物业费构成及测算明细

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1、物业费构成及测算物业费构成及测算物业服务成本或者物业服务支出构成物业服务成本或者物业服务支出构成 , ,应包括以下几个部分：应包括以下几个部分：1. 1.管理服务人员的工资、社会保险和管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等按规定提取的福利费等;2.;2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 ;3.;3.物业管理区域清物业管理区域清洁卫生费用洁卫生费用;4.;4.物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用;5.;5.物业管理区域秩序维护费用物业管理区域秩序维护费用;6.;6.办公费用办公费用;7.;7.物业管理企物业管理企

2、业固定资产折旧业固定资产折旧;8.;8.物业共用部位、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用共用设施设备及公众责任保险费用;9.;9.经业主同意的其他费用经业主同意的其他费用; ;以以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域上物业管理区域指的是物业管理的公共区域 ; ;实行物业服务费用包干制的实行物业服务费用包干制的 , ,物业服务费用的构成物业服务费用的构成, ,不不仅包括物业服务成本仅包括物业服务成本, ,还包括法定税费和物业管理企业的利润；还包括法定税费和物业管理企业的利润；实行物业服务费用酬金制的实行物业服务费用酬金制的 , ,在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出在收取物业服务

3、资金中不仅包括物业服务支出 , ,还包括物业管理企业还包括物业管理企业的酬金的酬金; ;一居住性物业服务费的测算一居住性物业服务费的测算V =V = Vi i =1,2,3,Vi i =1,2,3,1212V-V-代表求得的物业服务费标准元月代表求得的物业服务费标准元月 平方米或元平方米或元/ /年年 平方米；平方米；Vi-Vi-代表各分项收费标准代表各分项收费标准元月元月 平方米或元年平方米或元年 平方米；费用项目一般分为：平方米；费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部

4、位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用1. 1.管理服务人员的工资、管理服务人员的工资、 社会保险和按规定提取的福利费社会保险和按规定提取的福利费 V1V1V1 =V1 = FiFi

5、S i = 1,2,3,4S i = 1,2,3,4元月元月 平平方米方米该项费用是用于物业管理企业的人员费用该项费用是用于物业管理企业的人员费用, ,包括基本工资包括基本工资, ,按规定提取的福利费、按规定提取的福利费、加班费和服装加班费和服装费费, ,但是不包括管理、服务人员的奖金但是不包括管理、服务人员的奖金; ;奖金应根据企业经营管理的经济效益奖金应根据企业经营管理的经济效益, ,从盈利中提取从盈利中提取; ;其中：其中：Fl-Fl-基本工资元月基本工资元月, ,各类管理、各类管理、 服务人员的基本工资标准根据企业性质、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确参考当地

6、平均工资水平确定定;F2-;F2-按规定提取的福利费元按规定提取的福利费元 / /月月, ,包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等等;F3-;F3-加班费元月加班费元月;F4-;F4-服装费元服装费元/ /月月;S-;S-表示可分摊费用的建筑面积之和表示可分摊费用的建筑面积之和; ;单位为平方米单位为平方米 m2;m2;2. 2.物业共用部位、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、共用设施设备的日常运行、维护费用维护费用 V2V2V2=V2=FiFiS i=1,2,3,4,5S i=1,2,3,4,5 元月元月 平方平方米

7、米其中：其中：F1-F1-公共照明系统的电费和维修费：公共照明系统的电费和维修费：电费：电费：W1W1T1+W2T1+W2T2+WnT2+WnTnTn3030PEPE W1W1 表示每日开启时间为表示每日开启时间为 TlTl 小时的照明电器总小时的照明电器总功率千瓦功率千瓦 小时；小时；T1T1 表示每日开启时间小时；表示每日开启时间小时；3030 代表每月测算的天数；代表每月测算的天数；PEPE 表示电费单价元表示电费单价元kWkW；维修费：这是一个估算的经验值维修费：这是一个估算的经验值, ,一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进

8、货的价格来测算测算;F2-;F2-给排水设施的费用给排水设施的费用, ,此项费用测算时又可分项为：此项费用测算时又可分项为：给水泵的电机功率可包括生活水泵、消防蓄水池泵给水泵的电机功率可包括生活水泵、消防蓄水池泵, ,电费电费 = = WW2424I I3030 PEPE 元月元月;I ;I 代表代表使用系数使用系数 = = 平均每天开启小时数平均每天开启小时数2424；消防泵的电机费包括喷淋泵、消防栓泵消防泵的电机费包括喷淋泵、消防栓泵, ,电费电费 = W= W2424I I3030 PE,PE,元月；元月；排污泵的电机功率包括集水井排水泵、污水处理排水泵排污泵的电机功率包括集水井排水泵、

9、污水处理排水泵, ,电费电费=W=W2424I I3030 PEPE 元月：元月：维修费元月维修费元月; ;F3-F3-配供电系统设备维修费、检测费元配供电系统设备维修费、检测费元/ /月月;F4-;F4-建筑、道路维修费元月建筑、道路维修费元月;F5-;F5-电梯费用的核算：电梯费用的核算：电费电费=n=n WW2424I I3030 PEPE 元月元月, ,其中其中 n n 为电梯台数；为电梯台数；WW 为电梯功率；为电梯功率；I I 为电梯使用系数为电梯使用系数, ,由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同 , ,会产生差异会产生差异, ,一般可通

10、过统计的方法进行估算一般可通过统计的方法进行估算 ; ;居住居住类物业大致在；类物业大致在；维修费元维修费元/ /月月, ,可分包给电梯专业的维修公司可分包给电梯专业的维修公司, ,也可自行维修包括人工费、材料费；也可自行维修包括人工费、材料费；年检费元月年检费元月; ;费用项费用项 F1F1F5F5 并非固定项目并非固定项目, ,不同物业项目不一不同物业项目不一, ,不能机械套用不能机械套用; ;以下各项也是如以下各项也是如此此; ;.3 .3 物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用 V3V3V3=V3=FiFiS S i=l,2,3,4,5,6i=l,2,3,4,5,6 元月元月

11、 平方米平方米其中：其中：Fl-Fl-人工费元人工费元月月;F2-;F2-清洁机械、工具、材料、服装费清洁机械、工具、材料、服装费 , ,按价值和使用年限折算出每月的值元按价值和使用年限折算出每月的值元 / /月月;F3-;F3-消杀费元消杀费元/ /月月;F4-;F4-化粪池清理费元月化粪池清理费元月;F5-;F5-垃圾清运费元月垃圾清运费元月;F6-;F6-水池箱清洁费元月水池箱清洁费元月; ;4. 4.物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用 V4V4V4=V4=F F i i S S i=l,2,3,4,5i=l,2,3,4,5 元月元月 平方米平方米其中：其中：F1-F1-人

12、工费元人工费元月月;F2-;F2-绿化工具费元月绿化工具费元月 ;F3-;F3-化肥除草剂等材料费元月化肥除草剂等材料费元月 ;F4-;F4-绿化用水费元月绿化用水费元月 ;F5-;F5-园林景园林景观再造费元月观再造费元月; ;5. 5.物业管理公共区域秩序维护费用物业管理公共区域秩序维护费用 V5V5V5 =V5 = Fi / S i=l,2,3,4,5Fi / S i=l,2,3,4,5 元月元月 平方米平方米其中：其中： F1-F1-人工费元人工费元月月;F2-;F2-服装费元月服装费元月;F3-;F3-维修费元维修费元/ /月月;F4-;F4-日常保卫器材费元日常保卫器材费元/ /月

13、月, ,包括对讲机、多功能警棍、包括对讲机、多功能警棍、110110报警联网等报警联网等;F5-;F5-保安用房及保安人员住房租金元月保安用房及保安人员住房租金元月; ;6. 6.办公费用办公费用 V6V6V6=V6=FiFiS S i=1,2,3,4,5,6,7i=1,2,3,4,5,6,7 元月元月 平方米平方米常用全年的费用预算来折算出每月费常用全年的费用预算来折算出每月费用用, ,即全年费用除以即全年费用除以 1212 个月个月; ;其中：其中：F1-F1-交通、通讯费用元月交通、通讯费用元月;F2-;F2-文具、办公用品等低值易耗品文具、办公用品等低值易耗品费元月费元月;F3-;F3

14、-车辆使用费元车辆使用费元/ /月月;F4-;F4-节日装饰费元节日装饰费元/ /月月;F5-;F5-公共关系费及宣传广告费元月公共关系费及宣传广告费元月 ;F6-;F6-办办公水电费元月公水电费元月;F7-;F7-书报费元月书报费元月; ;7. 7.物业管理企业固定资产折旧费物业管理企业固定资产折旧费 V7V7该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用提取的折旧费用, ,包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等; ;按实际拥有的上述各项固按实际拥有的上述各项

15、固定资产总额除以平均折旧年限定资产总额除以平均折旧年限 , ,再分摊到每月每平方米建筑面积再分摊到每月每平方米建筑面积 ; ;值得注意的是值得注意的是, ,这里的固定资产应这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产主要是直接用于该项目服务的固定资产; ;8. 8.物业共用部位、物业共用部位、 共用设施设备及公众责任共用设施设备及公众责任保险费用保险费用 V8V8 =V8V8 =投保总金额投保总金额 保险费率保险费率 保险受保险受惠物业的总面积物业管理企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保险、相关责惠物业的总面积物业管理企业必须对住宅物业区内水、电、电梯等设施设备投财产保险

16、、相关责任保险如电梯责任保险、公众责任险任保险如电梯责任保险、公众责任险; ;保费按保险受惠物业总建筑面积分摊保费按保险受惠物业总建筑面积分摊; ;9. 9.经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用 V9V9 该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用; ;10.10.不不可预见费用可预见费用 V10V10不可预见费用一般按上述费用总和不可预见费用一般按上述费用总和的的 3 31010计计; ;不可预见费应单独设账不可预见费应单独设账, ,严格控严格控制其支出制其支出; ;11.11.利润或管理酬金利润或管理酬金V11V11 物

17、业管理协议不同物业管理协议不同 , ,管理酬金的确定方式不同：管理酬金的确定方式不同： 1 1 按照租金收入确定按照租金收入确定管理酬金管理酬金= =业主租金收入酬金比率业主租金收入酬金比率 2 2 按物业价值的约定使用年限计算按物业价值的约定使用年限计算, ,当物业是业主自己使用的当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法情况下可以采用该方法; ;管理酬金管理酬金= =物业价值物业约定使用年限酬金比率物业价值物业约定使用年限酬金比率 3 3 按定额利润按定额利润/ /酬酬金或行业利润率酬金率确定金或行业利润率酬金率确定; ;定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务定额酬金或

18、利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润情况下给服务者已固定数额的酬金或利润; ;不过不过, ,现行最通常的利润酬金确定方式是以上述现行最通常的利润酬金确定方式是以上述 1 11010项项的支出之和为基数乘以行业利润率的支出之和为基数乘以行业利润率 / /酬金率付给管理企业利润酬金率付给管理企业利润 / /酬金酬金, ,即即管理利润管理利润/ /酬金酬金= =服务费服务费行业利润率行业利润率/ /酬金率物业管理行业利润率酬金率物业管理行业利润率 / /酬金率一般在酬金率一般在 8 81515, ,具体的比率可由双方根据物具体的比率可由双方根据物业服务

19、的标准等因素协商确定业服务的标准等因素协商确定; ;12.12.法定税费法定税费 V12V12 按现行税法按现行税法, ,物业管理企业属服务业物业管理企业属服务业, ,上缴的税金包括：上缴的税金包括：1 1 须按营业额缴纳营业税须按营业额缴纳营业税, ,税率为税率为 5 5;2;2 城市建设维护税城市建设维护税, ,按营业税的按营业税的 7 7计征计征;3;3 教育费附加教育费附加, ,按营业税税额的按营业税税额的 3 3计征计征; ;合计总合计总营业额的营业额的; ;不过依照最新的物业服务收费管理办法不过依照最新的物业服务收费管理办法 , ,实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金金; ;