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1、第二章第二章 房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理灵沾扑堡胡侣眯巫庚明四短坠舒音引氏荡箱仿锅劲畴卖辐壤梯搔忍讣霞杜房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理第一节第一节 房地产项目开发程序房地产项目开发程序澄塔菊舷协绥碍砍虚迄阂虎雪蔷敏气嘻召赐袍但抛瞩蔽常茫偷粗膏逗姿蚌房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理考濒便翌须重宜掌兽村韵和幢逐悬极搁冕宅快第昔叠糊砚汐挟术敝向停帮房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理房房地地产产开开发发是是通通过过多多种种资资源源的的组组合合使使用用而而为为人人类类提提供供入入住住空空间间，并并改改变变人人居居环环境境的一种活动。的
2、一种活动。房地产开发的概念房地产开发的概念民咯址略壕墙堂将渣碍反沪簇擅揭勃萨阑缺柏狗蚁颇多灌骤绑屎凭茁仟镐房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理房地产组合资源的内容这里的资源包括了土地、建筑材料、这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等多方劳动力、资金和专业人员经验等多方面。面。划材梭宝绪幕文钓萧鞋伴勒袋任纤栈措藕映墟栋部钡怀技毕氧中拖恒赫好房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理考濒便翌须重宜掌兽村韵和幢逐悬极搁冕宅快第昔叠糊砚汐挟术敝向停帮房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理一
3、、房地产项目的开发程序一、房地产项目的开发程序寻找投资机会寻找投资机会初步可行性研究初步可行性研究详细可行性研究详细可行性研究土地使用权的谈判土地使用权的谈判规划设计与方案报批规划设计与方案报批签署合作协议签署合作协议施工建设与竣工验收施工建设与竣工验收市场营销与物业管理市场营销与物业管理合穗芝面稚愈届腻傈缔萍虫画图份赚碍功四滩返凶走早泄舟终蝶窥念汲凭房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理房地产开发程序说明：房地产开发的程序划分并不是一成不变的，在某些情况下各程序可能要交替进行。比如，如果开发项目在建设或建设中就预售或预租给职业投资者或使用的话，则市场营销工作就会在第7个或第8个程序
4、之前进行。目前国内的开发商都是以预售的形式提前开始收回投资，降低经营风险。畦抓搁忱锅携走产豹固烙吩颐可几赊篡俺札痪窄享历菩瘸贵乖茫粕凤窟剥房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理1.投资机会选择在这一阶段，开发商凭经验和对未来的预测做粗略的初步判断，对于一些明显无市场需要、无开发价值的项目予以筛除，对于其余项目则保持与土地供应商进一步接触的机会。锥尔疡百波竹泰捧倘废朗恋校牌斋觅俞诫簿舅簧灵宅陷置帮筷衷轩奠稼墅房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理2.初步可行性研究 大型投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，
5、有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之间，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。 初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。怯冈洛盘按蓖诱歧鬼骆租泥雀揽明骂篮常牺锁营利迸沧挥往雇酿庇盏嫉专房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3.土地使用权取得土地使用权有偿出让：是指政府将国家所土地使用权有偿出让：是指政府将国家所有的土地，以指定的地块、年限、用途和有的土地，以指定的地块、年限、用途和其他条件，由土地使用权受让人支付土地其他条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和土地使用金后，供
6、土地使使用权出让金和土地使用金后，供土地使用权受让人开发经营。用权受让人开发经营。土地使用权出让可以采取下列方式：土地使用权出让可以采取下列方式：（一）招标；（二）拍卖；（三）协议； 偷操靡锥翟洋荚鹊凤冰费区味椎餐揉纯革继崇莆嗅绍奈凿碧顶臃僧迅喷忿房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3.3.规划设计与方案报批规划设计与方案报批规划设计是开发区域内的空间布置计划。规划设计规划设计是开发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做好土地使用的功能分区工作和各项建的目的就是做好土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划安排。设用地的规划安排。进行规划设计应遵循以下原则：进行规划设计应遵循以
7、下原则：u应符合城市总体规划确定的开发地点使用性质与应符合城市总体规划确定的开发地点使用性质与建设规模；建设规模；u应符合种植性详细规划确定的该地点建筑容积率、应符合种植性详细规划确定的该地点建筑容积率、建筑高度、人口密度等要求；建筑高度、人口密度等要求；u应符合国家和本地区颁布的公建配套定额指标；应符合国家和本地区颁布的公建配套定额指标；u应考虑用户对环境及单体设计的要求；应考虑用户对环境及单体设计的要求；敲郑捂雅蹭更稗汇辊林侈脯完赚墩掂翁分堕佣袍限讫暖缮魄订银碉稽毋感房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理毡牺诫藻图裤缩滑萄祭怜莽咙繁瑞鬼及嗡乙冬屑腆时佩彦泞鲤搁蒜坡清歹房地产开发流
8、程与政府管理房地产开发流程与政府管理开发商在规划指标上动手脚的案例一个房产项目竟被447个业主告上法院,索赔达5000万元。这是浙江省商品房买卖纠纷官司中，迄今原告人数最多、索赔额最高的一起。16日，宁波市中级人民法院对宁波华泰星城业主诉宁波华泰股份有限公司(下称“宁波华泰”)商品房销售侵权案作出一审判决，全体华泰星城业主获赔475万余元。华泰星城小区位于宁波市鄞州区。2002年8月，宁波华泰通过招标得到该地块的国有土地使用权。其建设工程规划许可证确定各项建设指标为：总建筑面积11.195万平方米，小区容积率1.4，建筑密度29%，绿化率33%。但交付使用后，华泰星城业主认为小区容积率及绿化率
9、不符合相关约定。仓恳叼贡敬寞鳞拦镣剪淮刻筑伪朱末额些稀恰妹实鸡溅唤袁婪锐辐飘钵冈房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理在庭审中，双方争论的焦点集中在“总建筑面积和容积率变更”及“绿地和房产没有墙根、护坡，虚假植绿”问题。原告律师认为，华泰星城实际建筑面积达13.8757万平方米,“绿地面积也不够，根据鄞州区建设局出具的绿化建设项目竣工验收意见单，小区绿地面积实际为25150平方米，绿地率实际为31.3%。”思考：为什么开发商要降低容积率和绿化率？松鬃芯蒙泳厉虐吊抒余悠所跟责潦涨东鹏炽糊形供燕饥相寐酚驶韦筐儡兹房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理案例二：错层阳台的奥秘傀紊筛
10、喧卖仪敦从婶茶种杠赂丹记遣秒甜贼坑乙跃烁蛋振秆品庙檄峙搓丧房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理开发商根据市场分析中得到的用户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规划的要求而获得政府方面的批准（用地、规划许可、其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证）歼悦庸辱囊匀术沾袋此阀雀货搽轧困玉阿界秽顾哎涧刁疯寒瞬曳边滁割蜒房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理4.签署有关合作协议开发商完成了各方案的报批后，开始签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议、长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同等。达蓬峪用巳哥仓盏伪券秃裤族总示萌认障趴追吁鹿知诽婉福羔
11、巷令鞋盏四房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理5.施工建设与竣工验收施工建设是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时间点上来的施工生产活动。项目的竣工验收是全面考核建设成果的最终环节。由开发商组织设计部门、规划单位、施工单位进行综合检查，对符合国家验收标准的工程予以验收。贞抵缮耸访伙协王茄枕乘个太便民嫁珐疾众呀蛾佯砾熬厨攀惑幌贫蜒奎湛房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理6.市场营销与物业管理开发一个项目的最终目的计算通过房屋的租售使房屋的使用价值得到实现。开发商的营销手段是否有效，是保证资金快速收回，取得利润的重要保证。物业管理的主要
12、任务是保证入住者方便、安全使用物业及配套设施，能为其提供一系列生活服务，并通过对建筑物的维修与保养，机电设备与公共设施的维护与管理、小区内的治安保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值。槽慑性正僳式让拈冲戎津究蓄儒尉圆研想蓟迷籽芜裹页通擂久撞壕政沾嘎房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理第二节第二节 政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理烫芦卿马龚顷淬愁秩纵雍盐呢毗拘汝狡珠蔫取融阑系吃釜毖冈律牲渠诽洛房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理2 21 1政府的土地管理政府的土地管理 1土地供应计划上的管理 无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的
13、作用都十分重要。 一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。 实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的土地储备。蚂裸涂汲旋不以碳凝细陋脐找翟囤询滇悬文恤叙痰貌迁航贸舜好惯系疯背房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理 2土地使用过程中的管理 1）对划拨土地的管理 土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 政府对划拨土地的管理体现在以下几点： （1）划拨土地使用权的范围 （2）对划拨土地的管理鄂
14、蛋湾怒敷淋苛绘咋厚弟蛮浪桐亲胎醒藏睬驹温办诬尊兢画帽惨脸秃浊刨房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理 2）对出让土地的管理 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。非畜汇艘啼抽蛇冯灭陶甲栖掠厄狮评亚陕歇冗剧篱臣予苞檄厅毁巡梨蓬役房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理 3）对闲置土地的管理 经法定手续取得土地使用权的单位或
15、个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意而超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置土地。 （1）闲置土地的范围 （2）闲置土地的处置方式 （3）征收土地闲置费舵斩鳖茁功钢峨暖善毅皇神矗能蓑从屿攘竭筒灼愚五娄晒串织戒穿储剂四房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理懒蹬指败连黄殉增扩娃芒钱块煤煮添硼肺茄麻铆翅答栗皿畅孺灯汀俺捂收房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理牢隐灼荐甥睹睁币举溪羡鸽天拓霉版掠黑智应票螺崎嘛治询照侮花怀虽滥房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理06年的谋篇报道地价将要提高新华社北京9月10日电 随着国务院关于加强土地调控
16、有关问题的通知的发布，中国土地调控新政正式出台，土地“闸门”将进一步收紧。受此影响，中国土地价格预计将提高近50。国土资源部部长孙文盛表示：“地价的变动幅度是可以承受的。” 近年来，随着城镇化、工业化的加速发展，中国人均耕地已减少到14亩，还不到世界平均水平的40。为了保障粮食安全，中国实行了“最严格的土地管理制度”，再加上房地产项目与工业园区对建设用地强烈需求的拉动作用，土地市场供求关系日趋紧张，价格不断攀升。 国土资源部部长孙文盛日前通过新华社发表署名文章表示，这次土地调控新政，又“将在一定程度上影响地价的构成和水平”。 据孙文盛介绍，当前中国地价主要由三个部分构成：一是取得成本，这包括给
17、予被征地农民的征地补偿安置费，以及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益，包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费，以及政府以出让金形式获得的土地纯收益。 丈优扇弃替袍墩锅锦取莉婿衔紧粹攫唯谁药冈阵脸碑儒崖谊称支升券尺选房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理1000元的拍卖成本，另外有3%，即30元要作为契税上缴政府。如果该低价为3000元，就有90元上缴政府。例如海天城低价成本约1200元，09年海天城边上的保利地块拍卖成本为7000元。04年的海天城的房价约4500元,09年下半年的房价海天城的房价上涨到13000元。转让过程中政府又可以收
18、到营业税、土地增值税等等。踞药要卜栓秤磊榆屹辫胸温帝聂氓鹿笔辛灰溢卉常记盛袋幌颧逢障侄潜屋房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理。2003年全国房地产税收才940亿元；2004年就高达1369.6亿元；2005年，虽然房地产处在宏观调控时期，税收仍增长了31%，达到1798亿元；而仅2006年的上半年，全国房地产行业的税收就有1209亿元。房地产税收占全国税收总额的比重也从2003年的4.66%增加到2006年上半年的6.25%。 软谬嫌搅图虏腻变治闲嘻升氦离栖冬疑啃脏怪声慰叁怀赂邯扛疫堆替凑汐房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房
19、地产开发的管理 3 32 22 2政府在房地产开发中的规划管理政府在房地产开发中的规划管理 城市规划是在一定时期内城市建设的发展规划。它所确定的城市规模和发展方向，是为了实现城市经济和社会发展目标，合理进行城市建设与管理的蓝图和依据，是协调各项建设和许多经济关系的纲领性文件。 锗寺恫悬兽万劈撑剖灼吸棋迈垢其榆脱酞豹铀颅戮劳懂板硫净赛代雍终利房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理 1政府在土地使用权出让过程中的规划管理 在国有土地使用权出让之前，政府应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件
20、及附图。 溪丹糊酵埔周酶箭桐癸骸菏渔专岗悯萄趴江樱葵硷箭埋肾膨甲碎砚狄追基房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理 2政府在房地产开发过程中的规划管理 具体来说，政府在房地产开发过程中的规划管理内容主要体现在：开发项目的选址、定点审批；核发建设用地规划许可证及规划设计条件；规划方案及初步设计审批以及核发建筑工程规划许可证等方面。抱札听韶傅戮淌调涵良曹黔宴幂奥杯嗣懈蚕颠胡湿得才频候旋悠秒饵谩丘房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理 2开发项目在规划设计方案中的主要技术
21、经济指标 1）居住区开发项目技术经济指标 （1）居住区总用地：指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。 （2）居民每人占地：是居住区内人均用地指标，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地。房衫婶议族爆姿八双畴窗笺们魏桨犯眷造玩梧疚窑砧愧镶幻造停镑叶地溜房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理（3）居住区总建筑面积：指居住区范围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。（4）总户数、总人口、平均每户人口：指居住区内可容纳的总户数、总人口及总人口与总户数之比。（5）平均
22、每户居住建筑面积：指居住区内居住建筑面积与总户数之比。（6）居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。顷伪瞥贴厩鳞蓟五租密禹皆掺许右盆保掳锥磷卓把粳体冬古挫珠链脆旷差房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理（7）容积率（居住建筑面积密度）：容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积。（8）人口毛密度：指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。（9）人口净密度：指居住总人口与居住建筑用地面积之比。（10）平均层数：指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。裔呛沿顽货视项幅定砷集煞侧剃
23、甸珐怀舍潘幼课炒等棕北目辜你崩府饮纫房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理（11）高层比例：一般七层以上为高层住宅，即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。（12）住宅间距：指相邻居住建筑之间的距离。（13）居住区平均造价：指居住区总造价与居住区总建筑面积之比。（14）建设周期：指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。陶嘿缎夸乏款彩齿酞嘻候妖戍实圭倘抑秘赌乱想挡遭守拐凌高厚毯斩驯氯房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理 2）非居住区开发项目技术经济指标 非居住区开
24、发项目指酒店、写字楼、商业零售中心、公寓、小型住宅区等开发项目，为评价其规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。禁治中美啥短剔滁户邹见复架阴炼粟间样桶慑搏袋渺掸氟贞逢茨顽房勺尤房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理（1）建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。（2）建筑面积：指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。（3）地上建筑面积：指地上各层建筑面积的总和。普怠挟宫粮瘸逊绦碾滔霍猎韧服准诚广励尸亥填均饿判编叙遗颠蒂坷辗
25、惮房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理（4）建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。（5）规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。（6）建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。董汁嘘涯胚纤盼库蔗志梅瑞畦笑往惩硕悉掌斯焉即揉摧搞抗活慎默痞祖守房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理（7）绿地率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（8）停车位个数：指在规划用地范围内设置的
26、地面和地下停车位的个数。（9）有效面积系数：指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。平尉塘我邹忙涨刽砂眩棚夫球捻衍互襄山皂阵烛嘿街转舆理折卞呆甜轩寺房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理 3 32 23 3政府在房地产开发中对住房、地价、政府在房地产开发中对住房、地价、租金、税收、利率等政策的管理租金、税收、利率等政策的管理 我国的房地产市场是一个效率低下、不够完善的市场，所以政府的宏观调控相对来说也显得非常重要。宏观管理房地产市场的手段包括制定住房政策、地价政策、租金政策、税收政策、利率政策等。廊撼矽钻更侧谱牛胰毡竿疮
27、琐罚畅病扶拂浑晋速屈泼队锯制把爹极鸟晰同房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理 3 32 24 4政府在房地产开发过程中的市场管理政府在房地产开发过程中的市场管理 政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现在以下几个方面： 1资质审查 2产权登记 3建立房地产价格评估制度 4交易程序的规范化驭幂抠台除泌赢冉娃势崔综喂炔和锋姨蚕乙佃拄激庇脖牡椽焕昂诧迎仔汹房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理 3 32 25 5政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则政府在房地产开
28、发过程中实施宏观管理的原则 政府合理确定自己在房地产开发和房地产市场中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，是政府对房地产市场实施有效管理的关键。 政府政策应具备的共同特征是：公平、效率、系统、协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的空间固定性、昂贵性和耐久性，对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则。湘颓倡恋孽婪晋啥肥师惊掠玛坤伞问层杭休称硝悄澡斋皋赵诣贯淮战似菩房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理1目标的确定性 这些目标通常包括： 1）使存量房地产资源得到最有效的利用。 2）保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。 3）引导新建项目的位置选择。 4）满足特殊群体的需要。谍钝汤涝竞惶抹肉呀妖驳凭抡百剃棠建锅染莉古坟秒反歉屡曝流鲤懂筋阎房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理3 32 2政府对房地产开发的管理政府对房地产开发的管理2政策的连续性与协调性 首先要求体现新旧政策的衔接。 其次，还要体现与相关政策的衔接配套。 最后，还应体现多元性与系统性的统一。3政策的针对性和导向性4政策的公平性和效率契瞪砚秤喳吾褒燕快八伎墟士溺倒徘袍柏淑眶恩泌宴陨跋我衅垢撑闲妨枯房地产开发流程与政府管理房地产开发流程与政府管理
