淮安盱眙五丰项目策划报告

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1、盱眙盱眙项目目中国淮安淮安市盱眙县项目营销报告构成机构常州构成全程房地产经纪有限公司Real Estate Brokerage Co., Ltd. Changzhou constitute the whole 2010/9/21竞争竞争研究研究客户客户认知认知项目项目推广推广宏观宏观认知认知思考思考路径路径Part2Part2Part2Part2：项目市场机会研究：项目市场机会研究：项目市场机会研究：项目市场机会研究Part3Part3Part3Part3：项目地块情况：项目地块情况：项目地块情况：项目地块情况n镇区规划发展趋势 n现有商业市场分析n盱眙已运营商业案例n现有市场供应n价格去化

2、客源分析Part5Part5Part5Part5：项目营销：项目营销：项目营销：项目营销n项目地块评估n社会资源评估n市场机会Part6Part6Part6Part6：项目推广：项目推广：项目推广：项目推广n主题概念n案名推荐n推广时机n阶段主题n平面展示项目项目 营销营销n推售节奏n营销要点Part1Part1Part1Part1：淮安市盱眙县宏观环境分析：淮安市盱眙县宏观环境分析：淮安市盱眙县宏观环境分析：淮安市盱眙县宏观环境分析n发展认知n宏观经济面认知n房地产宏观面认知Part4Part4Part4Part4：项目客户机会研究：项目客户机会研究：项目客户机会研究：项目客户机会研究n项目

3、研究n产品打造n项目定位n本案客户圈定Part 1 :淮安市盱眙县宏观环境淮安市盱眙县宏观环境淮安市盱眙县宏观环境淮安市盱眙县宏观环境分析分析分析分析淮安市盱眙淮安市盱眙县宏宏观环境分析境分析发展展认知知房地房地产宏宏观面面认知知宏宏观经济面面认知知淮安市盱眙淮安市盱眙淮安市盱眙淮安市盱眙县发县发展研究展研究展研究展研究/ /地理区位分析地理区位分析地理区位分析地理区位分析便捷的空便捷的空便捷的空便捷的空间间地理位置，方便了它地理位置，方便了它地理位置，方便了它地理位置，方便了它对对于有效信息的快速收集，加速人力和于有效信息的快速收集，加速人力和于有效信息的快速收集，加速人力和于有效信息的快速

4、收集，加速人力和资资本本本本的流的流的流的流动动，实现资实现资源源源源优优化配置，化配置，化配置，化配置，给乡镇带给乡镇带来更多机会来更多机会来更多机会来更多机会 。基本概况基本概况基本概况基本概况 面面面面积积人口人口人口人口 盱眙位于淮河中下游，洪泽湖南岸 ，江苏省西部，淮安市南端 ，东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西与安徽省来安县、明光市交界，北与洪泽、泗洪两县接壤苏北五市至南京的必经之地，更是苏北地区对接苏南的交通要塞、承接长三角地区经济辐射的前沿阵地，已融入南京一小时经济圈和长三角经济圈，有“苏北门户”之称 。 县定位为：“淮河明珠、龙虾之都、帝王故里、生态家园”。 全全县县设设1

5、414个个镇镇、5 5个个乡乡，盱盱城城镇镇、马马坝坝镇镇、明明祖祖陵陵镇镇、维维桥桥乡乡、穆穆店店乡乡等等。总总面面积积2431924319平平方方公公里里，人人均均面面积积列列江江苏苏省省各各县县( (市市) )之之首首。目目前前全全县县总总人人口口达达到到7474万万人人，其其中中城城区区人人口口1717万万。其其中中全全县县外外出出务务工工人人口大约在口大约在1212万人。万人。连、徐、宿、徐、宿经济圈圈苏南南经济圈圈淮安淮安经济圈圈淮安市盱眙淮安市盱眙淮安市盱眙淮安市盱眙县发县发展研究展研究展研究展研究/ /交通、交通、交通、交通、经济经济盱眙盱眙盱眙盱眙县县隶属于会暗暗市，位于江隶

6、属于会暗暗市，位于江隶属于会暗暗市，位于江隶属于会暗暗市，位于江苏苏省西北部，淮安市南部。地省西北部，淮安市南部。地省西北部，淮安市南部。地省西北部，淮安市南部。地处处淮河下游，淮河下游，淮河下游，淮河下游，洪洪洪洪泽泽湖南岸湖南岸湖南岸湖南岸，素有，素有，素有，素有“两两两两亩亩耕地一耕地一耕地一耕地一亩亩山，一山，一山，一山，一亩亩水面一水面一水面一水面一亩滩亩滩”之称。之称。之称。之称。 宁淮、宁宿徐两条高速过境穿越三分之二的乡镇，到南京只需45分钟，已融入南京一小时经济圈，距省内其他大中城市都在2小时左右，已形成四通八达的交通网，成为苏北地区重要的交通中转和枢纽。另有县道19条、乡道1

7、2条、专用道5条。境内淮河大桥是全国最大油管、公路两用桥、全长1922.9米；宁宿徐高速公路淮河特大桥，桥长6048米，宽25.5米。 淮河盱眙段1994年6月被定为省管三级航道，总长37公里；支线航道10条，总长143.92公里。盱眙港正在建设之中，建成后将极大地提高水运吞吐能力，淮河盱眙段将成为黄金水道。 盱眙盱眙淮安市盱眙淮安市盱眙淮安市盱眙淮安市盱眙县发县发展研究展研究展研究展研究/ /交通、交通、交通、交通、经济经济全县工业实现总产值103亿元，比上年增长24.8%。 县工业园区新引进项目154个，竣工投产或正式安装设备项目84个，开工在建或奠基项目87个，正式签约项目110个，轴承

8、及机械、电器、汽摩配、凹土、食品五个特色产业初具规模。 县工业园区企业实现销售收入189亿元、入库税收及相关收入5600余万元、企业用工22万人，分别比上年增长1198、1074和467。列统企业实现销售收入54亿元、利税356亿元，分别比上年增长436、441。区域发展和盱宁合作加大考核力度，取得显著成效，向上争取项目206个，到位资金41亿元。 重大项目影响力逐步显现，随着凡力钢管、宁力紧固件、新海电子、甬淮工贸、温氏家禽等一批投资超亿元的重大项目相继落户盱眙，对盱眙县经济的拉动力日趋明显。 经济发展展工工业园园龙虾节淮安市盱眙淮安市盱眙县宏宏观环境分析境分析发展展认知知房地房地产宏宏观面

9、面认知知宏观经济面认知淮安市盱眙县发展研究淮安市盱眙县发展研究淮安市盱眙县发展研究淮安市盱眙县发展研究/ /宏观经济面认知宏观经济面认知宏观经济面认知宏观经济面认知GDPGDPGDPGDP发展情况发展情况发展情况发展情况 人人均均GDP2.3GDP2.3万万元元，增增长长34.2%34.2%；财财政政收收入入14.8514.85亿亿元元，增增长长45%45%；地地方方一一般般预预算算收收入入8.88.8亿亿元元，增增长长49.1%49.1%；全全社社会会固固定定资资产产投投资资180180亿亿元元，增增长长38.1%38.1%； 城城 镇镇 居居 民民 人人 均均 可可 支支 配配 收收 入入

10、1495814958元元，增增长长14.7%14.7%；农农民民人人均均现现金金收收入入65206520元元，增增长长12.9%12.9%；实实际际到到账账外外资资63006300万万美美元元，增增长长25.8%25.8%。成成功功实实现现“两两突突破破，一一达达到到”：人人均均GDPGDP突突破破30003000美美元元、城城镇镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入突突破破20002000美美元元、农农民民人人均均现现金金收收入基本达到入基本达到10001000美元。美元。综合实力显著提升，三产结构趋于优化，经济总量和人均水平发生质的提综合实力显著提升，三产结构趋于优化，经济总量和人均水平发

11、生质的提综合实力显著提升，三产结构趋于优化，经济总量和人均水平发生质的提综合实力显著提升，三产结构趋于优化，经济总量和人均水平发生质的提综合实力显著提升，三产结构趋于优化，经济总量和人均水平发生质的提综合实力显著提升，三产结构趋于优化，经济总量和人均水平发生质的提升，尤其是最近两年，经济增长尤为迅猛，为地区房地产发展提供信心。升，尤其是最近两年，经济增长尤为迅猛，为地区房地产发展提供信心。升，尤其是最近两年，经济增长尤为迅猛，为地区房地产发展提供信心。升，尤其是最近两年，经济增长尤为迅猛，为地区房地产发展提供信心。升，尤其是最近两年，经济增长尤为迅猛，为地区房地产发展提供信心。升，尤其是最近两

12、年，经济增长尤为迅猛，为地区房地产发展提供信心。淮安市盱眙淮安市盱眙县宏宏观环境分析境分析发展展认知知房地产宏观面认知宏宏观经济面面认知知淮安市盱眙淮安市盱眙淮安市盱眙淮安市盱眙县发县发展研究展研究展研究展研究/ /房地房地房地房地产产宏宏宏宏观观面面面面认认知知知知 固定资产投资规模进一步扩大，房地产开发投资势头强劲。固定资产投资规模进一步扩大，房地产开发投资势头强劲。固定资产投资规模进一步扩大，房地产开发投资势头强劲。固定资产投资规模进一步扩大，房地产开发投资势头强劲。 20092009年年，全全县县固固定定资资产产投投资资持持续续去去年年的的高高速速上上升升势势头头，全全年年完完成成全全

13、社社会会固固定定资资产产投投资资180180亿亿元元，同同比比增增长长38.4%38.4%。20092009年年1-111-11月月份份全全县县共共实实施施规规模模（500500万万元元）以以上上固固定定资资产产投投资项目资项目210210个，完成投入个，完成投入96.0396.03亿元，增长亿元，增长30.4%30.4%。盱盱盱盱金融危机后，中国金融危机后，中国金融危机后，中国金融危机后，中国经济经济市市市市场场逐逐逐逐渐渐恢复信心，投恢复信心，投恢复信心，投恢复信心，投资资大大大大环环境的好境的好境的好境的好转转，扭，扭，扭，扭转转了房了房了房了房地地地地产产危机的形危机的形危机的形危机的

14、形势势。淮安市盱眙淮安市盱眙淮安市盱眙淮安市盱眙县发县发展研究展研究展研究展研究/ /房地房地房地房地产产宏宏宏宏观观面面面面认认知知知知盱眙居民收入的增盱眙居民收入的增盱眙居民收入的增盱眙居民收入的增长长使得房地使得房地使得房地使得房地产产市市市市场场的的的的购买购买力得到增力得到增力得到增力得到增强强。 20082008年年城城镇镇居居民民储储蓄蓄存存款款余余额额41.6341.63亿亿元元，增增长长31.9%31.9%。0909年年城城镇镇居居民民人人均均可支配收入达可支配收入达1495814958元，比元，比0808年增加年增加19171917元，同比增长元，同比增长14.7%14.7

15、%，列全市，列全市8 8县区之首。县区之首。 从从上上面面的的二二表表格格我我们们可可以以看看出出，随随着着这这几几年年盱盱眙眙县县政政府府的的大大力力发发展展盱盱眙眙正正得得到到快快速速的的发发展展，房房地地产产市市场场已已经经进进路路快快速速发发展展的的高高速速时时期期。0909年年，房房地地产产实实施施项项目目3535个左右，投入个左右，投入2121多亿元，增长多亿元，增长68.1% 68.1% 。淮安市盱眙淮安市盱眙淮安市盱眙淮安市盱眙县发县发展研究展研究展研究展研究/ /房地房地房地房地产产宏宏宏宏观观面面面面认认知知知知20092009年上半年房年上半年房年上半年房年上半年房产产市

16、市市市场场的回暖，促的回暖，促的回暖，促的回暖，促进进了盱眙房地了盱眙房地了盱眙房地了盱眙房地产产投投投投资资的不断增的不断增的不断增的不断增长长，增，增，增，增长长不不不不断加速。断加速。断加速。断加速。近几年全市总体经济运行健康平稳，呈现持续平稳上升的良好态势，发展潜力和空间较大，后劲十足，为该地区房地产市场提供良好的硬实力。盱眙人均收入逐年增长，社会消费能力也日益增强，居民收入的增加，是地区房地产获得成功的支撑点。城市规模不断扩大，必然要求城市能提供大量的住宅房，新的人口迁移和外地返乡人员将会为房地产市场提供更多的刚性需求。盱眙政务区的发展，在一定程度上给本案带来大量的市场机会，可以预见

17、在新区工作的人群将是本案的重要的购买客群和消费客群。固定资产投资也在逐年增加，2008年房地产开发投资总额为13.9亿元，08年的金融危机，并没有冷却盱眙房地产投资的热度。盱眙旅游业的发展，招商引资为本地房地产注入外来需求，带来新一轮的发展契机。淮安市盱眙淮安市盱眙淮安市盱眙淮安市盱眙县发县发展研究展研究展研究展研究/ /房地房地房地房地产产宏宏宏宏观观面面面面认认知知知知Part2Part2 : :项目市场机会研究项目市场机会研究盱眙县现在的商业项目相对分散，主要在大的城市主干道交叉口和镇区中心为主；盱眙县现在的商业项目相对分散，主要在大的城市主干道交叉口和镇区中心为主；盱眙县现在的商业项目

18、相对分散，主要在大的城市主干道交叉口和镇区中心为主；盱眙县现在的商业项目相对分散，主要在大的城市主干道交叉口和镇区中心为主； 当前盱眙县的商业楼盘发展由县中心向北发展，县中心则主要是以前形成的商业；当前盱眙县的商业楼盘发展由县中心向北发展，县中心则主要是以前形成的商业；当前盱眙县的商业楼盘发展由县中心向北发展，县中心则主要是以前形成的商业；当前盱眙县的商业楼盘发展由县中心向北发展，县中心则主要是以前形成的商业； 北部楼盘因为行政中心的迁移地段价值为北部楼盘因为行政中心的迁移地段价值为北部楼盘因为行政中心的迁移地段价值为北部楼盘因为行政中心的迁移地段价值为“预期性较高预期性较高预期性较高预期性较

19、高”； 本案本案源之岭物流源之岭物流国茂商国茂商业广广场新世新世纪广广场东方都市方都市小商品世界小商品世界江江苏鑫禄建鑫禄建材装材装饰广广场金源果品金源果品批批发市市场金国园阳光金国园阳光城城海通海通时代广代广场风悦天晴悦天晴帝景国帝景国际项目市目市场机会研究机会研究镇区区规划划发展展趋势现有商有商业市市场分析分析现有市有市场供供应盱眙已运盱眙已运盱眙已运盱眙已运营营商商商商业业案例案例案例案例价格去化价格去化客源分析客源分析镇镇区区区区规规划划划划发发展展展展趋势趋势 盱盱眙眙县县人人民民政政府府在在城城市市规规划划中中，以以东东扩扩北北移移为为城城市市建建设设的的重重点点，显显山山露露水水

20、来来彰彰显显特特色色。在在东东扩扩北北移移的的项项目目建建设设上上，高高起起点点、搞搞规规划划、高高投投入入，引引入入的的城城市市开开发发项项目目密密集集度度高高，规规模模庞庞大大，特特别别是是有有金金国国园园阳阳光光城城市市、海海通通时时代代广广场场、帝帝景景国国际际、山山水水广广场场、山山水水名名都都、中中澳澳生生态态城城等等大大型型城城市市建建设设项项目目注注入入城城市市建建设设活活力力，以以奥奥体体中中心心为为圆圆心心的的一一批批重重大大房房地地产产开开发发项项目目，拔拔地地而而起起，兴兴起起了盱眙城市建设的一轮一轮的高潮。了盱眙城市建设的一轮一轮的高潮。 盱盱眙眙城城市市建建设设由由

21、中中小小城城市市，正正向向中中型型城城市市发发展展，以以山山水水大大道道为为主主轴轴的的一一批批新新的的房房地地产产项项目目也也落落地地开开花花，盱盱眙眙再再过过2 2年年后后，会会在在奥奥体体中中心心形形成成人人潮潮涌涌动动，商商家家林林立立，车车水水马马龙龙的的热热闹闹景景象象，目目前前奥奥体体中中的的大大部部分分楼楼盘盘均均价价每每平平方方米米已已经经接接近近30003000元元，小小高高层层更更达达到到33003300元元左左右右，有有的的楼楼盘盘已已经经开开出出38003800元元左左右右的的价价格格，按按照照目目前前盱盱眙眙楼楼盘盘月月涨涨幅幅100-200100-200元元的的速

22、速度度，预预计计奥奥体体周周边边的的房房价价会会在在20102010年底普遍突破年底普遍突破40004000元。商铺价格预计到今年底，会普遍达到元。商铺价格预计到今年底，会普遍达到1300013000元以上。元以上。 目目前前该该区区域域无无论论是是商商铺铺还还是是住住宅宅，都都异异常常的的火火爆爆，以以至至于于刚刚取取得得预预售售证证的的楼楼盘盘，好好的的楼楼层层就就进进入入集集中中抢抢盘盘的的状状况况，大大部部分分楼楼盘盘都都处处于于1 1、2 2期期销销售售告告罄罄阶阶段段，仅仅剩剩部部分分5 5搂搂以以上上的的房房产产，在在城城市市东东扩扩的的核核心心部部分分的的盱盱眙眙县县人人民民政

23、政府府附附近近也也有有多多个个楼楼盘盘于于近近期期开开工工建建设设，最最为为引引人人的的是是盱盱眙眙华华府府名苑，目前价格也比较适中，价格在名苑，目前价格也比较适中，价格在30003000元左右。元左右。 1 1 1 1、城市发展方向、城市发展方向、城市发展方向、城市发展方向中心城区、政务新区、开发区、滨河观光区四者的位置关系：中心城区、政务新区、开发区、滨河观光区四者的位置关系：中心城区、政务新区、开发区、滨河观光区四者的位置关系：中心城区、政务新区、开发区、滨河观光区四者的位置关系：中心城区、政务新区、开发区、滨河观光区四者的位置关系：中心城区、政务新区、开发区、滨河观光区四者的位置关系：

24、以中心城区为主轴，串联三个城区，政务新区是重心心，最具开以中心城区为主轴，串联三个城区，政务新区是重心心，最具开以中心城区为主轴，串联三个城区，政务新区是重心心，最具开以中心城区为主轴，串联三个城区，政务新区是重心心，最具开以中心城区为主轴，串联三个城区，政务新区是重心心，最具开以中心城区为主轴，串联三个城区，政务新区是重心心，最具开发潜力。发潜力。发潜力。发潜力。发潜力。发潜力。镇镇区区区区规规划划划划发发展展展展趋势趋势 滨滨河河观观光光区区政务新区政务新区经经济济开开发发区区中心城区中心城区镇镇区区区区规规划划划划发发展展展展趋势趋势 镇镇区主干道路分布区主干道路分布区主干道路分布区主干

25、道路分布“两横一两横一两横一两横一竖竖”以金以金以金以金鹏鹏大道大道大道大道为纽带为纽带，连连接山水大道与接山水大道与接山水大道与接山水大道与中心城区五墩路，使新老商中心城区五墩路，使新老商中心城区五墩路，使新老商中心城区五墩路，使新老商业业区得到一个很好的互区得到一个很好的互区得到一个很好的互区得到一个很好的互动动。山水大道山水大道宁宿徐公路宁宿徐公路金金鹏大大道道淮淮河河路路五墩路五墩路镇镇区区区区规规划划划划发发展展展展趋势趋势 盱盱眙眙县县水水路路公公路路交交通通便便捷捷，区区位位优优势势较较为为明明显显。工工业业快快速速发发展展，招招商商引引资资的的和和经经济济开开发发区区建建设设加

26、快，使城镇化的程度提高，带来商业发展的新机遇。加快，使城镇化的程度提高，带来商业发展的新机遇。 围围绕绕“显显山山、露露水水、拓拓绿绿”，先先后后建建成成2.92.9平平方方公公里里的的淮淮河河风风光光带带，将将第第一一山山公公园园由由原原来来的的1212公公顷顷扩扩大大到到200200余余公公顷顷，新新开开辟辟1.81.8平平方方公公里里的的都都梁梁公公园园等等，整整个个县县城城被被评评定定为为省省级级风风景景名名胜胜区区。城城区区建建成成区区面面积积达达到到35.735.7平平方方公公里里，城城市市人人口口达达到到14.9514.95万万人人，人人均均住住房房面面积积增增加加到到2222平

27、平方方米米，人人均均绿地面积增加到绿地面积增加到12.9512.95平方米。平方米。 从从城城市市规规划划看看，北北进进是是城城市市发发展展的的必必然然走走向向，行行政政中中心心和和文文化化中中心心的的搬搬迁迁也也将将促促使使城城市市的的商商业业向西迁移，为本案带来发展契机。向西迁移，为本案带来发展契机。 “三三心心、两两轴轴、四四片片区区”的的城城市市格格局局。“三三心心”即即城城西西旅旅游游休休闲闲中中心心、商商贸贸服服务务中中心心、行行政政办办公公中中心心；“两两轴轴”为为淮淮河河东东路路金金源源北北路路盱盱马马路路的的城城市市生生长长轴轴、淮淮河河东东路路金金鹏鹏大大道道圣山路的产业拓

28、展轴；圣山路的产业拓展轴；“四片区四片区”分别是滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区分别是滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区 。项目市目市场机会研究机会研究镇区区规划划发展展趋势现有商有商业市市场分析分析现有市有市场供供应盱眙已运盱眙已运盱眙已运盱眙已运营营商商商商业业案例案例案例案例价格去化价格去化客源分析客源分析现有商有商业市市场分析分析盱眙商业主要盱眙商业主要盱眙商业主要盱眙商业主要盱眙商业主要盱眙商业主要 由由由由由由“两轴两轴两轴两轴两轴两轴” 上的老商业街区和以山水大道为基础的新兴市场组上的老商业街区和以山水大道为基础的新兴市场组上的老商业街区和以山水大道为基础的

29、新兴市场组上的老商业街区和以山水大道为基础的新兴市场组上的老商业街区和以山水大道为基础的新兴市场组上的老商业街区和以山水大道为基础的新兴市场组成。成。成。成。成。成。老城区商业体系老城区商业体系老城区商业体系老城区商业体系 老城区商业总规模不大，以老城区商业总规模不大，以“两轴两轴”为淮河东路为淮河东路金源北路金源北路盱马路的城市生长轴、淮河盱马路的城市生长轴、淮河东路东路金鹏大道金鹏大道圣山路的产业拓展轴。圣山路的产业拓展轴。“两两轴轴”形形成成了了盱盱眙眙现现在在的的城城区区中中心心商商业业街街区区。老老商商业业片片区区主主要要功功能能是是中中档档的的休休闲闲为为县县城城居居民民提提供供日

30、日常常生生活活消消费费，本本片片区区商商业业业业态态以以商商业业广广场场、超超市市、美美食食街街、精精品品店店、专专卖卖店店酒酒店店为为主主；商商品品品品种比较齐全，目前经营状况较好的有国茂商业广场、新世纪等。种比较齐全，目前经营状况较好的有国茂商业广场、新世纪等。老城区商圈分析老城区商圈分析老城区商圈分析老城区商圈分析 老老城城区区的的商商业业虽虽然然形形态态齐齐全全，长长期期积积淀淀商商业业氛氛围围比比较较浓浓，但但是是缺缺乏乏整整体体的的规规划划，互互动动性性不不够够，休休闲闲娱娱乐乐功功能能也也不不完完善善。现现有有的的商商业业仍仍然然集集中中在在五五墩墩商商业业区区，目目前前经经营营

31、情情况况比比较较好好的的有有以以建建材材为为主主的的新新世世纪纪广广场场和和综综合合性性商商业业为为主主的的国国茂茂商商业业广广场场，国国茂茂商商业业广广场场的的体体量量较较大大，对对老老城城区区商商业业中中心心的的发发展展起起到决定性作用。大型超市有万润发，区域内酒店聚集较好的有香江国际大酒店、新华国际酒店。到决定性作用。大型超市有万润发，区域内酒店聚集较好的有香江国际大酒店、新华国际酒店。项目市目市场机会研究机会研究镇区区规划划发展展趋势现有商有商业市市场分析分析现有市有市场供供应盱眙已运盱眙已运盱眙已运盱眙已运营营商商商商业业案例案例案例案例价格去化价格去化客源分析客源分析盱眙已运营商业

32、案例盱眙已运营商业案例盱眙已运营商业案例盱眙已运营商业案例新世纪广场新世纪广场新世纪广场新世纪广场位位于于盱盱眙眙城城市市商商业业中中心心地地带带，北北临临东东湖湖路路，南南茂茂源源路路，西西临临金金源源大大道道，是是目目前前盱盱眙眙已已经经成成熟熟运运营营的的唯唯一一一一个个建建材材专专业业市市场场。市市场场采采取取围围合合式式建建筑筑模模式式，有有外外围围沿沿街街商商铺铺和和兵兵排排式式内内铺铺组组成成。商商铺铺开开间间4 4米米，高高度度3.53.5米米，面面积积上上下下两两层层基基本本在在60706070左左右右。租租金金情情况况来来看看，内内街街店铺店铺250003200025000

33、32000元元/ /年，外间的商铺年，外间的商铺5000050000元元/ /年。年。市市场场现现在在运运作作还还是是可可以以的的，其其原原因因主主要要在在于于：一一、在在市市中中心心地地段段位位置置好好；二二、是是盱盱眙眙城城区区目目前前唯唯一一运运营营成成熟熟的的建建材材市市场场。但但是是市市场场也也存存在在着着致致命命的的缺缺陷陷：市市场场日日渐渐老老化化配配套套管管理理跟跟不上，目前已经有客户外流到新兴市场。不上，目前已经有客户外流到新兴市场。国茂商业广场国茂商业广场国茂商业广场国茂商业广场 国国茂茂商商业业广广场场北北临临茂茂源源路路，南南临临金金鹏鹏大大道道，西西临临金金源源大大道

34、道，东东临临都都梁梁中中路路是是盱盱眙眙绝绝对对的的商商业业中中心心。国国茂茂是是盱盱眙眙目目前前成成熟熟运运营营的的最最大大集集购购物物休休、闲闲餐餐饮饮、酒酒店店为为一一体体商商业业综综合合体体。整整个个建建筑筑由由几块片区通过连廊有机的连接在一起，形成了一个完整的商业购物区域。几块片区通过连廊有机的连接在一起，形成了一个完整的商业购物区域。整整个个商商业业广广场场分分为为三三层层，内内街街商商铺铺的的面面积积50805080左左右右，外外围围沿沿街街商商铺铺面面积积在在200200左左右右。租租金金情情况况一一层层内内铺铺280004500280004500元元/ /年年左左右右，外外铺

35、铺200000200000元元/ /年年左左右右；二二层层12000160001200016000元元/ /年年左左右右；三三层层80008000元元/ /年左右。年左右。盱眙已运营商业案例盱眙已运营商业案例盱眙已运营商业案例盱眙已运营商业案例东方都市东方都市东方都市东方都市 该该项项目目位位于于盱盱眙眙县县工工业业园园区区东东方方大大道道，点点地地7070亩亩。整整个个项项目目沿沿东东方方大大道道一一字字排排列列而而建建，有有9 9栋栋商商住加住加2 2栋高层组成，总建筑面栋高层组成，总建筑面5350253502，其中多层住宅，其中多层住宅85128512，高级公寓，高级公寓17384173

36、84，东方大厦，东方大厦2770627706。商商铺铺为为两两层层面面积积在在8012080120，销销售售均均价价5500600055006000元元/ /平平米米，租租金金中中间间商商铺铺1500015000元元/ /年年，转转角角边边套套30000350003000035000元元/ /年年左左右右。住住宅宅为为商商铺铺上上面面的的3-53-5层层面面积积在在120120平平米米左左右右，销销售售均均价价在在32003200元元/ /平平米米左右。公寓楼的均价在左右。公寓楼的均价在30003000元元/ /平米左右。平米左右。盱眙已运营商业案例盱眙已运营商业案例盱眙已运营商业案例盱眙已运

37、营商业案例东方大方大厦厦高高级公公寓寓该该该该 项项项项 目目目目 的的的的问问问问题题题题在在在在于于于于在在在在项项项项目目目目商商商商业业业业没没没没有有有有一一一一个个个个很很很很好好好好的的的的连连连连接接接接，从从从从而而而而导导导导致致致致商商商商业业业业定定定定位位位位不不不不明明明明确确确确，每每每每条条条条街街街街各各各各自自自自为为为为政。政。政。政。百翔购物中心百翔购物中心百翔购物中心百翔购物中心 百百翔翔购购物物中中心心位位于于盱盱眙眙河河滨滨观观光光区区内内，紧紧邻邻魁魁星星大大道道金金谷谷路路。整整个个市市场场由由小小商商品品城城自自身身和和周周边边的的沿沿街街商

38、商铺铺一一同同组组成成。百百翔翔购购物物中中心心分分为为两两层层，整整个个购购物物中中心心产产权权归归开开发发公公司司自自有有。购购物物中中心心一一层层的的商商业业租租金金在在1.371.37元元/ /平平米米/ /年左右，二层商业的租金在年左右，二层商业的租金在0.480.48元元/ /平米平米/ /年左右，周边沿街商业里街的年左右，周边沿街商业里街的2.864.372.864.37元元/ /平米平米/ /年左右。年左右。盱眙已运营商业案例盱眙已运营商业案例盱眙已运营商业案例盱眙已运营商业案例该该该该项项项项目目目目现现现现的的的的问问问问题题题题在在在在于于于于市市市市场场场场老老老老化化

39、化化没没没没有有有有更更更更新新新新空空空空间间间间，市市市市场场场场周周周周边边边边道道道道路路路路不不不不畅畅畅畅，已经很难满足现在日益挑剔的消费者，市场将逐渐北淘汰。已经很难满足现在日益挑剔的消费者，市场将逐渐北淘汰。已经很难满足现在日益挑剔的消费者，市场将逐渐北淘汰。已经很难满足现在日益挑剔的消费者，市场将逐渐北淘汰。源之岭物流（远方物流中心）源之岭物流（远方物流中心）源之岭物流（远方物流中心）源之岭物流（远方物流中心） 该该项项目目位位于于盱盱眙眙山山水水大大道道北北侧侧，占占地地5050亩亩投投资资60006000万万元元。年年运运进进运运出出的的货货物物总总计计在在7000700

40、0吨吨以以上上，年年实实现现税税收收近近400400万万元元。整整个个项项目目对对着着山山水水大大道道呈呈一一字字型型建建设设，一一共共有有3535间间左左右右的的商商铺铺，商商铺铺为双层，面积在为双层，面积在150150平米左右租金在平米左右租金在25000300002500030000元元/ /年左右，现在有年左右，现在有1010家物流公司入驻。家物流公司入驻。盱眙已运营商业案例盱眙已运营商业案例盱眙已运营商业案例盱眙已运营商业案例项目市目市场机会研究机会研究镇区区规划划发展展趋势现有商有商业市市场分析分析现有市有市场供供应盱眙已运盱眙已运盱眙已运盱眙已运营营商商商商业业案例案例案例案例价

41、格去化价格去化客源分析客源分析现有市场供应现有市场供应该该项项目目位位于于盱盱眙眙西西面面的的淮淮河河镇镇上上，靠靠近近淮淮河河。整整个个项项目目目目前前还还在在前前期期动动土土中中，市市场场采采取取兵兵排排式式仓仓储储一一体体模式，由模式，由1616个独立的建筑商铺注册，市场形态设计陈旧属于市场上的第个独立的建筑商铺注册，市场形态设计陈旧属于市场上的第3 3代专业市场模式。代专业市场模式。目目前前项项目目周周围围没没有有大大型型居居住住区区和和商商业业项项目目，交交通通只只有有宁宁宿宿徐徐公公路路是是一一条条主主干干道道，交交通通不不便便。市市场场后后前前的的形成还有待继续观察，对本案的竞争

42、力不大。形成还有待继续观察，对本案的竞争力不大。江苏鑫禄建材装饰广场江苏鑫禄建材装饰广场江苏鑫禄建材装饰广场江苏鑫禄建材装饰广场现有市场供应现有市场供应金源果品批发市场金源果品批发市场金源果品批发市场金源果品批发市场 盱盱眙眙县县金金源源果果品品批批发发市市场场位位于于日日月月星星辰辰小小区区西西侧侧，该该项项目目紧紧邻邻盱盱眙眙新新汽汽车车站站，在在山山水水路路和和二二山山路路交交汇汇处处交交通通便便利利。于于20092009年年5 5月月挂挂牌牌成成交交，占占地地面面积积4242亩亩，项项目目规规划划为为商商服服用用地地（果果品品批批发发市市场场），该该市市场场由由江江苏苏力力拓拓投投资资

43、管管理理有有限限公公司司投投资资建建设设，项项目目总总建建筑筑面面积积3281232812平平方方米米，其其中中地地上上建建筑筑面面积积3096230962平平方方米米，沿沿街街商商业业建建筑筑面面积积1316413164平平方方米米，市市场场建建筑筑面面积积1113811138平平方方米米，办办公公建建筑筑面面积积26602660平平方方米米，旅旅馆馆建建筑筑面面积积40004000平平方方米米，地地下下建建筑筑面面积积18501850平方米，容积率平方米，容积率1.251.25，建筑密度，建筑密度33.1%33.1%，绿地率，绿地率30%30%，停车位，停车位162162个。个。项项目目外

44、外围围为为六六层层商商业业办办公公用用楼楼，里里面面是是双双层层的的市市场场商商铺铺面面积积在在6010060100左左右右。目目前前市市场场价价格格不不知知道道，估估计计在在1500015000元元/ /平米左右。平米左右。现有市场供应现有市场供应金国园金国园金国园金国园阳光城市阳光城市阳光城市阳光城市 该该项项目目位位于于盱盱眙眙县县金金源源北北路路西西侧侧，新新客客运运站站中中心心对对面面，居居新新城城区区核核心心地地段段，紧紧邻邻盱盱中中、新新马马中中学学等等名名校校，坐坐拥拥新新城城区区商商服服核核心心区区。项项目目共共占占地地415415亩亩，规规划划建建筑筑面面积积近近7070万

45、万平平方方米米，计计划划总总投投资资2020亿亿元元人人民民币币，分分二二期期开开发发。其其中中一一期期开开发发占占地地126126亩亩，建建筑筑面面积积2626万万平平方方米米，有有8 8栋栋1919层层高高档档住住宅宅，7 7栋栋多多层层商商业业楼楼，1 1栋栋2828层层国国际际酒酒店店，2 2栋栋1919层层公公寓寓式式酒酒店店。住住宅宅与与商商业业之之间间拥拥有有二二层层的的商商业业室室外外步步行行街街隔隔离离，做做到到动动静静分分开开。金金国国园园阳阳光光城城市市打打造造成成居居住住、购购物物、休休闲闲娱娱乐乐一一站站式式服服务务的的高高档档社社区区，将将国国际际酒酒店店打打造造成

46、成盱盱眙眙标标志志性性建建筑筑。二二期期4040万万平平方米社区正在规划设计，预计所有工程将于方米社区正在规划设计，预计所有工程将于20122012年底全部完成。年底全部完成。 目目前前该该项项目目住住宅宅均均价价35003500元元/ /平平米米左左右右，商商铺铺一一层层均均价价2200022000元元/ /平平米米、二二层层均均价价1600016000元元/ /平平米米、三三层层均均价价1300013000元元/ /平平米米、四四层层均均价价1100011000元元/ /平平米米。市市场场目目前前已已有有联联达达百百货货、赛赛格格电电子子市市场场已已经经强强势势入入驻驻。开开发发商商承承诺

47、诺年均年均8%8%回报，三年回报，三年120%120%运营商高价回购。运营商高价回购。一期一期一期一期二期二期二期二期联达百货联达百货赛格电子赛格电子酒店酒店公寓公寓公寓公寓现有市场供应现有市场供应海通时代广场海通时代广场海通时代广场海通时代广场项目位于盱马路南侧，金源北路东侧，总用地面积项目位于盱马路南侧，金源北路东侧，总用地面积300300亩，总建筑面积达亩，总建筑面积达3232万。周边已建设新盱眙长途汽万。周边已建设新盱眙长途汽车总站。配合盱眙城市发展，规划建设成盱眙县乃至淮安地区集特色购物、娱乐、休闲为一体的大型综合购物中车总站。配合盱眙城市发展，规划建设成盱眙县乃至淮安地区集特色购物

48、、娱乐、休闲为一体的大型综合购物中心和高档居住社区。心和高档居住社区。 该项目总共分：该项目总共分：A A、B B、C C三区：三区： C C区：打造成盱眙以及周边最大、最完善的建材装饰城，占地面积区：打造成盱眙以及周边最大、最完善的建材装饰城，占地面积6 6万，建筑面积为万，建筑面积为1010万，现已售罄，万，现已售罄，且有部分商家挂牌，很快将投入运营。且有部分商家挂牌，很快将投入运营。 B B区：定为高档住宅区，总用地区：定为高档住宅区，总用地5 5万，总建筑面积万，总建筑面积9 9万。万。 A A区：为重点开发区域，占地面积区：为重点开发区域，占地面积9.79.7万平方米，总建筑面积万平

49、方米，总建筑面积16.816.8万平方，万平方，A A区项目中心有政府规划建设的区项目中心有政府规划建设的龙虾科技城以及龙虾科技城以及2 2万的市民休闲广场，这里建成后将成为龙虾节的举办地。万的市民休闲广场，这里建成后将成为龙虾节的举办地。 投资形式：委托经营投资形式：委托经营5 5年，每年固定年，每年固定6.8%6.8%回报。回报。5 5年后可选择年后可选择120%120%开发商回购，也可自主经营或续签开发商回购，也可自主经营或续签5 5年每年年每年8%8%固定回报的委托经营合同。固定回报的委托经营合同。 现有市场供应现有市场供应海通时代广场海通时代广场海通时代广场海通时代广场 A A区区海

50、海通通商商贸贸城城作作为为整整个个项项目目的的综综合合性性商商业业部部分分体体量量达达到到了了2323万万方方，里里面面包包含含了了酒酒店店、餐餐饮饮、小小商商品品市市场场、百百货货大大楼楼、大大卖卖场场、数数码码电电子子城城和和农农贸贸市市场场。目目前前整整个个A A区区除除1313号号楼楼以以外外，一一楼楼以以上上都都是是整整层层销销售售的的，面面积积都都在在20002000以上以上，一楼商铺开间在，一楼商铺开间在6868米，面积在米，面积在5013050130。一层层高一层层高5.45.4米，一层以上米，一层以上4.54.5米米。 目目前前价价格格一一层层外外街街1800018000元元

51、/ /平平米米、广广场场1500015000元元/ /平平米米、内内街街1200012000元元/ /平平米米。二二层层56005600元元/ /平平米米、三三层层43004300元元/ /平米、四层平米、四层35003500元元/ /平米。平米。 市市场场现现在在去去化化率率在在35%40%35%40%左左右右，1313号号楼楼因因为为有有年年均均6.8%6.8%返返租租1010年年的的返返租租合合同同目目前前正正在在招招商商中中招招商商情情况况40%40%左右，租金情况在左右，租金情况在200200元元/ /平米平米/ /年。年。A A区海通商贸城区海通商贸城B B区海通住宅区海通住宅C

52、C区海通建材城区海通建材城13现有市场供应现有市场供应海通时代广场海通时代广场海通时代广场海通时代广场A A区海通商贸城区海通商贸城B B区海通住宅区海通住宅C C区海通建材城区海通建材城13 B B区区海海通通境境界界是是海海通通时时代代广广场场的的住住宅宅区区，总总建建筑筑面面积积1212万万方方，118.8118.8为为高高层层主主力力户户型型，9595为为多多层层主主力力户户型。均价在型。均价在33003300元元/ /平米左右，目前销售良好。平米左右，目前销售良好。 C C区区海海通通建建材材城城为为盱盱眙眙目目前前最最大大的的建建材材装装饰饰专专业业市市场场，总总建建筑筑面面积积在

53、在1313万万平平米米左左右右。市市场场商商铺铺为为1 1至至2 2层层面面积积而而在在8010080100平平米米左左右右，3 3层层到到5 5层层为为公公寓寓房房面面积积在在50605060平平米米左左右右。外外围围商商铺铺售售价价1200012000元元/ /平平米米、内内街街75007500元元/ /平平米米，公公寓寓售售价价30003000元元/ /平平米米。市市场场目目前前已已开开始始进进入入初初期期运运营营阶阶段段，外外围围商商铺铺已已经经基基本本租租完完。租租金金外外街街商商铺铺3838元元/ /平米平米/ /月，内街商铺月，内街商铺2525元元/ /平米平米/ /月。月。帝景

54、国际帝景国际帝景国际帝景国际帝帝景景国国际际为为20092009年年挂挂牌牌项项目目，占占地地面面积积170.4170.4亩亩，项项目目基基地地南南侧侧为为山山水水大大道道，西西侧侧为为金金源源北北路路北北延延。小小区区总总建筑面积为建筑面积为253936.4253936.4平方米，其中住宅面积平方米，其中住宅面积144940.9144940.9平方米（平方米（13101310户），商业面积户），商业面积75567.375567.3平方米。平方米。项项目目的的商商业业由由内内外外街街组组成成，主主要要形形态态为为餐餐饮饮、休休闲闲、购购物物的的社社区区配配套套性性商商业业。一一到到二二层层销销

55、售售，主主力力面面积积在在60806080。外街均价在。外街均价在1600016000元元/ /平米左右，内街在平米左右，内街在75007500元元/ /平米左右。平米左右。现有市场供应现有市场供应项目市目市场机会研究机会研究镇区区规划划发展展趋势现有商有商业市市场分析分析现有市有市场供供应盱眙已运盱眙已运盱眙已运盱眙已运营营商商商商业业案例案例案例案例价格去化价格去化客源分析客源分析价格去化价格去化价格去化价格去化客源分析客源分析客源分析客源分析 盱眙客群以投资保值为主要购房要素，客户的组成基本以外出做生意的、拆迁户、公务盱眙客群以投资保值为主要购房要素，客户的组成基本以外出做生意的、拆迁户

56、、公务员为主要群体。目前盱眙人民对于山水路一线的城市北面的商业地产投资信心很大，山水路员为主要群体。目前盱眙人民对于山水路一线的城市北面的商业地产投资信心很大，山水路在盱眙已经被公认为黄金大道，最具发展和投资潜力的城北新区。在盱眙已经被公认为黄金大道，最具发展和投资潜力的城北新区。目前盱眙客源特征：目前盱眙客源特征：目前盱眙客源特征：目前盱眙客源特征： 盱眙中高端收入群体重复置业现象明显，是长期投资需求的表现；盱眙中高端收入群体重复置业现象明显，是长期投资需求的表现； 公务员以及个体户仍然为本地商业性用房购买的主力群体，近年国家对教师待遇的不断公务员以及个体户仍然为本地商业性用房购买的主力群体

57、，近年国家对教师待遇的不断提高，因此这部分群体购房潜力有待开发。提高，因此这部分群体购房潜力有待开发。 随着工业区的逐步建立和完善，将会吸引部分中高级企业管理人群以及高级白领将成为随着工业区的逐步建立和完善，将会吸引部分中高级企业管理人群以及高级白领将成为购房者主力之一；购房者主力之一； 个体业主以及周边城镇人群随着盱眙城市化水平和城市影响力的提高，人群将逐步集中个体业主以及周边城镇人群随着盱眙城市化水平和城市影响力的提高，人群将逐步集中向北部新区发展集中，向北部新区发展集中，北区成为未来盱眙居住和商业核心地位的雏形已然形成北区成为未来盱眙居住和商业核心地位的雏形已然形成。 未来盱眙客群变化预

58、测：未来盱眙客群变化预测：未来盱眙客群变化预测：未来盱眙客群变化预测： 通过对盱眙宏观经济发展以及房地产市场的分析，我们可以看出通过对盱眙宏观经济发展以及房地产市场的分析，我们可以看出通过对盱眙宏观经济发展以及房地产市场的分析，我们可以看出通过对盱眙宏观经济发展以及房地产市场的分析，我们可以看出盱眙现在正处在一个上升的发展期，潜力巨大。我司认为随着盱眙城盱眙现在正处在一个上升的发展期，潜力巨大。我司认为随着盱眙城盱眙现在正处在一个上升的发展期，潜力巨大。我司认为随着盱眙城盱眙现在正处在一个上升的发展期，潜力巨大。我司认为随着盱眙城市建设的的进一步改善以及经济建设的向北区发展，盱眙地块价值将市建

59、设的的进一步改善以及经济建设的向北区发展，盱眙地块价值将市建设的的进一步改善以及经济建设的向北区发展，盱眙地块价值将市建设的的进一步改善以及经济建设的向北区发展，盱眙地块价值将进一步提升。进一步提升。进一步提升。进一步提升。评评评估小估小估小估小估小估小结结结Part3:项目土地情况项目土地情况目土地情况项目地目地块评估估市市场机会机会社会社会资源源评估估项项目地目地目地目地块评块评估估估估自然自然自然自然资资源源源源评评估估估估 本地块位于盱眙县北区区，北临规划的省道、南到宁宿徐高速路路口，西至洪武路，东面本地块位于盱眙县北区区，北临规划的省道、南到宁宿徐高速路路口，西至洪武路，东面紧靠另一

60、地块。整个地块基本为净地出让。总占地面积紧靠另一地块。整个地块基本为净地出让。总占地面积159840159840平方米。平方米。 项目地块处于盱眙县现在重点开发的北城区，离新城市商业主干道山水大道不远。项目东南项目地块处于盱眙县现在重点开发的北城区，离新城市商业主干道山水大道不远。项目东南面是在建的华府名苑，正南面是人武人防中心和公安指挥中心。项目地块背靠高速公路和规划的面是在建的华府名苑，正南面是人武人防中心和公安指挥中心。项目地块背靠高速公路和规划的省道省道, ,周边住宅、商业、学校、公园正在建设或已建成。综合来看地块周边生活交通便利，发展周边住宅、商业、学校、公园正在建设或已建成。综合来

61、看地块周边生活交通便利，发展潜力巨大。潜力巨大。东东南南南南西西西西北北北北项目市目市场机会研究机会研究项目地目地块评估估市市场机会机会社会社会资源源评估估社会社会资源源评估估区域档次区域档次评估估 项目所属区域为盱眙镇北部新城区，所在区域规划为住宅、商业用地。随着临近地块启动运营的预热，整体地块在消费者中已有一定的认知。周周边生活机能生活机能评估估 由于项目地新城区，生活配套设施还不完善，需要一段时间的建设。周周边商商业环境境评估估 地块为待开发的新城区，商业基本处在快速开发期。周边已有成熟运营和开发建设的商业住宅项目，较大的有金果园阳光城和海通时代广场，对于项目的启动起到了市场的预热。滨滨

62、河河观观光光区区政务新区政务新区经经济济开开发发区区中心城区中心城区本案本案本案本案 从从上上面面的的照照片片可可以以看看出出，盱盱眙眙县县的的配配套套商商业业市市场场，其其商商业业核核心心商商圈圈正正在在由由中中心心城城区区慢慢慢慢的的随随着着政政府府北北移移政政策策的的实实施施向向北北部部新新城城移移动动。北北部部住住宅宅、商商业业模模式式不不断断的的加加大大建建设设，没没有有跟跟进进的的市市场场配配套套，对对于于市市场场后后期期的的发发展展是是一一个个制制约约，市市场场现现在在需需要要的的是是一一个个大大型型的的交交通通便便利利的的整个盱眙的市场配套项目，本案符合目前市场的这个需要。整个

63、盱眙的市场配套项目，本案符合目前市场的这个需要。市市市市场场小小小小结结如如如如东东丰利丰利丰利丰利镇镇老商老商老商老商业业街物街物街物街物业业研究研究研究研究项目土地情况目土地情况项目地目地块评估估市市场机会机会社会社会资源源评估估p 从从市市场场调调查查的的几几个个项项目目的的对对比比可可以以看看出出，区区域域供供应应为为80-15080-150左左右右的的两两层层的的商商铺铺，有有部部分分新新供供应应的的沿沿街街商商铺铺面面积积超超过过150150，在在180200180200，比比较较特特殊殊的的有有海海通通时时代代广广场场A A区区一一层层以以上上基基本本整整层层销销售售面面积积在在

64、20002000平平米米以上。以上。可打造自由组合可变化的多元化产品。可打造自由组合可变化的多元化产品。p 业业态态基基本本以以大大卖卖场场、步步行行街街和和专专业业市市场场为为主主，缺缺少少大大型型综综合合性性服服务务于市场的配套商业。于市场的配套商业。可以以服务于市场为突破口。可以以服务于市场为突破口。p 目目前前城城北北区区域域商商业业项项目目的的类类型型基基本本都都是是不不较较大大的的商商场场加加步步行行街街运运营营模模式式，运运营营上上面面体体量量都都不不小小。商商业业的的后后期期运运营营和和市市场场模模式式基基本本都都靠靠市市场场的的自自然然形形成成，有有做做到到市市场场引引导导和和培培养养的的除除了了金金果果园园阳阳光光城城以以外外市市场场比比较较少见。少见。项目的市场运营培养将是市场利器。项目的市场运营培养将是市场利器。市市场机会机会 构成机构常州构成全程房地产经纪有限公司Real Estate Brokerage Co., Ltd. Changzhou constitute the whole 2010/9/7谢谢谢谢！预预祝祝祝祝项项目成功目成功目成功目成功