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1、写字楼投资经典案例分析投资经典案例分析北京乐工场资产管理有限公司2012年10月目录12写字楼投资回报预期，投资注意事项写字楼投资经典案例分析写字楼投资风险禁忌小型投资者最佳的选择34写字楼投资经典案例分析项目运营进度：2005年1月-2006年6月北京中物理想房地产介入，开始租赁运营，出租率达50%，租金达5.5元/天平米；2006年6月-2006年9月中物理想因资金问题，退出。佳龙集团接手，继续出租，出租率达70%；2006年9月佳龙集团再次因资金问题推出，经兴业银行协调，汇福粮油8个亿现金接盘；2009年，项目满租，租金达6.5元/天/平米；有人出20亿，汇福粮油没卖、持有。近期中关村西
2、区租金水平在9-10元/天/平米。中国电子大厦B座区域：海淀区中关村西区产品：写字楼开发商：中国电子集团单价：13000元/平米体量：60000平米，约8亿项目难度关键词：业主更替、买卖市场与冷写字楼投资经典案例分析项目运营进度：2006年1月浙大网新，独栋11000平米购买自用；中华空腔医学会，1300平米购买自用；2006年4月中创信测，4000平米购买自用；2006年11月优派显示设备，1300平米购买自用；2006年12月中石油中铁油，1300平米购买自用。北京.国际区域：海淀区中关村大街产品：写字楼开发商：北京金都房地产实业股份有限公司单价：14000元/平米体量：12.35万平米项
3、目难度关键词：独栋、自用、知名公司写字楼投资经典案例分析项目运营进度：2012年5月上旬，开始前期蓄客；2010年6月6日，销售中心启用，正式接待客户；2010年6月18日，首次开盘，销售额4亿；2010年7月31日，二次开盘，销售额1.5亿；2010年8月29日，三次开盘，销售额3亿。中莎广场区域：东三环内燕莎区域产品：写字楼单价：33000元/平米体量：25000平米，约8.5亿销售周期：4个月项目难度关键词：旧楼收购改造住宅立项，限购，注册公司购买；无法贷款，客户均为一次性付款。写字楼投资经典案例分析项目运营进度：2012年11月20日，收购买卖生效；2010年11月30日，销售中心启用
4、，开始蓄客；2010年12月18日，首次开盘，销售额6亿；2011年1月22日，二次开盘，销售额2亿；2011年3月20日，三次开盘，销售额12亿（含中国质监局国企整购9个楼层近2万平米）。2011年5月20日，商铺开盘，销售额4亿。项目近尾声。金澳国际2010年北京最大商业地产并购案区域：北三环区域产品：写字楼单价：43000元/平米体量：60000平米，约26亿销售周期：4个月销售率过80%项目难度关键词：先认购再转二手房交易，过程较为复杂；马甸区域，客户认知度较低，价格实现突破；客户多为一次性付款，且要求付款周期短。写字楼投资经典案例分析项目运营进度：入场时间到截止今日销售面积5万平米，
5、销售额20亿，客户构成（陕西、山西、北京主要散户，自用国企,律师事务所，银行等）。国投财富广场区域：西二三环之间，广安路9号产品：写字楼体量：250000平米写字楼投资回报预期写字楼投资回报预期写字楼作为商业地产投资回报率相对较高。住宅投资回报率为35，而通常写字楼回报率为58，由此可见，投资写字楼较投资住宅收益大，而租约的稳定性是写字楼相对住宅所具有的另一优势。投资注意事项投资注意事项区位档次投资注意事项客户构成配套设施小型投资者的选择统一经营权的优势：引入资产经营管理模式，开发商指定乐工场团队独家负责项目投资客户购买面积及自持面积的租赁代理工作。1.实现前期销售与后期招商之间平稳过渡；2.
6、物业经营行为统一、价格统一出口，有计划、有策略的整体租赁，使业主获得资产与租金双收益，实现物业保值增值。3.提前预租，减少业主空置时间，实现业主连租，吸引更多大面积高资质客户入住办公；4.为租户提供注册咨询、协助办理等服务，为业主提供代开租金发票等服务；1项目购买后出租土地的升值自身物业的升值高收益234乐工场资产经营管理模式成功案例中莎广场金澳国际高和睿瑞士奇华顿 / 锐创传媒 / 中西亚通位 置：朝阳区新源里16号.代理面积：24884.21平方米租赁报价：5.5元/元/平方米 (2011.01) 大客户大客户掌趣科技/华油惠博普/开联信息位 置：海淀区马甸东路17号代理面积：11934.
7、95平方米租赁报价：8.0元/元/平方米 (2012.03) 大客户大客户位置：顺南大街阜通东大街交界代理面积： 9271.99平方米租赁报价：6.0元/元/平方米 (2012.05) 高和萃位 置：东三环团结湖西北代理面积：115000平方米租赁报价：8-20元/元/平方米 (2012.08) 合作模式艾顿酒店管理/冯小刚工作室/百特英语大客户大客户大客户大客户乐工场资产经营管理模式案例之：中莎广场 中莎广场（原琨莎中心BC座），位于北京朝阳区燕莎商圈，项目以资产精装修的经营管理模式为核心，项目销售给外地安全资本投资客户后，我司同时负责项目的资产经营管理，统一对外招租。1.通过高和投资引荐，
8、我司与大多数小业主签订了委托代理协议，并签订了租金承诺协议；我司团队驻场后，通过乐工场联盟渠道信息发布，对项目进行了一系列乐工场渠道推广活动，将项目信息及时准确的传达到渠道联盟成员及客户。2.乐工场团队入驻前琨莎中心A座散售业主自行租赁成交均价为3.5元/天/，乐工场团队入驻后，代理联盟带来足量意向客户，确保了BC座租金整体签约价格均高于5.0/5.0/天天/ /平方米平方米，并且随着大厦的入住率日益增加及物业管理的完善，租金水平最终达到5.5/5.5/天天/ /平方米平方米以上；3.历经一年的时间，2011年7月首轮招租阶段完成，成功将大厦待租面积全部签约，共计签约客户为33家，引进了创锐文化传媒、中富金石咨询、瑞士奇华顿、好运通国际假日旅行社等大客户入驻，结案时租金报价6.56.5元元/ /天天/ /平方米平方米。投资投资风险禁忌风险禁忌经济承受能力防范产权风险1.写字楼贷款条件：为五成10年贷款；2.防范区域规划变动、短时间大面积放量等引起的出租难度增加，进而造成资金链紧张3.相关税费占到20%；4.大面积产权变现难度较大。1.物业抵押贷款、产权纠纷等风险；2.建委备案等相关手续需齐全；3.选择公开透明的销售途径。谢谢观赏谢谢观赏欢迎关注乐工场新浪微博欢迎关注乐工场新浪微博
