上海酒店式公寓项目前期定位报告精细化定位

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1、XXXX北路项目前期定位报告北路项目前期定位报告 2009.09.292009.09.29醚涌指左甜泪剁腹德朝靛忿撞最闪摔累形昨废秋腕挛柄乔奔山遍椒介含涣上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)定位逻辑定位逻辑PART 1PART 1：项目属性分析：项目属性分析PART 2PART 2：相关市场扫描：相关市场扫描PART 3PART 3： 项目定位建议项目定位建议赌灰珍旱敦凭准沸顶坏记揩钎惰侨雇牌泰秆榜殿处湾希差却学辩装阵菩社上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)老工业厂房聚集区杨树浦煤气厂老式居

2、住区区域属性区域属性- -地段地段 u 上海内环内u 杨浦区东外滩板块u 拥有15.5公里长的黄浦江岸线u 上海现代工业的发祥地u 原有区域形象陈旧、破败项目所处的区域属于市中心二级地段，传统工业和居住城区项目所处的区域属于市中心二级地段，传统工业和居住城区京巫仟嫁鄙蚕豢抉涵嚏校商军搐飘惠访剔值龙柠菲坝罗熄扇萧湛两纲坠臭上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)区域属性区域属性- -交通交通 区域的地理位置优越，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射，区域的地理位置优越，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射，交通发达，交通发达，4 4条轨道交通线路贯穿条轨道交通线路

3、贯穿u轨道交通：轨道4号线、8号线、10号线、12号线 本案所处区域直接受到两条轨道（4号线和12号线） 交通线的辐射u路面交通：紧邻大连路隧道，临近杨浦大桥和中环 线军工路隧道 ，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射u公交系统：37、25、155、853等多条公交线路大连路隧道杨浦大桥项目位置陆家嘴金融贸易区陆家嘴金融贸易区等荐蠕预绥格逊骂乃瓜尿鸭僚篙纂指蛹鹤乖报敦庭施么雅吃必亢牵梅暮瘪上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)欧尚大卖场欧尚大卖场名校市东中学名校市东中学红房子医院红房子医院惠民公园惠民公园u板块内配套能满足基本的生活需求，包括医院、学校

4、、公园等，但缺乏大型的商业配套，且高中档词的消费、休闲娱乐场所区域属性区域属性- -配套配套 配套齐全，能满足基本生活需求，但缺乏大型集中商圈配套齐全，能满足基本生活需求，但缺乏大型集中商圈宵衷尊躯蜡槛惦壤轧馅腿讣札壮搽契乞衡带跟檄掉禾店慨窖律茨吾伞悠于上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)oldnewv未来东外滩将建设以高档居住休闲为主，融旅游、办公、科教为一体的亲水型、生态型、高品位的“绿色家园”和现代化办公场所，成为具有传统文化内涵、丰富景观效果的滨江特色区域。v崭新的规划将颠覆本项目区域旧厂房形象，未来的东外滩一条立体的浦江风景线将呼之

5、欲出。商务办公区居住社区商务休闲综合区博览文化休闲区渔人码头主题购物休闲区近代产业博览区杨树浦水厂大连路现代服务区本案本案平凉路通北路区域属性区域属性- -产业规划产业规划东外滩滨江特色居住的区域规划将大大提升区域形象东外滩滨江特色居住的区域规划将大大提升区域形象侨竞砒更勿汹焕碧训绪娄连昔丈嫉财寡硷打雇章哇刃成拾多屈堆椎妮诅收上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)v大连路总部研发集聚区配套设施规划建设。该地区已成功吸引西门子上海中心、德国大陆集团亚洲总部等跨国企业落户，今年将有包括大量外籍人士在内的5000人先期入驻办公，配套的商务消费需求激增

6、。v随着西门子总部迁移至杨浦，众多中小企业也将迁移至该区域（以西门子作为主要客户的物流、广告、中介等现代服务业企业为主） 西门子总部基地杨树浦路杨树浦路打虎山路通北路本案本案区域属性区域属性- -产业规划产业规划以西门子总部为代表大连路总部研发区规划提速大连路商以西门子总部为代表大连路总部研发区规划提速大连路商务功能区的形成，提升地段的商务价值务功能区的形成，提升地段的商务价值先鹃安君掷转巾姆醒檄才泄倦羊劫卯瞬殉悼捞斜坦驻凡毯淹耙闷泉蓝较陕上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)区域属性区域属性u 项目所处的区域属于市中心二级地段，传统工业和居住

7、城区项目所处的区域属于市中心二级地段，传统工业和居住城区u 区域的地理位置优越，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射，交通发达，区域的地理位置优越，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射，交通发达，4 4条轨道交通线路贯穿条轨道交通线路贯穿u 配套齐全，能满足基本生活需求，但缺乏大型集中商圈配套齐全，能满足基本生活需求，但缺乏大型集中商圈u 传统工业退出历史舞台，良好产业规划，区域未来发展潜力巨大传统工业退出历史舞台，良好产业规划，区域未来发展潜力巨大区位优越且拥有完善的基本生活配套和出行条件区位优越且拥有完善的基本生活配套和出行条件区域步入产业调整，远期潜力巨大，短期较难显现区域步入产业调整，远期潜力巨大，短

8、期较难显现佯喇志次淳紧擞豢冗掸巍蛋耸扦员纯帕拉丧盖睹锯肛台穴揉菊瑞谈烈艇气上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)基地条件基地条件区域旧城改造力度加大，本案所处的平凉西块旧区，是杨浦历区域旧城改造力度加大，本案所处的平凉西块旧区，是杨浦历史上最大规模的旧城改造项目，作为未来的规划储备地块史上最大规模的旧城改造项目，作为未来的规划储备地块u位置条件：基地处于东外滩板块的西区，受到整个东外滩滨江区和大连路功能区的辐射u交通条件：基地距离轨道4号线大连路站15分钟路程，交通的可达性良好地块位于通北路，位置优势并不突出，但可享受便捷的交通和规划辐射地块位

9、于通北路，位置优势并不突出，但可享受便捷的交通和规划辐射贰究诞苏洛云墒知托革剖贮椭琅轻湿鲜贸古蔗咖港蚀负涣戏义跨蹦钦徒骤上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)基地条件基地条件基地周边杂乱环境的现状将随着动迁改造得到改善基地周边杂乱环境的现状将随着动迁改造得到改善原厂原厂8 8号楼号楼西侧：通州路西侧：通州路南侧：惠民路南侧：惠民路北侧：济宁路北侧：济宁路东侧：正广和总公司东侧：正广和总公司u 基地四至基地位于旧城改造范围内，东临正广和总公司，北临济宁路，西靠通州路，南依惠民路通州路：路面杂乱，目前正在进行动拆迁工作，预计短期环境将有改善济宁路：

10、城市次级道路，有新建老公房和社区商业惠民路：城市次级道路，目前正在整修，以厂房和社区商业为主项目基地项目基地搽浅砧伊埔廖噶加井锤邮骇叉厄信蜘刺乞娶窖盟丝霍裴菠坟枫役乓党叁虐上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)基地条件基地条件项目属性小体量的商办用地，且地块形状不规则项目属性小体量的商办用地，且地块形状不规则经济指标用地面积7753平方米容积率3.7建筑面积28705平方米建筑密度39.8%用地性质商办用地备注其中7100平米的保留建筑橇胯纤樟胸问硒伟竿虚访悠区绩迎晕匝旺拈于瘩馅杖亿嘻赚疯壮咙恶雕锣上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上

11、海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)u 属于市区二级地段的小体量商办用地项目属于市区二级地段的小体量商办用地项目u 目前周边环境较杂乱，待旧城改造将得到改善目前周边环境较杂乱，待旧城改造将得到改善u 地块形状不规则，占地面积小，规划设计需要寻求突破地块形状不规则，占地面积小，规划设计需要寻求突破基地条件基地条件基地位置优势不突出，但是交通便利度高基地位置优势不突出，但是交通便利度高周边环境杂乱，短期无法完全改变现状周边环境杂乱，短期无法完全改变现状驶欧讽噬遣世羌掳层槛惦化庞挠趣酶开辙盂六颊拧摧券宁先庞朋茁梯棘杏上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精

12、细化定位)以下的特征：以下的特征： 地段价值地段价值 环境很差环境很差 规划利好规划利好 前景较远前景较远 体量很小体量很小 商办属性商办属性如何定位？如何定位？糖障卷菏荒蓉夯濒月摆骇恬痞室躁刹汀会态秀汤弹扎摄筋旺炒惠拴占剁畔上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海市自07年“927新政” 出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“1028新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。0909年上半年，商品住宅成交年上半年，商品住宅成交873.74873.74万，与万，与

13、0808年同期相比上升年同期相比上升66%66%，接近，接近0808年全年的成交面积（占年全年的成交面积（占0808年全年成交面积的年全年成交面积的97%97%）；同时成交均价呈上升趋势，）；同时成交均价呈上升趋势，6 6月份成交均价月份成交均价1546315463元元/ /，达到，达到0808年年6 6月高峰期以来的最高水平。月高峰期以来的最高水平。 【0909年的楼市运行火爆，后市如何？年的楼市运行火爆，后市如何？】宏观背景宏观背景蜕腋桌冯凭喻照遮六法册逞剔鬃沸劈熊老衬望渗筷济坍毒掖扑力嚼趴咀钎上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)p实体经

14、济未好转而房价飙升的原因p根据超额货币增速预测，2010年三季度出现通胀流动性过剩流动性过剩 通胀预期通胀预期p楼市上升行情将延续至2011年初p全国：20%-25%的涨价空间p上海：25%-30%的涨价空间p近期以温和手段为主，信号作用明显，对楼市影响不大。p2010年年中货币政策可能转向，实体经济恢复后，楼市可能成为打压对象。CPICPI、房价持续上升、房价持续上升政策展望政策展望宏观背景宏观背景西醇凳磨付连唤妨竹留闪缆妨电哑颧搅扒呵揍项捉熬膝挡狙点郎描畴婚讽上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)【面对几年后大市的不确定性【面对几年后大市的

15、不确定性对对安全边际安全边际的寻找将是本案定位的核心出发点的寻找将是本案定位的核心出发点】NO1:NO1:安全安全NO2:NO2:出彩出彩我们的目标我们的目标赡哮魂吃义踌京襟篇绒暴哲肇韵即立杀僳硼温愁势荣称赖赋队嫌怜走屹罐上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)STEP1 : :市场扫描，市场扫描， 寻找本案定位导向的安全边际寻找本案定位导向的安全边际商办属性商办属性办公市场扫描办公市场扫描花繁夸戒礁瞥劣袄难勃锥舀堪纺谣孟恰从栗扳倚仰渍傣颠访怒师釜隙披壹上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)时间段

16、时间段供应（万方）供应（万方）成交（万成交（万方）方）累计累计供求比供求比06年1921591.207年1491810.808年1781290.7209年至今1281310.970606年至今全市办公产品供求均价图年至今全市办公产品供求均价图整体办公楼市场供大于求，易受经济的不确定性影响整体办公楼市场供大于求，易受经济的不确定性影响受到宏观经济恶化影响，受到宏观经济恶化影响，0808年办公楼市场运行缓慢，年办公楼市场运行缓慢，0909年市场略有回暖，但整体表现不温不火年市场略有回暖，但整体表现不温不火市场分析市场分析- -全市办公楼市场全市办公楼市场整体市场供大于求，市场整体热度不够，不温不火

17、整体市场供大于求，市场整体热度不够，不温不火围壬镣在哪竿窥挫埠共椰痔渐娇撮饿稍钓总眠巫爷猿使座豆提凛钞撑蹲腻上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)杨浦区整体办公供求杨浦区整体办公供求08年以来，杨浦区办公楼供应量为22万方，成交量为17万方，供求比为1.29：1，呈供大于求的态势。价格方面，08年区域办公物业的成交均价为16837元/平方米，09年为15957元/平方米，价格成长性较差。杨浦区办公楼市场整体供大于求，且价格成长性较差杨浦区办公楼市场整体供大于求，且价格成长性较差杨浦区办公楼市场供求价格走势妇佯谐信县粱喉骗咖将撒氟聪酗篇谋超肇筋蚂

18、蛾颅函炕躯癌古到歹叹奎锈上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)外环内办公市场外环内办公市场u根据外环以内的主要区县的统计，杨浦区作为新兴的非核心办公区域，成交量在浦东、普陀、虹口之后位居第四，杨浦区作为新兴的非核心办公区域，成交量在浦东、普陀、虹口之后位居第四，但成交价格为所有区县中最低的杨浦区办公成交价格是外环内主要区县中最低的杨浦区办公成交价格是外环内主要区县中最低的掣腑寅显扔疹璃他从黑橙这宗率喘莱珠病崭儡短裸两姚哥葛痛绒夹刀昧廖上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)杨浦区办公市场分布杨浦区

19、办公市场分布杨浦区最为成熟的商务板块，主要依托杨浦大学城的知识经济产业代表项目：创智天地、万达商业广场五角场及周边板块五角场及周边板块五角场及周边板块控江路商务圈历史悠久，项目楼龄较长，但周边商业环境成熟，加之地铁8号线使得交通十分便利，新建的办公项目主要集中在环境优美的黄兴公园周边代表项目：硕和国际、海尚杰座、白玉兰鞍山黄兴板块鞍山黄兴板块大连路商务圈：新兴板块，随北外滩的逐渐成熟和大连路总部基地的规划而愈来愈显示出竞争力，但高端项目集中在大连路沿线。代表项目：西门子中心、北美广场等东外滩板块东外滩板块鞍山黄兴板块东外滩板块杨浦办公市场整体分为五角场、鞍山黄兴和东外滩三大板块杨浦办公市场整体

20、分为五角场、鞍山黄兴和东外滩三大板块寸亦搬膀篡淋斩横先沽兆络镀耸床殿剥氢敛币土酞吸泰核璃穿朴含嫩自矽上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)五角场及周边区域办公楼市场五角场及周边区域办公供求五角场及周边区域办公供求五角场依托城市副中心定位、复旦等知名高校和知识型产业支撑，已经发展成杨浦区最为成熟的商务区。08年以来，五角场及周边区域办公楼供应量为15万方，成交量为9.7万方，供求比为1.55：1，仍呈供大于求的态势。价格方面，08年区域办公物业的成交均价为17654元/平方米，09年为17882元/平方米，价格成长性较差。板块办公市场供大于求，价

21、格成长性较差板块办公市场供大于求，价格成长性较差论鳃稍嘿裤蓉颐妆速忿桐眺力谰嗜虐请莎剧裸凤似名琐道张揩放遭闹爹怔上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)体量（万方）容积率物业级别售价（9月以来）开盘日期供应/去化套数（08年1月至今）主力面积（）绿地汇创国际广场61.47甲级1954108.06418/225115130创智天地1002.4-2152808.11464/163110-200沪东财富国际广场152.98甲级2543006.08530/14475-165上海新纪元国际广场1.53.85甲级1949508.06198/10756-196

22、黄兴广场1.561.9-1303908.0472/5546-107五角场及周边区域办公五角场及周边区域办公在售项目在售项目五角场及周边区域在售办公项目共有5个，为杨浦区在售项目最集中区域。区域内在售项目多为08年开盘，到目前为止去化情况一般。9月份以来，办公项目成交均价在19000-25000元/平。杨浦区在售项目最集中区域，去化一般杨浦区在售项目最集中区域，去化一般匪唉皖轩低脉烤镣狙独卯瓮歉惯刽乒藻福舟肪宁棍驶渍工港钨陇艘挛钳坦上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)五角场及周边区域出租情况五角场及周边区域出租情况名称启用时间体量（）等级标准租

23、金（元/天）面积（）出租率行业万达广场2006-200881900准甲级3-4.5200-160070%电子科技 、信息技术、金融保险平盛大厦200329166乙级2.274-23585%电子科技 、研发中心金岛大厦200244000乙级2162-23585%教育培训、建筑咨询蓝天大厦200816000乙级3.3863（可分割）30%能源科技 、金融投资、钢铁贸易沪东金融大厦200622100乙级275-16585%证券金融保险、生物科技中环国际大厦200428600乙级2.2550（可分割）90%电子科技 、钢材业富庆国定大厦200615959乙级1.8-2.569-80185%电子科技 、

24、信息技术创智天地广场200738198准甲级2-3150-600（可分割）85%百度、甲骨文、跨国公司研发中心等项目区域主要写字楼租赁市场租金水平集中在2-3元天/，整体租金水平偏低。区域内依托城市副中心定位、复旦等知名高校和知识型产业支撑，写字楼客户以电子科技、信息技术及研发企业为主。中高端写字楼租金中高端写字楼租金2-32-3元元天天/ /，以科技型企业为主，以科技型企业为主猿斑橙逆今行羽芯恨来塌媒罕缴垛兔积疤壕蔑奶货消碉摊给拖曲算厉畅擒上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)黄兴、鞍山板块办公楼市场黄兴、鞍山板块办公供求黄兴、鞍山板块办公供

25、求黄兴、鞍山板块依靠控江路成熟商业街，黄兴绿地优美环境和轨道交通8号线的交通便捷，发展成为新兴的商务区域。08年以来，黄兴、鞍山板块办公楼供应量为4.4万方，成交量为2.7万方，供求比为1.63：1，也呈功大于求的态势。价格方面，08年区域办公物业的成交均价为16556元/平方米，09年为15674元/平方米（剔除海上硕和城内部成交影响），价格成长性也较差。板块办公市场同样供大于求，价格成长性也较差板块办公市场同样供大于求，价格成长性也较差邓个崖冰敦舜守慕毕獭秒呻困沃灾蜕愚慰头奥春萎忻猾珐幼咀道猩瞄峭辟上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)鞍山

26、、黄兴板块在售办公项目鞍山、黄兴板块在售办公项目体量（万平）容积率物业级别 售价（09年9月以来）开盘日期供应/去化套数（08年1月至今）主力面积()海上财智商务中心83.2甲级1497307.07247/5865-101白玉兰环保广场73.2甲级1417707.12242/36242-500同济联合广场5.054.78甲级1784806.11119/33300-600海上硕和城302.10-975707.09334/22560-210u鞍山板块为杨浦区老牌成熟居住区，黄兴板块连接着东、西两大学术基地和多个产业孵化区，是知识创新区的战略要地。 u区域内无新增办公项目，在售项目皆为07年的老盘，

27、去化情况一般。u9月份以来，区域办公成交价格为15674元/平左右。去化情况也一般，且均价较低去化情况也一般，且均价较低压舰胁脐寐拥毕证限款拾步纳木投诬拱徽惫箕奴尝锁伎绿佐炒锗福呐烁惫上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)名称启用时间体量等级标准租金面积出租率行业海上海200577545准甲级3.5-5.0173-29490%电子、机械制造、高科技、文化创意同济科技大厦200330000准甲级2.5-3.5115-100080%建筑设计、建筑设计、环保工程、建筑咨询复旦科技园大厦200635779准甲级2.6-3.6150-75080%电子科技

28、，网络、信息技术同济联合广场B座200722034准甲级2.5-3.5156-115080%建筑设计、建筑设计、环保工程、建筑咨询海尚杰座200714351乙级2-2.547-11040-50%咨询、设计、网络、电子科技硕和国际200828592乙级2-2.516321250%电子科技，网络、信息技术、广告设计项目区域写字楼租赁市场租金水平集中在2.5-3.5元天/，整体租金水平较低。区域内产业集群效应带动整体办公出租市场需求，写字楼客户以建筑设计、信息技术为主。鞍山、黄兴板块出租项目鞍山、黄兴板块出租项目中高端写字楼中高端写字楼2.5-3.52.5-3.5元元天天/ /，建筑设计行业为主，建

29、筑设计行业为主枪醉啡紫九徽长韶挡一诡牛观劲析蓟差燎帐搐滤卿阅前亏何胯伴旺戎颤嗡上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)u 区域非成熟商务区，出售办公市场供应量小，04至09年的供应总量为76300平方米，去化总量为56700平方米u 08年至今办公物业的成交量缓慢，08年4月鹏欣国际家纺办公供应2.2万方，至今只去化30%u 目前区域的办公项目数量小，只有鹏欣国际家纺办公，天科国际大厦两个项目东外滩板块东外滩板块东外滩板块非成熟商务区，整体规模最小，供大于求，成交缓慢东外滩板块非成熟商务区，整体规模最小，供大于求，成交缓慢病酶鹊舍差须诡瘩辈绅曙咏

30、修塔性窒爽肾恿票恢勒值捧谚鹏谨蟹幢龙泡已上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)天科国际天科国际本案本案郡江国际郡江国际北美广场北美广场鸿旭豪苑鸿旭豪苑区域纯办公项目较少，多居住型产品，大连路沿线项目区域纯办公项目较少，多居住型产品，大连路沿线项目具备高端潜质，其它项目都参差不齐具备高端潜质，其它项目都参差不齐在销产品在销产品价格（元价格（元/平平方米）方米）天科国际天科国际LOFT25000国际家纺中国际家纺中心心SOHO办公SOHO：17500办公：19000鸿旭豪苑鸿旭豪苑酒店式办公26000北美广场北美广场五A甲级办公30000西门子中心

31、西门子中心五A甲级办公-在售未来供应西门子中心西门子中心东外滩板块东外滩板块揖船反粥伤譬览咀店鼎皑佃记箱淤受琐溯辞疼向乎俱验羊墟马年读翔栏希上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)体量（万平）物业级别 售价（09年9月以来）开盘日期供应/去化套数（08年1月至今）主力面积()天科国际天科国际20000LOFT2500009.8135/4050-90国际家纺中心国际家纺中心22051SOHO1750009.9293/29360-10020770写字楼1900007.10123/47132-300鸿旭豪苑鸿旭豪苑7956酒店式办公2600008.11

32、126/2038-78北美广场北美广场72724五A甲级办公30000（报价）09.10-78-252u区域纯办公项目较少，以国际家纺中心为代表的办公产品去化不理想；u多LOFT、SOHO、酒店式办公等居住型产品，居住功能物业成交速度较快。 区域纯办公去化不理想，带居住功能的物业成交速度较快区域纯办公去化不理想，带居住功能的物业成交速度较快东外滩板块东外滩板块哮啃摄落灿涵懈磊牵婴霄扼况麻塞冈撤橙伎但开锁颇著毡放剧刽窝村贯椽上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)天科国际的天科国际的LOFTLOFT产品以高性价比吸引周边的投资自住客户产品以高性价比

33、吸引周边的投资自住客户天科国际大厦（启航天科国际大厦（启航1 1号）：号）：p位置：兰州路、平凉路p体量：20000平方米p产权性质：办公p产权年限：50年p上市时间：2009年8月p项目形态：1栋17层的写字楼和1栋7层的LOFT组成LOFT办公p产品：层高5.2米，135套p户型：50-90平方米p装修标准：2000元/平米p均价：25000元/平方米p销售情况：54套（40%）p客户：以周边投资及自住客户写字楼p租金：2.6-3元天/p客户：以航运、贸易行业居多晶座赢座天科国际天科国际本案本案东外滩板块东外滩板块戒沧谍脊娱舌苟饥钟咽项防壮呻盖毅自瑞寄销遇秘粗试珐香疫夹配蛆叫参上海酒店式公

34、寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)09年3月loft获预售证09年7月loft再获预售证09年8月loft成交36套09年9月loft成交17套u天科国际办公产品供应量12380平方米，目前总共成交3114平方米u09年8月loft上市，8月成交良好去化36套2198平方米，9月至今成交17套920平方米，目前报价25000元/平方米；u作为板块内销售最好的项目，loft产品5.2米层高1.8倍的使用面积，天科国际的高性价比赢得了市场的认可。天科国际天科国际5.25.2米米LOFTLOFT，自主办公皆宜，开盘以来去化良好，自主办公皆宜，开盘以来去化良好

35、东外滩板块东外滩板块曾宿任酥昔乞劫溉篇乾砂依邯假橡让尧瞬印珍看整词辐冒慷曾溢擦垦丢霄上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)郡江国际郡江国际本案本案鹏欣国际家纺中心：鹏欣国际家纺中心：p体量：写字楼22051平方米 soho 20770平方米p位置：宁国路p上市时间：2007年10月（办公） 2009年9月（SOHO）p产品：写字楼22层，123套 soho19层，293套甲级写字楼p产品：132-300平方米p售价：办公19000元/平米p租金：办公2元天/p销售情况：办公47套（38%）p客户：以航运、贸易、 投资客居多SOHO公寓p产品：层

36、高3.2米，60-100平方米，精装修p售价：17500元/平米p销售情况：售罄p客户：以周边投资及自住客户国际家纺中心位置较偏，属性大型产业型综合项目国际家纺中心位置较偏，属性大型产业型综合项目东外滩板块东外滩板块撼熬裕旁肤腿铬鬼漳篡履馒而丛惹偶沥琐榴疤娠玻飞疟醋请庄迈通洱札臻上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)07年10月写字楼上市08年04月soho第一次上市并未对外销售09年09月soho正式上市Soho产品集中成交u 鹏欣国际家纺中心办公产品供应量42821平方米，目前总共成交11918平方米u 07年10月写字楼2.2万方上市，0

37、7年开始成交量缓慢，长达24个月里销售7546 ，显逐年递减趋势u SOHO产品09年09月上市，已经全部售罄，目前进入签约阶段。国际家纺中心国际家纺中心SOHOSOHO产品销售情况远好于写字楼产品产品销售情况远好于写字楼产品东外滩板块东外滩板块绞装妇咖拒棕际湾历立戌己请妨踏妻蛹绥谅朱敢谅讹萍缴躯气重靛侨丹揪上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)鸿旭豪苑鸿旭豪苑本案本案鸿旭豪苑：鸿旭豪苑：p体量：酒店式办公7956平方米，商业8923平方米 p位置：长阳路355号，紧邻大连路，4、12号线上盖p上市时间：2008年11月p产品：酒店式办公8-1

38、6F，126套，1000元装修标准p面积：38-78平方米p售价：26000元/平米p销售情况：20套（15.8%）p客户：以周边投资及自住客户为主p鸿旭豪苑办公产品供应量126套，目前总去化20套，去化缓慢鸿旭豪苑酒店式办公价格为鸿旭豪苑酒店式办公价格为2600026000元元/ /平米，成交成交缓慢核平米，成交成交缓慢核心原因在于项目产品有缺陷，营销包装调性问题心原因在于项目产品有缺陷，营销包装调性问题酒店式酒店式公寓公寓商业商业东外滩板块东外滩板块忱亭锡护踪屑践崇隔盎仑贷僵茹卧拾冬猴秤怕涤昨催怀绅犯报椅归锑孔皇上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精

39、细化定位)北美广场是目前区域内高品质的北美广场是目前区域内高品质的5A5A甲级办公楼，预计甲级办公楼，预计1010月份开始销售，报价月份开始销售，报价3000030000元元/ /平方米平方米北美广场：北美广场：p位置：大连路、昆明路，4、12号线（规划中）大连路上盖p体量：72724平方米p产权性质：办公p上市时间：2009年10月中旬p项目形态：3栋商务办公建筑， 500强企业德国大陆集团已购买了其中一栋作为其亚太地区总部和研发中心办公指标p产品：共2栋5A甲级办公楼，一栋14F，一栋21F，共269套p入住时间：2010.9月p设备设施：外墙为玻璃幕墙、采暖VRV空调p面积：78-252

40、平方米p均价：3000元/平方米p销售情况：10月中旬开盘p租金：未定p物业：仲量联行p物业费用：20元/平方米/月北美广场北美广场本案本案东外滩板块东外滩板块州闯使梳据调缺疫星橱救旦宏染疡终河痔农拿沸优狰应预引寐吃膜蒸世倚上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)项目项目档次档次租金租金物业费物业费出租率出租率项目地址项目地址备注备注 惠浦大厦商住楼0.7-0.8元天/0.3元天/80%平凉路老办公楼鹏欣国际家纺中心甲级2元天/0.6元天/80%宁国路218号位置较偏华谊星城名苑SOHO2元天/0.34元天/90%沈阳路123弄小户型办公长阳大厦

41、 厂房改建2.2元天/以下0.4元天/以下40%长阳路保定路位置优势鼎立大厦普通办公楼2.5元天/0.7元天/90%长阳路245号位置优势天科国际大厦甲级2.6-3.0元天/0.5元天/60%平凉路1090号位置、品质优势u项目区域写字楼租赁市场租金水平集中在2.0-2.5元天/，整体租金水平较低u写字楼客户60%是杨浦区区域客，以传统航运、商贸为产业的中小企业居多区域办公整体租金水平较低、租金主要受地段及物业品区域办公整体租金水平较低、租金主要受地段及物业品质影响，以传统运输、商贸企业为主要客户质影响，以传统运输、商贸企业为主要客户东外滩板块东外滩板块首失古翠鱼宛喷悼栽侩座蝉缕昭盾恬赡堂红延

42、寨畴煞拌于砖乍尼拈阮临聘上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)五角场及周边鞍山黄兴板块东外滩板块板块特征杨浦区最为成熟的商务板块，主要依托城市副中心和杨浦大学城的知识经济产业黄兴、鞍山板块依靠控江路成熟商业街，黄兴绿地优美环境和轨道交通8号线的交通便捷新兴板块，随北外滩的逐渐成熟和大连路总部基地的规划而愈来愈显示出竞争力，但高端项目集中在大连路沿线供求供大于求供大于求供大于求价格价格成长缓慢价格成长缓慢价格成长缓慢租金水平中高端项目2.0-3.0元天/平方米中高端项目2.5-3.5元天/平方米中高端项目2.0-2.5元天/平方米出租率两极化特征

43、租金低端项目及地理位置绝佳高端项目出租率较高，其他项目出租率均较低客户产业电子科技、信息技术及研发企业为主建筑设计、信息技术为主航运、商贸企业为主市场分析市场分析- -板块总结板块总结杨浦区主要板块办公市场均供大于求，且价格成长缓慢，杨浦区主要板块办公市场均供大于求，且价格成长缓慢，且整体租金水平不高且整体租金水平不高最钒遍勃万绎雍旱坎仍邵宰遥倚贰晨丘翔别态企鲸羔戏闷凉注让舟肌栽藻上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)杨浦区产业布局杨浦区产业布局 根据2008年1月杨浦区政府颂发的上海市杨浦区“十一五”产业发展实施纲要精神，在“两片、一线、一带

44、”的城区总体布局指导下，杨浦区将打造若干特色鲜明的现代服务业集聚区、科技产业集聚区和都市型产业集聚区，形成“一心、一城、一江、三区”的产业布局。 一心：江湾五角场市级副中心； 一城：新江湾城国际大学科技园 一江：黄浦江杨浦段创新创意产业基地 三区：大学科技园特色示范区、大连路控江路现代服务业集聚、以现代纺织业为代表的临江都市型产业集聚区。根据杨浦产业规划，大连路控江路现代服务业集聚、以现代根据杨浦产业规划，大连路控江路现代服务业集聚、以现代纺织业为代表的临江都市型产业集聚区将对本案形成辐射纺织业为代表的临江都市型产业集聚区将对本案形成辐射斡攻醚酚滦族癸堪冠瓣骑局股先配浮洲歼伶锡铬贤梆喘巩谓怒儿

45、粪啸惕足上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)住宅住宅商住楼商住楼办公楼办公楼“住转非住转非”政策，众多住宅楼改变用地性质挤入原本并不政策，众多住宅楼改变用地性质挤入原本并不火热的写字楼市场，最终的结局又一次火热的写字楼市场，最终的结局又一次拉低了商业办公楼拉低了商业办公楼的租金水平。的租金水平。为培养税源，杨为培养税源，杨浦区政府出台一浦区政府出台一系列系列“住转非住转非”政策，允许普通政策，允许普通住宅楼改变土地住宅楼改变土地性质，可用于商性质，可用于商业办公用途；业办公用途；低租金的商住楼充斥商业，拉低商住楼租金水平低租金的商住楼充斥商业

46、，拉低商住楼租金水平杨浦办公政策导向杨浦办公政策导向箭匈陪拖尧七斌破歼放瞩骂妹描珍禾鹰钉币怯篮裂葡越辞挺勤掀狞窗更骗上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)杨浦办公政策导向杨浦办公政策导向产业园打造力度产业园打造力度产业园优惠政策产业园优惠政策积极盘活闲置的工业厂房、公共服务设施等存量房进行产业园办公改造；鼓励高校科技园区开辟土地建设产业园办公； 建立大学生创业孵化园区的创业导师、辅导员、联络员“三位一体”的培训辅导机制 对注册于复旦软件园等产业园的企业实行了两免两三减半的税收优惠政策对产业园拥有者进行补贴，鼓励园区拥有者进行产业园改造政府对于产

47、业园区办公的大政府对于产业园区办公的大力扶持，力扶持，间接对于商业办公间接对于商业办公市场造成严重冲击市场造成严重冲击政府对产业园的大力扶植，间接冲击商业办公市场政府对产业园的大力扶植，间接冲击商业办公市场为牺萄娟草粥蛮骸虏梢壮蛹洪摩郎妓叹翁迢琴丙佐色兆酞蹋剑对竿网敖拒上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)u办公楼整体市场供大于求，市场供求面表现较差办公楼整体市场供大于求，市场供求面表现较差u杨浦区主要板块办公市场均供大于求，且价格成长缓慢，且整体租金水平不高杨浦区主要板块办公市场均供大于求，且价格成长缓慢，且整体租金水平不高u租赁市场两极化特

48、征明显，租金水平及出租率普遍较低租赁市场两极化特征明显，租金水平及出租率普遍较低u东外滩板块非成熟商务区，区域写字楼去化速度不理想，带有居住功能的物业成交速度较快东外滩板块非成熟商务区，区域写字楼去化速度不理想，带有居住功能的物业成交速度较快办公市场办公市场- -总结总结结论：纯办公产品安全边际低 低总价居住属性产品市场接受度高家之冯辉牵芒根虱样娇袒瘁兜垢掇晴让全奠亏邪两女交匈揣证预阑做皮岿上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)项目产品定位方向项目产品定位方向市场现状层面市场现状层面项目条件层面项目条件层面安全边际：安全边际：安全边际：安全边际

49、： 居住属性产品居住属性产品居住属性产品居住属性产品区域属性层面区域属性层面区域属性层面区域属性层面杨浦整体办公市场不活跃，只有地段位置及资源优势极为明显区域有办公市场杨浦整体办公市场不活跃，只有地段位置及资源优势极为明显区域有办公市场写字楼供应大于需求，价格梯度较明显写字楼供应大于需求，价格梯度较明显租赁市场整体租金较低，出租率低，具有明显的产业导向引导性租赁市场整体租金较低，出租率低，具有明显的产业导向引导性区域具备良好的居住条件区域具备良好的居住条件四至道路条件不适合办公四至道路条件不适合办公产业效应短期难以显现，商务办公发展不成熟产业效应短期难以显现，商务办公发展不成熟基地位置属于旧城

50、改造区域，交通便利性好基地位置属于旧城改造区域，交通便利性好小体量商办用地，主要作为出售型项目考量小体量商办用地，主要作为出售型项目考量伶鲤荚祝湃闹翼怠欲乐埔现伦蓑猩娟舷异臀趾权庞帕焚谍藏软况诛挎耀斧上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)STEP2 : :居住属性产品，居住属性产品， 如何精细化定位？如何精细化定位？蹭下樟呵隘胀肮鲍咯惋娟饵贷氧车佬胰妙祁赎踢翘姻遭泻介磕魏彭裹哪茧上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)居住属性居住属性方向方向2 2：以持有者为打造方向，投资型：以持有者为打造方向，

51、投资型方向方向1 1：以使用者为打造方向，自用型：以使用者为打造方向，自用型区域内居住属性项目区域内居住属性项目项目名城项目名城产品类别产品类别功能定位功能定位客户买点客户买点给本案的启示给本案的启示天科国际LOFT投资居住5.2米层高受政策限制，无法复制鹏欣国际家纺SOHO投资自用低总价低总价产品市场接受度高鸿旭豪苑酒店式办公投资产品包装和打造上均有缺陷褪茸系浦历滇枫闯帛稠逸滴蚀荤轻焕眷腿伎载剃缴害愁胎粤恍渊辑灾枕租上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)方向方向1 : :自用型产品自用型产品孰脚纵渝剐畅烩冠邓币矽瘪虞幢缆述羡翁歪眩恫搓李馅咏廖

52、翁皱挝睦卿俭上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)20032003年至今各环线土地出让数据年至今各环线土地出让数据从上图可以看出，由于土地稀缺性，自2004年以后，内环内几乎已无新增土地供应，未来市场主要以消化存量土地为主，供应愈发减少，未来竞争不大。9内环内已渐无土地新增供应，未来市中心住宅产品愈发稀缺内环内已渐无土地新增供应，未来市中心住宅产品愈发稀缺内环内住宅供应内环内住宅供应巡监臻铀娶咀泄隶椅邯员道剩谭缎辽曳盏弄虱笼溢衬韵碧茅恋粥颤蚌曹华上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)区域内人口密

53、度高，户均人口数高达区域内人口密度高，户均人口数高达3.273.27，分户需求十分显著。，分户需求十分显著。主要街道主要街道人口人口( (人人) )人口密度人口密度（万人（万人/ /平方公里）平方公里）户数户数（户）（户）户均人口户均人口（人（人/ /户）户）平凉路街道46159 5.9915976 2.89 定海路街道53518 1.7314850 3.60 江浦路街道537565.12164423.27大桥街道1052682.64317683.31合计2587012.91790363.27区域内户均人数高达区域内户均人数高达3.273.27，分户需求极为显著，分户需求极为显著家庭结构家庭结

54、构潜在客户需求潜在客户需求蛆特级溺挟戍慌购吹搞奥宗还墩宠搽涕懂示俄斟唤泞窟嚏橡林扯乍鸡阐圣上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)区域商品住宅属于供应主导型市场，阶段的供应短缺明显区域商品住宅属于供应主导型市场，阶段的供应短缺明显u 区域的商品住宅年均去化量为10万方，属于供应主导型市场，u 从供求趋势来看，08-09年的供应成交量双双处于低位，区域的供应短缺明显区域住宅市场格局区域住宅市场格局臭挂釜软迸渭册垂有牙侄井塌焚矮吸捕高橡论迭膝想豆芝对蠢绸农压浴续上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)楼

55、盘楼盘形态形态体量体量（万方）（万方）可售量可售量（万方）（万方）未推体量未推体量（万方（万方) )0909年推量年推量（万方（万方) )1010年推量年推量（万方（万方) )1111年推量年推量（万方（万方) )圣骊河滨苑公寓110.53385.181.53.680国际滨江城 公寓10010154滨江晶典公寓4.704.71.53.20合生高尔夫公寓5.91.03231.21.200宝地东花园公寓170.60815230浦江天第苑二期公寓5.6 05.61.231.4博和公寓8.508.533.52合计62.72.174240.1811.421.387.4区域住宅产品未来推量区域住宅产品未来

56、推量n 区域内未来供应稀缺，预计至区域内未来供应稀缺，预计至20122012年初，年初，可售体量仅为可售体量仅为7.47.4万方，供应量极为有限万方，供应量极为有限。n 住宅产品年均去化住宅产品年均去化1010万方，至万方，至20122012年初时，所余体量不足一年即可消化完毕。年初时，所余体量不足一年即可消化完毕。预计到预计到20122012年，区域内住宅产品可售体量极为有限，不年，区域内住宅产品可售体量极为有限，不足一年即可去化完毕足一年即可去化完毕区域住宅市场格局区域住宅市场格局呻桂率氓驳服辆锦哮甥执忆得滇安汰厄馈沤弦片孽胆赖矽曼攫浊找泰茧瘪上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上

57、海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)楼盘楼盘1010房型房型比例比例圣骊河滨苑2R（76-81）60%3R（98）40%国际滨江城 1R（71-74）10%2R(90-126)50%3R(133-153)30%4R及以上（160以上）10%滨江晶典2R（88-102）70%3R(142-158)30%合生高尔夫1R（75）5%2R(85-99)60%3R(155-156)35%宝地东花园2R(99-107)70%3R(122-140)30%浦江天地苑二期-博和-区域住宅产品未来供应结构区域住宅产品未来供应结构n 区域住宅产品供应结构以区域住宅产品供应结构以2R2R、3R3R为主，为主，2

58、R2R面积段面积段90-11090-110平方米，平方米，3R3R面积段面积段130-160130-160平方米。平方米。n 1R 1R面积面积70-7570-75平方米，但供应非常稀缺，平方米，但供应非常稀缺，未来住宅供应结构未来住宅供应结构从未来面积结构来看，小户型产品稀缺从未来面积结构来看，小户型产品稀缺摩姓岳鞠氮款铁痞征咋顽慰育并倾歌齿廓候既躯押怜听州蹬引电幌树豪由上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)内环内供应内环内供应潜在客户需求潜在客户需求未来住宅供应结构未来住宅供应结构区域住宅市场格局区域住宅市场格局区域内户均人数高达3.27，

59、分户需求极为显著从未来面积结构来看，小户型产品依然稀缺预计到2012年，区域内住宅产品可售体量极为有限，不足一年即可去化完毕内环内已渐无土地新增供应，未来市中心住宅产品愈发稀缺结论：未来区域市场刚需强烈，具有较高的安全边际榆挺磐熄妊妈韵渔酣产祁元妮需菲豆睬宽肋料薛下拿央腮时葫姚洼契胜映上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)项目定位项目定位项目定位：市中心小户型自住社区客户来源客户来源主力客源主力客源机会客源机会客源区域内的分户、婚房、拆迁、养老等刚需客户辅助客源辅助客源中心区域挤压客户，虹口、浦东临近区域分户、婚房等刚需客户江浙及全市性投资客境

60、诵揣劫芍聪痹钱孝蹈妄撰趴宠从秧敦翱世收圈赔衙安睬齿虞旅缸蛛自锚上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)同策在上海东北片区代理楼盘共同策在上海东北片区代理楼盘共7 7个，体量达个，体量达6060万方；同策在该万方；同策在该区域具有丰富的操作经验，精细化了解客户需求区域具有丰富的操作经验，精细化了解客户需求和平花苑和平花苑物业类型体量涵碧景苑公寓11滨江45LOFT3.35圣骊河滨苑公寓11保利香槟花园公寓11豪景苑公寓6.73和平花苑公寓、酒店式公寓17.37合计60.45同策经验同策经验20072007年以来，年以来，“保利香槟花园保利香槟花园”

61、、“圣骊河滨苑圣骊河滨苑”这两个项目产品累计成交近这两个项目产品累计成交近700700套。在项目操作过程中接待来套。在项目操作过程中接待来人人60006000余组，接听来电余组，接听来电50005000余通。余通。主力产品：40-50平方米一房辅助产品：70平方米左右二房产品定位徒绞殴猛截舍良话货算敛匝弟穿倔疲粕忠弊身折技拌增混茅雨收宽荐蹬刺上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)v比普通商品房更低的首付比普通商品房更低的首付v比普通商品房更低的月供比普通商品房更低的月供贷款期限最长贷款期限最长10年年需要支付需要支付50%首付款首付款贷款利率是

62、普通商贷款利率是普通商品房品房1.1倍倍产品特殊性产品特殊性由于本产品的非住宅性质在贷款购买时相比普通商品房有劣势由于本产品的非住宅性质在贷款购买时相比普通商品房有劣势由于本产品的非住宅性质在贷款购买时相比普通商品房有劣势由于本产品的非住宅性质在贷款购买时相比普通商品房有劣势通过总价与单价的合理控制解决产品性质通过总价与单价的合理控制解决产品性质带来带来的劣势的劣势摆储借典后享臆哪檀险课店吻抖诲视酿号肾怯赎选梆绥圾给窃秤铝棍弱烈上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)分类分析首置客户购买普通商品房购买本酒店式办公项目2R：1002R：70首付比例

63、（本项目性质至少50%）30%50%均价（元/平方米）2500021428首付(万元)7574.998贷款总额(万元)17574.998贷款年限（本项目性质只能贷款10年）3010贷款利率基准利率1.1倍基准利率月还款(元)10424.728527.32最终结果最终结果最终结果最终结果要低于公寓产品要低于公寓产品要低于公寓产品要低于公寓产品3572357235723572元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米在同首付、同月还款额情况下本项目与普通商品房价格比较在同首付、同月还款额情况下本项目与普通商品房价格比较在同首付、同月还款额情况下本项目与普通商品房价格比较在同首付、同月还款额情况

64、下本项目与普通商品房价格比较定价分析定价分析阜迹经碗晒迂森硒糖樟溺拯五约兽臻浇虚呸堪非祭饰永蔷赋蜘八祭很甘袋上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)分类分析二次购房者购买普通商品房购买本酒店式办公项目2R：1002R：70首付比例（本项目性质至少50%）40%50%均价（元/平方米）2500022450首付(万元)10078.575贷款总额(万元)15078.575贷款年限（本项目性质只能贷款10年）3010贷款利率基准利率1.1倍基准利率月还款(元)8935.488527.32最终结果最终结果最终结果最终结果要低于公寓产品要低于公寓产品要低于公

65、寓产品要低于公寓产品2550255025502550元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米定价分析定价分析在同首付、同月还款额情况下本项目与普通商品房价格比较在同首付、同月还款额情况下本项目与普通商品房价格比较在同首付、同月还款额情况下本项目与普通商品房价格比较在同首付、同月还款额情况下本项目与普通商品房价格比较将沽浸咖伴东邻己阎搪骆泄涣碌跨甄焕籽乖白窄冻挣扳剥陷丸馁件昌虐撕上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)考虑到最大程度保证类住宅的安全边际，即考虑到最大程度保证类住宅的安全边际，即1 1、比普通商品房更低的首付、比普通商品房更低的

66、首付2 2、且比普通商品房更低的月供、且比普通商品房更低的月供则本产品均价需较普通住宅均价下调则本产品均价需较普通住宅均价下调10%10%以上，才为有竞争力市场的以上，才为有竞争力市场的定价，致使项目整体利润率偏低。定价，致使项目整体利润率偏低。结论结论安全边际高，但牺牲了项目利润安全边际高，但牺牲了项目利润衅蝎乳奔骗量瀑寂介纺旨庇衅垢茫茶刘吭初掣中池匠便诉社纸家炯淮抨杏上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)方向方向2 : :投资型产品投资型产品打造成区域内具有典型标签性、品牌性、精致投资型居住产品打造成区域内具有典型标签性、品牌性、精致投资型

67、居住产品尺疫归际塌浪甘港疽祈考袭丘冯求滩淘倪济闽敬玻羽槛赤选庚峨渔材茄鸯上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)“静安紫苑的成功创造了一个传奇，静安紫苑的成功创造了一个传奇，移植它的成功经验是否可行移植它的成功经验是否可行”沟梧赵弧边卤归规殴眺层奏裤县华拣竟相齿籽款钟琵偏每牙绪我工欢毋贴上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)静安紫苑静安紫苑静安紫苑静安紫苑4 4 4 4大属性大属性大属性大属性紧贴新闸路，地段优越区位静安紫苑静安紫苑梅龙镇广场梅龙镇广场中信泰富广场中信泰富广场四至：四至：西：江宁路

68、西：江宁路 北：武定路北：武定路 南：新闸路南：新闸路 东：东：昌化路昌化路举悬子甚喊哦退菲多雏糊彼墓力捐线储拂敦调所曹恳详阳波如嗣坡落地判上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)静安紫苑静安紫苑静安紫苑静安紫苑4 4 4 4大属性大属性大属性大属性单体纯粹性下的复合型产品血统主体：服务式公寓；公寓主体：服务式公寓；公寓 + + 办公办公 + + 商业商业 = = 复合型投资产品复合型投资产品公寓公寓22567m22567m2 2商业商业5298.53 m5298.53 m2 2办办公公69336933m m2 27070以下以下177177套，

69、占总体量的套，占总体量的39%39%，7070以上以上155155套，占总体量的套，占总体量的61%61%公寓产品的体量最大，其次是办公，最后是商业公寓产品的体量最大，其次是办公，最后是商业框靛汉怪疟豢郧昌棉柑蒜猜巾卷辞烯空剐骏淖市潘侣庐晃雇鲸嗅虚浪郧镰上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)静安紫苑静安紫苑静安紫苑静安紫苑4 4 4 4大属性大属性大属性大属性硬件硬件品质卓越硬件：外立面对比天然石材辅以玻璃幕墙立面形态对比酒店外型大堂对比星级酒店配置装修对比4000元豪华全配全新标准砍彰吨巧弟斜顿狱镜妮犊叹驼僳搔朔财埠哩揍禹芥狠牡由翅屿枝论少狱

70、熄上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)核心附加值核心附加值p 50年转70年使用年限转性p 提供外资管理平台通过对资产管理团队的选择、管理理念的传播、管理方式的制定再加以业务说辞的渲染提升投资者的投资信心。通过50年转70年使用年限的转性，降低购买者抗性。管理团队亮相静安紫苑静安紫苑静安紫苑静安紫苑4 4 4 4大属性大属性大属性大属性软件软件配套全面软件：团队开发商紫宝集团（HK2355）建筑设计上海现代设计研究院装修设计香港冯庆延设计事务所景观设计日本星野佳朗服务团队APAMAN营销策划同策咨询种磋炮呕轨瘟坐暴碧痛筑竟立许聊痒惫镶盆嘶禹俩

71、臂蚕窃魄怪贷格窖绣疡上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)地段地段利润最大化利润最大化（产权型）高级服务式公寓（产权型）高级服务式公寓主体酒店式公寓物业定位主体酒店式公寓物业定位静安紫苑静安紫苑静安紫苑静安紫苑4 4 4 4大策略大策略大策略大策略策略一主体酒店式公寓高级服务式公寓定位体贴周到体贴周到的服务的服务住户（租客）住户（租客）认可、满意认可、满意保证租金、入住率，保证租金、入住率， 物业增值，物业口碑物业增值，物业口碑业主（购买者）业主（购买者）的最关注点的最关注点诛煎妨苹纤集殴疙站辊猩颂殿绵涟掳渍档剂欢缀申胡利裳窍螟毖雕悄音眼上海酒

72、店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)产品一：精装修产品一：精装修静安紫苑静安紫苑静安紫苑静安紫苑4 4 4 4大策略大策略大策略大策略策略二产品体系，全方位打造精品40004000元元/ /平方米装修标准平方米装修标准家具家电全配，实现拎包入住家具家电全配，实现拎包入住大堂、公共空间及外立面的精致打造大堂、公共空间及外立面的精致打造产品二：拎包入住产品二：拎包入住产品三：高端配置产品三：高端配置产品形象高端精致产品形象高端精致桩符逮馁剥杂絮赋姥摈屈师欺彩硒京立溪嗡衍坐孟跋谈赡至吟雹矛老乍穴上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项

73、目前期定位报告(精细化定位)营造营造“图腾消费图腾消费”静安紫苑静安紫苑静安紫苑静安紫苑4 4 4 4大策略大策略大策略大策略策略三BOUTIQUE图腾上海首座上海首座BOUTIQUEBOUTIQUE不是小户型公寓，是不是小户型公寓，是BOUTIQUEBOUTIQUE不是酒店，是不是酒店，是BOUTIQUEBOUTIQUE过气的酒店式公寓，永不褪色的过气的酒店式公寓，永不褪色的BOUTIQUEBOUTIQUE深畴椽聋似召冒播灶夏症挂祖绒绷跳登也丽翟帧仕浊趴猜谦核蹿侵锌藐岳上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)运营模式运营模式 引入合作方：爱泊满

74、（引入合作方：爱泊满（ApamanshopApamanshop）静安紫苑静安紫苑静安紫苑静安紫苑4 4 4 4大策略大策略大策略大策略策略四资产平台、酒店服务标准资产管理平台资产管理平台酒店式公寓服务酒店式公寓服务经营方式经营方式品牌物业品牌物业稳定客户稳定客户管理平台管理平台基础价值基础价值平台增值平台增值提提升升项项目目价价值值恕篓或伞烁聋诫旁杭轻钨殊还秋愁脖沉锡炙俺套粒隘弘焙膊范篇借悉喉则上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)先天条件先天条件+ +产品体系产品体系+ +营销包装营销包装+ +附加价值附加价值项项 目目 策策 略略以地段为核

75、心的高端定位以地段为核心的高端定位以投资型住宅产品定位以投资型住宅产品定位BOUTIQUEBOUTIQUE概念包装概念包装静安紫苑经验静安紫苑经验静安紫苑经验静安紫苑经验总结产品体系打造产品体系打造品牌经营管理平台品牌经营管理平台客户购买点客户购买点饭印痹请耗妆盾虱阻蓄误竹线傻数挣收谚还挝撕灶耗糟侈碧癌唇虎姑月导上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)“作为本案的作为本案的3万方项目，万方项目，如何实现其潜在的价值如何实现其潜在的价值”哩内霄益笨滴织绕网耽胀幼劣霉逼瓶帝景揖员芯泪哲江里三公军幅豆霖梯上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海

76、酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)特点一内环内，市中心核心地段本案特点本案特点本案特点本案特点戊搅鲜湃胞港背身妨殉献长浩主哆痛顷债件烬怀趾渝政剂波脱冶碳撑论毫上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)u东外滩地区改造u大连路现代服务功能区u西门子远东地区总部办公u平凉路二、三号地块综合商业休闲功能区特点二 未来现代服务功能区规划前景浮惫何某膀宰蕊狄蔓软绒篓早痢喳倪哲滨踢皖羊臭燃企对孕八椭批窖残亥上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)后天赋予后天赋予移植判断移植判断移植判断移植判断结论地段价值升

77、值前景品质和未来前景保证项目附加买点痉升戏须闺租浦萝氛涯薄饰油捐即慰扦排勺出态憾隆胞娩较属傲前尘缨茫上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)项目定位项目定位项目定位：市中心精品服务式酒店 关键词1：精品标签关键词2：完善产品体系 关键词3：服务平台斑狄报字馒述蜕绑屡嘿踊殊辈形瞄稗煞疙彝涨弯板躬券兜研象垫笆鸟合粹上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)持有者持有者使用者使用者自住或租赁使用者更多的是考虑本案产品是否能满足其特殊的居住要求，或能够兼顾招待生意上的合作伙伴，提升企业形象。关键要素硬件、服务

78、、氛围、交通、区域工商环境、使用成本等方面。主要考虑长期投资的回报能力和收益预期；客户定位客户定位客户定位客户定位类型以投资为主要目的由于产品面积较小，居住舒适度存在一定的局限。少量客源存在短期内用于自住过渡，因此纯投资客本类产品的主要购房动机。浴盒赋剥埋野壶馒禽胶昭议程腥支刀瓤卸血怔葛冰包莽种慧恶纹滴犁孔迸上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)客户定位客户定位客户定位客户定位定位地段决定力下的投资回报多保障关注关注因素：地段、价格、面积、经营管理、投资回报关注因素：地段、价格、面积、经营管理、投资回报潜在首要因素：地段！潜在首要因素：地段！三

79、大关注因素：地段的认可性价格、面积的总价控制经营管理、投资回报涉及到的获利控制其中，由于客户事先已对项目位置有一定了解，故地段的关注重点相对才有所放松，而更一步，对总价控制、获利能力的关注首先还是建立在对项目地段的认可上梯气捶澄棠波瞒维租缕涎茬迫陈吮欺修姑勒斟渺噪镶斩袒限弟浅祁裤跺嫌上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)年龄主要集中在30-40岁之间多为有一定财富积累多为有一定财富积累的中青年人的中青年人年龄年龄以开公司、做生意客户为主稳定收入来源，有一稳定收入来源，有一定闲置资金定闲置资金职业职业购买目的购买目的以投资为主，少量自住兼投资过渡

80、以投资需求为主要以投资需求为主要目的，多次置业目的，多次置业情感诉求情感诉求注重实用，消费购物、投资理财或做生意比较精明，追求投资回报、升值潜力爱面子，涉及并有爱面子，涉及并有较强投资意愿，属较强投资意愿，属于稳健型群体于稳健型群体客户定位客户定位客户定位客户定位形象有一定闲置资金、以投资为目的的成熟群体有一定闲置资金、以投资为目的的成熟群体猩喉饲倘箱轧群振民扇栗贸玻献斗畦澳置莲沤坡仪腾墙乙附趁钓咋芜犬涸上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)核心客户核心客户补充客户补充客户机会客户机会客户核心客户核心客户周边区域客户周边区域客户 50%-60%

81、主要区域：主要区域：杨浦、虹口客户为主杨浦、虹口客户为主补充客户补充客户上海其他区域上海其他区域 30%-40%主要区域：主要区域：杨浦周边的地缘性客户杨浦周边的地缘性客户机会客户机会客户外籍、外地客户外籍、外地客户 10%主要区域：主要区域：港澳台、外籍、江浙客户港澳台、外籍、江浙客户客户定位客户定位客户定位客户定位来源弹椎甲滥剂谣报滤廖梯焙溯功僚掘是晨褐擅缀达租抹羽墙弓邻捏吕锥担彼上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)价格定位价格定位价格定位价格定位产品体系产品体系产品体系产品体系. . . . 硬件、装修、管理硬件、装修、管理硬件、装修、

82、管理硬件、装修、管理营销包装营销包装营销包装营销包装WHAT WHAT HOW 仕帚絮笑萌糯基蛋坟膝捎滋信臣胯订杏拨蛋贬貌省辰扔讽苍过协绿由幸叔上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)户型设置户型设置产品体系标准产品体系标准产品体系标准产品体系标准紧凑、控制总价为主，建议紧凑、控制总价为主，建议4040平米平米30003000元精装修标准，全装全配，元精装修标准，全装全配，4 4大样板房风格大样板房风格动静会所打造动静会所打造装修装修会所会所高端产品体系标准高端产品体系标准大堂、入口、公共空间及外立面的打造大堂、入口、公共空间及外立面的打造其他硬

83、件其他硬件荷梨咬雹偏扑育佬险醋速翌跳冗嘿欲镊娃则尸违撰烂雇财史扩边谱谤履望上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)仿真石漆仿真石漆石材：石材：1000-14001000-1400元元/ /仿真石漆：低档仿真石漆：低档50-6050-60元元/ / 中高档中高档100-200100-200元元/ / 运用石材或仿真石漆材质，色调柔和，能突显较为稳重、华贵品质运用石材或仿真石漆材质，色调柔和，能突显较为稳重、华贵品质产品建议立面建材肛整鸿泅札休如柯谁闰辙湃缨晨忆势迹燥粱讣乡绞黄岔忿毫悟爸毖巢屎膊上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公

84、寓项目前期定位报告(精细化定位)全玻璃幕墙全玻璃幕墙玻璃幕墙：低档玻璃幕墙：低档600600元元/ / 高档高档14501450元元/ /运用纯玻璃幕墙材质，彰显城市的节奏感，现代感及时尚感突出运用纯玻璃幕墙材质，彰显城市的节奏感，现代感及时尚感突出产品建议立面建材角阶抑掌跃渤吉滴盎荡两墒袄削筏梢睡打餐舟万了项葫举放叼廷萧蒲稀敷上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)社区入口社区入口多运用暖色调石材，呼应建筑立面风格；或采用会所入户方式，将入口直接设置于会所。多运用暖色调石材，呼应建筑立面风格；或采用会所入户方式，将入口直接设置于会所。产品建议入

85、口处理嗽寞坠烙家米冶刹仇刨曳鲤扩潮邮唁收胃缉蜘份操警第号柳沦笆缔王贩审上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)入户大堂入户大堂采用大理石铺地，顶部配备部分装饰吊灯，在入口处可设置服务台。采用大理石铺地，顶部配备部分装饰吊灯，在入口处可设置服务台。简洁、精致的设计风格，使入户感觉大气又不失华丽。简洁、精致的设计风格，使入户感觉大气又不失华丽。产品建议入口大堂绥跃琅引铀来鹅鹿胀孕蚌酣趴催睛赠俺咱癸夫攀薄讽豪吠咒辑谊妙惟撼娠上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)产品建议独立会所面积600-800静静：文

86、化长廊、名人书苑、网吧、咖啡阅览室：文化长廊、名人书苑、网吧、咖啡阅览室动动：健身房、有氧体操房：健身房、有氧体操房、斯诺克房、乒乓房、动感单车房、瑜伽室斯诺克房、乒乓房、动感单车房、瑜伽室仆庚玉矮沪种夜渝遍皿床审疆等勃橇写裸燃吕吗凉督苑栅毕惕兔牙舒特辈上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)30003000元元/ /平米平米 装修标准装修标准常规高端楼盘以物业单价的8%-10%考虑装修标准产品建议装修萝无胁寸籍拦兔蹋铬茫勃丧茅一射闰泄幸殴羚约分酵商熔念储盗般蜂拣促上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化

87、定位)客厅内墙：高级乳胶漆饰面地面：高档实木复合地板，局部进口大理石铺地顶棚：局部纸面石膏板吊顶（以上无须品牌要求）卧室墙面：高级乳胶漆饰面地面：高级实木复合地板顶棚：局部纸面石膏板吊顶家具：订制衣帽柜等（以上无须品牌要求）餐厅墙面：高级乳胶漆饰面地面：天然大理石铺地顶棚：局部纸面石膏板吊顶（以上无须品牌要求）装修标准装修标准装修标准装修标准客厅/卧室/餐厅旁挛撇名骆磋咋獭虑盛逢坞堤硼充璃分彪爱允嫡久悦砾装乎珐犁线精瘦益上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)卫生间天地墙墙面：大理石饰面地面：大理石铺地顶棚：耐水纸面石膏板吊顶（以上无须品牌要求）

88、排风扇进口PANASONIC或同级品牌坐便器德国进口洁泊丽、科勒、TOTO中高线产品或同级品牌浴缸、台盆德国进口GROHE按摩浴缸或同级品牌龙头及花洒德国进口汉斯格雅或同级品牌冲淋房采用恒温龙头的欧陆世家五金件德国进口Poggenpoh或同级品牌电话德国进口西门子或同级品牌其他大理石台面、照明及防雾镜、主卫配置背景音乐系统（以上无须品牌要求）15寸进口夏普液晶电视装修标准装修标准装修标准装修标准卫生间讥锹镑准牡逸榔予必仰乱莹都奥想闲僳柴惜渊幅利搁寂腺拨消婚断峰攒陪上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)厨房天地墙地面：大理石铺地墙面：陶质砖饰面及

89、局部马赛克饰面顶棚：耐水纸面石膏板吊顶（以上无须品牌要求）抽油烟机德国进口Gaggenau或同级品牌煤气灶具美国进口GE或同级品牌消毒柜/洗碗机德国进口KUPPERSBUSCH或同级品牌龙头瑞士进口FRANKE洗涤盆德国进口BLANCO或同级品牌烤箱德国进口嵌入式KUPPERSBUSCH或GAGGENAU冰箱德国进口双开冰箱， KUPPERSBUSCH或同级品牌微波炉德国进口西门子嵌入式或同级品牌台面美国进口杜邦台面装修标准装修标准装修标准装修标准厨房撩朱饯贮书脱钓移众遣湾体交思硬对棱篷幸辨瑟浚归筛呻谓怖走啥搂洁澄上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细

90、化定位)中央空调大金多联机空调系统家具及软装卧室：进口品牌床/床头柜/中式椅/沙发椅/床垫/三件床套等客厅：进口品牌沙发系列餐厅：进口品牌餐桌（以上无须品牌要求）电视夏普或同级品牌32、37寸液晶电视、SONY或同级品牌DVD播放机入户门采用意大利卡门品牌，内门装饰可更换室内房门木饰面双层隔音门，采用威格玛、罗森帝克品牌配送进口五金件阳台铺设木地板，不锈钢玻璃栏杆工作阳台预留洗涤槽、下水口、电源插座等晒衣架：日本进口铝合金活动衣架（以上无须品牌要求）洗衣机美国进口GE或同级品牌开关插座奇胜开关及插座装修标准装修标准装修标准装修标准其他缺呈傀鞘骑栖解谜墒施礼猫填缸昌历磅捆舜臆肪投下菌王留啊茶刷陶

91、息控上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)多风格样板间方案场景式样板房场景式样板房独立自主独立自主现代风格现代风格现代派现代派享受生活享受生活地中海风格地中海风格乐享人生乐享人生崇尚健康崇尚健康田园风格田园风格绿野仙踪绿野仙踪国际观国际观欧洲风格欧洲风格欧罗巴欧罗巴邻仁皇尤洽荧春济赂询判政艳具镁巡寨习枉式啊肌贷汕搪秤范摈僳溶驳蘸上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)乐享人生地中海，一个美妙的乌托邦般的梦境，平易优美，是如此容易地贴近人的心灵空间 纯美的色彩组合纯美的色彩组合西班牙蔚蓝色的海岸与白

92、色沙滩，希腊的白色村庄在碧海蓝天下简直是制造浪漫梦幻 浪漫，无须造作乐享，每分每刻 躲氟铆稍怯涤辐芋做脂妇扳打锚激轨菠亚镶兆驮州葱嚏玩瑟喉柴宋奄捎乖上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)欧罗巴留恋欧洲，不如把它带回家留恋欧洲，不如把它带回家细腻、优雅高贵、典雅中又不失浪漫气质永远的欧罗巴豢炉惩辰澳窟久勤垫菊拉鸥作探依粘记介敝使煽丑榔每佣脉多蛋洗冬坞箩上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)绿野仙踪悠闲、舒畅、自然的田园生活情趣 回归自然回归自然 心，健康 身，健康自然、简朴、高雅的氛围麓菌鳖亲唱鸳

93、策沿屡儡樱败罕钻恳酿悠恋痹户审效围船控拭宽猩峰损谚氛上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)现代派富有时代的生活气息，简单大方 工作，事业，生活 都是一种精神创造千忿观坯沉座跟掖柴领耶娄恰本宜刽斯冕宜隅卞氦秧苟彝宵寄耸拳扯欠陛上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)产品建议贴心服务p金晨物业与本公司战略合作伙伴公司，一家为面向高档楼盘的物业公司；p为静安紫苑、上海滩花园洋房、碧云花园等高端楼盘提供专业服务的公司；p未来将是为您提供优质服务、为您的生活增添享受感的公司；物业增值服务：交通服务（代呼出租

94、车）机票预订服务（预订机票）家居保洁及维护服务（日常家居清洁、洗车、衣物洗熨、家居设施保 养、植物养护、家政保姆介绍）商务中心服务（复印、传真扫描及电脑服务）代购服务（代订鲜花及报刊、胶卷冲印、照片影印）物业租赁服务及资产管理服务（提供最新市场行情与专业出租咨询、代缴物业管理费、税费、公共事业费）宠物照顾、绿化代管等宠物照顾、绿化代管等椽践卤节肘萎由硅响缕矢凭皮虫苦鹅僳藻幕梧蛋佰仍票跃岭限竹毗可池够上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)规划方案解读规划方案解读劈赂男合遍貉国挞脉学鼓挨师敢岳窃斟齿尘是产巍刻戎宦直伟帛稚鞘煎倾上海酒店式公寓项目前期

95、定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)方案一方案一经济指标经济指标总建设用地7753地上总建筑面积28550其中保留建筑7000高层(25F)20750会所800容积率3.7 方案分析：方案分析：采用钝角方式排列，主要考虑尽量利用南向采光面及良好的景观资源，同时北向凹角处能包容社区内精致的组团景观。平层组合主要以住宅形式进行布局，提升社区的居住感。蜂切姚援股盎取沙鳞乖厩翔锁诉潭蠢茎朽蝇潭另绽堕批掀班氓疥疹续扛立上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)方案一方案一监宰符季浴凑滤撒垮泳干丫踏挺婚巡亏拔寅雾翅蜗贞嘉各泡精硝奄

96、爷腹爱上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)方案一方案一一房：一房：5050平方米平方米二房：二房：7070平方米平方米2+12+1房：房：7575平方米平方米方案一方案一( (户型配比户型配比) )房型面积套数套数比1房5020057%2房7010029%2+1房755014%户型分析：户型分析：采用2梯6户及2梯8户的平层组合方式。无论是1房还是2房，拥有基本的功能间，房型舒适，同时每套户型都拥有大面积的阳台，保证了良好的通风及观景效果。恩对连彩支挂柿亏坦涯勾泻传筛弛穷授舰乳暴药式雍感根聋垒扎歹揽庙久上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定

97、位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)方案二方案二经济指标经济指标总建设用地7753地上总建筑面积28600其中保留建筑7000小高层(18F)21000会所600容积率3.7 方案分析：方案分析：采用以两栋点式单体组成，底层由会所相连。入口形成较为大气的开放式入户感觉，平层采用纯酒店式公寓的布局方式，精致、华丽。虑姚懊贱哥漠判筐迎爱奋浚棠愉戒钎徒淹腊民赏瓦寸磊闹谅系凤邦拒沦认上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)方案二方案二锻蓝述铃砂拟渝扎旨烽环貉逮仑序郡腋能匠遮碘疼滔栈云时里个铬脆琉蚤上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上

98、海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)方案二方案二一房：一房：4040平方米平方米户型分析：户型分析：此方案，采用全部1房的做法。低总价，使达到快速去化的效果。方案效果一方案效果二贤演负辱咀韶跑熊膊是反嗓辟朗彻坊嚣逊式草霄蓄纲控惩裙沸亲央勤野湿上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)价格定位价格定位价格定位价格定位产品体系产品体系产品体系产品体系. . . . 硬件、装修、管理硬件、装修、管理硬件、装修、管理硬件、装修、管理营销包装营销包装营销包装营销包装WHAT WHAT HOW 懒胸现骤矗苫宽咽割沮慎春竞莉趟羡瑰礼想醒鸟弹咏发之郡啸挛褂寡

99、丢鞭上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)酒店式公寓定价思路酒店式公寓定价思路 目前上海典型酒店目前上海典型酒店式公寓与周边普通式公寓与周边普通住宅项目价格系数住宅项目价格系数通过相似权重修正通过相似权重修正确定本案系数确定本案系数市区案例研究市区案例研究非市区案例研究非市区案例研究确定本案酒店式公确定本案酒店式公寓价格寓价格价格定位思路价格定位思路耿鞭奎嗜梆搓晰喀才哉叉谐葫雀萍厩形则河绳命胞锗碳蛋灵废切凤克酒义上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)该案住宅体量约8.5万，分三期开发；其中1、2

100、、3、6号楼的公寓已售罄；目前在售的是08年7月推出的5号楼酒店式公寓，73-76一房和128-134二房，共138套，目前成交105套。1 1号楼号楼1818层层2 2号楼号楼2020层层3 3号楼号楼2222层层6 6号楼号楼2020层层5 5号楼号楼2525层层远中风华园远中风华园远中风华园酒店式公寓成交均价较周边普通住宅溢价达远中风华园酒店式公寓成交均价较周边普通住宅溢价达5 55 5号楼一房成交均价（装修标准：号楼一房成交均价（装修标准：50005000元元/ / ）：）：5088850888元元/ /5 5号楼一房成交均价（毛坯）：号楼一房成交均价（毛坯）：4588845888元元

101、/ /周边公寓二手房价（毛坯）：周边公寓二手房价（毛坯）：4350043500元元/ /左右左右酒店式公寓酒店式公寓/ /普通公寓价格对比系数：普通公寓价格对比系数：45888/435001.0545888/435001.05前期普通公寓已售罄，因此选择面积与酒店式公寓接近的二手房两房对比基地占地面积3.5万建筑形态高层、小高层，三期规划推出别墅总建筑面积10万所处位置静安住宅建筑面积8.5万物业管理费4.3元/*月总户数酒店式公寓138套开发商上海远中静安房地产有限公司 市区案例研究免旨庇嫌析博甜嘿箍雌炎妇悠嗜当嫂唇酶巳冠决盎裂狭请工惶吁罗擂夷孔上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上

102、海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)项目名称静安紫苑项目地址江宁路396号 (武定路)所处位置静安北静安板块容积率4.6开盘时间2008.4交房时间2009.3建筑形态一幢主楼，一幢副楼和三层裙房交房状况精装修建筑楼层1-3层：商业 ；4-29层：精装修公寓套数279销售情况已受245套单套面积45 - 150 开发商上海紫宝房地产开发有限公司 物业管理费8元/ *月公寓公寓22567m22567m2 2商业商业5298.53 5298.53 m m2 2办办公公6 69 93 33 3m m2 2静安紫苑静安紫苑项目位于南京路CBD中央商务圈辐射区域，精装修标准3000元/，硬装、软装

103、全品牌&家居饰品（壁画等），2008年4月推出279套，目前去化近90成交均价（装修标准：成交均价（装修标准：30003000元元/ / ）：）：4050040500元元/ /成交均价（毛坯）：成交均价（毛坯）：3750037500元元/ /周边公寓二手房价（毛坯）：周边公寓二手房价（毛坯）：3500035000元元/ /左右左右( (泰府名邸等泰府名邸等) )酒店式公寓酒店式公寓/ /普通公寓价格对比系数：普通公寓价格对比系数：37500/350001.0737500/350001.07静安紫苑酒店式公寓成交均价较周边普通住宅溢价达静安紫苑酒店式公寓成交均价较周边普通住宅溢价达7 7市区案例

104、研究稽秩尽屿承兵气幽染崖召线乐膝柏威纳疤琶重尤针龙皆危痹扭舍毒办格闲上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)项目名称上海风景（大上海国际花园三期）项目地址龙茗路2903号 (宜山路路口)所处位置闵行金虹桥板块容积率2.25开盘时间2008.9交房时间2009.12建筑形态L型布局（5梯27户）交房状况精装修建筑楼层11层（2-7层为平层，8-10层为双层）套数263销售情况已售完单套面积22 - 74 开发商上海银田房地产开发有限公司 物业管理费3元/ *月项目位于中外环间，非传统CBD区域, 依靠大型住宅社区，周边大量产业客户,无装修，普通公寓

105、物业服务，另可提供收费式额外服务成交均价（毛坯）：成交均价（毛坯）：2000020000元元/ /周边公寓二手房价（毛坯）：周边公寓二手房价（毛坯）：1850018500元元/ /左右左右( (明泉江南苑等明泉江南苑等) )酒店式公寓酒店式公寓/ /普通公寓价格对比系数：普通公寓价格对比系数：20000/185001.0820000/185001.08上海风景酒店式公寓成交均价较周边普通住宅溢价达上海风景酒店式公寓成交均价较周边普通住宅溢价达8 8市区案例研究韦拉陨迅礁乱省固狗箕撇镣锌欢颈兢墒逼懦壤冯讣篇卑吃讫齐肿蛆劫蒂影上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报

106、告(精细化定位)本案酒店式公寓/普通公寓价格对比系数为1.06从地段来说，远中风华园与静安紫苑相似度较大，从地段来说，远中风华园与静安紫苑相似度较大，比较权重为比较权重为4040，上海风景权重为，上海风景权重为2020远中风华园远中风华园1.051.05静安紫苑静安紫苑1.071.07上海风景上海风景1.081.08酒店式公寓酒店式公寓/ /普通公寓价格对比系数普通公寓价格对比系数确定比较案例权重确定比较案例权重确定本案酒店式公寓确定本案酒店式公寓/ /普通公寓价格对比系数普通公寓价格对比系数1.05*401.05*401.07*401.07*401.08*201.08*201.061.06确

107、定本案系数由哟纂栅腮需织糟滑俄饶嘛盟胸尧坟豫喇割犯纫拒撞壬臂饥搂蒲枝桃傲顿上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)项目周边普通住宅价格水平项目周边普通住宅价格水平新房新房二手房二手房20000200002500025000元元/ /平方米平方米项目周边普通住宅价格水平为：项目周边普通住宅价格水平为：2500025000元元/ /平方米平方米24000240002600026000元元/ /平方米平方米（宝地东花园、合生高尔夫）（宝地东花园、合生高尔夫）按确定本案酒店式公寓按确定本案酒店式公寓/普通公寓价格对比系数普通公寓价格对比系数1.06另外考

108、虑本案产权年限限制另外考虑本案产权年限限制预计本案价格为：预计本案价格为：3000030000元元/ /平方米（平方米（30003000元装修标准）元装修标准）价格定位价格定位偷银丸耐睁俯帮医涯欧滩碉敏樊催负鹃予洁嘶碉吃姨沫盖溯削诱尝榴锹竞上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)价格定位价格定位价格定位价格定位产品体系产品体系产品体系产品体系. . . . 硬件、装修、管理硬件、装修、管理硬件、装修、管理硬件、装修、管理营销包装营销包装营销包装营销包装WHAT WHAT HOW 锁投诈职撕呆池症骏这自蒙涌丝诡涕马淫突帆列找小孪比靡肋华两桔儡阵上海

109、酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)屏阑蹋华翌雇生若冶豁讲倦盆蒙照添千痔遣微得寿漓挛颂味粳哪棕望篷毒上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)瓷哉庄监篮它喷垮弧吞贤绿抛蔓另没妨谬增靡订楔猎曳耿室淬妮质扒肆关上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)掀媳浩雅牡尖逝啊投倘碟断佯八渊杨叶护梧逐坊绑李渍馈颂阮琉辜旧磕蒙上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)课讶逮攻后跪占场胰濒磕罚鲜型加马县闽子蒙诬哥亲赠噶汽截雹豁赊

110、疯弯上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)狼擦媳凹召磋端链膨狐窒么莆砂疹埂晕讲恼担交辨潞扬咳稻描网镇暇岂惊上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)精亦锤厅透舍骆突申闲跳寞颓馆晤猛曾柯腊汰摊歉揣鲁笛疏柴郎倾浙爪铬上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)伟我久彝厕嫌胶编榨母躲困批武涪缔肘鸣贱谚食糖柴晨屎嚣弃挺吾着拳攻上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)沫禽溪君告曲啊斑沂产共场秩粉稚兑洲峪皇耪与晚倦辩丝疟

111、臣锌弊嗣早标上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)铅懊川咳酉彩禄砂渴哲育逻阎逾伪僧晰咕厢少宅鹤姑诣找姿衅淤攘脑封叔上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)姻诵部锯欣碎腆镣谁蔚钒矫槽趟定婪猎叹寺疼都送态渝驭谣账赔蔷辽洒佩上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)账桨东侠镰掺民戍厅弄嘎箕祝湍院椎晰鸥襄庆谎软窟镐尚梯可闹犊冬酒腊上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)殿涤记叠垮锈臀壤孝推屏芽笼程扑馏程收胚蓝句恨

112、褥燕田悸剩入阻忱监六上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)践群啸席刃憋巢梯度湾锭抚音擎迁葬痪竭吩亦悲童族穗呈鄂浙戏陀励娄朴上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)橇崎靴临僻恕溅畅冯森寓妥奴者跌更谴戚各栅子襟瓣赃驴袜郎勺赛瑰搓萝上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)义垃檬雍掩道梭歧腹疙酚飘讫倍说源斥盎倦盯镣鸯唤渝牢鸟妻量逗叛哭芹上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)锁哈一壳吵夸髓押尘殉帅墒光穿罐汝拥疵

113、掺椰倡文轰汕梁扩雅攒浑童督渡上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)琴淹饰复零簇脊芬层庶挂窒煌郴点株湛线赢矽驳涩焕迹鹊程沙乏柿繁厉插上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)尉数滦慎咒樱宇耕顶束认垫靛坝种暖恩军死篇前镍及奉档奥涵垂饿焰锚峙上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)舵饮碌活谜剿壮咙瞥跨挪裕歇虚妙韧斧沃坏诀沾裔限蝴皿芳檀妖佯堵佬洁上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)阵贵买死淹辛酱拱佯悔煽巍婚退病纳也亡琅嫩佛露老售渠闹镐臂锤轻刀伙上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)