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1、万科集团工程计价治理方法万科集团工程计价治理方法1.1.目的目的加强工程计价的标准化，合理确定、有效操纵工程造价。2.2.范围范围本方法适用于万科集团各房地产公司。3.3.定义定义工程计价指工程工程(含材料采购)的工程量、单价、总价等的计量和确认工作，分工程预算计价、工程结算计价。4.4.职责职责4.1.4.1.集团本钞票审算中心负责本治理方法的制订、修改、解释、指导、监督检查。4.2.4.2.集团各地产公司从事工程的计价、审批及其他有关责任人负责贯彻执行。5.5.原那么：原那么：5.1.5.1.廉洁奉公原那么：廉洁奉公原那么：工程计价工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守，恪守职业道德，严
2、禁主动索要或被动同意财物，如出现损公胖私性质的不正当计价行为，将按照有关给予处分。5.2.5.2.多级审核原那么：多级审核原那么：工程计价应建立起本钞票人员之间、部门之间等的编制及审核操纵体系；工程计价皆须通过多级审核，各级在审核过程中应认真认真，有关手续资料的签字、盖章等务必齐全、有效，否那么不得办理。5.3.5.3.正确高效原那么：正确高效原那么：工程计价中的各项计算应正确、清晰、合规，具有特别高的正确度，表达出较高的专业水平；同时工程计价工作应维持较高的工作效率，做到及时帐清，以适应工程招标、本钞票核算、工期等多方面的要求。5.4.5.4.可复查性原那么：可复查性原那么：工程计价工作的全
3、过程应有具体、真实的记录及完善的资料治理制度，量价计算过程、审批记录等文件、资料应具备完全的可复查性。5.5.5.5.合理低价原那么：合理低价原那么：工程计价工作应以客瞧事实、工程合同等为依据，充分理解、灵活运用当地工程造价治理，并利用市场竞争、甲方品牌资源等因素，处理好质量、工期与本钞票的关系，追求以合理较低价格确定工程造价。5.6.5.6.信息共享原那么：信息共享原那么：工程计价中出现造价偏离常规经验值时，本钞票部应及时将信息向相关部门反响，以便开展设计、施工措施、材料设备等方面的优化工作；同时，工程计价还应满足本钞票核算、本钞票分析等多方面的需求，并依据工作需要及时提提供设计治理部、工程
4、治理部、工程经理部等部门；关于当地公司财务治理部、总部本钞票审算中心，除尚未公开的标底情况外，其他情况，如其需要，均应真实、透明、系统地提供所有信息资料。5.7.5.7.便于结算原那么：便于结算原那么：招标文件、合同及工程预算计价过程中确定的价格确定方式、价差计算和调整方式、结算方式等计价方式及工程造价应充分考虑竣工结算的正确、便利和快捷，尽量减少争议。6.6.一般一般6.1.6.1.本钞票治理部是工程计价工作的要紧职能部门，对工程计价工作负要紧责任，设计治理部、工程经理部、工程治理部、财务治理部应积极配合、参与并负相应责任。6.2.6.2.工程计价工作应依据工程的总工期制定方案，统筹安排，分
5、清轻重缓急，做到早做、快审、正确。6.3.6.3.托付进行工程计价的造价咨询机构，必须具备乙级以上(含乙级)资质。6.4.6.4.总包工程的工程计价应托付造价咨询机构进行，但如某工程预算计价已托付了造价咨询机构进行、并签署了总价包干协议，那么该工程的竣工结算可不再进行外委编审。6.5.6.5.托付造价咨询机构编制的工程计价工作需要核对时，只有在咨询公司独立编制完成，并把成果提交我司审核后，才提供施工单位的计价文件，进进核对程序。核对托付进行工作计价的造价咨询机构名称也须对施工单位保密。6.6.6.6.托付造价咨询机构进行工程计价工作，造价咨询酬金可按建筑面积或总造价的一定比例计取；如托付的工程
6、计价工作需与承包单位核对，造价咨询费宜按总造价的一定比例并结合核减额的一定比例计价的方式计取。6.7.6.7.施工过程中与工程计价相关的资料本钞票治理部与工程经理部应各自保持一份，资料必须完整、签章齐备、编号正确，并指定专人负责进行分类、装订、存档。6.8.6.8.工程造价确定后，及时与目标本钞票进行比照，在动态本钞票中反响。按 ?目标本钞票治理实施细那么?中的核算方法，分期、分产品类型按本钞票科目对工程造价金额进行拆分，并录进本钞票治理软件。7.7.工程预算计价治理工程预算计价治理7.1.工程预算按编制时刻和用途分为两类： A、清单招标预算。施工图完备以后，清单招标截标之前；B、合同预算包干
7、价。费率或单价招标以后，施工图完备时。7.2.A 类预算要紧用途：作为清单招标评标时的参考；检验施工图的技术经济合理性，假设预算偏离目标本钞票较多时，应协同相关部门对设计进行优化；指导材料的选择和?施工组织设计方案?的编制。7.3.B 类预算要紧用途：作合同的预算包干价使用，需要核对；经济指标不合理时，仍有优化的可能，但因已处于施工时期，时刻不一定准许或已造成损失。7.4.集团主张采取清单招标预算计价方式事前确定合同包干造价，不鼓舞采纳合同预算包干价的计价方式。7.5.不管是自行依旧外委编制的工程预算，均应有完整的工程量计算书、分层分项工程量统计表、技术经济指标分析。并对预算计价依据、材料价格
8、确实定依据、预算中暂定量或暂定价工程、图纸中有而预算未包含的工程等进行讲明。7.6.工程预算计价过程中，造价工程师要主动发现施工图中标注不清、前后矛盾、缺项、漏项等咨询题，并书面提交设计部(或设计院)及时修正或公布设计变更，防止按错图施工造成损失。7.7.清单招标预算计价7.7.1. 所需资料：施工图、招标文件拟采纳的合同条件、材料价格的计取及调整方式。7.7.2. 编制方法：按清单计价规那么计算工程量、工程类不、市场行情、主管单位颁发的参考工料消耗定额、无参考工料消耗定额时应依据实际情况编制补充工料分析的综合单价；可参考近期类似工程的招标成果。7.7.3. 本类预算编制完成后，本钞票部造价工
9、程师复审，本钞票经理终审；并送工程经理、工程部经理、工程总监、财务总监传阅。7.7.4. 本预算只作为评标的参考，如有把握符合市场行情的低价，能够公开让每个投标人知晓；未公开时公司内部及咨询单位均应做好保密工作，保证招标的公平性。7.8.合同预算包干价计价7.8.1. 所需资料：审核后的施工图、合同文本(隐往乙方名称)、材料价格计取及调整方式，合同未约定的以招标文件和投标文件为准。建议在合同中明确?施工组织设计方案?不作为工程计价依据；投标前编制的方案中涉及到造价增减，在经济标中考虑；施工中另行编制的方案涉及到造价增减的，需单独申报方案措施增加费。7.8.2. 编制方法：费率的取费级不或单价合
10、同的综合单价，依据施工图，按合同约定的方法计算工程量；现场实际情况与图纸有出进时，工程经理部应以现场签证形式予以讲明，并交预算编制单位；定额或单价缺项局部应依据实际情况编制补充工料分析的综合单价。7.8.3. 费率招标或单价招标的工程，当施工图齐备后，本钞票治理部应立即要求承包单位编制施工图预算，同时本钞票治理部应对施工图预算进行编审或托付造价咨询机构编审，而后，本钞票治理部应跟踪、了解造价咨询机构的编制或审核情况，鞭策并始终参与施工图预算的核对工作。并按核定的预算价签定补充工程合同，上述所有工作，应在施工图完备后 60 天内完成。7.8.4. 费率或单价招标的工程，为防止承包商高估冒算而增加
11、工程预算的核对难度，合同中应约定操纵方法。如：假设承包单位报送的施工图预算造价超出最终审定预算造价 10%时，将按预算高报局部的一定比例收取咨询费。(具体可参照工程结算相关内容各公司自定)，乃至取消其今后对万科工程的投标资格。7.8.5. 预算编制并核对完毕后，本钞票部内部进行复审，经办人填写?合同预算包干价审批表?，送本钞票部经理、本钞票局部管领导、总经理审核 (终审权可按金额或重要程度进行授权)，并送工程经理、工程部经理、工程总监传阅。8.8.工程结算计价治理工程结算计价治理8.1.结算资料应包括以下内容，当以下资料缺乏以完全讲明情况时，还可参照招标及投标文件的内容作为结算计价的依据。建议
12、在合同中明确?施工组织设计方案?不作为工程计价依据，施工中另行编制的方案涉及到造价增减的，需单独申报方案措施增加费。8.1.1. 经双方确认的预算书，适用于实行预算包干的合同；8.1.2. 合同文本及所有补充协议，及与工程结算相关的备忘录；8.1.3. 材料价风格整或计算的依据(政府指导价格、限价材料通知书等)；8.1.4. 设计变更、现场签证原件及相应的结算；8.1.5. 甲供或三方供货材料领用单原件；8.1.6. 工期、质量奖励或违约金记录，有其它扣款的应提供有效的扣款单；8.1.7. 经审核的竣工图、图纸会审记录，公司内部设计的零星工程图纸需设计经理签字。8.1.8. 工程竣工验收资料；
13、8.1.9. 其它与工程结算相关的资料；8.2.以上资料由承建商进行收集，资料必须签章齐备、编号正确。由现场工程师、工程本钞票人员共同审核资料的完整和真实性，并与工程内业和本钞票人员保持的资料进行核对，特别注重造价调减的资料有无遗漏。8.3.假设存在设计变更、现场签证之外的增减款事项，图纸中遗留未施工的工程，合同内另外托付其它单位施工的工程，以及其它不能在以上资料中反响但与结算相关的事宜，工程经理部应进行书面讲明。8.4.工程本钞票人员必须建立甲供和三方供货材料的领用台帐及付款台帐，对领用单原件进行存档。结算前召集供货商、承建商、现场工程师核对总领用量并签字确认，超过合同约定损耗率的材料费应由
14、承建商支付，合同无约定时以定额损耗为准。8.5.结算编制的方法:8.5.1. 工程量以施工图、设计变更及现场签证为准；不清之处，本钞票人员应到工地现场实地度量，无法度量的参照急蔽验收记录；8.5.2. 清单或单价招标的合同严格按综合单价进行结算， 费率招标(清单招标中的缺项局部)约定的费率、材料价确定方式、相应的工料消耗定额进行结算，缺项局部依据实际情况进行工料分析，参照市场行情，编制补充综合单价；8.5.3. 材料价差严格按合同约定调整；扣除超额领用的甲供及三方供货材料费用；8.5.4. 按工程合同确定的结算方式计算总价，在审核结算书、与承包方核对时参照合同，注重甲供材料、工期奖罚、质量奖罚
15、、平安奖罚、水电费、扣款工程、配合治理费、总包效劳费、保修金等费用的计算、扣除；8.5.5. 结算总价=预算包干造价+设计变更+现场签证+约定的人工及材料调差 +增加工程-减少工程。8.6.工程结算程序：工程经理部、工程部、本钞票部、财务发出?工程结算通知书?8.7.所有工程结算须填写?工程结算审批表?。部一致认为符合结算条件后，由工程部发给承包单位?工程结算通知书?8.8.为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定操纵方法。比方：报送的结算造价最终核减额在最终审定结算金额 5%以内的造价咨询酬金由甲方支付，假设结算造价最终核减额超出 5%，那么因造价超出局部而引起的造价咨询酬承包单
16、位报送结算资料送监理审核，再报送工程部金之增加局部由承包方支付；假设承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额 10%时，承包单位除造价咨询酬金外，还需按一定比例担当违约金；直至取消今后在万科的投标资格。填写?工程结算审批表?员共同审核资料的完整和真实性。8.9.托付中介咨询机构编制的结算，应在托付合同中要求提供完整的工程量计算书、工程经理部初审，工程本钞票人员收集对完毕后，应提供与承包单位结算的差异情况讲明。工程结算初审核资料交中介或自行全面审核并签字，工程经理部、工程治理部等须全力配合8.10. 工程结算完成后，特别是与合同价相比偏离 10%以上的，本钞票部应按合同范围工程经理部现场工作师
17、、工程本钞票人承包单位将整理齐全的工程结算资料，分项工程量统计表(能够分层时需分层统计)、技术经济指标分析。同承包单位核内工程造价、设计变更和现场签证、合同外零星托付逐一进行分析讲明，必要时假设工程结算并非在合同总价包干的根底可按“有效与无效本钞票的标准进行分析统计并报送公司治理层。工程结算外审上进行，须选择造价咨询机构进行审核，8.11. 工程竣工结算完成之后，应编制结算本钞票和目标本钞票的比照分析，按责任本工程本钞票人员对外审进行监控并抽查钞票的要求对相关部门进行考评，总结工程目标本钞票操纵的经验和教训。同时本钞票治理部内部进行复审，复审工程按集团?工程本钞票数据库?的要求，对技术经济指标
18、、本钞票数据进行分析并录部门内部复审师、经理签字进。8.12. 在可能碍事业主进住时，供电、自来水、煤气、等市政工程的结算优先办理；无外审结果经本钞票治理部复查，财务治施工单位不配合情况时，主体工程结算在承包方提供全部竣工结算资料后 6 个月公司领导审批理部复核后，主管副总签署意见，报公内核定并审核完毕，其余工程结算在承包方提供全部竣工结算资料后 3 个月内核司总经理批示定并审核完毕。8.13. 所有合同在除质保、保修条款外履行完毕后，都需应办理结算。签署?竣工结算造价协议清单?同签署竣工结算价款协议书，并核对已9.9.其他其他付金额、应扣金额、保修款、余款等9.1.各公司本钞票部中“工程本钞
19、票治理岗的人员可派驻工程现场，但回属本钞票部统一治理。9.2.我方及中介机构负责工程造价计价、审核的人员均必须持有造价工程师证书或预算员资格证书，并在经办的工程造价文件上注明单位名称、姓名和证书号码。9.3.发包单位、承包单位双方对建设工程施工合同执行过程中的工程价格争议，可通过双方协商、合同约定的方法或向人民法院起诉的方法解决；在争议处理中，涉及工程价格鉴定的，由工程所在地工程造价治理机构或法院指定的具有相应资质的工程造价咨询机构办理。9.4.集团所属房地产公司的本钞票部应及时总结工程计价工作的经验和教训，完成的专题分析报告可上传到总部本钞票治理网页共享；各公司应及时维护 ?工程本钞票数据库
20、?中本公司的内容，以便资源共享。9.5.集团本钞票审算中心通过本钞票治理软件、本钞票检查等手段，不定期对各地分本钞票治理部组织甲乙双方依据工程合公司工程的工程计价、动态本钞票以及工程计价治理制度的执行等情况等进行检查和评选。9.6.在执行过程中，各公司可依据实际情况编写具体的操作细那么，并不得与本治理方法的相冲突。各公司的实施细那么需经集团财务治理部本钞票审算中心核实，报集团分管领导批准前方可实施。10.10. 表格表格VKCW03-21-F1?合同预算包干价审批表?VKCW03-21-F2?工程结算审批表?VKCW03-21-F3?竣工结算造价协议清单?VKCW03-21-F4?工程结算通知
21、书?合同预算包干价审批表工程名称合同编号预算造价名称施工单位报送预算造价监理公司审核造价金额(人民币元)大写：施工单位工程内容备注造价咨询机构编制(审核)造价本钞票治理部编制(审核)造价最终审定预算造价预算编制讲明：一、工程量计算依据二、综合价格计算依据三、材料价格确定依据四、预算中暂估工程五、预算未包括工程其它讲明：经办人：开发期成本管理部产品类型本钞票科目金额预算复核人：部门负责人：公司领导注：本表适用于费率招标的合同预算包干价审批。工程结算审批表工程结算审批表编号：年工程结号编号：年工程结号工程名称施工单位送审价备注：合同编号合同价/零星工程托付价监理审核价设计变更：份现场签证：份材料名
22、甲供材料(含三方)(可另附表格讲明)主办部门职责及意见材料名材料名工期、质量、平安奖罚领用量领用量领用量份，共计金额元备注：份，共计金额元备注：甩项及维修扣款单本钞票治理部意见一、 依据合同要求讲明工程质量及履约情况二、 依据资料治理方法审核该工程的所有资料是否符合要求并已收齐(监理审核、变更签证符合要求)资料治理：经办人：部门负责人：一结算主办本钞票部审定价：本钞票部审定价：人依据合同 (零星托付单)办理结算开发期 产品类型本钞票科目二、 决定是否外送审核三、假设外送审核， 那么在本表后附上审定单外送最终审定：外送最终审定：金额主办人：一、 复核以上所有内容结算复核人：部门负责人：公司领导竣
23、工结算造价协议清单工程名称施工单位合同开工日期实际开工日期合同造价工程内容合同编号合同竣工日期实际竣工日期(元) 乙方报送结算造价(元)双方确认最终审定结算造价(包括工期、质量、平安奖罚，甩项工程，结算前的维修扣款)人民币大写：付款情况1已付款合计1.1合同进度款1.2万科代付材料、设备款1.3工程水电费1.4其它2暂扣款项2.1保修款2.2其他费用3结算应付余款(元)(元)(元)(元)(元)(元)(元)(元)(元)人民币大写：备注甲方：(盖章)乙方：(盖章)代表：(签字)代表：(签字)日期：年月日日期：年月日工程结算通知书工程结算通知书致：致：现工程差不多竣工，具备了结算条件，请贵公司预备完
24、整的结算资料，按?合同?的计价条款、本着实事求是的原那么，于年月日之前将结算资料报送至。假设结算延迟报送，与我司其它工作安排冲突，导致不能按合同约定时刻办理结算、付款等后果我司不担当责任。报送的结算资料必须完整，审价过程中我司不再另外同意结算资料，包括图纸、签证、设计变更单等。审价过程中发现的遗漏工程原那么上不得增加调整，特别无法估量的需甲乙双方协商同意前方可增补。报送的结算资料内容不得弄虚作假、高估冒算，要是贵公司报送的结算造价最终核减额在最终审定结算金额 5%以内(含 5%)，那么造价咨询酬金由我公司支付；假设结算造价最终核减额超出 5%， 那么因造价超出局部而引起的造价咨询酬金之增加局部由贵公司支付， 按超额局部造价的 7%计取； 假设贵公司报送的结算金额超出最终审定结算金额10%(含 10%)时，贵公司除支付因超出最终核减额 5%而增加的造价咨询酬金外，贵公司将按照超过局部造价%的比例担当违约金；如情节严重，将取消今后参与我公司工程的投标资格。特此通知。公司名称(盖章)年月日
