朝阳州容器厂地块项目策略提案124p课件

《朝阳州容器厂地块项目策略提案124p课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《朝阳州容器厂地块项目策略提案124p课件（124页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、天高房地产朝阳州容器厂地块项目策略提案朝阳州容器厂地块项目策略提案厦门新世纪置业顾问厦门新世纪置业顾问(南昌南昌)有限公司有限公司 二二00六年六月六年六月决战颠峰决战颠峰厉兵秣马厉兵秣马知己知彼知己知彼审时度势审时度势谋篇布局谋篇布局【战略运作篇】谋篇布局厦门新世纪优质物业专业代理厦门新世纪优质物业专业代理我们代理的楼盘不在多，在精，在专业。我们代理的楼盘不在多，在精，在专业。我们强调每个项目的个性化，关心每个产品的市场接受度。我们强调每个项目的个性化，关心每个产品的市场接受度。在每个区域，我们都热衷于地标物业的建立在每个区域，我们都热衷于地标物业的建立.我们期待的是与发展商的长期合作我们期

2、待的是与发展商的长期合作我们了解发展商，所以我们关心发展商的利益我们了解发展商，所以我们关心发展商的利益我们坚决抛弃所有短期行为。我们坚决抛弃所有短期行为。发展商的利益就是我们的利益发展商的利益就是我们的利益项目成功启动不一定需要大资金项目成功启动不一定需要大资金无论是项目的发展还是后续的销售推广，我们都强调以最小无论是项目的发展还是后续的销售推广，我们都强调以最小的投入获取最大的经济效益；的投入获取最大的经济效益；发展商应确立长远的地产发展战略目标；发展商应确立长远的地产发展战略目标；我们经常帮助我们的客户完成上述目标我们经常帮助我们的客户完成上述目标好的营销推广不需要卖现楼好的营销推广不需

3、要卖现楼我们不需要等楼建好再卖，成功的推广可以提前卖楼，为发展我们不需要等楼建好再卖，成功的推广可以提前卖楼，为发展商确立资金的回收计划，树立项目的信心，提早抢占市场；商确立资金的回收计划，树立项目的信心，提早抢占市场；我们的项目在交楼时应达到我们的项目在交楼时应达到90%90%以上的销售率；以上的销售率；成功品牌营销与做势成功品牌营销与做势成功推广策略就是最终达到成功推广策略就是最终达到 “ “项目利益最大化项目利益最大化”，靠是就是品，靠是就是品牌营销；牌营销；在项目亮相前，拉升品牌的高度，提高项目势能，形成市场热点，在项目亮相前，拉升品牌的高度，提高项目势能，形成市场热点，营造出开盘必排

4、队认购的势头营造出开盘必排队认购的势头目标沟通目标沟通我们的开发目我们的开发目标是什么？标是什么？利润最利润最大化大化提升企业提升企业项目品牌知项目品牌知名度名度迅速回笼资迅速回笼资金金销售持续销售持续增长增长我们强调：我们强调：我们强调：我们强调：住宅项目首先应该是比生活形态和生活品味，其次才是比地 段、比环境、比户型、比价格将项目的营销与策划变成一种生活格调、生活形态演绎我们坚持只有站得高，才能看得远，只有策略胜出，才有市场机会只有站得高，才能看得远，只有策略胜出，才有市场机会只有站得高，才能看得远，只有策略胜出，才有市场机会只有站得高，才能看得远，只有策略胜出，才有市场机会我们的思路我们

5、的思路分析区域市场分析区域市场分析竞争楼盘分析竞争楼盘项目地块价值项目地块价值 分析客户分析客户 分析机会分析机会 定位产品定位产品 项目面临的市场格局项目面临的市场格局? ? 项目市场定位项目市场定位? ? 谁是我们的目标客户谁是我们的目标客户? ?如何做出具有足够市场竞争力的如何做出具有足够市场竞争力的新产品新产品, ,吸引目标客户？吸引目标客户？如何制造和树立项目及发展商的品牌如何制造和树立项目及发展商的品牌? ?整合策略总纲整合策略总纲最快速完成销售，并确保项目利润最大化最快速完成销售，并确保项目利润最大化【市场分析篇】审时度势南昌房地产市场现况研究与分析南昌房地产市场现况研究与分析一

6、、一、20052005年南昌楼市市场回顾年南昌楼市市场回顾 A A、土地市场勃发，市场供应量逐渐放量，未来市场压力加大、土地市场勃发，市场供应量逐渐放量，未来市场压力加大B B、20052005年中国房地产调控年，南昌市场销售量趋于回落，楼年中国房地产调控年，南昌市场销售量趋于回落，楼 市房价依旧涨市房价依旧涨C C、市场产品竞争加剧，产品类型开始结构性调整、市场产品竞争加剧，产品类型开始结构性调整 二、二、20062006年一季度我市房地产运行情况年一季度我市房地产运行情况 分析：分析：其中住宅投资其中住宅投资12.512.5亿元，同比增长亿元，同比增长31.3%31.3%，较上年全年提高，

7、较上年全年提高8.88.8个百分个百分点。原因是住宅需求继续扩大，办公楼、商业用房等非住宅投资额大幅下降。点。原因是住宅需求继续扩大，办公楼、商业用房等非住宅投资额大幅下降。A A、一季度开发完成投资额、一季度开发完成投资额单位：亿元1 1 1 1、投资开发情况、投资开发情况、投资开发情况、投资开发情况20062006年一季度我市房地产运行情况年一季度我市房地产运行情况 分析：分析：整个投资较上年全年提高整个投资较上年全年提高1515个百分点，显示我市房地产投资个百分点，显示我市房地产投资市场仍以住宅市场为主，投资结构与需求结构基本吻合。市场仍以住宅市场为主，投资结构与需求结构基本吻合。B B

8、、南昌市商品房投资比重分析、南昌市商品房投资比重分析20062006年一季度我市房地产运行情况年一季度我市房地产运行情况 分析：分析：同比增长同比增长37.3%37.3%，其中住宅，其中住宅447.8447.8万平方米，同比增长万平方米，同比增长46.7%46.7%。商品房新开工面积达。商品房新开工面积达153.5153.5万平方米，同比增长万平方米，同比增长114.2%114.2%，其，其中住宅中住宅133.9133.9万平方米，同比增长万平方米，同比增长134.3%134.3%。商品房竣工面积达。商品房竣工面积达 30.8 30.8万平方米，同比增长万平方米，同比增长122.8%122.8

9、%，其中住宅，其中住宅25.225.2万平方米，同比增长万平方米，同比增长98.7%98.7%。C C、商品房施工面积、商品房施工面积20062006年一季度我市房地产运行情况年一季度我市房地产运行情况 A A、全市（含四县）商品、全市（含四县）商品房预销售面积（见右图），房预销售面积（见右图），较上年增长较上年增长7.43%7.43%；金额；金额23.6123.61亿元，较上年增长亿元，较上年增长19.02%19.02%。其中商品住宅预销。其中商品住宅预销售售64166416套，较上年增长套，较上年增长12.19%12.19%，面积，面积75.8575.85万平方米，万平方米，较上年增长较上

10、年增长8.03%8.03%，金额，金额19.2419.24亿元，较上年增长亿元，较上年增长15.89%15.89%。2 2、商品房销售情况、商品房销售情况单位：万20062006年一季度我市房地产运行情况年一季度我市房地产运行情况 分析：分析：全市市区核准商品房上市面积（见上图左）相比下降全市市区核准商品房上市面积（见上图左）相比下降31.7%31.7%，其中商品住宅（见上图右）相比下降，其中商品住宅（见上图右）相比下降49.3%49.3%。原因是商品房用。原因是商品房用地的交付时间过长，也反映商品房项目的报批和建设速度有待提高。地的交付时间过长，也反映商品房项目的报批和建设速度有待提高。3

11、3 3 3、市场供应情况、市场供应情况、市场供应情况、市场供应情况单位：万单位：万20062006年一季度我市房地产运行情况年一季度我市房地产运行情况 全市市区商品房预销售面积（见图），较上年下降全市市区商品房预销售面积（见图），较上年下降3.96%3.96%，销售，销售金金 额额16.5116.51亿元，较上年增长亿元，较上年增长13.65%13.65%。其中商品住宅预销售。其中商品住宅预销售33243324套，套，较上较上 年下降年下降4.26%4.26%，面积，面积39.9139.91万平方米，较上年下降万平方米，较上年下降5.06%5.06%，金额，金额12.7512.75亿元，较上年

12、增长亿元，较上年增长5.62%5.62%。商品房销售总体上保持了稳定增长的。商品房销售总体上保持了稳定增长的趋势，但市区的销售量呈下降态势，四县（尤其是南、新两县）销售趋势，但市区的销售量呈下降态势，四县（尤其是南、新两县）销售量增长较。量增长较。单位：万20062006年一季度我市房地产运行情况年一季度我市房地产运行情况 A A、全市市区新增商品住房供应量中，、全市市区新增商品住房供应量中，100100平方米以下中小户型的平方米以下中小户型的比重为比重为17.65%17.65%，其中，其中8080平方米以下仅占平方米以下仅占5.23%5.23%，而，而120120平方米以上的比平方米以上的比

13、重达重达68.43%68.43%； B B、登记销售的商品住房中，、登记销售的商品住房中，100100平方米以下中小户型的比重为平方米以下中小户型的比重为19.98%19.98%，其中，其中8080平方米以下仅占平方米以下仅占5.41%5.41%，而，而120120平方米以上的比重达平方米以上的比重达60.56%60.56%。中小户型普通商品住房供应量比例明显偏低，大户型供应量。中小户型普通商品住房供应量比例明显偏低，大户型供应量偏多。偏多。4 4 4 4、供求结构情况、供求结构情况、供求结构情况、供求结构情况20062006年一季度我市房地产运行情况年一季度我市房地产运行情况 A A、全市（

14、含四县）商品房预销售均价为、全市（含四县）商品房预销售均价为28312831元元/ /平方米，较上年同期平方米，较上年同期上涨上涨10.78%10.78%，其中商品住宅预销售均价为，其中商品住宅预销售均价为25362536元元/ /平方米，较上年同平方米，较上年同期上涨期上涨7.28%7.28%。B B、市区商品房预销售均价为、市区商品房预销售均价为35843584元元/ /平方米，较上年同期上涨平方米，较上年同期上涨18.33%18.33%，其中商品住宅预销售均价为，其中商品住宅预销售均价为31943194元元/ /平方米，较上年同期上涨平方米，较上年同期上涨11.24%11.24%。C C

15、、一季度我市商品房价格上涨的主要原因在于销售结构不尽合理，、一季度我市商品房价格上涨的主要原因在于销售结构不尽合理，高价房所占比重较大。高价房所占比重较大。5 5 5 5、商品房价格情况、商品房价格情况、商品房价格情况、商品房价格情况20062006年一季度我市房地产运行情况年一季度我市房地产运行情况 A A、全市（含四县）共完成存量房交易、全市（含四县）共完成存量房交易62216221件，较上年同期增长件，较上年同期增长 19.06% 19.06%，完成存量房交易面积，完成存量房交易面积73.6273.62万平方米，同比增长万平方米，同比增长53.72%53.72%， 其中存量住房其中存量住

16、房58085808套，面积套，面积52.0452.04万平方米，分别较上年同期增长万平方米，分别较上年同期增长 21.25% 21.25%和和26.71%26.71%。B B、全市市区共完成存量房交易、全市市区共完成存量房交易46744674件，较上年同期增长件，较上年同期增长13.17%13.17%，完，完 成存量房交易面积成存量房交易面积55.0455.04万平方米，同比增长万平方米，同比增长55.72%55.72%，其中存量住，其中存量住 房房43474347套，面积套，面积34.8034.80万平方米，分别较上年同期增长万平方米，分别较上年同期增长14.12%14.12%和和 16.4

17、9% 16.49%。6 6 6 6、存量房交易情况、存量房交易情况、存量房交易情况、存量房交易情况20062006年一季度我市房地产运行情况年一季度我市房地产运行情况 三、房产宏观调控，南昌楼市将有何动作三、房产宏观调控，南昌楼市将有何动作 土地部门：适当调整，老政策将延续房管部门：打击违规售房、囤房行为税收部门：开征营业税箭在弦上银行部门：明确房贷首付比例将提高规划部门：正在制定相关细则四、四、20062006年南昌楼市发展整体趋势年南昌楼市发展整体趋势 1 1、“国六条国六条”短期影响不大，市场持续理性发展短期影响不大，市场持续理性发展“国六条国六条”短期短期内对楼市影响不大，楼市将持续以

18、理性发展，新批项目将改变内对楼市影响不大，楼市将持续以理性发展，新批项目将改变未来数年房产品供应结构，中小户型比例加重。从消费层面来未来数年房产品供应结构，中小户型比例加重。从消费层面来看，由于居民收入快速提高，城乡居民储蓄呈现加速增长态势，看，由于居民收入快速提高，城乡居民储蓄呈现加速增长态势，为房地产市场的发展提供了收入积累。为房地产市场的发展提供了收入积累。2 2、城市化格局初步形成，各大板块相互角力、城市化格局初步形成，各大板块相互角力“一江两岸一江两岸”的大格的大格局已经基本形成，红谷滩的核心位置和老市区的稀缺性已经显局已经基本形成，红谷滩的核心位置和老市区的稀缺性已经显现。京东板块

19、、象湖新城板块、莲塘板块、新建板块、滨江路现。京东板块、象湖新城板块、莲塘板块、新建板块、滨江路板块各领风骚。莲塘板块、新建县版块依托繁华的商业氛围、板块各领风骚。莲塘板块、新建县版块依托繁华的商业氛围、区域独立的市政配套、与老城区的关系衔接日趋紧密便捷，以区域独立的市政配套、与老城区的关系衔接日趋紧密便捷，以及价格优势吸引着市区众多工薪阶层和中低收入家庭前来置业。及价格优势吸引着市区众多工薪阶层和中低收入家庭前来置业。20062006年南昌楼市发展整体趋势年南昌楼市发展整体趋势3 3、南昌市整体房价稳中有升、南昌市整体房价稳中有升 从今年一季度的南昌楼市运行情况看，整体趋势在谨慎中前进，从今

20、年一季度的南昌楼市运行情况看，整体趋势在谨慎中前进，”国六条国六条“影响短期内不会改变南昌楼市价格态势，房价将稳影响短期内不会改变南昌楼市价格态势，房价将稳中有升。中有升。4 4、南昌市楼市竞争压力明显加大、南昌市楼市竞争压力明显加大 老城及红谷滩与新建板块保守估计有老城及红谷滩与新建板块保守估计有400400多万平米，加上总占地多万平米，加上总占地2222平方公里的平方公里的“象湖新城区象湖新城区”及昌南绿城内，分别为居住主题及昌南绿城内，分别为居住主题公园占地公园占地16001600亩，丰源淳和亩，丰源淳和500500亩，平安象湖风情亩，平安象湖风情600600亩，九里亩，九里象湖城象湖城

21、666666亩，平安亩，平安600600亩，北京城义亩，北京城义24002400亩、大湖之都亩、大湖之都120120万万平米、银河城平米、银河城150150万平米、康城万平米、康城5050万平米万平米估计近陆续登场估计近陆续登场近近10001000万平米，足够南昌市万平米，足够南昌市3 3年的消化量年的消化量 ，南昌楼市供大于求，南昌楼市供大于求渐显，地产开发已进入刚性竞争时代。渐显，地产开发已进入刚性竞争时代。20062006年南昌楼市发展整体趋势年南昌楼市发展整体趋势 五、南昌市各板块项目均价五、南昌市各板块项目均价 及朝阳洲在售项目分析及朝阳洲在售项目分析1、南昌市各板块项目分析、南昌市

22、各板块项目分析老城板块：老城板块：恒茂国际华城、经纬府邸、恒茂国际华城、经纬府邸、蓝天碧水广场；蓝天碧水广场；市场放量：市场放量：46.346.3；均价区间：均价区间：4500450048004800元元/ / 朝阳板块：朝阳板块：莱茵半岛、东方桃苑、莱茵半岛、东方桃苑、 朝阳领袖、卓品骄阳朝阳领袖、卓品骄阳 等；等；市场放量：市场放量：近近1515万；万；均价区间：均价区间：3800380043004300元元/ /各板块分析各板块分析青山湖板块：青山湖板块：恒茂湖滨、青山湖花园、香溢花恒茂湖滨、青山湖花园、香溢花城、秀泊经典、碧海云天；城、秀泊经典、碧海云天；市场放量：市场放量：38.23

23、8.2万万 ；均价区间：均价区间：3500350040004000元元/ /京东板块：京东板块：世纪风情、尚东大道、万科四季花世纪风情、尚东大道、万科四季花城；城；市场放量：市场放量： 22.5 22.5万万 ；均价区间：均价区间：3200320035003500元元/ /世纪风情世纪风情世纪风情世纪风情恒茂湖滨恒茂湖滨恒茂湖滨恒茂湖滨各板块分析各板块分析象湖新城板块：象湖新城板块：奥林匹克花园、丰源淳和、奥林匹克花园、丰源淳和、居住主题公园、九里象湖城；居住主题公园、九里象湖城；市场放量：市场放量：400400万万 ；均价区间：均价区间：2700270030003000元元/ /红谷滩板块：

24、红谷滩板块：万达星城、名门世家、万达星城、名门世家、博泰江滨、凤凰城；博泰江滨、凤凰城；市场放量：市场放量：66.866.8万万 ；均价区间：均价区间：3400340037003700元元/ / 各板块分析各板块分析2、朝阳洲板块分析及部分在售项目介绍、朝阳洲板块分析及部分在售项目介绍A、朝阳洲板块分析、朝阳洲板块分析朝阳洲板块东起抚河故道，西至赣江，南至南隔堤。规划总用地面朝阳洲板块东起抚河故道，西至赣江，南至南隔堤。规划总用地面积积22.4622.46公顷，规划用地包括象湖内湖和部分外湖以及抚河故道。公顷，规划用地包括象湖内湖和部分外湖以及抚河故道。我们将其划分为三个区位我们将其划分为三个

25、区位第一区位：中山桥墩至抚河桥墩第一区位：中山桥墩至抚河桥墩第二区位：抚河桥至司马庙立交桥第二区位：抚河桥至司马庙立交桥第三区位：司马庙立交桥至建设桥墩第三区位：司马庙立交桥至建设桥墩板块构成板块构成 优势：优势： 1 1、得天独厚的水资源，适于人居。、得天独厚的水资源，适于人居。 2 2、周边生活配套的成熟完善，交通方便。、周边生活配套的成熟完善，交通方便。 3 3、市中心地段，人气较旺。、市中心地段，人气较旺。劣势：劣势： 1 1、南昌市政府改造旧城区，限制朝阳区。、南昌市政府改造旧城区，限制朝阳区。 2 2、政府对朝阳洲土地采取储存控制手段。、政府对朝阳洲土地采取储存控制手段。优劣势分析

26、优劣势分析 楼市特点分析楼市特点分析 朝阳洲板块可以称为纵向发展有潜力的高尚生活板块。以远东国际朝阳洲板块可以称为纵向发展有潜力的高尚生活板块。以远东国际花园为代表，由多层开发到高层开发，由小型住宅区到大规模社区的打花园为代表，由多层开发到高层开发，由小型住宅区到大规模社区的打造，它带动了朝阳洲板块高尚生活社区的开发，并引起了南昌市民及业造，它带动了朝阳洲板块高尚生活社区的开发，并引起了南昌市民及业内人士的极大关注。楼市主要特点如下：内人士的极大关注。楼市主要特点如下：1 1、对于其它板块，被业界人士称之为、对于其它板块，被业界人士称之为“大鳄大鳄”、“狼狼”的外来房地产的外来房地产 企业而言

27、，除了莱茵半岛拥有较大规模和较好品质，其它大多数楼企业而言，除了莱茵半岛拥有较大规模和较好品质，其它大多数楼 盘也都是由本土中小开发商倾力打造。盘也都是由本土中小开发商倾力打造。2 2、朝阳洲土地开发有其局限性，特别是政府在、朝阳洲土地开发有其局限性，特别是政府在20022002年年-2004-2004年对该区年对该区 域土地实行限制政策。域土地实行限制政策。3 3、在房价的拉动上，地段是主要因素，但通过楼盘配套设计，小区环、在房价的拉动上，地段是主要因素，但通过楼盘配套设计，小区环 境、物业管理售后服务等亦足以弥补相关缺陷。境、物业管理售后服务等亦足以弥补相关缺陷。发展态势分析发展态势分析

28、朝阳洲板块是当前南昌地产板块中发展最为成熟的板块区域，曾朝阳洲板块是当前南昌地产板块中发展最为成熟的板块区域，曾经板块楼市一度影响南昌楼市，由于土地出让的限制以及其它各大板经板块楼市一度影响南昌楼市，由于土地出让的限制以及其它各大板块的异军突起（楼盘开花），朝阳洲板块热度不及其它板块，新开个块的异军突起（楼盘开花），朝阳洲板块热度不及其它板块，新开个案较少，对未来南昌楼市影响将不明显，但随着红谷滩板块楼市日益案较少，对未来南昌楼市影响将不明显，但随着红谷滩板块楼市日益发展，将会带动其毗邻板块朝阳洲板块的再度开发。发展，将会带动其毗邻板块朝阳洲板块的再度开发。B、朝阳板块主要在售楼盘分析、朝阳板

29、块主要在售楼盘分析物业类别：普通住宅物业类别：普通住宅建筑类别：建筑类别：4 4栋栋2121层板式高层层板式高层装修状况：毛坯装修状况：毛坯物业地址：西湖区区朝阳洲抚生路物业地址：西湖区区朝阳洲抚生路( (西湖区政西湖区政府旁）府旁）均均 价：价：38503850元元/ /平方米平方米物业管理费物业管理费:1:1。3 3元元/ /平方米平方米开发商：开发商：南昌奥利实业有限公司南昌奥利实业有限公司开盘时间：开盘时间：2006-5-132006-5-13入住时间；入住时间；2007-10-302007-10-30总建筑面积；总建筑面积；5 5万平方米万平方米容积率：容积率：3.033.03绿化率

30、：绿化率：40.80%40.80%周边配套：周边配套：中小学中小学: :南昌第十二中学，南昌外国语学校，南昌第十二中学，南昌外国语学校，百树学校，朝阳小学，桃花小学百树学校，朝阳小学，桃花小学, ,幼儿园幼儿园: :育才保育院育才保育院, ,银行银行: :工行、农行工行、农行卓品骄阳卓品骄阳卓品骄阳卓品骄阳物业类别物业类别: : 商住楼商住楼建筑类别建筑类别: : 多层、小高层多层、小高层装修状况装修状况: : 毛坯毛坯物业地址物业地址: : 西湖区抚河桥西西湖区抚河桥西 朝阳中路朝阳中路价格价格: : 起价起价:3700:3700元元/ /平方米平方米均价均价:3850:3850元元/ /平

31、方米平方米最高价最高价:4000:4000元元/ /平方米平方米开发商开发商: :江西省荣达房地产开发有限公司江西省荣达房地产开发有限公司售楼处地址售楼处地址: : 南昌市朝阳中路与桃苑西路交汇南昌市朝阳中路与桃苑西路交汇处处售楼电话售楼电话: 2998905: 2998905入住时间入住时间: 2006-3-31: 2006-3-31容积率容积率: 2.50: 2.50绿化率绿化率: 38.90%: 38.90%楼层状况楼层状况: 10: 10层、层、1717层层交通状况直达公交：交通状况直达公交：8 8、2727、228228路到抚河桥站路到抚河桥站下、下、202202路到子安路站下路到子

32、安路站下朝阳领秀朝阳领秀朝阳领秀朝阳领秀物业类别物业类别: : 普通住宅普通住宅建筑类别建筑类别: :装修状况装修状况: : 毛坯毛坯物业地址物业地址: : 西湖区区朝阳洲西湖区区朝阳洲价格价格: : 均价均价:4350:4350元元/ /平方米平方米开发商开发商: :南昌龙力房地产综合开发有限公司南昌龙力房地产综合开发有限公司售楼处地址售楼处地址: : 南昌市建设西路南昌市建设西路188188号号售楼电话售楼电话: 6523333: 6523333容积率容积率: 1.81: 1.81绿化率绿化率: 40.50%: 40.50%交通状况交通状况: 9: 9、1212、1313、2020、252

33、5、3333、202202、206206、216216、218218、224224路、旅游路、旅游2 2线线莱茵半岛莱茵半岛莱茵半岛莱茵半岛与主要项目权重分析与主要项目权重分析内容内容权重重项目目相比相比值卓品卓品骄阳阳朝阳朝阳领袖袖莱茵半莱茵半岛东方桃苑方桃苑地段地段10%10%8 87.57.59 98.58.51010规模模10%10%7.57.58 87.57.510109 9交通状况交通状况10%10%8.58.58.58.59 910109 9生活配套生活配套10%10%8 88.58.59 98.58.59.59.5景景观环境境10%10%9 99 97 710109.59.5户

34、型型设计10%10%9 98 88.58.510108 8噪音噪音10%10%2 22.52.53 33 32 2建筑立面建筑立面10%10%8.58.58 88 89 98 8发展商展商实力力10%10%9 98 88 810101010营销策划策划10%10%10109 97.57.58 89 9总计100%100%79.579.5% %7777% %76.576.5% %8787% %8484% %权重比重比7.957.957.77.77.657.658.78.78.48.41 1、从以上权重分析得出，项目总体优势优于卓品骄阳和朝阳领袖，、从以上权重分析得出，项目总体优势优于卓品骄阳和朝

35、阳领袖， 但逊于莱茵半岛和东方桃苑，因东方桃苑几近清盘，故不存在竞但逊于莱茵半岛和东方桃苑，因东方桃苑几近清盘，故不存在竞 争关系，从朝阳洲板块现有项目看，竞争主要来自卓品骄阳、朝争关系，从朝阳洲板块现有项目看，竞争主要来自卓品骄阳、朝 阳领袖，莱茵半岛。阳领袖，莱茵半岛。2 2、此外，还有南昌中铁、此外，还有南昌中铁豫章华城（建筑面积豫章华城（建筑面积3850038500平米）仅在咫平米）仅在咫 尺，规模略小，户型定位大体相同，可以预见，在未知的国家宏尺，规模略小，户型定位大体相同，可以预见，在未知的国家宏 观调控于市场变化下，未来的市场竞争相当激烈。观调控于市场变化下，未来的市场竞争相当激

36、烈。结论：我们需努力寻找突围之策，使项目在众多竞争对手结论：我们需努力寻找突围之策，使项目在众多竞争对手中脱颖而出，并以此提升企业品牌形象。中脱颖而出，并以此提升企业品牌形象。【地块分析篇】知己知彼本案本案项目所在地域关系图项目所在地域关系图项目所临道路现况项目所临道路现况抚生路北至朝阳中路南与生米大桥相连，路幅宽抚生路北至朝阳中路南与生米大桥相连，路幅宽2020米，整个路面路况较米，整个路面路况较差。差。项目用地平面图现况项目用地平面图现况14470.12,项目用地内现况项目用地内现况-四至分析四至分析项目东面现况项目东面现况-临抚生路方向临抚生路方向项目西面现况项目西面现况-临原厂用房及私

37、房临原厂用房及私房 本项目位于西湖区朝阳洲抚生路（原南昌容器厂用地），地理位置显 要，路况较好；地块呈规则长方形。项目南面现况项目南面现况-临人才市场建临人才市场建筑筑项目北面现况项目北面现况-临玖玖宿舍楼临玖玖宿舍楼项目周边现况项目周边现况-美中不足美中不足周边凌乱的居住大环境周边凌乱的居住大环境周边凌乱的居住大环境周边凌乱的居住大环境零散的商业形态零散的商业形态零散的商业形态零散的商业形态周边凌乱的农民房周边凌乱的农民房周边凌乱的农民房周边凌乱的农民房抚生路路况差影响出行抚生路路况差影响出行抚生路路况差影响出行抚生路路况差影响出行 SWOT SWOT分析分析 决策分析决策分析1 1、朝阳洲

38、绝版地段，生活配套圈近在咫尺、朝阳洲绝版地段，生活配套圈近在咫尺 2 2、市中心地段，人气较旺、市中心地段，人气较旺3 3、小区内大片集中绿地，景观环境好、小区内大片集中绿地，景观环境好4 4、中小户型，户型面积配比合理、中小户型，户型面积配比合理5 5、建筑风格，简洁明快、色彩和谐，极富国际流行色彩；、建筑风格，简洁明快、色彩和谐，极富国际流行色彩；6 6、市政利好，目前抚生路正在修建中心绿地中心花园及抚生路的、市政利好，目前抚生路正在修建中心绿地中心花园及抚生路的改造改造项目优势（项目优势（StrengthStrength） 项目劣势（项目劣势（WeaknessWeakness）1 1、居

39、住周边环境嘈杂，建筑物非常陈旧，不利项目形象走、居住周边环境嘈杂，建筑物非常陈旧，不利项目形象走 高高2 2、项目临街现有商业氛围不足，业态分布零散，脏乱差、项目临街现有商业氛围不足，业态分布零散，脏乱差3 3、周边形象较为陈旧、杂乱，给人感觉较差、周边形象较为陈旧、杂乱，给人感觉较差 SWOT SWOT分析分析 决策分析决策分析市场机会点（市场机会点（OpportunityOpportunity）1 1、南昌市政府改造旧城区，限制朝阳区；、南昌市政府改造旧城区，限制朝阳区； 政府对朝阳洲土地采政府对朝阳洲土地采 取储存控制手段，使项目的直接竞争对手相对有限；取储存控制手段，使项目的直接竞争对

40、手相对有限；2 2、道路改造利好，方便业主出行、道路改造利好，方便业主出行 3 3、周边尚未形成规范化、规模化商业配套、周边尚未形成规范化、规模化商业配套 4 4、项目周边靠近洪城大市场，潜在目标客户云集，尚有较大市、项目周边靠近洪城大市场，潜在目标客户云集，尚有较大市 场机会场机会 SWOT SWOT分析分析 决策分析决策分析 SWOT SWOT分析分析 决策分析决策分析1 1、豫章华城、卓品骄阳等、豫章华城、卓品骄阳等 ，将会造成目标客源分流，将会造成目标客源分流2 2、项目规模不大，小区配套、景观环境打造相对有限、项目规模不大，小区配套、景观环境打造相对有限3 3、未来市场不确定因素及九

41、部委近期联合发布的新政不利楼市、未来市场不确定因素及九部委近期联合发布的新政不利楼市 发展发展4 4、政策的限制导致、政策的限制导致, ,在未来市场产品同质化在未来市场产品同质化, ,房地产企业将面临房地产企业将面临 新的挑战新的挑战市场威胁市场威胁(Threaten)(Threaten) 项目最大的优势在于大型城市轴心地段，生活配套圈成熟，交通项目最大的优势在于大型城市轴心地段，生活配套圈成熟，交通便利，抚生路正在修建中心绿地中心花园及抚生路的改造，小区内大便利，抚生路正在修建中心绿地中心花园及抚生路的改造，小区内大片集中绿地，景观环境好，户型面积配比合理。片集中绿地，景观环境好，户型面积配

42、比合理。 但是，居住周边环境嘈杂，建筑物非常陈旧，不利项目形象走高，但是，居住周边环境嘈杂，建筑物非常陈旧，不利项目形象走高，更不利于借项目来提高企业品牌形象，最大的威胁来自周边几个同类更不利于借项目来提高企业品牌形象，最大的威胁来自周边几个同类项目的客户分流。项目的客户分流。 故项目必须在突出其优势的同时，提高项目的品质和故项目必须在突出其优势的同时，提高项目的品质和档次，赋予产品文化内涵树立个性形象，提高市场竞争力档次，赋予产品文化内涵树立个性形象，提高市场竞争力和价格抗风险性，以此提升企业品牌形象。和价格抗风险性，以此提升企业品牌形象。项目总评项目总评 档次定位：档次定位：中高档住宅中高

43、档住宅 户型定位：户型定位：7812078120平米三房为主平米三房为主 形象定位：形象定位：现代风格，高层次的品位境界现代风格，高层次的品位境界 客群定位：客群定位：立足本区域，面向全市的中高收入者立足本区域，面向全市的中高收入者 时机定位时机定位: : 抢进度，争取在金秋时节公开销售抢进度，争取在金秋时节公开销售根据市场和项目现状分析，结合开发商的实际情况和观点，根据市场和项目现状分析，结合开发商的实际情况和观点，我们得出我们得出：市场定位市场定位市场定位市场定位项目总定位项目总定位 城市中心精品生态人文美宅城市中心精品生态人文美宅他们是这样一群人他们是这样一群人（东湖区、西湖区域内客户占

44、（东湖区、西湖区域内客户占8080，其它地区占，其它地区占2020）1 1、周边医院医护人员、周边医院医护人员 2 2、新婚夫妇初次置业者、新婚夫妇初次置业者 3 3、周边公务员及学校教师、周边公务员及学校教师 4 4、周边经营户（洪城商户）、少量投资客、周边经营户（洪城商户）、少量投资客5 5、长期生活、工作在周边的人群、长期生活、工作在周边的人群 谁是我们的核心客户？谁是我们的核心客户？ 目标客户写真目标客户写真 目标客户目标客户区域定位区域定位1 1、本项目是一个面向全市性的楼盘。、本项目是一个面向全市性的楼盘。2 2、重点区域为东湖区、西湖区。、重点区域为东湖区、西湖区。3 3、二房、

45、小三房：客群范围较为宽泛。、二房、小三房：客群范围较为宽泛。4 4、主力三房与四房：核心战略方位为为、主力三房与四房：核心战略方位为为西湖区政府、洪城、海关、东湖区高西湖区政府、洪城、海关、东湖区高收入人群，辅助战略方位为青云谱靠收入人群，辅助战略方位为青云谱靠南部分。南部分。客群定位客群定位客群定位客群定位项目西湖区的公务员西湖区的公务员西湖区的公务员西湖区的公务员洪城大市场的商户洪城大市场的商户洪城大市场的商户洪城大市场的商户海关附件海关附件海关附件海关附件东湖区的高收入人东湖区的高收入人东湖区的高收入人东湖区的高收入人群群群群 品质、价格、务实品质、价格、务实 目标客户写照目标客户写照1

46、.1.他们是城市的新派中产阶级，多数已脱离了稚气，年邻层在他们是城市的新派中产阶级，多数已脱离了稚气，年邻层在25-4025-40岁之间。是岁之间。是有一定文化底蕴及储蓄，讲究一定的生活情趣，较看重项目的品质、配套及有一定文化底蕴及储蓄，讲究一定的生活情趣，较看重项目的品质、配套及项目内外环境，追求精神上的愉悦是他们毕生的梦想，渴望回归邻里居家的项目内外环境，追求精神上的愉悦是他们毕生的梦想，渴望回归邻里居家的温馨。温馨。2.2.比起空洞无华的概念，更注重产品内在，希望购买到性价比高的住宅。舒适、比起空洞无华的概念，更注重产品内在，希望购买到性价比高的住宅。舒适、安宁、轻松的环境是他们的居住观

47、。表面上循规蹈矩，内心却希望自己的房安宁、轻松的环境是他们的居住观。表面上循规蹈矩，内心却希望自己的房子稍具个性，区别于人子稍具个性，区别于人他们的共性：有就近置业的居住居住特点！【产品优化篇】厉兵秣马 品质是产品价值载体，我们致力于为客户打造精品，为客户营造一个更人性化的居住空间和生活场所，所以我们需要在一些产品的细节处凸现我们真心实意的人文关怀，以此来塑造我们企业品牌形象。 大堂大堂 硬装（包括门、墙、地、顶、灯）。硬装（包括门、墙、地、顶、灯）。 （示意图）（示意图） 考虑基本使用功能的同时，注重舒适感。可视空间空考虑基本使用功能的同时，注重舒适感。可视空间空间大小，设置简单休息椅、盆载

48、和垃圾篓等间大小，设置简单休息椅、盆载和垃圾篓等文化文化 通过不同标志体现同各个单元差别，同时强调文化通过不同标志体现同各个单元差别，同时强调文化气息。气息。 （示意图）（示意图）大堂与景观的衔接自然过度，体现归属感（示意图）大堂与景观的衔接自然过度，体现归属感（示意图） 电梯电梯电梯等候区（一楼大堂除外）电梯等候区（一楼大堂除外） （1 1）设置简单休息椅，可方便老年人等）设置简单休息椅，可方便老年人等 电梯需要。电梯需要。 （2 2）设置小型盆载和垃圾篓。）设置小型盆载和垃圾篓。 （示意图）（示意图）电梯内部装修（硬件）电梯内部装修（硬件） 建议以不锈钢加大面建议以不锈钢加大面镜为宜，既可

49、在视觉上增镜为宜，既可在视觉上增加电梯内部空间，同时兼加电梯内部空间，同时兼顾住户入厢前对身后的观顾住户入厢前对身后的观察需要。察需要。 电梯内部文化（软件）电梯内部文化（软件） 电梯指标电梯指标 速度：速度：1.751.75米米/ /秒左右秒左右 吨位：吨位：1000KG1000KG左右左右 人数：人数：1010人左右人左右 品牌：品牌：OTISOTIS、永大日立、上海三菱等、永大日立、上海三菱等楼梯间（楼梯间（1-61-6层）层）硬装硬装 A A、防滑台阶：尤其、防滑台阶：尤其1616层使用频率层使用频率相对较高，同时可考虑装饰壁画。相对较高，同时可考虑装饰壁画。 B B、木质扶手栏杆：木

50、质油漆扶手，、木质扶手栏杆：木质油漆扶手，细节关爱不刺激皮肤。细节关爱不刺激皮肤。 C C、通透窗户：增加视野开阔性，爬、通透窗户：增加视野开阔性，爬楼也增添一份乐趣。楼也增添一份乐趣。 D D、延时照明、延时照明 文化文化 装饰画、宣传画装饰画、宣传画 交付细节交付细节 顶面、地面、墙面简单装修顶面、地面、墙面简单装修 乳胶漆刷面刷乳胶漆刷面刷产品竞争力提升建议产品竞争力提升建议u邀请国内一流品牌物管公司作为项目物业顾问邀请国内一流品牌物管公司作为项目物业顾问u申请申请“安全防范小区安全防范小区”【营销推广篇】决战颠峰销售策略销售策略定向客群引导定向客群引导 项目周期长，保持市场关注度项目周

51、期长，保持市场关注度个人的荣誉感个人的荣誉感 客户身份和地位的追求客户身份和地位的追求前期氛围的营造前期氛围的营造 先势夺人，创客户第一感官区先势夺人，创客户第一感官区品牌的塑造品牌的塑造 目前天高做品牌最有利的机会目前天高做品牌最有利的机会战略思考战略思考A A销售目标销售目标 快速占有的市场份额，顺利回收本案投资并取得赢利最大化。快速占有的市场份额，顺利回收本案投资并取得赢利最大化。B B品牌目标品牌目标 提升天高房产的知名度，树立鲜明的企业形象，奠定公司开发地提升天高房产的知名度，树立鲜明的企业形象，奠定公司开发地 位位C C客户目标客户目标 让客户成为让客户成为 “ “布道者布道者”

52、” ，因此，本案营销推广过程中将尤其重，因此，本案营销推广过程中将尤其重 视对客户的积累工作。视对客户的积累工作。营销目标营销目标 06 06年目标：年内去化年目标：年内去化2 2号楼号楼60%60%0606年目标年目标如须完成开发资金回笼要求，所需条件如须完成开发资金回笼要求，所需条件1 1、在年内旺季开盘，时间、在年内旺季开盘，时间 ： 10 10月月2 2、工程配合：、工程配合：9 9月底月底2 2号楼完成主体建设的三分之二号楼完成主体建设的三分之二3 3、开盘前具备申领预售许可证条件、开盘前具备申领预售许可证条件入市时机入市时机去化去化2号楼号楼60% 开盘期为开盘期为10月月 蓄水期

53、蓄水期3个月个月9月月31日日2号楼主体三分之二建成，号楼主体三分之二建成，可申领预售许可证可申领预售许可证8月月1日日现场售楼部投入现场售楼部投入使用开始认购使用开始认购6 6月营销方案确定月营销方案确定7 7月全面面市月全面面市时间节点时间节点销售阶段选择要点销售阶段选择要点1 1、推出房源循序渐进，保持市场新鲜感、推出房源循序渐进，保持市场新鲜感2 2、动工阶段和交付时间与推出房源相吻合、动工阶段和交付时间与推出房源相吻合3 3、利于项目整体销售的连贯性、利于项目整体销售的连贯性4 4、房源价值区的体现、房源价值区的体现销售节奏表销售节奏表销售售阶段段销控策略控策略入市入市户型型 供供应

54、面面积 供供应房型房型第一期第一期48.81%48.81%第一批第一批2 2号楼号楼21745.67 二室一二室一厅 二室二二室二厅三室二三室二厅第二期第二期51.19%51.19%第二批第二批1 1号楼号楼22803.9 二室二二室二厅 三室二三室二厅 四室二四室二厅整体销售周期（计划工程进度整体销售周期（计划工程进度1818个月）个月）销售期售期划分划分时间跨度跨度预期目的期目的推出推出栋数数形象期形象期0606年年0707月月0606年年0808月月亮相打开市亮相打开市场，引起关注度，引起关注度2 2号楼号楼认购期期0606年年0909月月迅速占迅速占领市市场，建立，建立项目目项目品牌目

55、品牌开开盘期期0606年年1010月月吸引市吸引市场眼球，快速去化推出楼眼球，快速去化推出楼盘强强销期期0606年年1111月月0707年年0101月月销售售进度加快，度加快，扩大大项目知名度目知名度持持销期期0707年年0202月月0707年年0303月月接近接近销售目售目标计划，享有市划，享有市场美誉度美誉度0707年年0202月月1818日日年初一年初一尾尾销期期0707年年4 4月月为二期蓄二期蓄势1 1号楼号楼认购期期0707年年0505月月0707年年0606月月借助一期的借助一期的销售旺售旺势，增加人气，增加人气，积累客累客户开开盘期期0707年年7 7月月吸引市吸引市场眼球，再

56、次快速去化推出楼眼球，再次快速去化推出楼盘强强销期期0707年年8 8月月0707年年1111月月平平稳过度度0808年年0202月月0707日日年初一年初一持持销期期0707年年1212月月0808年年0101月月加快加快销售售进度度尾尾销期期0808年年2 2月月接近接近销售目售目标计划，享有市划，享有市场美誉度美誉度具备申领预售许可证条件：主体三分之二建成。具备申领预售许可证条件：主体三分之二建成。建议工程进度务必按以下时间：建议工程进度务必按以下时间：0606年年0909月月3030日日 2 2号楼号楼0707年年0606月月3030日日 1 1号楼号楼配合开盘工程进度要求配合开盘工程

57、进度要求根据目前一般楼盘的情况，开盘时间到购房契约约定交付时间一般根据目前一般楼盘的情况，开盘时间到购房契约约定交付时间一般为为12-1812-18个月个月由此推导：由此推导：2 2号楼契约约定交付时间：号楼契约约定交付时间：0707年年1212月月3131日日1 1号楼契约约定交付时间：号楼契约约定交付时间：0808年年0707月月3131日日交付标准交付标准 提供提供“工程竣工验收备案表工程竣工验收备案表”、“建设工程质量等级证书建设工程质量等级证书”、 房屋面积实测报告、住宅质量保证书和住宅使用说明房屋面积实测报告、住宅质量保证书和住宅使用说明 书路、水、电、煤气开通；景观建成，配套设施

58、可供使用书路、水、电、煤气开通；景观建成，配套设施可供使用 工程竣工配合整体营销建议工程竣工配合整体营销建议定价原则定价原则 根据本案竞争对手价格权重分析，及项目周边500米半径范围内同档次项目二手房价格类比分析价格权重考量价格权重考量内容内容权重权重项目项目相比值相比值卓品骄阳卓品骄阳朝阳领袖朝阳领袖莱茵半岛莱茵半岛东方桃苑东方桃苑地段地段10%10%8 87.57.59 98.58.51010规模规模10%10%7.57.58 87.57.510109 9交通状况交通状况10%10%8.58.58.58.59 910109 9生活配套生活配套10%10%8 88.58.59 98.58.5

59、9.59.5景观环境景观环境10%10%9 99 97 710109.59.5户型设计户型设计10%10%9 98 88.58.510108 8噪音噪音10%10%2 22.52.53 33 32 2建筑立面建筑立面10%10%8.58.58 88 89 98 8发展商实发展商实力力10%10%9 98 88 810101010营销策划营销策划10%10%10109 97.57.58 89 9总计总计100%100%79.5%79.5%77%77%76.5%76.5%87%87%84%84%权重（）权重（）7.957.957.77.77.657.658.78.78.48.4价格价格397539

60、7538503850382538254350435042004200根据项目评估表，预计项根据项目评估表，预计项目可实现均价目可实现均价39753975元元/ / 。项目半径项目半径500500米价格（例：二手房价格）米价格（例：二手房价格）序号序号 名称名称报价价( (元元/ / ) )面面积总价价（万元）（万元）登登记时间备注注1 1远东世世纪花园花园4492.4492.75 75 13813862622006-6-042006-6-04送送2525平米超大平米超大阳台，以及阳台，以及8 8平平米米储藏藏间2 2桃苑桃苑龙泽园园4379.4379.565613713760602006-6-

61、052006-6-053 3新田新田绿洲洲4285.4285.717117517575.375.32006-5-282006-5-284 4丰源丰源嘉会嘉会420042002052051051052006-3-272006-3-27结合竞争项目与二手房市场上述价格，及本区域的结合竞争项目与二手房市场上述价格，及本区域的良好发展前景和项目自身的素质，项目预计实现均良好发展前景和项目自身的素质，项目预计实现均价为：价为：41004100元元/ /平方米。平方米。销售期划分售期划分时间跨度跨度预期目的期目的推出推出栋数数形象期形象期0606年年0707月月0606年年0808月月 0.971.05/

62、20% 0.971.05/20%2 2号号楼楼认购期期0606年年0909月月开开盘期期0606年年1010月月强销期期0606年年1111月月0707年年0101月月持持销期期0707年年0202月月0707年年0303月月 0.981.05/20% 0.981.05/20%0707年年0202月月1818日日尾尾销期期0707年年4 4月月认购期期0707年年0505月月0707年年0606月月 11.05/30% 11.05/30%1 1号号楼楼开开盘期期0707年年7 7月月强销期期0707年年8 8月月0707年年1111月月 1.011.05/10% 1.011.05/10%080

63、8年年0202月月0707日日持持销期期0707年年1212月月0808年年0101月月 11.05/20% 11.05/20%尾尾销期期0808年年2 2月月营销周期系数表营销周期系数表推广策略推广策略如何贩卖，如何创新？如何贩卖，如何创新？先从案名开始先从案名开始讲了市场、目标客户、产品定位策划，最后我们如何来卖，卖讲了市场、目标客户、产品定位策划，最后我们如何来卖，卖什么？用什么策略来吸引人，并能用好的线索来统领？什么？用什么策略来吸引人，并能用好的线索来统领？营销策划总纲及推广核心攻略营销策划总纲及推广核心攻略产产 品品客客 户户地缘特色地缘特色地缘感觉地缘感觉项目品质项目品质人文气质

64、人文气质怀旧情愫怀旧情愫讲究品质讲究品质彰显个性彰显个性舒适体验舒适体验产品概念：居城之心产品概念：居城之心 尚品雅尚品雅境境n朝阳洲，城区轴心璀璨之星朝阳洲，城区轴心璀璨之星新老城区轴心，配套成熟，交通便利，地段优势吸引着城市中产聚集，入驻新老城区轴心，配套成熟，交通便利，地段优势吸引着城市中产聚集，入驻朝阳，身份地位的象征。朝阳，身份地位的象征。n朝阳洲朝阳洲，兼收并蓄优雅天成，兼收并蓄优雅天成朝阳洲是城市中心，项目又是朝阳洲核心，朝阳洲是城市中心，项目又是朝阳洲核心，具有归宿感、安全感、人文感，具有归宿感、安全感、人文感，在场所特性上具有区隔性、包容性、汇集性、交流性。在场所特性上具有区

65、隔性、包容性、汇集性、交流性。n朝阳洲，尚品雅境都市桃源朝阳洲，尚品雅境都市桃源南抚北赣，风生水起；闹中取静，都市桃源；修身养性，境界人生。南抚北赣，风生水起；闹中取静，都市桃源；修身养性，境界人生。 “居城之心居城之心 尚品雅境尚品雅境” 彰显项目核心优势和高档品质，引发客户的共鸣彰显项目核心优势和高档品质，引发客户的共鸣废铁不值钱，但用废铁拼装起来的工艺品身价立马高百倍、千倍，为什么？他废铁不值钱，但用废铁拼装起来的工艺品身价立马高百倍、千倍，为什么？他们的材料都是废铁呀？们的材料都是废铁呀？ARMARYARMARY与地摊货的成本不会超过几十元，但价格相差几十倍甚至上百倍，为什么？与地摊货

66、的成本不会超过几十元，但价格相差几十倍甚至上百倍，为什么？ 因为艺术人文价值的附加！因为艺术人文价值的附加！因为艺术人文价值的附加！因为艺术人文价值的附加！因为品牌内涵的无限附加！因为品牌内涵的无限附加！因为品牌内涵的无限附加！因为品牌内涵的无限附加！如果住宅项目采用如果住宅项目采用“就产品卖产品就产品卖产品”的方式，无异于卖废铁或地摊货。的方式，无异于卖废铁或地摊货。我们的项目要卖个好价，就必须赋予产品深厚的人文的内涵及生活形态。我我们的项目要卖个好价，就必须赋予产品深厚的人文的内涵及生活形态。我们认为：们认为：“居城之心，尚品雅境居城之心，尚品雅境”所蕴藏的地段、格调、情怀、养性、人文所蕴

67、藏的地段、格调、情怀、养性、人文等等“复合价值复合价值”，最能为项目加分！，最能为项目加分！“天高朝阳洲项目隐含价值天高朝阳洲项目隐含价值”的那些复合价值用一句话概括，就是：的那些复合价值用一句话概括，就是：居城之心居城之心 尚品雅境尚品雅境这就是我们的传播口号。这就是我们的传播口号。项目资源摄取提纯整合项目资源摄取提纯整合居城之心居城之心 尚品雅境尚品雅境休闲场所：休闲场所：桥头公园抚河休闲长廊桥头公园抚河休闲长廊桥头公园抚河休闲长廊桥头公园抚河休闲长廊区域配套：区域配套：配套完善生活便利配套完善生活便利配套完善生活便利配套完善生活便利区域城市价值：区域城市价值：城市轴心板块城市轴心板块城市

68、轴心板块城市轴心板块产品优化：产品优化：优化产品确立优化产品确立优化产品确立优化产品确立品牌品牌品牌品牌生活理念：生活理念：闹中取静繁华之上闹中取静繁华之上闹中取静繁华之上闹中取静繁华之上人文价值：人文价值：都市桃源都市桃源都市桃源都市桃源 修身养性修身养性修身养性修身养性产品品质：产品品质：精品生活至高点精品生活至高点精品生活至高点精品生活至高点导出并推荐案名导出并推荐案名 朝阳朝阳心境心境朝阳：朝阳： 项目位于朝阳洲板块，点睛字眼突出项目核心优势，即区位地段价值，项目位于朝阳洲板块，点睛字眼突出项目核心优势，即区位地段价值，亦暗示项目为亦暗示项目为“朝阳之境，紫气东来朝阳之境，紫气东来”之

69、风水宝地。之风水宝地。心境：心境： 原为佛教语，指清净之心，在这既凸现项目所处区位客观的原为佛教语，指清净之心，在这既凸现项目所处区位客观的“轴心轴心”位置，又意蕴项目是一处位置，又意蕴项目是一处“修身养性修身养性”之所，体现客户的品味与追求。之所，体现客户的品味与追求。朝阳朝阳心境心境 体现项目核心优势，体现项目核心优势， 意蕴项目人文境界，暗合目标客户内心向往与追意蕴项目人文境界，暗合目标客户内心向往与追求，且项目命名方式有别于常规案名，令人耳目一新，大气而内敛，求，且项目命名方式有别于常规案名，令人耳目一新，大气而内敛，优雅而瑰丽。优雅而瑰丽。案名释义案名释义备选案名备选案名 朝阳瑞景

70、朝阳佳境 朝阳雅轩 朝阳尚品如何贩卖，如何创新？如何贩卖，如何创新？案名之后，策略为先案名之后，策略为先项目价值挖掘项目价值挖掘项目的区位价值项目的区位价值项目的配套价值项目的配套价值项目的产品价值项目的产品价值项目的地段价值项目的地段价值项目的品牌价值项目的品牌价值在在“一江两岸一江两岸”开发格局中的战略意义越开发格局中的战略意义越发明显，核心区位价值日益凸显发明显，核心区位价值日益凸显中心地段，人气旺中心地段，人气旺纯板式结构，南北通透，有较好的江景资纯板式结构，南北通透，有较好的江景资源，品质具有均好性源，品质具有均好性周边有商业、学校、餐饮、娱乐、医院等周边有商业、学校、餐饮、娱乐、医

71、院等配套配套通过项目构建天高房产的优质品牌通过项目构建天高房产的优质品牌项目的人文价值项目的人文价值创新概念，以修身养性、优质人居的理念创新概念，以修身养性、优质人居的理念引导，体现客户文化品味和人生格调引导，体现客户文化品味和人生格调项目价值挖掘项目价值挖掘守市场？突围市场！还是攻领市场？守市场？突围市场！还是攻领市场？突围为了竞争，竞争为了营销，营销为了利润与品牌，利润突围为了竞争，竞争为了营销，营销为了利润与品牌，利润与品牌为了持续化运营与品牌为了持续化运营 分阶段目标决定了项目成败分阶段目标决定了项目成败 突围核心： 充分挖掘、整合发展商与项目的可利用资 源、化劣势为优势。产品攻击策略

72、产品攻击策略1 1、产品形象打造走、产品形象打造走“精品精品”路线，着重以此概念进行诉求，弥补路线，着重以此概念进行诉求，弥补 项目规模不足。项目规模不足。2 2、注重产品文化底蕴的追溯，做内涵丰富的产品，以支撑项目开、注重产品文化底蕴的追溯，做内涵丰富的产品，以支撑项目开 发与策划主题。发与策划主题。3 3、在产品建筑上突出、在产品建筑上突出“生态性、节能性生态性、节能性”，整体突出，整体突出“智能化、智能化、 集成化集成化”，设计细节突出，设计细节突出“人性化、便利性人性化、便利性”。营销策划攻击策略营销策划攻击策略1 1、为了便于消费者迅速锁定项目所属区域，建议首先从案名开始，、为了便于

73、消费者迅速锁定项目所属区域，建议首先从案名开始， 以以“朝阳朝阳”入手，界定项目区位；同时，要突出产品品质感，向入手，界定项目区位；同时，要突出产品品质感，向 消费者展示一种优雅高尚的人居氛围，所以案名是关键要素之一。消费者展示一种优雅高尚的人居氛围，所以案名是关键要素之一。2 2、推广上，项目先行，缔造美誉，由此树立良好企业形象，奠定公、推广上，项目先行，缔造美誉，由此树立良好企业形象，奠定公 司品牌形象。充分利用大、小众媒体，多渠道进行信息传播。司品牌形象。充分利用大、小众媒体，多渠道进行信息传播。3 3、采用多元化营销策略为组合的动态手法，为项目造市、造势。、采用多元化营销策略为组合的动

74、态手法，为项目造市、造势。4 4、建设开发节奏上顺应销售计划，为销售控制提供先决保障。、建设开发节奏上顺应销售计划，为销售控制提供先决保障。5 5、销售以快制胜，资金最快化为目标，在众多竞争项目中抢占市场、销售以快制胜，资金最快化为目标，在众多竞争项目中抢占市场 先机，快速赢得市场。先机，快速赢得市场。营销组合策略营销组合策略统一性：形象的整合，推广策略中始终不变的核心统一性：形象的整合，推广策略中始终不变的核心连贯性：整个全程营销过程保持连贯，包括广告风格与诉求的可延续性连贯性：整个全程营销过程保持连贯，包括广告风格与诉求的可延续性差异性：个性化识别的系统的建立，独一无二，他人无法替代差异性

75、：个性化识别的系统的建立，独一无二，他人无法替代独独特特的的销销售售主主张张策略组合策略组合常规推售策略常规推售策略价格策略价格策略付款组合策略付款组合策略分阶段优惠策略分阶段优惠策略SPSP策略策略销控策略销控策略销售销售 电话、上门电话、上门客户登记客户登记 VIPVIP卡卡 ，选房，选房 选房期选房期开盘期开盘期产品导入期产品导入期形象概念推广期形象概念推广期20062006年年7 78 8月月9 9月月0101日日9 9月月3030日日1010月月0101日日楼书楼书完成完成售楼售楼处完处完成并成并入场、入场、样样板板房房开开放放 预预售售许许可可证证定定向向推推介介媒媒体体全全面面亮

76、亮相相公公开开推推介介客客户户咨咨询询开开始始项项目目认认购购必必要要条条件件 宣宣传传推推广广分分期期 预预期期 【执行之道】【执行之道】营销与推广阶段节点预分营销与推广阶段节点预分营销阶段节点控制（一期）营销阶段节点控制（一期）市场导入期（蓄水阶段）市场导入期（蓄水阶段）时间进程时间进程：20062006年年7 7月月9 9月月主要任务：开发商形象塑造，项目形象塑造，引导受众关注、跟踪主要任务：开发商形象塑造，项目形象塑造，引导受众关注、跟踪 销售目标：说服已租客户购买、完成所推项目销售目标：说服已租客户购买、完成所推项目20%20%销售。销售。推广主题：推广主题：驭水雅境驭水雅境 尚品生

77、活尚品生活备注：不可一次性抛出项目备注：不可一次性抛出项目所有定位和竞争利益点，有所有定位和竞争利益点，有效防止竞争对手在开盘前有效防止竞争对手在开盘前有针对性地调整策略。针对性地调整策略。重点：重点： 运用媒体的力量，制造传播点运用媒体的力量，制造传播点动线攻击：工地包装、户外启动、样板动线攻击：工地包装、户外启动、样板路线包装宣传内容：以案名、路线包装宣传内容：以案名、LOGOLOGO识别识别为主为主宣传途径：软性新闻、评论、专题、活宣传途径：软性新闻、评论、专题、活动传播动传播入市强销期入市强销期时间进程：时间进程：20062006年年1010月月20072007年年0101月月主要任务

78、：打造主要任务：打造开发商形象，工程进度告知，实力体现；开发商形象，工程进度告知，实力体现；公开发售，公开发售，强势入市，卖点传播强势入市，卖点传播销售目标：保留部分精品房源销售目标：保留部分精品房源 ，其余全面对外开放，完成销售，其余全面对外开放，完成销售50%50%。推广主题：推广主题：朝阳精品朝阳精品 生态雅院生态雅院备注：备注：体验式营销体验式营销/ /充分利用项目现场做出的会充分利用项目现场做出的会所前的景观来使销售现场具有感染力，所前的景观来使销售现场具有感染力，看楼通道、样板间都要让客户感觉到未看楼通道、样板间都要让客户感觉到未来生活的真实上演。来生活的真实上演。动线全面攻击：户

79、外启动、样板动线全面攻击：户外启动、样板路线包装、外卖场启动、工地包路线包装、外卖场启动、工地包装宣传品装宣传品宣传内容：楼盘形象、强势卖点宣传内容：楼盘形象、强势卖点宣传途径：硬性推广、现场活动宣传途径：硬性推广、现场活动传播传播营销阶段节点控制（一期）营销阶段节点控制（一期）销售持销期（含尾销）销售持销期（含尾销）时间进程：时间进程：20072007年年0202月月0404月月主要任务：各卖点分阶段传播，通过新闻炒做，促进项目销售。主要任务：各卖点分阶段传播，通过新闻炒做，促进项目销售。销售目标：通过各种营销渠道销售目标：通过各种营销渠道, ,完成完成30%30%的销售目标。的销售目标。推

80、广主题：推广主题：品质生活品质生活 渐行渐进渐行渐进营销阶段节点控制（一期）营销阶段节点控制（一期）宣传点：园林开放、现楼实景、样板房开放宣传点：园林开放、现楼实景、样板房开放 物管说明、成立物管说明、成立“天高会天高会”、热销反馈、热销反馈 二期即将入市二期即将入市宣传方式：宣传方式：DMDM传递、现场、部分户外传递、现场、部分户外主题：优雅成熟主题：优雅成熟 城市生活的态度城市生活的态度二期核心概念导入：二期核心概念导入：优雅从容阅人生优雅从容阅人生 为二期持续注入新鲜有活力的社会关注焦点，并与项目二期为二期持续注入新鲜有活力的社会关注焦点，并与项目二期产品的实际相结合，强调物业品质、周边

81、配套的成熟和社区的居产品的实际相结合，强调物业品质、周边配套的成熟和社区的居住氛围，让居住的品质升级换代，并由此所给予生活的优雅从容，住氛围，让居住的品质升级换代，并由此所给予生活的优雅从容，即城市生活所关注的并不仅仅是物业本身，而是一种人生的境界即城市生活所关注的并不仅仅是物业本身，而是一种人生的境界和追求。和追求。营销阶段节点控制（二期）营销阶段节点控制（二期）优先咨询；正式认筹；正式认筹；公开选房公开选房开盘；开盘；节日促销点节日促销点现楼实景；现楼实景；入伙；入伙；尾盘消化；尾盘消化；园林开放；园林开放；各大销售节段各大销售节段的促销点的促销点 LOGO LOGO及延展部分及延展部分 本策划提案知识产权属厦门新世纪置业(南昌)限公司所有,在未与本公司鉴定合同时，未经我司授权许可，请勿外泄和使用本策划提案中所有策划内容，本公司保留本策划提案的一切知识产权 厦门新世纪置业厦门新世纪置业( (南昌南昌) )限公司限公司 年年6 6月月1313日日知识产权保护声明知识产权保护声明THANKS !