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1、新天地一楼商业部分新天地一楼商业部分价格定位建议价格定位建议上海妙策房地产经纪事务所上海妙策房地产经纪事务所上海妙策房地产经纪事务所上海妙策房地产经纪事务所20112011年年年年6 6月月月月Your company sloganYour company slogan开开 篇篇引引 言言 首先，非常荣幸能为贵公司提供服务！本次报告是妙策公司向贵司提供关于宜兴新天地一楼项目商业部分的定价报告。经本公司深入、仔细研究得出该报告中的相关建议。 宜兴房地产市场瞬息万变，我们将动态追踪并做进一步深入研究，及时做出相关的调整。Your company sloganYour company slogan区
2、位未来商业价值区位未来商业价值区位当期商业价值区位当期商业价值项目产品分析项目产品分析产品价格定位产品价格定位本公司专业经验本公司专业经验项目背景分析项目背景分析宜兴核心商圈发展宜兴核心商圈发展宜兴商业地产发展宜兴商业地产发展我们的总体思路：我们的总体思路：Your company sloganYour company slogan宜兴商业地产发展分析宜兴商业地产发展分析1宜兴核心商圈分析宜兴核心商圈分析2当前项目区位价值分析当前项目区位价值分析3未来项目区位价值分析未来项目区位价值分析4项目项目SWOT分析分析5项目商业价值定位项目商业价值定位6 目目 录录Your company slog
3、anYour company slogan住宅住宅商业商业宜兴商业地产的发展分析宜兴商业地产的发展分析n2004-20072004-2007年年商业地产依旧以住宅区街铺为主体，人民路、新建小区纠结一楼商铺的招租。商铺投资者出手谨慎，好坏决定投资与否。n20082008年至今年至今社区街铺依旧是商铺投资主体，大型的商业综合性都出现。商圈的逐步完善和形成已经把商业的核心区域确定下来，但是商业的销售和租金状况并不像市场上的那么火爆，相反随着市场的调控与竞争加剧经营情况不是特别理想n 2004200420072007年年代表楼盘：今日星城，紫竹苑等；住宅售价约2800-4000元/。住宅投资初现端倪。
4、n20082008年至今年至今代表楼盘：江南春天，宜北新城等；住宅售价约9000元/，经历过08年的楼市危机，09年强势反弹，作为发展中的三线城市，宜兴楼市发展势头强健。较大、较快的价格浮动空间，吸引房产投资者的眼球。住宅和商业地产发展历程对比住宅和商业地产发展历程对比Your company sloganYour company slogan住宅住宅商业商业n 投资主体投资主体中小投资者，城市中高收入群体n投资目的投资目的保值、增值为主n投资频率投资频率高n投资客群体量投资客群体量大大n投资置换性投资置换性低低住宅和商业地产投资对比住宅和商业地产投资对比n 投资主体投资主体大型投资者，城市高
5、端收入群体n投资目的投资目的增值、盈利为主n投资频率投资频率低n投资客群体量投资客群体量少n投资置换性投资置换性高宜兴商业地产的发展分析宜兴商业地产的发展分析Your company sloganYour company slogan宜兴房地产发展中，住宅商品房发展速度快于商业商品房，在房地产投资宜兴房地产发展中，住宅商品房发展速度快于商业商品房，在房地产投资中，住宅商品房的回报率大于商业商品房。中，住宅商品房的回报率大于商业商品房。房地产投资中，住宅商品房投资者是宜兴房地产行业的投资主体，受经济房地产投资中，住宅商品房投资者是宜兴房地产行业的投资主体，受经济水平的限制商业商品的投资者群体比较
6、有限。水平的限制商业商品的投资者群体比较有限。宜兴商业发展仍处于中级阶段，主要仍旧是以街铺和中型商场为主，大型宜兴商业发展仍处于中级阶段，主要仍旧是以街铺和中型商场为主，大型综合性商业较少。综合性商业较少。从投资置换性的角度，商业商品房投资者具有较高的置换率，其投资的方从投资置换性的角度，商业商品房投资者具有较高的置换率，其投资的方向有较大的分散性。住宅商品房较好的投资回报情况将吸引相当多的商业商向有较大的分散性。住宅商品房较好的投资回报情况将吸引相当多的商业商品房投资者向住宅上平方投资。品房投资者向住宅上平方投资。小结小结宜兴商业地产的发展分析宜兴商业地产的发展分析Your company
7、sloganYour company slogan宜兴商业地产发展分析宜兴商业地产发展分析1宜兴核心商圈分析宜兴核心商圈分析2当前项目区位价值分析当前项目区位价值分析3未来项目区位价值分析未来项目区位价值分析4项目项目SWOT分析分析5项目商业价值定位项目商业价值定位6 目目 录录Your company sloganYour company slogan宜兴核心商业圈分析宜兴核心商业圈分析居住区和商业商业区分布居住区和商业商业区分布Your company sloganYour company slogan宜兴核心商业圈分析宜兴核心商业圈分析l总体规划：总体规划： 宜兴市城市总体规划（宜兴市
8、城市总体规划（2008-20202008-2020） ，著名的陶都、长江三角洲著名的陶都、长江三角洲生态旅游城市，苏浙皖三省交界地区重要的工业和商贸城市。生态旅游城市，苏浙皖三省交界地区重要的工业和商贸城市。l商业网点等级：商业网点等级：全市分为市级商圈和社区型商圈二个等级；l市级商圈分布：市区的市级商业中心为本项目周边和人民路周边的商业中心，东南市级商圈分布：市区的市级商业中心为本项目周边和人民路周边的商业中心，东南面的东汣大润发、万达；面的东汣大润发、万达；l社区商圈分布：社区商圈分布：分别在最近几年新项目的底商和小型的商业。城市核心商业区城市核心商业区城东北：汽车城城东北：汽车城城南：新
9、政中心，体育中心城南：新政中心，体育中心Your company sloganYour company slogan城市核心商圈组团划分城市核心商圈组团划分l宜兴核心商圈是以宜兴新天地和步行街宜兴核心商圈是以宜兴新天地和步行街为中心的区域为中心的区域；l商业步行街两侧及周边和太滆路周边。商业步行街两侧及周边和太滆路周边。l市区大部分百货、电器、娱乐等商业形市区大部分百货、电器、娱乐等商业形态均集中于此态均集中于此。整个商圈可分为四个位置整个商圈可分为四个位置1 1：高端消费组团以人民路为主；：高端消费组团以人民路为主；2 2：时尚消费组团以步行，华帝百货街消费为主；：时尚消费组团以步行，华帝百
10、货街消费为主；3 3：经济消费组团以大润发，大统华为主；：经济消费组团以大润发，大统华为主；1 12 23 3人流人流人流人流消消消消费费力力力力宜兴核心商业圈分析宜兴核心商业圈分析Your company sloganYour company slogan宜兴核心商业圈分析宜兴核心商业圈分析城市核心商圈业态分析城市核心商圈业态分析业态业态数量数量备注备注餐饮餐饮餐饮餐饮168168168168家家家家（必胜客（必胜客（必胜客（必胜客2 2 2 2家、家、家、家、kfc3kfc3kfc3kfc3家、西餐店家、西餐店家、西餐店家、西餐店5 5 5 5家）家）家）家）超市超市超市超市6 6 6 6
11、家家家家（亿客隆、大统华、以及便利店）（亿客隆、大统华、以及便利店）（亿客隆、大统华、以及便利店）（亿客隆、大统华、以及便利店）百货百货百货百货35353535家家家家（华帝、苏南、地下商场、）（华帝、苏南、地下商场、）（华帝、苏南、地下商场、）（华帝、苏南、地下商场、）服装服装服装服装407407407407家家家家（美特斯邦威（美特斯邦威（美特斯邦威（美特斯邦威2 2 2 2家、劲霸男装家、劲霸男装家、劲霸男装家、劲霸男装1 1 1 1家、海澜家、海澜家、海澜家、海澜之家之家之家之家2 2 2 2家、）家、）家、）家、）专营专营专营专营6 6 6 6家家家家（苏宁电器（苏宁电器（苏宁电器（
12、苏宁电器1 1 1 1家、五星电器家、五星电器家、五星电器家、五星电器1 1 1 1家、国美电家、国美电家、国美电家、国美电器器器器1 1 1 1家、太平洋电脑城、）家、太平洋电脑城、）家、太平洋电脑城、）家、太平洋电脑城、）娱乐娱乐娱乐娱乐休休休休闲闲闲闲17171717家家家家( ( ( (酒吧酒吧酒吧酒吧5 5 5 5家、会所家、会所家、会所家、会所2 2 2 2家、家、家、家、KTV4KTV4KTV4KTV4家家家家) ) ) )空置空置空置空置超过超过超过超过1010101000000000间间间间（新天地、劝业广场、步行街街）（新天地、劝业广场、步行街街）（新天地、劝业广场、步行街
13、街）（新天地、劝业广场、步行街街）商业网点商业网点营业面积（）营业面积（）苏南商厦苏南商厦苏南商厦苏南商厦约约约约30000300003000030000华帝百货华帝百货华帝百货华帝百货约约约约30000300003000030000华帝百货华帝百货华帝百货华帝百货约约约约30000300003000030000新东方百货新东方百货新东方百货新东方百货约约约约30000300003000030000五星电器五星电器五星电器五星电器约约约约10000100001000010000国美电器国美电器国美电器国美电器约约约约6000600060006000苏宁电器苏宁电器苏宁电器苏宁电器约约约约800
14、0800080008000劝业广场劝业广场劝业广场劝业广场约约约约32000320003200032000地下商城地下商城地下商城地下商城约约约约13000130001300013000亿客隆店亿客隆店亿客隆店亿客隆店约约约约15000150001500015000大统华超市大统华超市大统华超市大统华超市约约约约30000300003000030000步行街步行街步行街步行街约约约约55000550005500055000太隔路街铺太隔路街铺太隔路街铺太隔路街铺约约约约53000530005300053000宜北路街铺宜北路街铺宜北路街铺宜北路街铺约约约约3000030000300003000
15、0新天地广场新天地广场新天地广场新天地广场约约约约45000450004500045000五一路金色广场五一路金色广场五一路金色广场五一路金色广场约约约约15000150001500015000街铺（专卖店、婚纱）街铺（专卖店、婚纱）街铺（专卖店、婚纱）街铺（专卖店、婚纱）约约约约12000120001200012000合计合计合计合计约约约约444000444000Your company sloganYour company slogan宜兴核心商业圈分析宜兴核心商业圈分析城市核心商圈分析总结城市核心商圈分析总结核心商业圈各种业态区域饱和状态；核心商业圈各种业态区域饱和状态；百货、服装是核
16、心商业圈的主导行业；百货、服装是核心商业圈的主导行业；按不完全统计，宜兴人民路核心商圈的主要商业的营业面积约按不完全统计，宜兴人民路核心商圈的主要商业的营业面积约4040多万方，多万方，尚不包括各干道的零散街铺。尚不包括各干道的零散街铺。按照国际标准人均占有商业面积在按照国际标准人均占有商业面积在1.21.2平方米是一个比较合量的参照值。平方米是一个比较合量的参照值。而根据中国社会经济特质，合理的人均商业面积一线城市应为而根据中国社会经济特质，合理的人均商业面积一线城市应为1 1平方米，平方米，二线城市二线城市0.750.75平方米，三线城市平方米，三线城市0.50.5平方米。平方米。宜兴宜兴
17、加上周边县市、乡镇的加上周边县市、乡镇的人口约为人口约为118118万人，按平均消费群体按万人，按平均消费群体按1818万人万人/ /天计算，宜兴核心商业圈的主要商业的人均平均面积高达天计算，宜兴核心商业圈的主要商业的人均平均面积高达2.462.46平方米平方米/ /人。人。而这仅仅是核心商圈的主要商业。而这仅仅是核心商圈的主要商业。Your company sloganYour company slogan宜兴商业地产发展分析宜兴商业地产发展分析1宜兴核心商圈分析宜兴核心商圈分析2当前项目区位价值分析当前项目区位价值分析3未来项目区位价值分析未来项目区位价值分析4项目项目SWOT分析分析5项
18、目商业价值定位项目商业价值定位6 目目 录录Your company sloganYour company slogan当前区当前区位位价值研判价值研判进入核心商圈的人流动线进入核心商圈的人流动线l东入口东入口宜北路；引流强度：中；宜北路；引流强度：中；l南入口南入口太滆路，引流强度：强太滆路，引流强度：强；l西入口西入口九滨大道；引流强度：中；九滨大道；引流强度：中；l北入口北入口阳羡路，引流强度：弱阳羡路，引流强度：弱；由图示我们可以看出进入核心商业由图示我们可以看出进入核心商业圈的主要人流集中在东、南、西三圈的主要人流集中在东、南、西三个方位。个方位。l通过本案的人流东南向德人流。通过本
19、案的人流东南向德人流。数量不多且品质一般消费目的性明数量不多且品质一般消费目的性明确确，主要是市区内的市民的普通和，主要是市区内的市民的普通和日常消费为主日常消费为主。核心商业圈核心商业圈Your company sloganYour company slogan核心商圈的商业人流动线核心商圈的商业人流动线当前区位价值研判当前区位价值研判Your company sloganYour company slogan当前区位价值研判当前区位价值研判核心商圈的商业引流动线核心商圈的商业引流动线本本案案Your company sloganYour company slogan当前区位价值研判当前区位
20、价值研判研判小结项目区位宜兴市核心商圈，为市中心位置，有较好的发展前景；核心商圈人流动线上，过路人路支撑不了项目商业环境，各大商业的人流引流不易经过本案。从种种方面上项目的区位处于较为尴尬的态势，“中心而不核心、核心边的边缘”。从投资者角度，本案的商业回报形势在现有阶段并不明朗。（。（虽然公司已经制定好了返租形式，但是以后的处境并不明显）Your company sloganYour company slogan当前区位价值研判当前区位价值研判区位商铺租金研判区位商铺租金研判项目名称项目名称项目名称项目名称租金范围租金范围租金范围租金范围( (元元元元/ /平平平平/ /天天天天) )平均租金
21、平均租金平均租金平均租金( (元元元元/ /平平平平/ /天天天天) )业态业态业态业态备注备注备注备注劝业劝业劝业劝业2.2-152.2-1510.410.4百货、日杂、服饰零售等百货、日杂、服饰零售等百货、日杂、服饰零售等百货、日杂、服饰零售等位价差较悬殊位价差较悬殊位价差较悬殊位价差较悬殊大统华大统华大统华大统华3.5-163.5-1611.411.4超市、百货、电器超市、百货、电器超市、百货、电器超市、百货、电器综合商场综合商场综合商场综合商场华帝华帝华帝华帝15.6315.63品牌服饰、百货品牌服饰、百货品牌服饰、百货品牌服饰、百货传统商场传统商场传统商场传统商场苏南苏南苏南苏南12
22、.1512.15品牌服饰、百货品牌服饰、百货品牌服饰、百货品牌服饰、百货传统商场传统商场传统商场传统商场按当前不同地段市口的租金价差，本案区位的租金将在按当前不同地段市口的租金价差，本案区位的租金将在2.5-162.5-16元元/ /平米平米/ /天。天。Your company sloganYour company slogan宜兴商业地产发展分析宜兴商业地产发展分析1宜兴核心商圈分析宜兴核心商圈分析2当前项目区位价值分析当前项目区位价值分析3未来项目区位价值分析未来项目区位价值分析4项目项目SWOT分析分析5项目商业价值定位项目商业价值定位6 目目 录录Your company sloga
23、nYour company sloganYour company sloganYour company slogan区域潜在商业项目区域潜在商业项目未来区位价值研判未来区位价值研判l整个核心商圈尚有不少可供开发整个核心商圈尚有不少可供开发改造的地块。这些地块在商业价值改造的地块。这些地块在商业价值和本案相差很少。和本案相差很少。l万达的出现将会使得未来走向向万达的出现将会使得未来走向向东南方向发展东南方向发展l从规划信息中得知，商业区周边从规划信息中得知，商业区周边都是以居住区为主，并且周边的行都是以居住区为主，并且周边的行政和体育资源雄厚，后期商业的发政和体育资源雄厚，后期商业的发展潜力巨大
24、。展潜力巨大。未来价值的上升取决于周边和住宅区域改造的成果。未来价值的上升取决于周边和住宅区域改造的成果。Your company sloganYour company slogan未来主力中高消费群体客流线未来主力中高消费群体客流线未来区位价值研判未来区位价值研判中高档社区聚集地中高档社区聚集地l未来城市的中高档居住社区会集未来城市的中高档居住社区会集中于城市东北，东南。一些大型社中于城市东北，东南。一些大型社区也将集中城南、城东。区也将集中城南、城东。l商业中高消费群体的客流动线集商业中高消费群体的客流动线集中于商业区域中心。中于商业区域中心。l未来北上无锡，上海客流仍以乡未来北上无锡，上
25、海客流仍以乡镇客群为主。镇客群为主。l本案依赖道路系统的有效客流支本案依赖道路系统的有效客流支撑项目商业价值是效果不大的。撑项目商业价值是效果不大的。l本案区位的商业价值实际体现本案区位的商业价值实际体现依赖于本案以北区域的开发形依赖于本案以北区域的开发形态。态。l北侧的商业开发形成气候后必北侧的商业开发形成气候后必将产生引流效应，而本案得到将产生引流效应，而本案得到有效的客流补充。有效的客流补充。依赖区域依赖区域依赖区域依赖区域依赖区域依赖区域Your company sloganYour company slogan未来区位价值研判未来区位价值研判研判总结未来核心商圈中可开发的商业项目还在
26、较大的潜力，商圈中竞争异常激烈。未来的中高商业消费群体主要来自于城东南，城东北，主要是难经过本案，不能形成太强的有效的人流效应。而即将开发的项目商业潜在价值，设计等均优于本案，本案的商业的影响反而参考于其他项目开发是否成型和完善。核心商业区的商业主要是中低档为主，高档的商业很少，没有形成一核心商业区的商业主要是中低档为主，高档的商业很少，没有形成一个高档的商业区域概念，未来的商业类型会逐渐完善，填补这个空白。个高档的商业区域概念，未来的商业类型会逐渐完善，填补这个空白。 所以未来区域的市场空白填补和商业氛围的形成对本商业圈的层次所以未来区域的市场空白填补和商业氛围的形成对本商业圈的层次定位有很
27、大的冲击和影响！定位有很大的冲击和影响！Your company sloganYour company slogan宜兴商业地产发展分析宜兴商业地产发展分析1宜兴核心商圈分析宜兴核心商圈分析2当前项目区位价值分析当前项目区位价值分析3未来项目区位价值分析未来项目区位价值分析4项目项目SWOT分析分析5项目商业价值定位项目商业价值定位6 目目 录录Your company sloganYour company slogan项目基础信息项目基础信息项目项目SWOTSWOT分析分析未售商业体量未售商业体量11986.7611986.76平米平米层数层数第一层第一层层高层高5.15.1米米网柱网柱4.
28、34.37 7米米四至四至l东：宜客隆和住宅区。东：宜客隆和住宅区。l南：五星电器，数码广场和住宅区。南：五星电器，数码广场和住宅区。l西：氿滨广场。西：氿滨广场。l北：宜宾小区。北：宜宾小区。Your company sloganYour company slogan产品分析产品分析项目项目SWOTSWOT分析分析商铺形态商铺形态开间范围开间范围进深范围进深范围面积范围（平米）面积范围（平米）总面积（平米）总面积（平米）套数套数1 1层铺层铺3-73-73-73-7米米米米4-64-64-64-6米米米米21.4721.4721.4721.47128.52128.52128.52128.52
29、11986.7611986.76236236236236一楼共计一楼共计236236，共，共1 1万余方体量；万余方体量；产品的开间进深比不好，在商铺的经营和销售中存在很大的难度。产品的开间进深比不好，在商铺的经营和销售中存在很大的难度。项目虽然离道路红线的距离较远，但是停车位严重不足，给项目以后项目虽然离道路红线的距离较远，但是停车位严重不足，给项目以后的销售和经营带来很大的弊端。的销售和经营带来很大的弊端。1 14 4层的商铺现在的业态混乱，给项目自身的定位和以后的升值空间层的商铺现在的业态混乱，给项目自身的定位和以后的升值空间带来了阻力。带来了阻力。项目现在的整体定位是低端为主，给后期客
30、户的投资回报率产生严重项目现在的整体定位是低端为主，给后期客户的投资回报率产生严重疑惑。疑惑。Your company sloganYour company slogan区位优势：区位优势：核心商圈辐射地段；产品优势：产品优势：面积小，总价低，便于投资。环境优势：环境优势：住宅区在周边，销售客群多，并且大的品牌店已经入驻。区位劣势：区位劣势：商圈边缘难受商业氛围带动，特别是西面商业现在的经营状况不好；道路劣势：道路劣势：东西的客流量形成强烈的反差。环境劣势：环境劣势：周边的居住环境主要是中端为主，消费能力一般。市场机会点：市场机会点：周边商业体量目前较多，但是主要都是以中端，低端为主，没有高端
31、的消费场所，并且都是比较单一和分散，可以以综合体的概念来经营和招商。市场威胁：市场威胁：新项目商业环境对市场稀缺商业的营销和商铺整体经营环境的变化会对商业的经营时间长短有很大的影响。合理定位利用区位、环境优势；宣传上发掘项目潜在投资价值；发挥产品优势定向推广。充分发挥项目的投资潜质。以“传世金铺”概念提升投资者信心。吸引性消费的业态定位，解决区位定位不准确的现象。宣传上，发挥区位上的优势，去化速率和项目定位将是项目后期销售的主要问题。在推广上必然要降低客户疑虑，凸显项目价值。推广上突出项目的前瞻性，传递潜在价值的概念。项目项目SWOTSWOT分析分析Your company sloganYou
32、r company slogan宜兴商业地产发展分析宜兴商业地产发展分析1宜兴核心商圈分析宜兴核心商圈分析2当前项目区位价值分析当前项目区位价值分析3未来项目区位价值分析未来项目区位价值分析4项目项目SWOT分析分析5项目商业价值定位项目商业价值定位6 目目 录录Your company sloganYour company slogan商业类型商业类型定位定位项目商业价值定位项目商业价值定位多元型商业综合型商业？体量：体量：1万余方，加上2,3，4楼的商业具备集中性商业的规模；周边商业类型空间：周边商业类型空间：集中了宜兴80%以上集中性商业。百货、超市、专营类难有发展空间；周边居住社区：周
33、边居住社区：太隔小区，九滨国际，步行街附近等社区的规模，类型多。离市中心较近的距离，满足了居住者日常生活的商业配套。思考思考区域配套型商业发掘中心区域商业形式的空白点，发掘中心区域商业形式的空白点，补充核心商业圈的缺失；补充核心商业圈的缺失；业态上以吸引商业聚集项目人气，业态上以吸引商业聚集项目人气，如大型特色餐饮、大型美容养生，如大型特色餐饮、大型美容养生，大型婚纱影楼为主。大型婚纱影楼为主。Your company sloganYour company slogan价格定位（一）价格定位（一）项目商业价值定位项目商业价值定位租金推导法租金推导法 现有的一楼的租金的价格现有的一楼的租金的价格
34、Your company sloganYour company slogan价格定位（二）价格定位（二）项目商业价值定位项目商业价值定位投资回报率法投资回报率法 商家回报率的价格商家回报率的价格Your company sloganYour company slogan价格定位（二）价格定位（二）项目商业价值定位项目商业价值定位投资回报率法投资回报率法 商家回报率的价格商家回报率的价格Your company sloganYour company slogan价格定位（三）价格定位（三）项目商业价值定位项目商业价值定位市场比较法市场比较法现有商业楼盘均价现有商业楼盘均价项目名称项目名称售价售价
35、备注备注红星美凯龙红星美凯龙1.5-3.51.5-3.5万元万元/ /平米平米综合性商业综合性商业(1F+2F+3F)(1F+2F+3F)万达广场万达广场4-54-5万元万元/ /平米平米综合性商业综合性商业(1F)(1F)广厦丽水金城广厦丽水金城0.6-0.80.6-0.8万元万元/ /平米平米写字楼写字楼(1F)(1F)大部分集中型商业的楼上部分去化难度较大，所以都采用先租后售的方法；商业用房总价相对较高，位置较好的商业用房还能对投资者产生一定的吸引力，而位置相对较偏的房源，由于考虑到之后的出租或经营回报率较低，在销售中会产生一定的抗性。Your company sloganYour co
36、mpany slogan经分析，我司对项目的主要对比个案对项目影响所占的权重如下：经分析，我司对项目的主要对比个案对项目影响所占的权重如下：红星美凯龙红星美凯龙 （A）：）： Wa=35万达广场万达广场 ( b) ： Wb=45广厦丽水金城广厦丽水金城 （c）：）： Wc=20项目商业价值定位项目商业价值定位本案本案红星美凯龙红星美凯龙万达广场万达广场广厦丽水金城广厦丽水金城均价（元均价（元/ /平方）平方）PxPxPa=30000Pa=30000PbPb=45000=45000Pc=7000Pc=7000位置位置25252323181821211616环境环境2222151518181919
37、1717交通交通9 98 88 88 87 7配套配套131312129 912121010规模规模8 87 77 78 86 6产品产品23231313212121211717合计合计Q Q总总=100=100QxQx=78=78QaQa=81=81QbQb=89=89Qc=73Qc=73Your company sloganYour company slogan项目价格的确定项目价格的确定各案均价按照目前销售或公开价格取得以上均为按建筑面积计的均价修正后各相关楼盘价格Pi Pi = (Qx/Qi) PiPa = (Qx/Qa) Pa = (78/79) 30000 = 29620Pb =
38、(Qx/Qb) Pb = (78/89) 40000 = 39438Pc = (Qx/Qc) Pc = (78/73) 7000 = 7480由Px=PiWi，得Px=(Pa Wa+Pb Wb+Pc Wc)/(Wa+Wb+Wc) =(29620 35%+39438 45%+7480 20%)/100% =29610元平米考虑到本案所处区域升值空间，我司认为：市场比较法得出价格市场比较法得出价格30000元元/平米左右平米左右项目商业价值定位项目商业价值定位Your company sloganYour company slogan按位置制定按位置制定 商业项目处在道路十字路口或紧邻干道，客流、
39、人流、车流穿行方便，增加商业价值。而本案商业面临着一个难题，项目北侧目前处于比较尴尬的境地，项目西侧毗邻主干道和氿滨广场，其商业价值高低要取决于周边环境。就现状而言，其商业价值稍低于人民路沿街，而项目东南侧的新区以后改建或开发的情况下，其商业价值就会毗邻人民路和步行街商业，且万达的影响力对商圈的发展显而易见所以地段价值确定会对本商圈形成较大冲击。项目商业价值定位项目商业价值定位价值制定内在背景价值制定内在背景Your company sloganYour company slogan项目商业价值定位项目商业价值定位按产品制定按产品制定 市场中的综合性商业都为1层到4层独卖，并且是分铺销售，而本
40、案项目以中低端的商业模式为主，在商业价值方面较低，且市场抗性较大。市场中大型集中型商业均是采用一层单独销售、二、三层招租的形式。单层和第一层商业无论从实用性与投资回报率来看，均比其他形式要突出，故市场接受度较高。体现在价格上，按1-4层的单层均价是由高到低的。价值制定内在背景价值制定内在背景Your company sloganYour company slogan具体价值制定具体价值制定由于本案商业产品特征多样，故根据以上市场比较法，投资回报法，租金推导法及项目实情后得出的价格，再结合市场中不同类型的产品价格制定出符合本案产品特征的价格。出售形式出售形式1 1层分铺单卖层分铺单卖销售单价销售
41、单价（元元/ /平米）平米）一层一层236236个商铺个商铺2900029000项目商业价值定位项目商业价值定位故本案商业整体均价为故本案商业整体均价为2900029000元元/ /平米。平米。考考虑虑到到其其他他因因素素的的影影响响，销销售售价价格格为为35000/35000/平米平米Your company sloganYour company sloganpOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA
42、7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I
43、30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xppOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7
44、R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp
