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1、由NordriDesign提供烯大岁营普尼待诫交护主校默惠且鞋该惦挂昆诱敞忙渠咬羡赘麦花菊酶模2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P恒辰恒辰滨江翡翠龙湾滨江翡翠龙湾项目战略规划项目战略规划成都必和置业顾问有限公司2011年5月30闻洛艺祁曳镀绣盘偶弦统碟痈漠恶栖钵吉邱稻柠顽揣舱捧俺曼徽剐奄踩盛2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 2成都必和置业顾问有限公司目目 录录一、营销战略规划一、营销战略规划1.战略目标.32.战略规划.4二、项目开发计划二、项目开
2、发计划三、销售收益预估三、销售收益预估1.销售价格预估.112.价格增长预估.183.销售收益预估.19四、项目财务分析四、项目财务分析1.按当前评估价格进行项目财务分析.202.按销售计划和价格增长预期进行项目财务分析.213.敏感性分析.22五、现金流量表五、现金流量表.24艘界朗裔锻标僚扬幅群崖订翔药坝酣兼沧探丢崩炳障瘩省阔信房竟州顷售2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 3成都必和置业顾问有限公司战略目标战略目标一、营销战略规划一、营销战略规划 前期做前期做销量销量， 占市场份额，占市场份额，保现金流；保现金流
3、； 中期做中期做品牌品牌， 巩固项目优势，提升项目价值巩固项目优势，提升项目价值； 后期做后期做利润利润， 实现项目利润最大化。实现项目利润最大化。跟勉胶呆舷剐及祷绳立诞忽奇柑窖姆嗜淆扒呐友娇多俺瘁渍据莽俗地鞭坪2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 4成都必和置业顾问有限公司战略战略规划规划 20122012年成绵乐快铁通车，年成绵乐快铁通车，预计预计市场市场总量迅猛增长，总量迅猛增长，后期市场总量会处于相对后期市场总量会处于相对平稳的自然增长阶段平稳的自然增长阶段（依据彭山房地产市场调查研究及恒辰滨江翡翠龙湾项目分析
4、报告相关分析数据）。市场总量预测市场总量预测一、营销战略规划一、营销战略规划座氧刊憾陇蹿续昔停捷镊樱凿皇壶椒芝蒋血宣黎淳鹏硅泄遥槛桅挫综绎钟2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 5成都必和置业顾问有限公司彭山房地产市场需求总量走势图一、营销战略规划一、营销战略规划梭书琴避改哥凶膜糜取簿栅换播弹池献容刮兜付续恕阂基房跟履遮驴毗摩2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 6成都必和置业顾问有限公司 根据项目营销战略目标，前期应迅速占领较大市场份额，快速
5、实现资金回笼，中后期可逐步提高价格降低市场份额，以获取更大的项目利润。项目所占市场份额计划项目所占市场份额计划一、营销战略规划一、营销战略规划卉值竹晓酒巷谩交耙尾珠筐捶疼帮硕丸搔菠剖挡猪盾峪翰虎咕承韩翠当仔2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 7成都必和置业顾问有限公司恒辰滨江翡翠龙湾项目所占市场份额规划图一、营销战略规划一、营销战略规划陶存净过纸标姓送鹃绢呸着谁嚣责稽溉迟女讫志缠航蒜凛灸邪爪氢卜眉勃2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 8成都
6、必和置业顾问有限公司 项目销售计划以项目项目销售计划以项目营销战略为指导方向，营销战略为指导方向，以市场总量变化和本项以市场总量变化和本项目市场份额变化为依据，暂不考虑市场调控导致的高峰期、低迷期对项目市场份额变化为依据，暂不考虑市场调控导致的高峰期、低迷期对项目销售量的短期影响，并在执行过程中根据市场的实际变化情况和公司目销售量的短期影响，并在执行过程中根据市场的实际变化情况和公司不同阶段性的经营目标而作相应调整。不同阶段性的经营目标而作相应调整。 项目销售计划项目销售计划 商业物业的销售价格和销售量与公司资产运营战略和项目招商计划商业物业的销售价格和销售量与公司资产运营战略和项目招商计划等
7、各种因素密切相关，暂不能确定。因此，本销售计划暂时不考虑商业等各种因素密切相关，暂不能确定。因此，本销售计划暂时不考虑商业物业对销售量和销售价格所带来的影响（在以下章节中凡涉及销售量和物业对销售量和销售价格所带来的影响（在以下章节中凡涉及销售量和销售价格测算的地方均按住宅价值计算），我们将在下一步工作中针对销售价格测算的地方均按住宅价值计算），我们将在下一步工作中针对商业物业制定商业物业制定资产营运计划资产营运计划、商业业态定位与规划方案商业业态定位与规划方案和和招招商方案商方案，并根据商业物业的实际情况逐步修正销售计划。并根据商业物业的实际情况逐步修正销售计划。一、营销战略规划一、营销战略规
8、划皑瞧搂沾该叶钎的联幕明钉粒憋忱棉果粘碳姑睡妒昏乱漆吓详权栽质鲍刁2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 9成都必和置业顾问有限公司项目销售计划表项目销售计划表时间市场总量当年市场份额销售量2011年2012年30万20%6万2012年2013年40万28%11.2万2013年2014年55万30%16.5万2014年2015年60万26%15.6万2015年2016年65万23%14.95万2016年2017年70万18%12.6万2017年2018年73万16%11.68万2018年2019年76万15%11.47万
9、合计100万一、营销战略规划一、营销战略规划哟棕爹十噎抢毋瓦菩黄奴姨金罕缄钾奔譬橡口陛霓芳降薪佑绣借窖换释穴2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 10成都必和置业顾问有限公司 项目开发计划的制项目开发计划的制 定，应考虑公司现金定，应考虑公司现金流状况。流状况。 本着本着“按需生产按需生产”的原则的原则 ，根据市场需，根据市场需求制定销售计划，根据销售计划制定开求制定销售计划，根据销售计划制定开发计划。发计划。 项目开发计划表（项目开发计划表（见附件见附件1 1：）二、项目开发计划二、项目开发计划玄纪缔鱼脆爵堑害磨劲雨
10、谓朱秃偏赵猩汛醉朝帘廉舅董苟污错罚埂睦在叠2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 11成都必和置业顾问有限公司销售价格预估（一线回归分析）销售价格预估（一线回归分析）选择具有一定可比性和代表性的楼盘作为参照楼盘选择具有一定可比性和代表性的楼盘作为参照楼盘楼盘名称巨梁半岛华龙首座家天下粼江风景水印长滩凯帝金府香缇漫步销售均价4200400029504300345030003550三、销售收益预估三、销售收益预估晚帛喀厕值卿聚招哨袄骄痢轨铸界侯笔烙竣尾东术雇粟并碳琼缮睛灾敞嫉2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25
11、P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 12成都必和置业顾问有限公司确定价值要素确定价值要素权重权重 我们着重考虑参照楼盘与本案在地段、配套、建筑品质、环境、服务等多个方面的差异，采用“德尔菲法”结合彭山消费者对价值要素的偏好程度，确定价值要素权重。评比要素企业品牌地理位置户型特点景观绿化周边环境交通环境建筑风格权重0.050.110.080.100.070.10 0.05评比要素小区配套市政配套商服配套教育配套小区规模物业服务建筑品质权重0.050.070.100.060.050.050.06三、销售收益预估三、销售收益预估骤索盖蹿绎斗试详得湛丙沟宵毒床敞仙胀翔枯萤犁
12、善晤画龄二二磐锤轨尼2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 13三、销售收益预估三、销售收益预估成都必和置业顾问有限公司参考楼盘要素评分（参考楼盘要素评分（1010分制）分制）评估要素企业品牌地理位置户型特点景观绿化周边环境交通环境建筑风格小区配套市政配套商服配套教育配套小区规模物业服务建筑品质平均得分楼盘名称0.050.110.080.100.070.10 0.050.050.070.100.060.050.050.06/巨梁半岛7.00 7.00 7.00 8.00 8.00 7.00 7.00 7.00 7.00
13、6.00 8.00 8.00 7.00 7.00 7.18 华龙首座6.00 8.00 7.00 5.00 7.00 8.00 7.00 6.00 8.00 7.00 8.00 6.00 6.00 7.00 6.94 家天下7.00 6.00 6.00 5.00 6.00 5.00 5.00 6.00 5.00 5.00 6.00 9.00 6.00 6.00 5.78 粼江风景7.00 9.00 7.00 7.00 8.00 8.00 6.00 7.00 7.00 8.00 7.00 7.00 7.00 8.00 7.50 水印长滩7.00 6.00 7.00 7.00 7.00 6.00
14、6.00 7.00 6.00 6.00 6.00 6.00 7.00 7.00 6.46 凯帝金府6.00 7.00 6.00 5.00 5.00 7.00 5.00 5.00 6.00 7.00 7.00 6.00 6.00 6.00 6.10 香缇漫步7.00 7.00 6.00 6.00 6.00 7.00 7.00 6.00 6.00 7.00 7.00 6.00 7.00 7.00 6.58 本案7.00 6.00 7.00 9.00 5.50 5.00 7.00 8.00 5.00 5.50 6.00 10.00 9.00 7.00 6.735桐炼染茁缀聋盼婆噶秉湍造葫站僧扩擎霸钟
15、更郸腕拼陇渔滨斡彰掇粥踞惋2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 14三、销售收益预估三、销售收益预估成都必和置业顾问有限公司价值评估价值评估楼盘名称平均得分（X）价值（Y）X2X/N2Y/N2Y/NX/NXY巨梁半岛7.18 420051.55 0.15 85.71 600.00 1.03 30156.00 华龙首座6.94 400048.16 0.14 81.63 571.43 0.99 27760.00 家天下5.78 295033.41 0.12 60.20 421.43 0.83 17051.00 粼江风景7.
16、50 430056.25 0.15 87.76 614.29 1.07 32250.00 水印长滩6.46 345041.73 0.13 70.41 492.86 0.92 22287.00 凯帝金府6.10 300037.21 0.12 61.22 428.57 0.87 18300.00 香缇漫步6.58 355043.30 0.13 72.45 507.14 0.94 23359.00 合 计46.5425450 311.6124 0.9498 519.3878 3635.7143 6.6486 171163本 案6.735恿快垄吝郸厌丧功悯栗聪讥休拷埔人荐状修企荒毋烁同丽诽吼湍绷钻森弛
17、2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 15成都必和置业顾问有限公司 回归方程式为：回归方程式为： Y=a+bX Y=a+bX （其中（其中Y Y为评估楼盘价值，为评估楼盘价值，X X为评估楼盘平均得分）为评估楼盘平均得分） a= Y/N a= Y/Nb bX/NX/N b= b=（XXY YN NXXY/N2Y/N2）/ /（X2X2N NXXX/ N2X/ N2） 由上述数据栏中求出由上述数据栏中求出a= -2310.805, b=894.4056a= -2310.805, b=894.4056本案物业价值本案物业价
18、值 = = -2310.805+ 894.4056-2310.805+ 894.40566.7356.735 3713 3713元元/ / 三、销售收益预估三、销售收益预估屡句并诡接卿唾菊愿舆疆吠汾吠舒拱话杭英财誓靛埂扇浊耘谷痪铬攀需顿2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 16成都必和置业顾问有限公司回归分析回归分析楼盘名称价值回归分析值分析误差值分析误差率巨梁半岛42004081-1192.83%华龙首座40003877-1233.08%家天下29502776-1745.90%粼江风景430044751754.07%
19、水印长滩34503470200.58%凯帝金府300031801986.00%香缇漫步35503578280.79%本 案3713三、销售收益预估三、销售收益预估将各对照楼盘评分值代入回归方程式，对其进行回归分析，以验证价值评估的准确程度。簧林溅缩废做八贡珠梅旭阵御除密泅敢另迁铲廷风量荤事楼击鲜恼饲肘勒2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 17成都必和置业顾问有限公司 说明：说明：该评估价值以当前市场环境为前提；该评估价值充分考虑了本项目可以建立的相关优势（如小区配套、建筑品质、园林景观等），若这些优势体现不到位，以上
20、评估价值将不能实现，若这些优势得到充分发挥，并通过营销手段再创造更多的项目优势，以上评估价值将有更大的增长空间。根据回归验证，该评估价值误差范围不大于6%。三、销售收益预估三、销售收益预估渊臀扒囚淘渺什琳闪辑队杉牺迹窟芝溶蚜琼透巫芥咙峡喘污炕滥潦停持膜2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 18成都必和置业顾问有限公司 根据对房地产宏观市场和中、微观市场的分析研究，预计未来10年房地产市场价格每年增幅为16%左右，成本每年增幅为4%左右，因此，价格净增长率每年为12%左右。我们根据市场变化情况和对市场份额的需求目标，预设
21、未来的价格增长幅度，并运用营销推广策略努力实现预定的价格增长。价格增长预估价格增长预估三、销售收益预估三、销售收益预估扑罚僵诸圈局孵谊羹愿月士顾原炽恫布饵乡症而翱燥吩曲溪使档象萧凤亡2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 19三、销售收益预估三、销售收益预估成都必和置业顾问有限公司销售收益预估销售收益预估时间销售价格价格增长率计划销售量销售总额2011年2012年3600元/ 6万216000000 2012年2013年3960元/10%11.2万443520000 2013年2014年4554元/ 15%16.5万75
22、1410000 2014年2015年5237元/15%15.6万816972000 2015年2016年5761元/10%14.95万861269500 2016年2017年6337元/10%12.6万798462000 2017年2018年6971元/10%11.68万8142128002018年2019年7668元/10%11.47万879519600合计100万5581365900项目销售收益估算表项目销售收益估算表按照回归分析法评估得出，本项目按照回归分析法评估得出，本项目当前价值为当前价值为37133713元元/ /，结合，结合“前期做销量，占市场份额前期做销量，占市场份额，保现金流
23、，保现金流”的营销战略规划，的营销战略规划，建议项目以建议项目以36003600元元/ /的的销售均价开盘，销售均价开盘，配合有效的营销策略，努力实现预期的配合有效的营销策略，努力实现预期的市场份额，保障项目的现金流。市场份额，保障项目的现金流。圆孽汪巴棒滁嚼榔涣骗驭彭儿孵吱芽藩厘交嗅挚宠栋宜屡蕊悔嘴梳碗酞涅2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 20成都必和置业顾问有限公司按当前评估价格（按当前评估价格（37133713元元/ /）进行项目财务分析。）进行项目财务分析。 项目综合成本预算表项目综合成本预算表（见附件见附
24、件2 2）四、项目财务分析四、项目财务分析项目金额（元）销售收入3713000000 成本合计（含税）2609097442 税后开发利润1103902558 税后销售利润率29.73%税后成本利润率42.31%项目投资收益预估表项目投资收益预估表茶戏脏猖朋纷骤绳叉磷漫敝粗草牛嘴挟糖寇澎价计燎吁辩厅锁搂痰盗巧滦2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 21成都必和置业顾问有限公司按销售计划和价格增长预期进行项目财务分析（计算方法同上）按销售计划和价格增长预期进行项目财务分析（计算方法同上）时间（年）2011201220122
25、013201320142014201520152016201620172017201820182019平均值合计销售量（）60000112000165000156000149500126000116800114700/1000000销售单价（元/）360039604554523757616337697176685581/销售收入（万元）2160044352751418169786127798468142187952/558137含税成本（万元）17428.5531495.64405043244.742620.737276.835743.536248.2 /288108.5税后开发利润（万元）4
26、171.5 12856.431090.938452.543506.242569.345677.851703.7/270028.2税后销售利润率19.31%28.99%41.38%47.07%50.51%53.31%56.10%58.79%48.38%/税后成本利润率23.93%40.82%70.58%88.92%102.08%114.20%127.79%142.64%93.72%/四、项目财务分析四、项目财务分析永晤卜仁粉吼溯滇吮顷肌遏受税贸阁俄莫丧秧祷夕售卡菜扇燕肤扼度剖政2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 22成
27、都必和置业顾问有限公司敏感性分析敏感性分析成本不变的情况下，价格变化对税后利润和税后利润率的敏感性分析实际价格/预估价格85%90%95%100%105%110%115%税后利润（万元）186307.7214214.5242121.3270028.2 297935325841.8353748.7税后销售利润率39.27%42.64%45.66%48.38%50.84%53.07%55.11%税后陈本利润率64.67%74.35%84.04%93.72%103.41%113.10%122.78%为了实现我们的预期价格目标，必须提高品质，强为了实现我们的预期价格目标，必须提高品质，强化营销，化营销
28、，塑造塑造品牌，提升价值。品牌，提升价值。四、项目财务分析四、项目财务分析琅蓑丹鞭疥散公甫冠偿脐蔽融臻尤横介苫昭栅俐肠北圣湿儿觉凛敬河春西2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 23成都必和置业顾问有限公司价格不变的情况下，成本变化对税后利润和税后利润率的敏感性分析价格不变的情况下，成本变化对税后利润和税后利润率的敏感性分析实际成本/预估成本90%95%100%105%110%税后利润（万元）298839284433.6270028.2255622.8241217.3税后销售利润率53.54%50.96%48.38%45
29、.80%43.22%税后陈本利润率115.25%103.92%93.72%84.50%76.11%为了实现预期利润目标，必须加强管理，控制成本。为了实现预期利润目标，必须加强管理，控制成本。四、项目财务分析四、项目财务分析您怂螟靛甩烧厅率蒸措咕绞浸珍号窄拱脓么奇质杭呼张晚堑尔蚀确迪扒录2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 24成都必和置业顾问有限公司五、现金流量表（见附件五、现金流量表（见附件3 3）笛加僚真济徐播飞痹咨秀趾美凉厂椭作剁破致茵禹凋抵测撂立萌痞博蔗矢2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25PPage 25The end !The end ! 筛雪邮逸芹曲挟蹿敷改珊蝶面费掘辣份孵宝粟央翼劣热丈鸳没嚷打犬毫诲2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P2011四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_25P
