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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。南京好利意置业顾问有限公司 地址:江苏扬州市文汇南路101号三楼 电话：0514-5107288 2024/8/13【 奥古斯都全案策划投标提案奥古斯都全案策划投标提案 】呈阅：永旭地产 编制：天策九州2010年2月考究的信仰新城市新城市 新商业新商业 新生活新生活金汇广场（胜利路金汇广场（胜利路金汇广场（胜利路金汇广场（胜利路7373号地项目）营销推广方案号地项目）营销推广方案号地项目）营销推广方案号地项目）营销推广方案呈阅-鼎睿地产2011年6月我们的工作思路我们的工作思路n 第一部分第一部分 前期工作成果回顾前期工作成果回顾n 第二部分第二部分 推
2、广主题深化推广主题深化n 第三部分第三部分 营销推广战略与战术营销推广战略与战术n 第四部分第四部分 销售策略及售价计划销售策略及售价计划第一部分第一部分 前期工作成果回顾前期工作成果回顾1 1、商业业态定位、商业业态定位 1.业态定位：以餐饮、娱乐、酒店业为主+零售为辅2.项目定位：“临河市餐娱基地NO.1”3.业态组合：“星级酒店+大型餐饮+精品娱乐+休闲购物”4.商铺性质：酒店裙楼底200多米长沿街铺+大开间+临街 （区别于一般的沿街低矮、简陋的门面房）2 2、项目核心优势、项目核心优势 、地段优势：雄踞胜利路站前核心商圈，紧邻临河黄金商业街区，人流密集，商机天成；、临街优势：200多米
3、长独立临街黄金铺位；、投资优势：随着城市完善成熟，老城区的传统商业核心将会向外扩张，形成更大的商圈。商业有巨大的升值空间；、户型优势：超宽临街面、超高层高（相当买一层用两层）、高使用率、铺内空间方正；、业态优势：临河目前非常缺少大型、集中、高品质的餐饮娱乐综合体，项目率先规划引入大型符合餐饮娱乐商业综合体概念并进行炒作包装，会在市场中带来非常高的同价值；3 3、客户定位、客户定位 目标客户分布在整个巴彦淖尔地区，具体为：1、临河本地投资客和本片区生意人 2、跨区域投资者（来自周边旗县）3、机构投资者（大中型企业）按照三线城市商业项目操作经验，项目主要客群定位为投资客，预计投资客与自用客的比例为
4、7：3。因此，稳定的投资收益与较大的升值空间是项目营销的主要卖点。将通过产品、规划、业态设计、包装、营销来实现。4 4、包装总纲、包装总纲 本项目定位为“临河首席大型中高档餐饮娱乐旗舰”，因此在包装中要尽量体现商业项目的档次和特点，如“高档、尊崇、品质”。项目的包装要以现场包装和户外包装为主，着重烘托出专业商业氛围、投资理念，突出项目的升值潜力以及未来的商业经营前景。项目包装主要包括销售现场内、外和销售物料及媒体广告。 5 5、推广主题及目的、推广主题及目的 推广主题：推广主题：临河首席商务休闲中心临河首席商务休闲中心目目 的：的：强强调调项项目目的的价价值值链链，获获利利前前景景，进进而而突
5、突出出项项目的商业功能目的商业功能。三大核心点：三大核心点：价值链价值链+ +获利前景获利前景+ +商业功能商业功能 6 6、主卖点展示、主卖点展示 n胜利路核心，站前商圈，临街旺铺。胜利路核心，站前商圈，临街旺铺。n纯正欧式新古典主义风格，精品品质。纯正欧式新古典主义风格，精品品质。n星级酒店，高档公寓，集中商业组合。星级酒店，高档公寓，集中商业组合。n买铺即收买铺即收3 3年租金。年租金。n半年免租，三年超级特惠租金。半年免租，三年超级特惠租金。n临街商铺，超宽临街面，户户大开间临街商铺，超宽临街面，户户大开间。地段地段+ +品质品质+ +业态规划业态规划+ +经营管理经营管理= =升值空
6、间升值空间 7 7、案名发想、案名发想第二部分第二部分 推广主题深化推广主题深化“临河首席大型中高档餐饮娱乐旗舰临河首席大型中高档餐饮娱乐旗舰”“临河首席商务休闲中心临河首席商务休闲中心”本项目作为本项目作为营销价值梳理（推广主题深化）营销价值梳理（推广主题深化）包括以下六方面：包括以下六方面：1.位置地段篇2.建筑规划篇3.立面风格篇4.业态规划篇5.产品户型篇6.投资价值篇1 1、位置地段篇、位置地段篇胜利路站前核心商圈，紧邻临河黄金商业街区，人流密集。本项目2 2、建筑规划篇、建筑规划篇三面环街，商业沿街布局长达500米，胜利路主干道一侧长200米，气势宏伟。商业规模大而集中，但铺铺独立
7、，出入便利。既形成规模效应，又利于独立经营。万 丰 街曙 光 街胜 利 路200米180米120米3 3、立面风格篇、立面风格篇欧式风格？新古典主义风格？我们想把它更具象，更符合本项目调性，我们叫他：巴洛克建筑巴洛克建筑巴洛克式建筑 （Baroque Architecture） 巴洛克一词的原意是奇异古怪，古典主义者用它来称呼这种被认为是离经叛道的建筑风格。巴洛克建筑是17-18世纪在意大利文艺复兴建筑基础上发展起来的一种建筑和装饰风格，特点是外形自由，追求动态，喜好富丽的装饰和雕刻、强烈的色彩，常用穿插的曲面和椭圆形空间，这种风格在反对僵化的古典形式、追求自由奔放的格调和表达世俗情趣等方面起
8、了重要作用。 巴洛克式建筑的特征： 1、炫耀财富。常常大量使用贵重的材料、精细的加工、刻意的装饰，以显示其富有与高贵。 2、不囿于结构逻辑，常常采用一些非理性组合手法，从而产生反常与惊奇的特殊效果。 3、充满欢乐的气氛。反对神化，提倡世俗化。 4、标新立异，追求新奇。这是巴洛克建筑风格最显著的特征。常采用以椭圆形为基础的S形，波浪形的平面和立面，使建筑形象产生动态感；又或者把建筑和雕刻二者混合，以求新奇感；又或者用高低错落及形式构件之间的某种不协调，引起刺激感。 3 3、立面风格篇、立面风格篇3 3、立面风格篇、立面风格篇曙光街及万丰街均在首层左中右分三部楼梯通向二层商业，使二层拥有一个宽敞的
9、店前平台。这个平台成为二层（二托三）店铺的外展空间，我们可以把这套交通动线（包括楼梯及平台）进行装饰，使其成为项目另一风景。我们将他称为：法式风情长廊法式风情长廊4 4、业态规划篇、业态规划篇先看个案例项目名称：天恒广场项目地点：乌兰察布市集宁项目规模：约5万平米项目简介：整体定位为中高档餐饮及休闲聚集区。其中，中大型中高档餐饮约11家，沿街的有3家为2000平米以上，4家为1000平米以上，最大的为5000平米。休闲娱乐包括一家养生会馆4000平米，其它为KTV及酒吧，共10余家，营业面积200至千余平米，最大的KTV经营面积3500平米。 餐饮企业：蒙亨阿木图寨小肥羊云天楼大东北铁锅炖鱼七
10、十二行缘之味玖玖隆陶然居东来顺经典涮肉坊德庄对比巴彦淖尔与乌兰察布市的相关数据：巴彦淖尔市：2008年：全市城镇居民人均可支配收入达到11977元2009年：全市城镇居民人均可支配收入达到13893元乌兰察布市：2008年：全市城镇居民人均可支配收入达到12448元2009年：全市城镇居民人均可支配收入达到13755元可见，两城市人均可支配收入相当，但目前巴彦淖尔市尚缺少一个中高端的餐饮及休闲聚集区。4 4、业态规划篇、业态规划篇4 4、业态规划篇、业态规划篇1.业态定位：以餐饮、娱乐、酒店业为主+零售为辅2.业态组合：星级酒店+大型餐饮+精品娱乐+休闲购物3.宣传口号：“临河首席大型中高档餐
11、饮娱乐旗舰临河首席大型中高档餐饮娱乐旗舰”“临河首席商务休闲中心临河首席商务休闲中心”4 4、业态规划篇、业态规划篇项目定位为餐饮及休闲娱乐旗舰，目前的外立面设计足够贵气，但店招的位置及设计也至关重要。整洁、醒目、极具品质感的店招才能为项目加分，因此，需要在方案阶段即考虑此问题。4 4、业态规划篇、业态规划篇商业店招示意欧式建筑与现代装饰4 4、业态规划篇、业态规划篇商业店招示意欧式建筑与现代装饰4 4、业态规划篇、业态规划篇商业店招示意内街商业欧式建筑与现代装饰5 5、产品户型篇、产品户型篇商业部分提供多种户型选择，从一百平米至几千平米，多种组合，商业部分提供多种户型选择，从一百平米至几千平
12、米，多种组合，灵活多变。灵活多变。每栋商业建筑设置多组并用和独立使用的垂直交通，以充分保证每每栋商业建筑设置多组并用和独立使用的垂直交通，以充分保证每家商业的便利可达性、易识别性和充足的客流量。家商业的便利可达性、易识别性和充足的客流量。胜利路一侧商业：（1）首层和二层均为“首跃二”模式，均为独立出入口，主力套内面积在300至700多，店铺开间在8.4米以上。（2）三、四层为开敞大空间，各层开敞面积为4700多，设置了三套相对独立的垂直交通，框架结构，每层可灵活分割为2-3家相对独立的经营主体。（3）五层为1600-1800两个独立的商业空间。5 5、产品户型篇、产品户型篇万丰街一侧商业：（1
13、）首层为独立门面房，主力面积在100多-200多，开间多在5.4-7.2米之间。（2）首层在左中右分别设置楼梯通向二层，二层为宽敞的平台（长廊）。二层和三层均为“二跃三”模式，主力面积在200多-400多，独立经营，开间多在5-7米之间。（3）四、五、六层，每层套内面积在400左右，在首层有独立的垂直交通（一部电梯、两部楼梯）方便达到，但不足之处是该楼层商业入口设置在背向万丰街的一侧，面对住宅小区内部。5 5、产品户型篇、产品户型篇曙光街一侧商业：（1）首层为独立门面房，主力面积在75-160多，开间多在7米左右。（2）首层在左中右分别设置楼梯通向二层，二层为宽敞的平台（长廊）。二层和三层均为“二跃三”模式，主力面积在100-270，独立经营，开间多在7米左右。（3）从二层有两部独立楼梯可以直达四层，四层套内面积在400左右。6 6、投资价值篇、投资价值篇l 中国历来有“一铺养三代”的说法，商业的物业类型奠定了投资价值l 本项目核心的地段位置，奠定了投资价值l 住宅限购当下，商业成为更好的投资渠道l 高端的项目形象，聚集型餐饮娱乐业的稀缺定位，奠定了投资价值
