纳爱斯集团雨花亭项目市场调查报告PPT125页课件

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1、 中管网房地产频道纳爱斯集团雨花亭项目市场调查报告市场调查报告2007年12月 中管网房地产频道报告纲要报告纲要房地产中观市场房地产中观市场房地产中观市场房地产中观市场房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观市场房地产宏观市场房地产宏观市场房地产宏观市场房地产竞争市场房地产竞争市场房地产竞争市场房地产竞争市场 中管网房地产频道一、房地产宏观市场分析一、房地产宏观市场分析 4 41、中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因2 2、中国房地产发展的一般周期规律、中国房地产发展的一般周期规律3、0707年年1010月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况4、07

2、07年年1010月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测二、房地产宏观政策二、房地产宏观政策分分析析 21 211、 0707年年1010月前调控政策月前调控政策2 2、0707年年1010月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况三、房地产中观市场分析三、房地产中观市场分析 38 381、 0606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况2、0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况3、0707年年1010月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况四、竞争市场分析四、竞争市场分析 56 561、板块竞争板块竞争2 2、高档住宅竞争市场、高档住宅竞争市场3

3、 3、商业竞争市场、商业竞争市场4 4、商务（商住楼）竞争市场、商务（商住楼）竞争市场目目 录录 中管网房地产频道房地产宏观市场房地产宏观市场0707年年年年1010月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因0707年年年年1010月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测

4、中管网房地产频道经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境中国每年新增就业人口近千万GDP每上涨1，增加新工作岗位8090万个为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP增长率将不得低于7经济持续增长经济持续增长就业增加就业增加政治稳定政治稳定保保证证GDPGDP增长速度增长速度房地产市场发展状况房地产市场发展状况小于4%萎缩4%5%停滞甚至倒退5%8%稳定发展8%10%高速发展10%以上飞速发展中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因1、经济高速发展带动房地产行业高速发展、经济高速发展带动房地产行业高速发展 中管网房地产频道 经

5、济发展前景看好,推动住宅产业持续高涨未来未来1010年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP均增长率将达到8左右高盛、摩根将中国2008年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9% 中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因 中管网房地产频道2、高速城市化进程有力推动房地产行业快速发展、高速城市化进程有力推动房地产行业快速发展1981年至2006年，仅仅25年的时间，我国城市化率由19%迅速跃升至43.9%

6、；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因 中管网房地产频道3 3、中国人口红利带来新增住宅需要，维持房地产增长态势、中国人口红利带来新增住宅需要，维持房地产增长态势中国当前的人口结构有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济20多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪80年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。2060岁人口为财富创造期，目前我国平均年龄在27岁，2060岁人口占总人口比例仍超过

7、60%，这种特殊人口结构至少10年内不会发生骤变，年轻人成家立业对住宅的需求是保证中国房地产长期发展的内在驱动力之一。而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因 中管网房地产频道4 4、土地资源的稀缺性是房地产行业持续发展的保证、土地资源的稀缺性是房地产行业持续发展的保证中国是一个人口众多，而国土辽阔的国家，但是，相比于大多数发达国家，中国的人口密度太大，人均占有的土地资源非常稀少中国人对地产和房产的依赖程度超过世界上任何一个国家和地区，中国人比大多数民族和国家的人民有更强的欲望占有地产

8、和房产中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因 中管网房地产频道5 5、大量个人储蓄投资资金进入房地产市场，个人购房投资趋势明显、大量个人储蓄投资资金进入房地产市场，个人购房投资趋势明显中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因受中国人传统置业理念的影响，大量资金进入房地产市场；社会保障体制的不健全使得购房成为人们降低社会风险的一种方式；成为抵制通货膨胀主要工具之一（中国2006年9月居民消费价格指数(CPI)同比上涨6.2% ，1-9月CPI则同比上涨4.1% ，而一年期存款利息仅为3.87 ）； 中管网房地产频道6 6、人民币升值将促进外资进入我国房地产市场，影响市场格局变化

9、，尤其影响、人民币升值将促进外资进入我国房地产市场，影响市场格局变化，尤其影响沿海大城市的住房供求关系沿海大城市的住房供求关系中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因2007年10月29日银行间外汇市场美元等交易货币对人民币汇率的中间价为：1美元对人民币7.4718元。自汇改以来，人民币兑美元累计升值自汇改以来，人民币兑美元累计升值10.45%10.45%。 今年1-9月份我国外贸顺差为1856.5亿美元，同比增长了69.2%，巨大的贸易顺差也给人民币升值带来了持续的动力。对人民币升值的预期已经让大量的海外游资以各种正常和非正常的渠道进入我国，大量海外游资进入我国的股票和房地产市场。

10、中管网房地产频道房地产宏观市场房地产宏观市场0707年年年年1010月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因0707年年年年1010月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测 中管网房地产频道我国房地产的发展规律：我国房地产的发展规律：我国房地产现在呈现发展和调整相结合的发

11、展模式，一般而言为发展一般而言为发展5 5年，调整年，调整2 2年的发展年的发展趋势。趋势。1 1、第一个阶段（、第一个阶段（1989-19931989-1993年）：年）：我国房地产得到5年的较快发展后，进入到了第一个小型调整期1993-1997年（历时4年）；2 2、第二个阶段（、第二个阶段（1998-20041998-2004） ：1998年之后的长达5年的积累后，中国房地产的惊人能量开始第一次得到迸发；2004-2007年界定为第2个小型调整期；3 3、第三个阶段（、第三个阶段（2006-20102006-2010）：）：这5年将会是上一波调整期后的又一快速发展阶段，后进入调整期，预计

12、2011-2012 （历时2年）将成为第3个小型调整期。中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律这是这是20072007年年1010月前中国房地产专家们对中国房地产发展周期的总结和预测，但是由月前中国房地产专家们对中国房地产发展周期的总结和预测，但是由于于0707年中国房地产的疯狂发展，导致政府在年中国房地产的疯狂发展，导致政府在20072007年年1010月后出台了严厉的宏观调控政月后出台了严厉的宏观调控政策，所以目前中国房地产发展情况偏离了这一预测。策，所以目前中国房地产发展情况偏离了这一预测。 中管网房地产频道房地产宏观市场房地产宏观市场0707年年年年1010月前中国房

13、地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因0707年年年年1010月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测 中管网房地产频道0707年年1010月前的房地产市场月前的房地产市场1、房地产市场异常火爆，房地产各类物业价格在市场机制的推动下节节攀升。2、房地产开发商到处跑马圈地，很多大开

14、发商大量、高价囤积土地资源。3、大量个人储蓄资金进入房地产市场，老百姓购房热情高涨。4、大量游资开始全国范围内买房炒房，个人投资住宅的需求非常旺盛，在一、二线城市中二次置业者在购房者中占据相当大的比例，这种情况导致了商品房供求关系更加失衡。5、银行给市民买房提供非常灵活的贷款方式，使房地产投资的进入门槛更低，投资者大量增加，房地产行业呈现出畸形繁荣。0707年年1010月前房地产市场主要呈现以下几个特点月前房地产市场主要呈现以下几个特点： 中管网房地产频道房地产宏观市场房地产宏观市场0707年年年年1010月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况

15、中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产发展的一般周期规律中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因0707年年年年1010月后及未来三年内中国房地产市场预测月后及未来三年内中国房地产市场预测月后及未来三年内中国房地产市场预测月后及未来三年内中国房地产市场预测 中管网房地产频道1 1、处于高位的一线城市楼市房价首先受到冲击、处于高位的一线城市楼市房价首先受到冲击在各项宏观调控政策的作用下，尤其是按揭条件的变化，使已经处于房价高在各项宏观调控政策的作用下，尤其是按揭条件的变化，使已经处于房

16、价高位的一线城市受到较大冲击。位的一线城市受到较大冲击。0707年年1010月后房地产市场分析月后房地产市场分析0707年年1010月后及未来三年内房地产市场情况预测月后及未来三年内房地产市场情况预测 中管网房地产频道上海：上海：11月份商品住宅的成交均价出现下跌，跌幅达7个百分点，由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。深圳：深圳：11月以来，深圳销售率最好的楼盘开盘销售率也不到四成，其他各盘开盘的销售率基本都在两成以下。在价格方面，新盘价格从本月初开始即出现下滑的趋势，楼市低迷状况仍旧未改。北京：北京：在10月量跌价涨的基础上，期房住宅签约量继续下滑、房价继续上升。11月北京

17、期房住宅平均日签约套数大幅下跌，环比10月下跌了9.78%，同比去年11月下跌了24.22%。0707年年1010月后及未来三年内房地产市场情况预测月后及未来三年内房地产市场情况预测 中管网房地产频道2 2、多米诺效应：整体楼市进入观望期、多米诺效应：整体楼市进入观望期1111月，全市各项楼市交易指标在月，全市各项楼市交易指标在1010月基础上继续下滑，新政下的浓厚观望氛围使得市场再月基础上继续下滑，新政下的浓厚观望氛围使得市场再度出现有价无市现象。度出现有价无市现象。在全国一体化背景下，一荣难俱荣、一损易俱损，一线城市楼市出现整体盘整，二线城市在全国一体化背景下，一荣难俱荣、一损易俱损，一线

18、城市楼市出现整体盘整，二线城市必然产生连锁反应，促成市场处于观望期。必然产生连锁反应，促成市场处于观望期。0707年年1010月后及未来三年内房地产市场情况预测月后及未来三年内房地产市场情况预测 中管网房地产频道3 3、未来房地产发展趋势预测、未来房地产发展趋势预测虽然目前全国房地产市场出现了盘整现象，房价出现一定程度的下挫，但是中国房地产虽然目前全国房地产市场出现了盘整现象，房价出现一定程度的下挫，但是中国房地产的持续增长期至少将持续的持续增长期至少将持续1010年左右，只是在现届政府强力的宏观调控政策下，未来三年年左右，只是在现届政府强力的宏观调控政策下，未来三年内（内（200820102

19、0082010年），房地产行业不可能再出现年），房地产行业不可能再出现0707年年1010月前的剧烈增长局面，而会保持月前的剧烈增长局面，而会保持一种相对平稳和健康的增长。一种相对平稳和健康的增长。0707年年1010月后及未来三年内房地产市场情况预测月后及未来三年内房地产市场情况预测 中管网房地产频道报告纲要报告纲要房地产中观市场房地产中观市场房地产中观市场房地产中观市场房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观市场房地产宏观市场房地产宏观市场房地产宏观市场房地产竞争市场房地产竞争市场房地产竞争市场房地产竞争市场 中管网房地产频道房地产宏观政策房地产宏观政策0707年

20、年年年1010月后调控政策月后调控政策月后调控政策月后调控政策07070707年年年年10101010月前调控政策月前调控政策月前调控政策月前调控政策 中管网房地产频道0707年年1010月前调控政策月前调控政策1. 20061. 2006年房地产调控政策一览年房地产调控政策一览人民币贷款基准利率上调0.27%（06.4.28实施）关于促进房地产业健康发展的六点意见（国六条）（06.5.17）关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（十五条细则）（06.5.29）关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（06.5.30）人民币存、贷款基准利率上调0.27%（06.8.19实施）三次上调存款准备金

21、率累计1.5%据专家估算，三次上调累计将会冻结银行资金4500亿元。（06.7.5、8.15、11.15） 中管网房地产频道2005年，国家出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，使得投机性购房得到有效控制，自住性购房比重开始上升，住房供求关系有所改善，房地产市场逐渐趋于理性。而20062006年的调控重点则是年的调控重点则是调整住宅供应结构。调整住宅供应结构。政府在细则出台上也迅速行动起来，加大了执行力度，要求自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积套型建筑面积9090平方米以下住房（含经济适用住房）平方米以下住房

22、（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的面积所占比重，必须达到开发建设总面积的7070以上。以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这里，在加强管理房产土地管理力度的同时，也以此标准作为衡量的标尺，加大大对过去房产开发施工许可的检查与监督，切实保证“十一五”时期，重点发展普通商品住房的政策贯彻。20062006年政策影响分析年政策影响分析0707年年1010月前调控政策月前调控政策 中管网房地产频道国家税务总局发布国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题

23、的通知，对住房营业税政策进行调整，这些政策的出台既体现了对投机性炒房和投资性购房的对住房营业税政策进行调整，这些政策的出台既体现了对投机性炒房和投资性购房的进一步遏制，进一步遏制，也体现了切实调整住房结构、区分普通住房和非普通住房的调控精神。九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 “套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”这一规定，将使得城市住宅的城市住宅的供应结构发生巨大的改变，产品同质化将不可避免。供应结构发生巨大的改变，产品同质化将不可避免。不过，相信政府在日后的实际操作过程中会不断的监控市场，根据市场的变化相应地做出调整，这样才能真正达到合理

24、优化城市住宅供应结构的目标。0707年年1010月前调控政策月前调控政策 中管网房地产频道2 2、20072007上半年房地产新政一览上半年房地产新政一览关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（07年2月正式开始征收） 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（07年1月1日起实施）中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 （07年1月正式实施）央行的再次加息 征收物业税传闻已久，有可能在08年落实实施0707年年1010月前调控政策月前调控政策 中管网房地产频道土地增值税是针对房地产企业的。虽然征收的对象是开发商，但是开发商会将该成本部分转嫁给消费者助涨房价。房地产市场整体

25、价格的增长会在所难免。房地产市场整体价格的增长会在所难免。 新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。政策调整内容涉及三个方面：首先，从2007 年1 月1 日起，新增建设用地土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍。其次，新增建设用地土地有偿使用费提高标准后，仍实行中央与地方3070 分成体制。此外，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，收入仍然全部用于土地。这一政策对土地开发能力强、资金实力雄厚的优质房地产公司更为有利。这一政策对土地开发能力强、资金实力雄厚的优质房地产公司更为有利。20072007上半年房地产新政影响分析上半年房地产新政影响分析0707年年1010月前调控政

26、策月前调控政策 中管网房地产频道修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元/平方米。其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。修改后的土地使用税条例，不但提高了税收标准，还扩大修改后的土地使用税条例，不但提高了税收标准，还扩大了征收范围，将外商投资企业和外国企业纳入其中。了征收范围，将外商投资企业和外国企业纳入其中。从今年5月8日起，长沙市城市基础设施配套费开始执行新的标准，试行期1年。其中，长沙市住宅用地的城市基础设施配套费最高可达270元平方米（建筑面积），商业用地最高可达360元平方米

27、（建筑面积）。而原来的执行标准为:建设项目在征地、报建、建设、登记、交易环节必收的行政事业性收费项目为住宅93.5元平方米，非住宅117.3元平方米。此次城市基础设施配套费的上涨，理论上将增加此次城市基础设施配套费的上涨，理论上将增加3 355的开发的开发成本。成本。城市基础设施配套费需要在房地产项目前期交纳，其费用的提高对开发商的资金流影响很大，房地产开发门槛将随之提高，同时也将助涨长沙的房价。房地产开发门槛将随之提高，同时也将助涨长沙的房价。0707年年1010月前调控政策月前调控政策 中管网房地产频道央行加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。但从目前国内经济现状而言，央行若采

28、取惯常小幅加息的做法，对控制房价不会起到太大作用，国际惯例在中国经济中不一定适用，因此所谓步入加息通道对楼市的影响可能并不很大，中国房因此所谓步入加息通道对楼市的影响可能并不很大，中国房地产业应对政策的能力很强，其发展不会受到太大阻碍。地产业应对政策的能力很强，其发展不会受到太大阻碍。 物业税改革单个因素的变化并不一定会反映在最终结果上。或许物业税改革的最大受或许物业税改革的最大受益者还是开发商，益者还是开发商，首先，房地产开发成本降低，利于缓解地产企业初期开发资金压力；其次，物业税带来的初期的房价下降会起到刺激需求的；再者房价下降为下一轮价格上涨创造了空间。 央行再次紧缩开发贷款与房屋贷款央

29、行再次紧缩开发贷款与房屋贷款，只会使房地产市场再次规范化，国家出台适当的国家出台适当的政策，其实是在帮助房地产行业良性稳定的发展，使其不至过热而出现难以控制的泡政策，其实是在帮助房地产行业良性稳定的发展，使其不至过热而出现难以控制的泡末。末。0707年年1010月前调控政策月前调控政策 中管网房地产频道0707年年1010月前调控政策的影响分析总结：月前调控政策的影响分析总结：0707年年1010月前调控政策月前调控政策07年年10月前出台的政策中，月前出台的政策中，90/70政策对开发商的影响比较大，给开发商的开发行政策对开发商的影响比较大，给开发商的开发行为带来较大的限制，增加了操作难度。

30、为带来较大的限制，增加了操作难度。越调控价格越上涨。虽然政府对房地产行业出台调控政策的主要目的是降低房价，越调控价格越上涨。虽然政府对房地产行业出台调控政策的主要目的是降低房价，但是但是07年年10月的调控政策明显没有达到这一目标，一方面是调控政策的不断出台，月的调控政策明显没有达到这一目标，一方面是调控政策的不断出台，另一方面是房价的不断上涨。另一方面是房价的不断上涨。 中管网房地产频道房地产宏观政策房地产宏观政策0707年年年年1010月后调控政策月后调控政策月后调控政策月后调控政策07070707年年年年10101010月前调控政策月前调控政策月前调控政策月前调控政策 中管网房地产频道1

31、 1、20072007年年1010月份后政策月份后政策0707年年1010月后调控政策月后调控政策严格规范房地产开发贷款管理严格规范房地产开发贷款管理对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，银行不得发放任何形式的贷款严格规范土地储备贷款管理严格规范土地储备贷款管理银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款严格规范商业用房购房贷款管理严格规范商业用房购房贷款管理利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋 中管网房地产频道严格规范住房消费贷款管理严格规范住房消费贷款管理 银行应重点支持借款人购买首套中

32、小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍严格土地资源管理严格土地资源管理 建设用地使用证必须完全付清土地款后方可发放。土地使用证不能分期放发。0707年年1010月后调控政策月后调控政策 中管网房地产频道要点要点1 1：购买第二套住房首付的提高，主要影响的是首次置业者和普通家庭改善型置业者，对于富裕家庭的改善型购房没有太大影响。要点要点2 2：对于中小房地产投资者来说，首付提高和利息的增加使购买成本增加，迫使一部

33、分投资者退迫使一部分投资者退出市场。出市场。要点要点3 3：对旺盛的市场需求将起到降温的作用，短期内成交量将出现明显的下降，但对于强劲的刚性的市场购买力不足以产生根本性的影响，也难以抑制房价的继续上升。要点要点4 4：第二套房首付及相应贷款利率提高，第二套房选择在第二套房选择在9090平米以下的购房者会增多，平米以下的购房者会增多，这样很有可能增加90平米以下存量房的交易量。0707年年1010月后金融调控政策的几个要点月后金融调控政策的几个要点0707年年1010月后调控政策月后调控政策 中管网房地产频道要点要点5 5： 将对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40%以上，以此类推，购买第三、

34、第四、第五套等以上住房的贷款首付比重有可能更高。同时，购买第三、第四、第五套等以上购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款利率上浮幅度也会更大。住房的贷款利率上浮幅度也会更大。要点要点6 6： 前阶段为了应对结构调整，一些项目推出拼接户型 ，“第二套”界定以家庭为单位，将对未来即将入市的拼接户型拼接户型的销售造成一定影响。目前通常采用的方法是在发展商配合下同时在2家银行做按揭，但今后银行是否会针对这一情况制定相关措施尚不可知。0707年年1010月后金融调控政策的几个要点月后金融调控政策的几个要点0707年年1010月后调控政策月后调控政策 中管网房地产频道0707年年1010月后调控政策月后调

35、控政策0707年年1010月后调控政策的影响分析：月后调控政策的影响分析：经过本轮宏观调控，开发企业重新洗牌，经营更加趋向规范化、市场化经过本轮宏观调控，开发企业重新洗牌，经营更加趋向规范化、市场化, ,通知限制了它的贷款渠道；并且土地储备资金需要本企业全部支付，不得申请银行贷款；对囤积的商品房超过三年的，不得申请抵押贷款等等。所有这些，对中小型房地产企业的资金链影所有这些，对中小型房地产企业的资金链影响尤为厉害！可以预测未来房地产的开发将以大型的集团公司为主。响尤为厉害！可以预测未来房地产的开发将以大型的集团公司为主。1 1、对开发企业的影响、对开发企业的影响 中管网房地产频道0707年年1

36、010月后调控政策月后调控政策在第二轮宏观调控下，客户出现明显观望现象，一手成交趋于平淡，开发商定价显在第二轮宏观调控下，客户出现明显观望现象，一手成交趋于平淡，开发商定价显现谨慎态度；二手房成交严重萎缩，价格小幅下跌现谨慎态度；二手房成交严重萎缩，价格小幅下跌投资客户比例在新政前普遍在投资客户比例在新政前普遍在4040以上，有些项目甚至高达以上，有些项目甚至高达7070。投资客活跃导致。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客被挤压，比例下降到市场成交活跃。而新政后投资客被挤压，比例下降到3030以下。以下。2 2、对购房者的影响、对购房者的影响本轮调控的效果立竿见影，取得了较大的成效，造

37、成了市场的观望心理，本轮调控的效果立竿见影，取得了较大的成效，造成了市场的观望心理，对抑制房价的增长起到了很大的作用。对抑制房价的增长起到了很大的作用。 中管网房地产频道报告纲要报告纲要房地产中观市场房地产中观市场房地产中观市场房地产中观市场房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观市场房地产宏观市场房地产宏观市场房地产宏观市场房地产竞争市场房地产竞争市场房地产竞争市场房地产竞争市场 中管网房地产频道房地产中观市场房地产中观市场（长沙）（长沙）0707年年年年1010月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况0707年上半年

38、长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况06060606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道长沙房地产业分流着长沙房地产业分流着1/31/3强的城镇固定资产投资总额强的城镇固定资产投资总额1、长沙房地产投资额占同期城镇固定资产投资的比重，从2003年的27.61%迅速提高到2006年的31.24%，房地产投资的高速发展可想而知。2、2006年房地产投资额占城镇固定资产投资额比重下降了1.16个百分点，显示出宏观调控的初步成效，但仍保持较高比重。类别2003年2004年2005年

39、2006年房地产投资额（亿元）122.56175.54256.35303.86城镇固定资产投资额（亿元）443.95590.60791.17972.77房地产投资额/城镇固定资产投资额27.61%29.72%32.40%31.24%0606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道1、衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应该不一般应该不超过超过2 2倍。倍。 2、房地产销售额与房地产投资额的比例一般应在1.5:1 ，但是长沙近几年来房地产销售额与房地产开发投资比例的比例远高于这一比例，说明长沙房说明长沙房地产投资正处于高速地产投资正处于高速发

40、展阶段。发展阶段。类 别2003年2004年2005年2006年房地产投资额（亿元）122.56175.54256.35303.86房地产投资增长率49.84%43.20%46.04%18.53%GDP增长率14.00%14.80%14.90%14.80%商品房销售总额（亿元）63.1599.17169.79206.44房地产投资增长率/GDP增长率3.562.923.091.25商品房销售总额/房地产投资额0.520.560.660.680606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况长沙房地产投资增长迅猛，呈现出过热的现象长沙房地产投资增长迅猛，呈现出过热的现象 中管网房地产频道1、新开工

41、面积占施工面积的比例高低，反映了当时市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心 。2、2006年，长沙商品房新开工面积与施工面积之比为0.51，超过了国际标准（0.250.33），住宅比值则更大。一方面是因为开发商之前手中积累了大量的土地；另一方面也表明开发商对房地产市场预期充满信心。开发企业对长沙市场预期充满信心开发企业对长沙市场预期充满信心类 别2003年2004年2005年2006年商品房新开工面积（万m2）450.12731.071012.351339.85住宅新开工面积（万m2）332.4543.22784.521037.48商品房施工面积（万m2）1169.911624.952

42、058.812614.85住宅施工面积（万m2）874.821168.501515.471949.51商品房新开工面积/商品房施工面积0.380.450.490.51住宅新开工面积/住宅施工面积0.380.460.520.530606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道1、施工面积通常为竣工面积的3.50.5倍，故施工面积反映了12年后现房供应量，其值小于3.0倍，会出现供应短缺；大于4.0倍，未来供应量将会放大 。2、2005年的商品房比值为3.29，而2006年商品房的比值为3.40，提高0.11，表明由于表明由于对市场预期充满信心，导致对市场预期充满信心，导致当时长

43、沙市房地产开发高速当时长沙市房地产开发高速发展，未来二年后全市增量发展，未来二年后全市增量供应会扩大。供应会扩大。 开发高速发展开发高速发展, ,未来供应量巨大未来供应量巨大类 别2003年2004年2005年2006年商品房施工面积（万m2）1169.911624.952058.812614.85住宅施工面积（万m2）874.821168.501515.471949.51商品房竣工面积（万m2）601.73731.07626.28768.06住宅竣工面积（万m2）470.10461.36469.97575.01商品房施工面积/商品房竣工面积1.942.223.293.40住宅施工面积/住宅竣

44、工面积1.862.533.223.390606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道1、从2006年商品房消化系数为1.12，住宅消化系数为1.36来看，2006年长沙非住宅部分出现较为严重的滞销情况，而住宅则一直保持较好的消化情况。2、2006年商品房、住宅消化系数相比2005年均有一定幅度的下跌，说明与2005年相比，2006年国家新政出台后，导致长沙市场活跃指数有所下降。20062006年国家新政出台后年国家新政出台后, ,导致长沙市房地产活跃指数有所下降导致长沙市房地产活跃指数有所下降类 别2003年2004年2005年2006年商品房销售面积（万m2）716.75

45、617.35639.02690.19住宅销售面积（万m2）644.08528.63563.49625.47商品房竣工面积（万m2）601.73731.07626.28768.06住宅竣工面积（万m2）470.10461.36469.97575.01商品房销售面积/k*商品房竣工面积1.491.061.501.12住宅销售面积/k*住宅竣工面积1.711.431.501.36备注：由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，故可销系数取0.80606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道2006年，针对房地产市场房屋价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问

46、题，国家采取了一系列的宏观调控措施，通过金融、税收、住房供应结构调整等政策，引导房地产市场走向健康、平稳发展的轨道。在国家调控政策的宏观背景下，长沙房地产投资基本保持稳步增长，但增速有所放缓。长沙房地产市场基本情况小结长沙房地产市场基本情况小结0606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道房地产中观市场房地产中观市场（长沙）（长沙）0707年年年年1010月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况06060606年长沙

47、房地产发展情况年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道20072007年年1-61-6月长沙房地产开发投资完成情况月长沙房地产开发投资完成情况长沙市长沙市1-61-6月完成房地产开发投资月完成房地产开发投资174.69174.69亿元，同比增长亿元，同比增长59.6759.67。其中土地购置费和。其中土地购置费和土地开发费土地开发费65.665.6亿元，同比增长亿元，同比增长72.45%72.45%。说明房地产开发企业在国家控制土地供应的说明房地产开发企业在国家控制土地供应的政策下，开始为后续开发储备土地。政策下，开始为后续开发储备土地。 住宅建设完成投资

48、145.02亿元，占总投资的93.01，比去年同期增长68.14；0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道施工面积芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区合计住宅住宅202.44312.37263.1301435.511514.42所占比例13.37%20.63%20.63%17.37%19.88%28.76%28.76%73.88%73.88%办公楼办公楼18.5418.5418.1818.189.997.0813.7767.56所占比例27.44%26.91%14.79%10.48%20.38%3.30%3.30%商业用房商业用房34.6938.4417.224

49、.263.98178.51所占比例19.43%21.53%21.53%9.64%13.56%35.84%35.84%8.71%8.71%其他其他45.163.0845.6744.4291.11289.38所占比例15.59%21.80%15.78%15.35%31.48%14.12%14.12%合计300.77432.07432.07335.96376.7604.37604.372049.8720072007年年1-61-6房屋施工面积分区情况分析房屋施工面积分区情况分析20072007年年1 16 6月商品房施工面积、同比增长分别为月商品房施工面积、同比增长分别为36.5736.57, ,其

50、中住宅施工面积其中住宅施工面积2126.62126.6万平万平方米，同比增长方米，同比增长40.14%40.14%，而办公楼、商业营业用房、其他用房所占比例下降，说明结构，而办公楼、商业营业用房、其他用房所占比例下降，说明结构趋于合理趋于合理 。同时可以从上表可以看出目前雨花区、天心区仍是房地产施工重点区域，住宅和商业房主要集中在雨花区、天心区，办公楼则主要集中在芙蓉区和天心区。0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道20072007年年上上半半年年全全市市供供应应量量减减少少，销销售售量量明明显显大大于于供供应应量量，导导致致房房价持续上涨；价持续上涨；

51、批准预售主要集中在雨花、天心、开福三个区；而销售量绝对值最大的是雨花区，其次为岳麓区；雨雨花花区区、天天心心区区的的销销售售面面积积增增长长率明显高于去年同期水平。率明显高于去年同期水平。批准预售同比销售面积同比供销比开福59.8458.46%55.475.17%1.08天心天心63.01-7.91%75.49123.65%0.83 雨花雨花77.2119.47%117.6763.65%0.66 岳麓53.76-28.23%77.7420.24%0.69 芙蓉43.69109.31%64.996.13%0.67 全市297.5011.60%391.3637.72%0.76 20072007年年

52、1-61-6月各区域商品住宅供需一览月各区域商品住宅供需一览（单位：万平方米）（单位：万平方米）0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道1、2007年1-6月长沙商品房销售均价大幅增长，为3278元/，与去年同期增长14.35%，比2006年均价提高9.59%。2、房地产市场的高速发展及各项费用的增加，导致长沙市2007年上半年住宅均价较去年同期增长19.07%，比2006年增加13.5%。下半年增速房缓，市民持币观望的较多。 20072007年长沙商品房年长沙商品房 、商品住宅价格高速增长、商品住宅价格高速增长类 别2003年2004年2005年2006

53、年2007年1-6月商品房均价（元/m2）24682738303029913278同比增长3.9010.9410.67-1.299.59%住宅均价（元/m2）23432391253926913054同比增长3.297.616.205.9913.5%0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道20072007年年上半年上半年长沙商品住宅户型长沙商品住宅户型销售价位销售价位分析表分析表（单位：套）户 型登记销售比例（%）与去年同期比例差（%）2500元/m2683421.01%-21.982500-3000元/m2857526.37%-3.443000-35003

54、000-3500元元/m/m2 28322832225.59%25.59%12.6412.643500-4000元/m2459114.12%4.794000-5000元/m230079.25%4.75000元/m211933.67%3.29合计32522100.00%/30003000元元/ /以上价位段商品住房占以上价位段商品住房占52.62%52.62%，比例比，比例比20062006年增长了年增长了25.4225.42个百分点；个百分点；其次为3000-3500元/价位段商品住房的比例与去年增长了12.64个百分点，增幅比例最大。0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情

55、况 中管网房地产频道面积批准预售比例（%）与去年同期比例差（%）登记销售比例（%）与去年同期比例差（%）供-销供销比60m60m2 2546523.07%8.528.52583417.94%3.70-3690.94 60-90415917.56%3.923.92466714.35%1.38-5080.89 90-120371315.67%-4.46640119.68%0.32-26880.58 0.58 120-144120-144662627.97%27.97%-6.42981030.16%30.16%1.42-3184-31840.68 0.68 144372615.73%-1.56581

56、017.86%-6.82-20840.6423689100.00%100.00%3252232522100.00%100.00%-8833-88330.7320072007年年上半年上半年长沙商品住宅长沙商品住宅面积面积供销关系分析表供销关系分析表（单位：套）各面积供销结构来看，各面积供应量小于销售量；9090平平米米以以下下中中小小面面积积供供应应比比为为40.63%40.63%，比去年同期增长了比去年同期增长了12.43%12.43%；在在所所有有供供应应量量中中，120-144 120-144 的的户户型型面面积积仍仍占占主主导导地地位位，供供销销的的差差距距最最大大，反应此区间的户型面

57、积是最受人们欢迎的，90-120的户型面积供销比最为紧张，反映了“国六条”新政下，我市90-120的户型供应相对吃紧，处于较为尴尬的区域。0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道价格迅猛增长。07年上半年的住宅价格同比增长19%，表现出强劲的增长势头。销售火爆，供求严重失衡。供应量远小于市场需求量，商品房供不应求，大部分的楼盘出现排队抢购的局面。开发企业投资开发热情高涨。商品房施工面积、同比增长分别为36.57,开发投资同比增长59.67。07年上半年长沙房地产市场基本情况小结年上半年长沙房地产市场基本情况小结0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙

58、房地产发展情况 中管网房地产频道房地产中观市场房地产中观市场（长沙）（长沙）0707年年年年1010月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况06060606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况 中管网房地产频道0707年年1010月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况成交萎缩。成交萎缩。07年10月后，由于受到一些一线城市房地产价格下跌的影响，长沙房地产市场出现了比较大的波动，这种波动主

59、要体现在消费者的观望心理加重，都持币待购，消费者期待长沙房地产价格出现类似于深圳、广州等城市的下跌形势。价格平稳。价格平稳。虽然成交萎缩，但是由于长沙房价的水分不大，所以长沙房地产的价格并未出现大的波动，价格既没提高，但也每降低，开发商都在硬撑房价。开发企业投资热情下降。开发企业投资热情下降。受到市场成交情况的影响，开发企业的投资热情在下跌，上半年土地市场那种火爆的场面已经很难出现，土地价格出现了一定程度的下滑。 中管网房地产频道报告纲要报告纲要房地产中观市场房地产中观市场房地产中观市场房地产中观市场房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观政策房地产宏观市场房地产宏观市场房地产宏观

60、市场房地产宏观市场房地产竞争市场房地产竞争市场房地产竞争市场房地产竞争市场 中管网房地产频道房地产竞争市场房地产竞争市场商业竞争市场商业竞争市场商业竞争市场商业竞争市场高档住宅竞争市场高档住宅竞争市场高档住宅竞争市场高档住宅竞争市场板块竞争板块竞争板块竞争板块竞争商务（商住楼）竞争市场商务（商住楼）竞争市场商务（商住楼）竞争市场商务（商住楼）竞争市场 中管网房地产频道南城板块南城板块东城板块东城板块北城板块北城板块河河西西板板块块星星沙沙板板块块奥林匹克花园珠江花城藏珑国际卓越蔚蓝海岸阳光100美林银谷上庭苑天健芙蓉盛世绿城桂花城1.各区域 齐头并进，各具特色2.各板块的竞争主要围绕城东板块,

61、河西板块,城北板块,星沙板块之间进行.六大板块战长沙六大板块战长沙长沙地产板块格局长沙地产板块格局中心板块中心板块 中管网房地产频道板块特征板块特征板块名称板块特征中心板块市政配套设施完善，生活配套设施齐全，交通便利等方面是中心板块最的优势；主要是老城区，具备一定规模的用地不多，项目规模普遍偏小；地价高昂，造成楼盘容积率普遍偏高。长沙地产板块格局长沙地产板块格局 中管网房地产频道板块特征板块特征板块名称板块特征城南板块伴随以“提速发展城市群、共同打造大长沙”的规划出台，新南城板块将是长沙发展的核心，也是长沙的新中心，因为它具备作为城市中心的四个价值：即中中央央政政务务价价值值（CPDCPD）、

62、中中央央经经济济价价值值（CBDCBD）、中中央央生生活活价价值值（CLDCLD）、中中央央信信息息价价值值（CEDCED）。南城作为大长沙发展格局之下，长株潭三市一体的连接部，未来区域发展不可估量。 但就目前而言，众多城市建设仍在规划进行中，因此还需要时间来完善。长沙地产板块格局长沙地产板块格局 中管网房地产频道板块名称板块特征河西板块河西板块是长沙最大的一个板块，拥拥有有大大量量的的土土地地资资源源和和自自然然生生态态资资源源，近年来房地产业发展及其迅速，板块内麓南片区成为了当今楼市高档楼盘的云集之地，金星大道沿线更是大盘云集。湘湘江江、岳岳麓麓山山、桔桔子子洲洲头头、大大学学城城构构成成

63、了了河河西西上上千千年年的的文文化化资资源源，有着长沙任何一个板块无法比拟的文化底蕴。板块特征板块特征长沙地产板块格局长沙地产板块格局 中管网房地产频道板块名称板块特征北城板块长沙最大的土地储备，最能实现规模开发和战略布局；湘江、浏阳河、捞刀河交汇形成的独特水资源，湘江、浏阳河、捞刀河交汇形成的独特水资源，是长沙未来的水世界；长长沙沙的的文文化化核核心心，以湖南日报集团和金鹰城为核心的“文化航母”将成为北城独特的价值。长沙地产板块格局长沙地产板块格局板块特征板块特征 中管网房地产频道 板块名称板块特征东部板块东部板块是靠近市中心区的新兴区域，根据政府“拓东融城”计划，大力建设浏阳河风光带、圭塘

64、河风光带，将东部新区打造成为环境优成为环境优美、规划科学、商贸繁荣的现代化中心城市区域。美、规划科学、商贸繁荣的现代化中心城市区域。城东几乎都是高品质楼盘。湖南新金鸿置业、万科、浙江绿城等几大实力开发商云集，水云间、万科西街花园、绿城桂花城等高品质项目风生水起。板块特征板块特征长沙地产板块格局长沙地产板块格局 中管网房地产频道板块名称板块特征星沙板块星沙板块地地多多人人少少价价廉廉，而且是长沙别墅的发源地，目前星沙板块道路建设逐渐完善，作为未未来来的的长长沙沙“第第六六区区”和和商商业业“副副中中心心”，拥有巨大的提升潜力。星沙处处于于“长长株株潭潭都都市市经经济济圈圈”核核心心腹腹地地，随着

65、这一都市经济圈的进一步融合，其周边资源在经过充分发掘和整合后，将大力助推星沙经济的发展，房产市场也将会出现强劲需求。这些都将成为星沙房地产行业发展的强劲支撑长沙地产板块格局长沙地产板块格局板块特征板块特征 中管网房地产频道依依托托老老城城区区的的完完善善配配套套是是板板块块最最大大优优势势： 市政配套齐全、道路畅通、生活配套设施齐全。中心板块综述中心板块综述n规模：小规模小区规模：小规模小区n物业类型：高层为主物业类型：高层为主n户型：小户型多，商业和商务项目多户型：小户型多，商业和商务项目多n价格：均价集中在价格：均价集中在5000500080008000元元/ /平方米平方米n客户：投资客

66、、市区二三次置业者客户：投资客、市区二三次置业者缺缺乏乏规规模模社社区区：中心城区地价高昂，主要是老城区，改造成本的大，所以地块规模普遍偏小。客客户户打打破破区区域域局局限限：客户除了周边的中高收入者之外，还聚集了全市较多的二三次置业者和部分外地人。五五一一路路、韶韶山山路路和和芙芙蓉蓉路路沿沿线线是是重重点点发发展展区区域域：中心城区的项目主要集中在五一路、韶山路和芙蓉路沿线。各板块综述各板块综述 中管网房地产频道板板块块发发展展可可谓谓“天天时时、地地利利、人人和和” 芙蓉区政府、市政配套齐全、道路畅通、与城市中心的距离近、众多实力开发商携手、体育新城概念、周边成熟的市场。东部板块综述东部

67、板块综述n规模：中大型规模小区规模：中大型规模小区n物业类型：小高层为主物业类型：小高层为主n户型：三房四房为主，户型较大户型：三房四房为主，户型较大n价格：均价集中在价格：均价集中在4000400070007000元元/ /平方米平方米n客户：周边老板、市区二三次置业者客户：周边老板、市区二三次置业者人人民民东东路路、万万家家丽丽路路楼楼盘盘带带旺旺整整个个板板块块：人民东路、万家丽路段楼盘云集，以人民路段为典型，是目前除了中心城区以外楼盘均价最高的地方，个别楼盘价格甚至超过了中心区。客客户户打打破破区区域域局局限限：客户除了周边的中高收入者之外，还聚集了全市较多的二三次置业者和部分外地人。

68、两两大大板板块块南南北北辐辐射射：该片区由芙蓉区政府核心组团、体育新城核心组团组成，由两个核心区域向周边辐射的区域范围内，南北扩张。两两大大专专业业市市场场：马王堆和万家丽的专业市场，为该区楼盘提供了大量的优质消费者，现在组团已经成为长沙市较为成熟的高档住宅区域，并不断向外围发展和突破。各板块综述各板块综述 中管网房地产频道最最有有前前景景楼楼市市板板块块：随着省政府、区政府的迁入，芙蓉路的南部贯通，发展前景被广泛看好，但区域目前配套设施缺乏，商品房主要集中在韶山南路一带；城南板块综述城南板块综述n规模：中大型规模社区较多规模：中大型规模社区较多n物业类型：多层、小高层为主物业类型：多层、小高

69、层为主 （别墅市场也比较大）（别墅市场也比较大）n户型：户型：100-140100-140平方米的三房为主平方米的三房为主 两房或四房为辅两房或四房为辅n价格：均价集中在价格：均价集中在4200-60004200-6000元元/ /平方米平方米n客户：客户：城南教师、公务员、企事业员工为主城南教师、公务员、企事业员工为主价格、产品类型集中价格、产品类型集中：区域产品类型集中在小高层为主，价格在3300-4500元的居多；良良好好前前景景吸吸引引了了部部分分中中心心城城区区的的投投资资者者：客户以城南周边客户为主，但良好的前景和升值空间吸引了部分中心城区的客户；各板块综述各板块综述 中管网房地产

70、频道河西板块综述河西板块综述自成体系，依托区域利好自成体系，依托区域利好：本区域住宅开发自成体系，特别是依托市政府搬迁、麓谷科技园、河西商圈、规划中的大学城等利好影响，带动住宅快速发展；本区域消费明显本区域消费明显：一江两岸，居住分离，河西消费者主要为河西的教师和医生；体系完整，档次均分体系完整，档次均分：满足河西各种消费层次的人群需求，别墅、高层洋房、经济适用房均有一定份额；低价别墅盘吸引河东客户的眼球低价别墅盘吸引河东客户的眼球：良好的山水资源和低廉的价格使河东客户突破区域购房观念，购买河西的别墅盘；大盘、品牌打造河西新城大盘、品牌打造河西新城：阳光100、玫瑰园、卓越、美林等众多实力大盘

71、相继开发，树立了河西高档楼盘新形象；n规模：规模不等，大中小型项目汇集规模：规模不等，大中小型项目汇集n物业类型：十分丰富，从别墅、多层至小物业类型：十分丰富，从别墅、多层至小 高层、高层均有高层、高层均有n容容 积积 率：率：0.63.10.63.1n均价水平：洋房均价均价水平：洋房均价3500-60003500-6000元元/m/m2 2 别墅均价别墅均价4500450070007000元元/m/m2 2n主力户型：主力户型：3 3房为主，房为主，116-164m116-164m2 2n客户：以河西高校教师和医生为主，客户：以河西高校教师和医生为主， 别墅吸引了部分河东客户别墅吸引了部分河

72、东客户土土地地后后备备资资源源多多 沿金星大道一带土地资源丰富，众多实力大盘纷纷进驻，房地产发展氛围浓烈。各板块综述各板块综述 中管网房地产频道北城板块综述北城板块综述n规模：中等规模为主，珠江花城的开发打破了中档为主的市场格局规模：中等规模为主，珠江花城的开发打破了中档为主的市场格局n物业类型：以小高层为主，别墅市场发展较快物业类型：以小高层为主，别墅市场发展较快n主力户型：三房主力户型：三房108108135135平方米为主平方米为主n价格：小高层均价价格：小高层均价3500350045004500元元/ /平方米平方米n客户：客户以开福区的医生、教师和公务员为主客户：客户以开福区的医生、

73、教师和公务员为主传传统统落落后后区区域域：经济支撑力在长沙总体经济格局中一直比较弱，在居民心目中有一定的地域隔阂，但近年来众多资本不断融入北城，逐渐撑起北城市场，形象也在市民心目中得到了很大的改善；本本区区域域消消费费为为主主：主要客户为城北的教师、公务员和星沙一带的企业员工和私企老板，中心城区到该区域置业现象少；高高档档盘盘带带动动市市场场：天健、珠江、绿城、万国城、顺天等实力开发商打造北城高档市场形象，使北城市场价值得到迅速提高，使北城房地产价格将逐渐上扬；别别墅墅市市场场有有新新发发展展：北城告别长泰豪园的单一别墅市场，绿城青竹湖别墅、鹅羊山别墅等项目的相继开发，将形成另一个别墅品质生活

74、区。各板块综述各板块综述 中管网房地产频道各大板块优劣势比较分析各大板块优劣势比较分析区域区域优优劣劣中心板块中心板块河西河西山水资源/人文底蕴、市政府所在地高校教师提供稳定的住房消费力有品牌开发商在区域开发区域隔阂观念明显受经济适用房冲击，房价偏低城北城北有一定景观资源、区政府所在地周边有一定消费力实力开发商进驻，提升区域形象传统落后区域，认可度不高，楼盘整体素质一般城东城东人民东路拉升整个板块形象区域认同度较强城市的发展方向上，前景好缺乏景观资源可开发用地减，体育新城目前城市基础配套不完善城南城南区域发展前景看好道路畅通，有一定的自然景观资源整体规划较好区域配套缺乏人气不旺目前高素质楼盘偏

75、少各板块综述各板块综述 中管网房地产频道房地产竞争市场房地产竞争市场商业竞争市场商业竞争市场商业竞争市场商业竞争市场高档住宅竞争市场高档住宅竞争市场高档住宅竞争市场高档住宅竞争市场板块竞争板块竞争板块竞争板块竞争商务（商住楼）竞争市场商务（商住楼）竞争市场商务（商住楼）竞争市场商务（商住楼）竞争市场 中管网房地产频道长沙高档次住宅市场概述长沙高档次住宅市场概述高高档档住住宅宅分分为为两两类类：一类是低密度、低容积率，亲地性强的别墅、多层洋房产品；另一类是占据绝版资源（如景观资源、城市资源、市政资源）等的高容积率产品；区区域域主主要要集集中中在在城城市市中中心心区区、湘湘江江岸岸边边及及城城市市

76、周周边边：城市中心区一些项目，由于其占据绝版城市资源并且着力打造项目品质，成为喜欢城市生活的高端消费者的选择；湘江两岸，由于其占据绝版的景观资源，成为部分喜欢江景的消费者的选择；城市周边由于其土地价格便宜，能发展低容积率的产品，所以别墅和类别墅产品比较多。高高档档楼楼盘盘在在自自身身配配套套和和建建筑筑用用材材等等方方面面还还有有待待提提升升：受制于长沙房价水平，长沙的高端产品在配套设施、建筑用材等方面的品质还不高，有提升空间。 中管网房地产频道楼盘名称楼盘名称总建面总建面（m m2 2) )容积率容积率物业类型物业类型在售均价（元在售均价（元/m/m2 2) )融科.三万英尺18万4.34.

77、5住宅商业（2万多平方米，主要为集中式商业，整层租售，商业层高为6.257.15米之间）住宅住宅: :起价起价45004500元元/ /平方米平方米 均价均价60006000元元/ /平方米平方米商业：商业：租金：租金：350450350450元元/ /平方米平方米. .月月 2.82.8万万3.83.8万元万元/ /平方米平方米融科融科. .三万英尺项目分析三万英尺项目分析长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）销售状况：住宅现已销售：销售状况：住宅现已销售：100%100%；商业现已销售：；商业现已销售：65%65% 中管网房地产频道优势劣势优劣式分析项

78、目临韶山路，交通方便.项目周边配套较完善,有砂子塘小学、中医学院、友谊商场、沃尔玛超市、东塘交易大楼项目建筑很有特色,具有一定的地标性.户型多样,面积从90200平方米国际知名团队联手打造（开发商为联想集团、建筑规划为为澳大利亚柏涛、景观设计为美国奥斯本、物业管理为第一太平融科）项目临城市主干道，噪音影响大.融科融科. .三万英尺项目分析三万英尺项目分析长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区） 中管网房地产频道五一大道五一大道202202分析分析楼盘名称总建筑面积容积率物业类型在售均价五一大道2028500085000平方米平方米 7.841-4层为商业裙房

79、，6-30层均为两梯高层住宅 商住两用楼盘2万平方米的百货商场均价7000元/平方米长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）销售状况：住宅现已销售销售状况：住宅现已销售90%90% 中管网房地产频道优势劣势优劣势分析位于五一新广场西北角,市中心繁华地带,办公居家两用方便.交通方便,购物便利黄金地段,超值物业周边配套设施非常齐全项目品质非常优异属于闹市区域,小区景观资源非常有限.人流量,车流量都很大,环境很吵闹.五一大道五一大道202202分析分析长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区） 中管网房地产频道华盛华盛. .新外滩

80、分析新外滩分析楼盘名称总建筑面积容积率物业类型在售均价华盛.新外滩104919.1104919.1 平方米5.78房型面积：72-194，总户数 1076户，纯住宅2007.12.2765006500元元/ /平方米平方米2007.04.0457005700元元/ /平方米平方米2006.11.1760006000元元/ /平方米平方米 长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）销售状况：一期住宅现已销售：销售状况：一期住宅现已销售：100% 100% ，二期即将推出。，二期即将推出。 中管网房地产频道优势劣势优劣势分析湘江绿化带不可多得的休闲景观资源.主要公

81、交线路：有142、302、11、406、501、804、368、111、106、405、旅二线等,公交车十分方便周边配套非常完善地标性建筑物,昭示性非常好东南面建筑物大多陈旧，影响项目形象容积率和建筑密度比较高,建筑之间显得拥挤.华盛华盛. .新外滩分析新外滩分析长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区） 中管网房地产频道楼盘名称总建筑面积容积率物业类型在售均价青和.君临国际A、B座10.65万平方米C座39000平方米商业5层约3万平方米3.2住宅为主房型面积：34-134平方米 总户数：544户商业业态: A、B座约2万平方米，14层整体招商，为大百货。5

82、层为真冰溜冰场、 时尚影院。C座1-5层为青和购物中心，面积约1万平方米。起价：7000元/平方米 均价: 8000元/平方米青和青和. .君临国际分析君临国际分析长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）销售状况：住宅现已销售销售状况：住宅现已销售90%90%；商业现不销售；商业现不销售 中管网房地产频道青和青和. .君临国际分析君临国际分析优势劣势优劣势分析地理位置：黄兴路步行街与坡子街交汇处,处于繁华都市中心.配套完善.交通十分方便.周边商业气氛非常浓郁，有近10万平方米商业，购物非常方便人流量很大,热闹非凡,环境很吵闹,流动人口多,很杂乱.社区规模小,

83、没什么景观资源长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区） 中管网房地产频道佳天佳天. .瑞宁花园分析瑞宁花园分析楼盘名称总建筑面积容积率物业类型在售均价（元/m2 )佳天.瑞宁花园91656平方米 3.0高层板式住宅均价:5900元/平方米长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）住宅现已销售：一期已经销售完毕住宅现已销售：一期已经销售完毕 二期已经销售二期已经销售90% 90% 三期未开盘三期未开盘 中管网房地产频道优势劣势优劣势分析该项目居东塘与高桥两大商圈中间，地段优惠 .全部为板式高层，市场上非常稀有；采用退台等方式大

84、量赠送面积，使消费者有更多的实惠感；主要公交有：142、138、805、108、703、148 ,交通十分便利运动休闲设施很齐全.周边配套非常齐全.靠近东塘商圈,购物十分便利.项目规模不是很大,很难作好小区内的景观布置.靠近立交桥，噪音影响比较大。佳天佳天. .瑞宁花园分析瑞宁花园分析长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区） 中管网房地产频道现代华都现代华都 地理位置地理位置“建鸿达现代华都” 北临46米宽城市主干道劳动西路，东、西侧是机械部第八设计研究院办公及住宅用地，南为湖南省人大办公用地。项目包括原大华宾馆的重建。占地面积占地面积31356.78平方米

85、建筑面积建筑面积24万平方米容积率容积率7.74绿化率绿化率40产品类型产品类型星级酒店、写字楼、高档住宅等于一体建筑风格建筑风格现代简约长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区） 中管网房地产频道现代华都现代华都 长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区） 中管网房地产频道优劣势优劣势分析分析优势：优势：1 1、地理位置优越；、地理位置优越；2 2、周边配套成熟；、周边配套成熟；3 3、规模大，布局设计合理；、规模大，布局设计合理；4 4、采用现代简约主义建筑风格；、采用现代简约主义建筑风格；5 5、交通便利、交通便利劣势：

86、劣势：1、容积率过高2、全部为一梯多户的点式楼，通风采光都将受到影响3、东塘的交通过于拥堵优劣势分析优劣势分析现代华都现代华都 该项目无论是地理位置、规模、物业形态，还是上市时间，都将与本项目非常接近，该项目无论是地理位置、规模、物业形态，还是上市时间，都将与本项目非常接近，所以该项目是本案的直接竞争对手，应该受到重点关注。所以该项目是本案的直接竞争对手，应该受到重点关注。长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）销售状况：暂未推出销售状况：暂未推出 中管网房地产频道奥林匹克花园分析奥林匹克花园分析楼盘名称楼盘名称总建面（总建面（m m2 2) )容积率容积率

87、物业类型物业类型在售均价（元在售均价（元/m/m2 2) )奥林匹克花园55万1.99公园式购物中心、5A级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓 1.11.1期：期：320032001.21.2期：期：365036502.12.1期期430043002.22.2期期470047002.32.3期期53005300长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外）销售状况：二期已全部销毕，三期销售状况：二期已全部销毕，三期08年年5月份开盘月份开盘 中管网房地产频道奥林匹克花园分析奥林匹克花园分析优缺点分析优势：1 1、项目规模大，规划配套有、项目规模大，规划配套有800

88、08000平米的室内体育配套设施；平米的室内体育配套设施；2 2、绿化率高达、绿化率高达47%47%，容积率仅为，容积率仅为1.991.99；3 3、复合型地产项目，品牌资源影响大；、复合型地产项目，品牌资源影响大；4 4、园林景观设计好，长、园林景观设计好，长158158米宽米宽7272米的星光大道米的星光大道 ，采用四，采用四大洲风情主题园林及坡地设计；大洲风情主题园林及坡地设计；5 5、户型设计合理，最大开间达、户型设计合理，最大开间达7.87.8米，部分户型带入户花园米，部分户型带入户花园和双阳台设计；和双阳台设计；6 6、建筑外观新颖，演义新装饰主义建筑风格；、建筑外观新颖，演义新装

89、饰主义建筑风格；7 7、品质较好，采用双层中空玻璃、品质较好，采用双层中空玻璃、OTISOTIS电梯、美国布朗新电梯、美国布朗新风系统、英国风系统、英国BPBBPB保温材料、瑞典保温材料、瑞典Assa Aloy -Assa Aloy -王力钢木门系王力钢木门系统、冠林家居智能化系统、观光电梯等设施；统、冠林家居智能化系统、观光电梯等设施；8 8、局部架空、局部架空5.25.2米，层高米，层高3.03.0米。米。劣势：1 1、目前周边交通、目前周边交通、商业配套不齐全；商业配套不齐全；2 2、小区的运动、休、小区的运动、休闲设施目前未开始建闲设施目前未开始建设；设；3 3、一期工程质量较、一期工

90、程质量较差对二期的小数产生差对二期的小数产生一定的负面影响。一定的负面影响。长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外） 中管网房地产频道藏珑国际藏珑国际占地面积占地面积1500亩建筑面积建筑面积53.8940万平方米容积率容积率1.49绿化率绿化率40产品类型产品类型花园洋房、双拼别墅、独栋别墅、高层住宅、商务楼，会所、五星级酒店 在售均价在售均价景观高层7000元/平方米建筑风格建筑风格现代简约 + 北美风情长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外） 中管网房地产频道优劣势优劣势分析分析优势：优势：1 1、临近、临近

91、600600亩月湖公园，江景、湖景景观资亩月湖公园，江景、湖景景观资源丰富；源丰富；2、高档生态社区；3 3、规模大，布局设计合理；、规模大，布局设计合理；4、采用现代简约主义与北美风情相结合的建筑理念；5、户型设计合理，大户型，多选择；6、住宅类型广泛，可供选择的范围广；7、开发商资金实力雄厚，6亿元造湖可以说明一切。劣势：劣势：1、周边配套不完善；2、项目价格偏高。优劣势分析优劣势分析藏珑国际藏珑国际长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外）销售状况：一期高层住宅现已销售：销售状况：一期高层住宅现已销售：97% 中管网房地产频道藏珑住宅区的环境景观设计

92、藏珑住宅区的环境景观设计分为两大部分：水体景观和分为两大部分：水体景观和绿化景观。绿化景观。水体景观：水体景观：主要采取融合贯通的方式，以循环连接的水系分布到住宅区的各个区域，并保持内部水体与外部水体的流动性，提高水体的净化能力。绿化景观：绿化景观：采用“三级一层”的绿化景观配置分为：社区中心集中绿化、组团中庭二级绿化、邻里楼间三级绿化、架空层全绿化。 藏珑国际藏珑国际长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外） 中管网房地产频道楼盘名称楼盘名称总建面（总建面（m m2 2) )容积率容积率物业类型物业类型在售均价（元在售均价（元/m/m2 2) )绿城桂花

93、城占地263亩（23万m2 ）1.5多层小高层小高层：5100多层：5800优缺点分析优势：1 1、位于雨花区政府附近，地理位置较好；、位于雨花区政府附近，地理位置较好；2 2、规模大，规划合理，全面实现人车分流；、规模大，规划合理，全面实现人车分流；3 3、建筑品质优良，、建筑品质优良，3 3米层高；米层高；4 4、占地、占地1010的绿地中央水景花园；的绿地中央水景花园；5 5、双层中空玻璃、保温墙体；、双层中空玻璃、保温墙体；6 6、配套有双会所、幼儿园及游泳池；、配套有双会所、幼儿园及游泳池；7 7、绿城大品牌实力打造，在人们心目中已形成、绿城大品牌实力打造，在人们心目中已形成了较高的

94、知名度与美誉度；了较高的知名度与美誉度；8 8、周边医院、餐饮、娱乐等配套设施齐全。、周边医院、餐饮、娱乐等配套设施齐全。劣势：1 1、周边市场较多，居住环境嘈杂；、周边市场较多，居住环境嘈杂；2 2、带电梯住宅户型设计较差。、带电梯住宅户型设计较差。绿城绿城桂花城分析桂花城分析长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外）长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外）销售状况：一期全部售毕，二期住宅现已销售：销售状况：一期全部售毕，二期住宅现已销售：95% 中管网房地产频道紫金苑分析紫金苑分析楼盘名称总建筑面积容积率物业类型销售均价紫金苑 126884.4126884.4万平方万平方 4.984.98

95、共七栋建筑,住宅5栋、商住楼一栋、酒店式公寓一栋，整个小区由商务、商业、酒店式公寓、高档住宅四部分组成。 6200元/平方长沙高档次住宅楼盘代表案例（类似长沙高档次住宅楼盘代表案例（类似可借鉴楼盘可借鉴楼盘）销售状况：住宅现已销售：销售状况：住宅现已销售：80% 中管网房地产频道优势劣势优劣势分析该项目地段非常优越，处于城市中心地带。具备一定规模，属于城市中心的绝版规模社区 .主要交通：115、803、105、134、701 周边日常生活配套非常完善，项目横跨两条路，一条是梓园路，一条是韶山路。小区具有一定规模,有较好的景观设计。项目规模不是很大，居家氛围不浓。商业内街穿越项目，造成了商业对住

96、宅的干扰。紫金苑分析紫金苑分析长沙高档次住宅楼盘代表案例（类似长沙高档次住宅楼盘代表案例（类似可借鉴楼盘可借鉴楼盘） 中管网房地产频道天健芙蓉盛世天健芙蓉盛世楼盘名称楼盘名称规模规模（m m2 2) )容积率容积率物业类型物业类型在售均价在售均价（元（元/m/m2 2) )天健芙蓉盛世271亩，100万平方米，第一期88亩（30万平方米,其中商业面积为27600平方米，主要为一个购物中心）4.18星级酒店、商务办公、精品商业与高尚住宅 住宅5000优劣势分析优势：1、位于城市中心，地理位置优越；2、国际化高档复合社区；3、分三期开发，有多种物业组成，配套完善；4、规划设计合理；5、天健上市企业

97、打造，品牌实力勿庸置疑；6、户型设计多样；7、其价格在目前的高端楼盘中属较低的，性价比优势突出。劣势：项目前期运作时间较长。长沙高档次住宅楼盘代表案例（类似长沙高档次住宅楼盘代表案例（类似可借鉴楼盘可借鉴楼盘）销售状况：一期住宅现已销售：销售状况：一期住宅现已销售：85%85%；商业暂未推出；商业暂未推出 中管网房地产频道房地产竞争市场房地产竞争市场商业竞争市场商业竞争市场商业竞争市场商业竞争市场高档住宅竞争市场高档住宅竞争市场高档住宅竞争市场高档住宅竞争市场板块竞争板块竞争板块竞争板块竞争商务（商住楼）竞争市场商务（商住楼）竞争市场商务（商住楼）竞争市场商务（商住楼）竞争市场 中管网房地产频

98、道1 1、长沙商业的现状特点、长沙商业的现状特点商业体系发展完善中商业体系发展完善中 已具备购物中心、百货、大型综合性超市、专业市场及各类专卖店等各种业态，社区型便利店、大型SHOPPING MALL等正在酝酿中。传统百货让位，购物中心成为主角传统百货让位，购物中心成为主角 友阿属下老百货竞争力下降，购物中心成为竞争热点。国内外零售巨头大举进入，竞争激烈国内外零售巨头大举进入，竞争激烈 沃尔玛、麦德龙、新一佳、家乐福、易初莲花、铜锣湾等国内外零售巨头争相布点。长沙商业发展概述长沙商业发展概述 中管网房地产频道商业过于集中商业过于集中 在五一商圈，本土的春天百货、日资背景的平和堂、北京王府井、新

99、大新、深圳铜锣湾、百盛等大卖场，彼此相隔不过数百米，同质经营、利润锐减。传统百货业经营结构及定位较雷同传统百货业经营结构及定位较雷同 缺乏个性化和特色，难以与国内外零售巨头匹敌各业态发展不平衡各业态发展不平衡 超市、家电专业卖场发展频密，但社区型商业的发展却未尽人意。总体来看，长沙商业结构布局欠合理，经营缺乏差异性，这为新兴区域商业发展总体来看，长沙商业结构布局欠合理，经营缺乏差异性，这为新兴区域商业发展造就了较广阔空间。造就了较广阔空间。长沙商业发展概述长沙商业发展概述 中管网房地产频道2 2、长沙商圈格局、长沙商圈格局“1+6”“1+6”商圈分布形式商圈分布形式市级市级五一商圈五一商圈区域

100、级区域级袁家岭商圈袁家岭商圈火车站商圈火车站商圈东塘商圈东塘商圈侯家塘商圈侯家塘商圈溁湾镇商圈溁湾镇商圈伍家岭商圈伍家岭商圈伍家岭商圈伍家岭商圈袁家岭商圈袁家岭商圈火车站商圈火车站商圈五一商圈五一商圈东塘商圈东塘商圈侯家塘商圈侯家塘商圈溁湾镇商圈溁湾镇商圈长沙商圈现状分析长沙商圈现状分析 中管网房地产频道六大零售商圈现状六大零售商圈现状五一商圈仍是长沙商业的中心，是湖南省的商业核心五一商圈仍是长沙商业的中心，是湖南省的商业核心东塘商圈在规模上和发展速度上均优于其他商业副中心东塘商圈在规模上和发展速度上均优于其他商业副中心其余六大商业副中心辐射范围限于自身周边区域，对其他区域的消费人群吸引较少其

101、余六大商业副中心辐射范围限于自身周边区域，对其他区域的消费人群吸引较少超市、专业卖场（电器等）成为各商业副中心的必备业态，其对商圈的人气的聚集有超市、专业卖场（电器等）成为各商业副中心的必备业态，其对商圈的人气的聚集有较大的促进较大的促进长沙商圈现状分析长沙商圈现状分析 中管网房地产频道业态类别代表物业购物中心平和堂王府井商业广场香港新世界东方百联百货春天百货新友谊锦绣店新大新时代广场万达购物广场步行街黄兴路步行街金满地地下商城大型超市沃尔玛专业卖场红星美凯龙国际家具广场（万达四楼）苏宁电器、国美电器（黄兴路步行街内）新大新平和堂金满地地下商城万代酒店新友谊锦绣店春天百货王府井百货万达购物广场

102、黄兴南步行街解放西路五一大道中山路黄兴路百联东方区域范围：以五一大道与黄兴路交汇区域范围：以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在立交为圆心，步行在15分钟的范围分钟的范围香港新世界百货湖南新世界五一商圈概述五一商圈概述 中管网房地产频道起源于旧居民区起源于旧居民区：居民的聚居形成了原始的商业，有2000多年的发展历史交通便利交通便利：南北、东西两大主干道汇集城市城市CBDCBD的定位的定位：高集中的商务与金融配套奠定了其于市内的商业主导地位，属市级商圈最齐全的业态最齐全的业态：百货、大型连锁超市、步行街、专卖店商业营业面积商业营业面积：约50万每日人流量每日人流量：超过30万，最高人流量超过

103、50万客户辐射客户辐射：全市消费者及全国观光客五一商圈概况五一商圈概况：五一商圈概述五一商圈概述 中管网房地产频道五一商圈概述：五一商圈概述：n是城市中唯一的市级商圈，历史悠久、业态齐全、辐射全市及外来游客；n有中、中高、高档次业态，品种齐全，适应人群广，经营状况好；n传统百货业已趋向饱和；平和堂的进驻带起了购物中心发展的新时代； n黄兴南步行街人流较旺，但新步行街的建设破坏了原有自然形成的传统商业街巷；n随着王府井、香港新世界、东方白联等大型商厦进驻，黄兴北路、中山亭一带的复兴令人期待。五一商圈概述五一商圈概述 中管网房地产频道区域范围区域范围 ：以东塘立交桥为中心，辐射周以东塘立交桥为中心

104、，辐射周边的边的10001000米的核心范围。往东延伸至赤岗米的核心范围。往东延伸至赤岗冲；往南延伸到雨花亭；往西与侯家塘搭冲；往南延伸到雨花亭；往西与侯家塘搭界；往北则把长岭包含在内。界；往北则把长岭包含在内。 金色家族百信鞋城大都市地下商城通程电器友谊商城劳动路韶山路业态类别代表物业百货友谊商城、平和堂品牌专卖店金色家族街铺劳动路与韶山路沿线超市家润多、步步高商业街大都市地下商业广场专业卖场通程电器、迪信通手机城、百信鞋城步步高家润多迪信通东塘商圈概述东塘商圈概述平和堂 中管网房地产频道n南拓门户南拓门户：城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地，著名的传统小吃店“火宫殿”也在此。n业态业

105、态：百货、专业市场、步行街n商业营业面积商业营业面积：约35万n每日人流量每日人流量：15万，最高人流量超过40万人 n客户辐射客户辐射：以东塘立交桥为圆心，向城市东南部辐射概况：概况：东塘商圈概述东塘商圈概述 中管网房地产频道发展：发展：n未来对于东塘商业圈核心区内的商业网点，雨花区有意以东塘立交桥为参照物划分成的四个区域，按其现有的产业现状进行重新布局：西北角主攻品牌专卖；西南角融合酒店、西北角主攻品牌专卖；西南角融合酒店、金融、总部经济和文化休闲娱乐产业；东南金融、总部经济和文化休闲娱乐产业；东南角规划成大百货聚集地，而东北角则囊括了角规划成大百货聚集地，而东北角则囊括了新兴的信息产业及

106、休闲酒店。新兴的信息产业及休闲酒店。 n世界500强沃尔玛的进驻将东塘商圈往南部延伸至本项目所在区域。现状现状：以中档商业为主，高档业态主要是金色家族。发展发展：未来划分为四个区域；东塘商圈南移，大东塘商圈逐渐形成金色家族百信鞋城大都市地下商城通程电器友谊商城劳动路步步高家润多迪信通韶山路嘉信贸购物广场嘉信贸购物广场华银旺和华银旺和南二环南二环东塘商圈概述东塘商圈概述平和堂 中管网房地产频道五一商圈和东塘商圈比较五一商圈和东塘商圈比较生活超市：生活超市：世界零售业霸主沃尔玛，其进入长沙的第一店开在了五一商圈，第二店就设在了东塘商圈的雨花亭；本土生活超市步步高，率先弥补了东塘商圈没有大型生活超市

107、的缺憾外，又将目光瞄准了五一商圈。 电器连锁超市：电器连锁超市：苏宁在长沙的旗舰店设在了步行街，国美就将旗舰店开到了东塘；五一商圈拥有国美、苏宁两家电器大卖场，东塘商圈也拥有通程电器旗舰店和国美旗舰店，在电器经营这一块，东塘商圈还略胜五一商圈。 时尚百货：时尚百货：平和堂布局东塘，开设长沙除五一商圈之外的第二店；重新装修后的友谊商城，场面并不逊色平和堂。五一商圈的平和堂、王府井百货；东塘商圈的通程名品中心，友谊商城，在引领星城时尚流行前线方面，东塘商圈正在努力追赶五一商圈。 专卖店：专卖店：黄兴南路商业步行街是五一商圈的明珠，是长沙商业最具魅力的地方；东塘商圈的大都市商业街，其发展思路就是集购

108、物、娱乐、休闲、美食于一体的复合式商业街区。 中管网房地产频道五一商圈和东塘商圈比较五一商圈和东塘商圈比较东塘商圈以其良好的地理位置、合理的业态分布、强大的辐射能力愈发凸显其长沙商业聚宝盆的财富效应，成为在各商业副中心中唯一能追赶长沙传统商业中心五一商圈的“商圈新贵”。东塘商圈迅速崛起映射了长沙城区迅猛扩容和城市“重心”南移。 中管网房地产频道项目经济技术指标项目经济技术指标: :q占地面积： 151400 ； q建筑面积： 611700 q地上总建筑面积：454620 q地下总建筑面积： 157124 q容积率： 3.02q建筑密度：39.9%q绿化率：33.5%q绿化面积：沿马王堆路590

109、4q沿万家丽路1.6公顷上河国际商业广场上河国际商业广场 商业开发代表性楼盘商业开发代表性楼盘 中管网房地产频道项目物业类型指标项目物业类型指标q商业总建筑面积：228858 q住宅公寓总建筑面积：179330 q酒店总建筑面积：46431q首期建筑总面积：66012q首期商业面积：45846q首期住宅公寓面积：20166上河国际商业广场上河国际商业广场 价格情况：价格情况：租金100 -200元/平方米.月 售价2万多元/平方米商业开发代表性楼盘商业开发代表性楼盘销售状况：一期住宅与商业已全部售毕，二期住宅现已销售：销售状况：一期住宅与商业已全部售毕，二期住宅现已销售：80% 中管网房地产频

110、道整体物业形态项目由整体物业形态项目由A AI I共共9 9个区域组成，规划情况如下：个区域组成，规划情况如下：A区4层商业裙楼：单层面积9500-11000平方米，现有零售业世界第一强沃尔玛超市签约入驻二、三层；B区4层商业裙楼：单层面积约8800平方米，规划为家居店； C区两栋15层建筑：包括3层裙楼和12层塔楼，总面积约88000平方米，规划为酒店；D区4层商业裙楼：单层面积约4500平方米，规划为电器城与数码港； E区4层商业裙楼：单层面积约5600平方米，规划为儿童乐园和国际影院；F区5层商业裙楼：单层面积约6500平方米，规划为大型主力百货店。G区总面积约3万平方米，规划为折扣店和

111、品牌店；H区、I区总面积约36000平方米，规划为步行商业街和美食街。上河国际商业广场上河国际商业广场 商业开发代表性楼盘商业开发代表性楼盘 中管网房地产频道项目首期商业建筑面积明细（单位：项目首期商业建筑面积明细（单位：）区域楼层建筑面积合计A1区9855396951026097909790G3区2691120192535269926361458G1区19717457197119401575总计59174上河国际商业广场上河国际商业广场 商业开发代表性楼盘商业开发代表性楼盘 中管网房地产频道优劣势分析优势：优势：1、位置较好，紧临万家丽路;2、大型综合体项目，自身配套齐全；3 3、超大型商业

112、航母拉动项目整体升值；、超大型商业航母拉动项目整体升值；4 4、引进主力商家，提升区域价值，如沃尔、引进主力商家，提升区域价值，如沃尔玛；玛；5、现代化的建筑外观，新颖美观；6、提出打造中南最大体验式国际风情主题广场的概念。劣势：劣势：1、项目容积率较高；2、商业面积过大，超过市场需求；3、项目采取返租的销售方式：商业门面采取的是返租十年的政策，前三年8，后三年9，最后四年10，首先一次性返三年，冲抵首付款，后续经营压力大。 优劣势分析优劣势分析商业开发代表性楼盘商业开发代表性楼盘上河国际商业广场上河国际商业广场 中管网房地产频道嘉信茂购物广场嘉信茂购物广场档次中高档开业时间2005.11经

113、营面积每层1.5万多平方，共计7万多平方米，其中沃尔玛营业面积：18215平方米，进驻一、二楼大部分周边重点商业物业状况周边重点商业物业状况销售状况：全部不出售销售状况：全部不出售 中管网房地产频道嘉信茂购物广场嘉信茂购物广场层数业态-1层地下停车场1层品牌服饰 珠宝 日化美容 时尚眼镜 糕点 肯德基2层皮鞋 皮具 超市 电影城 生活配套 针织内衣3层家居饰品 儿童乐园 玩具 内衣 电玩中心 婴童用品4层招商部 美食休闲中心 健身中心 艺术培训中心、英语培训中心、儿童摄影中心周边重点商业物业状况周边重点商业物业状况 中管网房地产频道层数物业-1层地下车库1层服装 超市 金饰 肯德基2层国美电器

114、 日化华银旺和超市业态分布华银旺和超市业态分布周边重点商业物业状况周边重点商业物业状况 中管网房地产频道房地产竞争市场房地产竞争市场商业竞争市场商业竞争市场商业竞争市场商业竞争市场高档住宅竞争市场高档住宅竞争市场高档住宅竞争市场高档住宅竞争市场板块竞争板块竞争板块竞争板块竞争商务（商住楼）竞争市场商务（商住楼）竞争市场商务（商住楼）竞争市场商务（商住楼）竞争市场 中管网房地产频道本案不靠城市主干道，不适合发展写字楼，但是，本案不靠城市主干道，不适合发展写字楼，但是，本项目的地段非常好，周边商务氛围比较浓，具备本项目的地段非常好，周边商务氛围比较浓，具备一定的商务价值，所以我们重点对长沙的商住楼

115、一定的商务价值，所以我们重点对长沙的商住楼（商务公寓）物业进行针对性的分析。（商务公寓）物业进行针对性的分析。商务竞争市场商务竞争市场 中管网房地产频道项目名称项目名称规模（规模（m m2 2）销售均价销售均价（元（元/m/m2 2）销售情况销售情况买家特征买家特征租金水平租金水平（元（元/m/m2 2天）天）物业管理费物业管理费（元（元/m/m2 2月）月）开间面积开间面积（M2M2）新时空NO.1占地4792总建5.5万3720100本地公司购买自用为主1.21.852600湘域中央占地1957总建4.5万450050%省内公司购买自用为主在建1.627585湖南财富中心占地1.14万总建

116、4.16万420085本地公司/个人购买自用1.51.5130-189上城金都占地4906总建103万6000（带装修）70本地人投资为主未交房1.55092新青年公寓占地3050总建2.93万590060%个人购买自用未交房1.5112158蓝调国际占地4500总建4.12万370080本地人投资/自用均有0.61.780-136三王丽都占地4666总建4.28万4400100本地人投资/自用均有未交房56-139七彩丽都占地3033总建3.22万400060%本地人投资为主未交房3453长沙商务公寓基本情况长沙商务公寓基本情况 中管网房地产频道他城基本情况他城基本情况楼盘名称总建筑面积 容

117、积率物业类型在售均价他城59442平方米2.49（按照产权面积计算）LOFT小户型住宅层高4.9米居家办公两用均价:6000元/平方米（计算一层面积）商务公寓案例商务公寓案例销售状况：现已全部售毕销售状况：现已全部售毕 中管网房地产频道他城分析他城分析 优势劣势优劣势分析位于韶山路和南二环交会处,大交通非常方便唯一按照单层计价的LOFT产品，相当于买一层送一层，消费者的实惠感非常强是长沙销售最快的LOFT产品外立面公建化，符合年青人的审美感标志性建筑物，昭示性非常好邻近立交桥，小交通组织不便，噪音影响大商务公寓案例商务公寓案例 中管网房地产频道楼盘名称总建筑面积容积率物业类型销售均价华美欧国际

118、55418.72平方米 9.0商住楼7000元/平方米华美欧国际基本情况华美欧国际基本情况商务公寓案例商务公寓案例 中管网房地产频道华美欧国际分析华美欧国际分析优势劣势优劣势分析位于五一大道与韭菜园路交会处,交通非常方便CBD中心区域,周边商务配套相当完善.车流量,人流量都很大,属于市中心黄金地段是长沙CBD核心区具有独创性的公寓式LOFT商务楼 层高5.4米，按照两层计价项目不大不具有规模效应非标志性建筑物,不利于广告效应与大型写字楼相比,不具备竞争实力.商务公寓案例商务公寓案例销售状况：现已销售：销售状况：现已销售：90%90% 中管网房地产频道华菱华菱蓝调国际基本情况蓝调国际基本情况楼盘

119、名称总建筑面积容积率物业类型销售均价华菱蓝调国际14.5万平方米3.2高层住宅商住两用4400元/平方米商务公寓案例商务公寓案例销售状况：现已销售：销售状况：现已销售：95%95% 中管网房地产频道优势劣势优劣势分析115、803、105、134、701路等公交车经过，交通较方便周边配套比较完善靠近城市主干道，昭示性好建筑现代，有利于办公属于小区的一个组成部分,能享受到小区的园林景观层高5.2米，按照双层计价，但是客厅部分的挑高只计算单层面积项目位置有些偏僻,靠近二环.华菱华菱蓝调国际分析蓝调国际分析商务公寓案例商务公寓案例 中管网房地产频道谢谢聆听！THANK YOU 中管网房地产频道谢谢观赏谢谢观赏