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1、房地产项目价值管理分析 1前言 房地产开发项目有着投资大房地产开发项目有着投资 大、周期长、风险大、综合性强等特点等特点。因此房地产 项目要有科学的规划，保证工程质量，控制投资成本制投资 成本，合理缩短开发周期，降低风险，才能提高房地产项目 的经济效益项目的经济效益，尽可能地保证各利益相关者的 经济利益。提高项目的经济效益提高项目的经济效益，房地 产开发项目中前期的可行性研究就变得尤为重要研究就变 得尤为重要。如何使可行性研究对投资决策有正确的指导作 用的指导作用，使用科学的分析方法是关键。而价值管理就 是一个能有效保证房地产开发项目投资效益一个能有效保 证房地产开发项目投资效益、降低项目投资
2、的高效理论体系 和方法高效理论体系和方法。运用价值管理提升项目盈利能 力是一种现实的战略选择种现实的战略选择，价值管理在房 地产项目中的实践也是科技创新的实践技创新的实践，需要 有创造性的思维、先进的技术和科学的管理作保证理作保 证，以提高创新的效益。 2价值管理原理 价值管理可以应用于国民经济建设的诸多方面价值管 理可以应用于国民经济建设的诸多方面，能为房地产开发项 目在降低成本地产开发项目在降低成本、提高效率方面提供 新的思路和方法法。价值管理是从技术和经济相结合的角度 出发，以独有的多学科团队工作方式多学科团队工作方式， 注重项目功能分析和评价，通过不断优化项目方案化项目方 案，降低项目
3、的寿命期费用，从而达到提升各利益相关方价 值的目的关方价值的目的。价值价值 =功能功能/成本成本， 这其中功能这其中功能就是项目产品能满足消费者的需求 的一些功能品能满足消费者的需求的一些功能；成本是指整 个项目生命周期成本命周期成本，它是为实现消费者需要而 所消耗资源的货币表现现。项目的价值和功能成正比例关 系，和项目的成本之间成反比例关系反比例关系。通过三者 的比例关系通过三者的比例关系，可以采取如下措施来提高 项目的价值价值：项目的功能保持不变项目的功能保持不 变，成本降低；提高项目的功能能，同时降低项目的成本； 项目成本保持不变项目成本保持不变，功能提高；项目的成 本略有提高项目的成本
4、略有提高，功能有大幅度提高；项目 的功能略有提高略有提高，成本有大幅度下降。 3价值管理的一般步骤 a）选择对象选择对象，即选择对功能和成本影响较大的 因素作为分析对象分析对象； b）功能分析功能分析，即对项 目功能进行分类、定义和整理； c）功能评价功能评价，即按 照相应的方法，考虑各功能的重要系数和成本系数和成本系 数，然后计算价值系数；d）价值分析和改进价值分析和改进， 即根据价值系数的大小来进行改善分析分析。功能评价系数 =各个功能得分 略个功能得分总和各个功能得分总和； 成本 系数=各个方案成本=总成本总成本；价值系数价值系数 =功 能评价系数功能评价系数喊本系数成本系数。 4价值管
5、理在可行性研究阶段的具体应用步骤 通过对可行性研究编制现状的通过对可行性研究编制 现状的调查，发现现在的可行性研究工作存在研究工作存在 重财务轻功能”及编制质量和深度不够等问题题。在进行功 能分析时对其进行量化，也是不好确定的事情情。如何使收 集的数据具有可靠性，简化可行性研究的编制难度制难度。 引入信息技术应用到可行性研究编制工作中，能提高工作效 率和准确度提高工作效率和准确度，对房地产开发项目的投 资决策更具指导性具指导性。 信息收集阶段 价值管理团队成立之后价值管理团队成立之后，开始相 关的信息收集工作，包括自然环境方面的信息自然环境方面 的信息，例如项目周边的交通情况；开发项目相关市场
6、方面 的信息关市场方面的信息，例如客户对不同户型的合理需求 情况；新技术技术、新工艺，新材料等方面的信息；政治环 境、社会治安、法律法规律法规，政策等方面的信息，例如 项目所在地的环保政策、房地产法规情况地产法规情况。信 息是繁多的，不同的来源，不同的角度，处理的方法就不同 理的方法就不同，但信息的行为要规范。 研究对象选择 在房地产开发项目的可行性研究工作中在房地产开发 项目的可行性研究工作中，项目的建设方案对整个项目投资 额的影响程度可达到 855%左右左右，所以团队在仔细分析 研究所收集到的有关资料之后在仔细分析研究所收集到的 有关资料之后，常会把建设方案作为本次价值管理的研究对 象作为
7、本次价值管理的研究对象，运用价值管理的方法对方 案进行系统地分析进行系统地分析，达到提高房地产项目预 期效益的目的。 系统功能分析 选择了建设方案作为价值管理的研究对象后选择了建 设方案作为价值管理的研究对象后，团队要通过功能分析对 建设方案进行多方面评价过功能分析对建设方案进行多方 面评价。功能分析时可以利用计算机系统用计算机系统，可 减少分析的时间和增加分析的准确性。其中市场调查与分析 系统中市场调查与分析系统，利用系统中市场的土地信息数 据，住房数据房数据，竞争者数据，项目本身情况数据等进 行分析，再利用互联网互联网，能做到数据实时更新。 创造方案阶段 根据上一阶段对项目功能分析根据上一
8、阶段对项目功 能分析，价值管理团队需要设计尽可能多的方案尽可能多的 方案。常用的方法有经验法、头脑风暴法等。针对这些方案 对这些方案，专家们集中讨论，把这些想法转化成可行的建 设方案作为备选方案作为备选。并由造价工程师计算出各方 案的投资估算，再应用价值工程成本系数的计算方法得到计 算结果再应用价值工程成本系数的计算方法得到计算结果。 方案评价阶段运用德尔菲法运用德尔菲法，要求专家对每一 个建设方案进行打分，该过程要求独立过程要求独立，相互 不能干扰，然后团队把每个专家的打分进行平均后得到方案 的最后得分行平均后得到方案的最后得分。 方案决策阶段 利用价值管理中价值优选的方法利用价值管理中价值
9、 优选的方法，通过计算各方案的价值系数进行优选决策值系 数进行优选决策，价值系数最高者是方案中的最佳方案。 方案实施阶段 确定了最佳方案后确定了最佳方案后，各部门要严格按 照方案中所提出的具体内容具体内容、标准和原则进行初步 设计和施工图设计，以及后续的各项有关工作的各项有关工 作。在整个的项目价值管理的过程中，可以充分利用管理信 息系统，该系统包括房地产市场调查与分析子系统，项目经 济评价子系统以及可行性研究报告生成子系统。这三个子系 统主要处理房地产可行性研究中数据量大、计算难度高、图 表多的市场分析、经济评价、报告生成的工作。在这一过程 中，有大量的参数需要输入，项目方案的价格计算，不确
10、定 性分析，投资回收期等等都可以依靠系统快速可靠的得出。 在数据少时，它能做出粗略评价，等到相关信息收集齐备， 数据齐全才能做出详细准确的评价，适应可行性研究这一阶 段的特点要求。 5结束语 运用价值管理方法不仅给投资主体 (业主)带来显著的经 济效益济效益，而且对控制固定资产投资规模，保证国民经 济持续、健康健康、快速的发展，都有积极的意义。我国应 大力推广价值管理在房地产开发项目中理在房地产开发项 目中，并帮助解决在应用中遇到的实际问题题，促进房地产 开发市场健康发展。 作者:杨洁云 单位:辽阳同升房地产开发有限公司 参考文献： 1 王芳.价值工程在房地产开发管理分工中应用 J.山西 建筑,20152015(13). 2 徐东升.浅谈房地产开发项目工程成本控制 J.建筑论 坛,20102010(5).
