做中国最优秀的地产服务者花样年.别样城3期户型配比建议（修改版）（修改版） 做中国最优秀的地产服务者销售情况分析销售情况分析客户分析客户分析户型配比原则户型配比原则户型配比建议户型配比建议产品分析产品分析 做中国最优秀的地产服务者【【产品分析产品分析】】 做中国最优秀的地产服务者【【【【区域市场产品（多层）区域市场产品（多层）区域市场产品（多层）区域市场产品（多层）】】】】n成都市区内多层住宅较少，集中在周边的郊县，如：华阳、温江、龙泉等；成都市区内多层住宅较少，集中在周边的郊县，如：华阳、温江、龙泉等；n郊区多层住宅同质化严重，户型设计无创新亮点；郊区多层住宅同质化严重，户型设计无创新亮点；n郊区多层住宅的面积以郊区多层住宅的面积以8080－－9090平米的两房和平米的两房和100100－－130130的三房为主；的三房为主；n建筑结构极少部分采用砖混结构，其它大多采用框架结构；建筑结构极少部分采用砖混结构，其它大多采用框架结构；产品分析产品分析 做中国最优秀的地产服务者【【【【个案个案个案个案————南阳锦城南阳锦城南阳锦城南阳锦城】】】】户型配比户型配比80.0380.03——84.3184.31㎡㎡ 15.715.7％％ 109.31109.31——127.4127.4㎡㎡ 45.945.9％％ 137137——156.5156.5㎡㎡ 32.832.8％％ 181.01181.01㎡㎡ 5.65.6％％ 结构形式结构形式框架框架+ +砖混砖混热销户型热销户型110110－－130 130 ㎡㎡ 滞销户型滞销户型150 150 ㎡㎡的的顶跃顶跃户型特点：入户花园＋大阳台户型特点：入户花园＋大阳台产品分析产品分析 做中国最优秀的地产服务者二房，大阳台二房，大阳台无玄关无玄关结构方正结构方正三房，入户花园三房，入户花园错层设计，客厅开间大，错层设计，客厅开间大，布局合理，结构方正布局合理，结构方正三房，入户花园，大露台三房，入户花园，大露台主卧带双主卧带双 窗窗，客厅开间大，，客厅开间大，三厅，动静分区，布局合理三厅，动静分区，布局合理 【【【【个案个案个案个案————南阳锦城南阳锦城南阳锦城南阳锦城】】】】产品分析产品分析 做中国最优秀的地产服务者【【【【花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房】】】】蓝山美树蓝山美树左岸花都左岸花都黄金海岸黄金海岸美波美波.特兰小镇特兰小镇价格价格面积面积畅销畅销户型户型美波美波. .特特兰小镇兰小镇54005400—58005800元元180180—190190均好均好左岸花都左岸花都36003600元元9090—200200150150黄金海岸黄金海岸35003500元元270270270270蓝山美树蓝山美树36003600元元120120－－150150130130花园洋房面积在花园洋房面积在120120－－300300平方米间；平方米间；畅销户型在畅销户型在150150平方米左右的户型；平方米左右的户型；产品分析产品分析 做中国最优秀的地产服务者【【【【结论结论结论结论】】】】建筑结构：以框架为主，有部分采用砖混结构；建筑结构：以框架为主，有部分采用砖混结构；滞销户型：多层以滞销户型：多层以150150平方米以上的顶跃为主；平方米以上的顶跃为主； 花园洋房以花园洋房以300300平方米以上为主。
平方米以上为主畅销户型：多层以畅销户型：多层以8080－－9090平方米的两房，平方米的两房， 110110－－130130平方米的三房为主；平方米的三房为主； 花园洋房以花园洋房以130130－－160160平方米的为主平方米的为主产品分析产品分析 做中国最优秀的地产服务者[ [ 销售情况分析销售情况分析 ] ] 做中国最优秀的地产服务者【【【【全年销售情况全年销售情况全年销售情况全年销售情况】】】】销售分析销售分析 做中国最优秀的地产服务者【【【【全年销售情况全年销售情况全年销售情况全年销售情况】】】】已售套数已售套数（套）（套）已售面积已售面积（平方米）（平方米）实收金额实收金额（元）（元）实收均价实收均价（元（元/ /平方米）平方米）1.11.1期期253253套套2 2房房（（139139套）套）139139120931209320612518.520612518.51704.51704.53 3房房（（114114套）套）77779016.89016.816213979162139791798.21798.21.21.2期期252252套套2 2房房（（1212套）套）12121044104419679401967940188518853 3房房（（240240套）套）16716722814.3122814.3142237228422372281851.341851.342.12.1期期120120套套2 2房房（（2424套）套）24242099.162099.16462801546280152204.72204.73 3房房（（9696套）套）48486269.086269.0813222147.213222147.22109.12109.1备注：以上数据是截至2.22日已签合同客户的数据。
销售分析销售分析 做中国最优秀的地产服务者【【【【全年销售情况全年销售情况全年销售情况全年销售情况】】】】备注：以上数据是截至备注：以上数据是截至2.22日已签合同客户的数据日已签合同客户的数据1.11.1期的三房大部分位于景观位置较好的区域，实收均价高于两房；期的三房大部分位于景观位置较好的区域，实收均价高于两房；1 1期与期与2 2期的价格拉升比例较大；期的价格拉升比例较大；销售分析销售分析 做中国最优秀的地产服务者【【【【畅销户型畅销户型畅销户型畅销户型】】】】畅销户型：畅销户型：面积小、总价低的两房面积小、总价低的两房赠送平台、花园的户型赠送平台、花园的户型景观位置好，小区组团内的三房景观位置好，小区组团内的三房销售分析销售分析 做中国最优秀的地产服务者【【【【畅销户型分布畅销户型分布畅销户型分布畅销户型分布】】】】主要畅销单位：主要畅销单位：3 3栋、栋、1010栋、栋、1111栋、栋、1313栋、栋、1414栋栋畅销因素：畅销因素：1 1、、3 3栋、栋、1414栋栋2 2楼带平台户型解筹当日楼带平台户型解筹当日售空，其余两房销售速度较快；售空，其余两房销售速度较快；2 2、、1010、、1111、、1414栋都是组团景观最好的栋都是组团景观最好的位置，销售速度较快；位置，销售速度较快；3 3、、1313栋、栋、2222栋虽然户型大，价格高，栋虽然户型大，价格高，但可看到湖景，解筹当日就销售但可看到湖景，解筹当日就销售8080％。
％14312456781291011131516171821202224销售分析销售分析 做中国最优秀的地产服务者面积小、总价低的两房；面积小、总价低的两房；景观好、位置好、靠近中心组团的三房；景观好、位置好、靠近中心组团的三房；赠送花园、平台的户型赠送花园、平台的户型【【【【畅销户型分析小结畅销户型分析小结畅销户型分析小结畅销户型分析小结】】】】销售分析销售分析 做中国最优秀的地产服务者【【【【滞销户型滞销户型滞销户型滞销户型】】】】2 2期推出的中三房剩余比例较多；期推出的中三房剩余比例较多；1 1期景观位置较差的大三房；期景观位置较差的大三房；销售分析销售分析 做中国最优秀的地产服务者主要滞销单位：主要滞销单位：滞销因素：滞销因素：1 1、位于小区车行道旁，噪音、位于小区车行道旁，噪音大，安全性较差；大，安全性较差；2 2、景观位置差的三房景观位置差的三房位置可售剩余 户型7栋2415G9栋249G17栋244H20栋4818B 、C 21栋2414C24栋2419D【【【【滞销户型滞销户型滞销户型滞销户型】】】】14312456781291011131516171821202224销售分析销售分析 做中国最优秀的地产服务者【【【【滞销户型小结滞销户型小结滞销户型小结滞销户型小结】】】】2 2期组团景观不佳的中三房滞销期组团景观不佳的中三房滞销1 1期靠小区路边、景观资源差的三房滞销期靠小区路边、景观资源差的三房滞销销售分析销售分析 做中国最优秀的地产服务者畅销：畅销：两房单位始终较为畅销；两房单位始终较为畅销；能看湖景、组团景观好、楼间距开阔的三房较为畅销；能看湖景、组团景观好、楼间距开阔的三房较为畅销；送露台、私家花园的单位畅销；送露台、私家花园的单位畅销；【【【【结结结结 论论论论】】】】滞销：滞销：临路、临项目边缘与其它地块交界处的三房滞销；临路、临项目边缘与其它地块交界处的三房滞销；小区内楼间距小，组团景观不佳的三房滞销；小区内楼间距小，组团景观不佳的三房滞销；销售分析销售分析 做中国最优秀的地产服务者[ [ 客户情况分析客户情况分析 ] ] 做中国最优秀的地产服务者【【【【客户意见客户意见客户意见客户意见】】】】针对已购房及到访客户的访谈，针对已购房及到访客户的访谈，2/32/3的客户对于本项目户型的意见：的客户对于本项目户型的意见：n户型：户型： 1期——紧凑＋实用 2期——舒适＋奢侈＋三合院设计（受样板房影响）n建筑结构：建筑结构： 本项目两房客户关注总价，三房客户关注园林景观，对于建筑结构采用砖混 结构，客户有一定的异议，但不是决定购房的决定性因素，同时可根据客户 购房的需求，通过销售人员对客户进行引导，总体影响不大。
客户情况分析客户情况分析 做中国最优秀的地产服务者【【【【客户意见客户意见客户意见客户意见】】】】B户型：115.08平方米意见：次卧面积小，只能做书房；大部分客户希望这个卧室可以做大一点客户情况分析客户情况分析 做中国最优秀的地产服务者【【【【到访客户意向到访客户意向到访客户意向到访客户意向】】】】根据我司对所有到访客户的登记，选取2243份有效问卷，对到访客户意向户型统计：•需求两房及小三房的客户占到一半的比例；•需求中三房及大三房的客户比例相对较少；客户情况分析客户情况分析 做中国最优秀的地产服务者【【【【客户购买规律分析客户购买规律分析客户购买规律分析客户购买规律分析】】】】两房客户两房客户决定因素：实用的面积＋较低的总价决定因素：实用的面积＋较低的总价其它因素：交通、配套其它因素：交通、配套……三房客户三房客户决定因素：园林景观＋户型所处小区内的位置决定因素：园林景观＋户型所处小区内的位置 ＋合理价格＋合理价格其它因素：交通、配套其它因素：交通、配套……客户情况分析客户情况分析 做中国最优秀的地产服务者两房客户：总价低是其购买的决定性因素两房客户：总价低是其购买的决定性因素三房客户：园林景观是决定购买的重要因素三房客户：园林景观是决定购买的重要因素【【【【结结结结 论论论论】】】】客户情况分析客户情况分析 做中国最优秀的地产服务者[ 3[ 3期户型配比建议期户型配比建议 ] ] 做中国最优秀的地产服务者户型户型可售套数可售套数套数比例套数比例剩余套数剩余套数1 1期期两房（两房（87 87 —90.4390.43㎡㎡ ））1511512929％％售謦售謦小三房（小三房（115－－119 ㎡㎡ ））78781616％％1 1中三房中三房（（120－－126 ㎡㎡ ））2162164343％％4747大三房大三房（（134.07 ㎡㎡ ））60601212％％8 82 2期期两房（两房（8585㎡㎡ ））909020.0920.09％％——小三房（小三房（115㎡㎡ ））13213229.4629.46％％——中三房中三房（（125 ㎡㎡ ））11411425.4525.45％％——大三房大三房（（135 ㎡㎡ ））484810.0410.04％％——花园洋房花园洋房646414.2914.29％％2.12.1期期两房（两房（8585㎡㎡ ））24242020％％售謦售謦小三房（小三房（115㎡㎡ ））12121010％％6 6中三房中三房（（125 ㎡㎡ ））72726060％％4545大三房大三房（（135 ㎡㎡ ））12121010％％售謦售謦备注：以上数据截至2.25日。
前期户型配比回顾前期户型配比回顾前期户型配比回顾前期户型配比回顾】】】】3期建议期建议 做中国最优秀的地产服务者【【【【前期户型配比回顾前期户型配比回顾前期户型配比回顾前期户型配比回顾】】】】Ø从整体推盘而言，二房销售速度均高于三房；Ø1期产品的配比相对较为合理，经我司建议修改后，2期整体户型小三房比例提高，同时出现花园洋房，产品升级过快；Ø2.1期推售单位的比例以125平方米的户型为主，但所处小区内景观优势不佳，属于2.1期的滞销单位；Ø2期产品的快速升级与购房客户的缓慢变化不成正比 户型配比建议户型配比建议 做中国最优秀的地产服务者户型配比建议户型配比建议【【【【原则原则原则原则】】】】v将1期、2期、2.1期剩余单位及2.2期、2. 2期进行整体考虑；v降低销售风险，保证销售速度，以期达成公司2006年度1.48亿元的销售目标 做中国最优秀的地产服务者户型配比建议户型配比建议65%【【【【整体户型配比整体户型配比整体户型配比整体户型配比】】】】注：不含注：不含2.22.2期与期与2.32.3期的花园洋房期的花园洋房12010.5312010.53平方米平方米 做中国最优秀的地产服务者户型配比建议户型配比建议【【【【现有产品户型配比现有产品户型配比现有产品户型配比现有产品户型配比】】】】注：注：※※不含不含2.22.2期与期与2.32.3期的花园洋房期的花园洋房12010.5312010.53平方米；平方米； ※※别墅面积按别墅面积按20002000平方米，则多层面积＝平方米，则多层面积＝6200062000－－20002000＝＝6000060000平方米平方米 ※※户型户型面积计算均取的中间值。
面积计算均取的中间值85.85%80.93% 做中国最优秀的地产服务者户型配比建议户型配比建议【【【【3 3期产品户型配比期产品户型配比期产品户型配比期产品户型配比】】】】备注：备注： ※※别墅面积按别墅面积按20002000平方米，则多层面积＝平方米，则多层面积＝6200062000－－20002000＝＝6000060000平方米平方米 ※※户型户型面积计算均取的中间值面积计算均取的中间值45.99%37.67% 做中国最优秀的地产服务者3期建议期建议【【【【产品设计原则产品设计原则产品设计原则产品设计原则】】】】根本原则：根本原则： 保证保证20062006年全年的年全年的1.481.48亿的销售目标，同时降低销售风险亿的销售目标，同时降低销售风险 设计原则：设计原则：Ø靠近小区中心景观及各组团中心的位置摆放靠近小区中心景观及各组团中心的位置摆放130130－－135135平方米或平方米或120120－－125125平方米的三房；平方米的三房；Ø针对未知用途地块、小区车行道的位置，摆放针对未知用途地块、小区车行道的位置，摆放105105－－110110平方米的小平方米的小三房；三房；Ø边角及临路的位置放边角及临路的位置放8080－－8585平方米的两房；平方米的两房；Ø户型保证方正实用的基本原则，沿用及优化户型保证方正实用的基本原则，沿用及优化2 2期的户型，保持原有空期的户型，保持原有空中合院的设计概念。
中合院的设计概念 做中国最优秀的地产服务者3期建议期建议【【【【建筑结构建筑结构建筑结构建筑结构】】】】砖混结构砖混结构原因：原因：1 1、采用砖混结构，相对于采用框架结构，开发成本可节省、采用砖混结构，相对于采用框架结构，开发成本可节省200200—300300元元/ /平方米；平方米；2 2、高性比仍是本项目核心卖点之一，在后期营销过程中，保证相同、高性比仍是本项目核心卖点之一，在后期营销过程中，保证相同利润的前提下，若采用框架结构势必影响本项目价格之优势；利润的前提下，若采用框架结构势必影响本项目价格之优势；3 3、在客户购买方面，是否采用框架结构，不是其购房行为的决定性、在客户购买方面，是否采用框架结构，不是其购房行为的决定性因素4 4、目前，、目前，1 1期的剩余房源以价格优势，销售速度快于期的剩余房源以价格优势，销售速度快于2.12.1期，购房客期，购房客户对于户对于1 1期与期与2 2期建筑结构的改变没有特别的敏感，更关注于期建筑结构的改变没有特别的敏感，更关注于1 1期的期的价格优势价格优势 做中国最优秀的地产服务者3期建议期建议【【【【户型设计要点户型设计要点户型设计要点户型设计要点】】】】Ø二房二厅一卫（二房二厅一卫（80-8580-85平方米）平方米） 方正实用，干湿分区、动静分区明显，客厅开间控制在方正实用，干湿分区、动静分区明显，客厅开间控制在4M4M以内，主卧以内，主卧 18-2018-20平方米，次卧平方米，次卧12-1512-15平方米；平方米；Ø三房二厅二卫（三房二厅二卫（105-110105-110平方米）平方米） 方正实用，具备一定的舒适性，最小次卧不小于方正实用，具备一定的舒适性，最小次卧不小于1212平方米；平方米；Ø三房二厅二卫（三房二厅二卫（120-125120-125平方米）平方米） 舒适实用，继续沿用原有空中合院的产品设计概念，提升居住品质舒适实用，继续沿用原有空中合院的产品设计概念，提升居住品质 感；感；Ø三房二厅二卫（三房二厅二卫（130-135130-135平方米）平方米） 突出主卧的舒适性、私密性，同时具备宽厅、大露台、大主卧、转角突出主卧的舒适性、私密性，同时具备宽厅、大露台、大主卧、转角 凸窗。
凸窗 做中国最优秀的地产服务者3期建议期建议【【【【各类户型目标客户各类户型目标客户各类户型目标客户各类户型目标客户】】】】A户型（两房）：户型（两房）：以城南为主的中等偏下收入的企业普通员工、以城南为主的中等偏下收入的企业普通员工、 公务员、教师等事业单位；部分外地来蓉购公务员、教师等事业单位；部分外地来蓉购 房者B户型（小三房）：项目周边居民、公兴镇公务员，部分外地来户型（小三房）：项目周边居民、公兴镇公务员，部分外地来 蓉购房（以周边县市为主，外省以敦煌为主）蓉购房（以周边县市为主，外省以敦煌为主）C/D户型（中户型（中/大三房）：在城南（包括高新区）、城西片区的，大三房）：在城南（包括高新区）、城西片区的， 喜欢多层结构、大面积的户型，希望购喜欢多层结构、大面积的户型，希望购 买绿化率高、园林景观优美的大社区，但买绿化率高、园林景观优美的大社区，但 又无法承受市区似楼盘高额房价的中收入又无法承受市区似楼盘高额房价的中收入 者。
者 做中国最优秀的地产服务者3期建议期建议建筑结构：建筑结构： 砖混结构砖混结构【【【【 结论】】】】户型面积比例：户型面积比例： 两房（两房（80－－85））——30％％ 小三房（小三房（105－－115））——20％％ 中三房（中三房（120－－125））——35％％ 大三房（大三房（130－－135））——15％％户型套数比例：户型套数比例： 两房（两房（80－－85））——38％％ 小三房（小三房（105－－115））——20％％ 中三房（中三房（120－－125））——30％％ 大三房（大三房（130－－135））——12％％ 做中国最优秀的地产服务者THE END! 。