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1、l第三章回顾l固定利率抵押贷款方式运作机制：l偿还额的求取、未清偿余额的求取、实际贷款利率的求取、持有期与实际贷款利率、再融资决策方法、固定利率抵押贷款价值与利率风险l美国节俭机构危机美国节俭机构危机l 在这次危机中，有2000多家节检机构因资不抵债而破产，而此后解决这些破产倒闭节俭机构的清算工作持续了10多年。19801992年，被清算的节俭机构有1142家，损失了纳税人近2000亿美元的税款。l30年代经济大萧条时期,面对大量金融机构的倒闭和居民丧失住宅所有权,联邦政府为节俭机构制定了诸多法律法规,限定资产的种类和提供优惠的税收政策等,以鼓励节俭机构专门从事住宅抵押信贷。政策上的干预,一方
2、面促进了经济复苏中住宅抵押信贷的发展,另一方面也使节俭机构逐渐形成了融资渠道、信贷工具单一、“借短贷长”的资产负债结构,即其资金的主要来源是短期存款,资金的运用大多投向期限长达2030年的、固定利率的住宅抵押贷款。l在最初的设计中,联邦政府为了防止利率风险也采取了一些措施。l措施之一是12家联邦住宅贷款银行,向其会员储贷协会提供低息贷款,储贷协会以持有的抵押贷款作担保,就可以从联邦住宅贷款银行获得短期资金。l措施之二是对存款金融机构的利率实施管制。根据1933年银行法联邦储备委员会制定的Q条款,商业银行不允许向活期存款支付利息,对商业银行的储蓄存款和定期存款利息也有限定。其目的在于减少利差所产
3、生的资金争夺,保证节俭机构可以获得较低成本的资金。l1974年和1979年的全球石油危机,使美国经济进入一个低增长、高通胀时期,迫使联邦储备委员会采取一系列紧缩货币政策。结果市场利率急剧上涨,波幅达10%17%,远远高于Q字条款制定的利率上限。l为避免出现“脱媒” 问题,节俭机构又不得不向储户支付较高的利息。存量资产只有7%的利息收益与负债高达15%的利差,使节俭机构陷入困境:1981年时存贷款的利差为71亿美元,1982年上升为88亿美元在1982年的年终统计中,有82%的节俭机构在帐面上出现了收不抵支的赤字。l与非存款金融机构的竞争加剧。在80年代,节俭机构的主要的竞争对手是货币市场共同基
4、金(MMF)。货币市场共同基金的最诱人之处是无利率上的约束。特别是在1980至1982年间,当美国市场的短期利率不断上升,在6.9%至16.2%间波动时,商业银行只对存款额在10万美元以上的大储户支付较高的市场利率,这引起了中、小储户的极大不满,大量居民储蓄开始向货币市场基金转移。l为了防止节俭机构出现“脱媒”现象并提高其竞争力,联邦监管机构于1980年,取消了对节俭机构多种利率的限制。1982年又下调了节俭机构的资本金比率,从过去的5%降至3%,并实施新的会计准则,进一步放开了对节俭机构经营范围的限制,允许节俭机构运用新金融工具，如可调整利率抵押贷款。1984年联邦监管机构进一步扩大联邦节俭
5、机构的经营范围。l然而,取消利率限制、放松管制并没有挽救节俭机构最终倒闭的恶运。放松管制后,虽然扩大了节俭机构的业务范围,但利率市场化又加大了其融资的成本。因为节俭机构无法在短期内迅速调整资产结构,并像商业银行那样给储户支付高达17%的利息,所以只能看着储户离去。在无可奈何的情况下,一些节俭机构为了获得较高的收益,将大笔新增贷款投向投机性的债券市场,结果反而加剧了亏损和倒闭。l1988年,美国联邦住宅贷款银行委员会终于关闭和清算了205家节俭机构。布什总统于1989年制定了金融机构改革、复兴和实施法。该法改革了节俭机构监管框架,成立新的节俭机构监督署来取代联邦住宅贷款银行委员会,组建新的储蓄协
6、会保险基金来取替了联邦储蓄贷款保险公司,以加强对节俭机构资产负债的管理。更重要的是成立了美国清算信托公司(RTC),拨款500亿美元作为前期费用,其过程对倒闭节俭机构的处理。Chapter 4 Alternative Mortgage Instrumentl1. Problem of supply 1.1ARM definition: P93 1.1.1 frequency of rate change 1.1.2 ratel rate=index + margin ,riskperiodl index: l a. beyond manipulation by l the lender b.
7、not excessively volatile c. an established index d. acceptable to the borrower index: a rate on a Treasury obligation the cost of funds to the lender COFImargin: basis points 0.01% as the premium of risk to cover non-interest costs interest rate cap: adjustment rate caps, life- of- loan rate caps pa
8、yment caps caps,risks1.1.3 teaser rate convertible loanlExample(P96)l A. ARM1 initial payment(1-6th month): PMt1=100,000*MC(9.5/12,360)=840.85 6 months later: r=8.1+1.75%=9.85% outstanding balance =840.85/MC(9.5/12,354) =99,699 l7- 12 monthlPMt2=99,699*MC(9.85/12,354)=866.32 lB. ARM2 1-12 month PMt1
9、=100,000*MC(9.0/12,360)=804.62 12 months later: r=8.6+2%=10.6%8+1% 12-24 month: PMt2=(733.76/MC(8%/12,348) *MC(9%/12,348)=803.39 24 month later r=9.5+2.25%=11.75%9+1% 25-36 month PMt3=(803.39/MC(9%/12,336) ) *MC(10%/12,336)=873.92 D. ARM4 1-60 month PMt1=100,000*MC(9.5%/12,360) =840.85 60 months lat
10、er: r=12+2.5%=14.5%9.5+2% 61-120 month PMt2=(840.85/MC(9.5%/12,300) *MC(11.5%/12,300)=978.26 E. ARM5 1-12 month PMt1=100,000*MC(9%/12,360)=804.62 12 months later r=8.6+2.5%=11.1% 13-24 month PMt2=804.62/MC(9%/12,348)*MC(11.1%/12,348)=957.55 804.62*(1+7.5%)=864.97 PMt2=864.97 24 months late r=9.5+2.5
11、%8.6+2.5% 25-36 month PMt3=864.97*(1+7.5%)=929.84l计算题：l甲于2005年2月1日购住房一套，总价50万元，向某建行申请抵押贷款，贷款额为37万元，贷款期为10年，从2005年2月1日开始计算贷款期，发放贷款时的贷款利率为5.31%，3月17日国家调整抵押贷款利率，5年期以上的贷款指导利率为6.12%，底限为指导利率的90%（即5.508%）。请计算2005年2月到12月甲每月还款额，以及2006年1月的还款额。l2. Problems of demandl 2.1 tilt effectl P106 l2.2 graduated-paymen
12、t mortgage characteristics: a. the payments are lower at the beginning and higher at the end; b. to track the income of the borrowers; c. the rate is stable, while the payments change; d. in the first several years, the payments increase in each successive year and then level off for the remainder y
13、earse. there will be negative amortization. Example:100,000, 30 years, 10%, increase by 7.5% in the first 5 yearsPMt1/MC(10%/12,12)+PMt1(1+7.5%)/MC(10 %/12,12)(1+10%/12)12+ PMt1(1+7.5%)5/MC(10 %/12,300)(1+10%/12)60=100,000 PMt1=667.04 PMt2=717.06 PMt3=770.84 PMt4=828.66 PMt5=890.90 PMt6-30=957.62 ta
14、ble: P107 6-7 P107 6-6 GPMs advantages: eliminate the tilt effect increase borrowers affordability GPMs shortcomings: default risk rate risk inflexibility of its payment schedulel3.Simultaneously solving the problems of supply and demand 3.1PLAM P109 separate the return to the lender into two compon
15、ents: a. real return (contract rate =real rate) b. compensation for inflation (adjust the balance at the end of the year if inflation occur) eg: the inflation rate is 4% for the first 3 year, 6% for years 4 through 6, and 5% for the remainder year, contract rate is 3%, loan amount is 100,000, 30 yea
16、rs. Year 1： PM1=100,000*MC(3%,30)=5,102 Ending balance=(100,000-(5,102- 100,000*3%)*(1+4%)=101,814 Year 2： PM2=101,814*MC(3%,29)=5,306 Ending balance =(101,814-(5,306- 101,814*3%)*(1+4%)=103,545 Table P1103.2 PLAMs advantages： A. the lender neednt estimate the inflation rate； B. the lender adjust th
17、e ending balance according to the real inflation rate 3.3 PLAMs drawbacks： A. its complex to explain； B. high default risks； C. the increase of the borrowers income.4. Other alternative mortgage instruments 4.1 shared appreciation mortgage (SAM) P112 low initial rate, share the appreciation as the c
18、ompensation of inflation two tasks: determine the initial rate the share of the appreciation4.1.1 SAMs advantages: A. relieve the affordability problem B. provide some diversification benefits for the borrowers4.1.2 SAMs drawbacks: A. the determination of the share is difficult B. individual propert
19、y prices may not appreciate as fast as general housing prices C. borrowers will not have an incentive to maintain or improve the property4.2 reverse annuity mortgage (RAM) creat for the old people mortgage-receive a large cash flow, make monthly payments RAM-receive monthly cash flow , make a large
20、cash repayment types: A. fixed payment, fixed term, a certain length of time Table P114 B. graduated-payment, fixed term C. fixed-payment, lifetimel1.等本金偿还的抵押贷款其它工具：其它工具：l2.双周偿还的抵押贷款l3. 滚动式抵押贷款l4. 递增式偿还的抵押贷款、递减式偿还抵押贷款l5. 随借随还式l6. 直客式l7.混合型抵押贷款（Fixed/Adjustable Rate Mortgage Hybrids）l混合型抵押贷款综合了FRM和AR
21、M的特征，贷款利率在一定时期内（通常为3、5或10年）是固定的，之后则每年重设利率。 l8. 合力贷款l9. 移动组合抵押贷款l10.双步住房抵押贷款（Two-Step Mortgage，TSM）l该贷款的利率在一定时期内（通常是5年或7年）是固定的，然后被重新设定一次，贷款发生时即约定贷款利率率的构成：指数的种类及附加利率值，相当于一个仅重设一次的ARM。但TSM还赋予一个额外的选择权：在重设日，如果住房抵押贷款的利率高于事先约定的指数加附加利率，借款人可以继续持有该贷款；如果住房抵押贷款的利率低于事先约定的指数加附加利率，借款人可以提前还清该贷款，然后以较低的抵押贷款利率进行再融资。 l1
22、1.气球型抵押贷款（Balloon Mortgage，BM）l气球型抵押贷款具有固定利率和30年期的摊还计划，是一个等额偿付的贷款，其初始利率低于固定利率抵押贷款，通常要求在第5或7年末偿还剩下的全部本金。因为前5至7年的分期还款额是按整个贷款期限的低利率计算的，所以每月的偿还额较低。同时贷款者承诺在剩下的期限内继续提供融资，合同利率根据当时的市场利率确定。 l12.初期只还利息贷款（Interest Only Mortgage，IOM）l这是一种固定利率的抵押贷款，在指定的贷款初期每月只还利息，指定时期结束后，开始等额还款。这是考虑到贷款初期，由于购房者要支付首付款，支付压力较大，故只收取贷
23、款利息，以缓解购房者的压力。l13.住房权益贷款（Home Equity Loan，HEL）lHEL是以住房权益，如所有权或留置权作为抵押物的一种贷款。它的产生是住房所有者对已经抵押的住房有充分的权益，而权益一是来自于购房者偿还首次抵押贷款所积累的已还本金，二是住房价格上涨额。住房所有者向银行申请融资后，银行如果批准融资申请，会拨给住房所有者一个信用额度，住房所有者可以自由支取，并按其所支额度偿还本息。 l14. UK：Endowment mortgage(人寿定期保险单抵押贷款)l Unit linked mortgage(单位基金抵押贷款)l Pension linked mortgage
24、(养老金抵押贷款) l其它抵押方式：其它抵押方式：l1. 二次抵押（再抵押）l2. 部分产权抵押l3. 转抵押l即转让抵押贷款债权型转抵押贷款者转债务人要求转债权人主动转债务型转抵押借款者转主动转让住房违约时处置住房混合型转抵押贷款者和借款者同时转l讨论：l1. 深圳工行曾取消房贷险，武汉有些银行内部员工贷款时也可以不办理房贷险，此种举措是否合理？l2. 有些银行将贷款的最终年龄延长至65岁，有些银行对在校的大学生发放住房抵押贷款，这些举措是否合适？l辩论赛：l正方经济适用房应该以出售为主l反方经济适用房应该以出租为主 The debtors pay more than the schedul
25、ed amortization in one term.PrepaymentlExample:l loan: 100,000month 1 2 payment prepayment outstanding balance700600100099900700500200997000(70000)(29700)1 Motives for prepayment A. refinancing B. dealings of second-hand houses C. comparing with the revenue of other investment 2 Factors affecting pr
26、epayment2.1 interest rate of mortgage loan rd= market rate- contract rate rd=0 prepayment is stable rd0 prepayment will not accelerate rd0 prepayment will accelerate A. interest rate differential 11%8%(3rd year) How about the performance of prepayment ? B. route of interest rate changesroute 1：11%8%
27、13%8% route 2：11%12%13%8% prepayment acceleratedprepayment accelerated burnout phenomenon-improve affordability of debtors-prepayment acceleratedC. contract rate levellow A. types of loan B. types of institution which offer guarantee C. location of the real property2.2 characteristics of mortgagespr
28、ingsummerautumn and winteracceleratingreach the summitprepayment rate is low 2.3 seasonl2.4 macroeconomic environmentl incomel population提前偿付行为的效应：l1、债务人效应l 正效应：节约利息支付l 促进住房转让l 规避投资风险l 负效应：机会收益的损失l 对借款人的二次信贷不利l2、债权人效应l 正效应：降低信用风险l 降低抵押物风险l 降低市场风险、通货膨胀风险l 负效应：预期利息收入减少l 再投资风险l 增加银行服务成本l 增加市场风险、通货紧缩风险住
29、房抵押贷款的理性终止偿付住房抵押贷款的理性终止偿付(Rational Default)l（一）界定（一）界定l理性理性终止偿付终止偿付是指借款人从效用最大化角度是指借款人从效用最大化角度出发，在有偿还能力的条件下，以放弃自出发，在有偿还能力的条件下，以放弃自己在住房中累积权益为代价主动终止执行己在住房中累积权益为代价主动终止执行贷款合同的行为。贷款合同的行为。 l（二）条件（二）条件l V0-房屋房屋-房屋房屋-Vtl 权益权益 权益权益l V0 (1-Rm) -B0 l V0 Rm -B1l B-Bl如果如果VtV0，设，设Vt= V0*Dtl继续偿付的损失继续偿付的损失 V0 (1- Dt
30、) (0 Dt V0(1-Rm)+Gt时，会出现理性终时，会出现理性终止偿付止偿付l考虑银行在处置抵押物时，扣除处置费后，考虑银行在处置抵押物时，扣除处置费后，不足以弥补损失的部分要继续追索不足以弥补损失的部分要继续追索l条件完善为：条件完善为：lV0 (1- Dt) V0(1-Rm)+Gt+A+ClA追索额追索额 C处置费处置费l将将Gt写为贷款期和已还款期的函数：写为贷款期和已还款期的函数：lV0 (1- Dt) V0(1-Rm)+V0Rm(T,t)+A+ClDtRm(1- (T,t)-(A+C)/V0l（三）控制方法（三）控制方法l 1、Dt，在发放贷款时要准确预期房地产，在发放贷款时要准确预期房地产价格的走势价格的走势l 2、对、对Rm要严格控制要严格控制l 3、适当控制、适当控制Tl 4、将、将t引起的高危期分散引起的高危期分散l 5、发挥、发挥A的作用的作用l作业（2个组）：l请两组同学分别选择一个近期内发生的房地产方面的事件，进行案例分析。
