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1、海南万宁石梅山庄调研总海南万宁石梅山庄调研总结报告结报告项目产品营销概述区域总规政策目录 概述n地理：项目位于海南省万宁市兴隆石梅湾兴梅大道，海南东线高速公路、海南东线轻轨站点就在此处n项目总规模： 总占地面积：约5000亩，约333万 总建筑面积：折合平方米约412936.5 整体容积率：0.3 绿化率：60%n项目卖点：隔世却不离世，建筑隐秘在雨林溪谷中，却有毗邻主要交通线。万宁兴隆热带雨林，海南唯一全海景高尔夫球场，海南最大免税商场将其簇拥在中心地带。 概述n开发团队 开发商：海南嘉地置业有限公司 投资商：世嘉控股 物业管理公司：万宁石梅山庄物业管理有限公司 建筑设计单位：海南柏森建筑设
2、计有限公司/ 景观设计：美国EDSA、JWDA 建筑施工：二十一冶建设有限公司 销售团队：开发商自售 区域n石梅山庄地处兴隆三大国际旅游度假圈石梅湾迤逦的热带雨林核心，距离海口162公里、距离三亚82公里、下东线高速石梅和兴隆出口1.5公里处，距高铁3公里，与海直线距离2公里。n项目三面群山环抱，一面倚翠傍湖，风景迷眼，清幽袭人。是海南东海岸线上罕有的近海、靠山、临湖、富藏雨林、温泉，典藏山、海、湖、泉、溪、岸、果、林、园、墅、居、养等绝佳生态环境的度假养生天堂。海南唯一海南唯一全景高尔全景高尔夫球场夫球场海南最大海南最大海南最大海南最大免税商城免税商城免税商城免税商城兴隆热带植物园MARKE
3、TING DEPARTMENT组团 一期二期产品高档公寓、独栋别墅、酒店、会所独栋别墅占地面积（亩）8734127总建筑面积（）40万未定容积率0.7未定总体开发规划n石梅山庄项目总投资逾亿元，开发周期为10年，一期为3-5年，涵盖产品形态包括独栋别墅、多层花园洋房、酒店、高档会所、商业街等。一期拥有山顶公园、山地会所、湖岸会所等三大休闲会所，农耕果园、水疗SPA、游艇码头、钓鱼台、水岸高尔夫推杆练习场、攀岩等。 n正在销售的为一期的产品。一期873亩，40万独栋别墅、花园洋房，分为A、B、C三区。nA区占地329.03亩，包含47栋中高层住宅，一栋综合楼，建筑面积324970.53 ；nB区
4、占地362.83亩，包含297栋低层别墅和一栋养生馆，建筑面积65601.56 ；nC区占地115.19亩，包含94栋低层别墅和一条商业街，建筑面积22364.41 ；n总占地面积412936.50 。 总体开发规划B区A区C区 政策环境国家：国际旅游岛海南：生态万宁打造黄金海岸万宁：1.吸引投资 2006年，万宁继续实施“大企业进入、大项目带动”战略，招商引资工作形势喜人，在成功引进中信泰富集团、中信国安集团、上海鹏欣集团等一批大公司、大集团基础上，又引进了山东鲁能集团、香港嘉嘉集团、中国太平洋建设集团等一批大企业参与万宁开发。石梅湾旅游度假区-海南华润石梅湾旅游开发有限公司(华润集团在海南
5、的全资附属公司)-总开发面积为12平方公里，总投资预计达50亿元，建设周期为13年神州半岛项目-中信泰富集团，总投资100亿，建设周期为10年。神州半岛项目总体规划面积约38平方公里博鳌亚洲论坛特别规划区(万宁区)-中信国安，博鳌亚洲论坛特别规划区122平方公里，在万宁市境内拥有57.7平方公里，建设周期5-10年 ，其中山钦湾体育训练健身中心是第一个项目，总用地面积4311亩，计划投资20亿元，拟建36洞高尔夫球场及配套项目。美国芦荟日月湾水疗度假村项目-日月湾水疗度假村由ECONET集团属下的海南万宁南洋开发有限公司投资兴建，规划占地面积515亩，拟投资4.2亿元。2.基础设施建设 万宁乌
6、场港离市区12公里，由海岸线长达10公里的乌场海、春园海和鞍海三个弧形海湾组成，水位深、避风条件好、无泥沙回淤，无暗礁，航道通顺，2个1000吨泊位的码头现已建成投入使用，是海南少有的天然良港；开发潜力较大的海港仍有港北港、坡头港。 万宁处于海南东线高速公路东线中点，海南东线高速公路和海榆东线公路贯穿全境，公路纵横交错，四通八达。全市公路总路程1227.5公里,路网密度65.5公里/百平方公里，大大高于全国平均水平。政策环境政策环境项目产品营销总结住宅别墅高端配套分类规划设计原则产品特点目录MARKETING DEPARTMENT面积区间组团一期 二期高档公寓56-6585-95独栋别墅200
7、-240200-300套数统计组团一期二期独栋别墅391高档公寓4509（已售600多套）时间与售价组团一期二期上市时间2010年元月规划未获批价格洋房均价约9800-11000元/独栋别墅均价约28000元-30000/；均价约700万备注：8月10-9月10日期间客户全款支付可9.6折，并送1000-1500/装修优惠另：物业管理费：2.8/产品规划高端公寓/花园洋房（ A区）n经济指标： 总占地面积：329.03亩； 总建筑面积：324970.53 容 积 率：1.5； 总 户 数：包含47栋中高层住宅，一栋综合楼，总4500-4600套 户 型 区 间：55-65 ；85-95 住宅独
8、栋别墅（B区）经济指标： 总占地面积： 362.83亩； 总建筑面积： 65601.56 容 积 率：0.27； 总 户 数： 297栋低层别墅和一栋养生馆 户 型 区 间： 200-240 别墅独栋别墅（C区）经济指标： 总占地面积： 115.19亩； 总建筑面积： 22364.41 容 积 率：0.3； 总 户 数： 94栋低层别墅和一条商业街； 户 型 区 间：200-240别墅高端配套商业配套一期拥有山顶公园、山地会所、湖岸会所等三大休闲会所，农耕果园、水疗SPA、高尔夫推杆练习场、游艇码头、钓鱼台、攀岩等野奢生活配套设施。休闲配套 社区内的风情商业街月综合楼两大建筑综合体，设有超市、
9、酒吧、餐饮、娱乐、银行、邮政、电信、医疗、警务室等，全面满足日常生活需求，提升居住品位，生活无暇他求。高端配套休闲配套高端配套休闲会所项目产品营销总结分类规划设计原则产品特点目录雨林近海双湖溪谷植物园藤蔓缠绕 溪水潺潺 云雾缭绕石梅山庄地处东线罕有的雨林中，四周天然林环抱，常年溪水潺潺，云雾缭绕，鸟语花香。空气中负氧离子含量高，植物释放精气浓度大，是天然的疗养避暑度假胜地。在海南东线的山海之间、雨林之中，其自然环境野性独具，一切都是古老、自然的、原生的，大海以博大奔放的野性，雨林以清新奇特的野性，完美演绎这片秘境浪漫的、激情的、静谧的自然奢侈。雨林在雨林中沐风 枕绿 听涛 亲水 石梅山庄距海3
10、公里，在雨林之外，便是浩瀚的大海。在雨林中，沐风、枕绿、听涛、亲水，还可极目眺望大海，感受“碧海连天远”和“雨霁云色净、天旷月华清。老树列池岩，修栏无人凭”之原生自然意境。在这里， 5000年山海精神，以山野特有的奢侈，被浓缩成一座庄园石梅山庄。在立面设计中运用了低调不张扬的平面弧形饰线，结合浅蓝灰的外墙颜色，形成与大海和谐统一的格 调。近海双湖澄净如练 云随波远 令人心驰其间石梅山庄拥有1130亩天然湖泊与自然水系，溪流湖泊面积逾75万平米，相当于75个国际标准足球场大小面积。一期300亩近20万平方米湖泊，水系萦绕。重重叠叠的雨林弯弯曲曲地延伸，林随水转，水随林绕。湖水四周，半岛环抱，湖岸
11、旖旎，佳木葱笼，层峦叠翠，雨林的苍翠倒映水中，偶尔有山风吹来，湖面涟漪泛起，波光粼粼，林晃影移，把人的暇像引入一个朦胧而神秘，深远而迷人的境地。 绿地系统分为公共绿地和庭院绿地，与庭院绿地有机融合，保证户户可亲草地，充分体现居住环境自然化的构思溪谷山色葱笼入胜境 空谷低回溪流声 石梅山庄雨林溪谷之水经年累月不知疲倦、源源不断地流淌着，仿佛在向人们证明着它们生命的经久不息。清凉的溪水，沿着崎岖的山径悠悠曲曲流淌，雨林的秀美、满目的翠，溪边的绿，九曲一徘徊地往前流淌着。溪水深情款款地把自己的点点滴滴渗入雨林的深处，只想以这样的方式永远的依偎在雨林的怀抱里。当溪水停下来休息时，奇妙地荡漾在雨林之间的
12、一泓碧绿的湖水之中。植物园AAAA风景区 自然博物馆您的后花园 石梅山庄与4A风景区海南兴隆热带植物园连片成景，园区内成百上千株热带奇异物种跃然眼帘，置身5000亩热带植物园，便如同赏阅一本关于热带植物的百科全书，大自然的种种奇妙在这里五彩纷呈。兴隆的咖啡豆、可可豆，国外引进的黄金椰子，鹧鸪茶、苦丁茶、香草兰等也是品茗之佳榴莲、山竹等优质果树，热带植物种类浩若繁星各种奇特的热带植物花木组成一幅幅美丽的图画，置身其中，犹如深处非洲热带雨林之感。所有这些，只是石梅山庄后后花园的惊鸿一瞥。项目产品营销总结分类规划设计原则产品特点目录 高级公寓 阳光下，石梅山庄呈现出含蓄抒情的宁静，花园洋房轻盈简洁的
13、线条，勾勒出湛蓝天空下的一幅和谐画面。综合点式板式优点，扇形高低错落不振，形成最大开敞面，户户景观均好，每个组团均形成10-20亩不等园林景观，无需任何可以的炫耀，质朴的印证着时光变迁的雨林山谷。 主力户型为55-65一房及85-95两房，不动声色的传递出与生俱来的浪漫和自然，每户均有独立大阳台，同时配以公共的花园、泳池，这样的浪漫是与整个建筑低调的高贵相得益彰的。奢华装修自然景致度假享受配套完善 独栋别墅一墅一境，雨林山地别墅特有的风骨 石梅山庄，采用村落式低密度组团布局，各组团依山就势，根据所处区域的场地条件及景观特色，有如神人信手撒落的珠玉，自然错落有致布置，因其丰富多变的视觉构成，不饰
14、雕琢而成雨林、湖岸、观海、溪谷别墅，每一栋别墅都有俯视时的开阔与畅达，更有离尘的至高意境，以迥异的天赋气质契合与之相匹配的、气质高贵的、钟情于自然的主人。 独栋别墅创新L型布局，野奢度假屋村 石梅山庄保证每一栋别墅的私密性，新颖独特，观景休闲自在逍遥；大面积客厅尽显主人气派；落地式观景大窗，与山水、阳光自然亲密接触；独立餐厅既分割又通透，空间感觉流畅。独栋别墅采用创新的L型布局，将野奢度假屋的布局之精华，别墅生活的空间优势释放到极致，保证空间的最高实用率，220m2-240m2的独栋别墅其最小卧室的面积能达到约25m2，同时也保证了别墅室内的采光采景，从而将自然野趣奢华度假感觉，完美引入家居生
15、活当中。超大阳台清澈水系低奢悠闲独享泳池 独栋别墅 独栋别墅室内设计 独栋别墅室内设计项目产品营销总结定位推售展示 项目定位n 属性：5000亩雨林山谷 野奢度假屋村n 形象：退让，建筑对于自然保持最大的前辈， 一墅一境，雨林山地别墅特有的风骨。和海南大多数以海景为主打招牌的楼盘不同，石梅山庄提出了“野奢”的营销概念，野之于“山野”，拥有5000亩雨林山谷，让中国的财富阶层在世外享受一把闲云野鹤，隐居山林的风度；“退让”体现石梅山庄对原生环境的配合，五千亩的土地，整体容积率不过0.3，把更大的空间留给原生雨林山湖的同时，也就意味着把更大的生活空间留给了住户；没有联排、没有双拼，所有的别墅都是独
16、栋，便是所谓的一墅一境，自成风景。看似不与别人争锋，其实早已位居上层，给住户极大地优越感。n 各类产品价格 价格平稳，优惠创造吸引力和石梅山庄对比度最高的楼盘绿中海，洋房价格大约同样是在9400-11000元/左右，别墅价格大约在30000-44000元/。去年底开盘位于香水湾区的富力湾，洋房价格约11000元/。而石梅山庄项目开发周期长达10年，二期占地面积远远高于一期，因此其在定价时预留了一定的升值空间，首次开盘的洋房均价9800元/，促销期间，送千元装修和折扣，折合约8500 /，别墅价格大约在28000元-30000/左右，不但明显低于地中海，从现有规划完整度看，更远远比绿中海优质。价
17、格策略组团低层洋房独栋别墅价格洋房均价约9800-11000元/独栋别墅均价约28000元-30000/；均价约700万备注：8月10-9月10日期间客户全款支付可9.6折，并送1000-1500/装修优惠另：物业管理费：2.8/由于项目预定是从去年年底、今年年初开始的，且在七月才完成公寓部分的封顶。所以公关、媒体动作并不明显，屈指可数的几项动作也并非主动推广，只扮演参与的角色。媒体平台也只涉及户外和报纸平台，电视广告未投放。基本上还是通过来海南旅游的游客看到户外广告牌口耳相传。网络部分，早在开盘后就陆续上线，但未占据显要位置。2010.0809.12.112010.7火热预定中营销营销动作动
18、作媒体媒体操作操作物料物料配合配合开盘公寓封顶/热销新浪、搜狐、搜房各大网站主页上线公关公关活动活动2010.4.3户外、海南主要城市报纸；户型模型非诚勿扰2在石梅湾开机；推售-节奏推广策略 n项目开盘从四月开始，七月公寓部分才正式封顶，并未形成系列的推广模式，属于前期推广阶段。从广告效果来看，户外广告牌广告给受众的印象更为深刻，但覆盖面太小，受众主体集中在来海南旅游的游客和商务人士。在十一黄金周和旅游旺季即将到来的时候，石梅山庄必然有更大的广告投放频率。媒体组合 n 户外：三亚、万宁高速市郊和高速公路n 报纸： 本地：海南日报三亚晨报网络：搜房天涯社区新浪乐居搜狐焦点推售-策略广告表现广告表
19、现广告表现网站页面新浪搜房百度搜狐官方网站n 销售中心为规划泰式会所，面朝山林，植被林立；内部以大空间和贴近自然泰式装修为主，配合中国元素物品装饰，并设回廊，各放置各区规划图，户型图模型。体现项目热带风情和“石梅山庄”的文化底蕴。n 由于依山而建，销售中心位于高处，推开落地窗，能一览该段东线高速沿途景致，和规划区内B区独栋别墅全景，体现项目景观优 势，激发购买冲动。 销售中心n 产品设计：产品设计讲求和自然融为一体，依循山势而建，依循水系排列，不做非建筑条件要求的不必要修改，大大 利用原有景观优势。并采用讲求自然的泰式风格设计，融入中式细节，让人既享受自然风气，也能玩味文化。“5000亩的低奢
20、”概念营造低密度的大休闲空间，加之完善配套，塑造综合性旅游度假产品。n 软件配套：一期两家会所，一家四星级酒店，一条商业街，山顶公园，以及相关SPA，高尔夫练习场等娱乐设施，二期水上乐园、五星级酒店等，让购买者看到石梅山庄的完整形象，感受除休闲度假之外的更多可能。 总结n营销分析： 推广策略：推广策略：处于前期推广阶段，通过户外广告媒体吸引游客注意，在十一黄金周和旅游旺季即将到来 的时候，石梅山庄必然有更大的广告投放频率。 蓄客渠道：只要来到三亚，经过万宁对房产有兴趣的商客都会注意到道路广告 牌，并引起兴趣。 销售模式：销售模式：在三亚和万宁设置销售中心，采取前期预购，后期销售的方式，销售中心询价与其他方式 询价所得价格有差异。销售中心价格稍优惠。 推售策略：推售策略：平价入市，并在金九银十之前通过一个月促销期（送千元装修和9.6折折扣）积累买气。在 规划上，未入住，主配套设施已开始招商，给意愿客户留下良好企业形象，促进购买意愿。结束！结束！
