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1、第八章第八章 房地产开发的资金筹措房地产开发的资金筹措与风险分析与风险分析第八章第八章 房地产开发的资金筹措与风险分析房地产开发的资金筹措与风险分析l第一节 房地产开发项目的资金运作l第二节 房地产开发资金的筹措渠道l第三节 房地产开发资金筹措过程l第四节 金融机构对项目贷款的审查l第五节 房地产投资的风险分析第一节第一节 房地产开发项目的资金运作房地产开发项目的资金运作l一、房地产开发项目融资 房地产开发项目融资是指房地产开发企业为了确保房地产开发项目的顺利进行，而进行的融通资金的活动。第一节第一节 房地产开发项目的资金运作房地产开发项目的资金运作l二、房地产开发资金的运动特征 1.房地产开
2、发资金占用大且集中 2.房地产开发资金占用时间长，周转速度慢 3.房地产开发资金运动受区域影响第一节第一节 房地产开发项目的资金运作房地产开发项目的资金运作l三、房地产开发资金筹措的原则 1.安全性原则 筹资的目的、金融角度和企业的风险 2.经济性原则 收益性、筹资成本 3.可靠性原则 时间和数量第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l房地产开发项目资金是指房地产企业用于房地产开发项目的财产和物资的货币表现。l房地产资金的分类： 1.按资金所有权归属的不同可分为自有资金和非自有资金。 2.按资金的使用时间长短不同可分为短期资金和长期资金。 3.按资金的转移的方式可分为固
3、定资金和流动资金 第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l一、企业自有资金l二、银行贷款融资l三、证券融资l四、房地产投资信托融资l五、预收购房定金或购房款l六、由承包商带资承包建设工程l七、房地产联建、参建融资l八、利用外资与房地产典当融资第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l一、企业自有资金1.定义 企业自有资金也成为权益资金，是指企业长期拥有、自主支配的资金2.我国有关规定 房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%。3.房地产自有资金包括现金、其他速动资产、在近期内可回收的各种应收款等第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地
4、产开发资金筹措的渠道l二、银行贷款融资最大优势是简便易行。实质：杠杆作用。“用别人的钱来赚钱”来源：一家银行、多家银行 我国的房地产金融机构，是以中国人民银行为中心，以四大商业银行（中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设银行）为主体，以及其他金融机构，如交通银行、农村及城市信用社、信托投资公司、中国人民保险公司以及在华外资或侨资在华金融机构等组成的。第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l房地产贷款的方式：1.凭借开发企业的资信获取贷款2.开发企业以自己的房地产或其他资产作抵押或质押获取的贷款3.由第三者提供担保贷款第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开
5、发资金筹措的渠道l抵押贷款 是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（质押权人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。采用的方式：1.个人住房抵押贷款：是指个人购买住房时，以所购买住房抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款。80%，30年。 消费性贷款2.商用房地产抵押贷款：是指购买商品房的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。净收入，利率，60%，10年3.在建工程抵押贷款：是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押
6、给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l担保贷款是房地产开发商通过自己的上级公司、主管部门提供担保，或者由上级部门制定其他的经济实体为自己提供担保，也可以由自己的关联企业提供担保，由此获得银行贷款，这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约。必须提供财务状况和经营情况，按规定用途使用贷款，按时还款。条件：第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l贷款的条件：1.应有得到政府及其相关单位的部门批准的开发计划及设计文件；2.房地产开发企业应是法人，具备房地产开发资质条件，且拥有一定的自有资金；3.房地产开发企业在银
7、行要设立账户，有健全的财务管理制度，并独立进行经济核算；4.应具有贷款的偿还能力。第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l “房地产业是鱼，资金是水，银行则是浴池里唯一的水龙头，关上了也就意味着资金的枯竭。”第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l三、证券融资是通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产开发资金的金融活动。优越性：1.有利于吸收大众投资，房地产开发企业发行的房地产证券将巨额的资金分解为细小的股权或债券，便于小额投资者参与，吸引居民大众加入；2.有利于分算风险；3.有利于金融市场的繁荣和房地产企业经营管理的改善。第二节第二节
8、 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l证券发行的方式：1.发行股票 股票是股份公司为筹措资金而发行的，表示股东按其持有的股份享有权益和承担义务的书面凭证。不许无面值发行，低于票面金额。普通股：享有公司的投票权、分享利润权与剩余财产分配权，同时也是公司经济亏损的承担着。不能退换只能转让。股息收益和到期收益。优缺点优先股：l2.发行债券第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l2.发行债券 是企业为了筹措资金而发行的、约期还本付息的具有借贷关系的有价证券。发行人债务人购买者债权人优势：任何符合相关政策规定的企业均有权申请发行企业债券而不会受到上市条件的制约，适用
9、范围广；债券不会分散股权，债券持有者无权干涉企业经营活动，原有股东的权益不会因此受到影响；房地产债券一般是中长期的，无需为频繁的资金借贷操心。劣势：还款时，资金需求量巨大。第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l四、房地产投资信托融资房地产信托是货币的持有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购、建、租赁、经营房地产及其证券的经济行为。委托方把货币或房地产委托他人管理和处置的一方。受托方接受委托的金融机构委托标的物被委托的房地产或证券受益人享有信托利益的人，可以是自然人，也可以 是法人第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l房地产信托融
10、资的方式：1.房地产信托投资2.房地产信托存款与贷款3.房地产信托基金第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l五、预收购房定金或购房款在房地产开发进行到一定的程度（通常规定是建设工作量完成25%以上），政府允许房地产企业预售房屋。对于购房者：对于开发商：第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l六、由承包商带资承包建设工程 建筑市场竞争激烈的时候，出现。风险的转移利息第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l七、房地产联建、参建融资 联建、参建融资是一种合伙制融资，指合伙人按照彼此达成的协议共同出资投资与某一房地产项目。通常项
11、目较大 联建是指几家房地产企业之间的共同投资行为，参建一般是指房地产企业吸收个人参与某一房地产项目的投资行为。第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l八、利用外资与房地产典当融资 利用外资的具体形式有中外合资、合作开发、外商独资开发等。 房地产典当融资是一种“以物融资”的方式，指房地产所有人在保留房屋所有权的条件下，有期限、有条件将房屋出典给他人，获取承典人付给的货币资金（典价）。第二节第二节 房地产开发资金筹措的渠道房地产开发资金筹措的渠道l例： 将汇集到的自有资金由于支付地价款和前期开办费用，在获得土地使用权后，可将其向银行或其他金融机构抵押以获取抵押贷款，由于地上
12、物建设；当楼宇建设进行到一定阶段后可预售楼宇，有楼宇预售款，加上用其他方式筹措的资金，将楼宇开发完毕。在开发建设过程中，还可以辅之短期银行透支贷款等。第三节第三节 房地产开发资金筹措过程房地产开发资金筹措过程l一、选择融资组织形式l二、分析房地产开发项目的资金需要量，编制 资金使用计划l三、选择资金来源l四、融资方案分析与选择l五、与资金融出者进行协商l六、按规定办理各类融资手续第三节第三节 房地产开发资金筹措过程房地产开发资金筹措过程l一、选择融资组织形式明确融资主体：组织融资、责任与风险的承担。融资主体：既有法人融资新设项目法人融资第三节第三节 房地产开发资金筹措过程房地产开发资金筹措过程
13、l二、分析房地产开发项目的资金需要量，编制 资金使用计划 资金需要量资金使用计划第三节第三节 房地产开发资金筹措过程房地产开发资金筹措过程l三、选择资金来源资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低1.资本金筹措 有投资者提供。30%。 现金、实物、土地使用权 新设项目法人项目资金 既有项目法人项目资金第三节第三节 房地产开发资金筹措过程房地产开发资金筹措过程2.债务筹措3.预售或预租 对于买家 对于卖家 一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获取政府房地产管理部门颁发的预售许可证。第三节第三节 房地产开发资金筹措过程房地产开发资金筹措过程l
14、四、融资方案分析与选择1.资金可靠性 足够的、持续的供应2.融资结构合理性 最佳融资结构是房地产开发企业在一定时期内采取不同融资渠道与融资方式进行融资时，加权平均资本最低的各种资金来源的结构及其比例分析。 资本金与债务资金的比例，股本结构比例和债务结构比例。第三节第三节 房地产开发资金筹措过程房地产开发资金筹措过程3.融资成本分析 筹集和使用资金而支付的费用。 资本金融资成本和债务融资成本。 4.融资风险分析 供应风险 利率风险 汇率风险第三节第三节 房地产开发资金筹措过程房地产开发资金筹措过程l五、与资金融出者进行协商 融资总额、条件、利率目标：期望以最低的加权平均资本成本率获得所 需数量和
15、结构的资金第三节第三节 房地产开发资金筹措过程房地产开发资金筹措过程l六、按规定办理各类融资手续 合理、合法第四节第四节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查l一、企业资信等级评价l二、贷款项目评估l三、房地产贷款担保方式评价l四、贷款综合评价第四节第四节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查l一、企业资信等级评价依据：企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业信誉、企业获利能力、企业在贷款银行的资金流量等等级：AAA,AA,A,BBB,BB,B第四节第四节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查l二、贷款项目评估项目审查：项目基本情况、市场分析
16、指标和财务 评价指标风险分散：项目的经济规模、项目投资组合、项 目分区对融资较大的或特殊情况第四节第四节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查l三、房地产贷款担保方式评价考察借款人的第一还款来源。1.保证 由贷款银行、借款人和第三方签订一个保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第三方保证人按照约定履行债务或承担相应责任。2.抵押 商品房由于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅由于商用房地产3.质押第四节第四节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查l四、贷款综合评价 综合项目风险等级、企业信用等级、贷款担保方式、贷款期限等。贷款综合风险度=(某笔贷款风险额
17、某笔贷款额) 100%某笔贷款风险额=某笔贷款额信用等级系数贷款方式系数期限系数项目风险等级系数第四节第四节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查企业信用级别信用等级系数AAA30%AA50%A70%BBB90%第四节第四节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查贷款方式系数银行担保1020%省级非银行机构50%商品房抵押50%AA级以下企业100%由其他房屋及建筑物抵押100%信用贷款100%第四节第四节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查贷款期限系数中短期贷款在半年以内的100%中短期期限在半年以上不满一年的120%中长期贷款在1年以上不满3年120%中
18、长期期限在3年以上130%中长期期限在5年以上140%第四节第四节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查风险级别风险等级系数AAA80%AA70%A60%BBB50%凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款第四节第四节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查l例题： 某开发企业申请贷款1000万，该企业信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限为2年，项目风险等级为A级，银行是否会发放贷款?第四节第四节 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查l练习： 某开发企业申请贷款1000万，该企业信用等级为AAA级，银行担保，期限为5年，项目风险等级为AAA级，银行是否会发放
19、贷款?第五节第五节 房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析l 风险与收益同在，项目预期的收益越高，它所面临的风险也越大，收益不是投资决策的唯一的评价标准，风险也是一个重要因素。第五节第五节 房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析l一、房地产投资风险的概念 从房地产投资的角度来说，风险可以定义为获得预期投资收益的可能性大小。完成投资过程，进入经营阶段后，就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而可以计算获取预期收益可能性的大小。 风险报酬、风险损失第五节第五节 房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析l房地产风险 主要体现在资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的
20、复杂性四个方面。风险分类：1.系统风险：投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那部分风险。是房地产项目最先面对的风险。2.个别风险：仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险。第五节第五节 房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析l1.系统风险 （1）通货膨胀风险：又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 （2）市场供求风险：指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 （3）周期风险：指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。 （4）变现风险：指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。 第五节第五节
21、房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析1.系统风险 （5）利率风险：调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要之一。两方面影响。 （6）政策风险：在房地产开发过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资收益目标的实现产生重大影响。例子 （7）政治风险：房地产的不可移动性，使房地产投资者承担相当程度的政治风险。主要有政变、战争、经济制裁、外来侵略等。 （8）自然损失风险：指由非人为因素导致的资产损失风险。如火灾、风灾、洪水、地震等偶然发生的自然灾害等。第五节第五节 房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析l2.个别风险 （1） 收益现金流风险：
22、指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。 （2）未来经营费用风险：指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。 （3）资本价值风险：受到预期收益现金流、运营费用、收益率的变化风险。 第五节第五节 房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析2.个别风险 （4）比较风险：又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。 （5）时间风险：指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 （6）持有期风险：指与房地产投资持有时间相关的风险。第五节第五节 房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析l二、房地产投资的
23、风险与不确定性1.风险与不确定性分析的区别 风险是在一定条件下、一定时期内可能发生的各种结果的变化程度。知道未来结果。 不确定性是由投资项目的未来状况与目前预测的结果不可能完全一致，两者之间偏差。不知道未来结果。第五节第五节 房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析l2.房地产开发项目主要的不确定性因素 （1）土地费用 （2）建筑安装工程费 （3）租售价格 （4）开发期与租售期 （5）容积率及有关设计参数 （6）资本化率 （7）贷款利率第五节第五节 房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析l三、房地产项目投资风险的防范与控制 1.房地产投资风险的防范策略 防范策略是指在损失发生前，采取各种预控
24、手段，力求免除或减小风险。 （1）风险预控 （2）风险规避 （3）风险转嫁 （4）风险组合第五节第五节 房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析 （1）风险预控 最积极的办法：做好房地产市场调查研究 （2）风险规避 选择风险较小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目。 第五节第五节 房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析 （3）风险转嫁 风险转移，是指房地产投资开发商通过一定的技术措施将风险有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担风险的防范措施。 非保险型风险转移 合同形式的风险转移风险转移 财务形式的风险转移 保险型风险转移（4）风险组合第五节第五节 房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析（4）风险组合 通过多项目投资来分散风险，是将许多类似的，但不会同时发生的风险集中起来考虑，从而能较为准确地预测未来风险损失发生的状况，并使这一组合中发生风险的损失部分，能得到其他风险损失且取得风险收益的投资项目补偿。 不同类型项目组合 风险组合 不同区域项目组合 不同时期项目组合第五节第五节 房地产投资的风险分析房地产投资的风险分析l2.房地产开发风险的控制措施 （1）大规模开发土地 （2）开发前必须对市场进行周密的调查 （3）准确的项目定位 （4）规划为本 （5）向财产保险公司投保
