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1、物业管理法律应用PPT制作人：刘丰刚200804301、什么是物业管理公司？物业管理、什么是物业管理公司？物业管理公司的权利义务有哪些？公司的权利义务有哪些？v物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。v物业管理公司在物业管理中的权利主要有：根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；有权
2、制止违反规章制度的行为；有权要求业主委员会协助管理；有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。v物业管理公司在物业管理中的义务主要有：履行物业管理合同，依法经营；接受业主委员会和全体业主的监督；重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。2、什么叫物业管理公司的“多种经营”？v“多种经营”是指物业管理公司接受业主委员会的委托，代为业主管理经营业主共同所有的财产，以其收益补充小区管理经费。如从事开放夜间停车，家电维修与安装，娱乐餐饮等。3、物业管
3、理企业各资质等级证书的颁发和审批程序是如何进行的？v国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理；直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。v设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。物业管理企业资质实行年检制度。各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。v符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的，物业管理
4、企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。参考法条：建设部物业管理企业资质管理办法第四条、第十七条、第十八条4、各资质等级物业管理企业的条件、各资质等级物业管理企业的条件是什么？是什么？v（一）一级资质：1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；v3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以
5、上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。v（二）二级资质：1.注册资本人民币300万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；v3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得
6、职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。v（三）三级资质：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；v3.物业管理专
7、业人员按照国家有关规定取得职业资格证书4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。5、物业公司如何进行分级管理？物业公司如何进行分级管理？v一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。参考法条：建设部物业管理企业资质管理办法第八条6、新设立的物业管理企业如何取得上岗证？v新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商
8、注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（1）营业执照；（2）企业章程；（3）验资证明；v4）企业法定代表人的身份证明；（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。参考法条：建设部物业管理企业资质管理办法第六条、第七条7、物业管理公司能罚款吗？v罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体，因而没有罚款的权利。处罚权，只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。物业管理公司擅自处罚的行为违反了行政处罚法的规定，没有任何法律的依据，不具有约束
9、力。业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系，物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。8、物业管理公司能管业主吗？物业管理公司能管业主吗？v在物业管理过程中，业主始终处于主导地位，业主大会是权力核心。业主是“主人”，物业管理公司是“管家”。业主与物业管理公司是平等的民事主体，双方是一种平等主体的委托合同关系。9、开发商与业主、物业管理公司是开发商与业主、物业管理公司是什么关系？什么关系？v开发商与业主之间主要是购房合同关系，如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主，与普通业主承担相同的权利义务。开发商与物业管理公司之间通常是两种关
10、系：从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。10、物业管理公司依据什么规定对物物业管理公司依据什么规定对物业进行管理？业进行管理？v房屋买卖合同和房屋租赁合同的约定。业主公约的规定。物业管理合同的约定。参考法条：物业管理条例第三十六条。11、什么是物业管理合同？什么是物业管理合同？v物业管理合同是物业管理企业与委托人签订的、物业管理企业接受委托提供物业管理服务、委托人支付管理费用的民事合同。它又被称为物业服务合同、物业管理委托合同。12、什么是什么是住户手册住户手册？v住户手册是由物业管理公司编
11、制的，并发给住户保存的文件。它主要写明了住户应遵守的管理规定，住户的权利和义务，物业管理公司的职责和权限等内容13、业主在物业管理活动中有哪些权、业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？利和义务？v物业管理条例规定业主在物业管理活动享有10项权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；v（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备
12、和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。v同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；v（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。14、别人替业主参加业主大会可以吗别人替业主参加业主大会可以吗？v可以。根据物业管理条例的规定，召开业主大会会议时，业
13、主应当亲自出席并参与有关物业管理决议的表决。但是，如果业主确实无法亲自到会发表意见时，也可以委托代理人参加业主大会会议，并可将自己的表决权以书面形式委托代理人行使。参考法条：物业管理条例第十二条。15、业主提出的建议怎样才能被采纳？v首先，提议修建凉亭的业主应当召集小区内20%以上的业主，共同提议召开业主大会临时会议，或者在业主大会定期会议上提出该建议。此项建议属于一般性决议范畴，只须经与会业主所持投票权1/2以上表决通过即可被采纳。16、办理入住手续时是否一定要交纳煤气入户费，另外还有哪些费用一定要交纳，哪些费用不一定交纳？v煤气入户费如买卖双方在合同并未约定由业主交纳，或有约定已包含在房屋
14、价款之内，则应属于开发商的开发成本，但如买卖双方明确约定入户费不包括在房屋价款之内或明确约定由业主交纳，则业主应予交纳。在入住时，业主还需向物业务管理公司交纳物业管理费，如逢供暖季，则还应交纳供暖费，至于契税，公共维修基金是在办理产权时交纳的。17、物业管理企业与水电气热等服务物业管理企业与水电气热等服务单位的关系如何？单位的关系如何？v从业主和物业管理企业的关系看，水电气热的管理和维护一般不属于物业服务合同的内容。物业管理企业一般是依据与水电气热等专业服务单位之间的协议代为管理。物业公司当业主不按时交纳物业服务费时，物业管理企业无权也不应采取断水、断电的做法，而应选择合法手段解决问题。比如加
15、强宣传，让业主提高交物业费的意识；或要求业主委员会督促业主交纳物业管理费，或通过法律途径解决。18、物业管理企业是管理者还是服务者？v我国的物业管理，在发展初期带有从房管部门对公房的管理转向对不同产权人行使管理权的痕迹，因而“管理”特征往往被特别强调。而物业管理的产生，其基本动因是业主对物业服务的需求，从本质上说是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的结合，业主与物业管理企业的关系是被服务人与服务提供人的关系。物业管理企业是服务者不是管理者。可以说，物业管理本质是服务，是业主行使财产权、选聘物业管理企业为其提供服务，叫“物业管理”只是约定俗成。19、物业管理公司应该向小区居民提供什么样的服务？
16、v主要有公共性服务、特约性专项服务、代办服务三大类。常规性服务是最基本的服务，包括：1.房屋建筑主体管理2.房屋设施、设备和管理3.环卫管理4.绿化5.治安6.消防7.车辆道路8.代办服务。国家建设部1998年颁布了：v1）接到住用户要求维修电话和报修，应立即做好登记工作。2）家庭水电急修不过夜，对房屋小修等其他问题，应自报修时起三日内进行。3）维修人员入户维修要便民不扰民，活完料净场地清。4）维修人员态度和蔼、礼貌，不得吃拿卡要。5）凡属住户自费的维修项目，要公开收费标准，不乱收或多收费。v6）建立维修服务回访制度，由住用户对维修质量提出评议。特约性专项服务实质上是一种代理业务，为满足一部分
17、业主的需求而提供的服务，如代购物品、车船票、代人接送小孩或提供商业经营服务项目。代办服务实质上是特约服务的补充和完善。20、物业管理公司一定要公开选聘吗？v以往开发商“爸爸”盖房子，下属的物业管理公司“儿子”顺理成章地管房子。物业管理条例规定新竣工的开发商开发的住宅，都要公开招“管家”。住宅物业的建设单位没有通过招投标的方式选聘物业管理企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物管企业的，将由县以上的地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。21、物业公司越级接活合法吗？v建设部出台的物业管理企业资质管理办法规定，物业管理企业资质等级分三级，超越资质等级承接
18、物业管理业务的企业将被罚款1万元以上。办法规定，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业管理业务。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。v办法规定，一级资质物业管理企业必须具备以下条件：注册资本人民币500万元以上，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。二级资质者注册资本应为300万元以上。三级资质者注册资本应为50万元以上。v办法还特
19、别强调，物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，将由相关主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。主管部门每年将对物业管理企业资质进行检查，不符合原定资质等级条件的，将注销其资质证书。同时，年检结果向社会公布。22、“转委托”后，责任谁来承担？v物业管理公司将自己的专项服务业务转委托给其他专业性公司后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业性公司的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理公司
20、应当对业主承担违约责任。委托所得收益，应当用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。23、物业管理公司能进行“转委托”吗？如何进行“转委托”？v物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业或任何其他企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业v进行“转委托”时，首先，要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承担专业服务项目；其次，物业管理公司要与专业性服务公司签订委托协议，在协议中约定，专业性服务公司提供的专业性服务质
21、量和水平不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定；同时还要约定专业性服务公司达不到服务质量和要求时的违约责任。参考法条：物业管理条例第四十条24、在接管物业前，物业管理公司对在接管物业前，物业管理公司对物业如何验收？物业如何验收？v通常情况下，物业管理公司要对物业进行主体结构安全和使用验收：主体结构验收。屋面及楼台地面，楼板的厚度，单位面积的荷载量，地面的平整满足居住要求。装修应符合居住要求及装修标准。电气，水卫，消防，采暖，燃气均应达到国家标准。附属工程及其他，诸如道路、排水系统符合设计规定；相应的市政、公建配套工程与服务设施达到质量和使用功能的要求。25、物业管理公司的工
22、作人员实施了违法、侵权行为，责任应由谁来承担？v根据建设部物业管理条例的硬性规定，从事物业管理活动的企业都应当具有独立的法人资格，即为法人。这样一来，其工作人员在执行职务中实施的违法或侵权行为导致的民事责任应当由物业管理公司承担，然后再由该公司对工作人员给予内部处分或追偿；工作人员要承担刑事责任的，应直接对工作人员追究刑事责任。26、在什么情况下物业管理合同终止在什么情况下物业管理合同终止？v在下列情况下，物业管理合同会终止：当事人双方在物业管理合同中约定的期限届满，又未延续合同期限时，合同关系终止；当双方约定的解除物业管理合同的条件成就时，当事人可以解除合同关系；在物业管理合同履行过程中，当
23、事人双方协商解除合同；因物业管理公司被解散、撤销、破产等原因注销而导致合同终止；当出现政府政策变化或其他客观原因造成合同不能履行时，物业管理合同终止。27、物业管理合同在什么情况下是无效的？合同无效的后果是什么？v物业管理合同在以下情况下是无效的：物业管理合同的主体不合格，即根据法律规定，当事人一方无权签署物业管理合同，且权利人未予追认。物业管理合同的内容违法，即合同的权利义务条款违反了法律的规定。物业管理合同的一方当事人是因为受到了欺诈或胁迫而作出了不真实的订立合同的意思表示，且损害了国家利益。合同内容违反国家利益或社会公共利益。v订立的物业管理合同无效，会产生这样几个后果：返还财产，业主和
24、物业管理公司相互返还根据原物业管理合同从对方取得的财产，不能返还的，要进行赔偿。赔偿损失，对于物业管理合同的无效承担责任的一方，应当赔偿因过错给对方造成的损失，若双方都有过错则分别对自己的过错负责。追缴财产，合同双方恶意串通损害国家、集体或第三人利益的，应当将双方已经取得的或约定取得的财产收归国有或返还第三人。28、物业管理合同中约定物业管理公物业管理合同中约定物业管理公司免除责任有效吗？司免除责任有效吗？v物业管理公司可以在物业管理合同中约定减轻自己的部分责任，但不能免除自己的一切责任，否则该条款就是无效的。根据合同法的规定，当事人可以在合同中约定免责条件，但免责事项不得违背公平和诚实信用原
25、则，否则该免责条款是无效的。参考法条：合同法第四十条。29、小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取？设备应由谁负责维修？v一般来说，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业管理公司接受委托代收前面这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。毫无疑问享受这些服务的业主要支付费用。提供供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。这些单位也可以委托物业管理公司对公共管线和设施设备进行维修养护，但相关费用要由这些单位支付，物业管理公司不得向业主、物业使用人收取这些费用。参考法条：物业管
26、理条例第四十五条30、承租人是否应交物业管理费？什承租人是否应交物业管理费？什么情况下承租人要支付物业管理费？么情况下承租人要支付物业管理费？v承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混同。如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任。31、物业管理费如何收取？v物业管理费应当遵循合理、公开
27、以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。v实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务
28、标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。参考法条：建设部、国家发展和改革委员会物业服务收费管理办法第五、六、七、八、九条32、物业管理费应向谁收取？物业管理费应按哪个面积收取？包括哪些费用？v支付物业管理费的义务来自于物业管理合同的约定，业主与物业管理公司是合同的双方当事人，物业管理公司应向业主收取物业管理费。严格来说，物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取。建筑面积又包括两部分：套内建筑面积；可分摊的公用建筑面积。v实践中，对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取：现房通常按购房合同中约定的建
29、筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为准；期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准，购房人依据该报告提供的面积缴纳物业管理费。33、物业服务费用如何确定？物业服物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁交纳？不交纳物业管理费务费用由谁交纳？不交纳物业管理费用的承担什么法律责任？用的承担什么法律责任？v物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。v业主应根据物业服务合同的约
30、定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。34、统收服务费应当缴纳吗？v2003年9月1日物业管理条例开始执行后，所有业主每月不用再缴纳“各项费用统收服务费”了。虽然表面上每户只节约了微不足道的1元钱，但此规定的意义在于明确了物业公司今后只能向委托其服务的人收费，而不能进行双向收费或重复收费。35、前期物业管理的费用由谁来承担前期物业
31、管理的费用由谁来承担？?v物业交付使用前发生的前期物业管理费用由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。?36、普通住宅每月该交纳的物业管理费是多少v北京市物价局、市房地局于1997年6月正式出台了北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法（京价（房）字1997第196号）。该办法对16个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相适应的服务标准。其中使用人（住户个人）交费项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费（自行车）、机动车存车费等6项；产权人交费项目为：管理
32、费、小修费、中修费、大修费、绿化费、化粪池清淘费、小区共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等10个项目v使用人按月交纳费用，具体标准如下，保洁费：2-5元/户，具体标准由各区县物价局制定；保安费：3-5元/户;装修垃圾外运费20元/间；机动车存车费150元/辆（小车）；210元/辆（大车）；自行车存车费各区县自定。产权人按年交费，具体项目和标准如下：绿化费：0.55元/平方米；化粪池清淘费：0.30元/平方米管理费：2.40元/平方米（普通住宅）；2.82元/平方米（乙级住宅）；3.50元/平方米（甲级住宅）v房屋共用部位小修费：0.91元/平方米（普通住宅）；房屋共用部位大修费
33、：2.09元/平方米（普通住宅）；房屋大修费：5.04元/平方米；小区共用设施维修费：1元/平方米；v属高层住宅的，产权人还应承担电梯、水泵的运行维护费用；因市物价局规定的电梯、水泵运行费用标准是按每部、每组计算的，具体到每户应交纳的费用标准须根据实际情况进行分摊。分摊公式为：某户应分摊的电梯费用=（楼内电梯总费用/楼区内总建筑面积）某户建筑面积。特约服务收费实行市场价，由业主与物业管理公司协商议定。上述收费标准中不含税费，物业管理公司收取费用，应将5.5%的营业税费加进去。37、哪些物业的业主应当交纳住房维哪些物业的业主应当交纳住房维修资金？住房专项维修资金归谁所有，修资金？住房专项维修资金
34、归谁所有，什么用途？什么用途？v住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何人不得挪作他用。38、空置房屋也要交物业管理费吗？空置房屋也要交物业管理费吗？v目前，新建房屋的空置率不断增高，建设单位长期不缴纳未售出房屋的管理费，不仅给物业管理带来越来越大的费用压力，同时也侵害了已入住业主的权益。特别是有些建设单位一方面把空置房抵押给银行获得贷款，一方面将空置房屋出租获得收益，但却以没有规定为由拒绝缴纳物业服务费，由买房业主分担建设单
35、位的物业服务费。针对这个问题，物业管理条例做了明确规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”39、开发公司按照拆迁政策给拆迁户安置住房，如何交纳物业管理费？v如果是按照房改政策价购买的房屋，按照196号文件规定，住户个人除交纳保洁、保安费外，其余产权人交费项目如绿化费、维修费由开发公司承担。如果是按照市场价购买的房屋，其物业管理费用全部由购房人即拆迁户本人承担。如果拆迁户只拥有房屋使用权，按照公房承租价格向开发公司交纳房租的，住户个人交纳保安、保洁费用，196号文件规定的产权人交费项目，均由开发公司承担。40、居民应该交纳哪些垃圾处理费用，如何交纳？v
36、住户需交纳垃圾的清扫、清运、处理等三项费用。保洁费：196号文件规定，由住户向物业管理公司交纳，每月每户标准在2-5元之间，具体标准由各区县物价部门制定。其服务内容为房屋及小区保洁。垃圾清运费：根据市物价局、财政局颁布的关于调整委托清运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知（京价收字1999第三产业53号）的规定：居民生活垃圾外运费为每户每年30元，由产权人向环卫局交纳，可由物业公司代收代缴。服务内容是环卫部门从小区垃圾中转站将垃圾运到垃圾消纳场。v生活垃圾处理费：根据北京市人民政府办公厅1999年第68号文件北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试
37、行）的通告的规定：本市居民应交纳生活垃圾处理费，标准为每户每月3元。按规定办理暂住证的来京人员，每人每月2元。费用由街道办事处和乡、镇人民政府收取，可委托居委会收取，该费用主要用于城市生活垃圾的处理。41、经济适用房每月该交纳的物业管理费是多少？收费的基本原则是什么？v2000年4月，市物价局、市国土资源和房屋管理局颁布了北京经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）（京价房字2000163号）。该办法规定，经济适用房的公共性物业管理费多层住宅最高不超过0.52元/平方米?月，服务范围包括公共区域的保洁费、保安费、绿化费、共用部位共用设施设备日常运行维护费、小区日常管理费；高层住宅物业管理费
38、在1.00元/平方米?月左右，服务范围除包括上述几项内容外，还包括电梯、水泵的运行维护费。v交费的特点和原则是：（1）交费主体单一，即为产权人，不存在产权人所在单位或售房单位承担物业管理的问题。（2）日常管理服务费用与房屋及小区共用部位共用设施设备的大中修费用分离。物业管理公司所收取的物业管理费，只包括房屋及小区的日常管理和维护费用，不包括房屋及小区共用部位共用设施设备的大中修费用，该费用将从房屋共用部位共用设施设备维修基金中列支，以降低日常管理费的标准。v（3)严格区分公共性服务、特约性服务和公众代办性服务。公共性服务范围包括公共区域的保洁、保安、化粪池清淘、房屋及共用部位共用设施设备小区共
39、用部位共用设施设备的日常维护、小区的日常管理；房屋自用部位的中、小修属于特约性服务；物业管理企业接受专业部门委托收取水、电、燃气、有线电视、垃圾清理、电梯代验等费用的活动，属于公众代办性服务。经过这样区分后，产权人必须交纳的费用是公共性服务费，而特约性服务费用只是在发生时收取，产权人的负担又降低了一部分。（4）对公共性服务收费标准实行政府最高限价，特约性服务收费实行市场价42、公共区域的照明费如何分摊？公共区域的照明费如何分摊？v住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设部城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（计价费1996266号）的规定，该能源费用可以计入
40、物业管理费成本，并由受益人即楼内全体人分摊。43、电梯、高压水泵等高耗费设施设备的消耗如何分摊？v有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊，物业管理企业应按实际消耗，向业主收取。具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业商定，可按面积分摊，也可按户分摊。44、普通住宅、经济适用房、高档住普通住宅、经济适用房、高档住宅、安居房、房改房、拆迁户住房的宅、安居房、房改房、拆迁户住房的物业管理费是怎样构成的？物业管理费是怎样构成的？v普通住宅实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，
41、预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：v（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区域秩序维护费用。（6）办公费用。（7）物业管理企业固定资产折旧。（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（9）经业主同意的其他费用。v物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。北京市普通居住小区物业管理服务
42、收费暂行办法对16个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相应的服务标准。其中使用人（住户个人）交费项目为：装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费、小修费、大修费、中修费、绿化费、化粪池清淘费。小区共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等10个项目。vv经济适用住房是指北京市计划、规划、建设部门批准建设的、按照政府指导价销售的住宅项目。根据相关规定，经济适用住房小区物业管理服务收费实行政府定价，费用由产权人交纳。物业管理服务项目包括公共区域的保洁，保安，小区绿地养护，化粪池清掏，房屋及小区共用部位和设施设备的小修，小区的日常管理v高档住宅指经市政府有关部门
43、批准建设的、配套设施齐全的高级公寓、别墅等。高档住宅的物业管理服务收费实行市场调节价，由物业管理委员会和物业管理公司协商确定。政府不制定具体价格标准。v安居房一般应按照普通住宅的标准缴纳物业管理费，但其中有些产权人交费项目，如绿化费，维修费，化粪池清掏费，管理费，公共设施维修费，电梯与水泵运行费仍由购房人及其配偶所在单位平均分摊。v房改房属于普通住宅，一般按普通住宅的标准缴纳物业管理费，但产权人交费项目即绿化费、维修费、化粪池清淘费、管理费、公共设施维护费、电梯与水泵运行费仍由原售房单位承担。v拆迁户住房大概分为3种情况考虑：（1）拆迁户如果是按照房改政策价购买的房屋，应按照普通住宅的标准，除
44、缴纳使用人应缴纳的费用外，其余产权人交费项目由开发商承担。但是拆迁户将安置房上市转让，或者拆迁户与开发商另有约定的除外。（2）拆迁户如果是按照市场价购买房屋，那么物业管理费应全部由拆迁户承担。（3）拆迁户如果只拥有房屋所有权，并按照公房承租价格向开发商缴纳房租的，拆迁户只需缴纳使用人应缴纳的费用，产权人应交费用由开发商承担。v参考法条：北京市物价局、北京市房屋土地管理局北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法第三、十、十一条。北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法(试行)第十一、十二、十三、十四条。北京市高档住宅物业管理服务调节收费暂行办法第二条。建设部、国家发展和改革委员会物业服务收费
45、管理办法第十一条。45、物业管理公司应当如何收取管理费？v物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。v物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。v物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地
46、点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。物业管理企业接受委托代收水、电、气、热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当实行明码标价。物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。v实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外收取任何未予标明的费用。参考法条：建设部、国家发展和改革委员会物业服务收费明码
47、标价规定第四、五、六、七、八、九、十、十一条46、业主接收房屋时应注意哪些事项？v要开发商提供北京市建筑工程竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书，对于房屋的问题要形成书面意见便于解决问题。如果要拒绝接收，一定要书面说明拒绝接收的理由。47、房屋买了还没住，要交物业管理费吗？v要交。业主没有入住因此水电费可能很少，但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务，也包括对该空房的管理。物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，所以业主无论是否入住，只要办理了入住手续，均应从办理入住手续后按合同的约定缴纳管理费。48、住宅小区物业管理经费主要来源于哪些方面？v住宅小区物业管理
48、经费的来源主要有这么几种：定期收取的物业管理费。这是物业管理经费最为固定的一种来源，主要用以小区物业的正常维护及日常保养。维修养护基金。主要是公共维修基金，用于小区内公共部位较重大的维修与养护。多种经营的收入。主要指经全体业主的决议，利用小区内的设施或场地进行经营所产生的收益。依靠政府的政策和一定资金的支持。按不同地区的规定，开发单位给予的资金支持。49、开发商能否变更小区规划？开发商能否变更小区规划？v开发商不能自主改变小区规划。如果要变更规划，既要符合国家的有关规定，也要征得买房人的同意。在房屋完全售出以后便没有了变更的权利。50、开发商能否更改小区的名称？开发商能否更改小区的名称？v在房
49、屋售出之前开发商可以自由变更小区名称，一旦房屋售出，业主就拥有了物业的所有权，开发商就没有任何权利变更小区的名称了。51、开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗v不可以。物业管理费与违约金不能相互抵销，因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系。并且由于通常情况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业管理费，而收取一年以上的物业管理费是不合法的。业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵销的行为；如果业主与开发商及物业管理公司三方达成了“债务转移协议”，违约金最多也只能折抵一年的“物业管理费”，其余部分仍应要求开发商支付。业主在办理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违
50、约证据。52、开发商作出虚假的减免物业管理费的承诺应承担何种责任？v如果业主认为自己是受到了开发商减免物业管理费承诺的误导才签署了购房合同并且因此受到了巨大损失的，可以请求法院撤销购房合同，取回房款。在受到损失的情况下还可以要求损害赔偿。53、开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗？v房屋预售前，开发商可以与物业管理公司就物业的相关情况进行协商，但不能将包括物业管理费在内的有关物业管理的具体条款规定在售楼合同中。即使开发商与物业是同一公司，开发商也不能在售楼合同中对物业费作出规定。54、如何监督物业管理费的使用？v实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所
51、有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。v物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。参考法条：建设部、国家发展和改革委员会物业服务收费管理办法第十二条、第十三条55、哪种物业服务收费方式更合算？v酬金制计费方式更合算。因为酬金制采用的是预算制，业主可以聘请专业人
52、士科学制定预算，对于资金的使用容易监督。同时，物业管理公司能否拿到足额的物业管理酬金取决于其服务是否让业主满意，有利于业主监督物业管理公司的工作。56、什么是包干制和薪金制计费方式、什么是包干制和薪金制计费方式？v包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务
53、费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。参考法条：建设部、国家发展和改革委员会物业服务收费管理办法第九条、第十一条57、物业公司在向住户收取水、电、气等能源费用时，可否自行加价？v自来水公司、供电局、煤气公司是能源的供应者，住户是最终消费者，理应按计价标准支付费用。物业公司受上述部门委托后，方可代收能源费，因此，物业公司不是水、电、气的批发商，只是水、电、气费用的代收者。水、电、气由政府定价，任何组织不得随意加价。58、公共区域内的照明费谁来交？v公共区域内照明一般指住宅楼内的楼梯、门厅、走廊等地方的照明。这一能源费用属于住宅小区公共性服务收费的费用构成之一，可以
54、计入物业管理成本，按照“谁受益，谁承担”的原则，对这些公共区域内发生的照明费用，由整栋楼的全体业主进行分摊。一般的惯例是按照单元门进行费用分摊。59、业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费？v所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价内，除了在合同中明确表示在交房时另行收取的，都属于不得收取的费用。因此，如果开发商在合同中没有明示在交房时要另行收取水、电、气等入户费，业主可以拒交此费用。60、哪些公用面积不计取物业管理费？v不应分摊的公用建筑面积不计取物业管理费。根据北京市的相关规定，不应分摊的公用建筑面积包括：（1）从属于人防工程的地下室、半地下室。（2）供出租或出售的固定车位或
55、专用车库。（3）楼外用作公共休息的设施或架空层。以及凡是经有关部门认定的经营性用房的会所、储蓄所、娱乐会所等，居委会、派出所使用的房屋也不能作为公用建筑进行分摊。61、业主住首层还要交电梯费吗？v如果在业主公约中已明确写明首层业主不必交电梯费，那么物业管理公司便不能向首层业主收取电梯费。但如果没有这样的规定，则为了规范物业管理，首层业主应该交电梯费。62、业主应交纳哪些垃圾处理费？业主应交纳哪些垃圾处理费？v小区居民需交纳清扫、清运、处理等3项费用。一般包括：（1）保洁费。每月每户标准在2元至5元之间，具体标准由各区县物价部门制定。（2）垃圾清运费。居民生活垃圾外运费为每户每年30元，由产权人
56、向环卫局缴纳，可由物业管理公司代收代交。（3）生活垃圾处理费。本市居民应交纳生活垃圾处理费，标准为每户每月3元。63、房屋天面维修费如何分摊？v天面指建筑物的朝天平面。一般情况下，3年保修期内天面的维修费由发展商承担。保修期后，维修费用由全体业主和使用人分摊。如果开发商已经将天面分割给个别顶层业主使用，该业主或使用人应自行承担起适用范围内的天面维修费用，其余公共部位则由全体业主或使用人分摊。64、物业管理费滞纳金是什么？应如物业管理费滞纳金是什么？应如何收取？何收取？v滞纳金是逾期付款违约金。对滞纳金的计算标准，当事人有约定的，从其约定；当事人无约定的，应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的
57、司法解释所规定的标准计算。如果物业管理公司履行物业管理合同时确实存在未完全履行的事项，而有关这方面的收费项目上无明确区分，业主一方提出减少物业管理费的，法院可以根据物业管理服务的实际情况确定相应的物业管理费。业主一次补交物业管理费的，无须支付滞纳金。65、物业管理费由哪些项目构成？有哪几种定价方式？v根据国家计委、建设部颁布的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（计价费1996266号），住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公费；v（7）物业
58、管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费；此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润；对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种价形式。66、物业管理费由哪些项目构成？物业管理费由哪些项目构成？v根据国家计委、建设部颁布的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（计价费1996266号），住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公费；
59、（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费；此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润；对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。67、物业管理公司出租业主共有的房物业管理公司出租业主共有的房屋该怎么办？屋该怎么办？v共有房屋是指建筑费用和面积已分摊入住房销售价格的公共使用房屋。根据有关规定，小区内会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，以及居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊；房地产开发企业自营、自用、出租的房屋也不应分摊进公用建筑面积。如果物业公司出租业主共有房屋，首先要得到大多数业主或业主委员会的同意，同时所得收益应归入公用设施维护基金，否则业主可以通过业主委员
60、会或直接向房地产行政管理部门投诉（北京地区投诉部门为北京建委物业管理处68、当部分业主拒不交费时，其他业主应怎么办？v部分业主不按时交纳物业管理费，不仅侵害了物业管理公司的利益，同时也侵害了其他按时交纳物业费的业主的利益。因而受损害业主可以向物业管理公司投诉或向业主委员会投诉，必要时可以进行诉讼，要求欠费业主缴齐物业费并承担赔偿责任。69、不交购房款时，物业管理公司有权停水停电吗？v业主拖欠房款违反了他与开发商之间的购房合同，开发商可以依据房屋买卖合同追究业主的责任。而物业管理公司与业主之间的关系由物业管理合同调整，如果业主按时支付了物业管理费，物业管理公司就应当按照合同约定提供物业服务。物业
61、公司听从开发商的指使，擅自停水停电的行为，是违法的，受损业主可以追究物业公司的侵权损害赔偿责任。70、不交物业费，物业管理公司有权停水停电吗？v供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者是不同的法律关系。物业管理公司在物业管理合同上的主要权利是收取物业管理费，主要义务是提供合同约定的物业管理服务包括保安服务、清洁服务等。停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于设他合同条款，依法理
62、，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。71、物业管理费“涨价”怎么办？v物业管理公司不得单方要求增加物业管理费。物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准。除因政府调整价格外，开发商和物业管理公司都不得单方提价。如果确有必要增加必须召开业主大会，征得业主同意后方能增加。如果物业擅自提高物业管理费的收取标准，业主可以要求物价部门进行协调，也可以通过仲裁或诉讼程序解决。72、物业管理公司失职,业主的权益如何维护？v业主可以向物业管理公司反映要求其改正，还可以要求业主委员会与其交涉。如果没有效果，可以按照规定解聘物业管
63、理公司。73、房屋质量差,管理费还要交吗？v因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系，而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的，二者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题，业主应追究开发商的责任，而与物业管理公司并无直接联系，业主不能以此为借口拖欠管理费。74、对物业管理公司提供的服务不满对物业管理公司提供的服务不满,管理费还要交吗管理费还要交吗?应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约，业主仍需缴纳物业管理费。但如果在物业管理公司曾书面允诺过的前提下，服务质量却不合要求，业主可以拒交管理费。75、物业管理公司侵权，物业管理费物业管理公司侵权，物业管理费还要
64、交吗还要交吗?v应当缴纳管理费。物业管理公司擅自将物业用房出租给他人，违反了法律的规定，属侵权行为。但是物业管理费的缴纳是基于物业管理合同，与物业管理公司的侵权行为是两个关系，不能混淆。物业管理公司侵权，业主可以要求物业管理公司承担损害赔偿责任。76、车位被人占用，物业管理公司承担什么责任？v物业管理公司收取了业主的车位使用费，就应保证业主对汽车车位的使用权，否则即是违约。如因此给业主造成了损失要进行赔偿。77、小区业主是否有权审查物业管理公司费用支出？v物业服务收费管理办法第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”也就是说，目前，本市各个居住小区的物业
65、管理公司采用的不是包干制，就是酬金制。v包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。v实行包干制的，物业公司每年公布一次收支情况，业主大会主要考核物业公司的服务质量，没有审计权利。但是实行酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算。并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服
66、务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。v物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。”物业服务合同（示范文本）中，对此就有约定，业主在和物业公司签订物业服务合同时，如果按照这个示范文本来签订，就可以事先约定好按照哪种形式收费，并且可以约定好业主可否以及何时可以审计物业公司的收支账目。78、业主怎样对物业管理公司的财务业主怎样对物业管理公司的财务进行审计？进行审计？v业主可以委托业主委员会对物业管理项目进行财务审计，再由业主委员会委托共同认可的、具有资质的专业会计师审计事务所完
67、成，由其出具有效的审计报告。审计的结果对双方具有同等的效力，审计费用由全体业主分担。79、业主委员会如何监督物业管理公业主委员会如何监督物业管理公司的财务开支？司的财务开支？v业主委员会可以采取以下几种方法来监督物业管理公司的财务开支：应给予充足的审查时间。对于来年开支预算的审议，应放在每年的第四季度，由业主委员会来办，以保证新一年可按计划运行。审核财务预算的项目要明确。对财务项目审核时要实事求是。要请专业会计师事务所协助审核。80、物业管理公司应怎样公开财务信息？v物业收费实行包干制的，物业公司每年公布一次收支情况，业主大会主要考核物业公司的服务质量，没有审计权利。但是实行酬金制的，物业管理
68、企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算。并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。81、业主的知情权是什么？业主可以查阅物业管理公司的财务收支吗？v业主与物业管理公司之间是一种购买服务的合同关系。根据有关法律规定，业主享有一定的知情权，主要包括：（1）业主有权对物业管理服务质量进行了解。（2）业主有权对物业管理公司制定的各项规章制度及业主公约进行了解。（3）业主有权对每个月的经费收入与支出情况进行了解。（4）业主有权对住宅小区(大厦)内的管理中出现的重大事故进行了解。
69、（5）业主有权对物业管理内容的重大调整、修改进行了解。（6）业主有权对选聘物业管理企业的情况进行了解。（7）业主有权对物业管理的投诉情况进行了解。业主对物业管理公司的账目有疑问，可以提请业主委员会要求物业管理公司公开账目；也可以直接要求物业公司公开账目，但不能随随便便一个人就去查询，而是要有相当人数的代表，一般在10人以上。82、地方已有物业管理条例，国务院地方已有物业管理条例，国务院物业管理条例物业管理条例实施后，地方该执实施后，地方该执行哪个规定呢？行哪个规定呢？v条例出台以后，已经制定了物业管理地方性法规和规章的地方，按照国务院条例的规定，应尽快对现行的地方性法规和规章，包括一些规范性文
70、件进行清理，对与条例相抵触的规定，应进行修改。考虑到我国各地物业发展差异大，条例对一些问题仅做了原则性的规定，各地在制定或清理相关立法过程中，可能还需要从本地实际情况出发，作出具体的补充规定。但要把握一个原则，即不与国务院的法规相冲突。83、所有的物业管理关系都要受物业管理条例的约束吗？v并不是所有的物业管理关系都受条例的约束。条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。因此，只有业主选聘了正规的物业管理企业，业主委员会及物业管理企业双方的行为才纳入条例的规范
71、。84、什么是物业管理纠纷？业主如何投诉？出现纠纷应如何解决？v物业管理纠纷是指在物业管理活动中，业主、业主大会、业主委员会、物业使用人、物业管理企业以及政府行政主管部门等在物业的使用、维修、管理活动中发生的争执。一般包括：前期物业管理纠纷。物业相邻权纠纷。物业使用纠纷。物业维修养护纠纷。物业管理服务纠纷。物业行政纠纷。当业主与物业管理公司发生纠纷时，可以向物业管理公司主管部门（北京为北京建委物业处），小区所在的市、区、县的居住小区管理办公室、物价局、土地管理局、消费者协会等部门投诉。v解决纠纷有下面几种解决方式：协商。就是物业管理纠纷的当事人，依据有关的法律、法规以及业主公约和合同的规定，自
72、愿进行磋商，进而解决物业管理纠纷。调解。指当事人之间发生物业管理纠纷时，由第三人来主持当事人进行协商。一般又可分为民间调解、行政调解和司法调解三种。行政复议。指行政当事人对行政处罚或行政处理不服，依法向上级行政机关提出重新处理的申请，由上级行政机关依法作出复议决定的活动。仲裁。指发生纠纷的当事人，将有关双方间的争议提交仲裁机构，由仲裁机构以第三方的身份对争议的事实和权利义务作出处理。诉讼。就是向法院提起诉讼，由法院解决争议的活动。85、装修房子要交押金合理吗？v装修押金属于合法的收取项目，是由装修公司交纳的，目的是保证房屋装修工程中的风险防范但在房屋装修完毕无法定及约定的扣除情形后应由物业公司
73、予以退还。86、住房专项维修基金要征营业税吗住房专项维修基金要征营业税吗？v住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。87、业主如何交纳物业管理费？v业主交纳物业管理费按照拥有房屋的建筑面积按月交纳物业管理服务费。物业企业与业主有预收约定的，从其约定。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。88、物业管理条例对水、电、气
74、、热物业管理条例对水、电、气、热等费用的代收作了哪些规定？等费用的代收作了哪些规定？v物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。89、专项维修基金应由谁收取和管理？v凡北京市行政区域内新建商品住宅（包括经济适用住房、及与住宅结构相连的非住宅等)的购房者均须按购房款的2%向市、区县房地局或由市、区县房地局委托的交易管理部门交纳维修基金。实践中，这部分款项也可以先由开发商代收，收齐后上交房产局。房地局代收维修基金后，向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。v商
75、品住宅维修基金由北京市居住小区管理办公室(简称市小区办)代管，房地局应将代收的维修基金存入市财政部门指定的银行账户（现在指定为光大银行）。商品住宅维修基金在代管期间内按活期存款利率计息。业主委员会成立后，市小区办将代管的商品住宅维修基金移交给业主委员会管理，或经业主委员会同意交由物业管理企业代管。参考法条：关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知第二-六条90、什么是专项维修基金？v专项维修基金即公共维修基金，指业主或有关单位缴纳的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和改造的基金。住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。
76、v国家建设部、财政部要求从1999年起，业主在购房时就要对住宅共用部位共用设施设备建立公共维修基金。维修基金专项用于住宅共用部位，共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。例如，在保修期过后，修理草地灯、路灯、维修电梯、水泵、补种树木等的花费均来自维修基金。可以说，专项维修基金，是房屋的“养老金”。91、公有住房出售后其维修责任由谁来承担？v公有住房出售后，业主委员会成立前，住宅的维修养护管理由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主委员会成立后，住宅的管理，由业主委员会选聘的物业管理企业，按照双方签订的物业管理合同进行管理v公有住房出售时，要严格界定住宅的自用部位和自用设备及共用部
77、位和共用设施设备的维修养护责任：住宅自用部位和自用设备的维修养护责任，由住宅所有人承担，住宅所有人可以自行维修养护，也可以委托物业管理企业维修养护；住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，由当地人民政府制定具体办法。建立公房售后住宅共用部位和共用设施设备的维修养护专项基金。该项基金的来源：v1.由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款20%，高层住宅不低于售房款的30%；2.由业主一次性或分次筹集。维修养护基金应当专户存入银行，专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，不得挪作它用。维修养护专项基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，向业主筹集。参考法条：物业管理条例
78、第五十六条。建设部公有住宅售后维修养护管理暂行办法第五、六、七条。建设部关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知第七条、第八条92、如何划分物业管理公司和业主的维修范围？物业管理公司和业主负责维护的内容有哪些？v物业管理公司与业主的维修范围与维修责任一般在双方签订的物业管理合同中约定。一般而言，物业管理公司对共用部位和共用设备、公共建筑和共用设施，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、共用天线、消防设施、绿地等承担维修责任。由于物业管理公司对共用部位和公共建筑等并没有所有权，因而对这些设备的维护物业管理公司可以收取物业管理费v一般情况下，业主应
79、对其所有的物业承担维修养护责任。室内的部位和设备，包括水、电、气等户内管线，设施和自用阳台，由业主负责维修。业主可以自行维护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员进行维修，但委托他人维修需支付相应费用。参考法条：物业管理条例第五十六条93、在何种情况下业主承担维修责任在何种情况下业主承担维修责任？v业主或物业使用人如果在验收后自行添置、改动设备、设施，由业主或物业使用人自己承担维修责任。房地产开发企业在住宅使用说明书中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房
80、屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。94、房屋漏雨谁来赔？房屋漏雨谁来赔？v如果房屋是在保修期内和保修范围内，由于房屋本身的质量原因导致了业主财产受损，那么应当由开发商承担修复及赔偿责任；如果房屋使用已经超过保修期，业主缴纳了公共维修基金，那么房屋大修、中修的费用应当从公共维修基金中支付，由物业管理公司负责修理。95、房屋的保修期从何时开始，应如何计算？保修期内房屋出了问题由谁负责？v住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，即从业主办理入
81、住手续之日起计算。v正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏年；墙面、顶棚抹灰层脱落年；地面空鼓开裂、大面积起砂年；门窗翘裂、五金件损坏年；管道堵塞个月；供热、供冷系统和设备个采暖期或供冷期；卫生洁具年；灯具、电器开关个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。保修期限不应低于上述规定的期限，房地产开发企业可以延长保修期。v在购房保修期内房屋出现问题，应由开发商负责解决。业主也可以找物业管理公司，请求其协助处理。参考法条：建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第五条、第六条96、地下车位产权应归谁？
82、人防工程改建的地下车库产权应归谁？v地下车位的产权归属，一般有以下几种情况：（1）由开发商单独取得地下车位的所有权，开发商可以对地下车位进行出售或出租。如果开发商对地下车位采用出售的方式，那么购得车位的业主就拥有了对车位的所有权，没有购买地下车位的业主，就不能将车停放在地下车库内。v（2）开发商与业主对地下车库的面积进行了分摊，开发商作为业主之一和其他业主一起共同所有地下车位，共同决定地下车位的占有、使用、收益和处分。（3）若开发商对于地下车位不享有所有权，地下车位的所有权归全体业主共有，开发商便无权决定地下车位应如何使用。v人防工程是为了提高城市整体防护能力，保护人民生命财产安全而建设的。人
83、防工程的所有权属于国家，平时可做他用，但它的性质不会变更。虽然开发商是最初的投资人，但开发商的投资已经被全体投资人购买，所以真正的投资人是全体业主。根据“谁投资，谁受益”的原则，地下停车位应归全体业主共有。97、关于车位出租有收费标准的规定么？v关于车位出租收费标准，北京市在关于调整北京市机动车停车场收费标准的通知中规定：露天按月租用的停车位，小型车每月150元，大型车每月210元；露天按年租用的停车位，小型车每年1600元，大型车每年2300元；居住小区地下停车库、停车楼按月、按年租用停车位实行市场调节价，具体收费标准由业主委员会与物业管理部门协商制定，签订具有法律效力的协议；独立经营的地下
84、停车库、停车楼实行市场调节价。从该标准可以看出，地面停车位的收费标准是固定的，而地下停车位主要实行市场调节价，也就是说，开发商可以根据市场情况自由定价。98、小区内应配多少个车位？v车位紧张逐渐成为小区中一个普遍的问题。北京市对于小区内的车位制定了以下标准：（1）北京地区建筑工程规划设计通则明确规定，新建商品房小区的车位数量应在每户0.31.3个之间。（2）按北京市“九五”住宅建设标准建设的普通住宅(含经济适用房)，在三环路以外的(包括旧城区改造和零星加建的住宅)，按每千户500个车位标准设置；在三环路以内的按每千户300个车位设置。（3）中高档商品住宅按每户1个车位设置，高档公寓和别墅按每户
85、1-3个车位设置。（4）二环路以内旧城及危旧房改造区、历史文化保护区等特殊地区车位标准另行研究。99、买了车位，还要交车位管理费吗？v购买车位与缴纳车位管理费并不矛盾。购买车位后，业主获得了车位的所有权，但是车位的保洁、保安、照明等等仍需要物业管理公司进行管理。因此，买了车位的业主仍要缴纳车位管理费。100、业主停放在小区内的车被撞坏，谁负责？v物业承担的是对小区全面的管理责任，无论业主与物业管理公司之间达成的是车辆保管合同还是车位有偿使用合同，物业管理公司都应对小区内的车辆负有看护责任。但对于因物业管理公司失职造成的损失应如何赔偿还没有明文规定，因此业主和物业管理公司最好在物业管理合同中明确
86、车辆保管条款。101、如果业主的车在小区内丢失，如果业主的车在小区内丢失，物业应承担什么责任？物业应承担什么责任？v如果业主与物业管理公司之间构成了保管合同关系，那么物业管理公司就要对业主进行赔偿。如果业主与物业管理公司之间仅达成了车位的有偿使用关系，物业管理公司仅提供车位，无保管车辆的义务，则物业管理公司不承担责任。102、收取停车费要满足哪些条件？v一般要具备的条件：应保证停车有位，停车有序。24小时有专人看管或采取电视监管系统。对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。应与存车人签订存车协议，明确双方的权利义务。向存车人提供物业管理公司发票或停车专用发票。103、小区停车位的权
87、利关系怎样划定？v如果业主买下了车位，那么业主享有车位的使用权和收益权，但应对物业管理公司支付管理费；如果是在小区路边划线停车的，车位的土地使用权属于全体业主共有，由业主委员会决定车位的分配。104、小区内存车怎样管？小区内存车怎样管？v一般要满足以下要求：有健全的机动车存车管理制度和管理方案。对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。保证停车有序，24小时有专人看管。长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。105、业主能改变房屋结构吗？v由于房屋结构关系到整栋建筑物的安全使用，与每一个业主的利益都紧密相关，所以业主在使用房屋的过程中，不得擅自改变房屋配套设施的用途、结构、外
88、观，要将装修事项通知物业管理公司。对于业主擅自改变房屋结构给物业使用造成的损坏，物业有权要求业主进行恢复原状或赔偿。106、物业管理公司与业主、施工单物业管理公司与业主、施工单位签订的装修管理协议有哪些内容？位签订的装修管理协议有哪些内容？v物业管理公司与业主、施工单位签订的装修管理协议的主要内容包括：装修工程的实施内容、实施期限。允许施工的时间。废弃物的清运与处置。住宅外立面设施及防盗窗的安装要求。禁止行为和注意事项。管理服务费用。违约责任及其他要约定的事项。v一般来说，室内装饰装修时，禁止行为和注意事项包括：未经有关单位同意，不得变动建筑主体和承重结构。不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开
89、门、窗，破坏建筑物外墙原面貌。不得将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房。不得未经允许，拆改供暖、供气管道和设施，不得损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。铺贴1厘米以上石材、在室内砌墙等增加楼地面荷载；其他影响建筑结构和使用安全的行为。注意防噪防火，不得影响其他业主的正常生活。参考法条：北京市家庭居室装饰装修工程承发包及施工管理暂行规定（试行）107、业主进行装修，物业管理公司如何管理？v业主虽然是房屋的所有权人，但由于每一栋楼房都是由各个相关的单元组成的一个整体，各家的装修多多少少都会给其他人造成影响，由于物业管理公司对于物业管理区域承担全面的管理责任，因此有义务了解业主装修的有关事项并
90、作出相应指导。v物业管理公司为了加强室内装饰装修的管理，应做好这几项工作：制定有关物业装修管理服务的制度，使装修管理有章可循。查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议。向业主、物业使用人和装修施工单位告知室内装饰装修的禁止行为和注意事项。装修期间应加强对装修现场的巡视和检查，严格治安、消防和房屋安全管理。装修结束后，要根据装修管理协议进行验收，对于违反协议的可以要求恢复或赔偿。108、公共设施被损坏谁来修？公共公共设施被损坏谁来修？公共设施被损坏找不到责任人时，损失谁设施被损坏找不到责任人时，损失谁来赔？来赔？v由人为因素造成的公共设施损害不在公共维修基金的范围之内，应由责任人承担费
91、用，不得动用公共维修基金。公共设施被损害找不到责任人时，一般情况下按受益人原则分摊，具体有以下几种情况：（1）物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程，除由专业管理部门维修管理的部分外，其余部分的维修费用，由全体产权人按建筑面积比例分摊。v（2）住宅楼内的共用部位和公用设施设备的维修费用，由该住宅楼内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。（3）一栋住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费，由该单元门内全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权按所拥有的建筑面积比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内的全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产
92、权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。109缴纳公共维修基金后还要交纳中修费吗？v公共维修基金专项用于共用部位、公用设施设备的大修、中修和更新改造。因此，业主在交纳了公共维修基金后不必再向物业管理公司交纳中修费。建筑安装工程保修范围和保修期限内发生的维修费用，不得从公共维修基金中支取。110、公共维修基金是什么？公共维修基金是什么？v建立维修基金是完善房屋共用部位维修的保障机制。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。由开发商代为收取，由
93、房管部门监管，所有权归购房人，不得挪作他用。111、同时收取物业管理费与公共维修基金合法吗？v合法。公共维修基金是专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后，除正常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物业管理费收取的只是公共设施设备小修和日常运行维修及保养费。二者的使用目的不同。112、各类房屋修缮工程的适用范围是什么？v一、翻修工程适用范围：1、主体结构全部或大部严重损坏，丧失承载能力，有倒塌危险的房屋；2、破损严重，局部修缮不能保障安全使用的房屋；3、简易房屋并已损坏，无修缮价值的房屋；4、处于易滑坡地区或地势低洼区内积水无法排出的房屋。vv二、大修工程适用范围：1
94、、主体结构损坏严重，有局部危险的房屋；2、屋面严重漏雨需铲除重做的房屋；3、需挑顶修缮的房屋；4、整栋房屋需要进行设备（包括上水、下水、通风、采暖等）及管线拆换、改装的房屋；5、需抗震加固的房屋。vv三、中修工程适用范围：1、需少量更换或局部加固、补强主体构件或拆砌部分墙体的房屋；2、需局部更换瓦屋面，修补平屋顶面层或外墙板缝局漏雨的房屋；3、需整栋房屋进行门窗整修，地面维修、粉刷、油漆、设备维修和更换配件的房屋；4、因阴暗潮湿、严重掉土、使用不便改善条件的房屋。vv四、小修工程适用范围：1、修补屋面、地面、顶棚，室内外抹灰；2、修理门窗、换纱、换玻璃；3、水、暖卫、电设备的日常养护；4、疏通
95、下水、烟囱、垃圾道，清扫屋面、雨水口。vv五、综合维修工程适用范围：1、一个院落（楼房为幢）需要计划维修、轮修的房屋；2、需改变院落（栋）房屋面貌进行有计划改造维修的房屋。翻修和大修后的房屋必须符合完好房屋标准并尽可能满足合理的使用要求；中修和综合维修后的房屋必须符合基本完好的要求。参考法条：北京市城镇房屋修缮范围和标准113、房屋修缮工程是怎样分类的？房屋修缮工程是怎样分类的？v按照房屋完损状况和修缮工程量大小，房屋修缮工程可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修五类。翻修工程：指需要全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大履行的工程。大修工程：需牵动或拆换部分主体构件或设备，
96、但不需全部拆除的工作。中修工程：需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的结构和规模的工程。小修工程：及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏，以保持房屋原有完损等级的日常养护工程。综合维修工程：平房以院落为单位，楼房以幢为单位，对其大、中、小修一次性维修的工程。参考法条：北京市城镇房屋修缮范围和标准114、房屋完损等级怎样评定？房屋完损等级怎样评定？v房屋完损等级的评定以幢（平房以栋）为评定单位，以建筑面积（平方米）为计量单位。评定工作在对房屋全面检查的基础上进行，先评定房屋的结构、装修、设备三个组成部分中各个分项的完损等级，再评定整幢（栋）房屋的完损等级。楼房除评定整幢房屋的完损等级外，还按
97、基础、墙体、楼盖及屋盖四个分项评定其承重结构的完损等级。115、房屋完损等级是怎样划分的？房屋完损等级是怎样划分的？v根据房屋结构、装修、设备三个组成部分的完好或损坏程度，房屋完损等级分为五类：完好房：包括结构构件安全可靠，整体性好，屋面或板缝不漏水，装修、设备完整基本无损的房屋；虽存在一定的陈旧现象或个别构件有轻微损坏但在允许值之内，不影响居住安全和正常使用，通过小修即能修复的房屋。基本完好房：结构构件安全可靠，个别部件的损坏程度稍有超过设计允许值但已稳定；屋面局部渗漏；装修、设备基本良好，个别部位有影响使用的破损，通过在原有构件或部位上进行修补即可恢复使用功能的房屋。v一般损坏房屋：个别结
98、构构件变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，存在危险隐患；屋面或板缝局部漏雨；外装修和设备局部破损的房屋。严重损坏房：部分结构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态；屋面或板缝严重漏雨；内外装修、设备明显损毁、残缺；存在局部危险的房屋。危险房屋：主体结构构件的强度严重不足，稳定性很差，随时有倒塌的可能，采用局部的加固修理仍不能保证安全，需要拆除、翻修或挑修的整栋房屋。参考法条：北京市城镇房屋完损等级评定实施规定116、公有住房售后维修基金如何缴纳？v在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房，其维修基金来源于两个部分：由售房单位从售房款中按多层住宅20%、高层住宅30%的比
99、例划拨专项维修基金职工个人按购房当年新建公有住房成本价基价的2%缴纳公共维修基金。117、人为造成的住宅共用部位共用设施设备损坏，可以支取专项维修基金吗？v住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修基金。无法确定责任人的，按照受益人原则进行分摊，具体如下：1、物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外；其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊。v2、住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。3、一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人
100、使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。开发企业应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。118、业主委员会成立前，专项维修基金可以支取吗？v业主委员会成立前，维修基金原则上不得使用。但确需使用的，可以按照下列程序办理：1、物业管理企业应委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算。2、经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修工程。3、维修工程结束后，中介机构应进行
101、验收，验收合格的应出具证明，不合格的，应要求返工。4、物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。119、专项维修基金如何支取？专项维修基金如何支取？v专项维修基金的使用计划应当由业主大会作出决议。委托物业管理企业代管的，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修(包括大修、中修、更新、改造)计划及经费预算，报业主委员会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持业主委员会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；业主委员会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。v凡有下列情况之一的，除经业主委员会同意外，还应报区县建委备案
102、：1、一次支取维修基金10万元以上50万元以下的。2、一年内支取两次维修基金的。凡有下列情况之一的，业主委员会应召开业主大会作出支出决议后，报区县建委备案：1、一次支出维修基金50万元以上的。2、一年内支取维修基金三次及三次以上的。3、一年内支取维修基金数额占维修基金总额30%以上的。物业管理企业到银行支取费用时，必须凭业主委员会印章和区县建委备案证明。参考法条：北京市住宅公共维修基金使用管理办法119、不交专项维修基金就不能办房不交专项维修基金就不能办房产证吗？产证吗？v是的。根据北京市关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知的规定，不缴纳商品住宅维修基金的，房地局将不予办理立契过户手
103、续和权属登记手续。此规定的立法目的在于保证住宅维修基金的落实到位，以保障房屋保修期满后维修、更新、改造工作的顺利开展。因此，购房者在交纳专项维修基金后，应妥善保管北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票，以备办理房产证时提交。120、业主使用会所设施要付费吗？v根据相关规定，小区内会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房不能作为公用建筑进行分摊，因而上述设施的所有权归开发商所有，非业主共有财产。开发商利用会所为小区业主提供服务，理应收取相应费用，并无不妥121、开发商必须在小区内设置会所开发商必须在小区内设置会所并可以随意处置会所吗？并可以随意处置会所吗？v目前，在一些城市，在新建小区内建
104、设相应的会所是开发商的一项行政义务。开发商在项目前期就必须就未来配套设施的规模、功能、服务项目等规划报有关部门审核，以获得规划许可证和施工许可证。开发商在获得许可后，必须严格按照此申请文件建设配套商业服务设施，否则将承担责任。v会所是为了全体业主的需要而建设的，会所的建立是吸引业主购房的一个重要因素。因此，会所的建立是开发商与业主在建立了商品房买卖关系后应履行的一种义务。会所在建立后，应根据业主的需要而使用和经营，开发商不得随意处分。如果开发商将建设相关会所作为购房合同的一部分，而并未兑现或擅自变动，业主可以要求开发商承担违约责任。如果开发商不按承诺使用、处置会所，业主可以请求政府进行行政干预
105、，由政府有关部门对其作出限期改正的决定，并对其进行行政处罚。122、物业管理公司有权利用公共用房开设娱乐设施吗？v小区内的公共用房的所有权为小区所有业主共有，物业管理公司不能擅自改变其用途。即使为了所有业主的利益要开办娱乐设施，也要向业主大会提出建议，经业主大会会议批准后方可实行，否则，即为侵犯业主权益的行为。123、什么是小区会所？小区会所的收益该归谁？v会所是指在小区中为人们提供全面的休闲娱乐活动的场所。种类有咖啡馆、运动场、阅览室、音乐厅、超市等设施。小区会所是由开发商建设的，并且会所的面积不列入业主所购买的房屋建筑面积，因此会所的所有权在开发商的名下。开发商可以行使经营的权利，会所的收
106、益也归开发商所有。业主对于会所不享有经营的权利，也无权要求分享会所经营的收益。124、物业管理公司有权将管理用房物业管理公司有权将管理用房挪作他用吗？挪作他用吗？v为了物业管理公司提供服务的方便，业主们通常会允许物业管理公司使用一些公用房屋，但这些房屋的使用应仅限于为业主提供服务。未经业主的许可，物业管理公司不能将这些公用房屋挪作他用。未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会
107、的决定使用。参考法条：物业管理条例第三十八条、第六十五条125、什么是物业管理用房？面积怎什么是物业管理用房？面积怎么定？能否计入买房公摊面积？么定？能否计入买房公摊面积？v物业管理用房是根据有关法律的规定，由建设单位在物业管理区域内配置的供物业管理企业在物业管理活动中使用的房屋。物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。根据有关规定，建设单位必须在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公或住宅的房屋，物业管理用房的所有权属于业主，物业管理公司只有使用权。v管理用房面积(平方米)=人均用房规划指标住宅区房屋总套数户均人口数。具体测
108、算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。根据北京市的相关规定，为多栋房屋服务的物业管理用房，可以为多栋房屋分摊。每栋商品房所分摊的物业管理用房面积可占该栋商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不超过千分之六。按千分之六计算，分摊的全部物业管理用房面积不足一套或一间房屋建筑面积的，按该栋商品房设计的最小一套或一间房屋的建筑面积确认。如若买卖双方对分摊的物业管理用房面积另有约定的，从其约定。公用建筑面积分摊后，产权归摊得的业主所有。参考法条：物业管理条例第三十八条。关于商品房销售面积面积计算及公用建筑面积分摊有关规定的通知第三、四、五、六条126、楼顶广告牌影响房间使用功能楼顶广告牌影响房间使用功
109、能怎么办？怎么办？v如果广告牌的设立影响了房屋的使用功能，顶层房屋所有人就无法实现有效利用住房的目的，此时，业主可以向侵害人要求排除妨碍并赔偿损失，也可以请求业主委员会提起诉讼，申请仲裁。127、物业管理公司可以从楼顶广告牌的使用收益中获取报酬吗？v物业管理公司对公共部位或公共设施不享有所有权，因此，物业管理公司没有权利允许他人对公共部位进行利用。物业管理公司如果未经业主大会同意，擅自许可他人利用小区公共部位，应承担侵权责任，其所得收益应归全体共有人所有。但是，物业管理公司如果对屋顶的广告、共用建筑的出租等做了出面联系、管理等工作，可以要求得到相应报酬。参考法条：物业管理条例第五十五条128、
110、楼顶广告牌的设置收益权归谁楼顶广告牌的设置收益权归谁所有？所有？v如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。但如果开发商是为本小区做宣传用的广告牌，只要征得业委会同意，在不影响业主生活的前提下，是不需要向业委会交广告费的，因为该广告的受益者是业主和开发商双方；v另一种情况，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体
111、业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。129、楼顶广告牌的设置权归谁所有？v楼顶广告牌的设置权归谁主要应看楼顶的所有权归谁所有。商品房买卖合同（示范文本）中就有关于外墙面及楼顶使用权的约定，不同的约定内容，有不同的法律后果。具体分两种情况：第一，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过全体业主及与业主委员会同意。v第二，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主及业主委员会同意。不管是上述哪种情况，物业管
112、理公司都对楼顶及外墙面不享有所有权，没有权利擅自允许他人进行利用。130、共用设施经营赢利，业主也有份吗？v如果物业公司想在楼顶加装广告，必须经过业主大会的同意，而且业主享有相当比例的收益。物业管理条例中提到，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不能改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。v利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于
113、补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。131、业主装修时必须用物业管理公司推荐的装修队吗？v业主装修房屋时分两种情况聘用装修公司。（1）一般住宅小区的业主装修房屋时，物业管理公司不负责推荐装修队伍，由各业主自行选择，按照程序申请批准就行。（2）对于高档写字楼，物业管理公司考虑到装修设计整栋建筑物的利用，因而会制定有关管理条例，要求各业主或使用人聘用其指定的装修公司。132、业主装修时应交垃圾清运费吗业主装修时应交垃圾清运费吗？v装修垃圾是因为室内装饰装修而产生的建筑垃圾，与日常垃圾清运是不同的服务项目。根据北京市的有关规定，装修房屋垃圾外运费每自然间20元（自然间包括：门厅、卧室、厨
114、房、厕所、阳台各视为一个自然间）；如果住户自己清运，物业管理公司不收此项费用。133、物业管理公司有权收取装修押物业管理公司有权收取装修押金和装修管理费吗？金和装修管理费吗？v国家对此并没有明确规定，但考虑到有些业主在装修时不按要求行事，对小区公共利益造成损害，因此物业管理公司收取一定的装修押金是合理的，它可以提醒业主按规定装修。由于该押金是可以退还的，所以对按要求装修的业主没有损害。如果业主与物业管理公司在物业管理合同中规定业主要支付装修管理费，那么业主就要按合同支付管理费；如果双方并没有这种约定，那么物业管理公司就不能向业主收取装修管理费。134、业主装修房屋时，物业管理公司会收取哪些费用
115、？v一般来说，当业主装修房屋时，物业管理公司会收取两种费用：可以退还的装修押金，金额一般为1000元到4000元。不可退还的装修管理费，一般为几百元。135、城市绿地比率指什么？如何计算绿地率？v城市绿地比率也叫绿地率，是指城市各类绿地总面积占城市面积的比率。一般包括公共绿地、居住区绿地、单位附属绿地、防护绿地、生产绿地、风景林地等6种类型。其中的居住区绿地率，指居住区用地范围内各类绿地的综合与居住区总用地的比率v在购买房屋时，经常会在广告中看到开发商宣称小区绿地覆盖率已经达到较高水平，但是也要注意到，并不是所有长草的地方都可以算绿地。居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公
116、建所属绿地和道路绿地等。级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不小于8米，面积不少于400平方米，且该用地范围内的绿化面积不少于总面积的70%(含水面)，至少要有1/3的绿地面积能常年受到日光直接照射，并要增设部分休闲娱乐设施。136、开发商是怎样选聘前期物业管开发商是怎样选聘前期物业管理企业的？理企业的？v早期的物业企业一般都是开发商的下属企业，与开发商具有某种利益关系。物业管理条例明确规定了，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准（北京房地产主管部门为北京建委），可以采用
117、协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这条规定在一定程度上遏制了物业管理企业与开发商的裙带关系，同时，在业主大会成立后，可以自行选聘新的物业管理企业，接替前期物业管理企业。137、前期物业管理合同能约束业主吗？v尽管业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中，但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为，开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理，并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业管理的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合同。138、什么是前期物业管理合同？效什么是前期物业管理合同？效力期是多长？力期是多长？v前期物业管理合同
118、也称前期物业管理服务协议，是前期物业管理阶段，开发商与物业管理企业签订的对物业进行管理的协议。虽然开发商可以签订前期物业管理合同，但并不意味着可以签订一个期限很长的合同。前期物业管理合同可以约定期限，但是，如果期限未满，而业主委员会代表全体业主选聘其他物业管理企业并与新的物业管理企业签订了物业管理合同并生效后，前期物业管理合同效力自然终止。139、什么是前期物业管理？v前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业，根据双方签订的前期物业管理合同的约定对物业实施的管理。此时，业主与建设单位之间的房屋买卖关系已经成立，开发商与物业管理企业是委托与被委托的合同关
119、系，业主与物业管理企业之间尽管没有合同关系，但存在着事实上的物业管理关系。140、新新物业管理条例物业管理条例解读解读v近年来，消费者对物业管理这一新兴行业的投诉急速升温。2003年北京市消费者协会共受理物业管理方面的投诉560件，使物业管理“跃居”三大投诉之列。物业管理条例作为第一部全国性物业管理法规，于2003年9月1日生效。条例共7章70条，对公众普遍关心的业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护以及法律责任等方面作了明确规定。此规定的出台既规范了物业管理企业的服务行为，也为民众评判物业管理公司合格与否提供了可行性标准，结束了物业管理行业无法可依的局面。141、物业管
120、理条例对前期物业服务合同作了哪些要求？v前期物业服务合同应当以书面形式订立。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同可以约定期限。但前期物业服务合同是附终止条件的合同，约定的期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止142、前期物业管理公司怎么选聘？前期物业管理公司怎么选聘？v新建住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位以及现售住宅的建设单位，应当按照招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规划总建筑面积小于2万平方米或仅为单栋住宅的，经批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企
121、业。v建设单位在销售物业前，需要制定前期物业服务合同、业主临时公约。销售物业时，建设单位应将前期物业服务合同中的物业管理服务内容、服务标准、费用标准及收取方式等主要内容作为房屋买卖合同的内容，并向买受人明示业主临时公约。买受人在签订房屋买卖合同时，应书面承诺遵守业主临时公约。143、临时公约是怎么回事？临时公约是怎么回事？v业主公约是小区进行物业管理的重要依据，业主对小区的管理更多的要依赖业主的自我约束，因此业主公约的作用尤其需要强调v业主公约对全体业主具有约束力，但由于业主购买物业的时间不可能一致，使得最初的业主公约不可能由购买物业的业主共同进行商议，这就只能由房屋的第一个业主建设单位先制定
122、一个业主临时公约，然后再由买房人进行承诺。为了防止建设单位利用自己制定业主临时公约的条件侵害买房人的利益，物业管理条例特别增加了“建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益”的条款，并要求建设单位在卖房时，对业主临时公约除了进行公示外，还要加以说明。144、开发商是否可以制定业主公约？v买房子和实施物业管理，是两个不同的消费环节。一个住宅区里公共秩序的维护，是所有业主共同关心的，也是购房的业主对居住环境期望的组成部分。在物业销售时，开发商尚是主要的业主，尽管其并不真正居住在住宅区里，此时由潜在的、不确定的“全体业主”制定一个业主公约，在事实上是不可操作的。因此，由开发商制定业主公
123、约是必要的。v为了区别于业主大会制定的业主公约，物业管理条例将开发商制定的业主公约命名为“业主临时公约”。为了避免“业主临时公约”制定者的利益倾向损害消费者的利益，条例把“业主临时公约”不得侵害物业买受人的合法权益作为“业主临时公约”成立的必要条件。同时，在程序上，条例规定临时公约必须明示，供消费者在买房的时候判断其是否公正、公平。145、物业管理用房能够计入买房公摊面积吗？v从物业管理进入我国以来，物业管理用房一直算入买房公摊面积。2000年，国家有关部门买房公摊面积下发了有关减少公摊面积的文件，其中就包括物业管理买房公摊面积用房不算在公摊面积之内。根据北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积
124、分摊暂行规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。其中明文规定“为多幢房屋服务的警卫室、管理（物业管理）用房不计入公摊面积”。但如果值班警卫室、物业管理用房是为某一幢楼服务的，就应视为可分摊的公用建筑面积。146、物业管理用房归谁所有，如何使用？v物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房，应当根据物业服务合同中的约定。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会147、物业管理公司出租业主共有的房屋，我们怎么
125、办？v共有房屋是指建筑费用和面积已分摊入住房销售价格的公共使用房屋，如物业公司出租此房屋，则要争得大多数业户或业主委员会同意，且全体业户受益，否则业主可以通过业主委员会向北京建委物业处等有权机关投诉解决。148、物业共用设施设备有哪些？?v共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱(房)、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。?149、业主可以在小区内养狗吗？v这个问题要视情况而定：(1)看业主与开发商或与物业管理公司签订的合同中有无规定，同时看
126、业主公约中有无规定，如果在物业管理合同或业主公约中明确规定不得养狗，则业主应当遵守。(2)要符合公安部的有关规定。即使小区的物业管理合同允许养狗，业主也要遵守法律法规的有关规定，办理养狗证。(3)饲养宠物不能妨害其他业主的合法权益。150、承租人能否成为原被告？v承租人在使用房屋过程中，其使用房屋的权利受法律保护，同时也应遵守相关的法律规定和业主公约的规定。因此，承租人可以成为原被告参与诉讼。151、业主公约对于承租人是否有效业主公约对于承租人是否有效？承租人违反了业主公约，业主承担？承租人违反了业主公约，业主承担责任吗？责任吗？v业主公约对承租人同样有效。虽然马建设是真正的业主，王先生作为承
127、租人只是非业主的物业使用人，王先生的权利义务由他和马建设进行约定，但是约定内容不得违反法律法规和业主公约的规定。物业的使用人也要受业主公约约束。v尽管业主并没有违反业主公约，但为了督促业主约束非业主使用人遵守业主公约，相关法律法规要求业主对非业主使用人违反业主公约的行为要承担连带责任。非业主使用人是指没有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并且按照合同、法律规定能够行使业主的部分权利的人。非业主使用人主要是承租人。非业主的物业使用人只对物业享有占有、使用或者一定条件的收益权，而没有处分的权152、小区内的高压供水应达到什么小区内的高压供水应达到什么标准？标准？v根据有关规定，对小区内的高压供水
128、要满足：（1）保证居民正常生活用水。（2）对水箱定期清洗消毒，确保水质合格。（3）维修服务符合法律法规的要求。153、小区内的电梯如何管理？小区内的电梯如何管理？v物业管理公司对小区内电梯的养护、运行、维护应达到如下标准：（1）主梯6002400不间断运行，000600呼叫运行；设立电梯工夜间值班室，并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客。（2）凡有备用梯的，在高峰期600800、17001900与主梯同时运行。（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行；无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其他维修应于23点至次日5点前完工。154、物业公司如何进行消防管理
129、？物业公司如何进行消防管理？v根据有关规定，消防管理包括公共区域消防设施的维护及消防管理，主要要求有：（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制。（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护。（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。155、物业管理公司向业主搭售产品，物业管理公司向业主搭售产品，合法吗？合法吗？v物业管理公司与业主之间是平等的民事主体关系，双方的权利义务是基于物业管理合同的规定。业主作为消费者有权自行选择要购买的产品，其他人不得干涉。物业管理公司如果以不履行物业管理合同为要挟，强行向业主出售产品，属于胁迫行为，业主有权拒绝或请求法院撤销，同时物业公
130、司要承担相应的法律责任。156、物业管理公司是否有权扣押业物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙？主的房屋钥匙？v无权。向业主交付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款，则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是代开发商履行义务，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了，这是不符合法律规定的。157、物业管理公司更换的物件质量物业管理公司更换的物件质量问题由谁来承担责任？问题由谁来承担责任？v一般来说，虽然物业管理公司向业主提供了该物件，
131、但物业管理公司并不是以此为盈利手段，并不从中牟取利润，该物件仅是物业管理公司提供物业管理服务的工具，所以，物业管理公司对于业主来说不是该物件的销售者。根据消费者权益保护法，物件质量上的问题，业主应找生产商要求赔偿，也可以通过物业管理公司找销售商赔偿。但如果物业管理公司在提供物件时向业主额外加收了费用，从中得到了销售利润，那么如果因为物件的质量问题给业主造成了人身、财产损害，物业管理公司作为物业服务的提供者，就应对出现的事故承担赔偿责任。当然，物业管理公司有权事后向该物件的生产者索赔。参考法条：产品质量法第四十三条158、物业公司是否有权以业主拒签物业公司是否有权以业主拒签物业公约物业公约为由扣
132、押房屋钥匙？为由扣押房屋钥匙？v绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景：业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业管理公司办理。有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费，引起业主不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业管理公司就会采取不给钥匙的做法。v这种做法的欠妥之处在于，业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系。在这一法律关系中，业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交
133、付房屋。业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。既然是合同义务，开发商就应该按照我国合同法的约定来履行之。我国合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。v从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。作为房屋买卖关系当事人的开发商，必须向业主交付房屋，而不能把物业管理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合合同法等法律的规定的。v总的说来，无论是开发商也好，物业管理公司也好，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。vv好好学习v天天向上
