅群、一线太湖湾区，第九湾是湖州的传奇，更是世界的奇迹。本案应该跳出卖产品，而卖地标标签!要卖-湖州最顶级的富人区领袖圈层一种隐性阶层，重量级人物，湖州的江南会第九湾未来是湖州富人居住地，堪比其他世界顶级湾区，是名流之地，更是层圈之所。所有入住人群均是湖州最顶，代表权利、财富跟地位，是领袖的圈层；本案应该跳出卖产品，而卖领袖标签!要卖-湖州最顶级的生活王室生活生活从容，充满神秘顶级享受在泊月湾里享受最顶级定制式生活，威严十方的私家海宴，深入湖面的慢跑道生活，一杆挥就，万众奢华为湖州别墅重新定义是顶级生活的休闲，更是望族们的王室生活；本案应该跳出卖产品
41、，而卖生活标签!是太湖上的领袖圈层是湖州生活巅峰体验的王室生活是湖州的埃菲尔铁塔世界记住湖州的理由更是湖州地标，世界封面项目定位第一关键词TWO项目第二关键词满足项目高效营销，做到法则：不卖产品，而卖标签就像英国爵位一样，无实质官位，但挤进去代表无上荣耀卖生活？贴什么生活标签？我们必须找到顶级富豪的生活构成元素，才能给他们贴相应的身份标签。如何打造项目身份标签？赋予项目独有的附加值，走差异化路线，超越中奥美泉宫，实现项目打造湖州第一豪宅别墅的目标。作为湖州市场仅存的两个亿万级别墅美泉宫与本案的竞争实际上转化为山与湖的PK；美泉宫已经将土地的价值发挥得淋漓尽致：n4080亩的恢弘版图，一场关于土
42、地庄园改革；n600-700的花园面积，足够震撼的土地占有；n双层入户，特别感官的山地居住形态；n20-30的酒窖馆，陈列土地下生活的醇香；n户户温泉入门，土地里的热能滋养；n高尔夫资源，土地上的绿色翡翠；n24小时一对一的管家服务，会所+酒店配套一站服务；于是我们看到美泉宫的宣传我的疆山，我的王国对于本案，湖的价值如何最大化运营在区块面积有限的基础上，本案不可能有足够大面积来运营着眼于无限太湖与震撼湾区关键词游艇以及游艇引发绝对顶级的生活法拉力、保时捷、宾利、劳斯莱斯、阿斯顿.马丁这些没有生命的钢铁机器中的顶级成员早已被追求品位的都市人赋予了特殊意义。不过，当名车如过江之鲫一般在当今中国的各
43、大城市中随处可见时，许多人已悄然将奢华交通工具的猎奇目标，从陆上转移到了水上游艇，正成为新的个人品位与财富地位的识别标签。1660年，英国查尔斯二世继承王位时，英国有了世界上第一艘做工精细，具游艇意义的皇家狩猎渔船。贵族和富豪竞相以改帆船来夸耀。随着工业文明的发展，小船坞的规模不断扩大，逐渐地演变成一个社会上层人士的聚集地。原有的简单功能已经不能满足他们日益增长的娱乐、社交、商务等多方面的需要，于是，一个集餐饮、娱乐、住宿、商务、船只停泊、维修保养、补给、驾驶训练等多功能于一体的游艇俱乐部雏形应运而生。游艇俱乐部兴起于18世纪的英国，早期是为达官显贵中的船舶爱好者提供的一个船只停泊、修缮、补给
44、的小船坞。世界知名的游艇码头法国海港昂蒂布幽静当中不乏豪华。这里的港口一年四季都停泊着众多昂蒂布，在夏天尤为可观，大大小小，让人目不暇接。看到这般景象，很容易就会明白为什么说法国南部是富人度假的天堂。摩纳哥的hercule港摩纳哥是一個建築在山崖峭壁上的國家，獨特的風格加上美麗的海岸線，因此这里有了一個全世界最美麗的港口的稱號。美国佛罗里达州的迈阿密港作为美国南部沿海地区规模最大、装卸设备最先进、管理经营水平最高枢纽港。世界著名的游艇阿姆布洛夏纳号售价：7000万美元有196英尺长，它最具特色的地方是，在“嘴唇”形的船尾有个人工小瀑布，瀑布下方是一座红外线按摩浴缸。“阿姆布洛夏纳”原来是由一位
45、欧洲人定制的，但造好后他却改变了主意，决定把它卖出去，因此它仍然静静地躺在荷兰Oceanco的造船厂，等候着自己的主人。武士刀号售价：6800万美元现在属于甲骨文总裁拉里-埃里克森，它有244英尺长，用涡轮发动机推动，时速可达37节，是埃里克森从墨西哥媒体大亨伊米利奥-阿兹卡拉噶那里“捡”来的。埃里克森现在正在欧洲为“武士刀”建一个新“家”。在武士刀号上享受“鸡尾酒会”是不错的提议。星群号售价：6800万美元星群号比“武士刀”大得多，有262英尺，能携带350吨的燃料。但它的航速显然不如“武士刀”，只有23节。据说，它现在属于卡塔尔的掌权家族，它豪华起来也只是近年的事，在1999年，它还在西班
46、牙的马略卡岛与轮渡为伍。这个被称“奢华行宫”的水上精灵，成为一代一代的富豪们财富标榜香港衡量一个绝对贵族的标准，除了看深水湾别墅外，是否拥有私人游艇及养马也是重要的标准在06年轰动一时上流社会论战中，传说6大家族的北纬就以乘坐游艇去阿拉斯加钓鲑鱼作为上流社会的标准剪影；在那种放野大自然，绝对享受的尊崇，才是顶级生活应该有的尺度。因此本案实际是在湖州地标边，启封湖州游艇的顶级生活落实到项目定位语，我们在产品核心卖点和目标人群之间找到了一个交集，即产品利益点，以更真实、质朴的语境加以诠释，形成项目定位语。产品定位：世界封面的游艇宫殿定位释义：1、具体而清晰的说明了项目的核心价值；2、强调项目的资源
47、占有性；3、立足太湖，比肩全球。直接点名了项目南太湖中央属性，世界级封面配套；项目整体宣传语南太湖别墅购买者从中奥美泉宫到太湖阳光假日，以乡镇富豪们是购房的绝对主力湖州及下属县市外地客源核心客源：南浔、织里的周边乡镇重要客源：湖州城区以及开发区等为主随机客源：长兴以及上海、安吉等城市，交通、旅游导入客源客源区域分布湖州别墅属性目标客群职业群（1）湖州乡镇私企业主（工业加工厂、纺织、苗木、蓄电池等）（2）行政、事业机构排屋别墅改善二次置业者；（3）银行、金融和基金管理高层人群；（4）湖州企业家接班人年龄群（1）3560岁的顶级财富阶层（2）3035岁的新生财富阶层人生履历（1）艰苦创业的顶级财富
48、（2）有经历、有眼界、受教育的新财富人群湖州市吴兴区织里镇东桥村前浜湖州市吴兴区织里镇东桥村前浜82号号太湖太湖兰庭开庭开发商周新民舅姥商周新民舅姥刘刘 君君浙江省湖州市吴兴区织里镇元通桥村长家舍浙江省湖州市吴兴区织里镇元通桥村长家舍58号号南南浔开开发商吴干江商吴干江吴冰怡吴冰怡湖州江南华苑湖州江南华苑2幢幢2001室室浙北浙北贸易公司老板易公司老板章明前章明前湖州市观风大厦湖州市观风大厦4F-4058室室南南浔开开发商薛国平妻子商薛国平妻子张小萍小萍浙江省湖州市吴兴区织里镇姚北小区浙江省湖州市吴兴区织里镇姚北小区49号号珍珍贝置置业老板老板章章晓峰峰湖州市阳光城湖州市阳光城52-303室室
49、应银行行长妹夫妹夫周周 卫 朱朱晓宇宇湖州市吴兴区织里镇运村社区东汇角湖州市吴兴区织里镇运村社区东汇角37号号蔡蔡烁介介绍沈沈银宝宝湖州市织里镇栋梁路湖州市织里镇栋梁路777号号开开发区区杨主任介主任介绍吴吴继荣荣浙江省湖州市吴兴区八里店镇毗山村邢家兜浙江省湖州市吴兴区八里店镇毗山村邢家兜78号号陈伟东弟媳弟媳邢利玉邢利玉 浙江省安吉递铺镇吉二路浙江欧玛公司浙江省安吉递铺镇吉二路浙江欧玛公司开开发区区杨主任介主任介绍胡息萍胡息萍湖州城市之心吐翠苑湖州城市之心吐翠苑78幢幢101室室无无记录沈力沈力伟浙江省湖州市南浔区南浔镇嘉业路浙江省湖州市南浔区南浔镇嘉业路90号号原国土局局原国土局局长介介绍
50、宁慧敏宁慧敏浙江省湖州市南浔区南浔镇泰安路同安弄浙江省湖州市南浔区南浔镇泰安路同安弄22号号101室室邵明元家人邵明元家人程柳琴程柳琴湖州市吴兴区八里店镇诸墓村三墩曹家村湖州市吴兴区八里店镇诸墓村三墩曹家村29号号大大东吴集吴集团老板老板潘潘 炜浙江省杭州市下城区朝晖路浙江省杭州市下城区朝晖路153号金都华庭号金都华庭3-1-502白金酒店施工白金酒店施工单位老板位老板章明章明灿章和琴章和琴中奥美泉宫成交客户：乡镇私企业主+年龄偏大的典型富豪，典型的初一代创业型他们对顶级豪宅的理解更多集中于：占有的土地+绝对的院子+独栋建筑这样的价值认可体系跟本案有一定出入毕竟在土地+院子等固有的形态上，本案
51、对比中奥美泉宫并无优势谁会会买我我们的游艇的游艇别墅？墅？他们应该承载着这个时代的光荣与梦想，勇于冒险、开拓创新，在各自领域中以极大的个人魅力领航者整个行业，并影响社会公众。他们身上，凝聚着新时代的精神，全球化色彩与先进价值观兼具，社会责任感和时尚生活感兼具，守护着行业的社会价值，拓宽了公众的精神版图。购买的核心动机：这群有国际视野，有学历背景，有蒸蒸日上的事业，有即进取又享乐的人生观，这样一群人，他们要解决的问题是“在这个没有新意的湖州，我是谁？我在哪里？”他们想要的是区别湖州目前所有炫耀方式的新标签。因此，本案需要寻找的是新一代湖州顶级富豪n懂得别墅n懂得游艇n懂得国际品牌价值张力n容易接
52、受另一种顶级生活在湖州目前市场复合上述条件，并且具有千万级购买力的只有两次人：创二代（掌握财富话语权的富二代）跟财富新贵核心客群：湖州新贵与创二代顶富湖州高知高财人群，具有强力的购买力，最先认可本项目游艇生活，最先购买本项目，并最具传播力的人。主要客群：跟随者湖州顶富湖州市区及长兴等顶级富人。只要本项目成为湖州顶级住宅的标杆，他们自然会蜂拥而至，他们是最具购买力，最无价格抗性的一群人，也是中奥美泉宫主力客群；【客户写真】盛晓勇财富新贵n百川世家执行董事长，湖州成长起来新财富拥有者；n目前在湖州地区已成功运营了织里1号家居世博园、欧洲工坊奢华家具馆、凤凰时代国际家居广场、蓝宝石家居量贩、众鑫国际
53、家居生活广场，县镇的多家旗舰店，以及现正筹备的中国地板城等；n目前财富5亿身价，喜欢富有格调的生活，这从其旗下的欧洲印象城可见一般；【客户写真】夏菊萍创二代n升华地产集团有限公司董事长,升华地产新掌舵手；n多年旅居国外，每年有2-3月居住在外国，喜欢精致、奢华的生活，对物品有很强的鉴赏能力，无论是座驾还是香包，均均从别样极致时尚。尤其是国际名牌；n有想法，有魄力，能迅速接受未来的文化，目前身价2亿，100%控制清永森化工贸易有限公司，喜欢类似一线城市居住；oldmoney新贵-老钱“老钱”意味着不仅仅是财富，而且是身份、地位、教养、家世和传统底蕴，而“新钱”则只是暴发户新贵。老钱：欧洲富人的精
54、神起源“富有”和“富贵”之间并非只是存在着发音和书写上的差异。虽然在财富的物质累积上并无差别，但“富贵”却额外地拥有了深深镌刻于骨子里的高贵气质与生活品位。骨子里的高贵气质与生活品位经典老爷车普通豪车内涵历史厚重机械科技金钱底蕴传说时尚名流豪表优雅古钟内涵历史厚重机械科技金钱底蕴传说时尚皇家艺术家族传统我们称之为塔尖上的新老钱财富和品味集合落实到项目广告语，我们洞察客户群在精神层面的极致追求，引出项目广告语：广告语：湖州巨子，万里挑一定位释义：n他们，征服世界的人，是湖州最顶尖的人物，湖州巨子上演最大生活传奇；n专属私人俱乐部、顶级管家仅献予73余位尊贵主人，享受不同以往的世界，以最高别墅标准
55、成为万里挑一；项目产品打造此前所享，皆属平凡产品优化战略方向世界封面的游艇宫殿开启湖州顶级生活，用世界最高利益，打造湖州九大奇迹奇迹一：世界永不落幕的游艇会所游艇，极尽奢华的水上皇宫。在湖州，在“泊月湾”享有真正的豪华游艇体验户户赠送SunTracker内湖游艇，价格50-100万不等（客户不需要直接房价扣除，于项目临湖会所前设置小码头停泊处，今后衔接泊月湾项目销售服务功能。落实到本项目一购买一艘65英尺阿拉斯加游艇作为项目会所，形成双会所概念，价格基本在1000-1200万左右（亦可租赁），满足举办私人宴会、组织一些小型高端的主题party，提升项目价值属性；舱内设置有客厅、厨房、卧室、沙龙
56、吧、桑拿室，甚至还有7.1声道环绕的家庭影院。注：可以考虑选择准业主提供举办私人游艇派对，把口碑效应做到最大化。落实到本项目二可考虑与上海顶级游艇俱乐部联动，定期组织一些和游艇相关的体验式活动，去各地，实地体验各种游艇的感觉，将客户俱乐部作为一个圈层营销支撑平台。落实到本项目三奇迹二：滨湖上的的帝王卢浮宫 源于皇室的“定制之术”;泊月湾，国际品牌定制，未来科技的无限尊崇。重要环节的私家精装，一线国际品牌感官体验卫生间+厨房+科技运用独特的沐浴体验n主卧配有德国Innosign浴室镜面电视，内置独立的立体声输入端口，可与卧室电视同步播放。镜面内配备发热管，能有效防止雾气。n主卧采用的的浴缸，和希
57、尔顿酒店是同一款全球顶级卫浴品牌“劳芬”，带有双重按摩系统“水力按摩和泡沫按摩”。n主卧淋浴房为了迎合双人共浴的需求，特别进行了空间尺度设计，部分户型还在淋浴房内配置了小型桑拿房。而花洒更是选择了德国“当代”大型淋浴系统。厨房的静音专家n采用了FRANKE静音水槽。FRANKE是全球不锈钢厨房设备的领导者，该品牌水槽设有防声垫，以此达到静音的效果。国际尖端的FRANKE水槽的平整度误差小于0.1mm，可减少水槽有死角积水的现象，并且采用最先进的数控电阻焊，能防止生锈、脱焊，让水槽拥有长达40年以上的使用寿命，比一般水槽长8倍以上。跨界定制的艺术厨电n顶级的厨电设备-德国顶级品牌MIELE，为了
58、为业主提供最专业的西餐制作环境。MIELE厨电配备的5-7件套的MIELE作品，能够在一分钟内制作完成一杯黄金比例的拿铁，牛奶、奶泡、咖啡随心所欲。波尔多红酒、古巴雪茄业主不用再担心它们的储藏方式，因为大空间的平墅户型配备了MIELE红酒柜。恒温、恒湿并拥有3个温区。能够单独放红酒1420、雪茄、白酒814，可放心储藏。绝版享受的洁净世界n采用法国爱迪士ALDES中央真空吸尘系统，吸尘效率是传统吸尘器的5-8倍，对于-3微米的颗粒过滤效率高达70%。中央吸尘主机安装于设备间、橱柜或车库，吸尘管道隐蔽布置于吊顶内及墙体内，不影响整体的装修效果。房间杜绝吸尘器二次污染，灰尘等通过管道全部吸入主机，
59、真清洁您的居室。设备采用超低音设计，主机设备远离居住区域，室内无噪音，使用是只有轻微的气流声；全屋的水系统n建议采用CULLIGAN中央净水、软水系统（全球最大达的谁处理商，世界最高建筑“迪拜塔”的水系统服务商”），湖州水硬度在120-170毫克/升，中国低于100毫克/升钙镁离子才是优质软水标准，欧美低于17毫克/升钙镁离子才是优质软水，而CULLIGAN的标准是5毫克/升；日立手指静脉门禁系统n应用与全球多家顶级金融结构的日立静脉门禁系统，利用近红外线穿透手指后得到的静脉纹路影像来进行个人识别，是具有高精度、高速度的世界上最尖端的生物识别系统，是超越指纹、掌心仪滞之后的第三代尖端门禁系统；
60、湖州泊月湾运用是住宅技术的领先；AVAYA酒店式一体机系统专门供应最顶级的AVAYA酒店式一体机全球出现住宅领域，可视性服务界面，IPAD式操作界面，只需要轻轻触摸即可享受酒店及物业提供的全方位服务；热回收新风系统n采用德置换新风系统，为室内补充生命需要的24小时鲜氧。它是一个健康、舒适、可控的现代通风系统，通过连续均匀地将新风通过过滤后送入室内，给室内补足足够的新鲜空气，同时将室内污浊空气经热回收后排向室外。由于具有热回收，热回收效率高达90%，可保持进入室内的新风温度适宜，给你创造一个隔音、无尘、洁净、节能、舒适的健康居住空间。又添加了森德独家研发的严寒、酷暑与梅雨季等外部环境恶劣时专用的
61、“风微特系统”。自动的外遮阳系统n每幢别墅的外围窗扇上安装铝合金外遮阳卷帘，帘片采用铝合金基材，外表采用抗刮聚酯喷涂，具有耐氧化、抗紫外线、自清洁等效果；内部填充阻燃聚氨酯，坚固难用、耐候性强，可有效阻挡红外线、紫外线，提高保温隔热性能；完全关闭的卷帘窗可有效防止玻璃窗被球、砖块的损坏，坚固的结构兼具防盗性能；配备的电动卷帘开关，又为操作带来诸多便捷。智能、安防系智能、安防系统推介一：推介一：Honeywell霍尼霍尼韦尔尔(美国美国)1、品牌、品牌简介介霍尼韦尔国际公司是一个拥有多元化制造技术的领导者，服务于世界各地的客户，包括航天产品及服务、工业和家庭楼宇控制技术、汽车产品、涡轮增压器以及
62、特种材料。霍尼韦尔安防事业部是全世界最大及最富经验的电子保安系列产品制造商之一，其产品正保护着全球数百万的家庭、企业单位、商业单位及政府机关的安全。公司不仅在工业领域，在商业领域也凭借其最先进的技术保护着各类场所的安全，通过提供品质卓越的视频监控系统、防盗控制系统、门禁控制系统及功能完善的集成系统，使安防事业部的产品能够配合不同的安装需求。智能、安防系统智能、安防系智能、安防系统推介一：推介一：Honeywell霍尼霍尼韦尔尔(美国美国)2、产品品图片片可视对讲系统智能家居配置图智能、安防系智能、安防系统推介一：推介一：Honeywell霍尼霍尼韦尔尔(美国美国)3、工程案例、工程案例深圳红树
63、西岸赛顿中心另：此次上海世博欧洲馆、美洲馆、非洲国家馆、荷兰馆、卢森堡馆、香港馆和部分中国企业馆都选用了霍尼韦尔的安防产品和解决方案保障场馆的安全。智能、安防系智能、安防系统推介一：推介一：Honeywell霍尼霍尼韦尔尔(美国美国)4、产品价位品价位(小型小型户式系列式系列)大致价格：2-3万/套注：此单价不包含安装奇迹三：24小时定制式王室管家在英国人眼里，英国皇室就像历经沧桑后存留下来的珍罕文物，尽管走过数百年的风风雨雨，可王室的大本营白金汉宫一切如旧：卫兵依然穿着过去的服装，所有的繁文缛节也同从前一样，皇室成员们的生活依旧高贵典雅在外人看来，这里还是那么神秘和令人神往。而这一切，皆可说
64、是源自其皇室严苛的物管“巴特勒管家服务体系”的功劳与魅力。顶级服务，打造泊月湾巴特勒管家联合高力国际，组建“Butler”管家团队，送荷兰国际管家学院留学深造，并接送英国皇家服务实行，聘请荷兰国际管家学院创始人兼校长雨果麦柯林为项目管家顾问；落实到本项目一巴特勒服务体系为每一栋别墅都安排了一位专职“管家”，并配备了固定的联系号码，24小时“无限畅通”的服务。通过巴特勒服务，可以提供诸如家宴安排、家庭健康服务、定制旅游、会所预定等特色性的高端生活享受。落实到本项目二贴身个性化服务：1.代递邮件2.代订报纸3.代订酒店客房4.保姆管理5.礼仪服务6.居家维修服务7.室内绿化服务8.代接代送客户9.
65、酒店式家居清洁服务10.厨师上门服务11.医疗保健服务12.儿童托管服务将巴特勒服务体系将服务实施于各个接待环节，进入售楼部，有英式服务门童；在保安岗亭，有英式服务人员；在停车场，有英式服务人员；在参观样板房，有英式服务人员。落实到本项目三展示中心门口展示中心内部停车场奇迹四：世界巅峰的百夫长圈层这张黑色卡片就是传说中的“黑卡”。之所以称为“黑卡”，因为其颜色是黑色的，但质地却是钛金属，沉重的质感和光泽宣称了她内敛而尊贵的属性。这就是美国运通公司（AmericanExpress）专为世界顶级富豪定制的顶级信用卡百夫长卡（centurion），俗称运通黑卡。1999年推出了名为“Centurio
66、n”的黑色信用卡，被业内人士称为“卡中之王”。有人说，只有拥有这种黑卡，才可充分显示卡主的“尊贵地位”。因为这种黑卡不接受申请，只有银行主动邀请客户加入。据悉，运通的黑卡卡主就是极少数1%的顶级客户。而高昂的年费(1万元人民币左右)成了并不重要的因素。花旗银行有关人士表示，香港客户中，不超过1%的人有望成为Ultima卡的卡主。“只有极少数人士才有这种资格，估计在香港只有几千人会得到邀请。”该人士说。号称无所有不能，无上限额度的法杖卡打造泊月湾的百夫长黑卡，所有卡片建议用钛金属制作或铂金，具有重量感。百夫长黑卡内部极致享受一个没有顶级会所的社区，很难被称为顶级社区。五星级会所配置，是继北京长安
67、俱乐部、上海雍福会之后，中国第三个TOP领袖级私人会所，与游艇会所形成园区双会所概念，功能设置顶级私家厨房、贵胄酒窖馆、恒温泳池、瑜伽室、雪茄吧等，以供业主一个高端奢适的家宴殿堂级大厅。百夫长黑卡外部极致享受赠送3年的Q-CLUB会集，享受奇迹的服务。奇迹五：湖州唯一一线临湖别墅奇迹六：水面上的五星级酒店奇迹七：亚洲最大的SPA馆奇迹八：别墅内私家高尔夫球场、环湖慢跑道奇迹九：媲美埃斯特庄园的梦幻水公园 消费高等级细分流向世界级定制+TOP服务+游艇生活泊月湾第四篇，项目营销思考如此生活制高点谁有资质匹配如何撬动千万级客户心他山之石，可以攻玉太湖对岸的千万级别墅九龙仓国宾一号营销借鉴榜样的力量
68、即使是市场调控最严峻的2011年，九龙仓国宾一号依旧取得销售金额近9亿的成绩！排名项目销售金额（亿元）销售面积（万方)销售套数销售均价（元/）1九龙仓国宾一号8.962.5145356972中海独墅岛7.512.747627409381栋5.133.8140135004阿卡迪亚4.633.71103124805绿城御园4.611.4419320146平门府4.341.6842258337中海国际社区3.832.170182388万科新都会3.751.7457215529旭辉上河郡3.453.021271142410中海世家2.850.912431319营销推广对项目的启示第一步：炒作身份，开始
69、每天仅接待5组组，采用拒绝式营销；第二步：震撼的现场+持续高调的活动先行借接待中心公开吸引媒体眼球，制造话题，举办高端活动，树立项目高端大盘的形象。第三步：推售节奏少量多推，快速跑量位置相对较差房源，以圈层渠道推广为主，低调隐秘。强调圈层，直接诉求客户身份“出入皆人物”九龙仓国宾一号营销推广启示活动嫁接（部分时间段）2010年3月10日，位于市区和基广场的品牌会馆暨接待中心开放，8月28日，现场售楼处及实景示范区公开，广邀媒体制造话题，吸引眼球。123接待中心开放赞助高端赛事制造话题持续的暖场小活动2010俱乐部冠军赛，2010金鸡湖高尔夫球冠军赛，太湖水星龙舟赛，一系列赛事吸引苏州乃至长三角
70、政商名流及文化艺术界的社会显要人物前来助阵，通过高端赛事的举办，传达出身份层级标注下的高端生活主张，契合项目“出入皆人物”的主题。国宾主题交流沙龙、岁末业主答谢会等活动保持与客户的持续联动和关注。时间轴节点轴2010.32010.5-62010.11接待中心公开2010.8密集活动期一批开盘二批开盘现场售楼处公开2010.8三批开盘2010.12四批开盘2011.2营销推广对项目的启示持续话题少量多推炒热项目少量多推炒热项目持续话题高调报广软文凸显项目高端气质，圈定客户上流层级，彰显尊贵凸显项目地段、产品和高端形象信息，制造话题圈定客户上层阶层，凸显项目高端气质，制造话题震撼展示面+拒绝式营销
71、+做足圈层如此风云圈层更当享受国宾级礼遇第一礼遇ChinaInfluence国宾级高规格的接待行程n预约看房100万存款单传真复印件，每组3人，参观人身份证复印件，每日接待客户按规定不超过5组；n湖州市区接送审核预约完成，Maybach上门接待；n媒体参观日每月有一媒体参观日，所有媒体均不得拍照，图片均销售部统一安排；国宾级高规格的感受太湖月亮酒店码头上船，由于泊月湾私家游艇接送客户环绕太湖25分钟，讲解周边配套跟规划，在接送到项目游艇码头，游艇参观路线月亮酒店SPA会所泊月湾码头n建议项目周边全部用高档围挡包围，营造项目私密感，客户进入别墅唯一通路只能通过游艇抵达n别墅施工方采用工程通道刷卡
72、进入，其他人不等放入；专属置业咨询师配备n预约时分配专属置业咨询师，接车、巡游太湖、现场体验等全程陪护，购房后续服务专属跟进；n置业咨询师准备名片、熟练接待，需要了解奢侈品、金融等方面知识；顶尖准客户服务n每个月可免费为准业主做一场5-10人的定制私人游艇派对，把口碑效应做到最大化；n行程包括太湖中央垂钓船上小型高端的主题party太湖岛屿篝火，提升项目价值属性小雪岛第一现场（关于现场包装另提报）ChinaInfluence中国顶级现场接待中心n聘请全球知名设计师设计（如AndrewmartinInteriorDesignAwards）高贵典雅的环境和尽善尽美的私人化服务n中国圈层沙龙中心、意
73、向客户洽谈签约中心、未来顶级会员俱乐部中心（双会所可以或引入鸿艺会合作）鸿艺会澳门赌王何鸿燊子女何超琼旗下，中国顶级会所运营商之一。上海鸿艺会由澳门著名商业娱乐巨头何鸿燊于2002年创办，专门从事开发、营销和管理高尚的私人会所。目前拥有1500名会员，会员主要由各国外交官、外籍商务人士构成，“国际化”一直是这个会所选择会员的标准，以此营造顶级阶层的圈层生活。服务宗旨：坚守承诺打造顶级精品、环球标准和勇于创新的原则，开发和管理高尚私人会所；公司概况：人员构成总经理：冯志明理事会主席：何鸿淼博士理事会成员：郭炳湘、李国宝、龚如心、罗康瑞、周亦卿、赵世光、汤君年、陈启宗、胡法光、霍建宁、孙穗芬、彼得
74、纽曼、何超琼、梁安琪、苏树辉、禤永明、陈伟能、冯志明、黄国豪、葛诺仁增值服务：增值服务增值服务鸿艺会所互动会籍销售网络专业培训专业培训基地基地国际品牌网络国际联盟会所网络运营模式：会所俱会所俱乐部示意部示意极富世界水准的样板间n临湖位置选出一栋作为样板房，全球公开发出样板房设计招标令，为样板房找寻最合适的设计大师；n所有管家服务、智能化科技等极致考究，精于人性；第一品牌塑造China Influence 注入灵魂构建磁场确立高度业主圈主圈层鸿艺会巴特勒管家游艇双会所游艇双会所引入鸿艺会，依托业主圈层、巴特勒管家、游艇双会所，营造高点气场,打造湖州第一生活高度内力磁场外力磁场几场顶级圈层活动几场
75、顶级专题沙龙一次震撼公众聚焦一次全球范围竞拍全球大师个性定制几场顶级圈层活动高尔夫冠军球赛中国Boss马球赛私人飞机湖州快艇赛拉菲(CHATEAULAFITE)红酒品鉴沙龙全球顶级定制设计大师展示及沙龙国宝级古董收藏展示交流沙龙几场顶级专题沙龙中国影响力顶级沙龙系列几场顶级专题沙龙湖州巨子，对话掌门人湖州优秀企业家评选一次震撼公众聚焦泊月湾的海市蜃楼世界知名魔术师，让月亮酒店出现在泊月湾上空，或月亮酒店临空长高克里斯安吉尔(CrissAngel)、大卫科波菲尔（DavidCopperfield）一次全球范围竞拍1套私人岛屿顶级别墅精装修样板房不预定不销售月亮酒店全球范围买家竞拍炒作湖州最顶级楼
76、王1亿单位全球大师个性定制聘请全球著名室内设计师为14套临湖私岛别墅设计个性方案图纸亲笔签名并套装封存如：如：“Homes&GardenAwards”、“GRAZIA年度年度设计师”凯莉莉赫本赫本(KellyHoppen)第一销售力China Influence 价格适当回调n中奥美泉宫420方双拼价格800万左右，460-760价格1200-1300万，因此建议项目价格适当回调，排屋控制在350-500万，类独栋800-900万，沿河独立别墅控制1500-1800万左右；n虽然通过其他产品体系的打造，价格可以提上，但在占地面积的不足、容积率0.5等情况下，需要规避价格过高引发客户的不认可；少
77、量多推紧凑性推盘n由于千万级客户基数少，中奥美泉宫每次开盘推出套数20-25套左右，因此建议项目可把73套别墅分为4期，15-20套不等/每次进行少量对推，形成相对稀缺；n建议先造势亿万别墅，在开排屋，在开类独栋，最后开沿河独立别墅，物业档次逐渐提高，造成物业升值的假象；第一次开盘第二次开盘第三次开盘第四次开盘360度底下渠道深n南太湖别墅客户、地区性圈层、行业等明显渠道深耕，利用凡泽资料渠道；太湖别墅客户地区型圈层行业特征明显营销手法区域深耕地区商会行业协会物理属性区域深耕仁皇山庄城市之心阳光城仁皇区仁皇山庄金色地中海天鸿天际凤凰区阳光城城市之心南太湖太湖阳光假日、太湖兰亭、中奥美泉宫城东余
78、家漾周边大量潜在早期别墅购买客户群体，针对产品更替需求营销手法一：精装万本楼书直达、登门拜访余家漾地区商会织里商会南浔商会长兴商会营销手法营销手法二：直达地区商会话语人，利用圈层以点代面渗透营销营销手段设计：商会购买达5人规模，即可得以地区命名会所聚会厅核心核心话语权话语权圈层经营圈层经营行业协会营销手法三：专人打通主体行业协会高管，利用行业渠道派发项目信息及资料分布区域行业所属产业区长兴水泥水泥制造业电热电热产业区南浔木地板南浔建材城信息产业南浔工业区织里服装贸易织里童装城轻纺织里工业区针对竞品截留 在竞品区域设置户外及引导线路 收集竞品客户资源，定期在竞品售楼处抄车牌 户外广告牌引导旗美泉
79、宫 太湖路凡泽汇会员分级逾3万凡泽汇会员平台，5000余组高质量钻石卡会员答谢推介凡泽汇高端客户资源体验会员银卡会员钻石会员钻石会员描述：单次购置物业总价在1000万以上备注：其中部分会员在“凡泽咨询”旗下代理楼盘中重复置业银卡会员描述：购置“凡泽咨询”旗下代理楼盘金卡会员描述：单次购置物业总价在400万以上备注：其中部分会员在“凡泽咨询”旗下代理楼盘中重复置业体验会员描述：虽未购置“凡泽咨询”旗下代理楼盘，但有明确的置业需求备注：高端项目的体验会员同样具备强大的消费力金卡会员凡泽汇钻石会员答谢置业体验中心A、滚动灯箱灯箱B、单体沙体沙盘C、项目立牌目立牌/互互动立牌（触摸屏）立牌（触摸屏）D
80、、电子沙盘F、广告画面G、橱窗位H、主投影（CF片）EXPERIENCE CENTER OF EXPERIENCE CENTER OF PROPERTYPROPERTY凡泽汇高端客户资源凡泽汇展厅联合展示凡泽汇高端不动产4S4S购房体馆(Distribute)杭州湖州双城开盘更贴近高端购买的发生可能(Structure)现场零售4S馆由“点”到“面”的销售架构更贴近高端人群的生活形态(Custom)专业的项目渠道定制完整的潜在客户网络与联系更具针对性的客户渠道搭建渠道定制(Salesorientation)小众人群群体直销高端人群优越礼遇更专攻特定高端人群的拓展多点联动销售定向营销架构凡泽汇高
81、端客户资源第五篇，项目营销推广引导目标客户的认知过程推广体系建立及思考关注认知认同推崇产品沟通深入了解故事叙述赢得认同神话诞生广泛传播亮点入市引发关注第一回第二回第三回第四回宫殿的主人和生活湖州九大奇迹世界封面的游艇宫殿第一回第二回第三回以亮点入市奠定市场地位有产品观点的情感沟通系列人物访谈讲述项目背后的故事阶段主题阶段主题阶段主题营销推广节奏宫殿的显赫和等级第四回天价别墅，制造神话阶段主题项目推广主题泊月湾，世界封面的游艇宫殿富人不是贵族，富豪到贵族、“宫殿”是一道门槛和标志。宫殿既是一种社会地位与身份的象征，更是一种与众不同的生活方式。泊月湾，以游艇双会所、 Butler管家、国际定制科技
82、，确立富豪阶层才可享受的宫殿式生活，湖州仅此一处。事件营销，话题炒作以项目的亮点（游艇双会所、 Butler管家、国际定制科技等）为核心刺破点，入市即一鸣惊人，奠定项目的市场地位。然后带出项目整体形象，传播并树立项目的基本调性。推广主题传达方式全球眼世界封面，游艇私家殿堂150英尺长、飞桥甲板、豪华客厅、酒吧、雪茄吧、影音室、五星级的私密服务很难把这艘千万价值“水上宫殿”仅仅界定为游艇：在全中国屈指可数，一场豪门湖山游艇生活即将登场。这是，泊月湾的游艇会所，在这里可以体验可以驾驭。阶段广告演绎一第一回御天堂世界封面，别墅8A标准制定家世界无界，奢华以此为界。德国Innosign浴室镜面电视卫浴
83、定制服务瑞士顶级FRANKE静音专家定制法国爱迪士ALDES中央真空吸尘系统定制当代、劳芬、CULLIGAN、Honeywell世界顶级品牌悉数定制，只为顶级行宫别墅阶段广告演绎二第一回王室家世界封面，不仅贵族的后裔20项培训科目，岗前技能培训216个小时，国家技术认证证书NCII，中文、英语、粤话、希伯来语及阿拉伯语和外语课程5门，雇佣国家出入礼仪、烹饪风格、价值观、节庆和宗教等培训他们服务亿万富翁、社会名流、政界高官以及贵族，是国际公认的“钻石级”服务Butler管家；而今，泊月湾特聘“Butler管家”，用世界级的服务品质和高质量的服务标准，打造顶级别墅奢华生活的盛宴。阶段广告演绎三第一
84、回阶段推广主题泊月湾，湖州九大奇迹广袤太湖，是对庄园别墅百年品质的承载。泊月湾，占据太湖珍罕的中央公园之上，三面环水，1公里震撼的湖岸线，赋予其蔚然壮阔的底色，山水资源堪称绝版。体验营销，情感沟通在第二阶段的推广将围绕产品核心卖点展开，无限放大产品优势。首先有产品观点的情感沟通，通过情感和生活联系到产品点去讲，深入解析产品的卖点。在消费者心中建立高品质的产品印象，后续以样板区开放为契机，全面导入体验营销，通过现场体验感染锁定客户。推广主题传达方式盖世者，当传世一公里湖岸线，一线太湖景泊月湾，珍藏10平方公里青山湖碧水，1公里的湖岸线奢华延伸，一场凌驾太湖水之上的海市蜃楼，恢弘呈现；阶段广告演绎
85、一第二回久负名，卓于品5151257贵胄形制，私家殿堂5151257私家殿堂，纳藏广袤湖山；原汁原味的岛域庄园别墅，表彰非凡的生活量度。至此，雍容为界，隐于岛上者，仅73名门望族。阶段广告演绎二第二回千年遇，亚洲赏托斯卡纳院落，湖观境界73余席岛屿庄园别墅，沿着湖山蔓延；托斯卡纳私家庭院，纳藏湖山，尽享阅尽奢华后的淡泊与闲情。阶段广告演绎三第二回阶段推广主题泊月湾，宫殿的主人和生活宫殿，用一种生活观点，丈量人生品位、见地和境界。富人不等于贵族。一个社会群体之所以“贵”，不仅是其显赫的社会地位，或巨额财富，或“炫耀财富”的生活方式，更因为他们是真正的生活艺术家，懂得享受，懂得在繁嚣的现世之中犒赏
86、自己。懂得心灵内敛，对生活艺术有着至纯至美至善的精神向往。泊月湾，只属于贵族，也只有具备贵族气质的人，才可以在将宫殿的生活感染得与众不同。故事叙述，撬点效应以系列有影响力的撬点人物专访，运用故事叙述的手法来讲述项目背后故事或观点引导，增加项目的内涵和气质，赢娶潜在客户的认同。推广主题传达方式“这块土地与太多人的梦想和追求有关，我们抱着一片敬畏的心，因此实在没办法不做好。”老总阶段广告演绎一第三回“我们只是在一个正确的地点，以一种正确的方式和一帮正确的人相遇。”世界建筑设计大师：DowlingDouglas阶段广告演绎二第三回“做人做事,要时时刻刻心存敬畏。”约翰冯斯特本阶段广告演绎三第三回阶段
87、推广主题73墅，宫殿的显赫和等级73栋别墅是岛域庄园的耀眼象征，奢华体现等级世界的不平等原则。泊月湾，占据半岛的显赫之地，尽揽太湖大美之景，集5年别墅筑造经验与对高端生活极致领悟，从外围的山湖景观，到组团内部的丰盛园林；从外立面各异，到内部豪装的个性；从砖石的量身定造，到灯具、栏杆、门套等的订制，都是为73位懂得泊月湾的人唯一而生制造轰动的事件效应利用别墅事件炒作（定制、送游艇）再一次整体拔高项目，在全国扩大知名度和影响力，建立高度之上的高度。单幢天价销售，诞生行业神话推广主题传达方式暂略阶段广告演绎第四回拥有了系统的推广策略，更需要到位的执行和更合理的推广节奏安排；另外，执行计划必须具备时效
88、性和可行性。所以，我们就开盘前的推广工作计划，暨推广体系中前两回做工作细化。开盘前推广计划开盘前推广计划2月4月3月5月6月8月7月11月10月9月市区会所开幕样板区开放开盘话题炒作，引起社会关注剖析产品卖点释放销售信息第一回第二回悬念入市，三大事件炒作解构产品，活动营销项目推广工程销售形象打造期产品解构期项目形象打造期（13年3月13年7月）阶段目的：引起广泛关注，传递项目气质，建立项目形象推广主题：泊月湾，世界封面的游艇宫殿推广手段：事件营销以点带面，话题炒作，引爆市场推广渠道:报纸、网络、杂志配合事件传播户外、电台传递项目形象气质渠道建议公关活动会所开幕、游艇赛、巴特勒/鸿艺会签约等户外
89、广告传播项目概念，提升项目知名度报纸广告大众传播，活动信息预告杂志广告小众渠道，锁定目标客户群体“壹基金”慈善拍卖，制造新闻话题4月中旬5月初鸿艺会引入，签约仪式5月中旬6月上旬联合世界顶尖品牌，举办游艇邀请赛6月中旬7月下旬第一回工作重点:三大事件营销即泊月湾展示中心开幕仪式优势：定位高端，明星效应十足，社会影响力俱佳。不仅可以使整个开幕仪式的层次得到提高，也制造了新闻媒体的可报道性，泊月湾项目的知名度将瞬间引爆市场。不足：操作费用高，准备周期较长，运作难度较大。备注：通过和杭州公关公司的了解，壹基金参加单项活动的慈善捐款金额为人民币200万起步。此类具有社会效应和新闻效应的慈善捐款本身具备
90、一定的吸引力，建议通过邀请浙商和房产行业的领袖人物参与慈善捐款活动，最终以开发商和各捐款人共同的名义分担完成捐款额度。事件一泊月湾联手李连杰“壹基金”慈善拍卖备选方案时尚新品发布会品牌选择建议：13年保时捷911Turbo顶级跑车新品发布会、爱马仕携手天梭合作推出的13限量袋表Arceau袋表发布会、拉菲(CHATEAULAFITE)红酒品鉴。优势：把顶尖的新品发布会结合到展示中心的开幕仪式上，为整场开幕增加尊贵感和仪式感，具备吸引媒体的新闻炒作性。备注：奢侈品新品的发布会有比较多的选择，比较具备实际的可操作性，特别是很多发布会对场地的大小要求不高，比较注重高端尊贵的现场气氛，符合场地条件。事
91、件一“巴特勒管家”亮相太湖湖州首家引入巴特勒管家服务及鸿艺会签约时间：5月地点：月亮酒店参与人群：开发商领导、媒体代表、意向客户、邀约嘉宾等亮点：邀请鸿艺会、荷兰管家学院的专业机构进行双方的签约仪式事件二活动流程嘉宾签到鸿艺会签约仪式 服务派送荷兰项目基本介绍 会场自由交流活动设置全场设置管家服务，让客户切身的体会到管家的专业程度活动形式定制酒会形式，配备专业的调酒师和厨师为每位客人专属调制饮料和食物事件二软文炒作主题：1、“巴特勒管家服务”亮相太湖泊月湾湖州首家引入巴特勒管家服务2、“地产”保姆难过服务关泊月湾缘何高价派送荷兰留学3、与英国王室同步的巴特勒管家从泊月湾引入巴特勒管家看顶级豪宅
92、的软性需求事件二“驾驭碧波，王者归来”泊月湾、太湖名爵游艇俱乐部游艇邀请赛时间：6月地点：太湖参与人群：开发领导、媒体代表、意向客户、邀约嘉宾等亮点：邀请英国的查尔斯王子参加，携手卡地亚联手打造邀请赛。事件三活动流程游艇会所开放邀请赛开球仪式赛后新闻发布会活动设置全程设置严密的保安和管理人员，身着正装，保证现场秩序活动形式以世界正式游艇赛的赛会标准和秩序严格控制现场，赛后安排新闻媒体发布会事件三软文炒作主题：1、泊月湾游艇会所：湖州新老钱们的贵族运动2、泊月湾，别墅中的盛装舞步游艇会所首现湖州顶级豪宅3、游艇：富豪财富地位的新标签事件三户外选择建议：n湖州、长兴高速路口户外广告；n市中心，凤凰
93、、仁皇山区等，至少争取2-3块，覆盖城市两大商圈；n太湖别墅区必经道路的户外广告。启动时间：13年6月杂志硬广主题建议：全球眼世界封面，游艇私家殿堂御天堂世界封面，别墅8A标准制定家王室家世界封面，不仅贵族的后裔投放时间：13年4月13年7月（每个月选择两本杂志投放）投放媒体：浙商、胡润、商业评论等财经类杂志；港航航空、东方航空阻击高端出行路径，符合客群定位。法拉利、玛莎拉蒂、宝马等跑车内部刊物，借助该类奢侈品品牌，宣传项目形象。报纸主题建议：全球眼世界封面，游艇私家殿堂御天堂世界封面，别墅8A标准制定家王室家世界封面，不仅贵族的后裔投放时间：重大事件节点前后投放媒体：湖州日报、湖州晚报投放策
94、略：结合活动投放，只做简单的信息预告，彰显品牌气质；以软文话题炒作为主，引起广泛关注。产品解构期（13年8月13年11月）阶段目的：深入剖析产品卖点，为一期销售做准备推广主题：泊月湾，湖州九大奇迹推广手段：利用带有产品观点的情感沟通，打动消费者，利用PR活动积累客户，口碑传播推广渠道:报纸、网络、杂志媒体配合活动宣传，释放销售信息楼书作为销售物料，制作形式精致特别阶段重点工作:系列硬广、产品说明会、房交会渠道建议现场包装情景营销，打动客户报纸广告信息预告杂志广告产品渗透，传递项目气质户外广告传播项目概念，提升项目知名度电台广告传递项目气质，释放信息楼书作为销售物料，制作体现项目品质活动营销产品
95、说明会，为销售做准备活动营销主题建议：湖州巨子，对话掌门人湖州优秀企业家评选暨泊月湾专场产品说明会时间：9月（开盘前）地点：月亮酒店或高级会所与会人群：开发商领导、媒体代表、意向客户、邀约嘉宾等亮点：借助奖项效应和明星效应，聚拢人气，解析产品卖点户外选择建议：n除去原有的户外，可以选择新的户外媒体，以市中心为主要选择区域。n户外画面根据阶段进行更换。杂志投放主题：盖世者，当传世一公里湖岸线，一线太湖景久负名，卓于品5151257贵胄形制，私家殿堂千年遇，亚洲赏托斯卡纳院落，湖观境界投放时间：13年4月13年7月（每个月选择两本杂志投放）投放媒体：浙商、胡润、商业评论等财经类杂志；港航航空、东方
96、航空阻击高端出行路径，符合客群定位。法拉利、玛莎拉蒂、宝马等跑车内部刊物，借助该类奢侈品品牌，宣传项目形象。报纸硬广主题建议：盖世者，当传世一公里湖岸线，一线太湖景久负名，卓于品5151257贵胄形制，私家殿堂千年遇，亚洲赏托斯卡纳院落，湖观境界投放时间：重大事件节点前后投放媒体：湖州日报、湖州晚报投放策略：硬广结合活动和开盘发布信息，简约高端，彰显品牌气质；软文跟进活动的新闻报道，进行专向话题炒作预约报广全国授权式预约参观全面启动泊月湾，太湖岛域庄园顶级游艇别墅，为保证销售的接待秩序和服务品质，给阁下提供专属的参观氛围，泊月湾的参观实施来访预约制度，恳请您理解并给予配合。泊月湾示范区8月正式开放，恭请尊驾莅临参观！楼书形式建议：产品类型多样，分类制作不同对应的内容，以环装的自由组合形式，为客户量身订做，使每栋别墅的客户都可以拥有自己与众不同的楼书。制作要求：制作要求简洁大气、高贵精致，可以为一件客户愿意收藏的精美楼书。我们期望一同创造又一个传奇
