《资产评估学》295页精品课件PPT完整版

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1、资产评估学第一篇第一篇 资产评估的基本理论与基本方法资产评估的基本理论与基本方法第一章第一章 资产评估的基本概念资产评估的基本概念第一节 资产评估与市场经济第二节 资产评估的特点第三节 资产评估的目的第四节 资产评估的主体与客体第五节 资产评估与会计、审计的关系第一节第一节 资产评估与市场经济资产评估与市场经济一、资产评估（一、资产评估（valuation)valuation)的的概念概念市场经济的核心问题是交易： 一般商品的交易 资产的交易 现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在 评估资产评估的概念：资产评估的概念：资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律

2、、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，运用科学方法，对资产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 资产评估涉及十项基本要素：资产评估涉及十项基本要素：1.评估主体2.评估客体（评估对象）3.评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据）4.评估的目的（特定资产业务）5.评估原则（行为规范和准则）6.评估程序（评估环节和顺序）7.价值类型（评估结果的价值属性）8.评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）9.评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设）10.评估基准日（评估时点）二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物资产

3、评估产生于生产要素需要市场配置的时期，因此计划经济时期不需要资产评估。三、资产评估在市场经济中的作用三、资产评估在市场经济中的作用v（一）为资产业务提供价值尺度v（二）界定与维护各产权主体的合法v（三）优化资源配置v（四）促进企业账实相符和资产完整v（五）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行第二节第二节 资产评估的特点资产评估的特点一、现实性一、现实性 以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。 1.反映现状完全以现实存在为依据 2.以现实为基础反映未来 3.强调客观存在二、市场性二、市场性 模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。 1.评估依据市场 2.评估结果接

4、受市场检验三、预测性三、预测性 以资产未来时空的潜能说明现实。四、公正性四、公正性 评估机构与人员应与资产业务无利害关系组织保证。 评估按公允的、法定的准则和规程进行技术保证。五、咨询性五、咨询性 评估结论是专业化评估意见，无强制执行的效力。最后的成交价取决于买卖双方的讨价还价。第三节第三节 资产评估的目的资产评估的目的资产评估目的在资产评估中的重要地位资产评估目的在资产评估中的重要地位评估目的决定价值类型评估方法和参数制约资产评估目的狭义：仅指产权变动资产流动时的评估广义：多种目的非法令评估非法令评估土地开发经营资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设

5、、兼并发行股票企业出售企业租赁土地成片出租房地产买卖房地产出租融资租赁考核经营业绩融通资金抵押贷款发行债券资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算和债务重组咨询服务资产开发财务报告诉讼国家征用不动产法令评估法令评估税收（补偿评估）我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定：（1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司； （2）以非货币资产对外投资； （3）合并、分立、清算； （4）除上市公司以外的原股东股权比例变动； （5）除上市公司以外的整体或者部分产权（股权）转让； （6）资产转让、置换、拍卖； （7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； （8）确定涉讼资

6、产价值； （9）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。 我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定：v占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估: : （1）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转； （2）国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。v占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估： （1）收购非国有资产； （2）与非国有单位置换资产； （3）接收非国有单位以实物资产

7、偿还债务。第四节第四节 资产评估的主体与客体资产评估的主体与客体一、资产评估的主体一、资产评估的主体1.评估机构（法人）2.专业评估人员（自然人） 二、资产评估的客体二、资产评估的客体 （一）资产的含义（一）资产的含义 资产一般是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。 （二）资产评估对象的分类（二）资产评估对象的分类1.按被估资产是否具有综合获利能力分为： 单项资产与整体资产1）定义 单项资产单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格 整体资产一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力2

8、）整体与单项的区分标准： 一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。3）单项可确指资产的价值总和并不一定等于整体资产的价值企业整体资产价值=单项可确指资产价值+不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）v2.根据资产的存在形态分为：v 有形资产与无形资产v3.根据资产的法律意义分为：v 不动产、动产和合法权利 v4.根据被评估资产在企业经营活动中是否持续使用分为：v 固定资产与流动资产5.根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为： 可确指资产与不可确指资产6.根据财务会计制度规定和工程技术性特点分为： 固定资产、长期投资、流动资产、无形资产、在建工程、递延资产及其他资产不可确指资产

9、：商誉可确指资产有形资产除商誉外的无形资产第五节第五节 资产评估与会计、审计的关系资产评估与会计、审计的关系一、资产评估与会计的关系一、资产评估与会计的关系（一）联系资产的会计计价利用评估结论资产评估需要参考和利用会计资料（二）区别基本职能、资产确认和计价依据、目标不同二、资产评估与审计的关系二、资产评估与审计的关系（一）联系（二）区别第二章第二章 资产评估的基本原理资产评估的基本原理第一节 资产价值形成理论第二节 资产的价值类型第三节 国际评估准则定义的价值类型第四节 资产评估的基本前提假设第五节 资产评估原则一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论第

10、一节第一节 资产价值形成理论资产价值形成理论资本劳动 的报酬土地供给（生产）决定价值生产费用价值论是成本法的理论基础生产费用商品的价值量二、买方市场时期的价值观：效用价值观二、买方市场时期的价值观：效用价值观需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。三、供求决定价值论：均衡价值观三、供求决定价值论：均衡价值观均衡价格需求价格：消费者愿意支付的最高价供给价格：生产者愿意接受的最低价在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。供求决定价值论是市场法的理论基础。第二节第二节 资产的价值类

11、型资产的价值类型一、对资产价值的理解一、对资产价值的理解（一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。（二）价值与价格、成本价格为取得一项资产所花费的实际货币量成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值价格成本不一定与价值相等二、资产评估中常见的价值类型二、资产评估中常见的价值类型（一）公允市场价值（一）公允市场价值（fair market value)fair market value)指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。公开市场价格形成的条件买卖双方地位平等有充分的时间收集信息有理智的经济人自愿成交买卖双方均是正常交易的当事人（二）投资价值（二）投资价值（investment v

12、alueinvestment value）v指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值v对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价值可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。（三）账面价值（book value）v指资产的账面原值减去累计折旧后的余额，或账面价值减去 负债后的余额（对企业而言）。v资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因： 1.财务报告中的资产是以历史成本计价的 2.企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本

13、。（四）内在价值（四）内在价值（intrinsic valueintrinsic value）指资产预期创造的未来现金流的现值。对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场=内在市场内在价值资产的获利能力账面价值资产的创建成本内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。内在价值与市场价值（五）重置价值（五）重置价值（replacement valuereplacement value） 指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。 又称为折余重置成本。 一般在非市场和有限市场条件下运用。 （六）清算价值（六）清算价值 指企

14、业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与有序清算 与公允市场的区别： 1.买卖双方地位不平等 2.没有充足的时间询价 清算价值属于非市场价值，因此评估值低于市场价值 （七）在用价值（七）在用价值（value-in-usevalue-in-use）指属于企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值。不考虑最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。第三节第三节国际评估准则国际评估准则定义的价值类型定义的价值类型 一、资产评估中价值类型的实质与意义一、资产评估中价值类型的实质与意义为不同的资产业务提供适用的价格标准特定资产业务决定价值类型 二、资产评估中市场价值与

15、市场以外的价值二、资产评估中市场价值与市场以外的价值 根据国际评估准则的观点：v市场价值（market value basis of valuation）v非市场价值（valuation basis other than market value）资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。（一）市场价值的定义（一）市场价值的定义自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公开交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额（二）市场价值以外的价值（二）市场价值以外的价值也称非市场价值，或

16、其他价值。凡不符合市场价值定义条件的价值类型都属于市场价值以外的价值。 以非市场价值为基础的评估业务可分为两类： 一类属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）一类属于特殊评估对象非经营性资产 非竞争性经济资源特定地理位置的资产商誉专用资产有限市场资产无法单独在公开市场出售 三、三、国际评估准则国际评估准则定义的价值类型及各种价值定义的价值类型及各种价值 类型的内在联系类型的内在联系1.公开市场价值=市场价值2.投资价值=非市场价值投资方投资价值公允价值投资交易中出售方投资价值非市场价值7.账面价值3.内在价值对于可在公开市场出售的资产而言： 内在价值=市场价值不具有在公开市场出售条

17、件的资产： 内在价值=非市场价值4.重置价值为公允市价设定了上限与内在价值相一致=市场价值与内在价值不一致=非市场价值 第四节第四节 资产评估的假设资产评估的假设 资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的，其中交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设是资产评估中的基本前提假设。 一、交易假设一、交易假设假定被评估资产处于交易之中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 二、公开市场假设二、公开市场假设是对资产拟进入交易的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定性说明或限定。适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通

18、用性。 三、继续使用假设三、继续使用假设指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。这一假设强调资产对未来的有效性。采用继续使用假设的条件：（1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。（2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。四、清算假设四、清算假设也是对资产拟进入交易的市场条件的一种假定说明或限定。即对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围非常有限。第五节第五节 资产评估原则资产评估原则一、资产评估的工作原则一、资产评估的工作原则（一）独立性原则（二）客观公正性原则（三）科学性原则 二、资产评估的经济技

19、术原则二、资产评估的经济技术原则（一）预期收益原则 资产价值取决于未来。（二）供求原则 供求关系影响价值。（三）替代原则 资产的价值受替代性资产的市场价值影响。（四）贡献原则 资产价值取决于其贡献。（五）评估时点原则 评估要有基准日。第三章第三章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 成本法（成本法（The cost The cost methodmethod）第二节第二节 收益法收益法第三节第三节 市场比较法市场比较法第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择第一节第一节 成本法（成本法（The cost methodThe cost method）（三）应注意问题1.历

20、史资料的真实性2.形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路 评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：基本公式：被评估资产评估值重置成本实体性贬值功能性贬值 经济性贬值 被评估资产评估值重置成本综合成新率（一）重置成本及其计量（一）重置成本及其计量相同点：均采用现行价格和费用计算。不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成

21、本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。1.1.重置核算法重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于估算复原重置成本，也可用于估算更新重置成本。2.2.功能系数法功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整

22、功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本。3.3.物价指数法物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题 物价指数法计算的是复原重置成本。4.4.统计分析法（点面推算法）统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择

23、适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本某类资产原始成本K （二）有形损耗及其计量（二）有形损耗及其计量计量方法:1.1.观察法观察法 被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）2.2.使用年限法使用年限法 实际已使用年限名义已使用年限资产利用率 对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。 有形损耗率 3.3.修复费用法修复费用法如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的费用就反映了资产的实体性贬值。通过估算修复费用估算贬值。（三）功能性损耗及其计量（三）功能性损耗及其计量功能性损耗的两种形态 (1)超额投资成本 (2)超额运营成

24、本（物耗、能耗、工耗等）超额运营成本的计算步聚： (1)计算被评估资产的年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率） (3)据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）（P/A,r,n）（四）经济性损耗及其计量（四）经济性损耗及其计量1.经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。2.表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少3.计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额重置成本经济性贬值率（2）因收益额减少而导致的经济性

25、损耗的计量 经 济 性 贬 值 额 年 收 益 损 失 额 （ 1 所 得 税 率 ）（P/A,r,n）（五）综合成新率及其计量（五）综合成新率及其计量1.含义: 资产的现行价值/资产的重置成本2.计量方法(1) 观察法(2) 使用年限法(3) 修复费用法 三、对重置成本法的评价三、对重置成本法的评价1.从成本耗费角度评估资产价值。2.运用一般没有严格的前提条件。3.并非所有评估对象都适合采用成本法。第二节第二节 收益法收益法一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础 效用价值论效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路 预期收益折

26、现（三）收益法运用的前提条件 1.资产的收益可以预测并用货币计量 2.资产所有者所承担的风险也能用货币计量 二、收益法的计算公式二、收益法的计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。（一）未来收益有限期 1.每期收益不等额2.每期收益等额（二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法: 1.稳定化收益法（年金化法） 稳定化收益A的估算方法： （1） （2）历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 （3）注意: 方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。2.分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，

27、 则需采用分段法。前期 （设n=5） 后期 0123456789分段法图解分段法图解选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳态； （2）尽可能长，但也不宜过长。3.纯收益按等比例级数变化（递增或递减） 4.纯收益按等差级数变化（递增或递减）（三）未来收益有限期下的特殊计算公式1.分段法2.纯收益按等比级数变化3.纯收益按等差级数变化（递增或递减）三、收益法中各项指标的确定三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额 1.预期收益的类型 (1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金流税后净利润+折旧追加投资 (2)从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。1.1税后利润

28、2.1净现金流3.1利润总额税后净收益，被普遍采用2.预期收益的测算以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法 适宜预期收益趋势明显的情况2003200420052006200720082009201020112012收益时间图32 使用时间序列法预测某企业的净收益表表3 33 3 评估前每年收益评估前每年收益年 份净收益（万元）2003100020041150200512102006130020071340按时间序列计算的回归方程：预测年收益（年份数83）164 717表表3 34 4 预测年收益预测年收益年 份净收益（万元）20081449

29、20091532201016152011169820121781（2）因素分析法确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；预测这些因素未来可能的变动情况；估算基于因素变动的未来收益水平。（二）折现率与资本化率 1.二者无本质区别 2.内涵上略有区别: 折现率无风险报酬率+风险报酬率 资本化率折现率未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等。3.确定折现率的基本方法(1) 加和法 折现率无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率的确定：国债收益率风险报酬率的确定：（3.1.1）风险累加法（3.1.2） 系数法CAPM：(资本资产定价模型)市场平均风险报酬率(2)资本成本加权法如果

30、评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:折现率长期负债占投资总额的比重 长期负债利息率（1所得税税率） +所有者权益占投资总额的比重所有者权益报酬率 上式中：所有者权益报酬率无风险收益率+风险报酬率(3)市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。 四、对收益法的评价四、对收益法的评价 1.该方法最适宜： 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况； 成本费用无法或难以计算的资产。 2.该方法的局限性： 需具备一定的前提条件； 含有较大成分的主观性。第三节第三节 市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原

31、理一、市场比较法的基本原理（一）理论基础 均衡价值论: 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市场交易结果的相对合理性，并通过替代原则来评估被估资产。（二）评估思路（三）运用的前提条件1.充分发育活跃的资产市场。2.参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。二、市场比较法的基本程序及有关指标二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物。 1.参照物的成交价必须真实。 2.参照物的基本数量要求(一般三个以上)。 3.参照物与被估资产相类似（大可替代，即功能相同或相似)。 4.参照物的成交价是正常交易的结果或者可以修正为正常交易。 尽可能选择近期成交的交

32、易案例。（二）调整差异1.时间因素2.区域因素参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数1一般以被评资产为100， 3.功能因素 功能系数法 4.成新率因素 5.交易情况调整（三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 三、市场比较法的具体操作方法三、市场比较法的具体操作方法常用直接比较法（一）单一因素比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：新旧程度、交易时间、功能等。（二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但在多方面存在差异。 交易案例A的调整后价值参照物A的成交价时间因素调整系数区域因素调整系数功能因素调整系数交易情况补正系数例某商业用房

33、，面积为500平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示： 单位：参照物 ABC交易单价 25,000 29,800 29,590成交日期 2006.6 2006.9 2006.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 该商业用房与三个参照物新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别均为107

34、。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：被评估资产单价（27,336.4527,850.4727,654.21）327,614被评估资产总价27,61450013,807,000元参照物 ABC交易单价 5,000 5,960 5,918 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/107 100/107 交易情况修正100/100 100/104 100/10

35、0 修正后的价格 27,336.45 27,850.47 27,654.21 四、清算问题四、清算问题清算价格属于非正常价格清算价格的确定方法 1.市价折扣法 清算价格公允市价折扣率 2.模拟拍卖法（意向询价法） 五、评价五、评价 1.最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法2.该方法的运用需具备一定的前提条件（1）对产权交易市场成熟度的需求；（2）对被估对象本身的要求。第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择一、资产评估方法的多样性和可选择性 从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评

36、价结果不应存在太大差异。二、资产评估方法的最适选择 由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。1.与评估对象相适应在评估时首先应区别被估资产是： 单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制一般讲： 2.受可搜集到的数据和信息资料的制约成本法适宜评估可复制的资产专用资产单项资产收益法适宜评估资源性资产无形资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产第四章第四章机器设备评估机器设备评估第一节第一节 机器设备评估概述机器设备评估概述第二节第二节 成本法在机器设备评估中的运用成本法在机器设备评估中的运用第三节第三节 市

37、场法在机器设备评估中的运用市场法在机器设备评估中的运用第一节第一节 机器设备评估概述机器设备评估概述一、机器设备及其评估的特点一、机器设备及其评估的特点（一）机器设备的特点（二）机器设备的评估特点 1.以单台件为评估对象。 2.以技术检测为基础。 3.把握机器设备价值构成和影响价值的主要因素。二、机器设备的分类二、机器设备的分类 1.按固定资产分类标准分类:通用设备专用设备交通运输设备电气设备电子产品及通讯设备仪器仪表、计量标准器具及量具、衡器文艺体育设备2.按现行会计制度分类:生产用机器设备非生产用机器设备租出机器设备未使用机器设备不需用机器设备融资租入机器设备3.按组合程度分类:单台设备机

38、组设备成套设备4.按来源分类：自制外购国产进口 三、机器设备评估的程序三、机器设备评估的程序（一）评估准备阶段（二）现场工作阶段（三）评定估算阶段（一）成本法的适用范围 主要适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台（件）设备。 在非继续使用前提下，若待估设备无市场参照物，也可使用成本法。（二）市场法的适用范围 市场法主要适用于单项机器设备的变现价格的估测。（三）收益法的适用范围 主要适用于可单独核算收益的生产流水线（成套设备）。 总之，需据设备的使用状态、可获得的资料以及设备本身的特点选择最适评估方法。四、机器设备评估方法的适用性四、机器设备评估方法的适用性第二节第二节 成本法在机器设备评

39、估中的运用成本法在机器设备评估中的运用 该方法是机器设备评估中最基本的方法 基本公式： 评估值重置成本-有形损耗-功能性损耗-经济性损耗 或 评估值重置成本成新率-功能性损耗-经济性损耗 （一）机器设备重置成本测算中应注意的问题1.选择复原重置成本还是更新重置成本一、重置成本的测算一、重置成本的测算2.机器设备的重置成本构成上述是设备在在用状态下的重置成本构成具体构成需根据设备的状态、取得的方式和设备组合程度等来确定。3.重置成本测算方法的选择一般应遵循的规律：（1）对于自制设备，采用重置核算法、综合估价法、重量估价法等（2）对于外购设备（目前仍在生产和销售），采用市场法；（3）对于无法取得现

40、行价格的被估设备，如果能找到参 照物，则可采用功能成本法（更新重置成本）；（4）若设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采用 物价指数法（复原重置成本）。（二）自制设备重置成本测算1.成本构成制造成本、期间费用、合理利润、设计费、安装调试费等。2.自制设备重置成本测算主要采用核算法（1）计算自制非标设备的复原重置成本（2）计算自制非标设备的更新重置成本（3）综合估价法（4）重量估价法成本利润率主要外购件费成本主材费率主材费综合税率设计费率台数（三）国产外购设备重置成本测算1.国产外购设备重置成本构成 购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。 注：单台（件）与成套机组的成本构成有区别。2.国产单台

41、（件）设备重置成本测算举例3.国产机组（成套）设备重置成本测算举例根据具体情况而定。例题 某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置全价。 经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。 分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实。 计算过程： 机床采购重置全价5(120%)6万元 运杂费重估价0.120.2万元 安装费重

42、估价0.3(140%)0.42万元 调试费重估价0.1(115%)0.115万元 综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为： 6(0.20.420.115)6.735万元例题某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。2005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2004年建成，年产同类产品75万吨，造价为3,000万元。经查询，该类生产线的规模效益指数为0.7，根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异，采用规模经济效益指数法计算被评估生产线2004年的重置成本为: 3000（50/70)0.7=2259（万元）由于无法获取评估

43、基准日该生产线的价格指数，不能直接将2004年的重置成本调整为2005年评估基准日的重置成本。因此，将该生产线适当划分为主要装置、辅助生产装置、工艺管道、仪器仪表、建筑安装费和管理费六大项，并按被评估生产线原始成本中上述六项所占比重作为权数，以及2004年至2005年上述六项的价格变动系数加权求取生产线价格调整系数。上述六项在生产线原始成本中的比重为：主要装置70%，辅助装置5%，工艺管道5%，仪器仪表5%，建筑安装费10%，管理费5%。2004年至2005年上述六项价格及费用变动率为：主要装置5%，辅助装置3%，工艺管道10%，仪器仪表2%，建筑安装费15%，管理费10%。 重置成本2,25

44、9(170%5%5%3%5%10%5%2% 10%15%5%10%) 2,259(13.5%0.15%0.5%0.1%1.5%0.5%) 2,259(16.25%) 2,400万元（四）进口设备重置成本测算1.进口设备重置成本构成FOB价、境外途中保险费、境外运杂费、进口关税、增值税、银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。进口车辆重置成本构成: 车辆价格(CIF)+进口关税+消费税+增值税+车辆购置税+国内运杂费进口设备从属费用具体计算如下：（1）海运费=FOB价海运费率（2）（3）进口关税进口完税价格适用税率（4）消费税 （关税完税价+关税）（1消费税率）消费税率（5）增值税（关税完税价+关

45、税+消费费）增值税率（6）银行手续费=设备到岸价人民币数费率（7）外贸手续费=到岸价人民币数费率（8）车辆购置税=(到岸价人民币数+关税+消费税）税率2.进口设备重置成本测算方法的选择（1）可查询到进口设备的现行FOB或CIF重置成本（FOB价+途中保险费+国外运费）现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费或:重置成本CIF现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费（2）无法查询到进口设备的FOB价或CIF价，但可获得替代品的FOB价或CIF价，则可采用功能价值法或比较法。（3）若上述两个渠道都行不通，可采用物价指数法。 运用物价指

46、数法时需注意：技术已更新的设备不适宜采用物价指数法；进口部分应采用设备生产国的相关物价指数，国内发生的运输、安装等费用采用国内相关的物价指数；注意汇率核算时间的选择；关税税率也应以评估基准日为依据。3.进口设备重置成本测算举例例1：假设某被评估进口设备的账面原值为1000万元人民币（不含进口时的税与费），其中80为支付外汇部分，进口时的外汇汇率为1美元：8元人民币，评估基准日的外汇汇率为1美元：8.3元人民币，进口设备生产国的同类资产价格变动指数为20，国内同类资产价格变动指数为50，现行关税税率为20,其他税费率为10，国外运杂费为10万美元，境外途 中保险费为设备支付外汇部分的0.5。根据

47、上述资料，计算进口设备的重置成本。 重置成本=100080%8（1+20%）8.3 （1+20%） (1+10%)+1000 20% (1+50%) =1614.72（万元）例2 被评估设备为1999年10月从英国引进，进口合同中的FOB价是20万英镑。2004年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的FOB报价为35万英镑。 针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%90%。故按英国厂商FOB报价的80%作为FOB成交价。针对替代设备在技术性能上优于待评估设备，估

48、测被评估设备的现行FOB价格约为替代设备FOB价格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日人民币对英镑的汇率为11.931。境外运杂费按FOB价格的5%计，保险费按FOB价格的0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按(CIF价格银行手续费)的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。根据上述分析及数据资料，被评估设备的重置成本计算过程如下：FOB价格3580%70%19.6万英镑FOB价格19.611.93233.83万元人民币境外运杂

49、费233.835%11.69万元人民币保险费233.830.5%1.17万元人民币CIF价格233.8311.691.17246.69万元人民币银行手续费246.690.8%1.97万元人民币国内运杂费(246.691.97)3%7.46万元人民币被评估设备重置成本233.8311.691.171.977.46 256.12万元人民币 例例3 3 某企业1999年从美国引进一条生产线，该生产线当年安装试车成功正式投入生产。设备进口总金额为90万美元，2004年进行评估。经评估人员对该生产线进行现场察勘和技术鉴定，以及向有关部门进行调查了解，认为该生产线的技术水平在国内仍居先进行列，在国际上也属

50、普通使用的设备，故决定采用指数调整法对该机组重置成本进行估测。按照国内及国外价格变动对生产线的不同影响，评估人员先将生产线分成进口设备主机、进口备件、国内配套设施、其他费用四大部分，分别考虑国外、国内不同部分价格变化率予以调整。经调查询价了解到，从设备进口到评估基准日，进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了50%，进口备件的价格变化率上升了30%，国内配套设施价格上升了60%，其他费用上升了50%。按评估基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口关税等税收额为30万元人民币。评估时点美元对人民币汇率为18.3。从被评估机组进口合同中得知，进口设备主机原始价值75万美元，进口条件15万美元。另

51、外从其他会计凭证中查得国内配套设施原始价值45万人民币，其他费用原值18万元人民币。根据上述数据，估算被评估机组的重置成本如下： 重置成本(751.5151.3)8.3451.6181.530 1224.6(万元人民币)从上述两个例题中，可以得知，在测算进口设备重置成本时应注意的问题主要有：有关报价的处理；运用物价指数法以及物价指数的选择；汇率应选择评估基准日的汇率；关税等税收也应以评估基准日为准。 例题例题4 4 某进口设备的FOB价为1000万美元，海外运费费率为5%，国外运输保险费率为0.4%，关税税率为16%，增值税税率为17%，银行财务费费率为0.4%，公司代理费率为1%，国内运杂费

52、费率为1%，安装调试费费率为5%。设备从定货到安装完毕投入使用需要2年，第一年投入的资金比例为40%，第二年投入的资金比例为60%，假设每年的资金投入是均匀的，银行贷款利率为6%，美圆对人民币的汇率为8，试计算该设备的重置成本。 分析：该进口设备的重置成本构成包括：设备货价、海外运费、海运保险费、关税、增值税、银行手续费、公司代理手续费、国内运杂费、安装调试费、资金成本。只要把各构成要素计算出来，然后累加就可得到设备处于在用状态的重置成本。计算工程见下表：序号项目A计费基数B费率C计算公式金额1FOB价1000万美元2国外运费FOB价5%BC50美元3国外保险费FOB+海运费0.4%BC/（1

53、-C）4.22美元到岸价外币合计1054.22美元CIF价人民币合计88433.76万元4关税CIF价16%BC1349.40万元5增值税CIF价+关税17%BC1663.14万元6银行财务费FOB价0.4%FOB价.04%32万元7公司手续费CIF价1%CIF价1%84.34万元8国内运杂费CIF价1%CIF价1%84.34万元9安装调试费CIF价5%CIF价5%421.67合计12068.65万元10资金成本6资金合计40%6%1.5+资金合计60%6%0.5651.71万元重置成本12720.36万元二、实体性贬值与成新率的测算二、实体性贬值与成新率的测算 成新率1有形损耗率 有形损耗率

54、=1-成新率通常采用三种方法测算设备成新率（或有形损耗率）（一）运用使用年限法估算设备成新率或1.设备的总使用年限 物理寿命、技术寿命、经济寿命。 经济寿命与物理寿命、技术寿命直接有关，使用年限法一般以经济寿命为总使用年限。 2.设备的已使用年限 注意：已使用年限是对设备工作量的一种计量，计量的前提条件：设备在正常使用时间和正常使用强度条件下的运行时间。因此，存在设备的名义使用时间与实际使用时间的区别。已使用年限与会计核算中的已提折旧年限不同。3.设备的尚可使用年限综合年限法（适用于经过技改的设备）*加权更新成本已使用年限投资成本例题 某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000元，1

55、999年和2001年进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。假定：从1994年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。 第一步，调整计算现时成本。投资日期(年) 原始投资额（元） 价格变动系数 现行成本（元） 1994 30,000 2.60 78,000 1999 3,000 1.61 4,830 2001 2,000 1.33 4,830 合计 35,000 85,490 第二步，计算加权更新成本。第三步，计算加权投资年限第四步，计算成新率 成新率7(9.57)100%42%投资日期(年)

56、 现行成本（元） 投资年限 加权投资成本（元） 1994 78,000 10 78,000 1999 4,830 5 24,150 2001 2,660 3 7,980 合计 85,490 812,130 （二）运用观测分析法估算设备成新率 主要了解观测分析指标（三）运用修复费用法估算设备成新率该方法的适用对象：特定部件需更换的设备。例题 被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划大约需要花费350,000元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、

57、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为2,000,000元，现用修复费用法估测油罐的实体性损耗率。计算过程如下： 可修复部分实体性损耗：350,000元； 不可修复部分实体性损耗率：10/(1020)100%33.3%； 不可修复部分复原重置成本：2,000,000350,0001,650,000元； 不可修复部分实体性损耗：1,650,00033.3%549,450元； 油罐全部实体性损耗率：(350,000549,450)/2,000,00045%。假若可以得到该油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的实体性损耗率，就可得到用成

58、本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗。（四）测算机器设备实体性贬值（或成新率）时应注意的问题1.选择适当的方法（信息资料、设备特点、评估人员的特长）。可同时运用几种方法。2.实体性贬值中是否包含了功能性贬值。 三、功能性贬值及其测算三、功能性贬值及其测算（一）功能性贬值的表现形式 功能性贬值的表现形式有二： 1.超额投资成本。 2.超额运营成本。（二）功能性贬值的测算 1.超额投资成本复原重置成本设备更新重置成本 但是评估实践中此公式不一定有意义： 因为计算更新重置成本时，已暗含扣除了超额投资成本； 2.超额运营成本的测算步骤（1）选择参照物,测算年超额运营成本（2）估测设备剩余经济寿命（3）按

59、企业适用的所得税税率测算年净超额运营成本（4）确定折现率，将年净超额运营成本折现累加估算功能性贬值额例题 某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额根据上述资料，被评估控制装置的功能性损耗测算如下：（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额: (74)12,00036,000元（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额: 36,000(

60、1-25%)27,000元（3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营 成本净额折现累加，估算其功能性损耗额: 27,000(P/A，10%，3)27,0002.486967,146元（三）测算设备功能性贬值时应注意的问题 1.参照物的选择。 2.确定评估值时是否需单独计算功能性贬值，如果需 要单独计算，是否两类功能性贬值均需计算。四、经济性贬值及其测算四、经济性贬值及其测算（一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算例题 某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产

61、线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性损耗额。具体计算过程如下： （1）扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为： 1,5003001501,050万元 （2）计算经济性损耗率： （10.48）100%52% （3）计算经济性损耗额： 经济性损耗额1,05052%546万元 （二）因收益减少导致的经济性贬值的测算例题 被评估生产线年设计生产能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报

62、酬率为10%。试根据所给条件，估算该生产线的经济性损耗额。 经济性损耗额(15010,000)(125%)(P/A,10%,3) 1,125,0002.4869 2,797,763元（三）测算设备经济性贬值时应注意的问题 1.被估设备是否能单独计算获利能力。 2.是否存在经济性贬值。五、运用成本法测算设备评估值举例五、运用成本法测算设备评估值举例例题 被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）1994至2004年每年的设备价格上升率为10%；（2

63、）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。 第一步：计算该设备的重置成本： 重置成本=1000001.110+500001.15= 259374+80526=339900元 第二步：计算加权投资名义年限： 2,996,370339,9008.82年 第三步：计算实际加权投资年限： 8.8250%4.41年第四步：计算成

64、新率: 5(4.415)100%53%第五步：计算功能性损耗: 1,00012(133%)(P/A，10%，5)30,478元第六步：计算经济性损耗: 该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求,故经济性损耗为0。第七步：计算评估值： 评估值339,90053%30,478149,669元 第三节第三节 市场法在机器设备评估中的运用市场法在机器设备评估中的运用运用市场法评估机器设备需具备一定得条件:交易活跃的设备市场,尤其是二手设备;被估设备本身通用性，即较容易找到参照物一、运用市场法评估机器设备的基本步骤一、运用市场法评估机器设备的基本步骤（一）明确鉴定评估对象，获取基本资料（二）进行市场调

65、查，选择参照物（三）调整差异（四）确定评估值二、运用市场法评估机器设备的具体方法二、运用市场法评估机器设备的具体方法（一）单一因素比较法（二）类比调整法第五章第五章 房地产评估房地产评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第二节第二节 房地产价格房地产价格及其影响因素及其影响因素第三节第三节 成本法在房地产评估成本法在房地产评估中的应用中的应用第四节第四节 收益法在房地产评估中的收益法在房地产评估中的应用应用第五节第五节 市场法在房地产评估中的市场法在房地产评估中的应用应用第六节第六节 假设开发假设开发法法第七节第七节 基准地价修正法基准地价修正法* *第八节第八节 路线价法路线价法*

66、*第九节第九节 在在建工程评估建工程评估* *第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、房地产及其特性一、房地产及其特性（一）房地产的概念 房地产的三种形态：土地、建筑物、房产（房地合一） 房地产分为物质实体、权益及区为三个方面（二）房地产的特性土地的特性 房地产的特性 房地产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。 1.土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性 （4）效用的差异性决定决定2.土地的人文特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 3.建筑物的特点 （1）建筑物不能脱离土地而独

67、立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源 4.房地产（不动产）的特性 （1）位置固定性 （2）使用长期性 （3）投资大量性 （4）影响因素多样性和复杂性 （5）保值增值性二、房地产评估的原则二、房地产评估的原则 1.合法原则 2.最高最佳使用原则 3.房地综合考虑原则 4.区域及地段原则三、房地产评估的目的和价值类型三、房地产评估的目的和价值类型1.单纯的房地产交易 市场价值或非市场价值2.企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产 在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估其价值）3.财务报告目的涉及的房地产 按会计准则要求的价值类型评估评估四、房地产评估的程序

68、四、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项 1.明确评估对象 2.明确评估目的 3.明确评估基准日 4.明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节第二节 房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素一、房地产价格的特性一、房地产价格的特性（一）土地价格的特殊性1.价格构成的特殊性2.价格决定机制的特殊性3.市场供求关系的特殊性4.价格呈不断增长趋势（二）房地产价格的特性1.房地产价格构成的复杂性2.房地产价格具有明显的区域性、个别性3.房地产价格具有较强的政策性我国土地价格的特殊性在我国实行国有土

69、地所有权与使用权相分离的制度，国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。二、房地产价格的种类二、房地产价格的种类（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格1.土地价格（1）基准地价（2）标定地价（3）出让底价（4）转让价格（5）其他价格（抵押价格、课税价格等）上述（1）（3）属土地一级市场价格，由政府垄断定价。45属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。（二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价建筑总面积 楼面地价土地单价容积率例题投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相

70、同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1.所有权价格 2.使用权价格 3.其他权益价格 如：租赁权价格、抵押权价格等（四）市场交易价格和评估价格 1.市场交易价格 2.评估价格三、房地产价格的构成三、房地产价格的构成（一）土地取得成本土地取得成本=购置土地应支付的价款+税费（二）开发成本包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费和税费（三）管理费用（四）资金成本（五）销售税费包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费（六）开发利润四、影响房地产价格的因素四、影响房地产价格的因素（一）一般因素

71、 1.社会因素 2.经济因素 3.政策因素（二）区域因素 1.商业繁华度 2.道路通达度 3.交通便捷度 4.设施完善度 5.环境质量状况 6.规划限制对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响方向等会有区别。（三）个别因素 指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1.影响土地价格的个别因素 2.影响建筑物价格的个别因素第三节第三节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用一、基本思路及基本公式一、基本思路及基本公式 评估价值重新购建价格建筑物贬值 二、适用对象和条件二、适用对象和条件 主要适用于既不产生现金流（收益），又

72、很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润（一）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。 1.从农村征地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物

73、和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2.从城镇出让取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本 1.基础设施建设费 2.公共配套设施建设费 （三）估算管理费用（四）估算资金成本注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是

74、开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。 例题例题 某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。1.估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费 203050万元/亩750元/平方米2.估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用 3亿元/平方公里5万元/亩 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米3.估算资金成本 假定土地取得成

75、本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 资金成本750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65113.05元/平方米4.估算开发利润 开发利润（750375）10% 112.5元/平方米5.计算土地价格 土地单价750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地总价1,350.5580,000108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 四、新建房地产评估的操作步骤四、新建房地产评估的操作步骤新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 + 管理

76、费用+资金成本+销售税费+正常利润 新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费 +开发利润（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） 1.勘察设计和前期工程费 2.基础设施建设费 3.建安工程费 4.公共设施建设费 5.其他工程费 6.开发过程的税费（三）估算管理费（四）估算资金成本（五）估算销售税费 1.销售费用 2.销售税金及附加 3.其他销售税费（六）估算开发利润 五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑

77、物贬值 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。（一）估算重新构建价格 1.估算重新构建价格的思路 可采用房地分估的方式。 土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。 注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种： (1) 复原重置成本（Reproduction cost） (2) 更新重置成本（Replacement cost）复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。 2.建筑物重新构建价格的估算 （1）单位比较法 （2）分

78、部分项法 （3）工料测量法（工料估算法） 该种方法评估中一般较少用。 （4）指数调整法 （二）估算建筑物贬值（二）估算建筑物贬值 1.建筑物贬值的概念和原因 实体性、功能性、经济性三种贬值 2.建筑物贬值的估算方法 （1）年限法（直线法） 建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命100% 已使用年限应采用“有效年限”， 缺陷：建筑物经济寿命难以预计 注意：土地使用权年限的影响 （2）观察法（评分法）成新率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B （3）成新率折扣法 （4）销售资料法（市场法) （5）资本化收益

79、法（租金损失法）例题 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查得出修正系数C0.75，S0.12， B0.13，成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。 例题某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，

80、决定在成新率的基础作10的减价修正。 V30000080（110）30000072216000（元） 第四节第四节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用一、基本思路及步骤一、基本思路及步骤 常用计算公式 ： a年净收益 r折现率二、适用对象和条件二、适用对象和条件 收益性房地产，不适宜公益性房地产 房地产的收益和风险可以预期、量化三、各参数的估算三、各参数的估算（一）净收益的估算 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 具体估算可以分为出租型、直接经营型及自用型进行。（二）资本化率的估算实质：房地产投资的报酬率（收益率）

81、。 净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用求取方法： 1.市场提取法（市场法）寻找相类似房地产的交易案例，对类似房地产的净收益、价格等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率 2.累加法 + 3.排序插入法资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。 资本化率无风险报酬率风险报酬率（三）收益期的确定 单独评建筑物建筑物的经济寿命单独评土地土地使用权年限（1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。（2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。四、收益法的派生方法四、收益法的派生方法

82、（一）土地残余法由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。例题在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为20001200240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12，土地的还原利率为10。假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。（1）计算房地合一纯收益 10020006012720000720000（元）（2）计算建筑物的纯收益 240（12+1/20）40.80（万元）（3）计算属于土地的纯收益 7240.80

83、31.20（万元）（4）土地的价格为：31.210312（万元） 单方土地价格为：31230001040（元/m2）（二）建筑物残余法若纯收益a不含折旧，则：注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。（三）收益倍数法例某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8，建筑物还原利率为10，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。年房租总收入48001257600（元）年总费用：年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）2400（元）房产税（按年租金的12计）57600126912

84、（元）土地使用税（每年按每平方米2元计）2002400（元）管理费（按年租金3计）5760031728（元）修缮费（按年租金4计）5760042304（元）保险费每年576（元）年总费用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）年总纯收益576001432043280（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为： 1200200240000（元）归属于土地的年纯收益为： 240000819200（元）故归属于建筑物的年纯收益为： 432801920024080（元）建筑物折旧率1/251004建筑物价格24080（10+4）11/（1+14）

85、25 =1720000.9622165498.4（元）建筑物每平方米价格为： 165498.4240689.58（元）例某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保

86、险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。1.估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元2.估算年营运费用（1）管理费： 年管理费9,855,0003.5%344,925元（2）维修费： 年维修费4,80012,0001.5%864,000元（3）保险费： 年保险费4,80012,0000.2%115,200元（4）税金： 年税金9,855,000（12%6%）1,773,900元（5）年营运费用： 年营运费用344,925864,000115,2001,773,9003,098,025元3.

87、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0003,098,025 6,756,975元4.计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元房地产单价104,434,67112,000 8,703元5.评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。 例题某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该

88、类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的 3.5，维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。1.选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2.计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益5012900（110）486000（元）3.计算总费用（1）年管理

89、费4860003.517010（元）（2）年维修费25009001.533750（元）（3）年税金2090018000（元）（4）年保险费25009000.24500（元）年总费用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+18000+450073260（元）4.计算房地产纯收益年房地产纯收益年总收益年总费用48600073260412740（元）5.计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年数 25009004687542062500（元）（3）计算房屋纯收益：房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率206250

90、08165000（元）6.计算土地纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益 412740165000247740（元）7.计算土地使用权价格土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50644（年）。单价3358836.15/5006717.67（元）8.评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。 第五节第五节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用一、基本思路及计算公式一、基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。被估房地产价格交易实例单价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修

91、正系数时间因素修正系数被估房地产面积二、适用对象及条件二、适用对象及条件（一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场，能够找到交易案例（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产三、因素修正及操作步骤三、因素修正及操作步骤（一）蹋勘被估房地产（二）收集较充分的房地产交易实例资料（三）选择可供比较参考的交易实例 交易实例应符合的条件： 与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。（四）建立价格可比基础（五）差异因素的比较修正1.交易情况修正交易实例成交价格交易情况修正系数=交易实例正常市场价格 2.交易日期修正 交易实例成交价格(1T%)=

92、评估时点价格3.区域因素修正系数直接比较法： 间接比较法： 4.个别因素修正（1）容积率修正：一般据容积率与地价的关系求得（2）土地使用年期修正估价对象状况交易案例状况（五）求取比准价格 将交易实例的价格与各修正系数连乘,有一个交易案例就得到一个比准价格。（六）确定被估房地产价格 应综合分析后确定（可比性分析，修正准确性分析）。例 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。交易实例比较交易ABCD坐落 略略略略所处地区 繁华区 繁华区 繁华区 繁华区

93、用途 商业 商业 商业 商业 土地类型 熟地 熟地 熟地 熟地 价格（元/ M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易时间 2002年10月 2002年12月 2002年12月 2003年12月 面积（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形状 规则 规则 规则 规则 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 基础设施 完备 完备 完备 完备 交通状况 很好 较好 较好 很好 剩余使用年限35303530容积率 54.54.551.进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2.进行交

94、易时间修正根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数114/1001.14交易实例B交易时间修正系数112/1001.12交易实例C交易时间修正系数107/1001.073.进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则：交易实例B区域因素修正系数100/861.163交易实例C区域因素修正系数100/931.0754.进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大

95、于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在45之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数110/1001.1个别因素修正系数计算如下： 交易

96、实例A的个别因素修正系数1.030.96591.00.995 交易实例B的个别因素修正系数1.031.01.11.133 交易实例C的个别因素修正系数1.030.96591.11.0945.计算比准价格 A1,5501.01.141.00.9951,758（元/ M2 ） B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/ M2 ） C1,4001.01.071.0751.0941,762（元/ M2 ）6.采用算术平均法求得评估结果 因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果： 待估宗地评估价值（单价）（1,7581,7711,762）/3 1,764（元/ M2

97、） 待估宗地评估价值（总价）1,7643,0005,292,000元第六节第六节 假设开发法假设开发法一、基本思路和计算公式一、基本思路和计算公式基本公式:待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-资金成本-销售税费-开发利润-取得待开发房地产应负担的税费应用较广泛的公式：二、适用范围及注意事项二、适用范围及注意事项 该方法主要适用于：待开发、待拆适的土地、未完工的房地产项目。 运用该方法时需要注意： （1）正确选择最佳开发形式 （2）正确预期开发完成后的房地产价格 （3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间差异。 地价预期楼价建筑费专业费用销售费用利息税费利

98、润三、操作步骤三、操作步骤四、现金流折现法和传统方法四、现金流折现法和传统方法（一）现金流折现法考虑货币时间价值采用折现的方式。（二）传统假设开发法考虑货币时间价值采用计算利息的方式。五、假设开发法计算中各参数的估算五、假设开发法计算中各参数的估算（一）开发经营期（二）开发完成后的房地产价值（三）开发成本、管理费用、销售税费（四）资金成本（五）开发利润（六）取得待开发房地产应负担的税费（七）折现率例待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。1.选用评

99、估方法 该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。2.选择和确定最佳开发方式 根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。3.估算建设周期 预计正常情况下该项目的建设周期为2年。4.预计售楼价 经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，

100、住宅的平均售价为每平方米6,500元。5.估算开发费用 预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。 在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费及相应的专业费用。6.求取地价 确定折现率为8%，则： 楼价8,5005,000/（18%）26,50015,000/（18%） 230%/（18%）050%/（18%）0.520%/（18%）1 11,721.14万元 建筑费4,00060%/（18%）0.54,00040%/（18%）1

101、.5 3,734.96万元各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折现年数分别为0.5和1.5。专业费用3,734.966%224.10万元租售费用及税费11,721.144468.85万元投资利润（总地价总建筑费用专业费用）20 总地价20（3,734.96224.10）20 总地价20791.81 总地价（11,721.143,734.96224.10468.85791.81）/(120%) 6,501.42/1.25,417.85万元 单位地价5,417.85/5,0001.08万元/平方米 由于在估算总建筑费用、专业

102、费用以及总地价时均考虑了货币的时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此，投资利息不再重复计算。 第六章第六章流动资产评估流动资产评估第一节第一节 流动资产评估概述流动资产评估概述第二节第二节 实物类流动资产评估实物类流动资产评估第三节第三节 债权类流动资产评估债权类流动资产评估第四节第四节 货币性资产及其他流动资产的评估货币性资产及其他流动资产的评估第一节第一节 流动资产评估概述流动资产评估概述一、流动资产内容及其特点一、流动资产内容及其特点企业中的流动资产包括：货币资金、短期投资、应收项目、存货及其他流动资产。（1）周转速度快（2）变现能力强（3）形态多样化

103、二、流动资产评估的特点二、流动资产评估的特点1.是单项评估2.必须选准评估基准日3.对企业会计核算资料依赖程度高4.分清主次，重点与全面清查相结合5.账面价值基本上可反映其现值 三、流动资产评估目的和价值类型三、流动资产评估目的和价值类型（1）企业产权变动在用价值（按贡献）（2）企业清算和资产变卖市场价值、清算价值（3）保险索赔市场价值（4）对外投资市场价值（5）财务报告按会计准则 四、流动资产评估的程序四、流动资产评估的程序（一）确定评估对象和评估范围（二）清查核实（三）对实物进行质量检测和技术鉴定（四）对债权情况进行分析（五）选择评估方法（六）评定估算、得出评估结论第二节第二节 实物类流动

104、资产评估实物类流动资产评估原材料、在产品、产成品（库存商品）、低值易耗品、及包装物等一、材料价值评估一、材料价值评估材料价值评估方法：1.企业价值评估采用成本法情况下，根据材料购进情况（主要是时间）选择相应方法。主要是成本法。2.资产业务需要单独涉及材料价值评估,主要采用市场法。 二、在产品价值评估二、在产品价值评估（一）企业价值评估采用成本法时涉及在产品评估，评估在产品的在用价值重置价值 根据评估时料、工、费的市场价格和合理的料、工、费定额计算评估值。 一般采用成本法（二）资产业务单独涉及在产品价值评估 根据市场对被估在产品的需求状况，采用市场法评估。某些不具有通用性的再生产只能评估其残值。

105、三、产成品及库存商品价值评估三、产成品及库存商品价值评估（一）以出售为目的的产成品价值评估。 以现行市价（不含税出厂价）作为其评估值。 （二）以投资为目的和企业价值评估采用成本法时对产成品价值评估。 在此类情况下，应以产成品的可变现净值作为评估值，因为只有净值才为投资者所拥有。 1.成本法 依据生产过程发生的合理的（符合必要劳动时间的）成本费用。 具体方法据评估基准日距产成品完工时间长短而定。 2.市场法市价成本+利润+税金评估仅是模拟市场，产成品并未售出，因此存在如何处理待实现的利润、税金、消售费用的问题。 产成品评估值产成品实有数量（不含税的出厂单价 销售税金所得税销售费用适当利润）生产成

106、本销售费用包括所得税四、在用低值易耗品价值评估四、在用低值易耗品价值评估1.市场价值评估可以采用成本法或市场法(但主要是成本法)成本法公式:评估价值=全新状态市场价格成新率2.在用价值评估一般采用成本法成本法公式:评估价值=重置价值成新率第三节第三节 债权类流动资产评估债权类流动资产评估一、应收帐款及预付帐款的评估一、应收帐款及预付帐款的评估应收帐款评估值（应收账款账面余额已确定的坏账损失 预计坏账损失）折现系数其中主要是预计坏帐损失的估算和折现率的确定。二、应收票据的评估二、应收票据的评估主要是汇票的评估（1）在票据单独转让情况下，应收票据应以贴现值作为评估值。 应收票据评估值票据到期价值贴

107、现息（2）企业价值评估采用成本法情况下，应收票据应按票据的本利 和作为评估值。 应收票据评估值应收票据面值（1+利息率时间）第四节第四节 货币性资产及其他流动资产的评估货币性资产及其他流动资产的评估一、货币性资产的评估一、货币性资产的评估二、待摊费用的评估二、待摊费用的评估（一）待摊费用评估对象的确认 只有企业价值评估采用成本法时才涉及待摊费用的评估。 待摊费用本身不是资产，也不是评估对象。其真正的评估对象是费用支出后形成的实体资产和权益。如果评估时，这类实体资产和权益已不存在，则无论账面摊余价值有多大，待摊费用评估值也为零。（二）待摊费用评估方法 根据待摊费用所形成的实体资产和权益，可以其为

108、拥有者提供效益的时间来评估。注意: (1) 是否存在重复评估 (2) 固定资产租金可参照租赁权益评估第七章第七章无形资产评估无形资产评估 第一节第一节 无形资产评估概述无形资产评估概述第二节第二节 无形资产评估的一般方法无形资产评估的一般方法第一节第一节 无形资产评估概述无形资产评估概述 一、无形资产的概念一、无形资产的概念 无形资产（intangible asset）是指由特定主体控制的，不具独立实体，对生产经营与服务能持续发挥作用并能带来经济利益的一切经济资源。 （1）没有实物形态（2）持续发挥作用 二、无形资产的范围和分类二、无形资产的范围和分类 （一）无形资产的范围 凡能给企业带来长期

109、收益，又不具实物形态的经济资源。 例如美国评值公司的观点。 我国资产评估准则无形资产(2008)指出我国无形资产的范围：具体包括：可辨认无形资产包括专利权、商标权、著作权、专有技术、销售网络、客户关系、特许经营权、合同权益等。不可辨认无形资产是指商誉。 （二）无形资产的分类1.按期限划分 2.按可否独立存在划分 3.按取得方式划分 4.按技术含量划分 5.按作用领域划分 6.按来源划分有限期无限期可确指不可确指自创外购技术型非技术型促销型制造型金融型权利型关系型组合类知识产权三、无形资产的价值特点与功能特性三、无形资产的价值特点与功能特性（一）无形资产价值的特点1.无形资产的成本是由个别生产者

110、在个别劳动中所耗费的实际劳动时间来计量；而有形资产价值是由凝结在其中的社会必要劳动时间来决定。2.无形资产价值主要以效用为基础，而有形资产价值较多地以生产费用为基础。因为无形资产的成本与效用之间往往存在非对称性。（二）无形资产的功能特性 1.附着性 2.共益性 3.累积性 4.替代性四、影响无形资产评估值的因素四、影响无形资产评估值的因素1.无形资产的取得成本2.机会成本3.效益因素4.寿命期限5.技术成熟程度6.转让因素内容7.市场供求状况8.同行业同类无形资产的计价标准和依据9.价格支付方式五、无形资产评估目的与前提五、无形资产评估目的与前提 （一）无形资产的评估目的 以转让和投资为目的的

111、评估为主，以成本摊销为目的的评估受财会制度、税收制度的制约。 （二）无形资产转让、投资评估的前提 1.能够带来超额利润（追加利润） 2.能够带来垄断利润六、无形资产评估的程序六、无形资产评估的程序（一）明确评估目的 转让、投资、企业产权变动、法律诉讼等。（二）鉴定无形资产 1.确认无形资产存在 2.鉴别无形资产种类 3.确定无形资产有效期限（三）搜集相关资料（四）确定评估方法，计算评估值 虽然三种方法均可用于无形资产的评估，但是由于：无形资产的成本与效用的非对称性；大多数无形资产难以复制；市场交易案例难以搜集，因此最合适的方法是收益法。新近形成的无形资产有可能采用成本法。市场法则取决于是否能寻

112、找到具有可比性的交易案例。（五）撰写评估报告第二节第二节 无形资产评估的一般方法无形资产评估的一般方法一、无形资产评估的收益法一、无形资产评估的收益法（一）基本公式最低收费额（二）无形资产收益额的确定无形资产收益额是由无形资产带来的超额收益。 由于无形资产的功能特性附着性，因此存在如何从无形资产与有形资产共同作用创造的收益中分离出无形资产创造的收益。1.直接估算法 若能够直接判断无形资产带来的超额收益，则可用此方法。 通过对比使用无形资产前后收益差额确定无形资产的收益额。收入增长型：（1）价格上升（2）销量扩大费用节约型：2.差额法 将使用无形资产后的经营利润与行业平均利润比较。 无形资产带来

113、的超额收益经营利润资产总额行业平均资金利润率或:无形资产带来的超额收益=销售收入销售利润率-销售收入每元销售收入平均占用资金行业平均资金利润率R（P2P1）Q（1T）R（Q2Q1）（PC）（1T）R（C1C2）Q（1T）3.分成率法这些关键是分成率的确定问题。两个口径的计算结果相同。 并且可以互相转换： 分成的基础：销售收入、销售利润、销售量。 （1）边际分析法该方法的关键：科学分析追加无形资产投入可以带来的追加利润。 利润分成率=追加利润现值利润总额现值收益额销售收入销售收入分成率销售利润销售利润分成率销售收入分成率销售利润分成率销售利润率销售利润分成率销售收入分成率销售利润率无形资产收益额

114、销售收入（利润）销售收入（利润）分成率（2）约当投资分析法该方法的适用情况：无法直接确认无形资产的贡献率。（3）综合评价法通过分析影响分成率的因素确定分成率调整系数a，然后根据国际技术贸易中认可的分成率取值范围确定被估无形资产的分成率。4.要素贡献法 资金技术管理资金密集型行业503020技术密集型行业404020一般行业304030高科技行业305020（三）无形资产评估中折现率的确定与有形资产相比，无形资产的收益较高，风险也较大，故无形资产的风险报酬率往往高于有形资产。（四）无形资产收益期限的确定 指具有超额获利能力的时间，即经济寿命。 形成无形资产无形损耗（功能性损耗与经济性损耗）的原因

115、: 技术进步 传播面扩大 社会需求下降确定无形资产收益期的方法 1.法定年限法 2.更新周期法 3.剩余寿命预测法折现率无风险报酬率+风险报酬率二、无形资产评估的成本法二、无形资产评估的成本法（一）无形资产的成本特性 1.不完整性 2.弱对应性 3.虚拟性（二）无形资产评估中成本法的基本计算公式与操作方法基本公式： 1.自创无形资产重置成本的计算 若成本费用已作资产化处理，则可用物价指数法。 若无帐面价值，通常采用成本核算法和市价调整法。无形资产评估值无形资产重置成本成新率（1）成本核算法 直接成本按创制过程中实际发生的材料、工时耗费量，以现行价格和费用标准估算。 采用复原重置成本的原因： 无

116、形资产难以复制； 无形资产创制过程中技术进步快，更新重置成本会大大低于复原重置成本，从而导致补偿不足。一般需考虑合理利润 计算利润的基础直接成本+间接成本+资金成本 （2）市价调整法无形资产重置成本直接成本+间接成本+资金成本+合理利润科研人员劳动倍加系数科研的平均风险系数无形资产投资报酬率2.外购无形资产重置成本的估算评估值购买价+购置费（1）市价类比法 通过选择参照物，并建立功能与价格的函数关系，确定被估无形资产的价格。（2）物价指数调整法 无形资产评估值无形资产账面原值价格变动指数 注意物价指数的选择：生产资料物价指数与消费资料物价指数。 分期付款方式的外购无形资产的重置成本的估算3.无

117、形资产成新率的估算 (1)使用年限法： (2)摊销折余法：无形资产的使用效用与时间呈非线性关系（三）无形资产评估中成本法的运用1.运用成本法评估最低收费额(1) 最低收费额的含义(2)计算公式： 例题某企业拟转让甲产品生产的全套技术，该技术账面原始成本为400万元，已使用2年，预计还可使用10年。近2年物价涨幅为20%。由于技术转让，该企业产品的市场占有率将有所下降，在以后的10年内，减少销售收入的现值为130万元，增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本现值为120万元。该企业与购买方共同享用这项生产技术所形成的设计能力分别为650万件和350万件，试评估该项无形资产转让的最低收费额。无形

118、资产最低收费额=重置成本净值转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本（1）计算该项无形资产的重置成本净值。（2）计算转让成本分摊率。（3）计算机会成本。 无形资产转让后加剧了市场竞争，在该无形资产的寿命期间，销售收入减少和费用增加的现值，就是转让无形资产的机会成本。即： 机会成本无形资产转让净减收益现值无形资产再开发净增费用现值 130120250万元（4）计算该项无形资产转让的最低收费额。 最低收费额40035%250 390万元2.成本收益法无形资产评估值重置成本净值+投资无形资产的收益重置成本净值采用成本法估算，投资无形资产的收益采用收益法。例题甲企业被乙企业兼并，需要对甲企业自创的一套工

119、艺流程方法专利权进行评估。有关资料如下：该工艺方法研制时发生原材料费20,000元，辅助材料费5,000元，燃料动力费4,000元，有关人员工资和津贴7,000元，专用设备费4,500元，旅差费500元，管理费1,000元，占用固定资产的折旧费15,000元，人员培训费和资料费等2,500元，专利申请费1,000元。试估算该工艺流程方法专利权的价值。分析：从已知条件来看，本例可采用成本收益法进行评估。即按照自创专利时所耗费的实际成本及该专利具有的实际获利能力的现值确定重估价值。 其评估步骤如下：第一步，计算自创时的总成本。设该专利的创造性劳动倍加系数为3，科研平均风险率9%，无形损耗率15%，

120、根据题中提供的资料计算，该项工艺流程方法专利权自创成本为：第二步，计算自创专利年收益额。从甲企业运营情况可知，该项专利使用后，每年可新增利润300,000元。第三步，确定专利的有限使用年限。使用年限的确定应根据国家专利法规定及该专利的技术进步水平、已经使用年限等因素，由甲乙双方协商确定。最终确定该专利剩余有效期限为5年。第四步，计算专利的重估价值。设提成率为24%，折现率10%，则这项专利的重估价值为： P69,58824%300,0003.7908 69,588272,938342,526元 商标权许可使用的评估例甲企业将H注册商标使用权通过许可使用合同许可给乙企业使用。合同约定，使用期限为

121、5年。甲企业从乙企业新增利润中提成20作为许可使用费。试估算该商标在使用期间的商标使用权的价值。计算过程如下：（1）预测使用期间内的新增利润。 由于H牌产品销路好、信誉高，乙企业预测第一年将生产40万台、第二年将生产50万台、第三年将生产60万台、第四年将生产70万台、第五年将生产80万台。预计每台可新增利润10元，那么这五年中各年新增利润为： 第一年：10400,0004,000,000元 第二年：10500,0005,000,000元 第三年：10600,0006,000,000元 第四年：10700,0007,000,000元 第五年：10800,0008,000,000元 （2）计算新

122、增利润的现值。假定折现率为15，则乙企业使用H注册商标后的新增利润现值为：（3）计算H注册商标5年使用权的价值为： 19,183,76320%3,836,753元年份 新增利润额（元） 折现系数 折现值（元） 第一年 4,000,000 0.8696 3,478,261 第二年5,000,000 0.7561 3,780,718 第三年 6,000,000 0.6575 3,945,097 第四年 7,000,000 0.5718 4,002,273 第五年8,000,000 0.4972 3,977,414 合计 30,000,000 19,183,763 三、无形资产评估的市场法三、无形资

123、产评估的市场法 由于无形资产的特征：非标准性和惟一性，使市场法在无形资产评估中受到限制。注意事项:(1)具有合理比较基础的类似无形资产(2)除收集类似无形资产交易的市场信息外，还需收集被评估无形资产的以往交易信息(3)依据的价格信息具有代表性,并且是接近评估基准日的实际成交价(4)注意对被评估无形资产和参照物的作出调整第八章第八章 长期投资及其他长期性资产评估长期投资及其他长期性资产评估 第一节第一节 长期投资与长期投资评估长期投资与长期投资评估 第二节第二节 债券的评估债券的评估 第三节第三节 股权投资的评估股权投资的评估 第四节第四节 其他长期性资产评估其他长期性资产评估第一节第一节长期投

124、资与长期投资评估长期投资与长期投资评估一、长期投资的概念与分类一、长期投资的概念与分类 长期投资：广义长期投资和狭义长期投资 长期投资评估：不准备随时变现，持有期一年以上的企业对外投资。 分类二、长期投资评估的特点二、长期投资评估的特点 1.长期投资是对资本的评估 2.是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估股权投资债权投资直接投资间接投资第二节第二节 债券的评估债券的评估 债券评估方法债券评估方法 （一）现行市价法 前提：（1）具有高度流动性 （2）证券市场交易情况正常 债券评估价值债券数量债券评估基准日市价(收盘价)（二）收益法1.每年（期）支付利息，到期还本债券的评估（1）按年支付利息，到

125、期还本的现值公式：（2）按期支付利息，到期还本的现值公式：2.到期后一次性还本付息债券的评估（1）采用单利计算终值的公式为：（2）采用复利计算终值的公式为：第三节第三节 股权投资的评估股权投资的评估一、直接投资形试的股权投资评估一、直接投资形试的股权投资评估1.直接股权投资的含义： 企业以货币资产、有形资产或无形资产对被投资企业进行股权式投资。 2.投资收益的分配形式 （1）按投资额占被投资企业的实投资本比例参与净收益分配 （2）按投资方出资的一定比例支付资金使用费 3. 投资本金的处置方式 （1）按投资时的作价金额以货币返还 （2）返还实投资产 （3）以实投资产的变现价格或续用价格以现金返还

126、 评估值投资收益现值+返还的本金现值二、间接投资形试的股权投资评估二、间接投资形试的股权投资评估（一）与股票评估有关的价格： 清算价格、内在价格、市场价格（二）评估方法 1.采用现行市价法评估上市股票 股票评估值=该股票评估基准日价格持股数量 2.采用收益法评优先股 （1）累积优先股的评估（2）参与优先股的评估（3）可转换优先股的评估3.采用收益法评估普通股（1）固定红利模型（2）红利增长模型 g的测定方法：历史数据分析法和发展趋势分析法若股票持有期有限：（3）分段模型 预期收益波动较大，无明显趋势。将收益不稳定时期作为前期,预测每年收益并折现,后期收益采用固定红利或红利增长模型计算（五）非上

127、市公司股票评估中应注意的问题1.非上市公司的特点主要是公众持有股占小部分，流动性较差。2.需注意的问题（1）低股本地位折价和控股权溢价的问题（2）缺乏可转让性的折价问题少数股权每股价值企业总价值（1少数股权折价率）现有股票数额第四节第四节 其他长期性资产评估其他长期性资产评估主要指长期待摊费 一、作为评估对象的长期待摊费用的界定一、作为评估对象的长期待摊费用的界定 并非所有帐面上的长期待摊费均可作为评估对象，只有在评估基准日后仍能为产权主体带来效益的尚存资产或权利才能作为评估对象。 二、评估思路二、评估思路 （1）确定评估基准日后产生效益的时间 （2）确定单位时间可产生的效益或需分摊的费用 （

128、3）考虑货币时间价值第九章第九章 企业价值与商誉评估企业价值与商誉评估第一节第一节 企业价值评估概述企业价值评估概述第二节第二节 企业价值评估的基本方法及其选择企业价值评估的基本方法及其选择第三节第三节 收益法在企业价值评估中的运用收益法在企业价值评估中的运用第四节第四节 商誉的评估商誉的评估第一节第一节 企业价值评估概述企业价值评估概述一、企业价值评估的含义与特点一、企业价值评估的含义与特点（一）含义 企业价值评估包括对企业整体价值、股东全部权益或部分权益的评估。 企业价值评估的实质是企业持续获利能力的评定估算。（二）特点 1.评估对象是由多个或多项单项资产组成的资产综合体 2.评估标的是该

129、综合体的持续获利能力 3.是典型的整体性评估二、企业价值与企业各项可指定资产价值汇总的区别二、企业价值与企业各项可指定资产价值汇总的区别1.评估对象的内涵不同 企业价值资产综合体的获利能力 单项汇总企业各要素资产的价值总和2.评估结果不同(1) 企业价值与单项汇总之间往往存在差额 企业价值单项汇总商誉企业的盈利能力高于行业平均水平 企业价值单项总汇经济性贬值企业的盈利能力低于行业平均水平 企业价值单项总汇企业的盈利能力与企业所在行业的资产收益率相等(2) 差额产生的原因(3)影响企业获利能力的因素： 投入产出效率 资源配置效率 x效率x效率表明要素资产（可确指资产）相同的企业，获利能力可能存在

130、很大差距。3.评估目的与具体的适用对象不同 持续经营前提下的企业产权变动企业价值评估 以破产清算为了假设前提要素评估（单项汇总） 非营利企业的评估要素评估（单项汇总）三、企业价值评估在经济活动中的重要性三、企业价值评估在经济活动中的重要性（一）以产权交易为目的的企业价值评估 1.公司上市 2.企业并购 3.为高新技术企业筹资（风险投资）（二）以企业价值管理为目的的企业价值评估（三）以实施职员股票期权计划为目的的企业价值评估四、企业价值评估的范围界定四、企业价值评估的范围界定（一）从产权的角度界定企业价值评估范围（二）从有效资产的角度界定企业价值评估的具体范围 1.根据是否对整体获利能力有贡献，

131、界定与区分有效资产与无效资产 2.对无效资产进行处理（1）评估前进行“资产剥离”，不列入企业价值评估范围。（2）对闲置资产进行单项评估，并与企业整体评估值加总。 3.对有效资产不能漏评 4.产权不清的资产“待定产权资产”，可以列入评估范围,但需说明披露。五、企业价值评估的假设与价值前提五、企业价值评估的假设与价值前提1.持续经营假设前提 企业作为收益性资产整体的持续经营价值2.破产清算假设前提（1）有序出让的交易价值（2）被迫清算时的交易价值六、企业价值评估中的信息资料收集六、企业价值评估中的信息资料收集1.企业内部信息（1）法律文件（2）财务信息（3）经营信息（4）管理信息（5）其他信息2.

132、企业经营环境信息（1）宏观经济信息（2）产业经济信息3.市场信息第二节第二节 企业价值评估的基本方法及其选择企业价值评估的基本方法及其选择一、企业价值评估中的收益法一、企业价值评估中的收益法预测企业未来收益并将其折现。年金本金化价格法和分段法从企业价值评估的本质出发，收益法是企业价值评估的首选方法。 但需具备前提条件：（1）企业有盈利，并且可预测。（2）与企业收益相联系的风险也可预测。最适宜采用收益法的企业：收益稳定的成熟企业 以下三种情况可以讨论：（1）处于盈亏边缘的企业。（2）有较高科技含量的成长型或新生企业。（3）收益不稳定或处于周期性行业中的企业。二、企业价值评估的市场比较法二、企业价

133、值评估的市场比较法（一）企业价值评估中市场比较法的含义与基本计算公式：由于企业的情况比较特殊，因此在市场法的运用中一般采用直接比较法。计算公式：或：（二）选择可比公司 企业不同于一般资产：一是交易量相对较少；二是个体之间差异较大。 因此可比公司的选择难度较大。 实践中，一般从上市公司中选择可比公司。 选择的标准：同行业、生产同一产品、市场地位相类似的企业；资产结构和财务指标大致类似。（三）选择可比指标要求：与企业价值直接相关并且是可观测的变量。一般可选择：（1）税后利润、现金净流量为了避免短期非正常因素对可观测变量的影响，可用评估前若干年的平均值取代评估时的可比指标。（2）为了避免管理层操作对

134、利润和现金净流量的影响，可采用销售收入作为可比指标。（3）为了消除被估企业与可比公司之间因资本结构差异导致的缺乏可比性的问题，可以采用利息、折旧和税前盈利，即EBIDT。（四）参考企业比较法的运用1.市盈率乘数（P/E）法。该方法的思路：（1）从证券市场寻找可比企业，按不同的可比指标计算市盈率；（2）确定被估企业相应口径的收益；（3）评估值被估企业相应口径的收益市盈率 为了提高市盈率乘数法的可信度，可选择多个上市公司作为可比企业，通过算术平均或加权平均计算市盈利。例题某企业拟进行整体资产评估，评估基准日为2004年12月31日。评估人员在同行业的上市公司中选择了9家可比公司，分别计算了可比公司

135、2004年的市盈率。被评估企业2004年的净收益为5,000万元，则采用市盈率乘数法评估企业整体资产价值的过程如下：9家可比公司2004年的市盈率如下所示：可比公司 C1C2C3C4C5C6C7C8C9市盈率 16.712.315.016.528.614.450.517.815.19家可比公司2004年平均的市盈率为20.77。但注意到可比公司C5和C7的市盈率明显高于其他可比公司，因此在计算平均市盈率时将它们删除。剔除可比公司C5和C7后的7家可比公司2004年平均的市盈率为15.40。因此确定市盈率乘数为15.40。 被评估企业价值5,00015.40=77,000万元由于企业的个体差异始

136、终存在，如果仅采用单一可比指标计算乘数，在某些情况下可能会影响评估结果的准确性。因此在市场法评估中，除了采用多可比样本外，还可采用多种可比指标，即综合法。2.采用多样本（可比企业）、多种参数（可比指标），即综合法。例题 甲企业因产权变动需要进行整体评估，评估人员从证券市场上找到三家与被评估企业处于同一行业的相似公司A、B、C作为可比公司，然后分别计算各公司的市场价值与销售额的比率、市场价值与账面价值的比率以及市场价值与净现金流量的比率，得到的结果如下表所示：A公司 B公司 C公司 D公司 市价/销售额 1.21.00.81.0市价/账面价值 1.31.22.01.5市价/净现金流量 20152

137、520将三家可比公司的各项价值比率分别进行平均，就得到了市场法评估甲企业所需的三个价值比率。需要注意的是，计算出来的各家公司的比率或倍数在数值上相对接近是十分必要的。如果它们差别很大，就意味着平均数附近的离差相对较大，所选择可比公司与被评估企业在某项特征上可能存在着较大的差异性，此时公司的可比性就会受到影响，需要重新筛选可比公司。本例中得到的数值结果都具有较强的可比性。假设甲企业的年销售额为1亿元，资产账面价值为6,000万元，净现金流量为550万元，利用可比公司平均价值比率计算出的甲企业的价值如下表所示：将得到的三个甲企业价值进行算术平均或加权平均，就可以得到甲企业整体资产的评估值。本例采用

138、算术平均的方法，得到甲企业的评估值为10,000万元。项目 甲企业数据 可比公司平均比率 甲企业价值销售额 10,000万元 1.010,000万元 账面价值 6,000万元 1.59,000万元净现金流量 550万元 2.011,000万元 三、企业价值评估中的成本法三、企业价值评估中的成本法（一）企业价值评估中成本法的含义又称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的方法。该方法仅仅评估了企业要素资产的价值，没有考虑企业的盈利能力。因此，从理论上讲，该方法不适合作为持续经营前提下的企业价值评估的方法。但是实践中，我国却是将成本法作为企业价值评估的主要方法。其

139、原因值得探究。（二）企业价值评估中成本法的运用1.确定纳入企业价值评估范围的资产2.对纳入评估范围的资产逐项评估并加总评估值3.对评估范围的负债进行确认和计量4.将各项资产评估值加总值减去负债加总值计算净资产价值5.采用收益评估企业价值，从而确定企业的商誉或经济性贬值例题某企业拟进行产权转让，评估人员根据企业状况决定采用成本法评估企业价值。具体评估步骤如下：（1）逐项评估企业的可确指资产。评估结果为：机器设备2500万元，厂房800万元，流动资产1500万元，土地使用权价值400万元，商标权100万元，负债2000万元。 单项资产净值2500+800+1500+400+100-20003300

140、（万元）（2）采用收益法评估该企业价值。收益法评估结果为3200万元。（3）确定评估值。评估人员对上述两种评估方法所得出的评估结果进行了综合分析，认为该企业由于经营管理，尤其是在产品销售网络方面存在一定的问题，故获利能力略低于行业平均水平。成本法评估结果中包含了100万元的经济性贬值因素，应从3300万元评估值中减去100万元，因此认为评估结果应为3200万元。 同时采用收益法和成本法评估企业价值，一方面可以从企业重建成本和获利能力两个角度评估企业价值，并将两种评估结果互相验证；另一方面，成本法也为收益法评估结果的会计处理提供了条件。 第三节第三节 收益法在企业价值评估中的运用收益法在企业价值

141、评估中的运用一、收益法的基本计算公式及其说明一、收益法的基本计算公式及其说明（一）企业持续经营假设前提下的收益法计算公式根据企业预期收益变化趋势不同，可在以下两种方法中选择。 1.年金本金化价格法2.分段估算法将持续经营的企业收益划分为：前期与后期。注意前段预测期期限的确定 确定后期收益的发展趋势，从而确定分段法的具体公式。（1）以前期最后一年的收益为后期的年金：（2）以前期的年金化收益作为后期的年金：（3）后期企业预期收益按一固定比率增长：例某企业未来5年内的收益预计如下：第一年120万元第二年125万元第三年128万元第四年120万元第五年130万元假定折现率与资本化率均为10%，利用以上

142、资料，试估算该企业的价值。解：先求未来5年内收益的现值之和。年 份收益额（万元）折现系数（折现率10）现 值（万元）第一年1200.9091109.09第二年1250.8264103.30第三年1280.751396.17第四年1200.683081.96第五年1300.620980.72合 计471.24再求能带来等额现值的年金，折现率为10，5年期年金现值系数为3.7908，则求得年金为： A471.243.7908124.31（万元） 最终企业价值评估值为为： P=A/r=124.31101243.1（万元）例 待估企业预计未来5年内的预期收益额为100万元、120万元、150万元、16

143、0万元和200万元。并根据企业的实际情况推断，从第六年开始，企业的年预期收益额将维持在200万元，假定折现率与资本金化率均为10，试估算该企业价值。（二）企业有限期持续经营假设前提下的收益法该假设是从最有利回收企业投资的角度出发。二、企业收益及其预测二、企业收益及其预测（一）企业收益的界限与选择1.企业收益的界定2.企业收益形式（口径）的选择选择从两个层面考虑：（1）净利润与净现金流的选择（2）净利润（净现金流）与息前税后利润（净现金流） 选择取决于评估内涵，是所有者权益还是企业整体价值。（二）企业收益预测的基础与原则 原则：以被估企业现实资产（存量资产）为出发点，预测企业在未来正常经营中可产

144、生的收益。既不是以评估基准日的实际收益为出发点，也不是以产权变动后的实际收益为出发点。 以企业存量资产为出发点的理由。 不以评估基准日的实际收益为出发点的理由。（三）影响企业收益的因素分析净现金流税后净利润+折旧与摊销资本性支出-净营运资金变动+付息债务的增加（减少）（四）企业收益的预测方法主观预测法（综合调整法、产品周期法）客观预测法（时间序列法）1.综合调整法具体步骤：（1）设计收益预测表（2）分析预期年度内可能出现的变化因素（3）预测各变化因素对收益的影响（4）汇总分析预期年度收益总体变动2.产品周期法3.线性回归法根据企业历史收益资料，建立时间与收益的回归方程：该方法使用的前提：收益随

145、时间变化呈现明显趋势。（五）企业收益预测的基本步骤第一步，评估基准日审计后的企业收益调整。主要是剔除非正常因素。第二步，企业预期收益趋势的总体分析和判断。主要是为具体预测界定收益量变化的区间。第三步，企业预期收益的预测。（1）对企业收益预测前提条件的设定（2）对企业后期收益预测的预测方法（主要是假设）（3）对预测结果的检验三、折现率与资本化率及其估测三、折现率与资本化率及其估测（一）企业价值评估中折现率的确定原则1.不低于无风险报酬率2.以行业平均报酬率为重要参考指标3.折现率、资本化率与收益额相匹配收益额与折现率口径的对应问题收益额、折现率及评估值内涵的对应关系收益额、折现率及评估值内涵的对

146、应关系收益额折现率评估值内涵评估值的资产构成税后利润净资产收益率所有者权益价值资产负债息前税后利润加权平均资本成本含付息债务企业整体价值资产非付息债务净现金流量净资产投资回收率所有者权益价格资产负债息前净现金流量加权评估资本成本含付息债务的企业整体价值资产非付息债务（三）企业价值评估中折现率的确定方法 1.企业价值评估中股本收益率的确定方法 即确定权益资产价值时的收益率 （1）资本资产定价模型（CAPM）（2）套利定价模型（APM）（3）累加法2.企业价值评估中的加权平均资本成本模型（WACC）法折现率付息债务占全部资本的比例债务资本成本（1-所得税率）+权益资本占全部资本的比例权益资本成本其

147、中：第四节第四节 商誉的评估商誉的评估一、商誉的概念与特点一、商誉的概念与特点 概念商誉是指企业在同等条件下，能获取比正常投资报酬率更高的超额收益的能力。 商誉具有以下特性：（1）商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售，只能和企业同时转让。（2）商誉是由多种因素共同作用而形成的结果，但形成商誉的个别因素无法以任何方式单独计价。（3）商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指资产价值之和的价值。二、评估商誉的目的二、评估商誉的目的 1.企业产权变动 2.以企业管理咨询为目的 3.诉讼赔偿 4.企业融资三、商誉的评估方法三、商誉的评估方法（一）超额收益还

148、原法 1.超额收益无限期其中R的计算方法如下:R企业预期年收益额社会（或行业）平均收益率被估企业单项可确指资产评估值之和或：R被估企业单项可确指资产评估值之和（被估企业预期年收益率行业平均收益率）2.超额收益有限期（二）割差法商誉评估值被估企业整体评估值被估企业单项可确指资产评估值之和第十章第十章 资产评估报告资产评估报告第一节 资产评估报告的基本概念及作用第二节 资产评估报告的基本内容及编制第三节 资产评估报告的应用一、资产评估报告的基本概念一、资产评估报告的基本概念（一）资产评估报告与资产评估报告书 资产评估报告是评估师按照评估工作制度的有关规定，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进

149、行估算后，编制的并由其所在评估机构向委托方(客户)提交的反映其专业意见的书面文件。 有广义和狭义之分（二）资产评估报告的类型1.整体资产评估报告和单项资产评估2.完备评估报告、总结评估报告和限制使用评估报告3.正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告4.追溯性评估报告、现实性评估报告和前瞻性评估报告第一节第一节 资产评估报告的基本概念及作用资产评估报告的基本概念及作用 二、资产评估报告的作用二、资产评估报告的作用 1.是为委托方提供估价服务的渠道和形式 2.是明确委托方、受托方及有关各方责任的重要依据 3.是有关管理机构完善资产评估管理的重要手段 4.是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息

150、来源和重要组成。 三、我国资产评估报告规范回顾三、我国资产评估报告规范回顾 1991年国务院以91号令颁发的国有资产评估管理办法 1992年原国家国有资产管理局制定和发布的国有资产评估管理办法施行细则（国资办发199236号）中规定了资产评估结果报告书内容包括正文和附件两部分 1993年原国家国有资产管理局制定和发布了关于资产评估报告书的规范意见（国资办发199355号） 1999年，财政部财评字199991号文件颁布的关于印发资产评估报告基本内容和格式的暂行规定的通知 2007年11月发布了资产评估准则评估报告 第二节第二节 资产评估报告的基本内容及编制资产评估报告的基本内容及编制一、资产评

151、估报告书的基本内容一、资产评估报告书的基本内容 至少应包括： 1.评估委托人及办公报告使用者 2.资产评的对象和范围 3.评估目的和估价时点 4.评估结果的价值类型和定义 5.评估方法及其重要参数确定的依据和过程 6.评估结论 7.评估人员署名的重要声明二、资产评估报告的编制二、资产评估报告的编制（一）资产评估报告编制的基本要求1.严格按照评估协议的要求，合乎委托方的需要。2.内容真实、逻辑严密、格式规范、叙述简练3.迅速准确，在约定的时间提交评估报告。（二）资产评估报告编制的步骤1.评估资料的整理和归集2.评估数据的汇总分析和讨论3.资产评估报告书的编写4.资产评估报告的签发和送交（三）资产

152、评估报告编制的技术要点1.文字表达方面的技能要求2.格式和内容方面的技能要求3.评估报告书的复核及反馈方面的技能要求三、评估报告实例三、评估报告实例vABCABC公司企业价值评估报告书公司企业价值评估报告书（范例）vYH评报字2008第118号v目录（略）目录（略）v评估师声明评估师声明v1.评估报告陈述的事项是真实和准确的。v2.对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的。v3.评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，评估报告的分析、判断和结论仅受评估报告所阐述的假设和限定条件的限制，评估师的专业分析、判断和结论是公正的、无偏见的；v4.对评估报告中所评估

153、的资产，评估师对其不拥有现存的或将来的利益，对于评估报告涉及的各方，不涉及任何评估师个人的利益；v5.对于评估报告中所评估的资产和评估工作中所涉及的各方，评估师不存在任何偏见；v6.评估师对于评估报告中所评估的资产亲自进行了现场清查、核实与勘查。v7.无人对本评估报告的签署者提供重要的专业帮助。v8.评估报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。v 注册资产评估师（签章）： v 注册资产评估师（签章）： vABCABC公司企业价值评估报告书摘要公司企业价值评估报告书摘要v重要提示：以下内容摘自资产评估报告书，欲了解评估项目的全面情况，应认真阅读资

154、产评估报告书全文。v YH资产评估有限公司接受DE公司的委托，自2008年4月18日至2008年5月18日止，完成了必要的评估程序，按资产评估业务委托书的约定，出具资产评估报告书。现将资产评估情况摘要报告如下：v 一、委托方：DE公司v 二、被评估企业：ABC公司v 三、评估对象：本次资产评估对象为ABC公司股东部分权益价值v 四、评估目的：为DE公司转让其持有的ABC公司20%股权提供价值参考v 五、价值类型：市场价值v 六、评估基准日：2008年3月31日v 七、评估方法：收益法、成本法v 八、评估结论：经评估，ABC公司股东全部权益价值，于评估基准日2008年3月31日的评估价值为人民币

155、7200万元，DE公司持有的ABC公司20%股权价值为人民币1440万元，大写为人民币壹仟肆佰肆拾万元。vXH资产评估有限公司（公章）v2008年5月18日 v评估机构法定代表人（签字）：v注册资产评估师（签章）：v注册资产评估师（签章）：vABCABC公司企业价值评估报告书正文公司企业价值评估报告书正文vYH评报字2008第118号v YH资产评估有限公司（以下简称本公司）接受ED公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对ABC公司股东部分权益价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的程序，对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与

156、询证，对委估资产在评估基准日2008年3月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：v 一、委托方和其他评估报告使用者v 1.委托方（产权持有者）：DE公司v 2.其他报告使用者：除委托方外，国家法律、法规明确的为实现与本次评估目的相关经济行为而需要使用本评估报告的相关当事方。 v 二、被评估企业基本情况及财务状况v 被评估企业为ABC公司。v（被评估企业基本情况及财务状况，略）v 三、评估对象和评估范围v 1.本次评估对象为DE公司持有的ABC公司20%股权。v 2.本次资产评估范围系截至2008年3月31日ABC公司的全部资产和负债。v评估范围具体包括流动资

157、产、长期投资、固定资产（包括房屋建筑物和机器设备）、在建工程、无形资产、其他资产及流动负债和长期负债。v本次评估前DE公司聘请CX会计师事务所有限责任公司对ABC公司会计报表进行了审计。v 四、评估目的v 本次评估目的是为DE公司转让其持有的ABC公司20%股权提供价值参考。v五、价值类型及其定义v本报告所称的“评估价值”为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。v 六、评估基准日v 根据本公司与委托方的约定，本项目资产评估的基准日确定为2008年3月31日。v 选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映被

158、评估企业资产及负债的整体情况；同时该时点与评估目的实现时对股权价值计价的时点一致，故选择本时点作为评估基准日。v 本次评估中评估范围的界定、评估价值的估算、评估参数的选取等，均以该日的企业财务报表、外部经济环境及市场情况确定。v本评估报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。v 七、评估依据（略）v 八、评估方法v 本次对ABC公司股东全部权益价值的评估分别采用收益法和成本法，经综合分析后判断确定ABC公司股东全部权益价值，股东部分权益价值采用下列公式计算：v 股东部分权益价值=股东全部权益价值股权比例v 1.收益法是通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。本

159、次评估采用分段法模型，即前期收益折现加后期年金法，计算公式为：v 股东全部权益评估价值未来预期权益现金流折现值v N=5 v Rt(1+r) -t +RN+1/ r(1+r)-Nv t=1v上式中：Rt为第t年公司预期年权益现金流；r为折现率；N取5年。v 2.成本法是在评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象的价值的评估方法。计算公式为： v 股东全部权益评估价值=企业各项资产评估价值之和-负债v 九、评估程序实施过程和情况（略）v十、评估假设v1.本次评估以被评估企业持续经营为评估假设前提。v2.以委托方和被评估单位提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。v3.以国家宏观经济政

160、策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。v4.以企业的经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。v5.以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。v6.除已知悉并披露的事项外，本次评估以不存在其他未被发现的账外资产和负债、抵押或担保事项、重大期后事项，且被评估单位对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件。v十一、评估结论v根据以上评估方法和标准计算，ABC公司股东全部权益价值于评估基准日2008年3月31日的评估价值为人民币7200万元，DE公司持有的ABC公司20%股

161、权价值为人民币1440万元，大写为人民币壹仟肆佰肆拾万元。v十二、特别事项说明v1.对委托方和被评估单位可能存在的影响资产评估值的瑕疵事项，在评估人员履行了评估程序后仍不能获悉及无法收集资料的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。v2.本公司未对委托方及被评估单位提供的有关的营业执照、权证、会计凭证及账册等证据资料进行独立审查，亦不对上述资料的真实性负责。 v3.ABC公司位于区路号的房产已抵押给银行分行，最高债权限额2000万元。债权发生期间为2007年月日至2009年月日。截止评估基准日ABC公司实际贷款金额为1800万元。v4.本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值

162、可能产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。v5.本项目的执业注册评估师知晓股东部分权益并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。由于无法获取行业及相关股权的交易情况资料，且受现行产权交易定价规则的限制，故本次评估中没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。v上述事项，我们提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。v 十三、评估报告使用限制说明v 1.本次评估是在委托方和被评估单位提供的文件、资料真实、有效的假设条件下进行的，如发生由于委托方及被评估单位提供的文件、资料失实或有隐匿等行为

163、而造成评估结果失实，则由委托方承担责任，本公司不承担任何法律责任。v 2.本评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。注册评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。v3.本评估结论是注册资产评估师根据专业知识和经验对评估对象发表的价值咨询意见，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。v 4.根据国家有关规定，本评估报告有效期为壹年，即有效期从资产评估基准日2008年3月31日至2009年3月30日止。本评估报告应当在载明的有效期内使用。v5.本评估结论仅供委托方为本次评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用。本评估报告书的使用权归委托方所有，但除法

164、律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。v 十四评估报告日v 本报告提出日期为2008 年5月18日。vYH资产评估有限公司（公章）v2008年5月18日 v评估机构法定代表人（签字）：v注册资产评估师（签章）：v注册资产评估师（签章）：vABCABC公司企业价值评估报告书附件公司企业价值评估报告书附件v1.ABC公司股东会决议复印件； v2.DE公司董事会决议复印件；v3.ABC公司前三年会计报表复印件；v4.ABC公司评估基准日专项审计报告复印件；v5.DE公司和ABC公司营业执照复印件；v6.房地产权证复印件；v7.委托方和

165、被评估单位承诺函；v8.注册资产评估师和评估机构承诺函；v9.YH资产评估有限公司资产评估资格证书及营业执照复印件；v10.评估人员资格证书复印件；v11.资产评估业务约定书复印件；v12.其他文件资料。第三节第三节 资产评估报告的应用资产评估报告的应用一、委托方对资产评估报告的使用一、委托方对资产评估报告的使用1.作为资产交易作价的基础资料2.作为企业进行会计记录或账项调整的依据3.作为履行评估协议和支付评估费用的主要依据4.资产评估报告及有关资料也是有关当事人因资产评估纠纷向纠纷调处机构申请调处的申诉材料之一。应注意以下几个方面：1.只能按资产评估报告所揭示的评估目的使用报告，一份评估报告

166、只允许按一个用途使用。2.只能在资产评估报告的有效期内使用报告，超过评估报告有效期的，原评估结果无效。3.涉及国有资产产权变动的资产评估报告及有关资料必须符合国有资产管理的相关程序要求后（目前来说主要是评估报告须经国有资产监管机构的核准或备案）方可使用。4.作为企业会计记录和调整企业账项使用的资产评估报告及有关资料，必须根据国家有关法规规定执行。二、资产评估管理机构对资产评估报告的利用二、资产评估管理机构对资产评估报告的利用v1.资产评估管理机构可以通过对评估机构出具的资产评估报告的利用，大体了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平。v2.是对评估结果质量进行评价的依据。v3.作为研究、分析、完善和改进资产评估行业管理和自律管理的资料。三、其他政府有关部门对资产评估报告的利用三、其他政府有关部门对资产评估报告的利用主要包括国有资产监管机构、证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理部门、税务、金融和法院等有关部门。四、资产评估机构对资产评估报告的利用四、资产评估机构对资产评估报告的利用五、投资者对资产评估报告的利用五、投资者对资产评估报告的利用