无锡物业管理市场调研报告无锡物业管理市场调研报告为了配合无锡万达广场的前期物业管理工作，无锡商管公司采用了实地考查、 同业讨论、 政府主管部门走访等调研方法， 重点就无锡市物业管理市场现状、物业管理从业人员薪酬以及物业管理服务费标准进行了市场调查一、无锡物业管理市场现状一、无锡物业管理市场现状无锡市物业管理起步于二十世纪九十年代初，在市房管行政部门的努力下，近几年来发展较快目前全市物业服务企业近 400 家，其中国家一级资质企业2 家，二级资质企业 18 家服务于八百多个小区（大厦） ，服务面积达 5700多万平方米，占全市住宅总面积的 65%以上，全行业从业人员 4 万余人2002年， 上海陆家嘴物业管理有限公司进驻了无锡市新世纪花园，当时此举对本地物业服务企业造成了相当大的冲击， 由此无锡市的物业管理市场进入了本地企业与外来企业共分“一杯羹”的纷争格局通过多年的探索实践，目前无锡全市物业管理也逐渐向社会化、专业化、多元化、市场化发展，管理水平不断提高，服务内涵趋向丰富，本地一些被认知度较高的本地企业也正在逐步形成根据去年的调查报告显示， 无锡市近几年新建小区物业管理覆盖率及收缴率达到 90%以上，其余项目一般物业费收缴率在70%左右，部分老住宅区物业费收缴率甚至低于 30% 。
由于收缴率较低，因此目前情况下无锡市能达到较佳赢利水平的物业公司仅占 10％左右， 约有超过 50%的物业服务企业存在亏损情况，形势不容乐观由于业主缺乏对物业管理方面的专业知识， 对市场行情不了解，导致物管企 业服务定价、物业管理、物业收费时争议颇多，为此，江苏省建设厅出台了≤住宅物业管理服务标准≥， 该标准的制定将物业管理服务费按照标准不同共细化为7 个等级2006 年 4 月，无锡市根据该标准结合本地情况及时编制下发了≤无锡市普通住宅物业管理服务简明标准≥例：一级服务（指导价元/㎡·月，不含电梯使用费）七级服务标准（指导价元/㎡·月，不含电梯使用费）房屋、共用设施、设备维护与管理园林绿化养护与管理安全防范清洁管理项目内容基本标准电梯及电梯厅保洁电梯及电梯厅保洁 每日清扫 1 次电梯轿厢共用卫生间保洁共用卫生间保洁每日清洁 1 次道路保洁道路保洁绿化带保洁绿化带保洁垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱服务时限服务时限给水设施给水设施排水设施排水设施草坪草坪人员组织人员组织每日清扫 1 次每月清扫 1 次每日清运 1 次报修 1 小时内到位饮用水水池（箱）每年清洗消毒 1 次发现堵塞及时疏通每年修剪二次有门卫值班，并佩戴标志 项目内容共用楼道保洁共用楼道保洁基本标准每日打扫、拖洗1 次各楼层通道和楼梯台阶，水磨石地面和水泥地面每周刷洗 1 次，大理石地面每3 个月打蜡 1 次、每半年抛光1 次，每日清理 1 次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头， 每日擦拭 1 次公共设施，每周擦拭 1 次楼梯道墙面及共用门窗玻璃电梯及电梯电梯及电梯厅保洁厅保洁共用卫生间保洁共用卫生间保洁保持电梯轿厢清洁，每日更换 1 次地毯，白天循环对电梯厅进行清洁，每半月对电梯门壁上光 1 次专人清洁打扫消杀停车场、停车场、 共用车库或共用车库或每日清扫 1 次车库的纸屑和垃圾，每周擦洗1 次门窗等公共设施，每月车棚保洁车棚保洁清洁管理绿化带、道路保洁绿化带、道路保洁标识、标识、 宣传牌、宣传牌、 雕塑、雕塑、信报箱保洁信报箱保洁休闲、娱乐、休闲、娱乐、 健身设健身设施保洁施保洁门卫、岗亭、门卫、岗亭、 监控探监控探门卫、岗亭每日清洁4 次，室内外墙面每月清洁3 次，监控探头每月擦头保洁头保洁垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱垃圾收集与处理垃圾收集与处理卫生消杀卫生消杀房屋、共用设施、设备维护与管理建筑物外立面建筑物外立面服务时限服务时限油漆粉饰油漆粉饰拭 1 次每日清运 2 次，每日擦拭 1 次，每周清洗 1 次每日定时上门收集生活垃圾 2 次灭鼠、灭蚊等每月至少进行 1 次，夏季半月消杀 1 次报修 15 分钟内到位，6 小时内修复，特殊情况另行约定对木件设施每 3 年油饰 1 次， 对钢铁设施、 设备 2 年油饰 1 次， 楼梯间、公用走廊的室内墙面每 2 年应粉刷 1 次每 3 年清洗 1 次饮用水水池（箱）每年清洗消毒 1 次、水质化验 1 次，每 1 个月清洗 1给水设施给水设施次泵房；每季对水泵机组清洁保养1 次，每 2 个月对共用给水管道进行1 次全面检查维修排水设施排水设施园林绿化养护与管理草坪、树木、花坛草坪、树木、花坛每月清扫 1 次以上排水明沟，每半年对地下管井清理 1 次，每年对地下管井彻底疏通 1 次成活率在 98％以上，无明显缺株，每年修剪 4 次每日清洁 1 次清扫 1 次地下室管线，每月进行 2 次地下室消杀工作每日清扫 3 遍，3 小时内目视无垃圾，每月清洁 2 次灯具标识、宣传牌每日擦拭 1 次，雕塑每周擦拭 1 次人工湖、喷水池人工湖、喷水池人工湖每日打捞清洁 1 次，喷水池每日打捞清洁 1 次、每半月清洗 1 次假山、亭、廊、雕塑假山、亭、廊、雕塑等建筑小品等建筑小品每月清洁检查 1 次，每 2 年粉刷 1 次安全防范人员组织人员组织专职安全护卫人员，佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，佩戴规范，仪容仪表规范整齐，可以进行简单英语会话，服务热情周到各出入口 24 小时有值班立岗看守，主出入口至少有 2 人驻守，其余出门卫门卫入口至少有一人值守，出入记录认真全面， 实施交通指挥与交通疏导等工作，老弱病残进门有专人护送，配备护送专用车巡逻巡逻24 小时不间断巡逻 上述 2 表分别为《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准》的一级、七级服务项目、要求及价格，该标准共分为 7 级，由一级服务(指导价元/㎡·月)四大项 10 小项服务内容至七级服务(指导价元/㎡· 月)的四大项 22 小项服务内容，涵盖了各种不同类型住宅区服务项目的要求，同时根据不同的服务内容、频次明码标价。
二、无锡市房地产市场物业管理情况调查二、无锡市房地产市场物业管理情况调查深入调查无锡市物业管理市场具体情况， 将调研对象主要集中在崇安区、无锡新区、滨湖区、锡山区、惠山区具有一定代表性的物业及企业分别收集一定的样本做参照，并保证样本的适宜性、有效性、充分性采取的调研方式主要为现场调研和资料查询从调查结果我们发现无锡本地物业发展较缓慢，在无锡知名度、业主认可度较高的物业管理企业大部分为外来企业1) 社会分包水平无锡市清洁绿化分包水平有限，将清洁和绿化外包给专业公司的比率不高承担清洁分包业务的专业清洁公司，一般采取的结算方式是按人头付费，1200－1800 元/人·月左右但多数品牌企业仍选择自管，主要原因在于分包公司专业水平有限、质量控制手段缺乏，较难达到品牌物业的品质要求2) 物业管理人力资源无锡目前物业管理人力资源略显匮乏 主要原因有：①行业大面积亏损的状况对人才缺乏吸引力； ②物业管理作为服务性行为， 工作单调、 琐碎而压力较大，从业人员普遍感觉没有成就感；③物业管理行业工资水平较低；④长三角地区可选择区域较多 种种原因使得无锡市物业管理人才大面积缺乏，同时由于长三角 整体地区基层操作人员的紧缺，导致物业管理行业基层操作人员也不断出现缺口。
3) 无锡物业管理企业薪酬水平针对无锡市物业管理企业薪酬水平状况，我们通过走访部分物业管理企业，对无锡市物业管理企业薪酬水平有了基本认识和了解 目前无锡市新楼盘采取自建自管的较多， 薪酬水平根据楼盘以及管理公司的实力略有高低但总体来讲物业管理行业的整体收入水平不低无锡市的最低工资标准为 850 元/月 由于物业管理中高层管理人力资源偏紧， 薪酬标准亦有一定程度的上扬 在行业内， 工资水平的分布特点是： 老楼盘、本地小企业工资低，品牌企业、开发商下属企业工资高；管理写字楼等高端物业的工资高，管理住宅小区的工资低目前由于政府法律法规的限制，因此无锡市大部分物业管理企业为员工缴纳了五险一金大多数企业为安保人员提供食宿这使得物业管理成本又进一步上升女保安在无锡市物业管理行业运用的较为普遍，部分楼盘售楼处门岗，样板房门岗、售楼处大厅的安管员均使用女保安，这也是物业管理的一个特点一般女保安待遇会比男保安略高一些 表 1 无锡市部分物业管理企业薪酬调查职位职位企业资质企业资质规模规模总经理副总经理部门经理财务人员管理处主任片区主管片区副主管普通管理员专业工程师维修工保安队长保安员保洁领班保洁员社会保险奖金发放情况调查的物业管理企业调查的物业管理企业无锡银城物业无锡银城物业二级二级15 万以上400020001500（12 小时）1000有年底奖金栖霞物业栖霞物业一级一级不详3000-50003200-450030001700(12 小时)1200有年底奖金上海陆家嘴物业上海陆家嘴物业一级一级12 万以上3000-60001800~25001500 元（12 小时）900有有半年奖，全年奖，还有分项奖，如总经理奖半年奖，全年奖，分项奖不详金科物业金科物业一级一级18 万以上3000~60004500 以上1500-250025001700(12 小时)1200有金佳物业金佳物业一级一级不详3000 以上3000 以上1200－25001300(12 小时)1000有表 2 无锡市部分物业管理服务费标准区 域惠山项 目 名 称中富美林湖类型高层别墅商铺联排别墅惠山水岸花城二期小高层高层底商介绍建筑面积:30 万平方米﹑位于 :前桥镇锡陆路﹑绿化率35%﹑共:1980 套建筑面积:60 万平方米﹑位于 :前桥大街﹑ 绿 化 率共:2400 多套崇安金科观天下高层42%会所健身场所高层:元幼儿园中央公园多层:元高层:元车位价格:250 元/月10 万/个车位价格:12 万/个住宅:7500-9000住宅:4000-4200配套设施会所健身房收费标准元/㎡/月全部:元停 车 位车位价格:10 万元均价/㎡/元住宅:4200-5300位于 :上马墩路﹑绿化 率52% ﹑ 容 积率:3﹑共:2200 套 崇安King 紫金城小高层高层商铺底商小高层高层底商小高层高层花园洋房小高层高层商铺商铺位于 :人民东路﹑绿化率 48%﹑容积率:﹑共:1655 套会所幼儿园健身场所小高层﹑高层均:元车位价格:300 元/月9－12 万/个住宅:7300-14500商铺:1 万万新区长江国际三期位于 :长江北路与前进路交汇处﹑绿化率40% ﹑ 容 积 率 :共:700 多套位于 :春华路与金城路 交 汇 处 ﹑ 绿 化率:37%位于 :锡士路与泰山路交汇处﹑绿化率38%位于 :长江北路与前进路交汇处﹑绿化率38% ﹑ 容 积 率 : ﹑共:1600 多套位于 :隐秀路与建筑路交汇处﹑绿化率45%﹑容积率:位于 :隐秀路与梁清路交汇处﹑绿化率55%位于 :新明路﹑绿化率 40%会所健身房小高层:元高层:元底商:元商铺:元车位价格:9 万/个车位价格:7 万-10 万/个住宅:6200新区国信世家会所幼儿园健身场所社区中心小高层:元高层:元洋房:元小高层:元高层:元住宅:8300-8500新区东鼎国际健身场所未定住宅:5250新区万科东郡多层公寓高层商铺连排别墅小高层高层商铺会所幼儿园健身场所社区中心会所公寓:元高层:元别墅:元车位价格:100-300 元/月不含管理费住宅:5700-7200滨湖愉憬湾小高层:元高层:元不含电梯费未定住宅:8300-8500滨湖阳光水岸四期小高层高层小高层高层菜场幼儿园中学幼儿园小高层:元高层:元小高层:元高层:元洋房:元多层:元车位价格:8 万/个住宅:7200住宅:5500-6800锡山枫逸湾未定锡山中大诺卡小镇一期多层底商建筑面积:34 万平方米﹑位于 :新明路﹑绿 化 率47% ﹑共:700 多套幼儿园车位价格:100 元/月不含管理费住宅:5300滨湖尚锦城小高层高层底商多层高层位于 :高浪路与南湖大道交汇处﹑建筑面积:62 万平方米﹑绿化率 42%位于 :惠山大道与北环路交汇处﹑绿化率49%﹑容积率 :﹑得房率:84%会所休闲中心托老所无小高层:元高层:元多层:元高层:元未定住宅:5400-6100北塘理想城市车位价格:100-200 元/月5 万-6 万/个住宅:4300 北塘蓉湖山庄高层洋房位于 :石门路与盛岸路交汇处﹑绿化率40%位于 :运河西路与太湖大道交汇处﹑绿化率 50%会所幼儿园文体中心无未定未定住宅:6300-7000住宅:1 万万7200南长郎诗未来之家精装小高层小高层:元一层：其余：商铺：车位价格:7 万-12 万/个滨湖山语银城阳光城市花园小高层高层滨湖高层、小高层总建： 90 万平方米﹑共 6000 户﹑绿化率37%﹑容积率一层：其余：6500-8000带电梯物业物业管理费汇总情况如下：平平 均均 管管 理理 费费城城 区区 名名 称称( (￥￥ / /月月 . .MM 2 2) )崇 安 区滨 湖 区新 区锡 山 区北 塘 区惠 山 区南 长 区( (个个 ) )2442221样样 本本 数数通过数据可以看出，大部分高层住宅项目收费在元之间。
可见无锡市住宅物业费标准整体水平不高 四、主要竞争对手分析四、主要竞争对手分析经过现场走访调查，目前无锡市本土物业服务企业总体竞争力较弱，无锡市场上具有较强竞争力的绝大多数为外地企业在我们项目所在地周边已建、新建项目中实施物业管理服务的知名企业有，重庆金科物业 (金科.观天下、金科.东方王榭)、上海陆家嘴物业(阳光城市花园)、南京栖霞物业无锡公司(愉憬湾)、南京银城物业(山语.银城)等其中距离我们项目较近的有：1、愉憬湾(栖霞物业无锡分公司)栖霞瑜憬湾位于滨湖区建筑路、隐秀路交叉口，项目占地面积约 21 万平米，总建筑面积约 46 万平米，由无锡栖霞建设有限公司开发由栖霞物业无锡分公司实施物业管理南京栖霞建设集团物业有限公司 1994 年 1 月 19 日， 隶属于南京栖霞建设集团公司是南京市第一家物业管理国家一级资质企业，是江苏省成立最早和管理物业种类最为齐全的国有物业管理公司之一，是中国物业管理协会常务理事单位公司人才和技术力 量雄厚目前有各类别熟练员工 1100 多人栖霞建设今年来在无锡大举拿地， 大有要拿无锡市场老大的意思 现在栖霞在无锡只有愉憬湾项目在销售，这也是栖霞在无锡的第一个项目。
无锡其他几个项目都计划在这两年开工，其中包括栖霞建设有史以来面积最大的无锡东北塘项目瑜憬湾地块北有惠山南有五里湖在品质上秉承了栖霞建设成就优质空间的理念：小区规划高层、小高层规划错落有致 ,户户有水景各主力户型都有花园水景、楼景景景交错一期计划 2008 年底交房，二期预计 09年底交房据悉，无锡栖霞物业的管理班子由全国各项目抽调精英组成，有着丰富的管理经验，在管理上注重细节，宏扬“诚信、敬业、创新、完美”的企业精神；贯彻“业主至上，服务第一” 的企业宗旨；坚持“业主有意见就是管理有缺陷！ ” “业主是生存之根，员工是发展之源”的企业理念；执行“严格规范、优质高效、和谐满意、行业领先”的质量 方针；奉行 “以人为本、尊重多数，公正公平、质价相符”的经营原则，力争在无锡物业管理市场竖起栖霞品牌另外栖霞物业作为栖霞建设的长期物业服务配套公司， 随着栖霞建设在无锡的不断扩张， 再凭借自身实力在近 3 年内栖霞物业在无锡物业管理市场中的影响力将会不断提升目前愉憬湾物业服务收费标准：元/平方米·月(不含电梯费) 2、金科·观天下(重庆金科物业)金科· 观天下项目金科地产 2007 年斥巨资全力打造的无锡顶级城市景观豪宅。
项目位于无锡市崇安区上马墩路（靖海公园斜对面） ，规划总用地约 138 亩，总建筑面积约 32 万平方米，绿化率约 52%，居住用户约2188 户观天下建筑风格以现代简约为主，约 70000 ㎡巴厘岛风情景观园林，尽展都市生活极致、尊贵和优雅；板式高层、南北通透，户户朝南、户户观景；首层入户大堂，五星级豪华装修，独享尊属感户型面积从80-160 ㎡不等，两房到四房，满足客户多层面需求观天下将打造充满异域风情的巴厘岛园林景观采用中央庭院围合式园林布局，仿佛自然生长的庭院将整个社区分成 “花世界、 水世界、林世界”三大特色景观 带，完美呈现“人间天堂”的巴厘岛胜景，户户水景环绕，浓郁热带植物层次丰富、绚丽缤纷，配合穿插点缀在其间的风情雕塑小品、亭台桥榭，展现别样的异域风情整个小区内约 1000 ㎡超大动态景观游泳池；首创下沉式网球场、 羽毛球场、篮球场；步入式停车场，彻底人车分流；另有会所分布于小区内部，老年活动场所，儿童游乐场，健身场所等，随时满足客户需求重庆金科物业管理有限公司系重庆金科集团下属子公司， 公司成立于 2000 年 7 月，是一家专业从事物业管理、有独立法人资格、具备国家一级资质的物业管理企业。
公司注册资本 510 万元，现有员工 1500 余人，公司管理规模已超过 300 万平方米现管理的项目有：金科花园、金科丽苑、金砂水岸、天籁城美社、中华坊、天籁城紫园、天湖美镇、东方王榭、观天下、绿韵康城、廊桥水岸、云湖天都、蚂蚁 SOHO、涪陵廊桥水岸、重庆文理学院、重庆市委组织部、宣传部办公楼、重庆市人和政府办公楼，是重庆市最具活力和竞争力的物业管理企业之一这次金科物管无锡分公司随着金科项目来到无锡，先后对金科东方王榭、 金科观天下 2 个楼盘提供了物业管理服务， 通过一段时间的展示，在保安形象、保洁深度上面大做文章，迅速获得了无锡市民的好评，更有部分的物业服务企业纷纷开始模仿该公司的一些管理方法目前金科.观天下物业服务费标准：2 元/平方米·月(含电梯费) 四、万达物业在无锡市场发展中的优、劣势四、万达物业在无锡市场发展中的优、劣势1 1、优势、优势借助“万达”品牌、“城市综合体”品牌的优势无锡万达广场是万达集团 08 年六个在建综合体项目之一 它将集成万达集团 17 年来在 21 个城市投资开发、经营、管理住宅、商业等多种形态物业的经验，发挥在城市综合体开发、经营、资金方面的优势。
有全国19 个项目的先行管理运作所积累的丰富经验,亦将为无锡广场项目物业管理奠定了坚实的基础万达商管物业伴随着万达地产十余年的发展，已成为拥有管理人员 400 余人，总人数逾 2000 余人的管理团队， 各类人才荟萃， 具有较丰富的人才积累和储备，其将为无锡项目的物业管理工作奠定良好基础无锡物业管理市场是外强内弱，通过 7 年来外地企业和本地企业的竞争，无锡市民对外来的具有良好品质的物业公司比较能够接受， 在处理地方差异方面存在的阻力较小2 2、、 劣势劣势（1）公司物业管理资质较低由于物业管理提供的是服务，是无形的“产品”，在招投标的评比过程中，对于业主或者评委来说，物业管理公司的资质等级的就代表着一个企业的实力，品牌，规模，业绩，行业、社会认可度目前无锡项目设计物业管理公司资质为三级(暂定)，根据《物业管理企业资质管理办法》规定，“三级资质物业管理企业可以承接20 万平方米以下住宅项目和 5 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务” 目前一般综合体住宅部分 面积均超过 20 万，由于受到资质的限制，该项目在招投标工作操作中会有些困难，需作些技术或变通处理2）对于初次进入无锡市场的万达物业来说，对于无锡地方相关的法律法规的了解和把握不够深入和不准确，难免可能走些弯路。
3 3、机遇、机遇无锡项目位于无锡市滨湖区河埒口地区改造的中心位置， 河埒地区处于无锡城区与锡惠、蠡湖、梅园、马山等重要景区的连接地带，是锡城西郊的第一道风景在锡城总体规划中，该地区功能定位是城西主要生活区，承担商业、文化、休闲、娱乐等功能 河埒地区改造的总体目标是建成繁华的城区副中心、高品质的居住中心，同时配套完善城市服务功能， 疏解城市中心人流，优化配置市场资源， 推动产业优化升级 无锡项目的开发跟随着政府规划的进程进行， 前景乐观，后期物业管理的经营情况应该能够得到较好的保证4 4、风险、风险无锡市普遍物业服务费定价较低，物管费收缴率不高另根据了解，本项目预计拆迁后有回购意向的老住户较多， 从拆迁过程中让我们感觉到面对这批老住户可能收费难度较大；在河埒社区城市副中心地位确定后，如何控制楼宇尤其是商务公寓外立面（墙） 的广告也将是影响项目物业管理品质的重要因素，需提前合理规划5 5、对策、对策（1） 进一步加强对新项目的前期调研和介入工作， 为项目的接管奠定基础2）为搞好日后管理，减少纠纷和管理风险，各公共设施要做到产权清晰明了，要求本项目归划设计中， 将商品住宅、商业住宅及大商业几大系统尽可能 保持相对独立，尤其是涉及公共设施部分。
3）加强与行业内企业的交流，广交朋友，尽快尽可能多的了解和熟悉当地的工作习惯和法律法规4) 加强与准业主的沟通尤其是意向回购户，了解业主对物业管理最敏感的需求，制定有针对性的应对方案，打动顾客、赢得市场5）利用和借鉴集团在商业物业管理现有经验和优势以上是我们根据本次对无锡市物业管理市场和部分楼盘项目进行现场调研及相关资料所作分析和建议，由于时间关系，调研项目数量有限以及被调研对象出于商业保密等诸多因素的限制， 部分数据未能全面详实收集， 报告中不足之处，敬请指正无锡万达广场商业管理有限公司无锡万达广场商业管理有限公司20082008 年年 6 6 月月 2323 日日 。