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1、黄石形象周边商业调研报告黄石经济状况区域商业环境项目定位思路招商策略建议黄石五年间经济发展形势黄石丰富的矿产资源为黄石经济提供了良好的发展环境，并由此决定了黄石是我国中部地区重要的原材料工业基地，同时也因特殊的地理位置而成为国务院批准的沿江开放城市之一。根据以下图示可看出黄石经济发展情况。图一：2005年2009年黄石市GDP比例图 根据图示，20052009年五年间，黄石市经济发展形势优良，五年间全市GDP基本保持在10%以上的增幅，即便是在全球经济衰退未见复苏的2009年和矿产资源日益枯竭而促进产业结构调整的一年中，GDP增幅也保持了7.4%的增长势头。图二： 2005年2009年黄石市人
2、均年生产总值比例图根据图示，20052009年五年间，黄石市人均生产总值基本保持在10%以上增长率，仅2009年受到整体宏观环境的影响增幅略有下降，结合图示一不难发现，全年人均生产总值与城市GDP有着紧密的联系，其波动幅度与GDP的波动幅度基本保持在同一水平上。图三、2005年2009年黄石市城镇人均可支配收入与人均消费支出比例图根据图示，20052009年五年间黄石城镇人均可支持收入与城镇人均消费支出逐年递增， 2009年和2005年相比，城镇人均可支配收入增加了63.44%，城镇人均消费支出增加了51.09%，说明黄石城镇生活水平逐年改善，人们消费能力和消费欲望以正比的方式齐齐上扬。图四、
3、2005年2009年黄石市居民储蓄余额情况根据图示，20052009年五年间，黄石居民储蓄余额年均保持大幅度增长记录，最高同比增幅达22.94%，而2009年与2005年相比，居民储蓄余额增幅达到86.5%，结合图三中的“城镇人均可支配收入”比例图分析可得知，五年间黄石人均财富值增加进而促进生活水平的提高。图五、2005年2009年黄石市社会消费品零售总额情况根据图示，20052009年五年间黄石社会消费品零售总额年均保持两位数的增幅，最高同比增幅达23.2%，从表中不难看出黄石人年消费能力逐年提高，消费欲越来越强烈，购买能力也达到新的高度。年份食品烟酒及用品服饰家庭设备用品交通与通讯教育文化
4、与娱乐居住医疗保健及个人用品2009年1.26%-1.59%1.61%-1.21%-2.48%-1.41%-4.60%1.06%2008年6.80%4.50%0.70%3.20%-0.80%6.00%5.50%3.60%2007年4.80%0.90%-1.70%1.70%-2.10%-2.10%-1.40%2.60%2006年1.50%0.00%-4.00%-0.10%-0.10%0.80%4.80%-0.40%2005年4.40%-0.60%-4.00%0.10%-0.10%0.80%4.80%-0.40%图六、2005年2009年黄石市八大类消费支出增长比例根据图示，2005年2009年五
5、年间黄石八大类消费支出增长比例并不均衡，但综合来看，用于食品支出的比例基本在减小，由此可判断出黄石居民恩格尔系数平均值的减小，图七、2005年2009年黄石市三大产业与GDP比重图根据图示，2005年2009年五年间黄石三大产业均保持良好的增长形势，整体综合来看，第二和第三产业占GDP得比重较大，以此说明黄石经济支柱偏向于以第二和第三产业为主区域商业环境项目定位思路推广招商策略黄石经济状况8+18+1城市圈城市圈黄石黄石黄石是湖北省第二大城市，现辖一市一县四区，总面积4630平方公里，属于武汉大商圈范围内，东临江西九江，3条国家级高速公路交汇于此。 作为鄂东南区域中心城市，黄石在湖北省经济发展
6、格局中，特别是在长江经济带及京九经济带中，起着连接东西，贯穿南北的重要作用，随着以武汉为中心的“81”城市圈的建立，加速了黄石与武汉的融合，购物区间幅度也进一步加大，大商业变成共享为黄石经济的发展带来了机遇。区位交通区位交通公路：黄石目前两大主要客运站（黄石市长途客运站、黄石港长途客运站），客运站开通达到省内各地及沿海城市及周边省市的客运班线。高速：沪蓉高速公路、大广南高速公路、武黄高速公路横贯市区，上通渝蓉，下通宁沪。铁路：黄石主要有三大铁路站，其中一个货运站黄石站，两个客运站黄石东站（老火车站）、黄石北站，三大铁路站承担黄石货运、客运的运输任务。黄石市有国家一级铁路干线武汉九江铁路通过，武
7、汉城市圈城际铁路规划已出台，预计整体在2015年前开通，目前武汉至黄石的快速铁路客运专线已开通，武汉至黄石时间可缩短到一小时内。水运：目前黄石两大主要港口黄石港和上窑码头，依托长江可上溯宜昌、重庆，下至南京、上海，直达出海口。外贸码头可适应国际标准集装箱和重大件装卸作业，规划建设的棋盘洲港区年吞吐量可达2200万吨。公交：根据不完全统计，黄石市城四区开辟23条公交线路，通达市区各城及大冶等地区，城区目前有出租车800辆左右，基本满足市区公交出行。黄石市区商圈规划黄石市区商圈规划以胜阳港商业中心为主要的市级商业中心。即以交通路区域为核心，南至颐阳路、北至天津路、西起湖滨中路、东临沿江大道，面积为
8、1.8平方公里。规划规模：商业用地1015万平方，商业建筑面积3040万平方，其中营业面积2535万平方；商业网点控制在800个。规划定位为鄂东地区集商贸、金融、服务、文化娱乐一体的一流商贸中心。交通路核心商圈胜阳港商业中心规划中的“一主二副”商业中心，黄石市级商业中心的发展将由一个核心向多个核心扩散，将由现在的一个交通路老商圈西移东进，已逐步形成两个新的商圈,即以文化宫为中心的时尚文化商圈和以东风路为中心的休闲娱乐中心。黄石商圈发展趋势商圈发展趋势商圈发展趋势餐饮、娱乐、休闲核心商圈东风路步行街大上海广场大上海广场位于黄石市市中心商业腹地，东至武汉路、西临湖滨路、南起京华路、北至湖滨二巷。项
9、目占地面积81645 m2 ，总建筑面积约38万m2 ，一期住宅14万m2二期13万m2。一期住宅为A区“玉兰雅苑”B区“香樟雅苑”共为7幢3033层点式住宅。二期为板式房，2009年内动工。周边配有街区型商业约6万m2，未来将建成以购物、餐饮、娱乐为一体的黄石市商业地标。业态、业种选择：综合城市商业中心和现代购物中心特点，根据现代消费流行风，步行街主要业态为专业店和专卖店，同时根据消费者多方位需求，设置为购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等多业种。黄石形象的所在区域处在规划的市级商业中心西部，是市级商业中心未来的三大核心商圈；东风路步行街商贸区是黄石市级商业中心的重要组成部分，是三大核心商圈的西中
10、心；黄石形象是东风路步行街商贸区的重要商业物业，处于商圈十字路口的西部，是商圈的西中心；东风路集餐饮、休闲娱乐、商贸、旅游商业中心的形成，给黄石形象的商业定位和地段商业价值带来了不可估量的提升作用。主主主主街街街街区区区区商商商商业业业业分分分分析析析析核心商圈租金调查注：以商圈内20180左右店铺为对象主街区商业分析武汉路武汉路、交通路、劳动路、黄石大道、湖滨大道、交通路、劳动路、黄石大道、湖滨大道租金按路段分析路段租金水平市中心医院段160-280元/体校大门段160-280元/劳动路口段220-300元/交通路口段260-320元/武汉路经营的品种多、杂，品种有：机器配件、家用电器、电脑
11、、音像、软件、耗材、办公用品、服装、鲜花、副食、餐饮等，是目前黄石比较繁华的路段之一。武汉路、武汉路、交通路、交通路、劳动路、黄石大道、湖滨大道劳动路、黄石大道、湖滨大道 交通路的商业氛围相对已经成熟，商业交通路的商业氛围相对已经成熟，商业配套比较完善，是黄石最重要的商业街。配套比较完善，是黄石最重要的商业街。 商业业态丰富，以服装、鞋业为主，餐商业业态丰富，以服装、鞋业为主，餐饮、休闲娱乐等各种商业共生，但主要以饮、休闲娱乐等各种商业共生，但主要以零售业态为主；零售业态为主； 商业物业以中小规模居多，多以商业物业以中小规模居多，多以20-20-120120平方米的为主；平方米的为主； 品牌商
12、品多，多以品牌专卖店形式经品牌商品多，多以品牌专卖店形式经营；营； 虽然品牌商品多，但基本以中低端市场虽然品牌商品多，但基本以中低端市场为导向，高档商品市场潜力有待开发。为导向，高档商品市场潜力有待开发。武汉路、武汉路、交通路、交通路、劳动路、黄石大道、湖滨大道劳动路、黄石大道、湖滨大道业态占比租金按面积分析面积面积租金水平租金水平1010以下以下450550/450550/20402040230360/230360/50705070180250 /180250 /100100左右左右120180 /120180 /200200以上以上80140 /80140 /交通路的商业业态是以经营服饰、
13、鞋类为主，其他辅助行业：超市百货、珠宝首饰、金融、药店、休闲餐饮、休闲娱乐、住宿等武汉路、交通路、武汉路、交通路、劳动路、劳动路、黄石大道、湖滨大道黄石大道、湖滨大道 交通路的商业氛围相对已经成熟，商业交通路的商业氛围相对已经成熟，商业配套比较完善，是黄石最重要的商业街。配套比较完善，是黄石最重要的商业街。 商业业态丰富，以服装、鞋业为主，餐商业业态丰富，以服装、鞋业为主，餐饮、休闲娱乐等各种商业共生，但主要以饮、休闲娱乐等各种商业共生，但主要以零售业态为主；零售业态为主； 商业物业以中小规模居多，多以商业物业以中小规模居多，多以20-8020-80平方米的当铺为主；平方米的当铺为主； 品牌商
14、品多，多以品牌专卖店形式经品牌商品多，多以品牌专卖店形式经营；营； 虽然品牌商品多，但基本以中低端市场虽然品牌商品多，但基本以中低端市场为导向，高档商品市场潜力有待开发。为导向，高档商品市场潜力有待开发。武汉路、交通路、武汉路、交通路、劳动路、劳动路、黄石大道、湖滨大道黄石大道、湖滨大道业态占比租金按面积分析面积面积租金水平租金水平1010以下以下3 35 505055 50/0/20402040202002028 80/0/507050701 15 50023230 /0 /100100左右左右1 12020117070 / /200200以上以上100100130130 / /交通路的商业
15、业态单一主要以经营服饰为主，其他辅交通路的商业业态单一主要以经营服饰为主，其他辅助行业：超市百货、珠宝首饰、金融、药店、休闲餐助行业：超市百货、珠宝首饰、金融、药店、休闲餐饮、休闲娱乐、住宿等饮、休闲娱乐、住宿等 武汉路、交通路、劳动路、武汉路、交通路、劳动路、黄石大道、黄石大道、湖滨大道湖滨大道租金按路段分析路段路段租金水平租金水平电信大楼段电信大楼段80-12080-120元元/ /工人文化宫段工人文化宫段120-200120-200元元/ /劳动路口段劳动路口段100100-180-180元元/ /交通路口段交通路口段130-200130-200元元/ /赛玛特生活广赛玛特生活广场场20
16、0-2200-28080元元/ /黄石大道的手机及电讯业规模较大，黄石大道的手机及电讯业规模较大，属于全市核心区；属于全市核心区；服装业主要属于中档产品，集中女装，服装业主要属于中档产品，集中女装，规模小，受交通路和劳动路的影响，经规模小，受交通路和劳动路的影响，经营状况比较差、进店人数少；营状况比较差、进店人数少； 休闲区，除了日豪水都之外，多为低休闲区，除了日豪水都之外，多为低级消费区级消费区 ；黄石大道主要是黄石城区与外界联系黄石大道主要是黄石城区与外界联系的主干道，来往车辆较多，制约了黄石的主干道，来往车辆较多，制约了黄石大道的商业发展，金融机构不多。大道的商业发展，金融机构不多。武汉
17、路、交通路、劳动路、黄石大道、武汉路、交通路、劳动路、黄石大道、湖滨大道湖滨大道道路宽阔，并被绿化带分隔，人道路宽阔，并被绿化带分隔，人流较少，缺少商业氛围；流较少，缺少商业氛围；零售业基本集中在天津路口中百零售业基本集中在天津路口中百仓储附近；仓储附近；餐饮业态居多，主要集中在芜湖餐饮业态居多，主要集中在芜湖路及京华路，整体生意较好；路及京华路，整体生意较好；休闲娱乐业态典型几家，生意一休闲娱乐业态典型几家，生意一般，档次较高；般，档次较高；靠近磁湖，风景秀丽，沿路行政靠近磁湖，风景秀丽，沿路行政道路较集中。道路较集中。武汉路、交通路、劳动路、黄石大道、武汉路、交通路、劳动路、黄石大道、湖滨
18、大道湖滨大道业态占比业态业态占比租金均价休闲娱乐休闲娱乐11.00%11.00%90-16090-160餐饮餐饮39.00%39.00%9090-150-150零售零售17%17%110-220110-220服务配套服务配套21%21%80-12080-120其它其它12%12%7070-12-120 0注：以湖滨大道至武汉路为界，天津路至京注：以湖滨大道至武汉路为界，天津路至京华路区域内商业业态统计华路区域内商业业态统计租金按路段分析路段租金水平华兴路段华兴路段60609090元元/ /芜湖路段芜湖路段60609 90 0元元/ /天津路段天津路段1 12 20020200 0元元/ /京华
19、路段京华路段808015150 0元元/ /竞争项目分析竞争项目分析 随着武汉“1+8”城市圈的成立，优惠政策的逐步实施；黄石高速及轻轨的建设和黄石的招商政策使房地产开发量增大，黄石商业项目也是遍地开花，小到社区配套商业，大到市区配套商业综合体。在此，结合本项目物业的体量、档次、类型，针对项目区域附近且对本项目形成直接威胁的项目展开了研究与分析。地段决定销售进度和商业价值普遍商业销售周期较长商业项目租售率普遍低整体销售的方式不多竞争项目分析竞争项目对比竞争项目对比序项目名称商业面积租售价格租售情况楼层开业时间1天顺 中央华府7000只售不租，1层21000-28000/ 2层8000-1200
20、0/已售完出租率40%B1-2F09年2舣景广场30062价格待定未开盘B1-3F3大上海广场150000只售不租，售价3000048000/一期基本售完2010年4华顺大厦4000售价均价1层16000/，2层均价6000/正在销售1F-2F5江天 金色华邸6500整体对外出租，80-180/基本租完B1-3F6影视大厦29406销售均价23000/B1-6F7明珠广场10000整体出租，价格不详B1-2F2010年8时代广场10000售价：1层13000/，2层6000/租价：1层40/，2层25/返租售完营业中B1-2F08年底9丽岛40000售价：1层9000-12000/，2层400
21、0-6000/；租价：40/营业中B1-2F08年初10消防路不对外出租销售11金鑫智华大厦未开盘12磁湖东城未开盘竞争项目分析根据竞争项目的根据竞争项目的体量、交付时间、租售价格、业态定位、区域体量、交付时间、租售价格、业态定位、区域同类比分析：同类比分析：序项目名称商业面积1天顺 中央华府70002华顺大厦40003江天 金色华邸65004明珠广场100005时代广场100006消防路同体量分析竞争策略分析竞争优势有利因素商业档次不高，有一定的可提升空间体量适中，风险小相对项目中央华府、华顺大厦大上海广场、舣景广场如何发挥优势目前商业档次未完全满足区域内中高端消费需求，项目应在定位上与竞争
22、对手形成差异，通过品牌提升、突出精致化、档次化，规划与目标消费群体相匹配的业态体量较为合适，不会形成大面积空置与恶性竞争竞争劣势不利因素地段优势，项目可达性相对较差竞争对手已经度过培育期，有稳定消费人流竞争对手体量大，开发周期长，可提升改变空间大相对项目大上海、舣景广场中央华府、金色华邸大上海广场如何规避劣势通过未来道路改造，绿化带的开口，使项目与湖滨大道连接；另方面通过绿化带与休闲设施的改造从地面吸引人流特色化、精致化招商策略引进优质实力商家，形成项目自身特色与经营优势竞争项目项目天顺 中央华府地理位置湖滨大道778号交通状况（路宽）16米开发商黄石天顺地产销售代理公司武汉营销公司商业运营公
23、司武汉营销公司项目性质商住功能定位餐饮 休闲目标消费群有钱有闲开盘时间2007年6月竣工时间2009年3月开业时间09年售楼电话6215555销售招商位置总建筑面积5.7万方商业面积7000停车位面积400平方产权年限40年电梯类型数量无柱距3-8米楼层单层建筑面积业态规划及进驻品牌单店经营面积层高销售价格租赁价格租售率地下一层地下车位6万个一层3500餐饮40-2155.82.1万-2.8万不租40%二层3500茶楼40-2154.28000-1200040%竞争项目优势竞争项目优势1、区位优势更明显，前靠湖滨大道，左右分别靠湖滨路和京华路；2、停车便利，入住率较高，周边商业氛围更成熟，人流
24、支撑；3、商业氛围已成熟，进驻商家已具备一定的品牌知名度。竞争项目劣势竞争项目劣势 1、整体纵深太长，整体消化难度较大，背街铺 面剩余较多；2、周边商业项目较密集，商户资源争夺激烈， 客流的分流。 综合指数：综合指数：竞争项目项目舣景广场地理位置天津路原卫校交通状况（路宽）18米开发商黄石顺佳房地产开发有限公司销售代理公司自销商业运营公司自销项目性质商住功能定位综合性商厦目标消费群城市精英阶层开盘时间未定竣工时间2010-8-1开业时间售楼电话62501586252158销售招商位置老物质局对面（吴13872080768）总建筑面积18万方商业面积30062停车位面积28741平米产权年限40
25、年电梯类型数量无柱距4-8米楼层单层建筑面积业态规划及进驻品牌单店经营面积层高销售价格租赁价格租售率地下一层1812710614地下两层停车3.5米未租一层10000未定5.5整体出租0%二层10000未定5三层10000未定5竞争项目竞争项目优势竞争项目优势1、区位优势明显，临近天津路中百仓储，人流较集中；2、停车位充足，周边商业氛围更成熟，人流支撑；3、规划体量大，业态较全。竞争项目劣势竞争项目劣势 1、体量大，纵深太长，整体消化难度较大；2、周边商业项目较密集，商户资源争夺激烈，客流的分流。 综合指数：综合指数：竞争项目项目大上海广场 地理位置项目西与湖滨大道相连，南为京华路商业街，东接
26、武汉路 交通状况（路宽）湖滨大道街区充分与武汉路和京华路对接，通过商业人流网络相通 开发商黄石海泰房地产有限公司 销售代理公司无商业运营公司无项目性质居住、商业配套、停车为一体的复合式开放街区 功能定位风情商贸区 目标消费群商业群体：身价500万以上的CEO 开盘时间09年8月底开盘 竣工时间项目整体交付时间预计2012年以后 开业时间预计2012年后 售楼电话0714-6236888 销售招商位置售楼部现场总建筑面积38万方 商业面积预计15万方左右；零铺最小200 停车位面积不详 产权年限40年租售价格租赁价格暂不出租销售价格3000048000元 竞争项目竞争项目优势竞争项目优势1、区位
27、优势明显，临近武汉路核心商圈，人流集中,配套完善；2、政府重点扶持项目，业态全，建成将成为市级顶级商业综合体；3、发展商上海海泰的实力以及开发商业体的经验。竞争项目劣势竞争项目劣势 1、体量大，整体消化难度较大，市场培育周期相对较长；综合指数：竞争项目项目华顺大厦地理位置湖滨大道与华新路交汇处交通状况（路宽）主干道与支干道相通开发商湖北华顺地产销售代理公司无商业运营公司无项目性质商住功能定位目标消费群开盘时间2008年5月竣工时间2009年5月开业时间售楼电话6237171销售招商位置售楼部现场总建筑面积商业面积4000停车位面积400平方产权年限40年电梯类型数量无柱距3-8米楼层单层建筑面
28、积业态规划及进驻品牌单店经营面积层高销售价格租赁价格地下一层2000地下车位3.86万个一层2000门面40-2155.116000二层2000家具家私40-2154.56000竞争项目竞争项目优势竞争项目优势1、区位优势明显，位于湖滨大道及华新路交汇处；2、华新路商业氛围已形成，停车、交通系统便利；3、立地环境优越；竞争项目劣势竞争项目劣势 1、建筑形象较差，两层底商相对薄弱，层高较低，无法满足品牌连锁店；综合指数：综合指数：竞争项目项目江天 金色华邸地理位置天津路28号交通状况（路宽）18米开发商湖北世纪江天置业有限公司销售代理公司鸿宇置业营销机构商业运营公司鸿宇置业营销机构项目性质商住功
29、能定位金融保险证券银行目标消费群城市精英开盘时间07年竣工时间5月1日开业时间售楼电话6281968销售招商位置售楼部现场总建筑面积4万方商业面积6500停车位面积1600产权年限40年电梯类型数量4台柱距2-6米2-6米楼层单层建筑面积业态规划及进驻品牌单店经营面积层高销售价格租赁价格租售率地下一层1600金融3.20%一层1200证券整体5.4整体出租0%二层1200保险整体4.5均1000%三层1200银行整体4.5均80 0%其他楼层12005楼写字间整体4.5均80 0%竞争项目项目影视大厦地理位置黄石大道651号交通状况（路宽）18米开发商黄石影星地产开发有限公司销售代理公司黄石晨
30、曦地产营销策划公司商业运营公司黄石晨曦地产营销策划公司项目性质商住功能定位集商贸健身茶艺影视文化为一体目标消费群大众开盘时间07年底竣工时间09年开业时间售楼电话3096190销售招商位置售楼部现场总建筑面积59700方商业面积29406平米停车位面积5900方产权年限40年电梯类型数量观光2部手扶8部柱距3-8米楼层单层建筑面积业态规划及进驻品牌单店经营面积层高销售价格租赁价格租售率地下一层5900停车场4.2一层5800商贸整体5.1均价2万100%二层4700健身整体4.5均价2万100%三层4700茶艺整体4.5不详100%共六层4700影视整体4.5不详100%竞争项目项目明珠广场地
31、理位置黄石大道与昌明路交汇处交通状况（路宽）18米开发商黄石天舜销售代理公司大汉隆城商业运营公司自销项目性质商住功能定位目标消费群未定开盘时间2008年3月竣工时间2009年9月开业时间2010年售楼电话3808888销售招商位置未定总建筑面积10万方商业面积1万方停车位面积约3500 产权年限40年电梯类型数量无柱距3-7米楼层单层建筑面积业态规划及进驻品牌单店经营面积层高销售价格租赁价格租售率地下一层3500停车3.8一层5000未定未定4.5整体出租0%二层5000未定未定4.5竞争项目项目时代广场地理位置花湖大道与洋浦路交汇处交通状况（路宽）20米开发商黄石天虹销售代理公司大汉隆城商业
32、运营公司大汉隆城项目性质区级商业中心功能定位区级配套商业目标消费群社区及周边居民开盘时间07年竣工时间2008年8月开业时间08年底售楼电话6526662销售招商位置洋浦路与花湖大道交汇处总建筑面积12万方商业面积1万方停车位面积5000产权年限40年电梯类型数量无柱距3.3-7米楼层单层建筑面积业态规划及进驻品牌单店经营面积层高销售价格租赁价格租售率地下一层5000停车3.8一层4944社区配套商业47-805.61.3万40二层4900网吧茶楼办公自行划分3.6600025租赁租赁模式单间租赁出租率50%租赁者社区居民租赁年限3-5年物业管理费1.9元经营模式自营销售销售模式即买即租销售率
33、30%返租价格40元返租年限3年可否自营是返租期满处理方式续或招竞争项目项目丽岛地理位置杭州西路特一号交通状况（路宽）24米开发商联合置业（武汉）有限公司销售代理公司黄石联合置业商业运营公司黄石联合置业项目性质商住功能定位综合商业形态目标消费群高管公务员私企老板开盘时间06年竣工时间06年开业时间08年初售楼电话6360000销售招商位置武商左侧总建筑面积12万方商业面积4万方停车位面积2700产权年限40年电梯类型数量无柱距3-6 米楼层单层建筑面积业态规划及进驻品牌单店经营面积层高销售价格租赁价格租售率地下一层4000车库一层约6000特色步行商业街35-554.1-6.059000-12
34、00040元30%二层约6000特色步行商业街35-564.1-6.064000-6000租赁年限3-5年物业管理费1.5经营模式销售销售模式可带租约销售销售率40%(步行街）返租价格40-50元返租年限竞争项目区域商业环境项目定位思路推广招商策略黄石经济状况满足区域消费需求，提升区域消费档次；满足区域消费需求，提升区域消费档次； 建立餐饮休闲娱乐、商务、居住等功能有机结合的城西核心，体现城西新区外向吸建立餐饮休闲娱乐、商务、居住等功能有机结合的城西核心，体现城西新区外向吸引力；引力；以完善的功能和服务配套，以大上海为核心的大型复合商业的等级提升为基础，形以完善的功能和服务配套，以大上海为核心
35、的大型复合商业的等级提升为基础，形成区域内集休闲娱乐、餐饮、购物为一体的新兴商圈，促进城西新区经济、商务发展；成区域内集休闲娱乐、餐饮、购物为一体的新兴商圈，促进城西新区经济、商务发展；以城市生态为主题，突出磁湖生态景观特色和湖滨大道沿街绿化景观亮点，提升城以城市生态为主题，突出磁湖生态景观特色和湖滨大道沿街绿化景观亮点，提升城西形象。西形象。战略意义服务于中高端人群餐饮、娱乐、休闲、金融理财的需求：服务于中高端人群餐饮、娱乐、休闲、金融理财的需求：服务于区域内政务衍生的相关需求服务于区域内政务衍生的相关需求 周边事业单位密集，企事业单位从业人员集中，将吸引更多的有利资源向区域内集周边事业单位
36、密集，企事业单位从业人员集中，将吸引更多的有利资源向区域内集中，将直接拉动区域经济发展，由此产生的政务需求、商务需求、公共需求等；中，将直接拉动区域经济发展，由此产生的政务需求、商务需求、公共需求等；服务于区域内中高端住宅居住人群服务于区域内中高端住宅居住人群 以项目为中心，周边以项目为中心，周边500500米内居住人口达到米内居住人口达到4 4万，其中以高档住宅小区为主，居住人万，其中以高档住宅小区为主，居住人群经济基础稳定，消费能力强以此为依托，为其提供完善的商务配套服务和舒适的娱乐群经济基础稳定，消费能力强以此为依托，为其提供完善的商务配套服务和舒适的娱乐休闲环境。休闲环境。需求定位消费
37、人群特征消费人群特征注重生活品质，追求时尚、品位；注重生活品质，追求时尚、品位；有稳定收入来源的中高端消费人群；有稳定收入来源的中高端消费人群；追求消费的优越感；追求消费的优越感；喜欢体验新的事物；喜欢体验新的事物；在外就餐、社交、聚会活动频繁；在外就餐、社交、聚会活动频繁；工作、生活应酬较多的成功人士。工作、生活应酬较多的成功人士。客户定位经营者定位国内知名连锁商家；黄石本地具有很强经济实力、具有较强的市场认可度的经营商家；黄石周边城市有较强经营实力，有外地拓展意愿的经营者；较强经济实力、先进经营理念、抗风险能力客户定位投资者定位本地符合定位的实力商家是项目的主力投资者；私营业主、寻求投资项
38、目的富二代；愿意到黄石发展的外来实力商家；外来投资客客户定位业态定位餐饮类休闲娱乐类商业服务配套F1 / 餐饮、社区配套F2F3 / 夜总会、量贩KTV、酒吧、美容院、SPA水疗、足浴、网吧、桌球馆、咖啡厅、棋牌茶楼（不含民生银行已经租赁面积）客户定位区域商业环境项目定位思路推广招商策略黄石经济状况优先 符合项目定位、品牌意识强、实力型商家品牌商户的进驻能有效提升项目的品位、项目形象越佳，吸引消费人流和提供稳定的租金收入，也符合项目黄石形象在黄石的品牌地位，也能使物业的形象更加深化；定位餐饮、休闲娱乐、金融类实力商家可承受租金能力、抗风险能力较强；稳定的租金收益保障投资客及开发商的合理利益，树
39、立投资者的信心；招商总体原则餐饮类：美食城（中式酒楼）、（地域）特色美食、西餐厅（日式、韩式）、中式快餐、西式快餐、咖啡厅/棋牌茶楼休闲娱乐类：夜总会、量贩KTV、酒吧、美容院、SPA水疗、足浴、网吧桌球馆商业服务配套：美发厅、药店、洗衣房、茶叶+烟酒店、社区超市+水果超市、邮局、旅行社、银行、电信/移动营业厅经营面积：经营面积：500500平米以上，以大面积整体租售为主。平米以上，以大面积整体租售为主。招商范围招商核心期： 2010年4月至2010年5月，共2个月。 完成建筑面积5400，整体租售为主。招商装修期招商核心期招商预热期招商任务分解第一阶段：(2010.4月上旬-2010.4月下
40、旬)工作安排： 市场调研结束，组建招商团队并进行团队培训，完成项目定位，拟定合同文本，拟定招商执行方案、租赁租金、招商优惠政策并审批确定，完成招商手册等相关宣传物料设计、印刷，拟定招商营销推广方案。积累商家资源、建立商家资源库，全面进行商家拜访，并意向洽谈，筛选优质商户。工作重点：A、拟定招商计划和租金策略；B、完成招商物料；C、组建招商团队；D、积累客户资料，建立商家资源库；E、进行商家访谈，筛选优质商家；F、针对性的营销推广。招商执行第二阶段： (2010.5月上旬-2010.5月中旬)工作安排： 招商工作全面展开，包括外地市场的突围（武汉品牌连锁商家，市级以下实力商家），重点主力商家深度
41、洽谈，初步明确合作意向；利用龙头客户，迅速积累有效、意向商家，并了解意向商家经营情况、发展前景，完成目标商家的市场评估。工作重点：A、重点主力商家深度洽谈，并明确合作意向；B、了解意向商家并完成评估；C、外地市场的拓展。招商执行第三阶段： (2010.5月中旬2010.5月下旬)工作安排： 招商核心期，跟进商家意向洽谈，促进商家进驻签约，进行最后招商冲刺。组织好商家签约和费用缴纳工作，同时督促签约商家进场装修。物业管理团队加大配合力度，完成开业前的各项准备工作。工作重点：A、商家的签约各项细节沟通，督促签约商家进场装修；B、配合商家进场装修各项准备工作。招商执行第一阶段：(2010.4月上旬)
42、项目现场内外的包装，项目外立面、招商中心；宣传物料的准备到位，DM单页、名片等；时效性广告投放，信息的告知，包括银行入驻信息。DM单页以目标客户点对点发放为主，阶段性广告投放以高端杂志，报广发布招商信息为辅。第二阶段：(2010.5月上旬)核心期广告策略，根据具体招商情况。推广执行根据项目定位、规划布局，拟订招商策略及实施方案； 组织、安排招商相关的在职岗位培训及测评、人员调整； 根据市场情况制订招商策略，并根据招商情况及时调整； 收集、整理品牌、商家资料，建立储备商源库，并及时更新； 协助编制招商物料，制订、提报招商广告投放计划、方案； 做好市场调查，及时掌握竞争对手、重要商家和相关行业的信
43、息，并向公司领导反馈；负责项目公共区域及建筑物附添广告位的规划、租赁； 负责商户进场装修相关手续的办理。部门职责执行策略招商总体策略是招商工作的核心指导思想，制定招商总体策略，旨在明确招商工作方向。我们认为要将招商引商的总体策略确定为： 较强经济实力、抗风险能力，较强品牌意识，先进经营理念保障租金收益；保障物业的升值；保障物业品牌形象；保障投资客的收益率；第一年租金第二年租金第三年租金第四年租金第五年租金第十年年租金第十五年租金第二十年租金55555759617591111租金递增策略方案一：A、第一、二租约年租金不递增；B、第三租约年开始在原始租金的基础上，递增2%；C、第四租约年在第三租约
44、年租金的基础上，递增3%；D、第五租约年在第四租约年租金的基础上，递增4%；且以后租约年保持4%递增率不变。例如：第一年租金第二年租金第三年租金第四年租金第五年租金第十年年租金第十五年租金第二十年租金55555759617599127租金递增策略方案二：A、第一、二租约年租金不递增；B、第三租约年开始在原始租金的基础上，递增2%；C、第四租约年在第三租约年租金的基础上，递增3%；D、第五租约年在第四租约年租金的基础上，递增5%；且以后租约年保持5%递增率不变。例如：租赁价格： 为了促进各类商家的尽快签约，早日达到本项目的招商目标，在保证开发商基本利润的基础上，按照租金价格体系，根据不同主力商家
45、的影响力，给予适当的租金优惠。租金收取： 按半年度收取。一次性缴纳1年租金，缴纳时给予9.5折优惠；一次性缴纳2年租金，缴纳时给予9折优惠。合同保证金： 按照1-3个月租金收取。租赁优惠政策建议免租期（装修期）： 为了促进商家的尽快签约，早日达到本项目的招商目标，所有商家给予三个月的免租期。在保证开发商基本利润的基础上，根据具体洽谈意向，可给予高达六个月的免租。免租期内按标准收取物业管理费。免租期间须按规定的标准和时间缴纳水电费等费用。送广告宣传牌使用权。建议：控制租金价格体系，适当放宽免租培育期，可有效保障投资 客合理回报收益率，有利于树立项目高档次物业的品牌形象。免租建议根据洽谈情况，填写
46、租赁合同及物管协议。将租赁合同及附件物管协议，连同租赁文件呈批表、租赁签办单报总经理审批。带领客户至财务室缴款，办毕后，总公司对租赁合同盖章。合同一式三分，公司2份，客户1份。填写租赁商铺交房审批表、商铺交接验收清单，交总经理审核。由客户在商铺交接验收清单上签字确认。由物业方查验上述手续办理情况后，发放商铺钥匙至客户，商铺移交完毕。租赁流程序序 工作时间 工作项目2010年4月份4.14.54、64.104.114.154.164.204.214.254.264.301 1市场调查计划完成市场调查计划完成2 2本地商家、竞争对手调查本地商家、竞争对手调查3 3项目基本定位方向确定项目基本定位方
47、向确定4 4项目招商策略、政策的拟定项目招商策略、政策的拟定5 5组建项目操盘及招商团队组建项目操盘及招商团队6 6完成团队培训完成团队培训7 7招商物料的准备招商物料的准备8 8招商管理、登记表格等拟定招商管理、登记表格等拟定9 9招商中心的布置招商中心的布置1010项目外墙喷绘更换信息告知项目外墙喷绘更换信息告知1111初步进行商家访谈熟悉商家初步进行商家访谈熟悉商家1212释放招商信息（报广、杂志）释放招商信息（报广、杂志）1313积累商家确定筛选优质商家积累商家确定筛选优质商家1414根据市场情况修正招商政策根据市场情况修正招商政策1515重点商家的深度洽谈重点商家的深度洽谈16督促配
48、合进驻商家进场装修督促配合进驻商家进场装修1717外地商家的拓展（武汉）外地商家的拓展（武汉）工作推进节点序序 工作时间 工作项目2010年5月份5.15.55、65.105.115.155.165.205.215.255.265.301 1重点商家深度洽谈明确意向重点商家深度洽谈明确意向2 2营销宣传配合营销宣传配合3 3外地商家的跟进洽谈外地商家的跟进洽谈4 4根据招商具体情况适当放宽根据招商具体情况适当放宽招商政策刺激签约招商政策刺激签约5 5室外广告位报批开发确定室外广告位报批开发确定6 6配合商家签约费用缴纳工作配合商家签约费用缴纳工作7 7签约相关手续办理商铺移交签约相关手续办理商铺移交8 8督促签约并进场装修督促签约并进场装修9 9渲染进场气氛树立项目品牌渲染进场气氛树立项目品牌1010品牌进驻开业在即信息告知品牌进驻开业在即信息告知工作推进节点THANKSTHANKS
