房产测绘讲座课件

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1、2012-08-05房产测绘讲座12012 注册测绘师资格考试辅导房 产 测 绘（ 测绘综合能力测绘案例分析 ）山东省地质测绘院山东省地质测绘院2012-08-05房产测绘讲座2房产测绘考试基本要求l根据房产管理要求，根据房产管理要求，确定房产测绘内容，进行技术设计确定房产测绘内容，进行技术设计。l根据技术设计，实施房产根据技术设计，实施房产平面控制测量平面控制测量。l根据技术设计，确定根据技术设计，确定房产图的种类、比例尺和成图方法，实施房产权属调查房产图的种类、比例尺和成图方法，实施房产权属调查与要素测量，建立房产簿册，制作房产图与要素测量，建立房产簿册，制作房产图。l根据房产项目的性质和

2、特点，区分不同的权属和分摊方式，进行根据房产项目的性质和特点，区分不同的权属和分摊方式，进行面积测算和面积测算和共有共用面积的分摊。共有共用面积的分摊。l根据房产管理要求，实施根据房产管理要求，实施房产变更调查与测绘房产变更调查与测绘。l根据房产管理要求，依据建筑设计资料，进行房产面积的预测算，并根据房产管理要求，依据建筑设计资料，进行房产面积的预测算，并进行房进行房屋预售测绘成果和房屋权属登记测绘成果的备案。屋预售测绘成果和房屋权属登记测绘成果的备案。l根据房产测绘项目的特点和要求，根据房产测绘项目的特点和要求，对项目过程质量进行控制，并对项目成果对项目过程质量进行控制，并对项目成果进行整理

3、、检查、验收和归挡进行整理、检查、验收和归挡。2012-08-05房产测绘讲座3l房产测绘综合能力房产测绘综合能力2012-08-05房产测绘讲座44 4 房产测绘房产测绘4.1 4.1 房产测绘概述房产测绘概述4.2 4.2 房产平面控制测量房产平面控制测量4.3 4.3 房产要素测量与房产信息数据采集房产要素测量与房产信息数据采集4.4 4.4 房屋数据处理房屋数据处理4.5 4.5 房产图绘制房产图绘制4.6 4.6 房产变更测量房产变更测量4.7 4.7 房产测绘成果管理房产测绘成果管理2012-08-05房产测绘讲座54.1 4.1 房产测绘概述l4.1.1 4.1.1 房产测绘的概

4、念与作用房产测绘的概念与作用l4.1.2 4.1.2 房产测绘的基本内容房产测绘的基本内容l4.1.3 4.1.3 房产测绘成果房产测绘成果2012-08-05房产测绘讲座64.1.1 房产测绘的概念与作用l房产测绘的基本概念：房产测绘的基本概念： 房产测绘房产测绘（房产测量），主要是采集（房产测量），主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。据和资料。 房产测绘是一种法定测绘。房产测绘是一种法定测绘。l房

5、产测绘是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、房产测绘是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量和现状等，以文字、数据及图件表示出来权属、界线、质量和现状等，以文字、数据及图件表示出来（20112011）。l房产测绘的目的房产测绘的目的是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房屋产权及管理、房地产开发利用、交易、征税、以及为为房屋产权及管理、房地产开发利用、交易、征税、以及为城镇规划建设、地理信息系统提供数据和资料城镇规划建设、地理信息系统提供数据和资料（20112011） 。2012-08-05房产测绘讲座74.1.1 房产测绘的概

6、念与作用l房产测绘的作用房产测绘的作用n法律方面的作用法律方面的作用：是进行产权登记、产权转移和产权纠纷裁是进行产权登记、产权转移和产权纠纷裁决的依据。经房产行政主管部门确认以后的房产成果资料具决的依据。经房产行政主管部门确认以后的房产成果资料具有法律效力。有法律效力。n财政经济方面的作用财政经济方面的作用：为进行房地产评估、征收房地产税费、为进行房地产评估、征收房地产税费、房地产开发、房地产交易、房地产抵押以及保险服务等方面房地产开发、房地产交易、房地产抵押以及保险服务等方面提供数据和成果。提供数据和成果。n社会服务方面的作用社会服务方面的作用：为城镇规划、建设、水利、交通、等为城镇规划、建

7、设、水利、交通、等城镇事业提供基础资料。城镇事业提供基础资料。n测绘服务方面的作用测绘服务方面的作用：是建立现代城市地理信息系统重要的是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的重要基础资料。基础信息，同时也是城市大比例图更新的重要基础资料。2012-08-05房产测绘讲座84.1.2 房产测绘的基本内容l房产测绘的主要工作房产测绘的主要工作：确定房屋的位置、界线、质量、数：确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。（20112011房产测绘的概念房产测绘的概念）l房产测绘的基本内容房产

8、测绘的基本内容：房产平面控制测量、房产调查、房：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量、产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量、成果资料的检查与验收。成果资料的检查与验收。2012-08-05房产测绘讲座94.1.2 房产测绘的基本内容l控制测量控制测量n控制测量分控制测量分平面控制测量平面控制测量和和高程控制测量高程控制测量两大部分。两大部分。n房产测绘中主要是房产测绘中主要是平面控制测量平面控制测量。l房产要素测量房产要素测量n房产要素测量是测定房产要素测量是测定房屋和房屋用地及其相关要素房屋和房屋用地及其相关要素的几的几何位置，包括坐

9、标或边长。何位置，包括坐标或边长。n主要的要素主要的要素有界址点和界址线、房角点和房屋轮廓线，有界址点和界址线、房角点和房屋轮廓线，以及房屋的附属设施和房屋维护物的几何位置或相关数以及房屋的附属设施和房屋维护物的几何位置或相关数据，还有铁路、公路、街道、水域以及相关地物的位置据，还有铁路、公路、街道、水域以及相关地物的位置测量，测量，有时还要进行行政境界点和境界线的测量有时还要进行行政境界点和境界线的测量。2012-08-05房产测绘讲座104.1.2 房产测绘的基本内容l房产调查房产调查n房产调查，分房产调查，分房屋用地调查房屋用地调查和和房屋调查房屋调查，包括对每个权属，包括对每个权属单元

10、的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。以及地理名称和行政境界的调查。n房屋用地调查与测绘房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行以丘为单元分户进行，房屋调查与测房屋调查与测绘绘以幢为单元分户进行以幢为单元分户进行。n丘丘是指地表上一块有界空问的地块。一个地块只属于一个是指地表上一块有界空问的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。合丘。n幢幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。是指一座独立的、包括不同结构和不同层

11、次的房屋。2012-08-05房产测绘讲座114.1.2 房产测绘的基本内容l房屋数据处理房屋数据处理n 房屋数据处理是指将外业测量过程中测得的各类物理数房屋数据处理是指将外业测量过程中测得的各类物理数据和采集的各项信息数据，按照科学的数据处理方法、模据和采集的各项信息数据，按照科学的数据处理方法、模型、相关法律法规及技术规范的要求进行整理、计算直至型、相关法律法规及技术规范的要求进行整理、计算直至出具测绘成果的全过程。出具测绘成果的全过程。l房产图绘制房产图绘制n 将房产测量得到的各类数据与信息用标准符号按照规定的将房产测量得到的各类数据与信息用标准符号按照规定的规格和成图方法表示成各类房产

12、图。规格和成图方法表示成各类房产图。2012-08-05房产测绘讲座124.1.3 房产测绘成果l成果分类：成果分类：房产簿册、房产数据、房产图集。房产簿册、房产数据、房产图集。l成果内容：成果内容：n房产簿册房产簿册包括：房产调查表、房屋用地调查表、有关产权包括：房产调查表、房屋用地调查表、有关产权状况的调查资料、有关证明及协议文件等；状况的调查资料、有关证明及协议文件等；n房产数据集房产数据集包括：房产平面控制点成果，界址点成果，房包括：房产平面控制点成果，界址点成果，房角点成果，高程点成果，面积测算成果等；角点成果，高程点成果，面积测算成果等；n房产图集房产图集包括：房产分幅平面图，房产

13、分丘平面图，房屋包括：房产分幅平面图，房产分丘平面图，房屋分层分户图，房产证附图，房屋测量草图，房屋用地测量分层分户图，房产证附图，房屋测量草图，房屋用地测量草图等。草图等。n此外，在房产测绘中使用过的此外，在房产测绘中使用过的地形图、控制点成果地形图、控制点成果以及以及测测量完成的控制点、界址点、面积测算成果量完成的控制点、界址点、面积测算成果等，以及等，以及房产平房产平面图面图和相应的和相应的技术设计书、技术总结技术设计书、技术总结等也都应归入房产测等也都应归入房产测绘成果，包括绘成果，包括纸质资料和电子文档纸质资料和电子文档。2012-08-05房产测绘讲座134.2 房产平面控制测量l

14、4.2.1 控制测量控制测量l4.2.2 控制控制测量数据处理测量数据处理2012-08-05房产测绘讲座144.2.1 控制测量l房产控制测量的目的：房产控制测量的目的：为房产平面测量工作提供一个准确的为房产平面测量工作提供一个准确的控制框架控制框架(参考系参考系)和定位基准，并控制误差的积累。和定位基准，并控制误差的积累。l房产控制测量的作用：房产控制测量的作用：n (1) (1) 为房产要素测量提供起算数据。为房产要素测量提供起算数据。n (2) (2) 为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。n (3) (3) 为房产测绘的变更与修测提供起算数据。为

15、房产测绘的变更与修测提供起算数据。l房产控制测量的方法：房产控制测量的方法：目前主要采用目前主要采用 三角测量、三边测量、三角测量、三边测量、导线测量、导线测量、GPSGPS定位测量等形式布设，按二、三、四等与一、定位测量等形式布设，按二、三、四等与一、二、三级依次进行分级。二、三级依次进行分级。2012-08-05房产测绘讲座154.2.1 控制测量l控制测量要求控制测量要求n 控制网要求保持控制点间有较高的控制网要求保持控制点间有较高的相对精度相对精度， 即要求最即要求最末一级的房产平面控制网中，相邻控制点间的相对点位中误末一级的房产平面控制网中，相邻控制点间的相对点位中误差不超过差不超过

16、0.025 m0.025 m，最大误差不超过，最大误差不超过0.05 m0.05 m。n房产平面控制点的房产平面控制点的密度密度，与测区的大小、测区内界址点数量，与测区的大小、测区内界址点数量和精度及测区内地物地形情况有关，而与测图比例尺无直接和精度及测区内地物地形情况有关，而与测图比例尺无直接关系。关系。n依据国标规定，建筑物密集区的控制点平均问距为依据国标规定，建筑物密集区的控制点平均问距为 100m100m左左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在 200 m200 m左右。左右。n房产平面控制点都应该埋设永久性的固定标志，并按要求绘房产平面控制点都应该埋设

17、永久性的固定标志，并按要求绘制房产控制点点之记。制房产控制点点之记。2012-08-05房产测绘讲座164.2.1 控制测量l控制网布设控制网布设 首级控制网布设首级控制网布设n布网原则布网原则：应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网：应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。的原则，也可越级布网。n应当应当优先选用国家统一的平面坐标系统优先选用国家统一的平面坐标系统，尽可能地利用国家，尽可能地利用国家已有的平面控制测量成果。已有的平面控制测量成果。 加密控制网布设加密控制网布设n加密控制网是对国家大地控制网和城市控制网加密控制网是对国家大地控制网和城市控制网(首级控

18、制网首级控制网)的补充。的补充。 n只需考虑有针对性的需求，可以根据工作的需要分批分期地只需考虑有针对性的需求，可以根据工作的需要分批分期地局部布设，满足区域要求即可。局部布设，满足区域要求即可。n加密控制网指一、二、三级导线网，一、二级小三角网，加密控制网指一、二、三级导线网，一、二级小三角网，GPS GPS 的的E E、F F级网级网（或（或一、二、三级网一、二、三级网）等。等。2012-08-05房产测绘讲座174.2.2 控制测量数据处理l坐标系统选择坐标系统选择n城市平面控制网要求变形小于城市平面控制网要求变形小于 2.5 cm/km2.5 cm/km，即投影误差应不，即投影误差应不

19、超过超过1/40 0001/40 000。这种精度，可以满足房产测量。因此，房产。这种精度，可以满足房产测量。因此，房产控制测量应尽可能地利用已有的城市平面控制网。控制测量应尽可能地利用已有的城市平面控制网。n在建立房产平面控制网时，也应在建立房产平面控制网时，也应考虑城市工程放样考虑城市工程放样的需要，的需要，满足城市满足城市基本比例尺地形图基本比例尺地形图及房产分幅图对于精度的要求。及房产分幅图对于精度的要求。n房产测量应房产测量应采用国家规定的坐标系统采用国家规定的坐标系统，采用地方坐标系时应，采用地方坐标系时应与国家坐标系联测。与国家坐标系联测。n房产测量统一采用房产测量统一采用高斯投

20、影高斯投影。n房产测量一般房产测量一般不测高程不测高程，需要进行高程测量时，由设计书另，需要进行高程测量时，由设计书另行规定。行规定。2012-08-05房产测绘讲座184.2.2 控制测量数据处理l平差计算平差计算n二、三、四等平面控制网的计算应采用二、三、四等平面控制网的计算应采用严密平差法严密平差法，平差后，平差后精度评定包括：精度评定包括：平差后单位权中误差、最弱点点位中误差平差后单位权中误差、最弱点点位中误差(点位误差椭圆参数点位误差椭圆参数)、最弱相邻点点位中误差、最弱相邻点点位中误差(相对点位误差相对点位误差椭圆参数椭圆参数)、最弱边的边长相对中误差及方位角中误差等。、最弱边的边

21、长相对中误差及方位角中误差等。n四等以下平面控制网的计算可四等以下平面控制网的计算可采用近似平差法采用近似平差法，并按近似方，并按近似方法评定其精度。法评定其精度。2012-08-05房产测绘讲座19 4.34.3 房产要素测量与 房产信息数据采集l 4.3.1 4.3.1 测量草图测量草图l 4.3.2 4.3.2 房产要素测量房产要素测量l 4.3.3 4.3.3 房屋面积测量房屋面积测量l 4.3.4 4.3.4 房产信息数据采集房产信息数据采集2012-08-05房产测绘讲座20 4.34.3 房产要素测量与 房产信息数据采集l房产要素房产要素可以分为可以分为属性的属性的（权属调查等）

22、、（权属调查等）、位置的位置的（界址点、（界址点、境界等）、境界等）、数量的数量的（房屋面积等）、（房屋面积等）、地理的地理的（各类编号等）（各类编号等）以及对房产的全面反映具有现实意义的地物、地貌。以及对房产的全面反映具有现实意义的地物、地貌。l房产要素的获得途径房产要素的获得途径：对于位置的、数量的以及地物、地貌：对于位置的、数量的以及地物、地貌要素通过测量手段获得，其过程称为要素通过测量手段获得，其过程称为房产要索测量房产要索测量；对于属；对于属性的、地理的要素则是通过信息采集的方式获取，其过程称性的、地理的要素则是通过信息采集的方式获取，其过程称为为房产信息数据采集房产信息数据采集。2

23、012-08-05房产测绘讲座214.3.1 测量草图l测量草图测量草图 是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地记记 录，录， 是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。表的原始依据。 测量草图包括测量草图包括房屋用地测量草图房屋用地测量草图和和房屋测量草图房屋测量草图。l测量草图的规格及要求测量草图的规格及要求n草图用纸可用草图用纸可用787 mm1 092 mm787 mm1 092 mm的的l l8 8、1 11 61 6、1 13232规格的图纸。测量草图选择合适的概略比例尺，使其内容

24、规格的图纸。测量草图选择合适的概略比例尺，使其内容清晰易读，在内容较集中的地方可绘制局部图。清晰易读，在内容较集中的地方可绘制局部图。n测量草图应在实地绘制，汉字字头一律向北，数字字头向测量草图应在实地绘制，汉字字头一律向北，数字字头向北或向西。北或向西。2012-08-05房产测绘讲座224.3.1 测量草图l房屋用地测量草图房屋用地测量草图内容包括：内容包括：n(1) 平面控制网点及点号；平面控制网点及点号；n(2) 界址点、房角点相应的数据；界址点、房角点相应的数据；n(3) 墙体的归属；墙体的归属；n(4) 房屋产别、房屋建筑结构、房屋层数；房屋产别、房屋建筑结构、房屋层数；n(5)

25、房屋用地用途类别；房屋用地用途类别；n(6) 丘丘(地地)号；号；n(7) 道路及水域；道路及水域；n(8) 有关地理名称，门牌号；有关地理名称，门牌号；n(9) 观测手簿中所有未记录的测定参数观测手簿中所有未记录的测定参数n(10) 测量草图符号的必要说明；测量草图符号的必要说明；n(11) 指北方向线；指北方向线；n(12) 测量日期，作业员签名。测量日期，作业员签名。2012-08-05房产测绘讲座234.3.1 测量草图l房屋测量草图房屋测量草图内容及要求包括：内容及要求包括：n(1) 房屋测量草图均按房屋测量草图均按概略比例尺概略比例尺分层绘制；分层绘制；n(2) 房屋外墙及分隔墙均

26、绘单实线；房屋外墙及分隔墙均绘单实线；n(3) 图纸上应注明房产区号、房产分区号、丘图纸上应注明房产区号、房产分区号、丘(地地)号、幢号、幢号、层次及房屋坐落，并加绘指北方向线；号、层次及房屋坐落，并加绘指北方向线；n(4) 住宅楼单元号、室号，住宅楼单元号、室号，注记实际开门处注记实际开门处；n(5) 逐间实量，注记室内净空边长逐间实量，注记室内净空边长(以内墙面为准以内墙面为准)、墙体、墙体厚度，数字取至厘米；厚度，数字取至厘米；n(6)室内墙体凸凹部位在室内墙体凸凹部位在0.1 m0.1 m以上以上者如柱垛、烟道、垃圾者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示；道、通风道等均应表示；n(7

27、)凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生问、电凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生问、电梯楼梯等均应实量边长，并加必要的注记；梯楼梯等均应实量边长，并加必要的注记；n(8) 遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。2012-08-05房产测绘讲座244.3.2 房产要素测量l房产要素测量的主要内容和方法房产要素测量的主要内容和方法 房产要素测量的房产要素测量的 主要内容主要内容：界址测量、境界测量、房：界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通测量、水域测量、其他相屋及其附属设施测量、陆地交通测量、水域测量、其他相关地物测量。关地物

28、测量。 房产要素的测量房产要素的测量方法方法： 野外解析法测量、航空摄影测野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集等。量、全野外数据采集等。2012-08-05房产测绘讲座254.3.2 房产要素测量l房产要素测量的基本要求房产要素测量的基本要求（1 1）n界址点测量界址点测量：从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极：从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。n境界测量：境界测量：包括包括国界线国界线以及国内以及国内

29、各级行政区划界各级行政区划界。 测绘国界时，应根据边界条约或有关边界的正式文件精测绘国界时，应根据边界条约或有关边界的正式文件精确测定，国界线上的界桩点应按坐标值展绘，注出编号，确测定，国界线上的界桩点应按坐标值展绘，注出编号，并尽量注出高程。并尽量注出高程。 国内各级行政区划界国内各级行政区划界 应根据勘界协议、有关文件准应根据勘界协议、有关文件准确测绘，各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。确测绘，各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。2012-08-05房产测绘讲座264.3.2 房产要素测量l房产要素测量的基本要求房产要素测量的基本要求（2 2）n房屋及其附属设施测量房屋及

30、其附属设施测量：房屋应逐幢测绘，不同产别、不：房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量；同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量； 独立成幢独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分在房屋所有人指界下，区分自有、共有自有、共有或或借墙借墙以墙体所以墙体所有权范围为界测量；有权范围为界测量； 每幢房屋应分幢分户丈量作图；丈量房屋以勒脚以上墙每幢房屋应分幢分户丈量作图；丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。n房角点测量房角点测量：指

31、对建筑物角点测量。房角点测量不要求在：指对建筑物角点测量。房角点测量不要求在墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上(10020)cm(10020)cm处墙角为测点。处墙角为测点。2012-08-05房产测绘讲座274.3.2 房产要素测量l房产要素测量的基本要求房产要素测量的基本要求（3 3）n陆地交通、水域测量陆地交通、水域测量：陆地交通测量是指铁路、道路桥梁：陆地交通测量是指铁路、道路桥梁测量。铁路以轨距外缘为准；道路以路缘为准；桥梁以桥测量。铁路以轨距外缘为准；道路以路缘为准；桥梁以桥头和桥身外围为准测量。头和桥身外围为准测量。 水域测量是指河流湖泊

32、、水库、沟渠、水塘测量。水域测量是指河流湖泊、水库、沟渠、水塘测量。n其他相关地物测量：是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、其他相关地物测量：是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等测量。消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等测量。2012-08-05房产测绘讲座284.3.3 房屋面积测量l房屋面积测量是房产要素测量的房屋面积测量是房产要素测量的核心任务之一核心任务之一，其主要内容，其主要内容是测定是测定房产权界房产权界和和房屋的面积房屋的面积。l房屋面积测量数据经房产行政管理机关确认后，是进行房产房屋面积测量数据经房产行政管理机关确认后，是进行房产交易、核定产权、颁发权证

33、、保障房地产占有和使用者的合交易、核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者的合法权益的法权益的重要依据重要依据。l房屋面积测量是一项十分细致而复杂的工作，涉及千家万户房屋面积测量是一项十分细致而复杂的工作，涉及千家万户的切身利益，的切身利益，必须确保必须确保房屋建筑面积测算成果的房屋建筑面积测算成果的可靠性可靠性。2012-08-05房产测绘讲座294.3.3 房屋面积测量l房屋面积测量的种类和基本方法房屋面积测量的种类和基本方法（1 1） 房屋面积测量的种类：房屋面积测量的种类：分为分为房屋建筑面积房屋建筑面积测量、测量、房屋套房屋套内建筑面积内建筑面积测量和测量和房屋使用面积房屋使用面积

34、测量。测量。n房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙系指房屋外墙(柱柱)勒脚以上各层的外围水平勒脚以上各层的外围水平投影面积。投影面积。n成套房屋的成套房屋的套内建筑面积套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。n房屋使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋的内墙面水平投影计算。2012-08-05房产测绘讲座304.3.3 房屋面积测量l房屋面积测量的种类和基本方法房屋面积测量的种类和基本方法（2 2） 房屋面积

35、测量的方法：房屋面积测量的方法：主要有主要有坐标解析法坐标解析法、实地量距法实地量距法和和图解法图解法。n坐标解析法坐标解析法是根据房屋用地界址点或边界点的坐标计算房是根据房屋用地界址点或边界点的坐标计算房屋用地或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面屋用地或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面积的方法。积的方法。n实地量距法实地量距法是在实地用长度测量工具量取有关图形的边长是在实地用长度测量工具量取有关图形的边长而计算出这个图形的面积。而计算出这个图形的面积。 n图解法图解法，即在图上量取有关图形的长度计算出图形的面积，即在图上量取有关图形的长度计算出图形的面积，也可量取图形的坐标

36、计算图形的面积。图解法因精度太低，也可量取图形的坐标计算图形的面积。图解法因精度太低，房产测量现在几乎都不采用。房产测量现在几乎都不采用。2012-08-05房产测绘讲座314.3.3 房屋面积测量l房屋面积测量的种类和基本方法房屋面积测量的种类和基本方法（3 3） 房屋面积测量的基本要求房屋面积测量的基本要求（教材（教材 P.158）2012-08-05房产测绘讲座324.3.3 房屋面积测量l房屋面积测量的种类和基本方法房屋面积测量的种类和基本方法（4 4）房屋各特征部位的测量房屋各特征部位的测量n(1)(1)房屋房屋外围建筑面积外围建筑面积应取勒脚以上外墙最外围为准量测。应取勒脚以上外墙

37、最外围为准量测。n(2)(2)房屋房屋室内边长及墙体厚度室内边长及墙体厚度应取未进行装饰贴面的墙体为应取未进行装饰贴面的墙体为准量测。准量测。n(3)(3)房屋屋顶为房屋屋顶为斜面结构斜面结构( (坡屋顶坡屋顶) )的，按层高的，按层高 ( (高度高度) 2.20 ) 2.20 m m以上的部位为准量测。以上的部位为准量测。n(4)(4)柱廊柱廊以柱外围为准量测。以柱外围为准量测。n(5)(5)檐廊檐廊以外轮廓水平投影、以外轮廓水平投影、架空通廊架空通廊以外轮廓水平投影为以外轮廓水平投影为准量测。准量测。n(6)(6)门廊门廊以柱或维护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影以柱或维护物外围为准，独

38、立柱的门廊以顶盖投影为准量测。为准量测。n(7)(7)挑廊挑廊以外轮廓投影为准量测。以外轮廓投影为准量测。2012-08-05房产测绘讲座334.3.3 房屋面积测量l房屋面积测量的种类和基本方法房屋面积测量的种类和基本方法（5 5）房屋各特征部位的测量房屋各特征部位的测量n(8)(8)阳台阳台以维护结构为准量测。以维护结构为准量测。n(9)(9)阳台、挑廊、架空通廊的阳台、挑廊、架空通廊的 外围水平投影超过其底板外外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影为准量测。沿的，以底板水平投影为准量测。n(10) (10) 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋， 按层高按

39、层高 ( (高高度度) 2.20 m) 2.20 m以上的部位为准量测；以上的部位为准量测； 房屋墙体向外倾斜，房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影为准量测。超出底板外沿的，以底板投影为准量测。n(11)(11)门墩门墩以墩外围为准量测。以墩外围为准量测。n(12)(12)门顶门顶以顶盖水平投影为准量测。以顶盖水平投影为准量测。n(13)(13)室外楼梯和台阶室外楼梯和台阶以外围水平投影为准量测。以外围水平投影为准量测。2012-08-05房产测绘讲座344.3.4 房产信息数据采集l房产信息数据采集的内容房产信息数据采集的内容n建筑物名称、坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建建筑物

40、名称、坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、权界线；筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、权界线；n权源、产权纠纷权源、产权纠纷 和和 他项权利、楼号与房号、房屋分幢及他项权利、楼号与房号、房屋分幢及幢号编注等；幢号编注等；n与建筑物有关的规划信息、产权人及委托人信息等。与建筑物有关的规划信息、产权人及委托人信息等。2012-08-05房产测绘讲座354.3.4 房产信息数据采集l房产信息数据的来源房产信息数据的来源 房产信息数据来源大致分为房产信息数据来源大致分为三类三类：n(1)国家相关行政管理部门出具的行政文书国家相关行政管理部门出具的行政文书， 如

41、竣工验收如竣工验收备案表、地址名称批复、门楼牌号证明等。备案表、地址名称批复、门楼牌号证明等。n(2)行政部门或法律部门出具的相关证件或法律文书行政部门或法律部门出具的相关证件或法律文书如如土地使用权证、房屋所有权证、组织机构代码证、司法判土地使用权证、房屋所有权证、组织机构代码证、司法判决等。决等。n(3)其他由委托人或相关权利人自行提供，或由数据采集其他由委托人或相关权利人自行提供，或由数据采集人员根据相关技术规范现场获取人员根据相关技术规范现场获取，如房间号码编排表、设，如房间号码编排表、设计图纸及相关文件等。计图纸及相关文件等。2012-08-05房产测绘讲座364.3.4 房产信息数

42、据采集l房产信息数据采集的要求房产信息数据采集的要求n(1) 依法依法。依法采集房产信息数据，包括采集房产信息数据。依法采集房产信息数据，包括采集房产信息数据的手段合法，房产信息数据的来源合法。的手段合法，房产信息数据的来源合法。n(2) 准确准确。房产信息数据采集的准确与否，关系到房产测绘。房产信息数据采集的准确与否，关系到房产测绘成果能否正确出具，也关系到房产管理过程中能否正确地采成果能否正确出具，也关系到房产管理过程中能否正确地采用房产测绘成果，因此必须做到准确。用房产测绘成果，因此必须做到准确。n(3) 详尽详尽。要求信息数据采集人员应当尽可能地通过多种渠。要求信息数据采集人员应当尽可

43、能地通过多种渠道，获得尽可能详尽的信息，以利于后期房屋管理工作的顺道，获得尽可能详尽的信息，以利于后期房屋管理工作的顺利进行。利进行。2012-08-05房产测绘讲座374.4 4.4 房屋数据处理l4.4.1 4.4.1 概述概述l4.4.2 4.4.2 房屋面积计算房屋面积计算l4.4.3 4.4.3 共有面积分摊共有面积分摊2012-08-05房产测绘讲座384.4.1 概述l房屋数据处理的内容房屋数据处理的内容n房屋数据处理包括房屋数据处理包括房屋测量数据处理房屋测量数据处理、房产面积计算房产面积计算和和共有共有面积分摊面积分摊三部分。三部分。n房屋测量数据房屋测量数据分为房产平面控制

44、测量数据和房产要素测量数分为房产平面控制测量数据和房产要素测量数据，按照测量平差的相关理论和规定进行处理。据，按照测量平差的相关理论和规定进行处理。n房产面积计算房产面积计算是依据相关法律法规、政策文件和技术规范的是依据相关法律法规、政策文件和技术规范的规定，按照房屋及其附属设施的不同结构、功能以及各项管规定，按照房屋及其附属设施的不同结构、功能以及各项管理工作对于各类房屋面积内涵的要求，精确计算各类房屋及理工作对于各类房屋面积内涵的要求，精确计算各类房屋及其附属设施的面积。其附属设施的面积。n共有面积分摊共有面积分摊是对房屋的共有面积按照相关要求进行分摊计是对房屋的共有面积按照相关要求进行分

45、摊计算。算。2012-08-05房产测绘讲座394.4.1 概述l房屋数据处理的基本依据和要求房屋数据处理的基本依据和要求（1 1） 房屋外廓的全长与室内分段丈量之和房屋外廓的全长与室内分段丈量之和( (含墙身厚度含墙身厚度) )的较差的较差在限差内时，在限差内时， 应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋，超差须进行复量；例配赋，超差须进行复量； 房屋建筑面积测算一律以房屋建筑面积测算一律以中误差中误差作为评定精度的标作为评定精度的标准，以准，以2 2倍中误差作为房屋建筑面积测算的倍中误差作为房屋建筑面积测算的最大限差最大限差，超过，超过2 2倍

46、中误差的要返工重测。倍中误差的要返工重测。 2012-08-05房产测绘讲座404.4.1 概述l房屋数据处理的基本依据和要求房屋数据处理的基本依据和要求（2 2）n房产面积测算房产面积测算一般采用两个精度等级一般采用两个精度等级，即采用第二、第三等，即采用第二、第三等级精度标准。级精度标准。 对新建商品房一般采用第二等级精度要求；对新建商品房一般采用第二等级精度要求； 对其他房产建筑面积测算精度采用第三等级精度要求；有特对其他房产建筑面积测算精度采用第三等级精度要求；有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度要求。殊要求的用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度要求。n房屋面积计算

47、的依据房屋面积计算的依据 为国标、各部委出具的相关政策文件、为国标、各部委出具的相关政策文件、地方技术规程和各地方政府、相关行政管理部门出具的有关地方技术规程和各地方政府、相关行政管理部门出具的有关政策文件。政策文件。n共有面积分摊的基本思路共有面积分摊的基本思路是谁使用谁分摊是谁使用谁分摊。2012-08-05房产测绘讲座414.4.2 房屋面积计算l房屋面积计算的相关概念和内容房屋面积计算的相关概念和内容 （1 1） 房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙系指房屋外墙( (柱柱) ) 勒脚以上各层的外围勒脚以上各层的外围水平投影面积，水平投影面积， 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且包括

48、阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高具备上盖，结构牢固，层高2.20m2.20m以上以上( (含含2.20m)2.20m)的永久性建筑。的永久性建筑。 2012-08-05房产测绘讲座424.4.2 房屋面积计算l房屋面积计算的相关概念和内容房屋面积计算的相关概念和内容 （2 2） 房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。建筑面积。 房屋产权面积由省自治区、直辖市、市、县房地房屋产权面积由省自治区、直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。产行政主管部门登记确权认定。 房屋的共有建筑面积房屋的共有建筑面

49、积系指各产权主共同占有或共同使用系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。的建筑面积。 套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。2012-08-05房产测绘讲座434.4.2 房屋面积计算l房屋面积计算的相关概念和内容房屋面积计算的相关概念和内容 （3 3） 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平为套内房屋使用空间的面积

50、，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室、起居室、投影面积按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；的总和；套内楼梯套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；均计入使用面积；内墙面装饰厚度内墙面装饰厚度计入使用面积。计入使用面积。 套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或是套内使用空间周围的维护或承重墙体

51、或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙共建筑空间的分隔墙以及外墙 ( (包括山墙包括山墙) )等共有墙，均等共有墙，均按水平按水平投影面积的一半投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。面积全部计入套内墙体面积。 2012-08-05房产测绘讲座444.4.2 房屋面积计算l房屋建筑面积计算原则房屋建筑面积计算原则（1 1）计算全部建筑面积的范围计算全部建筑面积的范围 （教材（教材 P.161P.161）2012-08-

52、05房产测绘讲座454.4.2 房屋面积计算l房屋建筑面积计算原则房屋建筑面积计算原则（2 2）计算全部建筑面积的范围计算全部建筑面积的范围（教材（教材 P.162P.162）2012-08-05房产测绘讲座464.4.2 房屋面积计算l房屋建筑面积计算原则房屋建筑面积计算原则（3 3）计算一半建筑面积的范围计算一半建筑面积的范围 （教材（教材 P.162P.162）2012-08-05房产测绘讲座474.4.2 房屋面积计算l房屋建筑面积计算原则房屋建筑面积计算原则（4 4）不计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围 （教材（教材 P.162P.162）2012-08-05房产测绘讲座484.

53、4.3 共有面积分摊l房屋专有部分和共有部分房屋专有部分和共有部分（1 1）房屋专有部分房屋专有部分 根据建筑物区分所有权相关法条和技术规范的规定，房根据建筑物区分所有权相关法条和技术规范的规定，房屋专有部分应是屋专有部分应是具有构造上的独立性，能够明确区分，具有具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体。有权的客体。房屋的专有部分在共有面积分摊计算时应承担房屋的专有部分在共有面积分摊计算时应承担分摊面积。一般的分摊面积。一般的房屋专有部分内容房屋专有部分内容可包括可包括(但不限于但不

54、限于)： (1)居住用房居住用房类，如住宅、公寓、别墅等；类，如住宅、公寓、别墅等； (2)商业办公商业办公类，如商业、酒店、娱乐、金融、办公、配类，如商业、酒店、娱乐、金融、办公、配套用房、配套公建等；套用房、配套公建等； (3)仓储库房仓储库房类，如车库、仓储、库房等；类，如车库、仓储、库房等； (4)工业用房工业用房类，如工业用房、车间等。类，如工业用房、车间等。2012-08-05房产测绘讲座494.4.3 共有面积分摊l房屋专有部分和共有部分房屋专有部分和共有部分（2 2）房屋共有部分（房屋共有部分（1） 房屋共有部分按照是否可被分摊分为房屋共有部分按照是否可被分摊分为可分摊共有部位

55、可分摊共有部位和和不可分摊部位不可分摊部位。在分摊计算时，只有可分摊部位可以被分摊。在分摊计算时，只有可分摊部位可以被分摊。 建筑物建筑物可分摊的共有部位可分摊的共有部位一般包括一般包括( (但不限于但不限于) )： (1)(1)交通通行类，如大堂、门厅、楼交通通行类，如大堂、门厅、楼( (电电) )梯问、楼梯问、楼( (电电) )梯前室、走道梯前室、走道等。等。 (2)(2)仅为建筑物内各专有部位服务的共用设备用房类，如设备用房、仅为建筑物内各专有部位服务的共用设备用房类，如设备用房、水泵房、变配电室、附属设施、垃圾收集间、消防贮水池、风机房等。水泵房、变配电室、附属设施、垃圾收集间、消防贮

56、水池、风机房等。 (3)(3)公共服务用房类，如为幢内服务的警卫室、管理用房、保洁间等。公共服务用房类，如为幢内服务的警卫室、管理用房、保洁间等。 (4)(4)建筑物基础结构类，如套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙建筑物基础结构类，如套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙( (包括包括山墙山墙) )水平投影面积的一半、承重垛柱等。水平投影面积的一半、承重垛柱等。 建筑物不可分摊的共有部位一般包括：为多幢服务的警建筑物不可分摊的共有部位一般包括：为多幢服务的警卫室、管理用房等。卫室、管理用房等。 2012-08-05房产测绘讲座504.4.3 共有面积分摊l房屋专有部分和共有部分房屋专有部分和共有部分（

57、3 3）房屋共有部分（房屋共有部分（2） 房屋共有部分按照其使用功能和服务对象，主要可分成三类：房屋共有部分按照其使用功能和服务对象，主要可分成三类： (1)(1)全幢共有部位全幢共有部位：指为整幢服务的共有部位，全幢进行分摊。：指为整幢服务的共有部位，全幢进行分摊。 (2)(2)功能区间共有部位功能区间共有部位：指专为某几个功能区服务的共有：指专为某几个功能区服务的共有部位，由其所服务的功能区分摊。部位，由其所服务的功能区分摊。 (3)(3)功能区内共有部位功能区内共有部位：指专为某个功能区服务的共有部：指专为某个功能区服务的共有部位，位， 由该功能区分摊。由该功能区分摊。 2012-08-

58、05房产测绘讲座514.4.3 共有面积分摊l各类房屋共有面积的分摊计算各类房屋共有面积的分摊计算（1 1）单一功能住宅楼共有面积分摊方法单一功能住宅楼共有面积分摊方法 住宅楼以幢为单元，首先计算整幢住宅楼的住宅楼以幢为单元，首先计算整幢住宅楼的总建筑面积总建筑面积，再计算各套房屋的再计算各套房屋的套内建筑面积套内建筑面积。l 整幢住宅楼的总建筑面积扣除整幢住宅楼各套房屋套内建筑整幢住宅楼的总建筑面积扣除整幢住宅楼各套房屋套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库等和面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房，以及人防工程为多幢服务

59、的警卫室、管理用房、设备用房，以及人防工程等建筑面积，求得等建筑面积，求得整幢住宅楼的共有面积整幢住宅楼的共有面积。l 根据整幢住宅楼的共有面积和整幢住宅楼的套内建筑面积的根据整幢住宅楼的共有面积和整幢住宅楼的套内建筑面积的总和求取整幢住宅楼的总和求取整幢住宅楼的分摊系数分摊系数，再根据各套房屋的套内建，再根据各套房屋的套内建筑面积，求得筑面积，求得各套房屋分摊的共有面积各套房屋分摊的共有面积。 2012-08-05房产测绘讲座524.4.3 共有面积分摊l各类房屋共有面积的分摊计算各类房屋共有面积的分摊计算（2 2）商住楼共有面积的分摊方法商住楼共有面积的分摊方法l 首先根据住宅和商业的不同

60、使用功能按各自的建筑面积首先根据住宅和商业的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢共有建筑将全幢共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有面积和商，即住宅部分分摊得到的全幢共有面积和商业部分分摊得到的全幢共有面积。然后住宅和商业部分将分摊所得的共有业部分分摊得到的全幢共有面积。然后住宅和商业部分将分摊所得的共有面积再各自进行分摊。面积再各自进行分摊。l 住宅部分，将分摊得到的幢共有面积，加上住宅部分本身的共有面积，住宅部分，将分摊得到的幢共有面积，加上住宅部分本身的共有面积，依照前述的方法和计算公式，按各套的套内建筑面积分摊计算依照前述的方法和计算公

61、式，按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋分各套房屋分摊的共有面积。摊的共有面积。l 商业部分，将分摊得到的幢共有面积，加上本身的共有面积，按各层的商业部分，将分摊得到的幢共有面积，加上本身的共有面积，按各层的套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有面积的一部分，加至各层套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有面积的一部分，加至各层的共有面积中，得到的共有面积中，得到各层总的共有面积各层总的共有面积。然后再根据层内各套房屋的套内。然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有面积各套房屋分摊得到的共有面积。2012-08-05房

62、产测绘讲座534.4.3 共有面积分摊l各类房屋共有面积的分摊计算各类房屋共有面积的分摊计算（3 3）多功能综合楼共有面积的分摊方法多功能综合楼共有面积的分摊方法l 多功能综合楼是指多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物具有多种用途的建筑物，即同一幢建筑物内可能有住，即同一幢建筑物内可能有住宅、商业用房、办公用房、酒店、自行车库、汽车库等多个用途的房屋。宅、商业用房、办公用房、酒店、自行车库、汽车库等多个用途的房屋。各共有部位的功能与服务对象也并不相同。各共有部位的功能与服务对象也并不相同。 因此，一般情况下，多功能因此，一般情况下，多功能综合楼不能用一个分摊系数进行一次分摊。而是应按照综合楼不

63、能用一个分摊系数进行一次分摊。而是应按照谁使用准分摊的原谁使用准分摊的原则则，将各个共有部位面积，按照各自的功能和服务对象分别进行分摊，即，将各个共有部位面积，按照各自的功能和服务对象分别进行分摊，即进行多级分摊进行多级分摊。l 多功能综合楼的分摊计算应采取多功能综合楼的分摊计算应采取由整体到局部的分摊模式由整体到局部的分摊模式，即首先进行，即首先进行整幢房屋共有面积的分摊，把它分摊至各功能区；其次，进行功能区间的整幢房屋共有面积的分摊，把它分摊至各功能区；其次，进行功能区间的共有面积的分摊，同样分摊至各功能区；分摊至功能区的整幢共有面积和共有面积的分摊，同样分摊至各功能区；分摊至功能区的整幢

64、共有面积和功能区间共有面积与功能区内共有面积加在一起，再进行功能区内部分摊。功能区间共有面积与功能区内共有面积加在一起，再进行功能区内部分摊。以此类推，直至将所有的共有面积分摊至各套或各户。套内建筑面积加上以此类推，直至将所有的共有面积分摊至各套或各户。套内建筑面积加上分摊的共有面积，就得到了各套或各户的建筑面积。分摊的共有面积，就得到了各套或各户的建筑面积。2012-08-05房产测绘讲座544.54.5 房产图绘制l4.5.1 4.5.1 概述概述l4.5.2 4.5.2 房产分幅平面图的表示原则房产分幅平面图的表示原则l4.5.34.5.3 房产分丘平面图内容和要求房产分丘平面图内容和要

65、求l4.5.44.5.4 房产分户平面图房产分户平面图2012-08-05房产测绘讲座554.5.1 概述l房产图的基本概念与作用房产图的基本概念与作用 房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。包括房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。包括房产分幅平房产分幅平面图面图、房产分丘平面图房产分丘平面图和和房屋分户平面图房屋分户平面图三种。三种。n房产分幅平面图房产分幅平面图通常简称房产分幅图，是全面反映房屋及其通常简称房产分幅图，是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘平面图、用地位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘平面图、房屋分户平面图的基础资料。房屋分户平面图的基础资料

66、。n房产分丘平面图房产分丘平面图是房产分幅平面图的局部图，是绘制房屋产是房产分幅平面图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。权证附图的基本图。n房屋分户平面图房屋分户平面图也称分层分户图，是在分丘图基础上绘制的也称分层分户图，是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，通常作为核发房屋所有权证和土地使用权证的附图使用。通常作为核发房屋所有权证和土地使用权证的附图使用。2012-08-05房产测绘讲座564.5.1 概述 房产图的基本规格房产图的基本规格l分幅图的规格分幅图的规格 分幅图采用50cm50cm正方形

67、分幅。建筑物密集区的分幅图一般采用1:500比例尺，其他区域的分幅图可以采用1:1000比例尺。l分丘图的规格分丘图的规格 分丘图的幅面可在787mml092mm全开纸的13214之间选用。分丘图的比例尺根据丘面积大小，在1:l001:1000之间选用。l分户图的规格分户图的规格 房产分户图的幅面可选用787mml092mm的 132或116等尺寸。分户图的比例尺一般为l:200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当放大或缩小。2012-08-05房产测绘讲座574.5.1 概述 房产图的绘制方法房产图的绘制方法l全野外采集数据成图全野外采集数据成图l航摄像片采集数据成图航摄像片采集数据成图l

68、野外解析测量数据成图野外解析测量数据成图l平板仪测绘房产图平板仪测绘房产图l编绘法绘制房产图编绘法绘制房产图房产图绘制精度要求房产图绘制精度要求 全野外采集数据或野外解析测量等方法所测量的房地产全野外采集数据或野外解析测量等方法所测量的房地产要素点和地物点，要素点和地物点， 相对与邻近控制点的相对与邻近控制点的点位中误差不超过点位中误差不超过0.05 m0.05 m。2012-08-05房产测绘讲座584.5.2 房产分幅平面图的表示原则l境界与地物境界与地物 行政境界一般只表示区、县和镇的境界线，街道办事处行政境界一般只表示区、县和镇的境界线，街道办事处或乡的境界根据需要表示。或乡的境界根据

69、需要表示。境界线重合时，用高一级境界线境界线重合时，用高一级境界线表示表示。境界线与丘界线重合时，用丘界线表示境界线与丘界线重合时，用丘界线表示。 地物的取舍按地物的取舍按 GBGBT l79862000T l79862000 房产测量规范执行。房产测量规范执行。l单位名称及注记单位名称及注记n地名的总名与分名应用不同的字级分别注记。地名的总名与分名应用不同的字级分别注记。n单位名称只注记区、县以上和使用面积大于图上单位名称只注记区、县以上和使用面积大于图上100 cm100 cm2 2的的单位。单位。2012-08-05房产测绘讲座59 房产分幅平面图的分幅与编号l房产分幅图的分幅与编号执行

70、房产分幅图的分幅与编号执行 GB/T17968.22000GB/T17968.22000房产图房产图图式图式中的附录中的附录A A （完整编号见（完整编号见GB/T17968.12000 GB/T17968.12000 房产房产测量规范测量规范的的7.1.57.1.5 ）。2012-08-05房产测绘讲座60 房产分幅图 （局部）2012-08-05房产测绘讲座614.5.3 房产分丘平面图内容和要求l分丘图的表示内容分丘图的表示内容 房产分丘平面图上除表示房产分幅平面图的内容外，房产分丘平面图上除表示房产分幅平面图的内容外，还应表示房屋权界线、界址点点号、窑洞使用范围、挑廊、还应表示房屋权界

71、线、界址点点号、窑洞使用范围、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。系等各项房地产要素。2012-08-05房产测绘讲座624.5.3 房产分丘平面图内容和要求l分丘图的技术要求分丘图的技术要求（教材（教材 P.171P.171）2012-08-05房产测绘讲座63房产分丘图2012-08-05房产测绘讲座644.5.4 房产分户平面图分户图表示的主要内容分户图表示的主要内容l分户图应表示的主要内容包括：房屋权界线、四面墙体的归分户图应表示的主要内容包括：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位，以

72、及门牌号、所在层次、户号、室属和楼梯、走道等部位，以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。号、房屋建筑面积和房屋边长等。 分户图的表示、注记与图面清绘整饰技术要求分户图的表示、注记与图面清绘整饰技术要求l分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号。的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号。l分户图上的房屋的丘号、幢号应与分丘图上的编号一致。分户图上的房屋的丘号、幢号应与分丘图上的编号一致。l分户图上的文字注记：分户图上的文字注记：n(1)房屋产权面积包括套内建筑

73、面积和共有分摊面积，标注房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内。在分户图框内。n(2)本户所在的丘号、户号、幢号、结构、层数、层次标注本户所在的丘号、户号、幢号、结构、层数、层次标注在分户图框内。在分户图框内。n(3)楼梯、走道等共有部位，在范围内加简注。楼梯、走道等共有部位，在范围内加简注。2012-08-05房产测绘讲座65房产分层分户图2012-08-05房产测绘讲座664.64.6 房产变更测量l4.6.1 4.6.1 概述概述l4.6.24.6.2 变更测量变更测量2012-08-05房产测绘讲座674.6.14.6.1 概述l房产变更测量的基本概念房产变更测量

74、的基本概念 房产变更测量是指在完成了房产测绘工作之后，为了适房产变更测量是指在完成了房产测绘工作之后，为了适应日常工作的需要，使房产数据能保持现势性而进行的房屋应日常工作的需要，使房产数据能保持现势性而进行的房屋及其附属建筑物的及其附属建筑物的权属、位置、界线、数量、质量权属、位置、界线、数量、质量的变更调的变更调查和测量。查和测量。2012-08-05房产测绘讲座684.6.14.6.1 概述l房产变更测量的基本内容房产变更测量的基本内容 l现状变更测量现状变更测量n (1)房屋的新建、拆迁、改建、扩建，房屋建筑结构、层数的变化。房屋的新建、拆迁、改建、扩建，房屋建筑结构、层数的变化。n (

75、2)房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁。房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁。n (3)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等维护物以及房屋附属设施的变化。围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等维护物以及房屋附属设施的变化。n (4)道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化。道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化。n (5)地名、门牌号的更改。地名、门牌号的更改。n (6)房屋及其用地分类面积增减变化。房屋及其用地分类面积增减变化。l权属变更测量权属变更测量n (1)房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移。房屋买卖、交换、继

76、承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移。n (2)土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直。土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直。n (3)征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化。征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化。n (4)他项权利范围的变化和注销。他项权利范围的变化和注销。2012-08-05房产测绘讲座694.6.24.6.2 变更测量l变更测量程序变更测量程序 变更测量应根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包变更测量应根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，括现状、权属和界址调查， 再进行分户权界和面积的测定

77、，再进行分户权界和面积的测定，调整有关的房地产编码，最后进行房地产资料的修正。调整有关的房地产编码，最后进行房地产资料的修正。l变更测量的基准变更测量的基准n(1)变更测量以变更范围内平面控制点和房产界址点作为测变更测量以变更范围内平面控制点和房产界址点作为测量的基准点。所有量的基准点。所有已修测过的地物点不得作为变更测量的依已修测过的地物点不得作为变更测量的依据。据。n(2)变更范围内和邻近的符合精度要求的房角点，也可作为变更范围内和邻近的符合精度要求的房角点，也可作为修测的依据。修测的依据。2012-08-05房产测绘讲座704.6.24.6.2 变更测量l变更测量的精度要求变更测量的精度

78、要求n(1)变更后的分幅、分丘图图上精度，新补测的界址点的变更后的分幅、分丘图图上精度，新补测的界址点的精度应符合国标的规定。精度应符合国标的规定。n(2)房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内。积的不符值应在限差以内。n(3)用地分割后各丘面积之和与原丘面积的不符值应在限用地分割后各丘面积之和与原丘面积的不符值应在限差以内。差以内。n(4)房产合并后的建筑面积，取被合并房屋建筑面积之和；房产合并后的建筑面积，取被合并房屋建筑面积之和；用地合并后的面积，取被合并的各丘面积之和。用地合并后的面积，取被合并的各丘面积之和。

79、2012-08-05房产测绘讲座714.6.24.6.2 变更测量l房地产编号的变更与处理房地产编号的变更与处理n(1)用地的合并与分割都应用地的合并与分割都应重新编丘号重新编丘号，新增丘号按编号，新增丘号按编号区内的最大丘号续编。区内的最大丘号续编。n(2)组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。n(3)新增界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点新增界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的最大点号续编。或房角点的最大点号续编。n(4)房产合并或分割应重新编幢号房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新幢号，原幢号作废，新幢号按丘

80、内最大幢号续编。按丘内最大幢号续编。2012-08-05房产测绘讲座724.7 4.7 房产测绘成果管理l4.7.1 4.7.1 房产测绘成果质量管理房产测绘成果质量管理l4.7.2 4.7.2 房产测绘成果档案管理房产测绘成果档案管理l4.7.3 4.7.3 房产测绘成果备案管理房产测绘成果备案管理2012-08-05房产测绘讲座734.7.14.7.1 房产测绘成果质量管理房产测绘成果检查的流程房产测绘成果检查的流程l房产测量成果实行房产测量成果实行二级检查一级验收二级检查一级验收制。制。l一级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由作业一级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由

81、作业组的专职或兼职检查人员承担。组的专职或兼职检查人员承担。l二级检查为最终检查，由施测单位的质量检查机构和专职检二级检查为最终检查，由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。查人员在一级检查的基础上进行。l检查验收工作应在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机检查验收工作应在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机关实施。二级检查和验收工作完成后应分别写出检查、验收关实施。二级检查和验收工作完成后应分别写出检查、验收报告。报告。l产品成果最终验收工作由任务的委托单位组织实施。验收工产品成果最终验收工作由任务的委托单位组织实施。验收工作结束后应写出检查报告和验收书。作结束后应写出

82、检查报告和验收书。2012-08-05房产测绘讲座744.7.14.7.1 房产测绘成果质量管理房产测绘成果检查的一般规定房产测绘成果检查的一般规定l房产测绘单位实施成果质量的过程检查和最终检查。房产测绘单位实施成果质量的过程检查和最终检查。过程检过程检查采用全数检查。查采用全数检查。最终检查一般采用全数检查，涉及野外检最终检查一般采用全数检查，涉及野外检查项的可采用抽样检查，样本以外的应实施内业全数检查。查项的可采用抽样检查，样本以外的应实施内业全数检查。l验收一般采用验收一般采用抽样抽样检查，质量检验机构应对样本进行详查，检查，质量检验机构应对样本进行详查，必要时可对样本以外的单位成果的重

83、要检查项进行概查。必要时可对样本以外的单位成果的重要检查项进行概查。l各级检查验收工作应独立、按顺序进行，各级检查验收工作应独立、按顺序进行，不得省略、代替或不得省略、代替或颠倒颠倒顺序。顺序。l最终检查应审核过程检查记录，验收应审核最终检查记录，最终检查应审核过程检查记录，验收应审核最终检查记录，审核中发现的问题作为资料质量错漏处理。审核中发现的问题作为资料质量错漏处理。2012-08-05房产测绘讲座754.7.14.7.1 房产测绘成果质量管理l房产测绘成果检查的内容房产测绘成果检查的内容（1 1） （教材（教材 P.175P.175）2012-08-05房产测绘讲座764.7.14.7

84、.1 房产测绘成果质量管理l房产测绘成果检查的内容房产测绘成果检查的内容（2 2） （教材（教材 P.175P.175）2012-08-05房产测绘讲座774.7.14.7.1 房产测绘成果质量管理房产测绘成果检查的内容房产测绘成果检查的内容（3 3） （教材（教材 P.175P.175）房产测绘成果质量评定房产测绘成果质量评定 成果质量实行成果质量实行优、良、合格优、良、合格和和不合格不合格四级评定。成果质量四级评定。成果质量由专职或兼职检查验收人员评定，评定标准参照由专职或兼职检查验收人员评定，评定标准参照测绘成果质测绘成果质量检查与验收量检查与验收(GB(GBT 243562009)T

85、243562009)执行。执行。2012-08-05房产测绘讲座784.7.24.7.2 房产测绘成果档案管理l房产测绘成果档案内容房产测绘成果档案内容 检查工作结束、成果发出后应立即对各类测算数据资料检查工作结束、成果发出后应立即对各类测算数据资料及成果进行整理、存档。及成果进行整理、存档。 存档内容包括：存档内容包括：n (1)房产测绘技术设计书。房产测绘技术设计书。n (2)成果资料索引及说明。成果资料索引及说明。n (3)控制测量成果资料。控制测量成果资料。n (4)房产测算成果资料。房产测算成果资料。n (5)图形数据成果和房产原图及相应数据库文件。图形数据成果和房产原图及相应数据库

86、文件。n (6)技术总结。技术总结。n (7)检查验收报告等。检查验收报告等。n (8)作业人员对于测算过程需要说明的文件。作业人员对于测算过程需要说明的文件。n (9)计算所依据的分摊文件。计算所依据的分摊文件。n (10)委托单位提供的和测算所依据的其他文件和资料。委托单位提供的和测算所依据的其他文件和资料。2012-08-05房产测绘讲座794.7.24.7.2 房产测绘成果档案管理l房产测绘成果档案存档整理要求房产测绘成果档案存档整理要求（1 1）l整理的原则整理的原则 由于房产测绘成果在进行产权认定后所具有的法律意义，由于房产测绘成果在进行产权认定后所具有的法律意义，要求在整理成果时

87、应保持客观的数据包括数据来源的依据要求在整理成果时应保持客观的数据包括数据来源的依据和证明，以及应明确责任人。和证明，以及应明确责任人。l分类编号与建立档案分类编号与建立档案 整理后的资料进行建档，须分类编号。每案卷编一个号，整理后的资料进行建档，须分类编号。每案卷编一个号，为档案号，简称档号。卷可以按街坊，也可以按幢为单位编为档案号，简称档号。卷可以按街坊，也可以按幢为单位编制。制。档号通常包括分类代号和案卷顺序号两部分，档号通常包括分类代号和案卷顺序号两部分，两者之间两者之间用破折号隔开。其中分类代号由汉字或汉语拼音字母组成，用破折号隔开。其中分类代号由汉字或汉语拼音字母组成，案卷顺序号统

88、一使用阿拉伯数字。案卷顺序号统一使用阿拉伯数字。 2012-08-05房产测绘讲座804.7.24.7.2 房产测绘成果档案管理l房产测绘成果档案存档整理要求房产测绘成果档案存档整理要求（2 2）l档案文件要求档案文件要求n(1)(1)所有原始数据记录及草图应完整、整洁，测量人员与所有原始数据记录及草图应完整、整洁，测量人员与记录人员及测量日期应填写无误多页记录应顺序编号。记录人员及测量日期应填写无误多页记录应顺序编号。n(2)(2)计算过程资料、成果资料的各类图表均应完整成套，计算过程资料、成果资料的各类图表均应完整成套，纸质文件与电子文件内容一致。纸质文件与电子文件内容一致。n(3)(3)

89、所搜集的房屋信息资料和测算依据资料完整，并由提所搜集的房屋信息资料和测算依据资料完整，并由提供方签字或加盖公章。供方签字或加盖公章。n(4)(4)存档文件应当符合相应纸张规格，所有纸质文件不得存档文件应当符合相应纸张规格，所有纸质文件不得用圆珠笔书写，用圆珠笔书写， 除外业记录手簿和草图外，所有纸质文除外业记录手簿和草图外，所有纸质文件不得用铅笔书写。传真文件需复印后存档。件不得用铅笔书写。传真文件需复印后存档。n(5)(5)所有文件不重份。电子文件需保存历次版本时，应在所有文件不重份。电子文件需保存历次版本时，应在电子文件命名时加入时间字段。电子文件命名时加入时间字段。2012-08-05房

90、产测绘讲座814.7.34.7.3 房产测绘成果备案管理l 房产测绘成果备案管理的依据房产测绘成果备案管理的依据n中华人民共和国测绘法中华人民共和国测绘法 ( (中华人民共和国主席令第中华人民共和国主席令第7575号，自号，自20022002年年1212月月1 1日起施行日起施行) )n中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法 ( (中华人民共和国主席令第中华人民共和国主席令第6262号，自号，自20072007年年1010月月1 1日起施行日起施行) )n房产测绘管理办法房产测绘管理办法( (中华人民共和国建设部国家测绘局令第中华人民共和国建设部国家测绘局令第8383号，自号，自200120

91、01年年5 5月月1 1日起施行日起施行) )n房屋登记办法房屋登记办法( (中华人民共和国建设部令第中华人民共和国建设部令第168168号，自号，自20082008年年7 7月月1 1日起施行日起施行) )n关于贯彻实施关于贯彻实施房屋登记办法房屋登记办法的通知的通知 ( (建办住房函建办住房函 2008 2492008 249号号) )n关于印发关于印发房屋登记薄管理试行办法房屋登记薄管理试行办法的通知的通知( (建住房建住房200884200884号号) )附件附件房屋登记簿记载内容说明房屋登记簿记载内容说明2012-08-05房产测绘讲座824.7.14.7.1 房产测绘成果质量管理l

92、房产测绘成果备案审查房产测绘成果备案审查 我国房产测绘采取的是资质管理制度。按照我国房产测绘采取的是资质管理制度。按照房产测绘管房产测绘管理办法理办法的要求，必须实行备案审查。的要求，必须实行备案审查。 目前审查的内容主要有以下几个方面：目前审查的内容主要有以下几个方面：n(1)(1)施测单位的资格。施测单位的资格。主要审查房产测绘单位是否取得了测绘行政主管部主要审查房产测绘单位是否取得了测绘行政主管部门发放的房产测绘资质证书，是否具备在当地从事房产测绘的资格，是门发放的房产测绘资质证书，是否具备在当地从事房产测绘的资格，是否按照资质许可的范围承揽业务、提供服务。否按照资质许可的范围承揽业务、

93、提供服务。n(2)(2)测绘成果的适用性。测绘成果的适用性。主要审查房产测绘单位在出具的测绘成果数据格主要审查房产测绘单位在出具的测绘成果数据格式是否符合当地房产管理工作的要求。式是否符合当地房产管理工作的要求。n(3)(3)界址点的准确性、面积测算的依据与方法。界址点的准确性、面积测算的依据与方法。主要审查房产测绘单位出主要审查房产测绘单位出具的测绘成果在精度上、准确性上、房屋面积测算的标准上、方法的选具的测绘成果在精度上、准确性上、房屋面积测算的标准上、方法的选择上是否符合国标的规定。择上是否符合国标的规定。n(4)(4)其他其他当地房产行政管理部门规定的审查内容。当地房产行政管理部门规定

94、的审查内容。2012-08-05房产测绘讲座83l房产测绘案例分析房产测绘案例分析2012-08-05房产测绘讲座84 （教材 P.66P.66） 房产测绘案例（一）背背 景景 材材 料料l某项目房产测绘技术设计书如下：某项目房产测绘技术设计书如下：l任务概述任务概述 承接承接 A A区区 3131栋约栋约 1.17101.17105 5 m m2 2 的房产测绘任务，含独栋、的房产测绘任务，含独栋、双拼、联排、住宅、多功能综合楼等多种形式。双拼、联排、住宅、多功能综合楼等多种形式。 本房产测绘工程的主要目的是本房产测绘工程的主要目的是进行产权登记进行产权登记。 具体工作包括房产平面控制测量、

95、房产调查、房产要素具体工作包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产分户以及成果资料测量、房产图绘制、房产面积测算、房产分户以及成果资料的检查与验收。的检查与验收。2012-08-05房产测绘讲座85房产测绘案例（一）背背 景景 材材 料料l测区自然地理概况和已有资料情况测区自然地理概况和已有资料情况l引用文件引用文件l成果内容及规格成果内容及规格l设计方案设计方案l产品检验和验收产品检验和验收2012-08-05房产测绘讲座86房产测绘案例（一）样题样题-分析题分析题l某新建住宅小区竣工后，需进行房产测绘，并在测绘完成后某新建住宅小区竣工后，需进行房产测绘，

96、并在测绘完成后进行房屋登记。该小区共有独楼房进行房屋登记。该小区共有独楼房1818栋，其中栋，其中5 5栋为临街商住栋为临街商住楼，其余为单一功能住宅楼。各楼楼型简单，均无地下室，楼，其余为单一功能住宅楼。各楼楼型简单，均无地下室，各楼内无为多栋楼服务的共有用房。房产测绘单位人场作业各楼内无为多栋楼服务的共有用房。房产测绘单位人场作业前，已获得该小区竣工测量成果资料及该项目的全套设计图前，已获得该小区竣工测量成果资料及该项目的全套设计图纸。请回答下列问题：纸。请回答下列问题：n（1）简述该房产测绘工程的具体工作内容。n（2）简述其中一栋商住楼房的分摊步骤。n（3）检查人员在检查工作中发现，作业

97、人员 将一个层高为2. 20 m的设备层、临街用做人行道路人行道路通行的有柱通廊计算了全部建筑面积。该作业人员做法是否正确,并简述原因。 2012-08-05房产测绘讲座87房产测绘案例（一）参参 考考 答答 案案l(1)该房产测绘工程的具体工作内容：对竣工测量成果进行检该房产测绘工程的具体工作内容：对竣工测量成果进行检核；房产信息数据采集（房产调查）；核；房产信息数据采集（房产调查）； 房产要素测量；房产要素测量； 房房产图绘制；房产面积测算；成果资料的检查与验收。产图绘制；房产面积测算；成果资料的检查与验收。l(2)首先根据住宅和商业的不同使用功能，按各自的建筑面积首先根据住宅和商业的不同

98、使用功能，按各自的建筑面积将全幢共有共用建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅将全幢共有共用建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有共用建筑面积和商业部分分摊得到部分分摊得到的全幢共有共用建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有共用建筑面积。然后住宅和商业部分将分摊所得的全幢共有共用建筑面积。然后住宅和商业部分将分摊所得的共有共用建筑面积再各自进行分摊。的共有共用建筑面积再各自进行分摊。 2012-08-05房产测绘讲座88房产测绘案例（一）参参 考考 答答 案案l对于住宅部分，对于住宅部分，首先计算住宅部分的总建筑面积，再计算住宅部分各套房首先计算住宅部分的总建筑面积，再计算

99、住宅部分各套房屋的套内建筑面积。住宅部分的总建筑面积扣除住宅部分各套房屋套内建屋的套内建筑面积。住宅部分的总建筑面积扣除住宅部分各套房屋套内建筑面积之和，加上分摊得到的全幢共有共用建筑面积，得到住宅部分共有筑面积之和，加上分摊得到的全幢共有共用建筑面积，得到住宅部分共有共用建筑面积。用住宅部分的共有共用建筑面积除以住宅部分各套房屋套共用建筑面积。用住宅部分的共有共用建筑面积除以住宅部分各套房屋套内建筑面积之和求取整个住宅部分的分摊系数，再根据各套房屋的套内建内建筑面积之和求取整个住宅部分的分摊系数，再根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊的共有共用建筑面积。筑面积，求得各套房屋分摊的共有

100、共用建筑面积。l对于商业部分对于商业部分，将分摊得到的全幢共有共用建筑面积，加上本身的共有共，将分摊得到的全幢共有共用建筑面积，加上本身的共有共用建筑面积，按各层的套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有共用建筑面积，按各层的套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有共用建筑面积的一部分，加至各层的有共用建筑面积中，得到各层总的共有用建筑面积的一部分，加至各层的有共用建筑面积中，得到各层总的共有共用建筑面积。然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各共用建筑面积。然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有共用建筑面积。套，求出各套房屋分摊得到的共

101、有共用建筑面积。 2012-08-05房产测绘讲座89房产测绘案例（一）参参 考考 答答 案案l(3)房屋建筑面积系指房屋建筑面积系指房屋外墙房屋外墙( (柱柱) )勒脚以上各层的外围水平勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备等，且具备上盖，结构牢固，上盖，结构牢固，层高层高2.20m2.20m以上以上( (含含2.20m)2.20m)的永久性建筑。的永久性建筑。因此，层高因此，层高2.20m2.20m的设备层的设备层计算全部建筑面积计算全部建筑面积正确正确。 临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论临街楼

102、房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。 因此，因此，临街用做人行道路通行的临街用做人行道路通行的 有柱通廊有柱通廊 计算了全部建筑面积计算了全部建筑面积不不正确正确。 2012-08-05房产测绘讲座90 （广东教材 P.31）房产测绘案例（二）背背 景景 材材 料料l任务概述任务概述 如下如下图所示，位于某市人民路图所示，位于某市人民路1313号的住宅楼，其南边邻号的住宅楼，其南边邻居、北边邻居分别为居、北边邻居分别为1111号号3 3层房屋、层房屋、1515号号2 2层房屋，飘楼、不层房屋，飘

103、楼、不封闭阳台的水平投影均在用地范围以外，骑楼底层作为公共封闭阳台的水平投影均在用地范围以外，骑楼底层作为公共街道通行。某测绘单位将测得的边长数据经平差后均标注于街道通行。某测绘单位将测得的边长数据经平差后均标注于图中，下图中图中，下图中A4A4表示表示4 4层钢筋混凝土结构房屋，层钢筋混凝土结构房屋，A3,A2A3,A2意义相意义相同，不封闭阳台同，不封闭阳台2 2表示表示2 2、3 3层有阳台，飘楼层有阳台，飘楼2 2表示表示2 2、3 3层有飘层有飘楼。楼。 2012-08-05房产测绘讲座91房产测绘案例（二）背背 景景 材材 料料2012-08-05房产测绘讲座92房产测绘案例（一）

104、样题样题-简答、计算题简答、计算题l1. 成套房屋的套内建筑面积是指什么？成套房屋的套内建筑面积是指什么？l2. 房产面积测算包括哪些内容？房产面积测算包括哪些内容？l3. 请根据下列数据计算该房屋的用地面积、建基面积以请根据下列数据计算该房屋的用地面积、建基面积以及总建筑面积（要求列出计算步骤，中间结果计算至及总建筑面积（要求列出计算步骤，中间结果计算至0. 0. 001m001m2 2，最后结果计算至，最后结果计算至0.01m0.01m2 2）。）。2012-08-05房产测绘讲座93房产测绘案例（二）参参 考考 答答 案案l1.1.成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙成套房

105、屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成（国标体面积、套内阳台建筑面积三部分组成（国标P34 B1.1P34 B1.1）。）。l2.2.房产面积测算是指水平面积测算。分为房屋面积和用地面房产面积测算是指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算（国标筑面积、产权面积、使用面积等测算（国标P34B1.1P34B1.1）。）。2012-08-05房产测绘讲座94房产测绘案例（二）参参 考考 答答 案案l 3.该房屋用地面积、建基面积及

106、总建筑面积计算如下（以下该房屋用地面积、建基面积及总建筑面积计算如下（以下所有计算结果面积单位为所有计算结果面积单位为m m2 2） ：l A4 A4：5.25*7.00+3.50*5.00 = 54.2505.25*7.00+3.50*5.00 = 54.250l A3 A3：10.25*3.50 = 35.87510.25*3.50 = 35.875l A2 A2：3.00*3.50 = 10.5003.00*3.50 = 10.500l 骑楼骑楼A4A4：4.00*10.25 = 41.0004.00*10.25 = 41.000l 不封闭阳台不封闭阳台2 2： 1.50*4.25 =

107、6.3751.50*4.25 = 6.375l 飘楼飘楼2 2：1.35*3.50 = 4.7251.35*3.50 = 4.725l 天井：天井：2.00*3.50 = 7.0002.00*3.50 = 7.0002012-08-05房产测绘讲座95房产测绘案例（二）参参 考考 答答 案案l用地面积用地面积 = A4+A3+A2+= A4+A3+A2+骑楼骑楼A4+A4+天井天井 = = 54.250+35.875+10.500+41.000+7.000 = 148.6254.250+35.875+10.500+41.000+7.000 = 148.62l建基面积建基面积 = = A4+A3

108、+A2+A4+A3+A2+骑楼骑楼A4 =A4 = 54.250+35.875+10.500+41.000 = 141.62 54.250+35.875+10.500+41.000 = 141.62l总建筑面积总建筑面积 = A4*4+A3*3+A2*2+= A4*4+A3*3+A2*2+骑楼骑楼A4*3 +A4*3 + 不封闭阳台不封闭阳台2*2*0.5+2*2*0.5+飘楼飘楼2*2 =2*2 = 54.250*4 54.250*4 + + 35.875*335.875*3 + + 10.500*210.500*2+ + 41.000*341.000*3 + + 6.375*2*0.56.375*2*0.5 + + 4.725*24.725*2 = 484.45 = 484.452012-08-05房产测绘讲座96