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1、税法（2019）考试辅导第十章+房产税法、契税法和土地增值税法本章考点精讲本章考点精讲三、土地增值税（）三、土地增值税（）（一）纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。1.不论法人与自然人；2.不论经济性质；3.不论内资与外资企业；4.不论行业与部门。（二）征税范围（）1.基本征税范围征收的标准：（1）转让转让的土地使用权是否为国家国家所有；（2）土地使用权、地上建筑物和附着物是否发生产权转移产权转移；（3）转让房地产是否取得收入收入。【提示】土地增值税的征税范围仅指土地使用权的转让（二级市场）（二级市场）而不是出让（一级市场）；转让的
2、必须是国有国有土地使用权，不能是集体土地使用权；产权必须发生转移发生转移；必须获得收入收入（特殊情况除外）。基本征税范围（1）转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（3）存量房地产的买卖2.特殊征税范围（）经济行为征免范围的确认（1）房地产的继承继承、赠与（2）公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的（3）上述之外的赠与（非公益性赠与）（1）在抵押期间期间抵押（2）抵押期满不能偿还债务，造成房地产产权转移的（1）单位之间单位之间互换房地产交换（2）个人之间个人之间互换自有居住用房地产自有居住用房地产，经当地税务机关核实（1）自用（2
3、）转让征否免征暂免不属于征税范围（1）国有土地使用权出让行为（2）未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租合作建房出租房地产的代建房行为重新评估3.企业改制重组土地增值税政策（1）按照规定， 非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司， 有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司 （有限责任公司） ，对改制前的企业将国有土地使用权、 地上的建筑物及其附着物 （以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。原创不易，侵权必究第1页税法（2019）考试辅导第十章+房产税法、契税法和土地增值税法（2
4、）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征暂不征土地增值税。（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征暂不征土地增值税。（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。（6）企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税
5、时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。【相关链接】关于不动产不动产涉及的税种：（1）在不动产保有环节，即产
6、权未转移的：涉及房产税、城镇土地使用税、增值税（出租）、城建税、教育费附加和地方教育附加等；（2）在不动产流通环节，即产权发生转移的：涉及增值税（出售）、城建税、教育费附加和地方教育附加、土地增值税、契税、印花税等。【例题 1多选题】下列各项中，属于土地增值税纳税义务人的有（）。A.转让闲置房产的事业单位B.转让办公楼的外商投资企业C.转让我国国有土地使用权的外资企业D.与某公司互换房产的集体企业【答案】ABCD【解析】土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人，包括事业单位和外资企业。【例题 2多选题】下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（）。A.
7、转让国有土地使用权B.出让国有土地使用权C.转让地上建筑物产权D.转让地上附着物产权【答案】ACD【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让。【例题 3多选题】下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有（）。A.转让存量房B.个人之间互换自有居住用房地产（经当地税务机关核实）C.房产所有人将房屋产权用于抵债的D.房地产开发企业将建造的商品房用于商业出租，不发生产权转移的原创不易，侵权必究第2页税法（2019）考试辅导第十章+房产税法、契税法和土地增值税法【答案】AC【解析】选项 B：个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；选项D：房地产开发企业将建造的商品房
8、用于商业出租，不发生产权转移的，不属于土地增值税征收范围。【例题 4多选题】下列各项中，应当缴纳土地增值税的有（）。A.房地产开发企业将其建造的商品房对外投资B.企业之间进行房地产交换的C.非房地产开发企业在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业D.以房地产抵债而发生房地产权属转移的【答案】ABD【解析】单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。（上述政策适用于非房地产开发企业）【例题 5多选题】下列项目中，暂不征或免（暂免）征土地增值税的有（）。A.按照法律规定或者合同约定
9、，两个或两个以上非房地产开发企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业B.因国家建设需要依法征用、收回的房地产C.因城市实施规划的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的D.合作建房后按比例分房自用的【答案】ABCD【解析】选项A：属于暂不征收；选项BC：属于免征土地增值税的范畴；选项D：属于暂免征收土地增值税的范畴。【例题 6多选题】根据土地增值税有关规定，下列业务属于土地增值税征税范围的有（）。A.企业置换房产B.转让房屋所有权C.出让国有土地使用权D.转让国有土地使用权【答案】ABD【解析】土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及其地上建
10、筑物和附着物产权的行为征税， 包括：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让、存量房地产的买卖、企业之间互换房产等，不包括国有土地使用权出让，故选项ABD 正确。【例题 7单选题】根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要计算缴纳土地增值税的是（）。A.某人将自己拥有的一套闲置的住房出租B.某人将自己的房产无偿赠与自己的子女C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资D.某企业通过国家机关将一套房产无偿赠与当地一家福利机构【答案】C【解析】选项A：某人将自己拥有的一套闲置的住房出租，房产权属未发生改变，不缴纳土地增值税；选项B：个人将房产无偿赠与直系亲属，不
11、征收土地增值税；选项D：符合条件的房产公益性捐赠，不征收土地增值税。（三）税率四级超率累进税率级数1234增值额与扣除项目金额的比率不超过 50%的部分超过 50%至 100%的部分超过 100%至 200%的部分超过 200%的部分税率（%） 速算扣除系数（%）30405060051535（四）增值额的确定（）增值额=应税收入（不含增值税）-扣除项目金额1.应税收入原创不易，侵权必究第3页税法（2019）考试辅导第十章+房产税法、契税法和土地增值税法包括：货币收入、实物收入、其他收入。2.扣除项目金额（）A.新建房扣除项目（）（1）取得土地使用权所支付的金额：包括地价款和相关费用。【提示】纳税人取得土地使用权时缴纳的契税契税计入取得土地使用权所支付的金额，是扣除项目的组成部分。原创不易，侵权必究第4页
