《房地产融资》PPT课件.ppt

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1、 房地产融资的风险管理房地产融资的风险管理（自学）（自学） 房地产融资的成本管理房地产融资的成本管理（自学）（自学） 房地产融资的主要方式房地产融资的主要方式 房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源 房地产融资概论房地产融资概论第八章第八章 房地产融资房地产融资一个企业的资金筹集的行为与过程（狭义上）。一个企业的资金筹集的行为与过程（狭义上）。融资融资的含义的含义金融，货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市金融，货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为（广义上）。场上筹措或贷放资金的行为（广义上）。融资融资的意义的意义4 4企业企业生存与发展的三大资本生存与发展

2、的三大资本货货 币币人人 才才技技术术企业（自企业（自身、项目）身、项目）金融机构金融机构/ /投资单投资单位位融资非常重要融资非常重要融资非常重要融资非常重要房房 地地 产产 融融 资资概念、分类、特点概念、分类、特点房地产融资的概念房地产融资的概念从广义上讲，是指从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流，通过货币流通和信用渠道所进行的通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括的总称，包括资金的筹集、运用和清算资金的筹集、运用和清算。从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的从

3、狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总直接和间接融资的总和和，包括房地产信贷及资本市场融资等。，包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产融资的分类房地产融资的分类从融资主体看从融资主体看 从融资渠道看从融资渠道看其他分类方式其他分类方式- - 房地产企业融资房地产企业融资- - 房地产项目融资房地产项目融资- - 借贷性融资和投资性融资借贷性融资和投资性融资- 货币性融资和实物性融资货币性融资和实物性融资 国内国内/ /国际；本币国际；本币/ /外币；长期外币；长期/ /中期中期/ /短短期；政策性期；政策性/ /商业性；风险型商业性；风险型/ /稳健型稳健型- - 直接融资

4、直接融资- - 间接融资间接融资企业满足自企业满足自身经营中产身经营中产生的资金需生的资金需求求具体房地产具体房地产项目的资金项目的资金需求需求不经过中介，不经过中介，和拥有闲置资和拥有闲置资金单位直接协金单位直接协议或购买其有议或购买其有价证券价证券闲置资金单位，购买闲置资金单位，购买金融单位有价证券，金融单位有价证券，提供资金给金融机构，提供资金给金融机构，金融机构以贷款或其金融机构以贷款或其有价证券方式提供资有价证券方式提供资金给企业金给企业付利息、付利息、返还资金返还资金房地产融资的特点房地产融资的特点特点特点规模大规模大资金缺乏资金缺乏流动性流动性高风险高风险高收益高收益偿还期长偿还

5、期长房地产房地产为不动产，投资金额大、时间为不动产，投资金额大、时间长、开发周期长、风险高等等长、开发周期长、风险高等等很难在短时间很难在短时间内变现内变现融资资金来源和方式融资资金来源和方式房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源房地产企业的一般性房地产企业的一般性资金来源资金来源 房地产企业区别一般企业房地产企业区别一般企业的资金来源的资金来源 企业自有资金（内部融资）企业自有资金（内部融资） 政府财政资金政府财政资金 银行贷款银行贷款 股票、债券、集资、租赁、股票、债券、集资、租赁、 商业信用等多种筹资方式商业信用等多种筹资方式 其他资金来源其他资金来源 房地产抵押贷款房地产抵押贷款 售

6、后回租售后回租 预售资金预售资金 其他筹资方式其他筹资方式政府拨款项目、国家或政府拨款项目、国家或地方建设计划的建设地方建设计划的建设项目项目企业依法长期拥有、企业依法长期拥有、自主调配使用的资金自主调配使用的资金（2 2）政府财政资金）政府财政资金（1 1）自筹资金）自筹资金资金的来源（一）资金的来源（一）注册资本金、注册资本金、资本公积金、资本公积金、盈余公积金和盈余公积金和未分配利润未分配利润基础性项目和公益性项目（水基础性项目和公益性项目（水电站、学校、医院等）电站、学校、医院等）上市公上市公司或首司或首次公开次公开募股的募股的企业发企业发行股票行股票银行银行贷款贷款股票股票筹资筹资收

7、取租收取租金为条金为条件并出件并出让物件让物件使用权使用权的经济的经济行为。行为。防止客户不防止客户不履行合同而履行合同而在提供商品在提供商品或服务前先或服务前先收取的资金收取的资金商品交商品交易中延易中延期付款期付款或交货或交货所形成所形成的借贷的借贷关系关系租赁筹资预收定金商业信用企业最主要的融资渠道资金的来源（二）资金的来源（二）债券债券筹资筹资发行债券发行债券（信用凭（信用凭证，在一证，在一定期限内定期限内按票面金按票面金额还本付额还本付息的有价息的有价凭证）凭证）合资联营企业组建时，企业组建时，吸收联营的吸收联营的股东各方及股东各方及关联方的投关联方的投资，形成联资，形成联营企业的自

8、营企业的自有资本。有资本。（3 3）银行贷款）银行贷款我国融资的主要方式（我国融资的主要方式（70%70%）贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。设的贷款。 P175对于对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条件件： (1) (1) 房地产企业应满足的融资条件房地产企业应满足的融资条件 核准登记的法人或经济组织（法人营业执照、证明文件、资质证明）、核准登记的法人或经济组织（法人营业执照、证明文件、资质证明）、工商行政管理部门核准登记并办

9、理年检手续；经营管理制度健全、财务状况工商行政管理部门核准登记并办理年检手续；经营管理制度健全、财务状况良好；信用记录良好，具有按期偿还贷款本息的能力；可提供银行认可的合良好；信用记录良好，具有按期偿还贷款本息的能力；可提供银行认可的合法、真实、有效的担保。法、真实、有效的担保。 (2) (2) 房地产开发项目应满足的条件房地产开发项目应满足的条件 纳入国家或地方建设计划，立项合法真实完整有效；四证齐全；贷款项纳入国家或地方建设计划，立项合法真实完整有效；四证齐全；贷款项目实际用途符合规划和当地市场需求，可行性研究报告规范合理，自有资目实际用途符合规划和当地市场需求，可行性研究报告规范合理，自

10、有资金比例符合规定，与银行贷款先期或同期到位；贷款用途合理，担保方式金比例符合规定，与银行贷款先期或同期到位；贷款用途合理，担保方式可接受；贷款期限不超过三年，利率按中国人民银行和贷款银行利率管理可接受；贷款期限不超过三年，利率按中国人民银行和贷款银行利率管理规定执行规定执行（4 4）发行股票）发行股票房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。股东按所持股份享有权利和承担义务股东按所持股份享有权利和承担义务股票分类股票分类按股票所代表的按股票所代表的股东权利股东权利 按票面是否按票面是否记载金额记载金额按是否记载按是否记载股东姓名股东姓名 记名股票

11、和不记名股票记名股票和不记名股票 普通股股票和优先股股票普通股股票和优先股股票 有面值股票和无面值股票有面值股票和无面值股票 股票不能退股，可以转让或被收回。股票不能退股，可以转让或被收回。利润分红及剩余财产分配的利润分红及剩余财产分配的权利方面是否优先；是否参权利方面是否优先；是否参加企业经营管理加企业经营管理我国采用无纸化形我国采用无纸化形式，属于记名股票式，属于记名股票我国均为有面我国均为有面值股票值股票 股票融资股票融资TitleTitle- 直接发行直接发行- 间接发行间接发行- - 平价发行平价发行- 折价发行折价发行- 溢价发行溢价发行- - 募集设立公司发行募集设立公司发行-

12、募集新股公开发行募集新股公开发行- 无偿增资发行无偿增资发行- 可转换公司债券可转换公司债券 - - 准备阶段准备阶段- 审批阶段审批阶段- 实施阶段实施阶段p178全球最大的房地产家居网络平台，一直引领新房、二手房、租房、家居、房地产研究等领域的互联网创新，在PC及移动领域均处于绝对领先的地位。 根据DCCI第三方数据显示，20142014年搜房网年搜房网PCPC平台用平台用户浏览量和独立访客数始终以较大优势领先，位居户浏览量和独立访客数始终以较大优势领先，位居第一第一。搜房网搜房网（5 5）发行债券）发行债券债券持有人按期收回本息，不参加分红和企业经营责任债券持有人按期收回本息，不参加分红

13、和企业经营责任 依依依依 据据据据按发行主体分类按发行主体分类 政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等 按偿还期限分类按偿还期限分类 短期债券10a 按计息方式分类按计息方式分类 附息债券和贴现债券 按有无担保分类按有无担保分类 信用债券和担保债券 按是否记名分类按是否记名分类 记名债券和不记名债券 类型类型类型类型按债券形态分类按债券形态分类 实物债券、凭证式债券和记账式债券 房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种

14、债务凭证，承诺在未来特定关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。 房地产债券的发行程序房地产债券的发行程序 按法定程序形成有关决议按法定程序形成有关决议 制定发行章程制定发行章程 提出发行申请提出发行申请 取得资信等级证明取得资信等级证明 确定委托发行代理机构确定委托发行代理机构 发布募集公告发布募集公告 印制债券印制债券 发行及善后工作发行及善后工作房地产债券的发行方式房地产债券的发行方式直接发行与间接发行（是否有证券中介机构参与）；公募发行（公开，广泛不特定的投资者）与私募发行(内部发行，特定的投资者

15、)P181（6）合资联营）合资联营通过合同协议规定税后分利办法，还本方通过合同协议规定税后分利办法，还本方式和期限。式和期限。投资者投资者A A投资者投资者B B投资者投资者C C合合合合 资资资资 公公公公 司司司司股东（合资）协议股东（合资）协议持股持股合伙人合伙人合伙人合伙人合伙人合伙人合伙协议合伙协议合伙协议合伙协议合伙制项目合伙制项目合伙制项目合伙制项目融资安排融资安排融资安排融资安排紧密型联营紧密型联营：参加联营的各方共同出资、组：参加联营的各方共同出资、组成新的具有法人资格的经济实体。成新的具有法人资格的经济实体。松散型联营松散型联营：联营各方按照合同的约定：联营各方按照合同的约

16、定相互协作，但各自独立经营，各自承担相互协作，但各自独立经营，各自承担民事责任。民事责任。（7 7）租赁筹资）租赁筹资（以收取租金为条件出让物件使用权的经济行为）（以收取租金为条件出让物件使用权的经济行为）融资租赁融资租赁经营性租赁经营性租赁业务融物融资于一体只融物租赁目的融通资金、添置设备暂时性的使用租期较长，相当于设备经济寿命的大部分较短租赁物专用设备和通用设备通用设备租金包括设备价款只是设备使用款维修保养专用设备承租人负责，通用设备出租人负责全部出租人负责承租人一般为一个设备经济寿命期内轮流租给多个承租人法律效力不可撤销合同可撤销合同固定资产分类与代码（GB/T14885-1994）规定

17、：代码前两位01-03土地、房屋及构筑物；代码前两位06-12为通用设备，代码前两位13-47为专用设备；代码前两位52-56为交通运输设备；代码前两位60-65电气设备；代码前两位68-71电子产品及通信设备。（8）预收定金认筹诚意金（预约金）任何形式的“认筹”、“内部认筹”“VIP排号”等行为，都是房地产开发商在没有取得“预售许可证”之前的非法活动，是国家明令禁止的。预收购房定金预收购房定金（9）商业信用筹资：商品交易中由于延期付款或延期交货所形成的企业间的借贷关系。（企业与企业之间）房地产业：开发商延期付款，建筑房地产业：开发商延期付款，建筑工程商垫资、带资施工工程商垫资、带资施工*县域

18、经济特别是中小企业和个体私营经济重要的融资方式之一醴陵市某民营陶瓷企业创办已有5年，年销售收入已达1800万元，但至今无分文银行贷款，主要依靠赊购商品和预收货款解决流动资金据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。资金的来源（三）资金的来源（三）进行来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易“房地产基金房

19、地产基金”作为欧美成熟市场引进的房地产开发融资形式，逐渐在中国市场兴起。房地产基金房地产基金：以房地产项目或公司为投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。从从2010年出现房地产基金以来，仅仅一年时间已经涌现年出现房地产基金以来，仅仅一年时间已经涌现数百家地产基金管理公司数百家地产基金管理公司国内房地产基金的发展现状国内房地产基金的发展现状p 资本的逐利性迫使国内的投资机构不断转型，涌现出大量的房地产投资基金。开发商开发商背景背景金融机构背景金融机构背景外资背景外资背景独立品牌独立品牌 金地稳胜 中房联合 沿海绿色创投 星浩资

20、本 复地投资 首创华夏 荣盛创发 新奥投资 鼎晖投资 中信锦绣 四大资产管理公司 各信托机构 保险公司 赛富不动产 中信资本 华平投资 黑石 凯雷 嘉实地产 四大评估机构 鼎信长城 建银精瑞 河山资本 德信投资 高和投资 新沃资本中国东方资产管理公司、中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司中国诚信信用管理有限公司、上海远东资信评估有限公司、大公国际资信评估有限公司、上海新世纪资信评估投资服务有限公司产业基金筹备组 信托融资 概念从资金信托从资金信托的角度的角度房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，原则

21、，将委托人委托的资金将委托人委托的资金以贷款或入股的方式以贷款或入股的方式投向房地投向房地产业以获取收益产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。，并将收益支付给受益人的行为。 从财产信托从财产信托的角度的角度房地产信托指房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人房地产物业的所有人作为委托人将其所有将其所有的物业委托给的物业委托给专门的信托机构专门的信托机构经营管理，由信托机构将经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。信托收益交付给受益人的行为。 房地产信托涉及信托行为、信托当事人及信托标的物房地产信托涉及信托行为、信托当事人及信托标的物信托当事人信托当事人信托标的物信托标的物信托行

22、为信托行为一般指信托当事人在相互信任的基础上，以一般指信托当事人在相互信任的基础上，以设定房地产信托为目的，通过签订合同或协设定房地产信托为目的，通过签订合同或协议等书面形式而形成的一种法律上的行为议等书面形式而形成的一种法律上的行为信托行为的设立形成了当事人之间以信托财信托行为的设立形成了当事人之间以信托财产为核心的特定的信托关系（委托人、受托产为核心的特定的信托关系（委托人、受托人和受益人）人和受益人）通过信托行为从委托人手中转移通过信托行为从委托人手中转移到受托人手中并由受托人按一定到受托人手中并由受托人按一定的信托目的进行管理和营运的的信托目的进行管理和营运的房房地产财产地产财产产业基

23、金筹备组 房地产信托融资的优势优势优势1 1n信托融资创新空间宽广，信托融资创新空间宽广，并有巨大的灵活性。并有巨大的灵活性。2 2n 可以通过信托解决，增可以通过信托解决，增大市场供需双方的选择大市场供需双方的选择空间。空间。3 3n不受银行贷款时企业自不受银行贷款时企业自有资金不低于开发项目有资金不低于开发项目总投资总投资30%30%的约束，也能的约束，也能够弥补够弥补121121号文规定的只号文规定的只有主体结构封顶才能按有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融揭所造成的中间消费融资的断裂。资的断裂。产业基金筹备组 股权证券化信托 股权投资类信托 权益转让模式 混合型信托 抵押贷款类信托

24、类型类型 房地产信托的运营模式质押贷款使用方的质押贷款使用方的公司财产或股权公司财产或股权信托公司以股权投资、占有信托公司以股权投资、占有方式；直接经营并分享所得方式；直接经营并分享所得信托公司成为股东后，不直接经信托公司成为股东后，不直接经营项目，而在约定时间后，委托营项目，而在约定时间后，委托人回购其股权和所有权人回购其股权和所有权信托公司购买基金需求方的商品，信托公司购买基金需求方的商品，进行预售后，再进行担保发行的进行预售后，再进行担保发行的资金信托计划资金信托计划在大多数国家房地产基金以房地产投资信托REIT(RealEstateInvestmentTrust)的名义存在。美国和澳大

25、利亚美国和澳大利亚目前是世界上REITs发展规模最大的两个国家。以美国为例，美国REITs在证券市场中的比重日益上升，已有超过3000亿美元的市值。REIT：一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它是1960年美国国会据房地产投资信托法案的规定按一定的法人组织形式组建成的。REITs 实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或信托受益单位，吸引公众通过发行股份或信托受益单位，吸引公众投资者的资金，并委托专门机构经营管理投资者的资金，并委托专门机构经营管理。REITs通过多元化（多个房地产项目

26、、多种类型、多个地区）投资，有效地降低风险并获取较高投资收益。REITsREITs的基本特性的基本特性税收优惠税收优惠 在很多国家和地区，REITs的最大特点就是具有避免双重征税避免双重征税的特征，这对于投资者来说具有很大的吸引力。 REITs 在投资信托公司（或机构）层面是免征企业所得税的。 稳定的高收益稳定的高收益 REITs 必须要把把 90 90 的应税收入作为股利分配的应税收入作为股利分配，因此 REIT 的收益率比其他股票综合指数的收益率相对要高。 REITs股利源自 REITs 所持有房地产的定期租金收入，因此 REITs 的股利较为稳定，波动性小。尽管 REITs 的股票价格也

27、受到市场力量的影响，但是基于稳定的租金收入，股票价格波动较小基于稳定的租金收入，股票价格波动较小。由于租金水平一般随通货膨胀的变动而调整，因此 REITs 股份相对固定收益证券而言，具有对抗通货膨胀的功能。流动性强流动性强 公开上市的 REITs 可以在证券交易所自由交易在证券交易所自由交易。未上市的 REITs 的股份或信托受益凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通柜台市场进行交易流通。因此， REIT股份的流动性相对较强。专业化管理专业化管理 REITs 对房地产进行专业化管理，这是散户投资者所难以进行的。在这个意义上， REITs 具有基金的特点。投资风险分散化投资风险分散化 REI

28、Ts的收入也受到房地产业、经济基本面和市场力量的影响，具有一定的投资风险。但REIT 一般拥有多样化的房地产投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样一般拥有多样化的房地产投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产的房地产，因而投资风险更为分散。独立的监督独立的监督 大部分 REITs 属于公募性质的投资机构，因此受第三方监督的力度越来越大受第三方监督的力度越来越大。这些监督者包括独立的受托人委员会、独立的审计师、证券交易委员会和投资分析师。良好的融资渠道良好的融资渠道 就房地产商而言，REITs在融资方面提供了更大的灵活性和有效性。在REITs推出以前，房地产融资对象

29、主要是机构投资者，而且房地产的种类也有限。 REITs 则不同，它具有集聚大量散户投资者资金的功能集聚大量散户投资者资金的功能，这有助于提高房地产市场的流动性和效率。 REITs 使房地产商能够通过规范的 REITs 渠道及时回笼资金及时回笼资金，投资于其他房地产开发项目，促进房地产业和房地产金融市场的发展。 股本房地产基金股本房地产基金 (Equity REITs)(Equity REITs) 投资形式：直接投资房地产市场 主要收入：租金 按揭房地产基金按揭房地产基金 (Mortgage REITs)(Mortgage REITs) 投资形式：向发展商提供建筑资本或为物业项目提供按揭 主要收

30、入：利息 混合房地产基金混合房地产基金(Hybrid REITs) (Hybrid REITs) 上述两种基金的混合物 私人地产基金私人地产基金(Private REITs)(Private REITs) 非上市或场外交易的REITsREITs的种类的种类据资料显示，据资料显示，REITsREITs拥有较投资政府债券更高的收益率拥有较投资政府债券更高的收益率，例如在美国，投资，例如在美国，投资REITsREITs的的平均收益率约平均收益率约6.7%6.7%，而投资美国十年期国债券的平均收益率为约，而投资美国十年期国债券的平均收益率为约3.7%3.7%；在日本及新；在日本及新加坡，两者的平均收益

31、率差距同为加坡，两者的平均收益率差距同为4%4%。 REITs的投资收益的投资收益国外房地产投资信托基金（国外房地产投资信托基金（REITs）基本情况）基本情况美国的美国的REITs历史和发展历史和发展REITs在上个世纪在上个世纪60年代首次在美国出现，经过年代首次在美国出现，经过10余年的发展，在余年的发展，在70年代达到顶峰，年代达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，REIT开始出现衰落。后来随着税收法案的修开始出现衰落。后来随着税收法案的修订和有关限制的放宽，使得房地产投资信托的避税优势得以发挥，并且订和有关限制的放宽，使得房地产投资信托的避

32、税优势得以发挥，并且REITs不能直不能直接拥有房地产资产的情况也得以改变，接拥有房地产资产的情况也得以改变，REITs从从80年代开始再次回升，资产量不断增年代开始再次回升，资产量不断增长。长。今天在美国约有今天在美国约有180个个REITs在证券交易市场挂牌上市，总资产达到在证券交易市场挂牌上市，总资产达到3750亿美元。亿美元。法律核心规定法律核心规定REITs须有须有股东人数与持股份额方面的限制股东人数与持股份额方面的限制，（比如：前五大，（比如：前五大(或以内或以内)股东不可持股股东不可持股超过五成），以防止股份过于集中；超过五成），以防止股份过于集中；75以上的资产由房地产、抵押票

33、据、现金和政府债券组成；同时至少有以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75的总的总收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得；收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得；不能拥有其它不能拥有其它REITs子公司子公司20%的股票；的股票；每年每年90以上的收益要分配给股东；以上的收益要分配给股东；REITs不属于应税财产，免除公司税项，避免了双重纳税不属于应税财产，免除公司税项，避免了双重纳税美国美国REITs投资的资产类型投资的资产类型依据依据2001年美国年美国REITs协会统计，协会统计， REITs投资的各类型比例为零售投资的各类型比例为零售20.1、住宅、住宅 21.

34、0、工业区或办公室、工业区或办公室33.1、特殊类型、特殊类型2.3、医疗中心、医疗中心3.8、仓库、仓库 3.6、多样化、多样化8.5%、抵押、抵押1.5%、公寓、公寓/游憩游憩6.1。在在过过去去3030年年间间，REITsREITs的的表表现现大大大大超超出出了了其其他他大大部部分分主主要要的的市市场场基基准准收收益益，而而且且波波动动也很小。下表为也很小。下表为1972-20021972-2002年间，各种指数的年综合收益率比较。年间，各种指数的年综合收益率比较。美国美国REITs的盈利比较的盈利比较指数指数收益率收益率道琼斯工业道琼斯工业7.267.26Nasdaq Nasdaq 综

35、合综合7.977.97S&p 500S&p 50010.6810.68权益型权益型REITsREITs12.3512.35香港的香港的REITsREITs20032003年年3 3月，香港证券及期货事务监察委员会推出了月，香港证券及期货事务监察委员会推出了房地产信托投资基金守则（草房地产信托投资基金守则（草拟本咨询文件）拟本咨询文件），7 7月发布了月发布了房地产信托投资基金守则（草拟本咨询总结）房地产信托投资基金守则（草拟本咨询总结），随后开始审查房地产投资信托基金的上市申请。随后开始审查房地产投资信托基金的上市申请。房地产信托投资基金守则（草拟本咨询文件）房地产信托投资基金守则（草拟本咨询

36、文件）对于投资的核心规定对于投资的核心规定只可以投资于香港的房地产项目，现在已允许投资于非香港物业只可以投资于香港的房地产项目，现在已允许投资于非香港物业投资于可产生定期租金收入的房地产项目，收入的较大部分必须源自房地产项目的投资于可产生定期租金收入的房地产项目，收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入租金收入该计划被禁止投资于空置土地或从事或参与物业发展活动该计划被禁止投资于空置土地或从事或参与物业发展活动不能用资产对他人进行担保不能用资产对他人进行担保不可购入任何可能使其承担无限责任的资产不可购入任何可能使其承担无限责任的资产该计划必须持有该计划之内的每项房地产项目最少该计划必须持有该计

37、划之内的每项房地产项目最少2 2年年借款总额都不得超逾该计划的资产总值的借款总额都不得超逾该计划的资产总值的35%35%该计划每年须将不少于其经审计年度除税后净收入该计划每年须将不少于其经审计年度除税后净收入90%90%的金额分派予单位持有人作为的金额分派予单位持有人作为股息股息REITs在中国的发展之路在中国的发展之路 中国房地产市场潜力巨大中国房地产市场潜力巨大 信托业利用特殊的制度优势，努力进行金融产品创新信托业利用特殊的制度优势，努力进行金融产品创新 北京国投推出的北京国投推出的“北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划”，其意义不仅在于该产，其意义

38、不仅在于该产品创造了品创造了“三赢三赢”局面，即对投资者、房地产开发商和北京国投而言均有利，更重要的是局面，即对投资者、房地产开发商和北京国投而言均有利，更重要的是它意味着中国内地首只真正意义上的房地产投资信托（准房地产基金）的诞生。它意味着中国内地首只真正意义上的房地产投资信托（准房地产基金）的诞生。 房地产投资信托方式聚集的资产如果捆绑起来，很有可能在国外以房地产基金的形式上市。房地产投资信托方式聚集的资产如果捆绑起来，很有可能在国外以房地产基金的形式上市。国内配套法规一经出台，上述资产包将极易转成新制度下的首只房地产基金。中国的房地国内配套法规一经出台，上述资产包将极易转成新制度下的首只

39、房地产基金。中国的房地产投资信托将是今后信托业发展的一个主流方向产投资信托将是今后信托业发展的一个主流方向 。中国准房地产投资信托基金（房地产投资信托）的市场前景中国准房地产投资信托基金（房地产投资信托）的市场前景中国大陆推出中国大陆推出REITsREITs可能遇到的障碍可能遇到的障碍政策及法律限制 从性质上说，真正的 REITs 属于产业投资基金。我国缺乏产业投资基金相关法律，证券投资基金法也只涉及证券投资基金。因此，在缺乏产业投资基金法和相关上市规则的法律环境下，中国目前还难以建立真正的房地产投资信托基金。投资者风险意识薄弱 美国的REITs的一种重要的特征是集聚散户投资者的资金进行投资。

40、在中国，尽管股票市场的投资者已经开始具备“股票投资有风险”的观念，但是，对于房地产投资信托这样的“新型”金融工具，散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度短时间内很难提高房地产金融市场不发达 房地产商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款。直到央行颁布121文件，房地产商才被迫寻求新的融资渠道。就房地产金融市场的资金供给方和需求方以及房产金融市场结构而言，房地产金融市场并未发展到适合房地产基金迅速发展的成熟程度 财务透明度障碍 房地产基金要求信息的定时披露，财务的高度透明，从而最大限度的保障投资人的利益。中国房地产行业多年存在的不规范操作造成会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称。 信托具

41、有独特的制度设计功能，能够起到避税、财产隔离、以及政策规避的功能信托具有独特的制度设计功能，能够起到避税、财产隔离、以及政策规避的功能信托具有创新性、灵活性、收益性三大特点，对于融资方和投资人都具有很强的吸引力信托具有创新性、灵活性、收益性三大特点，对于融资方和投资人都具有很强的吸引力 信托的运用范围广泛，可用于货币、资本和产业市场信托的运用范围广泛，可用于货币、资本和产业市场 在房地产开发过程中，资金链条的所有环节都可以通过信托来解决在房地产开发过程中，资金链条的所有环节都可以通过信托来解决中国房地产投资信托基金的尝试中国房地产投资信托基金的尝试房地产投资信托房地产投资信托通过信托方式建立准

42、房地产基金是目前法律框架下适合我国国情的最可行方式。这是通过信托方式建立准房地产基金是目前法律框架下适合我国国情的最可行方式。这是由信托自身的特点决定的：由信托自身的特点决定的：目前法律框架下目前法律框架下目前法律框架下目前法律框架下房地产投资信托基金房地产投资信托基金房地产投资信托房地产投资信托2003年12月，北京国投隆重推出“北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划”。该信托计划仿效国际上流行的REITs运作模式，集合运用信托计划资金，购买法国欧尚天津第一店的物业产权，以物业的租金收入实现投资人长期稳定的高回报。此外，投资人还可以同时享有所购房产升值、项目整体上市所带来的潜在收益。它被认为

43、是中国大陆第一个真正意义上的房地产投资信托计划，它基本具备了美国REITS的主要特点。但由于国情的差异，该项投资信托又有所创新，它采用商业信托形式、契约型组织结构，这是在我国目前缺乏产业基金法前提下的一种准房地产基金。中国房地产投资信托基金的尝试中国房地产投资信托基金的尝试北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划北京国投法国欧尚天津第一店资金信托计划美国REITs 中国准房地产投资信托组织形式 公司或契约式商业信托 能否上市交易 能 不能，但通过银行质押贷款和网上交易平台增强流动性 投资凭证 股票 信托合同 存续期限 无

44、限期 有期限投资对象限制至少75投资于房地产100房地产投资对象数量 多样化 单一 投资者人数 无限制 受合同份数量限制 收益和本金保障措施 没有，纯属投资行为 综合性担保措施 税收优惠 有 有（无相关税收规定） 美国美国REITREIT与中国准房地产投资信托基金（房地产投资信托）比较与中国准房地产投资信托基金（房地产投资信托）比较 信托信托公司公司选择选择优质优质项目项目拟订拟订资金资金信托信托文件文件委委任任管管理理公公司司独立独立估值师估值师估值估值公开发行公开发行REITsREITs私募发行私募发行REITsREITs签定签定资金资金信托信托合同合同交付交付信托信托资金资金信托信托公司

45、公司投资投资地产地产项目项目经营经营项目项目获得获得收益收益信托信托收益收益分配分配房地产信托投资基金运作流程房地产信托投资基金运作流程产业基金筹备组房地产融资的资金来源房地产融资的资金来源房地产企业的一般性房地产企业的一般性资金来源资金来源 房地产企业区别一般企业房地产企业区别一般企业的资金来源的资金来源 企业自有资金（内部融资）企业自有资金（内部融资） 政府财政资金政府财政资金 银行贷款银行贷款 股票、债券、集资、租赁、股票、债券、集资、租赁、 商业信用等多种筹资方式商业信用等多种筹资方式 其他资金来源其他资金来源 房地产抵押贷款房地产抵押贷款 售后回租售后回租 预售资金预售资金 其他筹资

46、方式其他筹资方式（1 1）房地产抵押贷款）房地产抵押贷款银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。房地产抵押物的要求房地产抵押物的要求1、合法设定房地产抵押权、合法设定房地产抵押权真实存在并为抵押人合法拥有的，权属清晰，真实存在并为抵押人合法拥有的，权属清晰，可以转让的房地产可以转让的房地产2、择优选择设押的房地产、择优选择设押的房地产周围环境良好、交通方便、房屋设计建造质周围环境良好、交通方便、房屋设计建造质量高、配套设施齐全、价格适中的商品房，量高、配套设施齐全、价格适中的商品房，易于销售变现易于销售变现3、合理确定抵押率、合理确定抵押率贷款金额与抵押物价值之比

47、。抵押物的流动贷款金额与抵押物价值之比。抵押物的流动性、所处的市场条件、抵押物价值取得的情性、所处的市场条件、抵押物价值取得的情况、贷款期限、通货膨胀预期等况、贷款期限、通货膨胀预期等4、处置抵押物的渠道畅通、处置抵押物的渠道畅通变现性较强、价格比较稳定，市场广阔变现性较强、价格比较稳定，市场广阔2007年美国爆发次贷危机在美国抵押贷款市场，主要有三种信用等级不同的贷款：一是“优质”抵押贷款；二是“另类A级”抵押贷款；三是“次级”抵押贷款。美国次级房屋抵押贷款是美国金融机构向信用等级较低的购房者提供的一种抵押贷款。美国次贷危机是指由于美国次级抵押贷款借款人违约增加，进而影响与次贷有关的金融资产

48、价格大幅下跌导致的全球金融市场的动荡和流动性危机。（2 2）售后回租）售后回租=销售和融资一体销售和融资一体房地产企业将房地产产权以市场价格出售给贷款人，然后按预定的条件从贷款人处回租该房地产，使开发商获得实施开发成本的全额贷款。一次性完成一次性完成6 6个亿个亿 首个房地产融资项目运作成功首个房地产融资项目运作成功“管理型商铺管理型商铺”购物中心：购物中心：将商场产权进行销售（分为将商场产权进行销售（分为10-100平方米小产权给投平方米小产权给投资者），然后通过回报租金的方式从购房者手中取回资者），然后通过回报租金的方式从购房者手中取回商业铺面的经营权。商业铺面的经营权。广百新翼大厦广百新

49、翼大厦 创新融资方式案例分析创新融资方式案例分析 集团与东亚银行合作推出租约现金流抵押贷款集团与东亚银行合作推出租约现金流抵押贷款 大厦财产信托计划已接近私募房地产基金信托大厦财产信托计划已接近私募房地产基金信托 信托推出夹层融资信托推出夹层融资房地产融资的成本管理房地产融资的成本管理房地产融资的房地产融资的决策分析决策分析 银行贷款融资银行贷款融资与信托融资的与信托融资的成本分析成本分析房地产融资的房地产融资的房地产融资的房地产融资的成本管理成本管理成本管理成本管理直接融资与间接直接融资与间接融资的成本分析融资的成本分析 不同融资方式的不同融资方式的成本比较成本比较 我国房地产融资中的主要风

50、险我国房地产融资中的主要风险房地产融资的风险管理房地产融资的风险管理主要风险类型主要风险类型主要风险类型主要风险类型政治风险政治风险市场和经营风险市场和经营风险财务风险财务风险道德和信用风险道德和信用风险风险产生的原因风险产生的原因风险产生的原因风险产生的原因房地产开发资金过多依房地产开发资金过多依赖银行贷款；赖银行贷款；土地储备制度不完善；土地储备制度不完善；个人住房消费信贷的发个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；展可能存在违约风险；商业银行和其他金融机商业银行和其他金融机构存在经营行为问题。构存在经营行为问题。 房地产私募资金的风险房地产私募资金的风险 房地产融资的风险管理房地产融资的风险管理 房地产企业对土地的经营模式房地产企业对土地的经营模式 - - 房地产上市融资的模式，商业模式、现金流模式等房地产上市融资的模式，商业模式、现金流模式等 投资者对房地产企业的基本评估投资者对房地产企业的基本评估 房地产企业的现金流房地产企业的现金流 房地产私募资金的风险房地产私募资金的风险 房地产企业重组房地产企业重组投资者投资者投资者与房地产企业之间的合作关系投资者与房地产企业之间的合作关系 风险管理风险管理私人住房按私人住房按揭贷款的风揭贷款的风险管理险管理 房地产开发房地产开发贷款的风险贷款的风险管理管理 房地产基金的风险管理房地产基金的风险管理