03第三章 土地经济学基础

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1、l土地经济学土地经济学作为一门课程，是土地科学学科体系（含作为一门课程，是土地科学学科体系（含土地经济学、土地管理学、土地利用规划学、土地资源土地经济学、土地管理学、土地利用规划学、土地资源学、土地法学等）的一个分支学科；学、土地法学等）的一个分支学科；l从从经济学分类经济学分类来看，城市土地来看，城市土地经济学与城市住宅经济学同为城经济学与城市住宅经济学同为城市经济学的分支学科；市经济学的分支学科；l对于对于房地产经济学房地产经济学来说，城市来说，城市土地经济学又是它的理论基础和土地经济学又是它的理论基础和重要组成部分。重要组成部分。（第（第4章第章第3节、第六章节、第六章2、3节、第十五章

2、节、第十五章1、2节）节）研究领域研究领域土地利用经济土地利用经济土地制度土地制度土地价值土地价值 三者构成一个互相联系的有机整体：三者构成一个互相联系的有机整体：l合理利用土地是人类社会生存与发合理利用土地是人类社会生存与发展的需要，是我们的目的；展的需要，是我们的目的；l建立并维护合理的土地制度是合理建立并维护合理的土地制度是合理利用土地的根本保证；利用土地的根本保证；l合理确定土地价值形式并使其恰当合理确定土地价值形式并使其恰当量化是正确处理土地关系，保证土地量化是正确处理土地关系，保证土地合理利用的重要手段和措施。合理利用的重要手段和措施。l l 城市土地利用概述城市土地利用概述城市土

3、地利用概述城市土地利用概述l l 城市土地分区利用城市土地分区利用城市土地分区利用城市土地分区利用l l 城市土地集约利用城市土地集约利用城市土地集约利用城市土地集约利用 房地产开发本质上是土地房地产开发本质上是土地房地产开发本质上是土地房地产开发本质上是土地利用的一种方式，也应该遵循土利用的一种方式，也应该遵循土利用的一种方式，也应该遵循土利用的一种方式，也应该遵循土地利用的客观经济规律。地利用的客观经济规律。地利用的客观经济规律。地利用的客观经济规律。城市土地利用经济城市土地利用经济1.1.城市土地利用概述城市土地利用概述 土地是房屋的载体，土地是房屋的载体，城市土地利用模式，影响着城市城

4、市土地利用模式，影响着城市的形态，也关系到房地产经济活的形态，也关系到房地产经济活动遵循的内在规律。动遵循的内在规律。 随着城市的发展，城随着城市的发展，城市土地越来越趋向于分区利用、市土地越来越趋向于分区利用、集约利用与规模利用，以获得最集约利用与规模利用，以获得最佳效益。佳效益。 土地经济利用本质上土地经济利用本质上是对土地经济供给的挖潜，即增是对土地经济供给的挖潜，即增加土地的经济供给。加土地的经济供给。FF城市土地利用的内涵城市土地利用的内涵城市土地利用的内涵城市土地利用的内涵FF土地供给土地供给土地供给土地供给FF土地利用分类与结构土地利用分类与结构土地利用分类与结构土地利用分类与结

5、构城市土地利用经济城市土地利用经济1.1.城市土地利用概述城市土地利用概述1.1 1.1 城市土地利用的内涵城市土地利用的内涵 城市土地利用是指在把握城市土地的自然和社会城市土地利用是指在把握城市土地的自然和社会经济特性的基础上，根据社会经济发展的需要，对城市土经济特性的基础上，根据社会经济发展的需要，对城市土地资源进行合理配置和有效利用的行为。地资源进行合理配置和有效利用的行为。 城市土地利用的内容十分丰富，主要包括以下几城市土地利用的内容十分丰富，主要包括以下几个方面：个方面：1.1.11.1.1城市土地利用现状分析城市土地利用现状分析1.1.21.1.2城市土地利用规划城市土地利用规划1

6、.1.31.1.3土地开发整理土地开发整理城市土地利用经济城市土地利用经济1.1.城市土地利用概述城市土地利用概述1.1 1.1 城市土地利用的内涵城市土地利用的内涵1.1.11.1.1城市土地利用现状分析城市土地利用现状分析l土地利用结构土地利用结构l土地利用集约度土地利用集约度l土地利用效益土地利用效益城市土地利用经济城市土地利用经济1.1.城市土地利用概述城市土地利用概述1.1 1.1 城市土地利用的内涵城市土地利用的内涵1.1.21.1.2城市土地利用规划城市土地利用规划 土地利用规划是对一定区域未来土地利用超前土地利用规划是对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，是依据区域社会经济

7、发展和土地的自然性的计划和安排，是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性在时空上进行土地资源合理分配和土地利用协调历史特性在时空上进行土地资源合理分配和土地利用协调组织的综合措施。组织的综合措施。 我国目前的土地利用（总体）规划分为国家、我国目前的土地利用（总体）规划分为国家、省、市、县和乡（镇）五级，是实行最严格土地管理制度省、市、县和乡（镇）五级，是实行最严格土地管理制度的纲领性文件，是落实土地宏观调控和土地用途管制，规的纲领性文件，是落实土地宏观调控和土地用途管制，规划城乡建设和统筹各项土地利用活动的重要依据。划城乡建设和统筹各项土地利用活动的重要依据。城市土地利用经济城市土地利用经济

8、1.1.城市土地利用概述城市土地利用概述1.1 1.1 城市土地利用的内涵城市土地利用的内涵1.1.31.1.3土地开发整理土地开发整理 城市土地开发整理是指在现有土地的基础上，城市土地开发整理是指在现有土地的基础上，按照城市规划和土地利用总体规划的要求，调整、优化城按照城市规划和土地利用总体规划的要求，调整、优化城市用地结构，促进城市土地的集约、节约利用，控制城市市用地结构，促进城市土地的集约、节约利用，控制城市用地的盲目扩张，提高城市土地利用的综合效益。用地的盲目扩张，提高城市土地利用的综合效益。 目前，我国城市土地开发整理工作主要由土地储目前，我国城市土地开发整理工作主要由土地储备机构来

9、完成。备机构来完成。城市土地利用经济城市土地利用经济1.1.城市土地利用概述城市土地利用概述1. 2 1. 2 土地供给土地供给1. 2 . 1 1. 2 . 1 土地供给的概念土地供给的概念1. 2 . 2 1. 2 . 2 影响土地经济供给的因素影响土地经济供给的因素1. 2 . 3 1. 2 . 3 增加土地经济供给的途径增加土地经济供给的途径城市土地利用经济城市土地利用经济1.1.城市土地利用概述城市土地利用概述1. 2 1. 2 土地供给土地供给1. 2 . 1 1. 2 . 1 土地供给的概念土地供给的概念l土地自然供给：地球所能供给社会利用的各种生产和生活用土地自然供给：地球所能

10、供给社会利用的各种生产和生活用地的数量土地经济供给。地的数量土地经济供给。l土地经济供给：在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开土地经济供给：在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的供发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的供给。给。 自然供给是针对人类的生产、生活及动植物的生自然供给是针对人类的生产、生活及动植物的生长而言的，而经济供给是针对土地具体的用途而言的。长而言的，而经济供给是针对土地具体的用途而言的。 自然供给是无弹性的，经济供给有弹性，且不同自然供给是无弹性的，经济供给有弹性，且不同的用途的土地弹性不同。的用途的土地弹性不

11、同。城市土地利用经济城市土地利用经济1.1.城市土地利用概述城市土地利用概述1. 2 1. 2 土地供给土地供给1. 2 . 2 1. 2 . 2 影响土地经济供给的因素影响土地经济供给的因素l各类土地的自然供给各类土地的自然供给l利用土地的知识和技能利用土地的知识和技能l社会需求社会需求l产品价格产品价格l土地利用规划和计划土地利用规划和计划l土地供给者的行为土地供给者的行为城市土地利用经济城市土地利用经济1.1.城市土地利用概述城市土地利用概述1. 2 1. 2 土地供给土地供给1. 2 . 3 1. 2 . 3 增加土地经济供给的途径增加土地经济供给的途径l扩大土地利用面积扩大土地利用面

12、积l提高集约经营水平提高集约经营水平l建立合理的土地制度建立合理的土地制度l调整城市用地结构调整城市用地结构l调节消费结构调节消费结构l利用新技术利用新技术l保护土地资源保护土地资源城市土地利用经济城市土地利用经济1.1.城市土地利用概述城市土地利用概述1. 31. 3 土地利用分类与土地利用结构土地利用分类与土地利用结构1. 3 . 1 1. 3 . 1 土地利用分类土地利用分类1. 3 . 2 1. 3 . 2 土地利用结构土地利用结构城市土地利用经济城市土地利用经济1.1.城市土地利用概述城市土地利用概述1. 31. 3 土地利用分类与土地利用结构土地利用分类与土地利用结构1. 3 .

13、1 1. 3 . 1 土地利用分类土地利用分类 根据土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性，根据土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性，按照一定的规律，将土地归并成若干个不同的类别。按照一定的规律，将土地归并成若干个不同的类别。 土地分类土地合理利用的前提，也是土地管理（地土地分类土地合理利用的前提，也是土地管理（地籍管理）的基础。籍管理）的基础。 20072007年发布的国家标准年发布的国家标准土地利用现状分类土地利用现状分类，采用一级、二级两个层次的分类体系：采用一级、二级两个层次的分类体系： 一级类主要按土地用途分个；一级类主要按土地用途分个； 二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征续

14、分为二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征续分为个。个。城市土地利用经济城市土地利用经济1.1.城市土地利用概述城市土地利用概述1. 31. 3 土地利用分类与土地利用结构土地利用分类与土地利用结构1. 3 . 2 1. 3 . 2 土地利用结构土地利用结构 用地结构是各种土地类型在某一区域中的组合用地结构是各种土地类型在某一区域中的组合方式、比例和彼此间相互联系所构成的分布格局。方式、比例和彼此间相互联系所构成的分布格局。 用地结构包含两层含义：用地结构包含两层含义： 一是各类土地面积及占总土地面积的比例；一是各类土地面积及占总土地面积的比例； 二是各类土地在空间的布局，即用地空间结构。二是各

15、类土地在空间的布局，即用地空间结构。 一般所提到的用地结构主要是指前者，从这个一般所提到的用地结构主要是指前者，从这个意义上说，用地结构就是土地分类的数量表现。意义上说，用地结构就是土地分类的数量表现。 城市土地利用经济城市土地利用经济1.1.城市土地利用概述城市土地利用概述1. 31. 3 土地利用分类与土地利用结构土地利用分类与土地利用结构1. 3 . 2 1. 3 . 2 土地利用结构土地利用结构l城市用地结构城市用地结构 用地结构直接影响土地的利用效率，优化用地结用地结构直接影响土地的利用效率，优化用地结构是节约、集约利用土地的基本原则。构是节约、集约利用土地的基本原则。 城市用地结构

16、是城市规划控制标准之一。城市用地结构是城市规划控制标准之一。 根据根据城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90GBJ137-90），编制和修订城市总体规划时，居住、工业、），编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地占建设用地的比例应符合道路广场和绿地四大类主要用地占建设用地的比例应符合下表的规定。下表的规定。 城市土地利用经济城市土地利用经济1.1.城市土地利用概述城市土地利用概述1. 31. 3 土地利用分类与土地利用结构土地利用分类与土地利用结构1. 3 . 2 1. 3 . 2 土地利用结构土地利用结构l城市用地结构城市用

17、地结构 用地结构直接影响土地的利用效率，优化用地结用地结构直接影响土地的利用效率，优化用地结构是节约、集约利用土地的基本原则。构是节约、集约利用土地的基本原则。 城市用地结构是城市规划控制标准之一。城市用地结构是城市规划控制标准之一。 根据根据城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90GBJ137-90），编制和修订城市总体规划时，居住、工业、），编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地占建设用地的比例应符合道路广场和绿地四大类主要用地占建设用地的比例应符合下表的规定。下表的规定。 城市土地利用经济城市土地利用经济1.1.城市土地

18、利用概述城市土地利用概述1. 31. 3 土地利用分类与土地利用结构土地利用分类与土地利用结构1. 3 . 2 1. 3 . 2 土地利用结构土地利用结构l城市用地结构城市用地结构城市土地利用经济城市土地利用经济1.1.城市土地利用概述城市土地利用概述1. 31. 3 土地利用分类与土地利用结构土地利用分类与土地利用结构1. 3 . 2 1. 3 . 2 土地利用结构土地利用结构l居住区用地结构居住区用地结构城市土地利用经济城市土地利用经济2.2.土地分区利用土地分区利用 试结合土地区位利用试结合土地区位利用原理阐述城市郊区土地利用原理阐述城市郊区土地利用的未来趋势？的未来趋势？ （20062

19、006年南京农业大学硕士研究生年南京农业大学硕士研究生入学考试入学考试土地经济学土地经济学试题）试题）城市土地利用经济城市土地利用经济2.2.土地分区利用土地分区利用 运用房地产经济学的运用房地产经济学的某一原理，说明为何高楼大某一原理，说明为何高楼大厦和商贸中心一般都建在城厦和商贸中心一般都建在城市中心地段？市中心地段？ （20042004年中南财经政法大学硕士研年中南财经政法大学硕士研究生入学考试究生入学考试房地产经济学房地产经济学试题）试题）城市土地利用经济城市土地利用经济2.2.土地分区利用土地分区利用 土地分区利用（区位土地分区利用（区位利用）是根据土地的区位特利用）是根据土地的区位

20、特点，对土地在空间上进行科点，对土地在空间上进行科学布局并合理利用的过程。学布局并合理利用的过程。l区位与区位效益区位与区位效益l土地分区利用原理土地分区利用原理l城市土地分区利用城市土地分区利用l房地产区位房地产区位城市土地利用经济城市土地利用经济2.2.土地分区利用土地分区利用2.12.1区位与区位效益区位与区位效益区位（区位（LocationLocation） 从狭义上讲，是指特定地块（宗地）的地理空间位从狭义上讲，是指特定地块（宗地）的地理空间位置及其与相邻地块（宗地）的相互关系；置及其与相邻地块（宗地）的相互关系； 从广义上讲，是人类一切活动的空间布局及其在空从广义上讲，是人类一切活

21、动的空间布局及其在空间中的相互关系。间中的相互关系。 区位活动是人类活动的最基本行为，人类在地理空区位活动是人类活动的最基本行为，人类在地理空间上的每一个行为都可以视为是一次区位选择活动。例如：间上的每一个行为都可以视为是一次区位选择活动。例如：农业生产中农作物种与农业用地的选择，工厂的区位选择，农业生产中农作物种与农业用地的选择，工厂的区位选择，商业网点的布局，城市功能区的设置与划分，房地产开发商业网点的布局，城市功能区的设置与划分，房地产开发的位置选择，国家各项设施的选址等。的位置选择，国家各项设施的选址等。 城市土地利用经济城市土地利用经济2.2.土地分区利用土地分区利用2.12.1区位

22、与区位效益区位与区位效益区位（区位（LocationLocation） 区位的特征：区位的特征：多重性（位置多重性（位置布局）：布局）：区位地理位置，区位是各种地理位置有机结合的具体表现； 区位的概念除了位置外，还包括人类对某事物占据位置的设计、规划。动态性：动态性：土地位置是固定不变的，但区位是可以变化的。层次性层次性差异性（等级性）差异性（等级性）稀缺性稀缺性城市土地利用经济城市土地利用经济2.2.土地分区利用土地分区利用2.12.1区位与区位效益区位与区位效益区位效益区位效益 所谓区位效益，其实质就是位置级差地租，即土地位所谓区位效益，其实质就是位置级差地租，即土地位置对经营收益的影响，

23、也称为区位地租，大体相当于马克思置对经营收益的影响，也称为区位地租，大体相当于马克思地租理论中级差地租的第一种形态，即级差地租地租理论中级差地租的第一种形态，即级差地租。 对区位理论的研究，就是起源于级差地租，如杜能的对区位理论的研究，就是起源于级差地租，如杜能的农业区位论，主要研究的就是位置级差地租与距离的关系。农业区位论，主要研究的就是位置级差地租与距离的关系。 研究土地区位、对土地进行分区（区位）利用的主要研究土地区位、对土地进行分区（区位）利用的主要目的就是实现区位效益的最大化。目的就是实现区位效益的最大化。 现在的城市土地资产经营，实际上就是通过区位环境现在的城市土地资产经营，实际上

24、就是通过区位环境优化增值优化增值, , 充分发挥位置级差地租的作用。充分发挥位置级差地租的作用。 城市土地利用经济城市土地利用经济2.2.土地分区利用土地分区利用2.22.2土地分区利用原理区位论土地分区利用原理区位论概述概述 区位论是关于人类活动的空间分布及其在空间中的相区位论是关于人类活动的空间分布及其在空间中的相互关系的学说。区位论是土地分区利用的理论依据。互关系的学说。区位论是土地分区利用的理论依据。 区位论作为一种学说，产生于区位论作为一种学说，产生于1919世世纪纪20203030年代，其标志是年代，其标志是18261826年德国农业年德国农业经济学家杜能发表的著作经济学家杜能发表

25、的著作孤立国同农业孤立国同农业和国民经济的关系和国民经济的关系，在书中杜能提出农，在书中杜能提出农业区位论。业区位论。 19091909年德国经济学家韦伯发表年德国经济学家韦伯发表关关于工业区位，第一部区位的纯粹理论于工业区位，第一部区位的纯粹理论 ，标志着工业区位论的产生。标志着工业区位论的产生。城市土地利用经济城市土地利用经济2.2.土地分区利用土地分区利用 19301930年代德国地理学年代德国地理学家克里斯塔勒又提出中心地理论家克里斯塔勒又提出中心地理论即城市区位论；德国经济学家廖即城市区位论；德国经济学家廖什提出商业（市场）区位论。什提出商业（市场）区位论。 随着城市化的不断随着城市

26、化的不断加快，人口愈来愈多地集中在城加快，人口愈来愈多地集中在城市区域，有关住宅区位的理论研市区域，有关住宅区位的理论研究也逐步得到了发展。究也逐步得到了发展。 2.22.2土地分区利用原理区位论土地分区利用原理区位论概述概述2.2.土地分区利用土地分区利用2.22.2土地分区利用原理区位论概述土地分区利用原理区位论概述区位因子与区位学派区位因子与区位学派 在区位理论的形成和发展过程中，区位因子分析一直是研究在区位理论的形成和发展过程中，区位因子分析一直是研究的基础，这些因子有：的基础，这些因子有： 自然因子，包括自然条件和自然资源；自然因子，包括自然条件和自然资源； 市场因子，包括市场的规模

27、、结构、分布等；市场因子，包括市场的规模、结构、分布等； 劳动因子，包括劳动力的数量、质量、价格、分布等；劳动因子，包括劳动力的数量、质量、价格、分布等； 运输因子，包括运输的设施、运费、运输时间、便捷程度等；运输因子，包括运输的设施、运费、运输时间、便捷程度等； 集聚因子，包括集聚经济与规模、产业空间布局的集中和分散的关系；集聚因子，包括集聚经济与规模、产业空间布局的集中和分散的关系； 其他因子，如社会因子、技术因子等。其他因子，如社会因子、技术因子等。 不同的区位因子在不同的历史阶段有不同的作用，人们对区不同的区位因子在不同的历史阶段有不同的作用，人们对区位因子研究的侧重点和采用的方法也存

28、在很大差异，这样就逐渐位因子研究的侧重点和采用的方法也存在很大差异，这样就逐渐产生了不同的区位研究学派，如：产生了不同的区位研究学派，如： 2.2.土地分区利用土地分区利用2.22.2土地分区利用原理区位论概述土地分区利用原理区位论概述成本学派成本学派 是最早的区位论学派，其核心是追求最低的生产成本，以此是最早的区位论学派，其核心是追求最低的生产成本，以此确定最优区位。成本学派重视运输、劳动和集聚因子的研究，确定最优区位。成本学派重视运输、劳动和集聚因子的研究，以古典农业区位论、工业区位论为代表。以古典农业区位论、工业区位论为代表。市场学派市场学派 随着交通运输的发展和劳动生产率的提高，使得市

29、场的重要随着交通运输的发展和劳动生产率的提高，使得市场的重要性在区位研究中更显突出，最大市场区成了企业最优区位准则。性在区位研究中更显突出，最大市场区成了企业最优区位准则。其代表是克里斯塔勒的中心地理论和廖什的市场区位论。其代表是克里斯塔勒的中心地理论和廖什的市场区位论。行为学派行为学派 行为学派分析人的主观因素对区位决策的影响，重视行为因行为学派分析人的主观因素对区位决策的影响，重视行为因子的研究。子的研究。2.2.土地分区利用土地分区利用2.22.2土地分区利用原理区位论概述土地分区利用原理区位论概述区位理论发展区位理论发展古典区位理论古典区位理论 主要指杜能创立的主要指杜能创立的“农业区

30、位论农业区位论”和韦伯创立的和韦伯创立的“工业区位论工业区位论”。其共同特点都是立足于单一的企业或工厂，着眼于成本最小、。其共同特点都是立足于单一的企业或工厂，着眼于成本最小、运费最省。运费最省。近代区位理论近代区位理论 从成本学派发展为市场学派；从立足于单一企业或工厂转变为从成本学派发展为市场学派；从立足于单一企业或工厂转变为立足于城市；从着眼于成本、运费最省发展为追求市场的扩大。立足于城市；从着眼于成本、运费最省发展为追求市场的扩大。最有代表性的是最有代表性的是“中心地理论中心地理论”和廖什的和廖什的“市场区位论市场区位论”等。等。现代区位理论现代区位理论 2020世纪世纪6060年代以来

31、，区位论研究立足于国民经济发展，以空间年代以来，区位论研究立足于国民经济发展，以空间经济研究为特征，着眼于区域经济。经济研究为特征，着眼于区域经济。 2.2.土地分区利用土地分区利用2.22.2土地分区利用原理经典区位论土地分区利用原理经典区位论2.2.12.2.1杜能：农业区位论（杜能：农业区位论（18261826）2.2.22.2.2韦伯：工业区位论（韦伯：工业区位论（19091909）2.2.32.2.3克里斯塔勒：中心地理论（克里斯塔勒：中心地理论（19331933） 杜能杜能（Von Thuene ，屠能、邱念）（17831850）从一个假想空间，即“孤立国”出发，寻求和探索农业生产

32、方式的合理配置原则。为了研究的需要，他本人从1810年起在德国梅克伦堡购置了特洛（Tellow）农场，依据他多年的研究理论，从事农产品经营，以其实验心得撰写了巨著孤立国，从而建立起了著名的农业区位论。（教材（教材（教材（教材148148148148页）页）页）页）杜能农业区位论的核心内容：杜能农业区位论的核心内容： 以虚构的与外界无联系的“孤立国”为例，通过抽象和演绎的逻辑分析方法，证明农农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，主要取决于距离市场的远近和运输费用的大小主要取决于距离市场的远近和运输费用的大小，并由此而设想农业分布是以城市为中心的六个同心

33、圆地带，即杜能圈杜能圈。 （教材（教材（教材（教材148148148148页）页）页）页） 为了便于理论研究，杜能提出一些假设前提。为了便于理论研究，杜能提出一些假设前提。 在假设前提下，杜能认为农业经营和土地利用在假设前提下，杜能认为农业经营和土地利用类型主要是由农业经营者的利润决定的，而利润则类型主要是由农业经营者的利润决定的，而利润则是由农产品的市场价格、农产品的生产成本和运输是由农产品的市场价格、农产品的生产成本和运输成本所决定的，即：成本所决定的，即： LR=Y（m-c-td） ，其中：其中： LR利润，或称区位租，利润，或称区位租，Location Rent； m 产品单位价格；产

34、品单位价格； c 产品单位成本产品单位成本； Y 单位面积产量单位面积产量 t 单位产量之单位距离运输费；单位产量之单位距离运输费； d 离开中心市场之距离。离开中心市场之距离。 根据根据假设前提假设前提，Y、m、c、t 为常数，在短期为常数，在短期都是不变的，因此都是不变的，因此LR 的大小完全决定于的大小完全决定于d，即，即d 越越大，大，LR 越小；反之，越小；反之，d 越小，越小，LR 越大。越大。杜能农业区位论的经济分析杜能农业区位论的经济分析杜能农业区位论的经济分析杜能农业区位论的经济分析l唯一的城市位于平原中央，唯一的城市位于平原中央，城市周围是农业用地，外城市周围是农业用地，外

35、层被荒地包围。层被荒地包围。l城市的农产品全部来自周城市的农产品全部来自周围腹地，不从其它地区获围腹地，不从其它地区获得农产品。得农产品。l孤立国内部的交通工具是孤立国内部的交通工具是马车，运输费用按马车运马车，运输费用按马车运价计算，运费与距离成正价计算，运费与距离成正比。比。l城市周围腹地的土地状况城市周围腹地的土地状况有均质性，各地的土壤肥有均质性，各地的土壤肥力、气候等地理条件相同。力、气候等地理条件相同。l腹地内农业经营者的能力腹地内农业经营者的能力和技术条件相同。和技术条件相同。l农业经营者追求最大利润，农业经营者追求最大利润，按照市场需求调整农业结按照市场需求调整农业结构以获得最

36、大利润。构以获得最大利润。地租曲线地租曲线（竞租曲线）（竞租曲线）耕作极限耕作极限（m-c）/ t 对同样的作物而言，地租随对同样的作物而言，地租随对同样的作物而言，地租随对同样的作物而言，地租随距市场距离增加的运费增多而减少。距市场距离增加的运费增多而减少。距市场距离增加的运费增多而减少。距市场距离增加的运费增多而减少。当地租为零时，即使耕作技术可能，当地租为零时，即使耕作技术可能，当地租为零时，即使耕作技术可能，当地租为零时，即使耕作技术可能，经济上也不合理，从而成为某种作经济上也不合理，从而成为某种作经济上也不合理，从而成为某种作经济上也不合理，从而成为某种作物的物的物的物的耕作极限耕作

37、极限耕作极限耕作极限。在市场点（运费为。在市场点（运费为。在市场点（运费为。在市场点（运费为零）的地租收入和耕作极限连结的零）的地租收入和耕作极限连结的零）的地租收入和耕作极限连结的零）的地租收入和耕作极限连结的曲线被称为曲线被称为曲线被称为曲线被称为地租曲线地租曲线地租曲线地租曲线。每种作物都。每种作物都。每种作物都。每种作物都有一条地租曲线，其斜率大小由运有一条地租曲线，其斜率大小由运有一条地租曲线，其斜率大小由运有一条地租曲线，其斜率大小由运费率所决定。杜能对所有农业生产费率所决定。杜能对所有农业生产费率所决定。杜能对所有农业生产费率所决定。杜能对所有农业生产方式的土地利用进行计算后，得

38、出方式的土地利用进行计算后，得出方式的土地利用进行计算后，得出方式的土地利用进行计算后，得出各种生产方式的地租曲线的高度以各种生产方式的地租曲线的高度以各种生产方式的地租曲线的高度以各种生产方式的地租曲线的高度以及斜率。及斜率。及斜率。及斜率。 因农产品的生产活动是以追因农产品的生产活动是以追因农产品的生产活动是以追因农产品的生产活动是以追求地租最大的合理活动，所以农场求地租最大的合理活动，所以农场求地租最大的合理活动，所以农场求地租最大的合理活动，所以农场主选择地租最大的农作物进行生产，主选择地租最大的农作物进行生产，主选择地租最大的农作物进行生产，主选择地租最大的农作物进行生产，从而形成了

39、农业土地利用的从而形成了农业土地利用的从而形成了农业土地利用的从而形成了农业土地利用的杜能圈杜能圈杜能圈杜能圈结构。结构。结构。结构。杜能圈杜能圈杜能圈杜能圈地租曲线地租曲线（竞租曲线）（竞租曲线）耕作极限耕作极限（m-c）/ t杜能圈杜能圈杜能圈杜能圈第一带，最接近城市，生产不易运输和第一带，最接近城市，生产不易运输和不易保存的产品，主要是牛奶和蔬菜。不易保存的产品，主要是牛奶和蔬菜。第二带，生产林业产品。在杜能生活的第二带，生产林业产品。在杜能生活的时代，城市的主要燃料是木柴。木柴的运时代，城市的主要燃料是木柴。木柴的运输费用比谷物贵，分布的距离比谷物近。输费用比谷物贵，分布的距离比谷物近

40、。第三带、第四带和第五带主要生产谷物第三带、第四带和第五带主要生产谷物和牧草。这三个地带，随着距离增加，经和牧草。这三个地带，随着距离增加，经营的集约度不断降低。第三带没有休闲地，营的集约度不断降低。第三带没有休闲地，分六区轮作，谷物占耕地面积分六区轮作，谷物占耕地面积5050。第四。第四带分七区轮作，谷物占三个区，休闲地占带分七区轮作，谷物占三个区，休闲地占一个区。第五带分三区轮作，休闲地、谷一个区。第五带分三区轮作，休闲地、谷物、牧草各占三分之一，又称三圃制农业。物、牧草各占三分之一，又称三圃制农业。第六带，是家畜养殖业。在这一地带种第六带，是家畜养殖业。在这一地带种植谷物的目的是供应本地

41、需要。谷物运到植谷物的目的是供应本地需要。谷物运到城市，距离远，运费贵，无利可图。家畜城市，距离远，运费贵，无利可图。家畜可以赶到城市销售，运费低廉。干酪不易可以赶到城市销售，运费低廉。干酪不易腐败，便于运输，也是本区外销产品。腐败，便于运输，也是本区外销产品。在第六带以外，是没有人烟的荒地。在第六带以外，是没有人烟的荒地。杜能农业区位论的意义杜能农业区位论的意义杜能农业区位论的意义杜能农业区位论的意义 （1 1）揭示了农业地域空间分异规律）揭示了农业地域空间分异规律 ，是农业土地区位利用的原理。是农业土地区位利用的原理。 （2 2）杜能农业区位论对区位研究而）杜能农业区位论对区位研究而言，其

42、孤立化的研究思维方法，最具重要意言，其孤立化的研究思维方法，最具重要意义：这种方法对于韦伯以及克里斯塔勒等后义：这种方法对于韦伯以及克里斯塔勒等后来的区位理论研究者有很大影响与启发。来的区位理论研究者有很大影响与启发。 （3 3）此原理不仅是农业土地利用的）此原理不仅是农业土地利用的基本原理，也是基本原理，也是土地利用一般理论的基础土地利用一般理论的基础。 经典区位论之二经典区位论之二经典区位论之二经典区位论之二 韦伯（韦伯（Alfred WeberAlfred Weber，1868186819581958），），德德国经济学家，国经济学家， 他在对他在对18601860年以后德国的工业区年以

43、后德国的工业区位进行了详尽的调查后，于位进行了详尽的调查后，于19091909年出版了年出版了关于关于工业区位，第一部区位的纯粹理论工业区位，第一部区位的纯粹理论 一书，标一书，标志着工业区位论的产生。志着工业区位论的产生。 韦伯在研究工业区位时，首先假设了若干韦伯在研究工业区位时，首先假设了若干前提条件，在这些假设前提下，他认为：前提条件，在这些假设前提下，他认为：经典区位论之二经典区位论之二经典区位论之二经典区位论之二 韦伯（韦伯（Alfred WeberAlfred Weber，1868186819581958），），德德国经济学家，国经济学家， 他在对他在对18601860年以后德国的

44、工业区年以后德国的工业区位进行了详尽的调查后，于位进行了详尽的调查后，于19091909年出版了年出版了关于关于工业区位，第一部区位的纯粹理论工业区位，第一部区位的纯粹理论 一书，标一书，标志着工业区位论的产生。志着工业区位论的产生。 韦伯在研究工业区位时，首先假设了若干韦伯在研究工业区位时，首先假设了若干前提条件，在这些假设前提下，他认为：前提条件，在这些假设前提下，他认为： 韦伯在分析复杂韦伯在分析复杂的工业区位现象前，的工业区位现象前，用抽象的方法作出用抽象的方法作出“简单化的假设简单化的假设”。他的工业区位理论他的工业区位理论是建立在以下三个是建立在以下三个基本假设条件基础基本假设条件

45、基础上的：上的：已知原料供给地已知原料供给地的地理分布；的地理分布；已知产品的消费已知产品的消费地与规模；地与规模；劳动力存在于多劳动力存在于多数的已知地点，不数的已知地点，不能移动；各地的劳能移动；各地的劳动成本是固定的，动成本是固定的，在这种劳动花费水在这种劳动花费水平下可以得到劳动平下可以得到劳动力的无限供应。力的无限供应。 经典区位论之二经典区位论之二经典区位论之二经典区位论之二 运费对工业区位起着最有力的决定作用；运费对工业区位起着最有力的决定作用；工资影响可能引起运费定向的工业区位产生第一工资影响可能引起运费定向的工业区位产生第一次偏离；集聚则进而使运费和工资定向的工业区次偏离；集

46、聚则进而使运费和工资定向的工业区位产生第二次偏离。位产生第二次偏离。 理想的工业区位和企业厂址应理想的工业区位和企业厂址应在运费、工在运费、工资和集聚三者关系中寻求，并以此为基础，考虑资和集聚三者关系中寻求，并以此为基础，考虑其他因素对区位的影响。其他因素对区位的影响。 韦伯在分析复杂韦伯在分析复杂的工业区位现象前，的工业区位现象前，用抽象的方法作出用抽象的方法作出“简单化的假设简单化的假设”。他的工业区位理论他的工业区位理论是建立在以下三个是建立在以下三个基本假设条件基础基本假设条件基础上的：上的：已知原料供给地已知原料供给地的地理分布；的地理分布；已知产品的消费已知产品的消费地与规模；地与

47、规模；劳动力存在于多劳动力存在于多数的已知地点，不数的已知地点，不能移动；各地的劳能移动；各地的劳动成本是固定的，动成本是固定的，在这种劳动花费水在这种劳动花费水平下可以得到劳动平下可以得到劳动力的无限供应。力的无限供应。 韦伯工业区位论的构建韦伯工业区位论的构建韦伯工业区位论的构建韦伯工业区位论的构建 在在假假定定条条件件下下，韦韦伯伯分分成成三三个个阶阶段段逐逐步步构构建建其其工业区位论。工业区位论。第一阶段第一阶段 不考虑运费以外的一般区位因子，即假定影响工业区位的因子只有运费一个。第二阶段第二阶段 将劳动费用作为考察对象，考察劳动费用对由运费所决定的基本工业区位格局的影响。第三阶段第三

48、阶段 将集聚与分散因子作为考察对象，考察集聚与分散因子对由运费指向与劳动费指向所决定的工业区位格局的影响第一阶段：第一阶段： 不不考考虑虑运运费费以以外外的的一一般般区区位位因因子子，即即假假定定不不存存在在运运费费以以外外的的成成本本区区域域差差异异，影影响响工工业业区区位位的的因因子子只只有有运运费费一一个个，由由运运费费指指向向形形成成地地理理空空间间中的基本工业区位格局，即运费指向论。中的基本工业区位格局，即运费指向论。 在在给给定定原原料料产产地地和和消消费费地地条条件件下下，如如何何确确定定仅仅考考虑虑运运费费的的工工厂厂区区位位，即即运运费费最最小小的的区区位位，是是运运费费指指

49、向向论论所所要要解解决决的的问问题题，而而运运费费则则主主要要取取决于运输重量和运距。决于运输重量和运距。 在分析中，韦伯对工业原料作了如下分类：在分析中，韦伯对工业原料作了如下分类：韦伯工业区位论的构建韦伯工业区位论的构建韦伯工业区位论的构建韦伯工业区位论的构建 根据原料的产出和分布情况，分为：根据原料的产出和分布情况，分为： 广布原料广布原料 局地原料局地原料 根据原料转换过程中的重量变化，分为：根据原料转换过程中的重量变化，分为： 纯重（纯粹）原料纯重（纯粹）原料 失重原料失重原料 通过分类，韦伯认为局地原料和失重原料对工业区通过分类，韦伯认为局地原料和失重原料对工业区位的影响较大。位的

50、影响较大。 为了明确工业区位指向，韦伯提出原料指数的概念。为了明确工业区位指向，韦伯提出原料指数的概念。原料指数大小，决定理论上工厂的区位：原料指数大小，决定理论上工厂的区位： 如果原料指数大于如果原料指数大于1 1时，工业区位指向时，工业区位指向局地性原料产地；局地性原料产地； 如果原料指数小于如果原料指数小于1 1时，工业区位指向时，工业区位指向消费区；消费区； 如果原料指数等于如果原料指数等于1 1时，工厂既可建在时，工厂既可建在原料地，也可以布置在消费区。原料地，也可以布置在消费区。韦伯工业区位论的构建韦伯工业区位论的构建韦伯工业区位论的构建韦伯工业区位论的构建 在在假假定定条条件件下

51、下，韦韦伯伯分分成成三三个个阶阶段段逐逐步步构构建建其其工业区位论。工业区位论。第一阶段第一阶段 不考虑运费以外的一般区位因子，即假定影响工业区位的因子只有运费一个。第二阶段第二阶段 将劳动费用作为考察对象，考察劳动费用对由运费所决定的基本工业区位格局的影响。第三阶段第三阶段 将集聚与分散因子作为考察对象，考察集聚与分散因子对由运费指向与劳动费指向所决定的工业区位格局的影响第二阶段：第二阶段： 考察运费与劳动费合计为最小时的区位，即劳动考察运费与劳动费合计为最小时的区位，即劳动费指向论，使运费指向所决定的基本工业区位格局费指向论，使运费指向所决定的基本工业区位格局发生第一次偏移。发生第一次偏移

52、。 在工业区位的研究中，韦伯注意到了劳动力费用在工业区位的研究中，韦伯注意到了劳动力费用的地域变化和劳动生产率的空间差异对工业区位的的地域变化和劳动生产率的空间差异对工业区位的影响。如在运费方面处于不利地位的工业区位，有影响。如在运费方面处于不利地位的工业区位，有可能由于劳动力费用的节约而得到弥补，也就是在可能由于劳动力费用的节约而得到弥补，也就是在所追加的运费小于所节省劳动力费用情况下，可使所追加的运费小于所节省劳动力费用情况下，可使一个工厂企业离开运费最小的位置移向廉价劳动力一个工厂企业离开运费最小的位置移向廉价劳动力的地区。的地区。 为了解决这个问题，韦伯引用了等费线的概念。为了解决这个

53、问题，韦伯引用了等费线的概念。韦伯工业区位论的构建韦伯工业区位论的构建韦伯工业区位论的构建韦伯工业区位论的构建等费用线等费用线就是围绕就是围绕P P的封闭连的封闭连线，即从运费最小点线，即从运费最小点P P移动而移动而产生的运费增加额相同点的连产生的运费增加额相同点的连线。线。理论上说以理论上说以P P为中心可划出无为中心可划出无数条线，在这些综合等费用线数条线，在这些综合等费用线中，与低廉劳动供给地中，与低廉劳动供给地L L的劳的劳动费节约额相等的那条综合等动费节约额相等的那条综合等费用线称为费用线称为临界等费用线临界等费用线。上图中，上图中，P P为运费最小地点，劳动力低廉地为为运费最小地

54、点，劳动力低廉地为L L1 1、L L2 2，如果在如果在L L1 1、L L2 2处布局工厂，分别比处布局工厂，分别比P P（最小运费最小运费地点）处劳动费低地点）处劳动费低3 3个单位。临界等费用线为标记个单位。临界等费用线为标记为为3 3的综合等费用线，因的综合等费用线，因L L1 1在临界等费用线的内侧，在临界等费用线的内侧，即增加运费低于节约的劳动费，工厂区位将移向即增加运费低于节约的劳动费，工厂区位将移向L L1 1处；而由于处；而由于L2L2在临界等费用线的外侧，则不会转在临界等费用线的外侧，则不会转向向L L2 2处。处。劳动费用指数和劳动系数劳动费用指数和劳动系数劳动费用指数

55、和劳动系数劳动费用指数和劳动系数 韦伯为了判断工业受劳动费用指向的影响程度，提出了劳动费用指数劳动费用指数劳动费用指数劳动费用指数的概念，即每单位重量产品的平每单位重量产品的平每单位重量产品的平每单位重量产品的平均劳动费均劳动费均劳动费均劳动费。如果劳动费用指数大，那么，从最小运费区位移向廉价劳动费区位的可能性就大；否则，这种可能性就小。 但韦伯也认为劳动费指数只是判断劳动费指向的可能性的大小，而不是决定因素。因为尽管某种产品的劳动费指数高，但如果该产品生产所需要的区位重量非常大的话，也不会偏离运费最小区位。为此，他又提出了劳动系数劳动系数劳动系数劳动系数的概念，即每单位区位重量的劳每单位区位

56、重量的劳每单位区位重量的劳每单位区位重量的劳动费动费动费动费，用来表示劳动费的吸引力。 劳动系数大，表示远离运费最小区位的可能性大；劳动系数小，则表示运费最小区位的指向强。韦伯工业区位论的构建韦伯工业区位论的构建韦伯工业区位论的构建韦伯工业区位论的构建 在在假假定定条条件件下下，韦韦伯伯分分成成三三个个阶阶段段逐逐步步构构建建其其工业区位论。工业区位论。第一阶段第一阶段 不考虑运费以外的一般区位因子，即假定影响工业区位的因子只有运费一个。第二阶段第二阶段 将劳动费用作为考察对象，考察劳动费用对由运费所决定的基本工业区位格局的影响。第三阶段第三阶段 将集聚与分散因子作为考察对象，考察集聚与分散因

57、子对由运费指向与劳动费指向所决定的工业区位格局的影响。 第三阶段：第三阶段： 将将集集聚聚与与分分散散因因子子作作为为考考察察对对象象，考考察察集集聚聚与与分分散散因因子子对对由由运运费费指指向向与与劳劳动动费费指指向向所所决决定定的的工工业业区区位位格格局局的的影影响响，即即集集聚聚指指向向论论。集集聚聚指指向向可可以以使使运运费费指指向向与与劳劳动动费费指指向向所所决决定定的的基基本工业区位格局再次偏移。本工业区位格局再次偏移。 集聚因子的作用分为两种形态：集聚因子的作用分为两种形态： 一一是是由由经经营营规规模模的的扩扩大大而而产产生生的的生生产产集集聚聚，这这种种集集聚聚一一般般是是由

58、由“大大规规模模经经营营的的利利益益”或或“大规模生产的利益大规模生产的利益”所产生；所产生； 二二是是由由多多种种企企业业在在空空间间上上集集中中产产生生的的集集聚聚，这这种种集集聚聚利利益益是是通通过过企企业业间间的的协协作作、分分工工和和基基础设施的共同利用所带来的。础设施的共同利用所带来的。 一般而言，发生集聚指向可能性大的区域是一般而言，发生集聚指向可能性大的区域是多数工厂互相临近的区域。多数工厂互相临近的区域。集聚区发展一个工厂如果集聚所节约的费用大于因离开运费最小或劳动力费用最小的位置所追加的费用，则其区位由集聚因素决定。 而分散是集聚的反作用，这种反作用的方式而分散是集聚的反作

59、用，这种反作用的方式和强度与集聚的大小有关，其作用主要是消除由于和强度与集聚的大小有关，其作用主要是消除由于集聚带来的负效益，如地价上升造成的一般间接费、集聚带来的负效益，如地价上升造成的一般间接费、原料保管费和劳动费的上升。原料保管费和劳动费的上升。韦伯区位论的意义韦伯区位论的意义韦伯区位论的意义韦伯区位论的意义 韦韦伯伯是是第第一一个个系系统统地地建建立立了了工工业业区区位位论论体体系系的经济学者，他的区位论具有以下特色：的经济学者，他的区位论具有以下特色： 韦韦伯伯首首次次将将抽抽象象和和演演绎绎的的方方法法运运用用于于工工业业区区位位研研究究中中，建建立立了了完完善善的的工工业业区区位

60、位理理论论体体系系，为为他他之之后后的的区区位位论论学学者者提提供供了了研研究究工工业业区区位位的的方方法法论论和理论基础。和理论基础。 韦韦伯伯区区位位论论的的最最大大特特点点或或贡贡献献之之一一是是最最小小费费用用区区位位原原则则，即即费费用用最最小小点点就就是是最最佳佳区区位位点点。他他之之后后的的许许多多学学者者的的理理论论仍仍然然脱脱离离不不开开这这一一经经典典法法则则的左右，仅仅是在他的理论基础上的修补而已。的左右，仅仅是在他的理论基础上的修补而已。 韦韦伯伯的的理理论论不不仅仅限限于于工工业业布布局局，对对其其它它产产业布局也具有指导意义。业布局也具有指导意义。 城市土地利用经济

61、城市土地利用经济2.2.土地分区利用土地分区利用 土地分区利用（区位土地分区利用（区位利用）是根据土地的区位特利用）是根据土地的区位特点，对土地在空间上进行科点，对土地在空间上进行科学布局并合理利用的过程。学布局并合理利用的过程。l区位与区位效益区位与区位效益l土地分区利用原理土地分区利用原理l城市土地分区利用城市土地分区利用l房地产区位房地产区位2.2.土地分区利用土地分区利用2.32.3城市土地分区利用城市土地分区利用（中观层次）（中观层次） 在城市土地利用中，存在着明显的功能分区，如商业在城市土地利用中，存在着明显的功能分区，如商业区（区（中央商业区(Central Business D

62、istrict)、城区商业区、街区商业区）、工业区（）、工业区（重工业区、轻工业区、高新技术区）、居住区（、居住区（低收入居住区、中等收入居住区、高收入居住区）等。等。 城市土地分区利用就是按照城市功能分区的规律对城城市土地分区利用就是按照城市功能分区的规律对城市土地进行合理的利用，以实现土地的优化配置。市土地进行合理的利用，以实现土地的优化配置。 城市功能分区理论是指导城市土地分区利用的原理。城市功能分区理论是指导城市土地分区利用的原理。城市土地分区利用基本原理城市土地分区利用基本原理城市土地功能区布局模式城市土地功能区布局模式2.32.3城市土地分区利用城市土地分区利用2.3.12.3.1

63、城市土地分区利用基本原理城市土地分区利用基本原理 西方研究城市功能区形成和布局的学说基本都是建立在杜能创立的“圈层说圈层说”以及级差地租理论级差地租理论之上的。他们一般假设，城市内的工商企业都希望配置在交通便利或营业额最高的城市中心区域，而阻碍这种希望成为现实的因素主要是：F距离城市中心越近的圈层，土地面积越小，不可能充分满足距离城市中心越近的圈层，土地面积越小，不可能充分满足各个方面的需要，即区位的稀缺性和土地经营的垄断性，因而各个方面的需要，即区位的稀缺性和土地经营的垄断性，因而对这些土地有激烈的竞争；对这些土地有激烈的竞争；F越是接近市中心的土地，区位地租越高，只有那些出得起越是接近市中

64、心的土地，区位地租越高，只有那些出得起（或愿意）支付高地租的工商业主，才能把他的企业配置在城（或愿意）支付高地租的工商业主，才能把他的企业配置在城市中心区域，而那些出不起（或不愿意支付）高额地租的工商市中心区域，而那些出不起（或不愿意支付）高额地租的工商企业就不得不离开市中心而转向较远之外围圈层。企业就不得不离开市中心而转向较远之外围圈层。城市中不同行业支付地租能力曲线城市中不同行业支付地租能力曲线资料来源：资料来源：毕宝德：土地经济学（第四版）毕宝德：土地经济学（第四版） 将不同行业能够或将不同行业能够或愿意支付地租能力曲愿意支付地租能力曲线综合在一张图上，线综合在一张图上，则可以确定出各自

65、合则可以确定出各自合理分布的圈层范围。理分布的圈层范围。O商服零售业商服零售业工工 业业高层公寓高层公寓独户住宅独户住宅 商服零售业商服零售业 工业工业 高层公寓高层公寓 独户住宅独户住宅距离距离地地租租（Bid rent）（Distance from CBD）AlonsoAlonso竞租理论竞租理论（19641964）2.32.3城市土地分区利用城市土地分区利用2.3.22.3.2城市土地功能区布局模式城市土地功能区布局模式（城市空间结构模式）（城市空间结构模式） 进入进入2020世纪后，西方发达国家，人口向城市迁移的速度加世纪后，西方发达国家，人口向城市迁移的速度加快，城市土地资源变得紧张

66、，用地功能竞争激烈，因此越来越多快，城市土地资源变得紧张，用地功能竞争激烈，因此越来越多的学者，开始重视对城市结构进行研究，这些学者中以美国芝加的学者，开始重视对城市结构进行研究，这些学者中以美国芝加哥学派代表人物、人文区位学创始人之一哥学派代表人物、人文区位学创始人之一伯吉斯伯吉斯伯吉斯伯吉斯（Ernest Ernest Ernest Ernest Watson Burgess Watson Burgess Watson Burgess Watson Burgess ，18861886188618861966 1966 1966 1966 ）最为著名。最为著名。 城市结构的特点，即为一个城市

67、内部的功能区分布和发展城市结构的特点，即为一个城市内部的功能区分布和发展的特点，所以城市结构理论也就是城市功能区的分布和发展理论。的特点，所以城市结构理论也就是城市功能区的分布和发展理论。 归纳起来，最基本的城市内部空间结构模式主要有三种：归纳起来，最基本的城市内部空间结构模式主要有三种： F同心圆模式同心圆模式F扇形模式扇形模式F多核心模式多核心模式2.32.3城市土地分区利用城市土地分区利用2.3.22.3.2城市土地功能区布局模式城市土地功能区布局模式 伯吉斯伯吉斯于于19231923年提出的年提出的同心圆理论（同心圆理论（Concentric zone theory），是最早提出的有关

68、城市地域结），是最早提出的有关城市地域结构的理论。他通过研究美国当时很构的理论。他通过研究美国当时很多城市并在对芝加哥进行长期调查多城市并在对芝加哥进行长期调查的基础上，提出城市地域结构主要的基础上，提出城市地域结构主要呈同心圆带状分布，从市中心向外呈同心圆带状分布，从市中心向外缘顺序产生缘顺序产生5 5个不同职能的圈层。个不同职能的圈层。同心圆模式同心圆模式同心圆模式同心圆模式2.32.3城市土地分区利用城市土地分区利用2.3.22.3.2城市土地功能区布局模式城市土地功能区布局模式同心圆模式同心圆模式F中心商业区（中心商业区（CBD）：）： 中心商业区是城市的核心，是城市商业、社会活动、文

69、化生活和中心商业区是城市的核心，是城市商业、社会活动、文化生活和公共交通的中心，集中了城市主要商业街、办公楼、银行、剧场、批公共交通的中心，集中了城市主要商业街、办公楼、银行、剧场、批发商店及仓库等。发商店及仓库等。 同心圓模式同心圓模式 (concentric zone model)同心圆模式同心圆模式F过渡地带（过渡地带（Zone of Transition）：）： 是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带，这里绝大部分是由是围绕市中心商业区与住宅区之间的过渡地带，这里绝大部分是由老式住宅和出租房屋组成，其余为轻工业、批发商业、货仓等。其特征老式住宅和出租房屋组成，其余为轻工业、批发商业、

70、货仓等。其特征是房屋残破，居民贫困，易形成贫民窟。是房屋残破，居民贫困，易形成贫民窟。同心圓模式同心圓模式 (concentric zone model)同心圆模式同心圆模式F低收入居住带（低收入居住带（Zone of Workingmens Homes）：）： 这个地带主要是产业工人聚居区，房租低廉且接近工作地点，交通这个地带主要是产业工人聚居区，房租低廉且接近工作地点，交通便利。便利。同心圓模式同心圓模式 (concentric zone model)同心圆模式同心圆模式F中等收入居住带（中等收入居住带（Zone of Better Residences）：）： 这里散布有高级公寓和庭院式

71、住宅，居住密度低，生活环境好，主这里散布有高级公寓和庭院式住宅，居住密度低，生活环境好，主要是中产阶级、从事机关工作的人们的住宅区。要是中产阶级、从事机关工作的人们的住宅区。同心圓模式同心圓模式 (concentric zone model)同心圆模式同心圆模式F高收入居住区（高收入居住区（Commuters Zone) ： 也称通勤带，本区是居住郊外而在城里工作的高薪阶层住宅区，多也称通勤带，本区是居住郊外而在城里工作的高薪阶层住宅区，多为一家一户的花园别墅或独栋住宅。为一家一户的花园别墅或独栋住宅。同心圓模式同心圓模式 (concentric zone model) 伯吉斯的同心圆理论的同

72、杜能的农业区位理论一样，都伯吉斯的同心圆理论的同杜能的农业区位理论一样，都忽略了交通道路、自然障碍物忽略了交通道路、自然障碍物( (河、湖等河、湖等) )、土地利用的社会文、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，所以与实际有一定的偏差。化和区位偏好等方面的影响，所以与实际有一定的偏差。 19321932年巴布科克年巴布科克(Babcock)(Babcock)考虑到交通轴线的辐射作用，考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为星状环形模式将同心圆模式修正为星状环形模式( (图图(b)(b)，使这一理论更接，使这一理论更接近单中心小规模城市的真实情况。近单中心小规模城市的真实情况。2.32.

73、3城市土地分区利用城市土地分区利用2.3.22.3.2城市土地功能区布局模式城市土地功能区布局模式扇形模式扇形模式扇形模式扇形模式 扇形理论是霍伊特扇形理论是霍伊特(Homer Hoyt)(Homer Hoyt)于于19391939年创立的，年创立的，来自于他对美国中小城市及纽来自于他对美国中小城市及纽约、芝加哥、底特律、华盛顿、约、芝加哥、底特律、华盛顿、费城等城市房租的研究和城市费城等城市房租的研究和城市地价分布的考察和趋势分析。地价分布的考察和趋势分析。 该理论的核心是各类城该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由和沿自然障碍物最

74、少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。市中心向市郊呈扇形发展。2.32.3城市土地分区利用城市土地分区利用2.3.22.3.2城市土地功能区布局模式城市土地功能区布局模式多核心模式多核心模式2.32.3城市土地分区利用城市土地分区利用2.3.22.3.2城市土地功能区布局模式城市土地功能区布局模式多核心模式多核心模式 多核心理论最先是由麦肯齐多核心理论最先是由麦肯齐（R.D.MckenzieR.D.Mckenzie）于）于19331933年提出，后年提出，后被哈里斯（被哈里斯（C.D.HarrisC.D.Harris）和乌尔曼）和乌尔曼（E.L.UllmanE.L.Ullman）于）于195419

75、54年加以发展。年加以发展。 该理论强调城市土地利用过程该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心。业区为城市的核心，其余为次核心。这些中心不断地发挥成长中心的作用，这些中心不断地发挥成长中心的作用，直到城市的中间地带完全被扩充为止，直到城市的中间地带完全被扩充为止，而在城市化过程中，随着城市规模的而在城市化过程中，随着城市规模的扩大，新的中心又会产生。扩大，新的中心又会产生。 行业区位（专业化要求）、地租房价、集聚效益和扩散效益是导致城市功能分行业区位

76、（专业化要求）、地租房价、集聚效益和扩散效益是导致城市功能分区的主要因素。区的主要因素。 越是大城市，核心就越多，越专业化。越是大城市，核心就越多，越专业化。 城市是由若干不连续的地域所组成，这些地域分别围绕不同的核心而形成和发城市是由若干不连续的地域所组成，这些地域分别围绕不同的核心而形成和发展：中央商务区不一定居于城市的几何中心，但却是市区交通的焦点；批发和轻工业展：中央商务区不一定居于城市的几何中心，但却是市区交通的焦点；批发和轻工业区虽靠近市中心，但又位于对外交通联系方便的地方；居住区分为三类，低级住宅区区虽靠近市中心，但又位于对外交通联系方便的地方；居住区分为三类，低级住宅区靠近中央

77、商务区和批发、轻工业区，中级住宅区和高级住宅区为了寻求好的居住环境靠近中央商务区和批发、轻工业区，中级住宅区和高级住宅区为了寻求好的居住环境常常偏离城市的一侧发展，而且他们具有相应的城市次中心；重工业区和卫星城则布常常偏离城市的一侧发展，而且他们具有相应的城市次中心；重工业区和卫星城则布置在城市的郊区。多核心理论模式虽然复杂，但仍然基于地租地价理论。置在城市的郊区。多核心理论模式虽然复杂，但仍然基于地租地价理论。 上述三种典型模式都是从对美国城市的研究中总上述三种典型模式都是从对美国城市的研究中总结出来的，常被合称为结出来的，常被合称为“城市空间结构的三大经典模式城市空间结构的三大经典模式”。

78、没有那种模式能很好地适用于所有城市，但以上三种理论又没有那种模式能很好地适用于所有城市，但以上三种理论又或多或少地不同程度上适用于不同地区城市空间布局形态的或多或少地不同程度上适用于不同地区城市空间布局形态的解释。解释。2.32.3城市土地分区利用城市土地分区利用2.3.22.3.2城市土地功能区布局模式城市土地功能区布局模式2 .2 .城市土地分区利用城市土地分区利用2 . 42 . 4 房地产区位房地产区位 房地产业是一种与土地区位紧密联系的特殊行业。房地产业是一种与土地区位紧密联系的特殊行业。无论是投资者投资开发房地产还是消费者购买房地产，第无论是投资者投资开发房地产还是消费者购买房地产

79、，第一位要考虑的往往是地段。一位要考虑的往往是地段。房地产开发之区位选择房地产开发之区位选择房地产开发之区位选择房地产开发之区位选择住宅区位住宅区位住宅区位住宅区位2.4.1 2.4.1 2.4.1 2.4.1 房地产开发之区位选择房地产开发之区位选择房地产开发之区位选择房地产开发之区位选择 由于房地产开发具有强烈的地域性，房地产的投资收由于房地产开发具有强烈的地域性，房地产的投资收益与区位优劣成正比例关系，益与区位优劣成正比例关系，“地段、地段、地段地段、地段、地段”一直是一直是地产界的黄金定律，所以项目区位分析与选择对于整个房地地产界的黄金定律，所以项目区位分析与选择对于整个房地产开发项目

80、来说至关重要。产开发项目来说至关重要。 房地产项目区位的分析与选择，既包括具体地点的分房地产项目区位的分析与选择，既包括具体地点的分析与选择，也包括地域的分析与选择。析与选择，也包括地域的分析与选择。 区位选择是房地产开发项目策划的一项重要内容。区位选择是房地产开发项目策划的一项重要内容。2 .2 .城市土地分区利用城市土地分区利用2 . 42 . 4 房地产区位房地产区位2.4.1 2.4.1 2.4.1 2.4.1 房地产开发之区位选择房地产开发之区位选择房地产开发之区位选择房地产开发之区位选择地域的分析与选择地域的分析与选择 对项目宏观区位条件的分析与选择，属于战略性选择，对项目宏观区位

81、条件的分析与选择，属于战略性选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。然条件等因素。具体地点的分析与选择具体地点的分析与选择 对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。水文、噪声、空气污染等因素。2 .2 .城市土地分区利用城市土地

82、分区利用2 . 42 . 4 房地产区位房地产区位2.4.2 2.4.2 2.4.2 2.4.2 住宅区位住宅区位住宅区位住宅区位住宅区位的含义住宅区位的含义住宅区位的含义住宅区位的含义西方住宅区位理论西方住宅区位理论西方住宅区位理论西方住宅区位理论2 .2 .城市土地分区利用城市土地分区利用2 . 42 . 4 房地产区位房地产区位2.4.2 2.4.2 2.4.2 2.4.2 住宅区位住宅区位住宅区位住宅区位住宅区位的含义住宅区位的含义住宅区位的含义住宅区位的含义住宅住宅区位区位地理位置地理位置出行的成本出行的成本（货币成本和时间成本）（货币成本和时间成本）非经济方面的满足程度非经济方面的

83、满足程度工作、上学、购物、工作、上学、购物、就医、娱乐等就医、娱乐等城市基础设施和自城市基础设施和自然、社会、人文环然、社会、人文环境等对居民工作和境等对居民工作和生活带来的舒适程生活带来的舒适程度，可称其为城市度，可称其为城市舒适度。舒适度。 住宅区位，不仅仅是指住宅在城市住宅区位，不仅仅是指住宅在城市区域中所坐落的地理位置，而且包括由该区域中所坐落的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度以及居住在该位置所位置出行的便捷程度以及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。获得的非经济方面的满足程度。2 .2 .城市土地分区利用城市土地分区利用2 . 42 . 4 房地产区位房地产区位2.4.

84、2 2.4.2 2.4.2 2.4.2 住宅区位住宅区位住宅区位住宅区位西方住宅区位理论西方住宅区位理论西方住宅区位理论西方住宅区位理论 城市住宅区位论的理论思想主要来自于城市经济城市住宅区位论的理论思想主要来自于城市经济学和城市地理学中对城市土地经济问题的研究。学和城市地理学中对城市土地经济问题的研究。l 一是有关城市土地功能区的布局理论（如过滤论）；一是有关城市土地功能区的布局理论（如过滤论）；l 二是关于城市土地利用的空间结构模型。二是关于城市土地利用的空间结构模型。 Alonso (1964) Alonso (1964) Alonso (1964) Alonso (1964)、Mill

85、s (1967Mills (1967Mills (1967Mills (1967、1972) 1972) 1972) 1972) 和和和和 Muth (1969) Muth (1969) Muth (1969) Muth (1969) 建建建建立的单中心空间结构解析模型立的单中心空间结构解析模型立的单中心空间结构解析模型立的单中心空间结构解析模型( ( ( (通常称为通常称为通常称为通常称为“AMMAMMAMMAMM模型模型模型模型”) ) ) )指出指出指出指出, , , ,居民居民居民居民的居住区位选择是在预算约束下对住房成本和通勤成本进行权衡的居住区位选择是在预算约束下对住房成本和通勤成

86、本进行权衡的居住区位选择是在预算约束下对住房成本和通勤成本进行权衡的居住区位选择是在预算约束下对住房成本和通勤成本进行权衡, , , ,追求效用最大化。追求效用最大化。追求效用最大化。追求效用最大化。）。）。2 .2 .城市土地分区利用城市土地分区利用2 . 42 . 4 房地产区位房地产区位2.4.2 2.4.2 2.4.2 2.4.2 住宅区位住宅区位住宅区位住宅区位西方住宅区位理论西方住宅区位理论西方住宅区位理论西方住宅区位理论收入区隔理论收入区隔理论收入区隔理论收入区隔理论 AlonsoAlonso（19641964）和）和MuthMuth（19691969）在单中心城市模型框架下）在

87、单中心城市模型框架下提出了收入区隔理论，对不同收入居民的住宅区位选择决策做了提出了收入区隔理论，对不同收入居民的住宅区位选择决策做了深入分析。深入分析。 收入区隔理论的主要内容：收入区隔理论的主要内容： 家庭收入水平决定着居住区位选择。家庭收入水平决定着居住区位选择。家庭收入水平决定着居住区位选择。家庭收入水平决定着居住区位选择。由于不同收入家庭土由于不同收入家庭土地消费量不同，当低收入家庭迁离城市中心时，土地租金节约额地消费量不同，当低收入家庭迁离城市中心时，土地租金节约额将小于交通成本，所以城市中心地区的土地往往被低收入家庭所将小于交通成本，所以城市中心地区的土地往往被低收入家庭所利用；而

88、高收入家庭迁离城市中心时，土地租金节约额将大于交利用；而高收入家庭迁离城市中心时，土地租金节约额将大于交通成本，所以高收入家庭会向城市边缘地区集聚，土地租金节约通成本，所以高收入家庭会向城市边缘地区集聚，土地租金节约额与交通成本相等的地区为高输入家庭的最优居住区位。额与交通成本相等的地区为高输入家庭的最优居住区位。2 .2 .城市土地分区利用城市土地分区利用2 . 42 . 4 房地产区位房地产区位到市中到市中心距离心距离（公里）（公里）地租地租（美元（美元/亩）亩）地租减地租减少量少量土地消费量土地消费量土地租金节约额土地租金节约额交通成本交通成本高收入高收入家庭家庭低收入低收入家庭家庭高收

89、入高收入家庭家庭低收入低收入家庭家庭高收入高收入家庭家庭低收入低收入家庭家庭04000132008000.40.083206412064225007000.40.082805612064319006000.40.082404812064414005000.40.082004012064510004000.40.08160321206467003000.40.08120241206475002000.40.08801612064土地租金节约额与交通成本比较土地租金节约额与交通成本比较土地租金节约额与交通成本比较土地租金节约额与交通成本比较奥沙利文奥沙利文奥沙利文奥沙利文城市土地经济学城市土地经济

90、学城市土地经济学城市土地经济学，转引自周京奎，转引自周京奎，转引自周京奎，转引自周京奎城市土地经济学城市土地经济学城市土地经济学城市土地经济学60601201203203201 16 62 23 34 45 5高收入家庭租金节约额高收入家庭租金节约额高收入家庭租金节约额高收入家庭租金节约额高收入家庭交通成本高收入家庭交通成本高收入家庭交通成本高收入家庭交通成本低收入家庭交通成本低收入家庭交通成本低收入家庭交通成本低收入家庭交通成本低收入家庭租金节约额低收入家庭租金节约额低收入家庭租金节约额低收入家庭租金节约额公里公里公里公里美元美元美元美元2.4.2 2.4.2 2.4.2 2.4.2 住宅区

91、位住宅区位住宅区位住宅区位西方住宅区位理论西方住宅区位理论西方住宅区位理论西方住宅区位理论收入区隔理论收入区隔理论收入区隔理论收入区隔理论 Alonso Alonso 和和 Muth Muth 的收入区隔理论的扩展：的收入区隔理论的扩展： 美国城市的高收入家庭偏向于在郊区居住，美国城市的高收入家庭偏向于在郊区居住， Alonso Alonso 和和Muth Muth 的收入区隔理论可以对这些家庭的居住区位选择做出解释，的收入区隔理论可以对这些家庭的居住区位选择做出解释，但在美国以外的其他国家，家庭居住地的选择并不完全符合该规但在美国以外的其他国家，家庭居住地的选择并不完全符合该规则。则。 城市

92、舒适度概念的引入城市舒适度概念的引入城市舒适度概念的引入城市舒适度概念的引入 通过放松单一中心城市模型的假定，引入城市舒适度概念，通过放松单一中心城市模型的假定，引入城市舒适度概念，来解释收入对住宅区位选择的影响。城市舒适度是指城市基础设来解释收入对住宅区位选择的影响。城市舒适度是指城市基础设施、人文环境、生态环境等对居民工作、生活带来的舒适程度。施、人文环境、生态环境等对居民工作、生活带来的舒适程度。2 .2 .城市土地分区利用城市土地分区利用2 . 42 . 4 房地产区位房地产区位2.4.2 2.4.2 2.4.2 2.4.2 住宅区位住宅区位住宅区位住宅区位西方住宅区位理论西方住宅区位

93、理论西方住宅区位理论西方住宅区位理论收入区隔理论收入区隔理论收入区隔理论收入区隔理论 2 .2 .城市土地分区利用城市土地分区利用2 . 42 . 4 房地产区位房地产区位城市中心区舒适度低城市中心区舒适度低城市中心区舒适度低城市中心区舒适度低城市中心区舒适度高城市中心区舒适度高城市中心区舒适度高城市中心区舒适度高美元美元美元美元公里公里公里公里公里公里公里公里美元美元美元美元低收入家庭竞租曲线低收入家庭竞租曲线低收入家庭竞租曲线低收入家庭竞租曲线高收入家庭竞租曲线高收入家庭竞租曲线高收入家庭竞租曲线高收入家庭竞租曲线高收入家庭竞租曲线高收入家庭竞租曲线高收入家庭竞租曲线高收入家庭竞租曲线低收

94、入家庭竞租曲线低收入家庭竞租曲线低收入家庭竞租曲线低收入家庭竞租曲线 住宅价格与城市舒适度成正比；住宅价格与城市舒适度成正比；住宅价格与城市舒适度成正比；住宅价格与城市舒适度成正比； 城市舒适度对高收入家庭影响大，城市舒适度对高收入家庭影响大，城市舒适度对高收入家庭影响大，城市舒适度对高收入家庭影响大，对低收入家庭影响不显著。对低收入家庭影响不显著。对低收入家庭影响不显著。对低收入家庭影响不显著。O OO O2.4.2 2.4.2 2.4.2 2.4.2 住宅区位住宅区位住宅区位住宅区位西方住宅区位理论西方住宅区位理论西方住宅区位理论西方住宅区位理论住宅费用替代理论住宅费用替代理论住宅费用替代

95、理论住宅费用替代理论 由由Alonso Alonso 和和 Muth Muth 的收入区隔理论发展而来。的收入区隔理论发展而来。 基本观点：在家庭总收入的约束下，基本观点：在家庭总收入的约束下，城市居民通过对居住费用城市居民通过对居住费用城市居民通过对居住费用城市居民通过对居住费用与通勤费用的比较、互换以确定住宅区位。与通勤费用的比较、互换以确定住宅区位。与通勤费用的比较、互换以确定住宅区位。与通勤费用的比较、互换以确定住宅区位。 一般假设前提：一般假设前提： 居住地与就业地为异处，且就业中心是唯一的；居住地与就业地为异处，且就业中心是唯一的； 交通工具具有相同的通勤效率，运费是距离的线性函数

96、；交通工具具有相同的通勤效率，运费是距离的线性函数； 土地具有同质性，且配置遵循竞租原则；土地具有同质性，且配置遵循竞租原则； 各种区位的住宅均适于居住，且其他因素不影响居民的住宅区位各种区位的住宅均适于居住，且其他因素不影响居民的住宅区位决策。决策。2 .2 .城市土地分区利用城市土地分区利用2 . 42 . 4 房地产区位房地产区位2.4.2 2.4.2 2.4.2 2.4.2 住宅区位住宅区位住宅区位住宅区位西方住宅区位理论西方住宅区位理论西方住宅区位理论西方住宅区位理论住宅费用替代理论住宅费用替代理论住宅费用替代理论住宅费用替代理论 Y Y 收入；收入； PzPz 其它商品单位价格；其

97、它商品单位价格； Z Z 其它商品数量；其它商品数量；P P（t t）g g 距离市中心距离市中心 t t 处的地价；处的地价； K K（t t） 距离市中心距离市中心 t t 处的交通费用。处的交通费用。一个家庭的固定收入将用于住宅消一个家庭的固定收入将用于住宅消一个家庭的固定收入将用于住宅消一个家庭的固定收入将用于住宅消费、交通费用和购买其它商品。费、交通费用和购买其它商品。费、交通费用和购买其它商品。费、交通费用和购买其它商品。 在消费者收入和其在消费者收入和其在消费者收入和其在消费者收入和其它商品的消费一定的情况它商品的消费一定的情况它商品的消费一定的情况它商品的消费一定的情况下，一个

98、家庭选择住宅区下，一个家庭选择住宅区下，一个家庭选择住宅区下，一个家庭选择住宅区位的原则是在随着城市中位的原则是在随着城市中位的原则是在随着城市中位的原则是在随着城市中心距离的延长而趋于下降心距离的延长而趋于下降心距离的延长而趋于下降心距离的延长而趋于下降的住宅费用和趋于增加的的住宅费用和趋于增加的的住宅费用和趋于增加的的住宅费用和趋于增加的交通费用之间进行交通费用之间进行交通费用之间进行交通费用之间进行“互换互换互换互换”，并挑选综合费用最低，并挑选综合费用最低，并挑选综合费用最低，并挑选综合费用最低的位置。的位置。的位置。的位置。2 .2 .城市土地分区利用城市土地分区利用2 . 42 .

99、 4 房地产区位房地产区位土地利用经济土地利用经济3.3.土地集约利用土地集约利用 伊利和莫尔豪斯伊利和莫尔豪斯土地经济土地经济学原理学原理：“对现在已利用的土地增对现在已利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫做土地利加劳力和资本，这个方法叫做土地利用的集约。用的集约。” 土地报酬（递减）规律土地报酬（递减）规律是是土地集约利用的基本理论。土地集约利用的基本理论。认识土地报酬递减规律认识土地报酬递减规律土地报酬运动的阶段分析土地报酬运动的阶段分析土地报酬规律对土地集约土地报酬规律对土地集约利用的制约利用的制约 由于土地供给具有稀缺性，由于土地供给具有稀缺性，而土地需求则不断增加，所以必须而土地需

100、求则不断增加，所以必须对土地进行对土地进行节约节约和和集约集约利用。利用。3.3.土地集约利用土地集约利用3.1 3.1 认识土地报酬递减规律认识土地报酬递减规律 土地报酬递减规律就是通过对土地投入与产出关系的研究，土地报酬递减规律就是通过对土地投入与产出关系的研究，为实行土地集约利用提供依据。为实行土地集约利用提供依据。早期西方经济学家对土地报酬递减规律的提出早期西方经济学家对土地报酬递减规律的提出土地报酬递减规律思想的中期演变土地报酬递减规律思想的中期演变近代西方经济学对土地报酬递减规律的发展和完善近代西方经济学对土地报酬递减规律的发展和完善3.3.土地集约利用土地集约利用3.1 3.1

101、认识土地报酬递减规律认识土地报酬递减规律 土地报酬递减规律就是通过对土地投入与产出关系的研究，土地报酬递减规律就是通过对土地投入与产出关系的研究，为实行土地集约利用提供依据。为实行土地集约利用提供依据。早期西方经济学家对土地报酬递减规律的提出早期西方经济学家对土地报酬递减规律的提出 应该说自从人类利用土地从事生产劳动起，土地报酬递减规应该说自从人类利用土地从事生产劳动起，土地报酬递减规律就客观存在了，但人类发现这一规律的时间并不长。律就客观存在了，但人类发现这一规律的时间并不长。 最早注意这一现象的是生活在最早注意这一现象的是生活在1717世纪中叶的世纪中叶的威廉威廉配第配第，他，他发现一定面

102、积的土地的生产力有一最大限度，超过这一限度之后，发现一定面积的土地的生产力有一最大限度，超过这一限度之后，土地生产物的数量就不可能随着劳动的增加而增加了；土地生产物的数量就不可能随着劳动的增加而增加了；1818世纪法国世纪法国经济学家经济学家杜尔阁杜尔阁首次对这一现象的内涵进行了详细首次对这一现象的内涵进行了详细表述表述，但并未明，但并未明确定义为是什么规律；确定义为是什么规律；18151815年英国人年英国人威斯特威斯特在其所著的在其所著的论资本用论资本用于土地于土地一书中，正式提到土地报酬递减规律（一书中，正式提到土地报酬递减规律（The Law of The Law of Diminis

103、hing Land ReturnsDiminishing Land Returns）。）。3.3.土地集约利用土地集约利用3.1 3.1 认识土地报酬递减规律认识土地报酬递减规律 威斯特（威斯特（1772177218281828），），18151815年出版的年出版的论资本用论资本用于土地于土地，被马克思称为是一本在政治经济学史上有划时，被马克思称为是一本在政治经济学史上有划时代意义的著作。代意义的著作。 他在书中指出：他在书中指出： 在工业中，如果工人由一个增加到100万人，只要投入相应的工具和原料，产品也能增加100万倍；然而在农业中，投入土地的每一份资本增量所带来的收益增量却是越来越少的

104、。劣等土地之所以必须日渐耕垦，就在于土地收益递减规律之故。3.3.土地集约利用土地集约利用3.1 3.1 认识土地报酬递减规律认识土地报酬递减规律土地报酬递减规律思想的中期演变土地报酬递减规律思想的中期演变 此规律提出後，很快就为一些经济学家所引用，其中最为此规律提出後，很快就为一些经济学家所引用，其中最为人所共知的，就是马尔萨斯的人所共知的，就是马尔萨斯的“人口论人口论”和李嘉图的地租论。和李嘉图的地租论。3.3.土地集约利用土地集约利用3.1 3.1 认识土地报酬递减规律认识土地报酬递减规律马尔萨斯马尔萨斯（1766176618341834），英国牧师、经济学家。），英国牧师、经济学家。

105、他在他在人口论人口论(1798)(1798)一书中提出：人和动植物一样由于本一书中提出：人和动植物一样由于本能的冲动，造成了过度繁殖，人口按几何级数增加，而生活资料能的冲动，造成了过度繁殖，人口按几何级数增加，而生活资料由于土地有限和报酬递减只能按算术级数增加，人口的增长快于由于土地有限和报酬递减只能按算术级数增加，人口的增长快于生活资料的增长是无法改变的自然规律，人民沦于贫乏和困苦的生活资料的增长是无法改变的自然规律，人民沦于贫乏和困苦的境地是这个自然规律使然，而同社会制度、财产的不平等分配和境地是这个自然规律使然，而同社会制度、财产的不平等分配和政府的形式没有关系。故人口与生活资料间的不平

106、衡必须通过抑政府的形式没有关系。故人口与生活资料间的不平衡必须通过抑制人口增长而加以改善。制人口增长而加以改善。 马尔萨斯片面理解土地报酬递减理论，并作为其马尔萨斯片面理解土地报酬递减理论，并作为其人口论人口论的的依据。依据。其最典型的观点是：其最典型的观点是：“按耕作进展的比例而增加的年产量，按耕作进展的比例而增加的年产量，和以前的平均增加额比较起来，必然是逐渐地并不变地减少下去和以前的平均增加额比较起来，必然是逐渐地并不变地减少下去的的”。3.3.土地集约利用土地集约利用3.1 3.1 认识土地报酬递减规律认识土地报酬递减规律大卫大卫李嘉图（李嘉图（1772177218231823） 英国

107、古典政治经济学的杰出代表，在马克思之前，对资本主义地租研究达到最高峰，他被称为资产阶级政治经济学地租理论的真正创始人，但他只研究了级差地租，而否认绝对地租的存在。 把他的级差地租学说与土地收益递减规律联系在一起，认为土地收益递减是产生级差地租的原因。他说： “如果优良的土地的存在量远多于为日益增加的人口生产粮食所需如果优良的土地的存在量远多于为日益增加的人口生产粮食所需要的量，或者是在旧有土地上可以无限地使用资本，且无报酬递减现象，要的量，或者是在旧有土地上可以无限地使用资本，且无报酬递减现象，那么地租便不会上涨那么地租便不会上涨” “如果在同一块土地上连续追加投资，总收获量不是递次减少，而如

108、果在同一块土地上连续追加投资，总收获量不是递次减少，而总是成比例递增的话，那么社会对农产品的全部需求尽可能在优等地上总是成比例递增的话，那么社会对农产品的全部需求尽可能在优等地上连续追加投资而取，那就不需要从优等地过渡到耕种劣等地，也就不会连续追加投资而取，那就不需要从优等地过渡到耕种劣等地，也就不会产生级差地租了。产生级差地租了。”3.3.土地集约利用土地集约利用3.1 3.1 认识土地报酬递减规律认识土地报酬递减规律大卫大卫李嘉图（李嘉图（1772177218231823） 英国古典政治经济学的杰出代表，在马克思之前，对资本主义地租研究达到最高峰，他被称为资产阶级政治经济学地租理论的真正创

109、始人，但他只研究了级差地租，而否认绝对地租的存在。 李嘉图的这些看法在马克思看来是错误的。李嘉图的这些看法在马克思看来是错误的。 按照马克思的地租理论，级差地租并不是耕作顺序由好地按照马克思的地租理论，级差地租并不是耕作顺序由好地向劣地扩展产生的，土地级差只是产生级差地租的条件；级差地向劣地扩展产生的，土地级差只是产生级差地租的条件；级差地租是由于各个投资的生产率存在差别而产生的。租是由于各个投资的生产率存在差别而产生的。 这一时期，许多经济学家片面强调土地报酬递减规律是一这一时期，许多经济学家片面强调土地报酬递减规律是一个绝对的规律，否则种一公顷土地就足以养活全世界的人口了。个绝对的规律，否

110、则种一公顷土地就足以养活全世界的人口了。3.3.土地集约利用土地集约利用3.1 3.1 认识土地报酬递减规律认识土地报酬递减规律近代西方经济学对土地报酬递减规律的发展和完善近代西方经济学对土地报酬递减规律的发展和完善 1919世纪初叶以前，西方经济学者把土地报酬递减规律世纪初叶以前，西方经济学者把土地报酬递减规律局限在农业范围内，再加上当时的实验和认识手段有限，对局限在农业范围内，再加上当时的实验和认识手段有限，对土地报酬递减规律的认识是比较片面的。土地报酬递减规律的认识是比较片面的。 1919世纪初叶以后，随着其他领域科学技术的发展，为世纪初叶以后，随着其他领域科学技术的发展，为全面认识这一

111、规律提供了条件，土地报酬递减规律的研究逐全面认识这一规律提供了条件，土地报酬递减规律的研究逐渐从农业领域推广到一般生产领域，而统称为渐从农业领域推广到一般生产领域，而统称为“报酬（收益）报酬（收益）递减规律递减规律”，并得到了进一步发展和完善。，并得到了进一步发展和完善。具体内容请参见具体内容请参见211-212211-212页页3.3.土地集约利用土地集约利用3.1 3.1 认识土地报酬递减规律认识土地报酬递减规律小结小结 综合以上分析，为了更好地理解土地报酬递减规律，应注意以综合以上分析，为了更好地理解土地报酬递减规律，应注意以下几点：下几点： （1 1）土地报酬和土地肥力不是同一个概念。

112、）土地报酬和土地肥力不是同一个概念。土地报酬是指土土地报酬是指土地地产出与土地投入地对比关系；而土地肥力是指土地生产某种产地地产出与土地投入地对比关系；而土地肥力是指土地生产某种产品的潜在能力。既然如此，土地报酬运动规律和土地肥力运动规律品的潜在能力。既然如此，土地报酬运动规律和土地肥力运动规律也就不是同一条规律了。也就不是同一条规律了。 土地肥力是土地的客观属性，但一般所说的土地肥力，实际土地肥力是土地的客观属性，但一般所说的土地肥力，实际上指的是土地的上指的是土地的经济肥力经济肥力。土地经济肥力是由入地自然肥力和人工。土地经济肥力是由入地自然肥力和人工肥力构成的综合体。其中人工肥力主要是指

113、投入土地的劳动、科学肥力构成的综合体。其中人工肥力主要是指投入土地的劳动、科学技术和资本，土地肥力的变化主要取决于人工肥力的变化。正因为技术和资本，土地肥力的变化主要取决于人工肥力的变化。正因为这样，所以既不能说土地肥力递增，也不能绝对说土地肥力递减。这样，所以既不能说土地肥力递增，也不能绝对说土地肥力递减。3.3.土地集约利用土地集约利用3.1 3.1 认识土地报酬递减规律认识土地报酬递减规律 （2 2）“土地报酬递减规律土地报酬递减规律”这样的名称并没有准确表达该规这样的名称并没有准确表达该规律的本质，即律的本质，即变动要素的报酬变化规律变动要素的报酬变化规律。 对一个生产单位而言，作为生

114、产要素之一的土地是不变要素，对一个生产单位而言，作为生产要素之一的土地是不变要素，而该规律反映的是报酬和变动要素（劳动、资本、技术）之间的关而该规律反映的是报酬和变动要素（劳动、资本、技术）之间的关系。系。 （3 3）土地报酬规律的适用时间范围。）土地报酬规律的适用时间范围。 该规律不是针对人类生产的历史过程而言的，而是就某一个该规律不是针对人类生产的历史过程而言的，而是就某一个生产单位、在一定不变要素的条件下，因投入变动要素的数量不同，生产单位、在一定不变要素的条件下，因投入变动要素的数量不同，而导致的总产出量和变动要素的边际产量不同。而导致的总产出量和变动要素的边际产量不同。 （4 4）土

115、地报酬递减规律应属于与生产关系无关的生产力范畴，土地报酬递减规律应属于与生产关系无关的生产力范畴，是合理利用土地的理论依据，不应该把它和生产关系、社会制度联是合理利用土地的理论依据，不应该把它和生产关系、社会制度联系起来。系起来。3.3.土地集约利用土地集约利用3.1 3.1 认识土地报酬递减规律认识土地报酬递减规律 （5 5）土地报酬规律是客观存在的土地报酬规律是客观存在的 在不断追加投资、集约利用土地的过程中，此律总是要出在不断追加投资、集约利用土地的过程中，此律总是要出现的，这已为实践所证明，所以在土地集约利用中，应重视和避现的，这已为实践所证明，所以在土地集约利用中，应重视和避免报酬递

116、减带来的损失，使之保持在适度的范围，这也正是研究免报酬递减带来的损失，使之保持在适度的范围，这也正是研究土地报酬规律的重要意义所在。土地报酬规律的重要意义所在。3.3.土地集约利用土地集约利用3.2 3.2 土地报酬运动的阶段分析土地报酬运动的阶段分析第一阶段第一阶段（粗放）（粗放）第二阶段第二阶段（集约）（集约）第三阶段第三阶段（过度）（过度）第一阶段：第一阶段：边际报酬、平均报边际报酬、平均报酬和总报酬都递增的阶段。通酬和总报酬都递增的阶段。通过连续增加变量资源投入，进过连续增加变量资源投入，进一步提高土地集约利用水平。一步提高土地集约利用水平。第二阶段：第二阶段：随着变量资源投入随着变量

117、资源投入的增加，边际报酬达到最大后的增加，边际报酬达到最大后开始递减，总产量则继续上升，开始递减，总产量则继续上升，在集约经营中，只要总产量在在集约经营中，只要总产量在增长，一般就不必担心边际报增长，一般就不必担心边际报酬和平均报酬的递减。当总产酬和平均报酬的递减。当总产量达到最高点以后，变量资源量达到最高点以后，变量资源的投入也达到了最高点。的投入也达到了最高点。第三阶段：第三阶段：边际报酬为负数，边际报酬为负数，总报酬开始递减的阶段。在第总报酬开始递减的阶段。在第三阶段内，投入的可变生产要三阶段内，投入的可变生产要素过多，超过了土地受容力。素过多，超过了土地受容力。当当MPP=0时，时，T

118、PP达到最大点达到最大点H，从，从H点开始，点开始，TPP逐逐渐减少；渐减少；当当APP=MPP时时，APP达达到到最最大大点点D，从从D点点开开始始，APP逐渐减少；逐渐减少；当当TPP处于拐点处于拐点F时，时，MPP达到最大点达到最大点I，从，从I点开始，点开始，MPP逐渐减少。逐渐减少。 3.3.土地集约利用土地集约利用3.3 3.3 土地报酬规律对土地集约利用的制约土地报酬规律对土地集约利用的制约 土地集约利用是相对于土地的粗放利用而言，通过对土地集约利用是相对于土地的粗放利用而言，通过对单位面积的土地追加投入以提高土地的收益。单位面积的土地追加投入以提高土地的收益。 土地集约利用是社

119、会经济发展的必然趋势，而社会经土地集约利用是社会经济发展的必然趋势，而社会经济的发展特别是技术进步也为土地集约利用提供了条件，济的发展特别是技术进步也为土地集约利用提供了条件，土土土土地报酬递减规律为土地集约利用提供了重要的理论依据。地报酬递减规律为土地集约利用提供了重要的理论依据。地报酬递减规律为土地集约利用提供了重要的理论依据。地报酬递减规律为土地集约利用提供了重要的理论依据。集约度集约度集约边际和粗放边际集约边际和粗放边际受容力受容力3.3.土地集约利用土地集约利用3.3 3.3 土地报酬规律对土地集约利用的制约土地报酬规律对土地集约利用的制约集约度集约度 单位土地面积上所投资本和劳动的

120、数量。单位土地面积上所投资本和劳动的数量。I I : :经营集约经营集约度度A A : :工资费用工资费用K K : :资本消耗资本消耗Z Z : :资本利息资本利息 实行集约经营就是要增加对单位土实行集约经营就是要增加对单位土地面积上变量资源的投入，以提高土地地面积上变量资源的投入，以提高土地利用的集约度。利用的集约度。人们通常把单位土地面人们通常把单位土地面人们通常把单位土地面人们通常把单位土地面积上使用高比率的变量投入称为集约经积上使用高比率的变量投入称为集约经积上使用高比率的变量投入称为集约经积上使用高比率的变量投入称为集约经营，反之则称为粗放经营。营，反之则称为粗放经营。营，反之则称

121、为粗放经营。营，反之则称为粗放经营。集约和粗放集约和粗放仅具有一种相对和相反的意义，并无明仅具有一种相对和相反的意义，并无明确界限，而且集约经营只是一种必然趋确界限，而且集约经营只是一种必然趋势，不能认为集约经营就是合理经营，势，不能认为集约经营就是合理经营，更不是集约度越高越好。更不是集约度越高越好。3.3.土地集约利用土地集约利用3.3 3.3 土地报酬规律对土地集约利用的制约土地报酬规律对土地集约利用的制约集约度集约度 城市土地集约利用水平通常可以采用以下指标来表达：城市土地集约利用水平通常可以采用以下指标来表达：l人均用地人均用地l投资强度投资强度l地均产值地均产值l建筑密度建筑密度l

122、建筑容积率建筑容积率3.3.土地集约利用土地集约利用3.3 3.3 土地报酬规律对土地集约利用的制约土地报酬规律对土地集约利用的制约集约边际和粗放边际集约边际和粗放边际 从经济学原理的观点看，土地利用的集约度应有一从经济学原理的观点看，土地利用的集约度应有一定的限度。定的限度。 西方经济学家把集约度的最高限度称为利用的集约西方经济学家把集约度的最高限度称为利用的集约西方经济学家把集约度的最高限度称为利用的集约西方经济学家把集约度的最高限度称为利用的集约边际（边际（边际（边际（Intensive marginIntensive marginIntensive marginIntensive ma

123、rgin），而把集约度的最低限度称为），而把集约度的最低限度称为），而把集约度的最低限度称为），而把集约度的最低限度称为利用的粗放边际（利用的粗放边际（利用的粗放边际（利用的粗放边际（Extensive marginExtensive marginExtensive marginExtensive margin）。）。）。）。 集约边际是一定面积土地上投入的最高限度，代表集约边际是一定面积土地上投入的最高限度，代表着土地利用的经济点，超过这一点新增的变量投入就得不着土地利用的经济点，超过这一点新增的变量投入就得不到补偿。到补偿。 粗放边际是一定投入所能覆盖的面积，超过此点，粗放边际是一定投入所

124、能覆盖的面积，超过此点，再扩大生产用地也不能补偿其成本。再扩大生产用地也不能补偿其成本。3.3.土地集约利用土地集约利用3.3 3.3 土地报酬规律对土地集约利用的制约土地报酬规律对土地集约利用的制约受容力（受容力（Land use capacityLand use capacity） 又称又称“土地经济容力土地经济容力”或者或者“土地转化力土地转化力”，即在一定经济、，即在一定经济、技术条件下，土地对人类所给予的各种投入的承受力和产出力，是技术条件下，土地对人类所给予的各种投入的承受力和产出力，是研究、衡量土地的投入产出效益的一个指标。土地对投入的承受能研究、衡量土地的投入产出效益的一个指标

125、。土地对投入的承受能力越大和产出能力越大，其经济容力越大，其利用价值也越大。力越大和产出能力越大，其经济容力越大，其利用价值也越大。 农用地直接利用土地之养力，容受力有限，且农用地直接利用土地之养力，容受力有限，且一般而言，贫一般而言，贫一般而言，贫一般而言，贫瘠土地的受容力小，肥沃土地的受容力大瘠土地的受容力小，肥沃土地的受容力大瘠土地的受容力小，肥沃土地的受容力大瘠土地的受容力小，肥沃土地的受容力大；而建设用地则利用土地；而建设用地则利用土地之承载力，受容力较大。之承载力，受容力较大。 土地受容力大小还与其所在地有关，经济发达地区的土地受土地受容力大小还与其所在地有关，经济发达地区的土地受

126、容力要比不发达地区大，城镇要比乡村大。容力要比不发达地区大，城镇要比乡村大。 凡容受力愈大的土地，在利用时就可以推进更大的集约度；凡容受力愈大的土地，在利用时就可以推进更大的集约度；而受容力愈小的土地，则其集约度亦应愈小。而受容力愈小的土地，则其集约度亦应愈小。4.4.土地規模利用土地規模利用 合理的土地利合理的土地利用规模可以获得规模用规模可以获得规模经济，从而提高土地经济，从而提高土地利用的效益。利用的效益。土地规模经济与集聚经济土地规模经济与集聚经济城市规模与土地规模利用城市规模与土地规模利用房地产开发与土地规模利用房地产开发与土地规模利用4.4.土地規模利用土地規模利用4.14.1土地

127、规模经济与集聚经济土地规模经济与集聚经济土地规模经济土地规模经济 一般来讲，某一企业或行业由于规模扩大而产生的经济效一般来讲，某一企业或行业由于规模扩大而产生的经济效益的变化称为益的变化称为规模报酬变动规模报酬变动；规模报酬变动存在递增、不变和递；规模报酬变动存在递增、不变和递减三个阶段。在土地利用中，减三个阶段。在土地利用中，当扩大土地规模并使土地报酬处于当扩大土地规模并使土地报酬处于当扩大土地规模并使土地报酬处于当扩大土地规模并使土地报酬处于递增阶段时，由土地规模扩大所带来的经济利益，就是土地规模递增阶段时，由土地规模扩大所带来的经济利益，就是土地规模递增阶段时，由土地规模扩大所带来的经济

128、利益，就是土地规模递增阶段时，由土地规模扩大所带来的经济利益，就是土地规模经济。经济。经济。经济。 在企业经营的层次，土地规模经济表现为较大土地规模的在企业经营的层次，土地规模经济表现为较大土地规模的经营能够取得较大的经济收益，或可增加收入，或可降低成本，经营能够取得较大的经济收益，或可增加收入，或可降低成本，提高利润率；反映在提高利润率；反映在单位产品成本的变化单位产品成本的变化上，则是单位产品平均上，则是单位产品平均成本随着土地经营规模的扩大而有不断降低的趋势。（成本随着土地经营规模的扩大而有不断降低的趋势。（图图） 而城市土地规模利用问题，则主要表现在而城市土地规模利用问题，则主要表现在

129、合理确定城市规合理确定城市规模模以及以及各类开发用地的规模各类开发用地的规模上。上。 图中图中LACLAC曲线是一条随着土地经营规模变动而变动的长期平均成曲线是一条随着土地经营规模变动而变动的长期平均成本曲线。在本曲线。在AMAM阶段曲线向右下倾斜，说明平均成本随着土地经营规模的阶段曲线向右下倾斜，说明平均成本随着土地经营规模的扩大而下降，属于规模经济阶段；在扩大而下降，属于规模经济阶段；在MBMB阶段曲线向右上倾斜，说明平均阶段曲线向右上倾斜，说明平均成本随着经营规模的扩大而上升，属于规模不经济阶段。显然，规模小成本随着经营规模的扩大而上升，属于规模不经济阶段。显然，规模小于于OMOM时，应

130、该扩大土地经营规模来提高收益水平；当规模大于时，应该扩大土地经营规模来提高收益水平；当规模大于OMOM时，时，则应该适当减小土地经营规模才能提高收益水平。因此，把产品平均成则应该适当减小土地经营规模才能提高收益水平。因此，把产品平均成本最低点本最低点M M相对应的经营规模相对应的经营规模OMOM称为最佳土地经营规模或者适度土地经称为最佳土地经营规模或者适度土地经营规模。营规模。 4.4.土地規模利用土地規模利用4.14.1土地规模经济与集聚经济土地规模经济与集聚经济集聚经济一种空间意义上的规模经济集聚经济一种空间意义上的规模经济 集聚经济是指企业、居民等因空间集中而带来的经济集聚经济是指企业、

131、居民等因空间集中而带来的经济利益或成本节约。这种利益或节约来源于对设施和服务等的利益或成本节约。这种利益或节约来源于对设施和服务等的共享、交通费用的节约以及互补、合作等多个方面。共享、交通费用的节约以及互补、合作等多个方面。 从本质上来说，集聚经济缘于经济活动中从本质上来说，集聚经济缘于经济活动中外部性外部性的存的存在，并且这种外部性是正的。如：居住用地的集聚能带来设在，并且这种外部性是正的。如：居住用地的集聚能带来设施的共享；商业用地的集聚能够带来旺盛的人气，并能够提施的共享；商业用地的集聚能够带来旺盛的人气，并能够提升周边物业的价值；工业用地的集聚便于分工协作和资源共升周边物业的价值；工业

132、用地的集聚便于分工协作和资源共享等。享等。 集聚的过程也伴随着负的外部性，如拥挤、环境恶化集聚的过程也伴随着负的外部性，如拥挤、环境恶化等，表现为集聚不经济。等，表现为集聚不经济。4.4.土地規模利用土地規模利用4.14.1土地规模经济与集聚经济土地规模经济与集聚经济集聚经济一种空间意义上的规模经济集聚经济一种空间意义上的规模经济 由于外部性的存在，有时也需要将正的外部性内部化，由于外部性的存在，有时也需要将正的外部性内部化，从而实现规模经济。从而实现规模经济。 如：当土地开发活动改善了周边的自然及经济环境时，为了不使土地的增值效益溢出而扩大土地使用规模（如大盘开发）。 研究城市土地的规模利用

133、与集聚利用就是要实现规模研究城市土地的规模利用与集聚利用就是要实现规模经济与集聚经济。经济与集聚经济。4.4.土地規模利用土地規模利用4.2 4.2 城市的合理规模城市的合理规模 城市用地存在规模效益：一方面，随着城市规模的扩大，集城市用地存在规模效益：一方面，随着城市规模的扩大，集城市用地存在规模效益：一方面，随着城市规模的扩大，集城市用地存在规模效益：一方面，随着城市规模的扩大，集聚经济效果明显，从而推动城市经济的增长；另一方面，随着城聚经济效果明显，从而推动城市经济的增长；另一方面，随着城聚经济效果明显，从而推动城市经济的增长；另一方面，随着城聚经济效果明显，从而推动城市经济的增长；另一

134、方面，随着城市规模的扩大，对土地需求的增长将促使土地的集约利用。市规模的扩大，对土地需求的增长将促使土地的集约利用。市规模的扩大，对土地需求的增长将促使土地的集约利用。市规模的扩大，对土地需求的增长将促使土地的集约利用。我国不同规模城市的经济效益比较我国不同规模城市的经济效益比较资料来源：毕宝德土地经济学第四版246页城市规模效益城市规模效益城市适度规模城市适度规模 上表仅仅反映了城市集聚经济所带来得经济效益，而没有考上表仅仅反映了城市集聚经济所带来得经济效益，而没有考虑城市集聚不经济所造成的外部成本，所以，虽然存在着城市规模虑城市集聚不经济所造成的外部成本，所以，虽然存在着城市规模效益，但是

135、并不是城市越大规模效益就越高。效益，但是并不是城市越大规模效益就越高。 资料来源：毕宝德土地经济学第四版247-248页 注注 无论效益还是成本，都是无论效益还是成本，都是相对值，即其占相对值，即其占GDPGDP的。的。 有关规模效益和外部成本有关规模效益和外部成本的内涵和推算方法，请参照的内涵和推算方法，请参照原文，王小鲁等原文，王小鲁等优化城市优化城市规模，推动经济增长规模，推动经济增长，经济研究经济研究19991999年第年第9 9期期4.4.土地規模利用土地規模利用4.3 4.3 开发活动中的土地规模利用开发活动中的土地规模利用 在房地产开发项目中，并不是所有的投资都是可以无在房地产开

136、发项目中，并不是所有的投资都是可以无限细分的，总会有其中的一部分是属于整个项目的公共部分。限细分的，总会有其中的一部分是属于整个项目的公共部分。正是由于这个公共部分的存在，使得房地产开发规模的扩大，正是由于这个公共部分的存在，使得房地产开发规模的扩大，可以获得一定的规模效益。可以获得一定的规模效益。公共设施的不可分性与土地规模利用公共设施的不可分性与土地规模利用房地产开发过程中的外部性与土地规模利用房地产开发过程中的外部性与土地规模利用 对于房地产开发项目来说，扩大土地利用规模可以使对于房地产开发项目来说，扩大土地利用规模可以使得许多外部性得许多外部性“内部化内部化”，从而提高房地产开发的经济

137、效益。，从而提高房地产开发的经济效益。房地产开发规模效益的产生：房地产开发规模效益的产生：4.4.土地規模利用土地規模利用4.3 4.3 开发活动中的土地规模利用开发活动中的土地规模利用居住区开发规模的用地规模：居住区开发规模的用地规模：估算居住区估算居住区的用地规模的用地规模5050150150公顷公顷 居住区开发的合理用地规模，主要受以下三个方面因素的居住区开发的合理用地规模，主要受以下三个方面因素的制约：制约： 第一，所设置的居住区级的商业、文化娱乐、医疗公共设第一，所设置的居住区级的商业、文化娱乐、医疗公共设施的经济性和合理的服务半径。所谓合理的服务半径，是指居住施的经济性和合理的服务

138、半径。所谓合理的服务半径，是指居住区内居民到达居住区公共服务设施的最大步行距离，一般为区内居民到达居住区公共服务设施的最大步行距离，一般为80080010001000米。米。 第二，城市道路交通方面的条件。为了适应现代城市交通第二，城市道路交通方面的条件。为了适应现代城市交通发展的需要，城市干道的合理间距一般为发展的需要，城市干道的合理间距一般为70070010001000米之间，因而米之间，因而城市干道所包围的用地往往是决定居住区用地规模的一个重要条城市干道所包围的用地往往是决定居住区用地规模的一个重要条件。件。 第三，居民社区活动和管理方面的影响。居民在居住区里第三，居民社区活动和管理方面的影响。居民在居住区里不仅仅是一个居住的问题，还要满足他们参加社区文化生活、得不仅仅是一个居住的问题，还要满足他们参加社区文化生活、得到社区服务、接受社区行政管理的要求，这要求居住区的用地规到社区服务、接受社区行政管理的要求，这要求居住区的用地规模应该与最基层的社区管理机构的管理能力相适应。模应该与最基层的社区管理机构的管理能力相适应。