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1、巢湖城市广场商业业态规划提报 目 录第一部分第一部分 项目初次提报精要回顾项目初次提报精要回顾第二部分第二部分 商业市场定位商业市场定位第三部分第三部分 目标客户群定位目标客户群定位第四部分第四部分 项目商业功能定位项目商业功能定位第五部分第五部分 项目商业档次定位项目商业档次定位第六部分第六部分 项目商业业态规划定位项目商业业态规划定位 第一部分第一部分 市调精要回顾市调精要回顾市调精要回顾市调精要回顾商业街沿团结路酒店式公寓沿街底商沿街底商购物中心购物中心办公楼大型卖场大型超市大型超市东塘路酒店式公寓沿街底商项目商业布局：项目商业布局：市调精要回顾市调精要回顾一、项目商业布局一、项目商业布
2、局本项目商业布局主要以东塘路商业为主，以商业街、大型超市、周边底商为辅。分别在团结路与东塘路交叉处、中心广场东边设计了两栋标志性建筑酒店式公寓；在中心广场西侧为大型购物中心；商业街从东西轴线穿过中心广场；在项目东北处地块设计了一个大型超市和一幢办公楼；沿团结路、健康路和东塘路上做了部分底商。市调精要回顾市调精要回顾市调精要回顾市调精要回顾二、商业布局特征二、商业布局特征：本商业的体量较大，如果在规划设计的时候没有一个综合性考虑，各自为站的话，最后的结果很可能是商业功能重叠，业态冲突严重，导致销售和经营难度较大。从以上商业布局规划虽然都不相同，但是各自特点明显而互不冲突，高档与大众消费，传统与新
3、型商业形态之间相互协调补充，形成良好的互补局面，属于一种生态型商业布局生态型商业布局。市调精要回顾市调精要回顾三、超前商业模式：三、超前商业模式：根据在巢湖市场调查发现，本项目商业为巢湖商业全面升级换代版，在巢湖地区的独一无二的，而且由于本商业的地段优势，市场容量等因素，项目商业将在一定时间段内形成巢湖商业无法超越的空白。这样的商业形态在全国范围内都处于领先地位，必将为巢湖地区及来巢湖旅游人士形成一种全新的商业体验全新的商业体验。同时，本商业规划也和巢湖市政功能配套规划形成有益的互补，从而形成良性商业循环发展势头。本项目商业市场定位本项目商业市场定位四、四、项目商业规划理念项目商业规划理念美国
4、学者托夫勒提出著名理论“体验式消费”，让消费者不仅仅得到购物的满足，还有难以忘怀的精神享受和情感体验。 “体验式消费”的实质就是市场上常提的“集购物、饮食、文化、娱乐为一体”的泛概念的深入表达。本项目商业市场定位本项目商业市场定位迎接体验式消费时代的到来：迎接体验式消费时代的到来：二站后国际局势相对稳定安全和几次大的经济高速增长，使得世界各国都积累了大量的物质财富。通讯、媒体和交通工具的发明改进将时空大大缩短，各国之间、人与人之间交往日益频繁。这些都为体验式经济提供了物质准备和精神准备。从喜玛拉亚山到亚马逊河流，从纽约第五大道到巴黎旺多姆广场，从埃及金字塔到中国长城，到处都是热潮涌动的人头。人
5、们到当地旅游不仅仅是为了看，更是渴望交流和体验各种不同的文化风俗民情。这里面蕴涵了巨大的商机这里面蕴涵了巨大的商机。谁能首先认识到这一点，并打造出适合这一经济趋势的商业形态，谁就率先冲出起跑线。体验式消费本项目商业市场定位本项目商业市场定位本项目商业市场定位自由、简洁、奢华的纽约第五大道本项目商业市场定位优雅、浪漫的巴黎旺多姆广场市调精要回顾市调精要回顾引进新的商业模式，升级商业配套，提引进新的商业模式，升级商业配套，提升服务品质，将是未来商业发展趋势升服务品质，将是未来商业发展趋势.本项目将迎合时代潮流，打造体验式商本项目将迎合时代潮流，打造体验式商业新模式，此为本案的努力方向业新模式，此为
6、本案的努力方向五、商业结论五、商业结论：第二部分 商业市场定位市调精要回顾市调精要回顾一、项目商业市场定位思考：一、项目商业市场定位思考：由于本项目商业所占比例较大，故我们的销售重点思考方向也放在商业方面。首先，项商业连两栋酒店式公寓加进去的体量有15万多方，这样大的体量在推广的时候，盛世更多的考虑是用一个什么样的概念来统筹。“其次，新的商业概念统筹下的业态规划主要思考：如何提升商业档次、如何迅速消化，如何在两者之间寻求一个平衡点。最后，地产要与政府加大对外开放力度，最大限度的充分利用巢湖丰富的旅游资源，大力发展旅游业的城市规划相结合，在市政规划新区发展相匹配的商业形态，为城市发展提供最完善和
7、最具竞争力的商业功能。二、新概念 “豪布斯卡” （HOPSCA）本项目商业市场定位本项目商业市场定位酒店办公楼停车场购物会场及娱乐设施Hotel Office Convention Shopping Parking Apartment 公寓三、HOPSCA释义本项目商业市场定位本项目商业市场定位 从业态组合来看，HOPSCA的六种元素本项目均具备，其中，OFFICE与APARTMENT可以用酒店式公寓一并代之。 从整体上看，HOPSCA的形象定位与项目的形象定位相符，都是最新业态的组合，全新的市场形象。 从发展战略来看，都是启动商业竞争中最有竞争力的业态获得整体提升，项目是时尚商业加动感娱乐来
8、启动，符合HOPSCA的，变“购物街”为“生活街”的核心思想。四、HOPSCA与本项目的结合本项目商业市场定位本项目商业市场定位本项目商业市场定位本项目商业市场定位五、市场定位：五、市场定位：以情景体验式商业情景体验式商业为指导思想，以半汤温泉、巢湖风景区、天门山风景区及历朝历代的名人遗迹为依托，以国际国内外广大游客、巢湖地区与外地客户及巢湖中小企业为目标客户， 按照HOPSCA的商业精神实质进行商业业态的规划和布局，把项目塑造成巢湖最高档次的HOPSCA的形象。 第三部分第三部分 目标客户定位目标客户定位 外省商业外省商业 企业经企业经 营者营者 和投资客户和投资客户 本省商业本省商业 企业
9、经企业经 营者营者 和投资客户和投资客户项目商业目标客户定位1、购买客户：、购买客户：本项目商业的目标客户主要为本地商业、企业经营者和投资客户，外地商业企业经营者和投资客户，本省、外省游客三部分。其中本地商业、企业经营投资客户为核心客户。我们的业态规划主要是围绕他们的需求展开。本地商业、本地商业、企业经营者企业经营者和投资客户和投资客户核心客户重要客户外围客户项目商业目标客户定位目标客户特征目标客户特征：本项目目标客户涵盖人群比较广泛，身份繁杂，难以一言一蔽之。尽管如此，他们还是有共同的特征可以把握的：一、经济界定：一般都经济实力比较雄厚。本项目商业定位高档次，能够来本项目购买商铺自营或者投资
10、的都是有一定的经济收入水平的人群。二、年龄界定：见多识广，年龄一般在35岁以上，有丰富的经商或者投资经验，在具体购买过程中非常理性中非常理性，对商铺的价值把握会经过反复的考察研究，不会轻易出手。三、需求界定：由于有较丰富的经商和投资经验，并且非常理性，因此，对于产品功能和空间布局、经营理念和方式经营理念和方式、开发商实力比较重视。四、交易界定：一旦认定，则比较果断一旦认定，则比较果断，成交意向明显。项目商业目标客户定位商业目标消费客户群：商业目标消费客户群：购物中心、商业街消费群：以本地时尚人士为主要消费群体，男女老少皆宜。集中商业消费群：以来巢湖旅游人士、巢湖地区追求生活高品质、高服务的中上
11、收入人士为主。社区底商：以满足社区内自主人群的日常消费为主。第四部分第四部分 项目商业功能定位项目商业功能定位 本项目商业功能定位本项目商业功能定位集旅游、酒店、购物、休闲、金融、会议、集旅游、酒店、购物、休闲、金融、会议、商务办公等功能为一体的中央商务区商务办公等功能为一体的中央商务区城市新中心城市新中心巢湖巢湖CBD商业商业HOPSCA项目商业功能定位脉络：项目商业功能定位脉络：本项目商业功能定位酒店式公寓提供商务会议和休闲娱乐服务动感地带商业街提供良好的休闲、娱乐及大众精品购物等服务时尚SHOPPING MALL，项目商业集聚核点，全新高档购物场所。18层办公楼沿团结路酒店式公寓提供金融
12、、会议、住宿功能主题式集中商业主题式集中商业沿街底商沿街底商沿街底商大型超市项目商业功能定位脉络：项目商业功能定位脉络：本项目商业功能定位金融商务功能定金融商务功能定位的五星大酒店位的五星大酒店一、团结路酒店式公寓功能定位一、团结路酒店式公寓功能定位本项目商业功能定位 一、团结路酒店式公寓功能定位分析一、团结路酒店式公寓功能定位分析该物业背靠人气鼎旺的大型Shopping mall和动感商业街，面临城市主干道之一的团结路，人流量大、覆盖面广、交通四通八达，周边金融机构众多，实为财源茂盛、聚财汇宝的金融财富中心。故将该物业定位为具备金融商务功能的财富大厦。本项目商业功能定位高档次情景式体验休闲游
13、高档次情景式体验休闲游乐、购物中心功能乐、购物中心功能商业街提供相对较低的商业街提供相对较低的大众化休闲服务功能大众化休闲服务功能三星级酒店式公三星级酒店式公寓寓+裙楼商业裙楼商业二、东塘路中心商业功能定位分析：二、东塘路中心商业功能定位分析：东塘路中心商业主要由大型Shopping mall、商业街、东侧酒店式公寓三部分综合性商业功能组合而成。大型Shopping mall位于整个商业的核心枢纽地位，起着连结各种物业形态，汇聚各种资源的作用。主要利用该物业本身的建筑特点、细节装饰、功能配置向客户，尤其是巢湖地区的年轻客户和外地游客提供一种高档次情景式体验高档次情景式体验休闲、娱乐购物服务功能
14、休闲、娱乐购物服务功能。商业街是Shopping mall商业功能的补充和延伸，主要提供相对较低的大众化服务功能。酒店式公寓功能定位根据本项目所在地段及未来巢湖城市发展需要，建议定位于为旅游及本地客户的提供住宿功能的四星级酒店服务。本项目商业功能定位本项目商业功能定位本项目商业功能定位以宜家家居、折扣店为主的主题商业超市以协亨手机、新大新电脑等通讯信息类产品为主的主题商业大卖场家乐福超市、大型娱乐城服务型商住写字楼三、集中式主题商业功能定位分析：三、集中式主题商业功能定位分析：本项目集中式主题商业功能主要有五大主题。1、位于项目东侧的大型家乐福超市，主要功能为满足社区及周边日常生活用品和快速消
15、费品需求；2、由于健康路上有洗浴城、娱乐城及美容休闲店等，该路私下被称为巢湖特殊服务区。可以说该地段的娱乐休闲概念已经在巢湖人心目中有了一种先入为主的概念。但是，除了对面的洗浴城稍微象样点之外，其他的的休闲娱乐场所档次很低，管理也很差，给人一种缺乏安全感。因此，建议大型超市四层改电影放映厅为大型高档娱乐城改电影放映厅为大型高档娱乐城。3、位于项目东侧提供办公功能的写字楼；4、位于中心广场南侧、大型Shopping mall对面的集中商业建议其调性和对面的购物中心及商业街起到一个相互协调补充的作用，做一些传统大众型主题品牌商业，如宜家家具超市、乐购折扣店等。5、建议靠近健康路的集中商业的功能定位
16、为协亨手机、新大新电脑城等大型主题卖场。 本项目商业功能定位本项目商业功能定位本项目商业功能定位 四、沿街底商定位：四、沿街底商定位：沿街底商主要以服务社区及周边生活配套为主。第五部分第五部分 项目商业档次定位项目商业档次定位项目商业档次定位本项目商业功能与档次为相辅相成关系。功能决定档次，档次提升功能。根据本项目商业主要分为金融商务功能、中心购物休闲功能、特色主题商业功能和社区服务四大块功能来建议本定位。其中金融商务和中心购物休闲两大功能起着打造巢湖CBD，提升商业档次的作用。而旅游业本身必须具备的吃、喝、游、购、娱等功能也属于商业功能中高端部分。因此，本项目商业档次为巢湖地区最新型最高级别
17、商巢湖地区最新型最高级别商业业。第六部分第六部分 商业业态规划定位商业业态规划定位商业业态定位宏观商业地产状况区域商业状况项目自身商业条件区域商业经营分布区域商业发展历史可选择商业业态服装家居金融办公综合百货精品礼品电脑电子餐饮娱乐平衡点 商业销售招商与经营商场销售商业业态定位的分析：商业业态定位的分析：商业业态定位商业的利润大于住宅，但是商业的风险也大于住宅。因此，商业的业态定位是整个商业产品规划过程中最关键的一环。经过上面表格中商业业态的分析，我们得出本项目商业业态经营定位最终要寻找的是一个介于现时商业销售和日后招商经营之间的一个平衡点招商经营之间的一个平衡点，只有将这个平衡点把握好，我们
18、才有可能击败竞争对手，实现顺利销售。我们对巢湖商业业态的历史与现状列成图表形式进行分析，既有传统的业态，如服装家居、餐饮娱乐类的，也有部分新型业态，如金融办公、电脑电子等。本项目的业态组合总体遵循的原则是时尚、新型商业为主，传统商时尚、新型商业为主，传统商业为辅业为辅。本项目的商业业态总体定位为“巢湖巢湖CBD 商业商业HOPSCA”。商业业态定位商业业态规划组合商业业态规划组合：本项目商业分为四大业态组合，四大业态组合之下又包含若干子业态本项目商业分为四大业态组合，四大业态组合之下又包含若干子业态巢湖巢湖CBD 商商业业HOPSCA金融、商务金融、商务办公组合办公组合百货购物中心百货购物中心
19、+商业街组合商业街组合特色、主题特色、主题商业组合商业组合社区底商组合社区底商组合各类金融机各类金融机构，如银行证构，如银行证券、保险公司券、保险公司以第三产业为主以第三产业为主的中小企业如的中小企业如器械、纺织等器械、纺织等百货购物百货购物+品牌品牌餐饮餐饮+休闲类休闲类动感休闲动感休闲品牌店品牌店+品牌小吃品牌小吃品牌手机、品牌手机、电脑大卖场电脑大卖场品牌家具、品牌家具、折扣主力店折扣主力店微型超市、微型超市、美发、洗美发、洗衣餐饮等衣餐饮等大型超市、大型超市、娱乐城娱乐城商业业态定位商业业态总量设定与布局：业态类别商业部分总体比例（%）功能具体业态面积（）酒店、产权式酒店公寓、办公楼3
20、6.3金融、商务办公旅游、投资银行、酒店、公寓、会议、证券、保险、广告、房地产和其他56300Shopping mall、商业街15.72时尚休闲购物情景式体验服饰、品牌西式、中式快餐、影视厅；高档珠宝钻石、大型游戏中心和休闲动感商业地带。24380集中主题商业34.17高档次品牌专业市场商品服务家具、折扣、电子、娱乐主题商业。53000沿街底商13.81社区内及周边生活配套服务日用消费品主力店、电器、日杂、中档服饰、食品蔬菜烟酒等21420总计100%155100商业业态定位商业业态总量设定分析商业业态总量设定分析：上表中总体商业业态定位和前面部分商业功能定位相一致的。这里需要强调的是关于比
21、例与面积方面比例与面积方面。由于功能不同，因此分别将Shopping mall和 集中商业区分说明；将商业街和别的底商分开说明。这样表述的目的一方面是为了商业功能区分需要，一方面是为了业态组合的更加合理。但是，在具体的组合过程中，由于个别数据在总平上总没有详细分解，因此该数据也是我们经过一个大致测算后得出的大致测算后得出的。具体的数据会在后续的产品定位方案中落实。商业业态定位酒店式公寓、办公楼业态设定与布局：酒店式公寓、办公楼业态设定与布局：业态类别商业部分总体比例（%）功能具体业态酒店式酒店式公寓；公寓；办公楼办公楼36.3金融、商务、办公、休闲。五星级酒店极其配套，包括星巴克、卡布其诺咖啡
22、，天上人间酒吧、大型会议中心、大型商业银行等三星级特色自主酒店、餐饮、足浴、健身中心等休闲商业银行、证券、保险广告、艺术、房地产等服务性企业等中小企业商业业态定位酒店式公寓、办公楼业态定位分析：酒店式公寓、办公楼业态定位分析：2栋28层高的酒店式公寓为本项目的标志性建筑，也是目前巢湖地区标志性建筑。尤其位于团结路上的19栋楼，其商业业态不仅仅是本项目中最高档次的，也是整个巢湖地区最高档次的商家进驻点。因此，建议以大型国有银行、商业银行、五星级酒店、卡布其诺咖啡、天上人间酒吧等国内有名的高档商业业态组成高档商业业态组成。东塘路20#楼位于本项目中心商业地带，对面为时尚购物中心、底下为动感步行商业
23、街，该商业业态定位建议以来巢湖旅游购物自住人群为主，其中产权式酒店公产权式酒店公寓寓可作为重点考虑物业形态。18层办公楼：该物业位置相对以保险、证券、会议中心及艺术、广告、房地产等中小企业办公需要为主。商业业态定位业态类别商业部分总体比例（%）功能具体业态大型Shopping mall；商业街15.72情景体验式时尚、休闲购物；1F：高档珠宝钻石、手表、电器、烟酒及存包、咨询等2F：精品女装服饰、家居、童装品牌男装、鞋帽、皮具等。3F：品牌西式、中式快餐连锁店4F：影视厅、大型游戏厅、游乐场商业街：比较随意性的，主要以服饰与餐饮为主的休闲动感商业地带购物中心、商业步行街业态设定与布局购物中心、
24、商业步行街业态设定与布局：商业业态定位购物中心、商业步行街业态分析：购物中心、商业步行街业态分析： 本商业业态定位依据为商业功能定位。大型Shopping mall作为高档次物业形态除了提升项目商业级别作用之外，同时还因为它代表的是一种新的商业形态、购物理念和全新消费潮流而受到时尚人士欢迎。同样的，相对消费档次更加大众化的动感休闲商业步行街也被年轻一代所追捧。商业街人流量比较大，商品消费也是面向大众化的，主要以大众化商品为主，消费强调随意性和选购性消费理念。所以临街商业的业态定位可以多种多样，不必拘泥于具体业态的定位上，只要解决好主力店的问题解决好主力店的问题，即可自然成市。但是因为商业街更注
25、重休闲随意，因此建议在商业街多设置雕塑小品和休闲座椅。空间上也要更注重开放性。所以，商业街和大型购物中心的组合成为我们单独划分出来的一类。商业业态定位业态类别商业部分总体比例（%）功能具体业态集中主题商业34.17高档次品牌专业市场商品服务电子类新兴主题大卖场，手机、电脑专卖品牌折扣店、品牌家具超市品牌日用超市，如大润发大型娱乐城集中式商业业态设定与布局集中式商业业态设定与布局商业业态定位集中式商业业态定位分析：集中式商业业态定位分析：根据前面商业功能定位大型超市大型超市面临健康路除了日用消费供应之外，娱乐方面的业态也很有必要。同时需要说明的是，这里的定位和图纸上面规划四层咖啡厅、电影放映厅的
26、定位不太一致。咖啡厅和电影放映厅咖啡厅和电影放映厅我们建议放在人流量最大的购购物中心四层物中心四层。本物业四层建议放主题特色商业大型高档娱乐城大型高档娱乐城。临健康路的大型卖场建议以新型商业类型为主，传统商业为辅，主要是电子类集合电器餐饮类。商业街南侧靠19#楼的大型集中商业建议为家具超市与日用型品牌折扣店家具超市与日用型品牌折扣店，可起到吸引人气的效果。商业业态定位业态类别商业部分总体比例（%）功能具体业态沿街底商 13.81社区内及周边生活配套服务洗衣、小生活超市、电器、日杂、中档服饰、食品蔬菜烟酒等生活配套。社区底商业态设定与布局分析社区底商业态设定与布局分析商业规划定位商业业态规划定位
27、总结：商业业态规划定位总结：商业业态的规划首先应该从产品空间规划、功能布局、户型结构、面积配比空间规划、功能布局、户型结构、面积配比四个方面去精心展开研究，根据市场数据和专业经验去打造出使目标客户产生购买和消费意向的产品出来。其次在经营思路、经营方式、营销节奏把握及项目经营思路、经营方式、营销节奏把握及项目品牌塑造品牌塑造方面还要进行调研和对应策划。最后，本商业项目虽然最终要的是实现销售，但是事实上，商业项目的持续经营才是发展商和购铺小业主利益的回归和最终体现，所以，项目的如何招商和持续经营如何招商和持续经营也是本项目所面临的主要问题，需要通过一系列复杂的过程才有可能取得整个商业项目销售成功。谢谢！谢谢！
