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1、历史街区保护更新案例研究和思考 Th e Pr e s e r v a t i o n a nd R e n e wa l o f Hi s t o r i c La n e s ： Ca s e S t ud i e s a n d Re fl e c t i 0 ns 徐 雁飞 Xu Ya n f e i 摘要 ：近二 十年 以来 中国城 市建设 的飞速发展将 一道必 答题摆在 了每一个城市面前， 那就是旧城区的保护更新改造。 对于这个 问题 ， 很 多学者 曾进行过研究 ， 很 多城市都交 出了或 令人满意， 或令人扼腕的答卷 ， 那么 目前 中国历史街 区保护更 新的现状到底如何， 有
2、多少是可称之为成功的?历史街区到底 应该怎么保护?带着这样的疑问， 我们对其中的几个做了现场 调研 ， 并根据其类型 、 保护 主体等做 了一些的分析 希 望可 以 从 中探 究一 下这个 问题的答案 。 关键词 ： 历史街 区 保护 更新 ABS TRACT： S i n c e n e a r l y 2 0 y e a r s a g o Ch i n a s u r b a n d e v e l o pi n g i s un de r g oi ng a r a pi d pr o gr e s s Th e r e i s a p r ob l e m i n t h e f a
3、 c e o f e v e r y c i t y T h a t i s t h e p r o t e c t i o n a n d r e j u v e n e s c e n c e o f t h e h i s t o ric a l di s t r i c t s i n t h e c i t y On t his i s s u e，ma n y s c ho l a r s h a v e c o n duc t e d l ots of r e s e a r c h，a nd ma n y c i t i e s ha ve g i ve n t he a ns
4、 we r ， s a ti s fie d or no t At p r e s e nt ， wha t i s t he s i t u a t i on o f Chi na s his t o r i c a l d i s t ric ts p r ot e c t i o n a n d r e j u ve n e s c e nc e Ho w ma n y of t he m c a n b e c a l l e d s uc c e s s f ul ? Hi s t o ric d i s t ric t s i n 山e e nd s ho ul d be ho w
5、 t o p r ot e c t t he m?W i t h t hi s q u e s tio n， we d i d a n i n ve s t i g a t i on a n d d i d s ort i e a n a lys i s a c c o r di n g t o t he i r typ e s ，op e r a t o r s ，i n ho pe of e x p l o r i ng the a n s we r t o t h i s qu e s t i o n Ke y W or d s： Hi s t o ri c a l dis t ri c
6、 t s ， P r o t e c t i o n ， Re j u v e n e s c e n c e ， 一、引言 作 为一个有 着悠久历史文化 的国家 ，中国有着许 多珍 贵 的历史街区， 那是属于城市的记忆， 是文化的承载体 ， 记载着 城市 的历史。历史街 区是一个城市的根 ， 对其保护与更新的成 败与否， 直接关系到整个城市的建设发展， 须知历史街区是不 可恢 复的。 一 旦破坏 了， 就 不能挽 回。 保护历史街 区 ， 就是保护 我 们的城市 ， 就是保护我们的历史。 二、 历史街区改造案例 1以开发商为主体的保护更新一上海新天地 【 1 ) 概况 这类历史街区保护最大的
7、出发点毫无疑问是经济利益， 而其他的文化， 社会， 历史、 建筑的意义， 则更多是为了实现经 济利益的最 大化 。 在政府面对城市 中这片老石库 门苦恼 ， 普通 市民面对老上海石库门衰败痛心的时候， 作为聪明的开发商， 香港瑞安集 团抓住 了时机 ， 充分考虑 了政府 、 民众与开 发商自 己的各方面 的关系， 达 到了经济利益 、 社会 文化 、 建筑艺术 、 历 史文脉各个方面的平衡。 所 以， 在很 多方面 ， 新天地是成功 的。 改造类型 ： 老上海石库门居住建筑时尚休闲商业区 改造方式 ： 保 留建筑外皮 ， 改造 内部 结构和 功能 ， 并引进 一1 3 8 新的生活 内容 开发
8、模式： 由香港瑞安集团牵头， 占项目9 7 的权益， 项 目 从规划认证到 引进商户 ， 均 由投资方操作 ， 政府只是服务功能。 ( 2) 新天地 的成功与失败 ： ( a ) 、 抓准了上海特殊的社会和文化背景时尚、 小资、 怀 旧 上海新天地不能离开上海而存在，其成功有着很大的上 海因素。 上海特殊的社会和文化背景是新天地的诞生的基础。 作 为国际大都市 的上海有着大量的年轻 白领 ， 他们收入丰厚 、 生活 品位 高、 追 求时尚、 受西方文化浸染较深。在新天地所在 的地 块里 ，原来的空间形态和建筑物集 中了上海城市 旧区的 特色。 这种适合怀旧的新空间、 被精心包装过的新形象基本上
9、 符合了新上海人的追求 ，并且在一 出现就 受到 了人们 的重视 和偏 爱。 ( b) 、 投资策划方式开发商主导 ， 政府服务 目前， 在上海市区的其它地方， 陈旧的街区大部分已近于 衰败 ， 空间活力不足 。而 在历史 空间和传统建筑的保护方面 ， 仅仅依靠政府有限 的财力是难于进行 的，开展大面积 的I B区 改造和更新，以及合理的经营和管理工作需要新的思路和方 式。从新天地的原有区位、 建筑形态和空间格局来看， 这种由 开发商主导进 行的街 区的有机 更新和改造 ，借用社 会力量对 传统空间进行适当改建和经营性利用的方式是完全可行的。 ( c) 、 全盘考虑 、 整体收益提高 带动整个
10、地块 的价值 尽管新天地本 身的开发成本 非常大 。而且由于采取 了出 租这种 回收成本较慢 的经营方式 ，所以据说新天地从开业到 现在一直都是在亏本经营， 然而， 新天地的成功却提高了整个 地块的价值 ， 促进了周围房产的增值 。 且周围地区进行的都是 高强度的开发 ， 因此作 为太平桥地 区的整体 开发商 ， 瑞安集 团 的平均收益是被提高 了的。 ( d) 、 新天地上海石库 门的 出路 出了一个新天地 ，是否所有上海的老石库 门的问题都解 决了?答 案显 然是否定 的， 一方面 ： 新天地 的成功不 光有很多的上海 因素 ， 还有很 多 的新天地因素， 新天地刚好临 进上海繁华的商业街
11、淮海路 ，而淮海路一直都是上海时 尚小资气息最浓的地方。这应该也是投资方瑞安集团当年在 上海如此 之多的石库 门 中选择 现在的新 天地的重要 原因 ， 然 而上海还需要几个新天地?新天 的成功只是个例 ， 并不代表所 有上海的石库门老建筑都可以按照这样的模式解决， 另一 方面 ： 单从历史街区 的保 护上来说 ， 新天地并不是成 功的案例。在开发中， 尽管有政府的引导， 然而， 历史街区显然 并不是 首要 目 标 。 新天地已经完全摈弃了原有 的生活方式 ， 这 历史街区生活的记忆。而历史街 区的意 义不 仅仅 在 于 建筑 的 表 皮。 并且新天地的保护 ， 是 以周围 大量石库门街 区被
12、毁坏并进行大 强度开发为代价的。 ( e)一种新 的生活方式 跳开保护谈新天地 虽 然作为历史 街区 的保 护 ， 新天地不能说十分成功 ，仅仅就 一块地块的开发利用，新天地是 十分成功。至少它与那种盲目拆 除 ， 仿制古董 ， 不注重历史文脉的 设计做法做了鲜 明的对 比，整个 新 天地 的设计 ，不管是空 间的形 态 ， 色彩 ， 机理、 材质等的设计都 十分精致独到 ，体现 了一种全新 的生活方式。 2 以艺术 家个人 为主体 的保 护 更新 上海苏州河畔艺术工 厂 ( 1 】 概况 登琨艳是个极具个性的建筑 师，老房子给了登琨艳实现艺术 灵感 的机遇 ，而登琨艳也不负众 望 ，成 为上
13、海保护老工业厂房的 第一人 ，使老厂房免除 了被拆除 图 1 上海新天地 图2上海新天地入 口 图 3 上 图 4被 拆 毁 的 里 弄 图 6 上海 多伦路 组图 的命运。 他的创意影响着一批又一批 的艺术 家， 改变了苏州河 的今后走向 在绵延数公 里的I E l 仓库长廊 ， 一个艺术家为主体 的文化生活区逐步形成 ， 成为上海市 中心最休闲的文化带 ， 沿 岸 的每一栋老建筑 ，不再是城市的负担 。而是一笔丰厚的遗 产 ， 人们重新认识到 了苏州河 的意义。 改造类型 ： 老上海 3 O年代的老 仓库 改造成艺术味极浓的 艺术家个人工作室 改造方式 ： 主要 为内部改造 ， 主要是艺术
14、家的个性体现 开发模式 ： 私人性质 ( 2 ) 苏州河老厂房保护的意义 ： ( a ) 对国外历史街区保护经验 的借鉴 登琨艳是在早 年游历世界各 国的时候 ，看到了很 多国外 的老厂房， 老车站改造成博物馆， 艺术馆， 改成酒吧等等， 受到 了启发。 英国的阿尔伯特码头 ， 作为利物浦 区内最大 的码头 ， 在二 战后无情 衰败、 乃至废弃 ， 在 旧城恢 复计 划 中， 一 些码头仓库 被改建为海洋博物馆 、 现代美术馆， 另一些则改建为公寓、 酒 吧、 餐馆、 手工艺作坊和办公楼。通过长期的大规模再利用。 这 里终于由废弃的码头戏剧性地再生为游人如织的旅游胜地。 新加坡废弃的克拉码头
15、区被改造为大型购物、餐饮 与娱 乐区。 历史建筑都被保留了下来， 外部经过符合原有建筑特征 的整修， 内部则完全时尚化。 ( b) 民众的历史街 区保护意识培养 1 3 9 图 5杭 州新 天地 组 图 图 7上海老街 图8杭 州河坊街 以个人 的力量完成一个历史街 区的保护 ， 见 的， 由此也可见中国民众的这种保护历史街f 以众多的历史文物闻名的意大利， 对于历史j 了政府责无旁贷外，各地都有保护文物建筑 组织， 居民往往自动组织起来业余研究社区的 建筑他们 自定为文物 。 严格保护。 3以政府为主体西湖新天地、 上海多伦 ( 1 ) 杭州西湖新天地走样的新天地 ( a ) 概况 西湖新天
16、地， 据说当初政府官员决定要修建的时候， 就是 为了解决西湖旅游长期以来的两个弊病， 一是国际旅客少， 二 是夜里旅客少，而国际性与夜生活则刚刚好是上海新天地的 特色。 于是杭州的官员在经过考察以后， 决定借鉴上海新天地 的成功经验 ，邀请原班人马香港瑞安集团到西湖边上打造另 一片新天地 。殊不知是 因为有了上海 丰富的夜 生活 和国际人 流 ， 上海新天地才应运而生 ， 而不是相反的过程。 改造类型 ： 浙派老 民居建筑一时尚休闲商业 区 改造方式 ： 结构未做很大改动， 保留白墙黛瓦、 檐角雕花、 九曲长廊这些杭 州老建筑元 素。 融合进的现代元素 ， 主要是通 过大而透 明的玻璃 窗来实
17、现 ， 将屋外 园林美景延伸到屋 内。 将 屋内的人和屋外的景融合在一起又相互隔开，不受季节替换 的影响。 开发模式 ： 在杭州政府官 员的再三力邀之下 ， 瑞 安集团在 反复论证之下没 ， 做 出这一投资。 ( b) 文化不能移植拷贝新天地的失败 一种 方式和 目标的实现 ， 离不开 当时 、 当地 的环境 情况和 文化条件。在 上海 以外的其它城 市 ， 其各 自的本土文化空 间、 社会阶层构成和经济形态与状况等方面。 都与上海有着天壤 之别。上海不是别处 ， 别处也不像上海。盲 目跟着上海或者别 的进行抄 袭或者翻 版 。 就不会得到 进步 。 因为 ， 文化是不 可能 移植的。 西湖新
18、天地并不是仅有的一个模仿者， 上海“ 新天地” 的 成功使其成了历史街 区保护更新的样板。 于是 ， 全 国其他城市 纷纷竞相效仿 。北京后海 、成都宽窄巷 、宁波老外滩 、南 京 1 9 1 2等等， 都在打造本城的“ 新天地” ， 试图在保护更新lE l 城 的同时实现上地增值 ， 然而真正成功者寥寥无几。 从 这种 角度 来看 ， 上海新天地事实上是毁掉了一大批优秀的历史街区， 也 许上海新天地本身并没有错 ，错的只是那些盲 目照搬的设计 师和 那些只看到上海新天地红火表面 的政府官员 ( 2 ) 上海多伦路名人文化街一上海 的另外一种怀旧 ( a) 概况 改造类型：殖民时期各种风格的西
19、式建筑和老上海石库 门居住 建筑怀 旧文化休 闲商业 区 改造方式： 修I 13 如I 13， 通过弹阶路铺设、 道路绿化、 路灯等 市政设施的设计点缀 ，保护文化街沿线的具有特色 的建筑风 貌 ， 凸现其文化氛围 开发模式： 1 9 9 8年在上海市政府的支持下，虹口区人民 政府决定把多伦路 改建为“ 文化名人街 ” ， 再现二 、 三十年代上 海的人文风情。 ( b) 得失 街区的特色得到保护， 文化的底蕴的挖掘很到位， 商业气 息恰 到好处 开发后的多伦路主要以文化景观来带动商业。众多西式 建筑的保 护 ， 以及诸如 “ 公啡咖啡馆” 、 “ 内山书店” 等 旧有著名 文化景观的恢复重建
20、和 “ 世纪钟楼” 、 “ 街心花 园” 、 “ 名人雕塑 广场” 等文化休闲景点的新建， 尤其是引进设立近二 、 三十家 “ 民间收藏馆” 、 “ 博 物馆 ” 、 “ 艺术馆 ” 等 ， 形成 以文博 为特 色 的 文化街市 。 ( 3) 杭州河坊街假古董还能繁华多久? 真正的古街哪 ! 4 0 里 寻 ( a ) 概况 改造类型 ：明清形式 的商 业街修复修 缮成体 现杭 州清 末 明初杭州城市风貌的商旅步 行区 改造方式： 老街上原有的砖木结构房子基本已经被拆除， 取而代之 的是崭新 的两层 小楼 。虽 然在 外形 上颇具 明清建筑 的风格特色 ，但崭新 的外 观和划一的造型让 人感觉
21、到了一种 明显的仿造痕迹。地面是由石板铺成的， 整齐划一， 像地板一 样齐齐整地铺在路面上。 开发模式 ： 进行 I13 城改造 时， 这 条反映历史古迹 的街道 的 存亡得到 了众多市民 、 专家的重视。在公众和新 闻媒体的共同 呼吁下 ， 河坊街得 以免遭全面拆除 的厄运 ， 杭州市政府决定 将 其重新开发 ， 建成一 条仿古的商贸旅游步行街。 ( b) 仿古的悲哀与失败 ： (1】 仿古有余， 丢掉了特色 走在修 复后 的河坊街 上 ， 会有似 曾相识 的感觉 ， 整齐划一 的仿制 明清 建筑 ， 在很 多个城市都 曾经见过 ， 无锡 的南禅寺商 业街 ， 苏 州的观前街 ， 上海 的城
22、隍庙 ， 给人 差不 多的假假 的感 觉。因为那些原来的老建筑要想修 复 ， 花的价钱要比推倒仿建 多得 多 ， 所 以这样做 的原 因无非是经济利益上的考虑 。 其实在 现 在这种仿制 明清古街横行天下 的时候 ，历史 的原汁原味 才 是古街的真正的价值与特色， 从长久的角度来看， 也才能最终 达 到经济利益和历史文化 的双赢 。然而这一切 已经在 一条看 起来仿制的很像 的假古董 中消 失了 ，历史 的韵 味已经消失殆 尽 ， 古街也就失去了真正的特 色。 (I I ) 热闹有余， 文化底蕴不足除了建筑艺术特色外， 河坊 街还是一条有着悠久 历史和深厚文化底蕴 的古街。当年 ， 河 坊街不
23、仅是杭 州的皇城根 儿 ，更是南宋的文化 中心和经贸 中 心， 是杭州市井文化民俗风情的最好展现。一条古街没有流动 着的特色历史文化底蕴，那就成了一个低档的小商品市场或 美食街。它的商业再繁荣。 也只能是短暂的， 不可能长久的弓 l 来 八方游客 ， 总有一天 ， 人们 会对这种 到处都是 ， 又缺 乏文化 底 蕴的所谓古街失去兴趣。 ( ) 缺 乏长远 的统筹 与策划 虽然从政府和民众的 角度 出发 ，是 为了保护和重新开发 历史古街 ， 传承历史 文化 ， 再现杭 城风貌 ， 然而经 过开发商 的 重新包装和开发 ，河坊街更 多的是被 当作一个房地产项 目来 经营， 而并不是一个培育深厚文
24、化底蕴的项 目。 房地产项目极 强的商业性 ， 要求开发商尽快收回投资 ， 这样 势必会抬 高河坊 街 的准入 门槛。 民间博物馆 、 民间特色小吃店都是微利行业 ， 巨额租金使 得一些经营特 色产品的商家难 以为继。文化项 目 所强调的其社会性、 公益性， 这与房地产项目的商业性是相冲 突的。 这样必然会使能够体现文化特色， 有品位的店面不能在 ； -j - 坊街立足， 从而进一步流失古街的文化特色。 三、 历史街区改造分析 1 从历史街区保 护更新 的主体来看 目前 在中国主要是是政府主体引导 ， 市场 开发运作 。 然而却极 少有成功的例子 。 ( 1 ) 一方面体现 了政府 在历史街
25、区保 护方面的 目光短浅 、 急功近 利、 态度不坚定 ； 历史街 区的最大破坏者往往恰好是原 本最责无旁贷的政府。 成都唯一遗留下来的清朝古街道一宽窄二巷在“ 新天地” 式的改造中， 地区特定的文化特色和文化根基己经很难觅， 在 一阵灰飞烟灭后， 这里成了历史环境的荒漠。 这样的历史街区 破坏历史上 的惨案 ，往往不能只是埋怨开发商只考虑经济利 益 ， 政府态度嗳昧不明才是罪魁祸首。 在这方面 ， 很 多欧美 国家都已经做 出榜样 ， 而是 事实也最 终证明这样严格的保护是值得的。 早在 1 9 6 2年 ， 法国颁布 了关 于保护历史街区的法令 马尔罗法 ， 立法要求对历史街区进 行保护
26、， 对有价值的历史地区划定 为历史保护区， 制定保护 、 利 用规划， 纳入城市规划严格管理。对区内建筑不准任意拆除， 维 修改建等也要经过“ 国家建筑师” 的咨询、 评估和同意， 符合规 划要求的修整国家给予资助， 并享受税赋减免优惠。 ( 2 ) 另一方面体现 了单纯靠市场运作 ， 历史街区往往更多 的是赚钱的工具 。 社会 、 历史、 文化的意义让位于经济 ； 在中国 目前的状况下 。 市场运作必须加 以合理 的引导 。 否则最终中国 真正的历史街区将一点点被破 坏殆尽 ，我们所能找到的恐怕 就只有那些假古董而已。 ( 3 ) 民众的历史街 区保护意识不强 ； 这也是 目前中国历史 街区
27、保护面 临的问题之一 ，毕 竟市场上 出现的东西在一定程 度上体现 的是民众的需求和品位，也进一步体 现了民众的无 知。 我们能够痛恨假货、 伪劣产品， 却能够容忍骗人的假古建。 2从历史街区的类型来看 ( 1 】 民居建筑街区 ： 改建成“ 新 天地 ” 式 的时尚休 闲区上海石库 门、 杭 州 浙派民居 、 北京胡同、 成都宽窄巷等 改建成旅游休闲购物街杭州河坊街为代表的一系列 仿 制明清古建 ( 2 ) 工业建筑群 苏州河畔废弃工厂艺术家为主体的文化 生活 区 ( 3 ) 殖民时期特色建筑 外滩建筑群建筑功能置换、 旅游价值 青岛八大关建筑群旅游度假区。富人区 上海多伦路名人 文化街 充
28、分 挖掘 文化底蕴就 目前来 看 ，特色民居街 区的保护更新难度是所有的历史街 区中最大 的， 成功的例子也很少 ( 1 ) 、 这种类型的历史街 区在 中国存在 比较多 ( 2) 、 破坏程度较严重， 在很 多城市中沦为贫 民区 ( 3) 、 居住人群规模较大 ， 修复难度较大 四、 对于历史街区保护策略的思考 1 总体规划着眼 ， 多个层次考虑 ： 一方面历史街区不是独立存在的，不能与城市总体建设 隔离开来单独进行 对历史街区的保护更新 ， 必须从城市的总 体经济文化社会发展定位考虑，特别是对一些历史文化名城 来说尤其重要 ， 要知道 ， 所谓 历史 文化 名城正是由这样一个个 优秀历史街
29、区构成 的。 另一方面历史街区的意义已经完全超出了单纯历史建筑 的意义 ， 有了更 多在经济 、 社会 、 历史 、 文化多方面 的意 义 ， 如 果单纯从建筑角度出发 ， 就会显得单薄而无力。 所 以在保 护更 新的时候需要综合考虑多方面的因素， 从长远利益着眼， 取得 最佳结合点。 2政府主导 、 市场运作 ： 作为一座城市的管理者，政府在历史街区保护过程中可 以起到重大的作用，同时也对历史街区的破坏着不可推卸的 责任 。 要动员全社会 的力量保护历史街区 ， 但是政府 的作用绝 对不容忽视。 3 区别对待、 个性保护 ： 对 历史街 区进行保护的时候 ， 应该对其作一定 的分类 ， 对
30、待不同的类型采用不 同的保护方式 ： 民居类 、 工业遗址。个性 是时代的卖点， 任何一个城市要以个性魅力声名远播， 就必须 发扬有别于其它城市 的特色 ，而这种特色正是我们的建筑历 史 ， 是我们的历史街 区。 4 全力保护、 慎重更新 ： 保护好具有历史文化价值 的建筑，对于增加城市的综合 文化魅 力、 促进城市旅游发展 同样具有重要意义。 保护不仅是 对传统文化的尊敬 ，还可 以给城市带来直观 的经济效益。然 而， 随着经济的发展以及日趋增长的生态环境压力， 一个城市 又必然要面临物质性老化、 结构性或功能性衰退等现实问题， 更新也就是必然。 然而在许多城市改造 中出现的 “ 破坏性建
31、设” ， 往往是 因为过于 向更新倾斜 ， 而 出现大量的非必要 改造。 找出一个对城市保护与更新的绝对权衡标准 ， 确 实很难 ， 在这 种情况下 ， 更新更应该慎重 五、 结语 历史街 区的保护与更新不是一个简单 的问题 ，纵向上大 一点范 围涉及到整个历史文化名城 的保护更新 ，小一点范围 涉及到一栋历史建筑的保 护与更新 ， 横向上 ， 这绝不仅仅是一 个 建筑与规划的问题 ， 而是一个城 市的历史 。 文化 ， 社会 ， 经济 等各方面的综合反映。在进行更新保护的时候，需要慎之又 慎 ， 综合考虑 多方面因素。 虽然 目前来看 ， 在 中国 ， 政府的力量 很关键， 但还是应该动员全
32、社会的力量来做好这件事。 ( 作者单位 ： 上海 交通 大学建筑学院 ； 2 0 0 9 5 ) 参考文献： 【 1 1 秦远 凝聚城市精神 的休 闲街 区 上海新 天地地 区 城 市设计探 索 建筑技 术与设 计 2 0 0 3 1 1 【 2 】 陈秉钊 转 变与更新 队规 划师社会责任的思考 规 划 师 【 3 】 刘阳、 赵和生 历 史街 区保护模式探 究“ 泛新 天地” 现 象的思考 【 4 】 李和平、 严爱琼 历史街区的保护与整治方法 中国城 市规划学会 2 0 0 2 【 5 l 王景 慧 国外是如 何保护历 史街 区的 规 划在线 2 ( 0 3 f 6 】 潘丽珍 青岛历史文化名城保护规划若干思考 城市规 】 2 0 0 5 1 41
