河南九九紫墅园温泉小镇项目建议及定位分析报告（212

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1、单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式2024/8/121九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告项目规划分析、建议及定位分析报告2024年年8月月12日日九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS22024/8/12选择一种生活方式选择一种生活方式选择一处住所选择一处住所是鹰城是鹰城 “ “5+2”5+2”居住生活模式的终级梦想居住生活模式的终级梦想这这 里里 九九紫墅园温泉小镇项目

2、规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS32024/8/12目目 录录前前 言言Part一、本物业市场专题研究篇一、本物业市场专题研究篇Part二：本项目分析篇二：本项目分析篇Part三：本项目开发战略与策略篇三：本项目开发战略与策略篇Part四：本项目定位可行性研究篇四：本项目定位可行性研究篇Part五：本项目产品体系建议篇五：本项目产品体系建议篇Part六：本项目规划及产品设计建议篇六：本项目规划及产品设计建议篇Part七

3、：本项目开发利润可行性研究篇七：本项目开发利润可行性研究篇九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS42024/8/12前前 言言别墅物业作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。目前，平顶山的国民收入已达到中等富裕水平，城市高薪阶层、公职阶级的队伍形成并壮大，更使城市居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么

4、平顶山楼市将于近年进入“第三波”“追求回归自然，提高生活品位”。继多层、小高层、高层产品之后，接近自然风景区的郊外将成为富足阶层寻求“第二居所” 关注的热点和方向，所以自然山水别墅将成为今后几年楼市关注的热点。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS52024/8/12对于河南省内的开发商来说，真正山水别墅开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力让产品更具个性，让客户更加心

5、动，让物业品牌更有魅力！如何给该产品作准确的市场定位？项目应该怎么规划？做什么样的产品在市场上才会受欢迎？它的主要客户群体特征又是谁？ ，这些都是本策划案所主要阐述的内容。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS62024/8/12PartPart一、本物业市场专题研究篇一、本物业市场专题研究篇九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYS

6、IS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS72024/8/12一、平顶山市宏观市场分析一、平顶山市宏观市场分析二、平顶山市二、平顶山市2006年年-2010年地产市场年地产市场三、三、2011年市场现状研究年市场现状研究四、国内旅游行业发展态势四、国内旅游行业发展态势 五、旅游地产的发展前景五、旅游地产的发展前景六、本区域旅游地产市场发展及个案分析六、本区域旅游地产市场发展及个案分析七、问卷统计结果及分析七、问卷统计结果及分析八、总结评析八、总结评析 本物业市场专题研究篇本物业市场专题研究篇 九九紫墅园温泉小镇项目规

7、划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS82024/8/12项目发展目标项目发展目标在平顶山开创一种崭新的生活模式；在平顶山开创一种崭新的生活模式；项目发展目标项目发展目标协助开发商大胆开拓更高层次的旅游地产协助开发商大胆开拓更高层次的旅游地产运营之道。运营之道。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT P

8、LANNING AND POSITIONING ANALYSIS92024/8/12项目研究背景项目研究背景为了确定本项目的市场定位，我司对本项目进行了前期的市场调研。根据该项目调研的性质，我们采用实地考察、调察问卷访谈与相关人员访谈相结合的方式，依托平顶山市房地产市场和鲁山下汤区域休闲旅游地产市场相关的背景信息实施调查过程并形成结论，以期达到以下目标：1、了解平顶山市尤其是鲁山下汤区域旅游地产市场的整体状况及变动趋势；2、了解全国性旅游地产市场以及旅游地产别墅市场产品设计的发展趋抛；3、了解平顶山区域地产市场的发展现状及相关客户群体构成情况；4、掌握本项目所处地块的基本特征；5、掌握本项目周

9、边房地产市场的走趋及相关竞争项目的基本特征；6、明确本项目与周边主要竞争项目以及其它区域的优势、劣势所在；7、明确本项目构建优势的市场机会和机遇；8、提出本项目在前期运作中的若干思路与建议。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS102024/8/12城市概况城市概况平顶山市位于河南省中南部，因市区建在平顶山市位于河南省中南部，因市区建在“山顶平坦如削山顶平坦如削”的平顶山下而得名。的平顶山下而得名。 1

10、9571957年建市，现辖年建市，现辖2 2市市4 4县县4 4区，总面积区，总面积78827882平方公里，总人口平方公里，总人口501.1501.1万。万。地理位置：平顶山市位于河南省中南部，东与许昌市的襄城，漯河市的舞阳，驻马店市的西平、遂平县交界；西与洛阳市的汝阳、嵩县毗邻；南与驻马店市的泌阳县，南阳市的方城、南召县缘连；北与洛阳市伊川县，郑州市的登封市，许昌市的襄城县接壤。 行政区划：现辖汝州市、舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县、郏县和新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7882 平方公里，总人口501.1万。 平顶山交通：平顶山地处京广和焦枝两大铁路干线之间，境内铁路总长400公里。距

11、河南新郑国际机场100公里。许平南、宁洛、郑尧、二广4条高速公路穿境而过，与全国高速公路网络相连。一、平顶山市宏观市场分析一、平顶山市宏观市场分析九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS112024/8/12城市概况城市概况全面发展的现代化工业新城全面发展的现代化工业新城 平顶山矿产资源丰富，工业实力雄厚，在河南有着平顶山矿产资源丰富，工业实力雄厚，在河南有着举足轻重的经济地位举足轻重的经济地位。平顶山文

12、化底蕴深厚。春秋时为应国，应国以鹰为图腾，古典汉语“应”“鹰”通假，平顶山因此又称鹰城 ；平顶山市是河南省中原城市群9个中心城市之一；平顶山市处于我国经济和科学技术由东向西“梯度推移”的中间地带。是中南地区最大的煤炭基地，又是河南省中部的经济重镇；平顶山工业基础雄厚，原煤、发电量、帘子布等9种产品产量均居全省首位 ；平顶山市是中国优秀旅游城市之一；平顶山市烟叶生产久负盛名，是全国三大烟叶产区之一。郏县红牛是全国八大良种牛之一，被国家定为红牛繁育和饲养基地。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROP

13、OSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS122024/8/12城市概况城市概况平顶山是国家中部重要的平顶山是国家中部重要的能源原能源原材料工业基地材料工业基地，随着建设新型能源工业基地步，随着建设新型能源工业基地步伐的不断加快，平顶山市伐的不断加快，平顶山市人居环境将大大改善。人居环境将大大改善。平顶山市大中型工业企业60家，上市公司3家。中平能化集团是世界最大的帘子布生产企业和河南省最大的煤炭生产企业；舞钢公司是全国最大的特宽特厚钢板科研生产基地，平高集团是全国三大高压开关制造企业之一；姚电公司是华中电网的骨干电厂；天瑞集团是全省最大的新型

14、干法水泥生产企业。平顶山市各类矿产资源57种，其中原煤储量103亿吨，是中南地区最大的煤田；钠盐储量3300亿吨，被中国矿业协会授予“中国岩盐之都”；铁矿石储量9.7亿吨，是全国十大优质铁矿区之一。各类水库175座，年均蓄水量达30亿立方米 。平顶山市因“煤”设市，导致平顶山市经济结构单一，但是依托“煤”资源，地方财政收入相对稳定和丰厚，城市基本建设资金相对具有保证，且政府对于改善经济结构，发展旅游、建设生态城市的力度很大，成为改善人居环境，提高居民生活品质，发展第三产业搭建的最有力的平台。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告AN

15、ALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS132024/8/12城市概况城市概况平顶山市地处河南中南核心，旅游资源丰富。随着旅游产业的进一步发展，将平顶山市地处河南中南核心，旅游资源丰富。随着旅游产业的进一步发展，将进一步改善平顶山市的人居环境，为平顶山地产行业的发展提供了良好平台进一步改善平顶山市的人居环境，为平顶山地产行业的发展提供了良好平台风穴寺苏坟寺汝州温泉三苏坟香山寺叶县县衙石人山景区昭平湖景区二郎山景区石漫滩国家公园平顶山的优势旅游资源可以概括为“山、汤、湖、寺”。平顶山是八百里伏牛山的东门户，石

16、人山(现更名为尧山)是伏牛山的核心景区之一，伏牛山典型性的旅游资源，如高山花岗岩峰林、峡谷峭壁、龙潭飞瀑、原始次生林等在石人山(尧山)最为集中、最为突出。平顶山的主要寺院有香山寺、风穴寺、佛泉寺。香山寺始建于东汉，是汉传观音文化的源头；风穴寺始建于北魏，与洛阳白马寺、开封相国寺和登封少林寺并称“中州四大名刹”；佛泉寺以世界第一大佛、世界第一大钟享誉华夏。 平顶山是河南省温泉资源最丰富的地区，鲁山、汝州两大温泉群以水质好、涌量大、水温高、富含多种矿物质而名闻遐迩；鲁山上汤、中汤、下汤温泉绵延百里，汝州温泉有“灵泉”、“神泉”之誉，汉、唐两代与骊山温泉同属皇家温泉。平顶山水资源丰富，水库众多。九九

17、紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS142024/8/12发展机遇发展机遇平顶山市处于平顶山市处于“中原城市群中原城市群”金三角区域的核心地带，随着金三角区域的核心地带，随着“中原崛起中原崛起”发发展战略的不断深化，平顶山市将会成为河南中南部的领军城市。同时为展战略的不断深化，平顶山市将会成为河南中南部的领军城市。同时为平顶山房地产市场平顶山房地产市场带来了机遇和挑战。带来了机遇和挑战。中原城市群南部平-

18、许-漯成长三角区位条件便利，有良好的合作基础，可进一步加强三市之间的经济联系，重点搞好产业整合和基础设施整合，做到一体化发展，形成城市群南部地区的“金三角”。 平平漯漯许许中原城市群的发展必将使平顶山、漯河、许昌 三地市经济联动促进三地市经济合作性进一步加强，逐步向核心区域靠拢，城乡一体化的进程加快，必将给房地产行业带来前所未有的契机。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS152024/8/12中原城市

19、群中原城市群功能对接功能对接城区对接城区对接空间对接空间对接产业对接产业对接服务对接服务对接生态对接生态对接发展视角发展视角随着随着“中部崛起中部崛起”战略实施的实施，平顶山市的城市功能进一步的补充和完善，战略实施的实施，平顶山市的城市功能进一步的补充和完善，产业经济的快速发展推动城市影响力将随之提升，为项目带来了良好发展契机。产业经济的快速发展推动城市影响力将随之提升，为项目带来了良好发展契机。对于平顶山来讲，中原城市群的产业投资进程所带来的人口结构的演变，将执之以恒地对鹰城的高品质人居贡献力量。中原城市群政策的提出，意味着自此开始，平顶山市的城市功能、城区空间、产业结构、生态体系等诸多方面

20、均有了良好的发展前景和强劲的政策支持。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS162024/8/12城市功能视角城市功能视角平顶山市提出平顶山市提出 “ “优化东区功能，改善老区环境，发展西部新区优化东区功能，改善老区环境，发展西部新区”的发展的发展战略，随城市演变将显现特殊意义的发展方向。战略，随城市演变将显现特殊意义的发展方向。湛河区城市向南发展的另一个重要区域，未来升值潜力明显区域生活配套尚不成熟卫

21、东区工业区居住环境较差区域居住价值目前不明显新城区未来行政区区域配套尚不完善居住环境良好未来平顶山市发展方向新华区原市级行政区、商业密集区、人口聚集区生活配套优良区域居住人口数量众多卫卫东东区区湛湛 河河 区区新新 城城 区区新新 华华 区区平顶山城市背景：拥有平煤、神马、平顶山城市背景：拥有平煤、神马、舞钢、姚电、平高、中盐、宝酒、舞钢、姚电、平高、中盐、宝酒、天瑞、中加等全国知名企业。天瑞、中加等全国知名企业。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING

22、 AND POSITIONING ANALYSIS172024/8/12城市经济视角城市经济视角20102010年平顶山年平顶山GDPGDP位于河南省第位于河南省第5 5位。随着中原城市群的深化实施，平顶位。随着中原城市群的深化实施，平顶山市经济进入多元化发展的轨道，从而进入到城市地位的竞争中来。山市经济进入多元化发展的轨道，从而进入到城市地位的竞争中来。2010年，平顶山市全年生产总值1312.1亿元，比上年(1124亿元)增长16.7%。2009年，平顶山市全年生产总值1124亿元，比上年增长12.1%。平顶山市在全省范围处于中上位置。2009年，GDP与省内18个地级市相比排名第5位，落

23、后于临近的许昌、南阳两地。从2009年到2010年，平顶山的房地产市场的发展在经济快速发展的带动下处于高速发展期。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS182024/8/12随着平顶山市整体经济水平的快速发展，平顶山市人均GDP和人均可支配收入均呈现出快速增长的趋势。同比增长率均在10个百分点以上。随着平顶山市居民经济条件的逐步改善，平顶山市居民对于物质和精神方面的需求也将会逐步提高，推动房地产行业快速

24、发展。平顶山市09年人均GDP达到22632元，河南省第7位，约合3340美元。根据世界银行标准来判断，平顶山市的房地产行业处于快速发展期。城市经济视角城市经济视角人均人均GDPGDP和可支配收入，居民经济水平的不断提高，促使置业需求随之迅和可支配收入，居民经济水平的不断提高，促使置业需求随之迅速提升，使平顶山房地产行业处于快速发展期。速提升，使平顶山房地产行业处于快速发展期。800-4，000US$4000-8，000US$8000-20，000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质

25、量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求20092009年平顶山市人均年平顶山市人均GDP22632GDP22632元（元（33283328美元），置业需求提升美元），置业需求提升居民经济生活水平的不断提高，必将带动房地产市场的发展。根据目前平顶山房地产市场特征，平顶山房地产市场已经呈现出快速发展的趋势。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS192024/8/12城市经

26、济视角城市经济视角第二产业作为平顶山市支柱产业，随着经济不断发展，将不断带动第三第二产业作为平顶山市支柱产业，随着经济不断发展，将不断带动第三产业壮大发展，产业结构不断优化，尤其是产业经济的快速发展，为房地产项目带来稳定产业壮大发展，产业结构不断优化，尤其是产业经济的快速发展，为房地产项目带来稳定的客户群。的客户群。2009年，平顶山市第一产业增加值105.4亿元，增长3.9%；第二产业增加值735.1亿元，增长5.6%；第三产业增加值284.2亿元，增长5.2%。三次产业结构为9.3：65.4：25.3，二、三产业比重比上年提高0.1个百分点。 近年来，平顶山市第三产快速发展，比重有所上升，

27、但第二产业比重依然超过65%。工业依然在平顶山占据重要地位。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS202024/8/12城市经济视角城市经济视角平顶山市作为中国优秀旅游城市，旅游业和酒店餐饮业较发达。平顶山平顶山市作为中国优秀旅游城市，旅游业和酒店餐饮业较发达。平顶山城市面貌和居住环境的不断改善，对于大量的省内外游客城市面貌和居住环境的不断改善，对于大量的省内外游客 产生着逐步增强的吸附能力，房产生着逐

28、步增强的吸附能力，房地产行业的多元化投资价值正不断提升。地产行业的多元化投资价值正不断提升。旅游市场活跃。2009年，平顶山市全年共接待海内外游客1051万人次，同比增长46%；实现旅游总收入46.2亿元，同比增长增长50%。从2009年起房地产行业多元化投资价值的不断提升。此阶段房地产开发应站在紧随市场发展的角度，合理规划产品业态及产品配比，以达到随应市场的目的。旅游业的快速发展有力的促进了酒店产业的发展。2009年平顶山市住宿餐饮业零售额突破50亿元，达到56.1亿。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF

29、THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS212024/8/12消费视角分析消费视角分析居民居民收入收入的稳步的稳步增长增长，消费支出也随之快速提升。支出收入比在河南处，消费支出也随之快速提升。支出收入比在河南处于领先水平，在一定程度上于领先水平，在一定程度上促进促进了平顶山市了平顶山市休闲旅游的繁荣和发展休闲旅游的繁荣和发展。 2009年，平顶山市城镇居民人均可支配收入14721元，同比增长10%。消费支出首次突破万元，达到10340元，同比增长8%。支出收入比达到70.2%。与省内其它城市相比，平顶山市人均收入水平一般，但人

30、均消费水平较高，位列全省第四，人民消费意愿较强。随着人民收入水平的不断提高，平顶山市民的消费习惯将极大的促进地区休闲旅游业繁荣和发展，尤其当地有特色的温泉度假、休闲娱乐等日常生活性消费，是平顶山市旅游地产发展的潜在利好，同时旅游地产的开发也能够拉动当地的经济快速发展，缩短城乡之间的经济差距和生活理念差距。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS222024/8/12恩格尔系数恩格尔系数= =食品支出金额食

31、品支出金额生活消费支出金额生活消费支出金额100%100%消费视角分析消费视角分析随着城镇居民收入水平的提高，城镇居民对于改善居住环境性的消费有随着城镇居民收入水平的提高，城镇居民对于改善居住环境性的消费有较大幅度增长，将会对于平顶山房地产市场产生强烈推动。较大幅度增长，将会对于平顶山房地产市场产生强烈推动。2008年衣食类消费占居民消费性支出49.37%，居住性支出占9.89%。与2007年相比居住类支出占比提升2.56%，出现较大增长。从平顶山市城镇恩格尔系数34.38%分析，平顶山市已达到富裕状态。恩格尔系数59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%居民生活水平贫困温饱小康

32、富裕最富裕随着居民收入水平的不断提升，居民消费理念，由满足基本生活要求向改善提升生活品质进行转变，居住性消费的快速增长，将会给平顶山市场带来很大推动。对于本旅游地产项目来讲，应深入研究客群特性，以科学的产品定位，适当的项目品质，满足中高端客户对高品质生活环境的需求。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS232024/8/12人口结构角度人口结构角度中原城市群的产业投资进程所带来的人口结构的演变，带来高级

33、管理层中原城市群的产业投资进程所带来的人口结构的演变，带来高级管理层 和都市金领等高收入群体壮大，收入结构改变导致和都市金领等高收入群体壮大，收入结构改变导致生活方式发生根本性变化。生活方式发生根本性变化。高级管理层和新兴金领层人群的壮大，城市财富阶层成为社场消费的主体。都市高品质生活需求再升级、生活方式需求再改变。产业升级直接改变人口质量，而人口质量的改变导致生活方式的改变；根本原因在于人的知识水平和收入水平提升后，生存需求升级，人们更加注重自我实现，由此产生全新的生活方式：旅游地产、特色休闲项目、度假养生项目、高档消费、特色餐饮、休闲娱乐、健身、文化欣赏等逐渐成为社场热点。产业升级带来人口

34、质量的改变，城市财富阶层扩大。产业升级带来人口质量的改变，城市财富阶层扩大。现代服务业现代服务业及商贸及商贸传统制造业传统制造业高技术产业高技术产业人人口口数数量量时间时间现在现在未来未来“哑铃型哑铃型”结构结构“蛋糕型蛋糕型”结构结构中等收入中等收入中等收入中等收入中高收入中高收入中高收入中高收入高收入高收入高收入高收入城市人群结构示意城市人群结构示意城市产业人口演变示意城市产业人口演变示意人人口口收收入入水水平平示意图示意图九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT P

35、LANNING AND POSITIONING ANALYSIS242024/8/12截止2009年末，平顶山市人口规模达到503.7万人。其中城镇人口210.5万人，城镇化率达到41.8%。低于全国平均水平3个百分点。2003-2008年均提高1.7个百分点，低于全省0.1个百分点，高于全国0.7个百分点。城镇化率提升速度缓慢 。据规划，到2013年，平顶山城镇化率应达到50%，进入全省前6位，2008-2013年均提高2个百分点。城镇化角度城镇化角度平顶山市城镇化率以平均每年平顶山市城镇化率以平均每年2%2%的速度高速增长，城市人口将呈现快速增的速度高速增长，城市人口将呈现快速增长态势。大

36、量新增城镇人口为房地产带来了大量的新增需求。长态势。大量新增城镇人口为房地产带来了大量的新增需求。2003-2008年的城镇化率提升速度缓慢，2010年的城镇化率为43.4%；必然会导致2011年-2013年城镇化进程的加快，城市人口的快速增长，加大了对城市住宅需求量，势必推动平顶山房地产市场的快速发展，2011年-2013年平顶山市的城市格局也将出现一定程度的变化。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSI

37、S252024/8/12房地产投资房地产投资20062006年到年到20102010年房地产投资波动性增长年房地产投资波动性增长，说明平顶山房地产市场受外部影响，说明平顶山房地产市场受外部影响因素较多，同时市场竞争迅速加剧，对房地产企业也提出了更高要求。因素较多，同时市场竞争迅速加剧，对房地产企业也提出了更高要求。2005年以来，平顶山市房地产投资额快速增长，房地产投资占固定资产投资的比例不断提高，至2009年房地产投资达39亿元，占固定资产投资的比例提升到6.8%。但依然偏低。房地产投资的波动性增长使得市场竞争也逐步加剧，从2010年起，平顶山房地产市场正进入群雄逐鹿的时代。2010年全市房

38、地产开发完成投资54.28亿元，同比增长31.4%，其中商品住宅完成投资38.63亿元，同比增长40.6%。 平顶山市房地产投资从2006年开始发力，2008年由于经济危机和国家宏观调控政策的影响，房地产投资出现滑落，房地产发展后劲十足。二、平顶山市二、平顶山市20062006年年-2010-2010年地产市场年地产市场九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS262024/8/12以上数据来源：平顶山市住

39、房规划2008-2012 商品房开发规划商品房开发规划从从20082008年起平顶山市大量城中村改造年起平顶山市大量城中村改造项目项目5 5年内集中上市，将使年内集中上市，将使房地产市场进入激烈竞争状态房地产市场进入激烈竞争状态。5年内集中商品住房用地505万平方米；商品住房建面放量911万平方米，对平顶山房地产市场将会是一次强烈的冲击，使房地产开发商陷入焦灼竞争之中。2008-2012年预计商品房投入991万平方米。除去2008及2010年已成交245.56万平方米，剩余竞争体量约计745万平方米，竞争市场激烈。(2010全年城区商品房销售73.66万平方米)2008-2012年商品住宅项目

40、约计62个，其中城中村改造项目31个。1、2008年完成住房建设总量337万平方米，其中政策性住房20万平方米，商品住房317万平方米。2、2009年完成住房建设总量293万平方米，其中政策性住房32万平方米，商品住房261万平方米。3、2010年完成住房建设总量135万米，其中政策性住房13万平方米，商品住房122万平方米。4、2011年完成住房建设总量125万平方米，其中政策性住房13万平方米，商品住房112万平方米。5、2012年完成住房建设总量110万平方米，其中政策性住房11万平方米，商品住房99万平方米。 20082008年商品房开发规划年商品房开发规划20092009年商品房开发

41、规划年商品房开发规划20102010年商品房开发规划年商品房开发规划九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS272024/8/12房地产量价走势房地产量价走势20062006年年-2010-2010年平顶山房地产市场呈现出快速发展但供应量成交量不稳年平顶山房地产市场呈现出快速发展但供应量成交量不稳定定的趋势。通过平顶山近年来的房地产市场表现，说明其的趋势。通过平顶山近年来的房地产市场表现，说明其房地产市场

42、尚不成熟。房地产市场尚不成熟。2005年以来，平顶山市房地产市场持续呈现出价格上升而销售量上下波动的局面。主要是由于经济危机及国家宏观调控的原因，2008年房地产投资量下滑导致2009年发生了供应量、成交量下降的现象。2010年商品房新开工面积同比减少，对2011年可售房源有较大影响。如右图：销售量和成交价格图。以上数据来源：平顶山市房管局2010年市场分析报告2010年商品房新开工面积减幅较大。新开工面积为198.48万平方米，同比减少46.4%；其中：商品住房新开工面积172.60万平方米，同比减少44%；施工面积540.13万平方米，同比增长4.1%；竣工面积63.50万平方米，同比减少

43、32.5%。对2011年造成的影响：由于2010年新开工面积等开发先行指标减幅较大，造成2011年可售房源较大幅度下降，商品住房累计可售面积也将会呈递减趋势。 九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS282024/8/12以上数据来源：平顶山市房管局市场分析报告受到2008年经济危机及国家宏观调控政策影响，2008年房地产投资下降20%；2008年平顶山市对于房地产市场投入呈负增长导致2009年供应量严重

44、不足；2009-2010年井喷式的销售量，表明了平顶山市场拥有巨大的刚性需求和改善性需求；经济危机及国家宏观调控政策对房地产的影响经济危机及国家宏观调控政策对房地产的影响20102010年上半年，国务院相继出台年上半年，国务院相继出台“国十一国十一条条”、“国十条国十条”等房地产市场调控政策，等房地产市场调控政策，我市住房一级市场观望情绪浓厚。我市住房一级市场观望情绪浓厚。2010年住房一级市场供应充足。新建商品住房季度上市量分别为10.58万平方米、30.58万平方米、24.26万平方米、23.39万平方米，同比分别增长2.32倍、22.56倍、3.94倍、1.54倍。由于商品房上市量增长迅

45、猛，销售量增幅较小，商品房市场可供销售房源大幅攀升。2010年末，商品房累计可售面积61.98万平方米，同比增加1.63倍，其中：商品住房年末累计可售面积52.47万平方米，同比增加2.08倍，住房一级市场供应充足。 九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS292024/8/12如上图：2010年城区商品房上市供应套型结构图中，中等套型商品住房居市场主导地位。其中：90120平方米中等套型成交2136套，

46、占34%；6090平方米成交1628套，占23%；120144平方米成交1317套，占23%；144平方米以上大套型成交688套，占11%；60平方米以下小套型成交547套，占9%。 2010年以前老城区和南区市场以60-120为供应需求主体；新城区楼盘户型面积区间出现调整，二房以80-90；三房以120-140；四房以150-160为供应需求主体。 房地产户型和面积走势房地产户型和面积走势20102010年以前老城区、东区、南区和北区市场上房源年以前老城区、东区、南区和北区市场上房源户型以小一户型以小一房（如房（如20112011年南区的立威山项目）、小二房和小三房为主和面积偏小；年南区的立

47、威山项目）、小二房和小三房为主和面积偏小； 新区新盘供货房源新区新盘供货房源户型和面积正常。户型和面积正常。如上图：2010年城区商品住宅市场销售套型结构图中，中小等套型商品住房居市场主导地位。其中： 60平方米以下小套型成交547套，占8%； 6090平方米成交1628套，占26%； 90120平方米中等套型成交2136套，占34%；（中小户型占68%）120144平方米成交1317套，占21%；%；（中户型占21%）144平方米以上大套型成交688套，占11%。 九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF TH

48、E PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS302024/8/12房地产市场规模整体偏小房地产市场规模整体偏小20062006年年-2011-2011从商品住房购买对象分布看，平顶山市属中部地从商品住房购买对象分布看，平顶山市属中部地区三线城市，区三线城市，住房消费主体以本市居民为主，外来投资和投机炒作迹象不明显住房消费主体以本市居民为主，外来投资和投机炒作迹象不明显。如一上图是2010年上市量对比图和成交量对比图：城区商品住房上市面积88.81万平方米、成交面积68.56万平方米，平顶山市市住房一级市场上市量、成交量仅占一线城市北京

49、的6.27%、5.59%；占二线城市郑州的10.1%、7.06%；占三线城市洛阳的15.9%、9.63%，南阳的76.3%、52.5%。平顶山市住房一级市场供应量和交易量整体偏小，难以满足强劲的住房消费和投资需求，对本地房价也起到了一定程度上的助涨作用。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS312024/8/12如右图是2010年购买对象分布图：本市居民购房5767套，占91%，其中：本市城区居民购房5

50、139套，占81%，仍占主流；本市郊县居民购房628套，占10%，较上年上升1个百分点。外地人购房549套，占9%，上升8个百分点。 房地产物业服务市场仍处于培育发展阶段房地产物业服务市场仍处于培育发展阶段物业企业管理公司物业企业管理公司20102010年之前所占份额有限，年之前所占份额有限，加强物业服务企业规范化管理需要进一步加强。加强物业服务企业规范化管理需要进一步加强。2010年市区29个街道（镇）、94个社区的1155个楼院中，物业企业管理176个，占15%；单位后勤式管理482个，占42%；业主自治管理118个，占10%；旧小散楼院社区代管379个，占33%。 九九紫墅园温泉小镇项目

51、规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS322024/8/12市场格局市场格局平顶山房地产格局形成了板块竞争和相互促进的格局。平顶山房地产格局形成了板块竞争和相互促进的格局。20112011年平顶山楼盘分年平顶山楼盘分布特征呈现布特征呈现老城区及周边、湛南新区和新城区三足鼎立老城区及周边、湛南新区和新城区三足鼎立的局面，的局面， 新老城区之间，新老城区之间，呼唤第四呼唤第四座人居生活城出现座人居生活城出现。东城区和北城区：楼盘

52、多以高层产品为主或者小高层、高层相结合产品为主。老城区：楼盘分布主要以高密度产品为主，充分利用老城区完善配套资源，提高土地使用率。第四城区位：主要指建设路两旁，生态园以西，在这个近10平公里的区域内，现在分布着农田和温集、姚孟、焦店、野王诸村。这一区域恰好处在新老城区的中心点上，与新城区老城区都不过区区5分钟车程。与宝丰、郏县、鲁山均在30公里范围内，建设路、洛平漯高速两大交通系统穿越其中。新城区：楼盘多以高层产品为主或者多层、高层相结合产品为主，体现城市快速发展的趋势，湛南新区：楼盘多以中高层产品为主或者多层、中高层相结合产品为主，体现城市向南发展的趋势。老城区老城区东城区东城区湛南新区湛南

53、新区北城区北城区新城区新城区第四城区第四城区三、三、2011年市场现状研究年市场现状研究九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS332024/8/1220112011年市场发展阶段年市场发展阶段平顶山房地产目前处于半成熟市场向基本成熟市场过度的阶段，平顶山房地产目前处于半成熟市场向基本成熟市场过度的阶段，但由于平顶山市房地产市场起步晚、发展快、规模小，市场还保留着部分不成熟市场的特但由于平顶山市房地产市场

54、起步晚、发展快、规模小，市场还保留着部分不成熟市场的特征。征。20112011年市场区域供货特征年市场区域供货特征老城内除北城区和东城区少量房源，市内基本无房源可售，老城内除北城区和东城区少量房源，市内基本无房源可售，市场上主力供货是南区市场和新城区的楼盘房源。市场上主力供货是南区市场和新城区的楼盘房源。市场类型市场类型市场特征市场特征消费特征消费特征竞争特征竞争特征产品特征产品特征不成熟市场经济性或目标性开发模式，主要考虑客户群体消费能力，容易形成高端、低端两极分化改善居住空间、应对人口结构的演变或追求身份的认同等，两极分化缺乏竞争，主要体现在户型、物业管理等方面产品单一化，主要注重住宅空间

55、布局的和整体物业环境的改善半成熟市场多元化开发模式，依据城市整体环境的改善而逐步演变，以适应城市中坚阶层需求，开发体量开始提速改善居住环境，满足依附于城市生活与发展的理性需求特征明显主要体现在地段、配套、生活环境等方面在物业类型变化的同时，产品同质化明显，但仍以自居型为主基本成熟市场市场细分特征明显，以满足不同层次的客户群体需要，开发主要在于引导不同圈层群体的消费观念，开发体量加速需求多元化，理性需求与感性需求并存，并逐渐向社会圈层靠近竞争要素多样，理性元素感性诉求化特征明显产品快速向多元化发展，投资型、过度型等多类产品出现吸引更大圈层的关注成熟市场土地价值的增长带来急速的版块运动，市场开发主

56、流整体倾向于高端物业，物业层次提升，并向更大的领域分流，开发体量迅速膨胀需求品质化，大量二、三次置业群体的出现，对理性、感性需求均有了质的提升版块价值竞争明显、其次主要为物业特色及附加价值等方面多元化产品不断升级，在保持创新的基础上，产品的品质逐渐成为主要因素高度成熟市场土地的稀缺性决定市场的衰落，开发的主要考虑方向是利益的最大化，在此基础上决定物业组合模式，开发萎缩主要为价值的认同，逐渐回归到居住空间层面缺乏竞争，主要在于价格能否符合消费的适应性受圈层的影响，产品发展逐渐回归单一化九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYS

57、IS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS342024/8/1220112011年市场格局年市场格局平顶山房地产市场受其城市规划及发展规模的影响，呈现出新城区、平顶山房地产市场受其城市规划及发展规模的影响，呈现出新城区、老城区和湛南区域三大板块。其中新、老市区距离较远，形成老城区和湛南区域三大板块。其中新、老市区距离较远，形成“双核效应双核效应”。20112011年上市楼盘情况年上市楼盘情况平顶山房地产市场项目水平参差不齐，整体来讲，虽新城区部分平顶山房地产市场项目水平参差不齐，整体来讲，虽新城区部分新开发项目已经开

58、始注意产品创新，但是市场细分尚不充分，同质化竞争严重，竞争激烈。新开发项目已经开始注意产品创新，但是市场细分尚不充分，同质化竞争严重，竞争激烈。20112011年上市楼盘内部配套情况年上市楼盘内部配套情况平顶山房地产市场新城区和湛南区域新开楼盘已对社区平顶山房地产市场新城区和湛南区域新开楼盘已对社区会所幼儿园、物业管理等内部配套相当关注。会所幼儿园、物业管理等内部配套相当关注。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING AN

59、ALYSIS352024/8/1220112011年年“出街出街”房源户型情况房源户型情况产品设计中规中矩，多注重使用性和舒适度，而对功能产品设计中规中矩，多注重使用性和舒适度，而对功能性关注较弱，客户居住理念未有质的飞跃，伴随着市场的发展，各城中村改造项目集中放性关注较弱，客户居住理念未有质的飞跃，伴随着市场的发展，各城中村改造项目集中放量，平顶山大盘时代的到来，户型设计在市场竞争将得到不断优化。量，平顶山大盘时代的到来，户型设计在市场竞争将得到不断优化。20112011年市场价格走势年市场价格走势平项山房地产市场呈现出平项山房地产市场呈现出“需求强劲，供需两旺，涨价势需求强劲，供需两旺，涨

60、价势头迅猛，中高价位楼盘热销头迅猛，中高价位楼盘热销”的整体价格呈现上升局势。新城区、老城区和湛南区域房地的整体价格呈现上升局势。新城区、老城区和湛南区域房地产价格差异明显，老城区楼盘均价区间在产价格差异明显，老城区楼盘均价区间在3900-66003900-6600元元/ /；东城区楼盘均价区间在；东城区楼盘均价区间在3800-3800-39003900元元/ /；湛南区楼盘均价区间在；湛南区楼盘均价区间在3500-39003500-3900元元/ /；新城区楼盘均价区间在；新城区楼盘均价区间在4300-68004300-6800元元/ /，因区域不同形态的房地产价格差异明显。，因区域不同形态

61、的房地产价格差异明显。20112011年购买需求情况年购买需求情况整体市场仍然住房消费主体以本市居民为主，体现出以刚性需求整体市场仍然住房消费主体以本市居民为主，体现出以刚性需求和功能性改善需求为主导的需求特征。和功能性改善需求为主导的需求特征。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS362024/8/12建业城中村改造（未来大盘）杨东国际上上城九天城（北苑）天河盛世金基馨怡揽月立威山盛世华庭龙腾国际豫森

62、时代新城k金澜王朝（未来大盘）l清华苑市内新推楼盘规模及均价：市内新推楼盘规模及均价：九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS372024/8/12楼盘楼盘开发商开发商产品产品规模规模价格价格位置位置大营城中村改造建业住宅集团平顶山置业有限公司未来大盘700亩建设路与东环路交汇处向东100米杨东国际平顶山杨东房地产高层50亩3900元/上上城平顶山市嘉盛成达房地产开发有限公司小高层30亩3800元/建设路

63、与东环路交叉口东150米九天城（北苑）平顶山市金石房地产开发有限公司多层、小高层400亩（整体）6600元/新华区凌云路与园林路交叉口天河盛世河南天河置业集团高层71亩4870元/矿工路体育场西150米（原陶瓷厂）金基馨怡揽月平顶山市金基房地产开发有限公司高层20亩3958元/矿工路西段252号院（原焊条厂）立威山平顶山市立威房地产开发有限公司多层和小高层70亩3670元/开源路南段，转盘南200米盛世华庭河南建工集团小高层40亩3500元/平顶山市开源路南段铁路桥南200米东龙腾国际河南精忠房地产开发有限公司高层建面18万1期售罄平顶山市姚电大道与亚兴路口豫森时代新城豫森地产高层63亩380

64、0元/神马大道中段西铁炉村路北金澜王朝平顶山市金澜置业有限公司多层和小高层1000亩3800元/平顶山市湛河区北渡镇清华苑平顶山市房源房业开发公司小高层50亩3898元/光明路与姚电大道西50米九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS382024/8/12建业桂园常绿大悦城蓝湾新城大唐一品澜山西城国际（未来大盘）春华国际茗都（未来大盘）九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项

65、目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS392024/8/12楼盘楼盘开发商开发商产品产品位置位置西城国际河南亿嘉集团多层、高层、商住4000亩3500元/建设路与西斜路交叉口以西（焦店）春华国际茗都河南春华集团小高层、高层150亩3500元/建设路与西斜路交叉口以西（温集）楼盘楼盘开发商开发商产品产品位置位置建业桂园建业住宅集团平顶山置业有限公司小高层、高层109亩4500元/新城区龙翔大道与育英路交汇处常绿大悦城平顶山市常绿隆华置业有限公司小高层、高层165亩 4300

66、元/新城区龙翔大道与崇文路交会处蓝湾新城华诚荣邦地产股份有限公司高层200亩3700元/新城区长安大道与未来路东南大唐一品澜山平顶山大唐房地产有限公司高层40亩6800元/新城区长安大道与育英路交汇处九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS402024/8/12四、国内旅游四、国内旅游行业发展态势行业发展态势 1 1、旅游业是我国经济发展中的朝阳产业、旅游业是我国经济发展中的朝阳产业旅游不再是少数人享有的

67、特权，旅游成为社会生活的一部分，成为生活的必需和必然。 普及化：旅游的目的更多是为了身心健康，与健康密切联系的休闲旅游活动将越来越受欢迎。 健康化：自助游、生态游、温泉体验游将会越来越成为时尚。 个性化：九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS412024/8/12休闲化： 一向以观光旅游为主导的旅游市场，今后将逐渐被享受型、养生型的休闲度假游所取代，并延展出休闲假度型别墅用于养生、享受高品质生活。 体验

68、化： 那些能提供给人们特别体验的度假旅游，如温泉、特色温泉项目等将会特别受到欢迎。 九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS422024/8/12 2 2、温泉旅游将是皇冠上的、温泉旅游将是皇冠上的明珠明珠基于温泉旅游本身兼具健康养生与休闲度假的特性，温泉产业成为最具活力的休闲产业之一。 从目前来看，我国内地的温泉旅游发展，从规模、数量、温泉开发的品类质量和消费客户对温泉的认识上看，还处于初级阶段 。（1

69、）从文化角度看温泉文化尚未形成；（2）从产业角度看处于静态发展，多数项目之间相互复制，雷同度高；（3）从品牌角度看品牌意识不强，定位不清晰；（4）从旅游方式角度看产品单一，不能满足全身心放松休闲的需求。 九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS432024/8/12 3 3、休闲旅游将成为朝阳产业中的、休闲旅游将成为朝阳产业中的皇冠皇冠其它旅游与休闲旅游不同之处在于，一“动”“静”，一“行”一“居”，一“

70、累”一“闲” 。休闲旅游对旅游产品和环境质量的选择，要求更为严格 。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS442024/8/12高认知度与低了解度的奇怪组合。高认知度与低了解度的奇怪组合。（2）对温泉的了解不深导致温泉旅游市场还处于尝试消费阶段 ，温泉市场还需面临着更多，才会成熟。（1）普通消费者对温泉的认知度相当高，但对温泉的了解程度相当低，对温泉的内涵知之甚少。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及

71、定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS452024/8/12 4 4、充满机会与发展的温泉度假行、充满机会与发展的温泉度假行业业 （1）整体的行业运作模式都带有较强的观光旅游的特征；（2）消费习惯还未形成，消费者对温泉的理解还停留在较为表面的认识 。新兴行业带来的新兴市场。（3）多种经营模式并存 a、治疗疗养模式 d、养生保健模式b、游乐观光模式 e、附属产品模式c、猎奇刺激模式 f、度假休闲模式 九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位

72、分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS462024/8/12五、旅游地产的五、旅游地产的发展前景发展前景目前国内对旅游地产概念存在不同的理解。有些认为旅游地产就是景观房产，在景区内或周围建房子；有些认为应利用已有的或开发新的度假景区，对此区域进行综合利用开发；还有一种观点，认为用“休闲房地产”代替“旅游房地产”的概念更为确切。从以前这几种主流观念对“旅游地产”的诠释，我们现暂不界定哪种观念理解更帖切，却可以很容易看出了“旅游地产”所应具备的条件

73、和应该具有的功能，各种理论观念一致的是：其周边一定是在或靠近具独特景观资源的区域，具有很强的度假、旅游、休闲、养生的功能。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS472024/8/12房地产的发展历程房地产的发展历程我国房地产市场经历了近20年（1985-2011）的发展，已逐步从市场朦胧期、市场发展期、发展到今天的市场相对成熟。而当前最后一阶段也正是我国房地产市场发展最为迅速、最为疯狂的时期，供需结构最

74、为多元的时代。当前，随着我国房地产市场的不断推进，市场竞争越趋激烈，买房市场逐步成为房地产开发的主流方向。随着需求市场的不断细分，物业产品类型已经走出了过去模糊不清的状况，形成了普通住宅、豪宅公寓、酒店式公寓、TOWHHOUSE等全新地产概念。旅游地产也正是在这一大的背景之下产生发展起来的。1 1、旅游地产的发展前景、旅游地产的发展前景九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS482024/8/12主流市场

75、的饱和，为边缘市场的发展创造了条件主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件我国传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域，据统计资料估计显示，我国商品房空置面积已超过1亿平方米，空置率高达50%以上。主流房地产市场的疲软与相对饱和，为旅游物业的发展创造了新的市场机遇，主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力，也为大量游散资金投资创造了条件。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS492024/

76、8/12城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础奠定了良好的基础城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦城市喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。旅游模式转变，旅游消费支出比例增加旅游模式转变，旅游消费支出比例增加当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性”，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假

77、休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与休闲地产创造了市场条件。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS502024/8/12置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度越来越多的购房人在满足城市公寓或近效别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边

78、的山、水、园、林来作为开发卖点，从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一长假，累计一年将近114天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS512024/8/12政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展政府大

79、力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善；同时，政府也会制定各种政策，为旅游休闲旅游地产的开发建设提供了良机。信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件目前社会上已形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适的创作空间。从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群和高收入人群经常性的进驻休闲地产。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告

80、ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS522024/8/12综述：综述：在传统的房地产开发逐步减少、住宅消费开始向舒适性转移的情况下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。河南省也不例外。如河南建业在焦作对旅游地产的“大开发”。2010年11月，建业与焦作修武县政府围绕云台山开发相关旅游地产项目，签订了战略合作协议。战略协议主要涉及开发“云台山”旅游品牌，延伸产业链条，完善配套设施，项目总投资将达50亿元。相当于此前建业在省内23个省辖市的投资总和。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告

81、九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS532024/8/12同时，以建设“中原一流”的旅游休闲度假区为目标，对神农山（焦作沁阳）景区实行分步开发。开发建设包括游客服务中心、大型生态停车场、生态小镇、旅游特色产品、餐饮购物街、星级宾馆、高尔夫球场、万亩果园农家宾馆等多元化项目。总开发占地超过3000亩，一期开发面积约700亩。随着我国旅游产业的不断发展以及强大的消费群体，我国旅游房地产市场开发必然有巨大的发展空间。从以上因素条件分析，随着豫南人收入的提高

82、和可自由支配的时间增长，本案完全具备开发旅游地产的各项目条件。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS542024/8/12从90年代初海南开始，到1998年随着人民生活水平的提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和投资产品的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场的新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，不论是供给还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业

83、及分时度假交换系统的条件。2 2、我国旅游地产的发展现状、我国旅游地产的发展现状九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS552024/8/12旅游地产开始迈向成长期旅游地产开始迈向成长期我国房地产经历了市场朦胧期、市场发展期以及到今天的市场成长期。在房地产业、旅游业发展持续升温下，加之国家促进旅游及房地产业的政策法规相继出台，旅游房地产市场运营也凸现出来，产品类型丰富、投资多样的新兴地产产品。传统的旅游模

84、式地产开发，已经是落伍的发展套路，改变这种不良供需关系，需要对旅游地产做出更科学的定位，充分利用地势条件、经济结构、文化概念等多层面资源组合，对旅游地产的发展起到良性的循环效应。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS562024/8/12旅游地产发展模式较旅游地产发展模式较“浅浅”从目前旅游发展现状来看，我国旅游地产发展应该有着非常好的市场前景。但是旅游地产发展还处于成长期，还没有达到相对成熟稳定的模式

85、，有相当部分开发商只看眼前利益；没有长远的考虑，只认为靠近景区就有市场，这种绝对的观念还未转换，还有如投机、暴利等现象，根除这些不良性因素，这需要经济基础、法律体系、消费观念等多方面的支持，才能使旅游地产开发向着良性循环的方向发展。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS572024/8/12主流市场饱和，边缘市场发展强劲主流市场饱和，边缘市场发展强劲目前，各大房地产都有相对完善的设施，并且城市居民收入也

86、相对提高，旅游度假已经成为城市人口消费的方式。为了满足市区居民的休闲度假，郊区自然成为度假产品开的焦点，在房地产快速发展的今天，郊区地产依靠景观环境资源，成为城市扩张的主要补充。随着居民生活水平的提高，轿车的拥有量也在逐步上升。同时，在发达城市资源挖掘所剩无几时，发展中城市也便成为旅游度假地产发展的重点对象。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS582024/8/12综述：综述：通过上述我国旅游地产发展

87、现状可知，目前旅游地产成为房地产产业中的一大主流产品。随着旅游业的快速发展，旅游地产市场细分产品则更为突出，现在旅游地产的开发，是向着更高更大的方向发展，目的是实现享有与回报的双重模式，体现分时度假与投资回报的完美结合。本案拥有丰富的自然资源，是目前平顶山旅游产业发展的重点区域，未来必将有大量的开发商争先抢占开发资源，本区域同类楼盘的滞后为本案当前发展提供良好的机遇。本案要抓住市场发展走向，同时结合目前市场空白，创新性的开发出适合市场主流的产品，为本案赢得更多的市场发展契机。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS O

88、F THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS592024/8/12（一）鲁山下汤目前及未来同质竞争市场情况：（一）鲁山下汤目前及未来同质竞争市场情况： 1、皇廷玉宫温泉酒店：平顶山皇廷玉宫温泉大酒店项目计划建于鲁山县下汤镇西北，项目占地面积230 亩，总建筑面积5.8 万平方米，其中，宾馆住宿面积4 万平方米，可接待客人1200 人；餐饮服务面积5000 平方米；休闲娱乐面积10000 平方米；综合服务及附属设施3000 平方米。酒店经营以宾馆住宿、餐饮服务、度假休闲娱乐为主。该项目已经备案，但根据实地调访情况尚未动工。我们预

89、计若该项目明年开工，2014 年可以开业；六、本区域旅游地产市场发展及个案分析六、本区域旅游地产市场发展及个案分析九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS602024/8/12项目名称项目名称星级标准星级标准所在地所在地建筑面积建筑面积预计开业预计开业客房规模客房规模1皇廷玉宫温泉酒店四星鲁山58,000 2014*300 间*2田园汤城旅游度假村四星鲁山78,841 2013*150 间*3皇姑浴三期四

90、星鲁山20136 栋别墅(60 间)4玉京三期四星鲁山2012*6 栋别墅(30 间)5畔山林语鲁山100,0002013*占地面积55000九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS612024/8/122、田园房地产鲁山汤城旅游度假村项目：项目共占地147 亩，总建筑面积78841 平方米，计划总投资1 亿5 千万元，其中度假酒店15140 平方米，各类型度假别墅19343 平方米，中、小户型度假屋44

91、358 平方米。项目以温泉旅游度假为龙头，同时集酒店餐饮、住宿、休闲娱乐、健身养生为一体，面向多元化的市场。初步预计该项目2013 年投入使用；目前形象广告已出街，案名定为“大汤山”。3、皇姑浴三期：皇姑浴温泉酒店计划在原有客房的基础上加建6 栋别墅，共计60 间套，预计2013 年左右投入使用；4、玉京三期：玉京温泉度假酒店有意再开发6 栋别墅，共计30 间套，具体开工时间不详；九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING

92、ANALYSIS622024/8/12畔山林语畔山林语离本项目最近的以温泉为主题的在售楼盘离本项目最近的以温泉为主题的在售楼盘开开发商商河南利缘置业有限公司位置位置河南鲁山下汤环镇路南规模模占地面积55000，建筑面积10万，容积率2.0，绿化率：38%产品品坡地多层洋房、酒店式小高层公寓、森林别墅。户型型一房：33.5-58.07 ；两房：73.50-80.41 ；三房：117.61-119.43 ；价格价格坡地多层洋房：2400-2700元/酒店式小高层公寓：2600元/森林别墅：4000元/客客户来咨询的客户多为平顶山市内的企事业单位人员、公职人员、个体业主等 销售售首期推售洋房和公寓，

93、目前处于排号认筹阶段。园区景园区景观引温泉水、叠波、流桥、飞瀑、原生态水系配套配套国际标准温泉养生度假会所，大型露天温泉浴池，绿色餐厅、音乐厅、商务中心、健身室、棋牌室、阅览室、台球室、多功能厅等个案实例：个案实例：九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS632024/8/12项目地址：鲁山下汤镇皇姑浴一期开发已完成。1期温泉区室内和室外温泉规模不大，室外汤池面积约400，休息区面积约120 。室外汤池品

94、种和水面面积寥寥，市调之日(2011年4月27日) 室外只开放了温泉大池区，仅有的2个温泉小汤池未开放。目前正对2期进行施工，2期开发重点是一期东侧的别墅类产品，以加强项目的接待能力。一期西侧的别墅类产品已完，数量不多，仅开发了3排叠拼别墅。2 2期实景图期实景图 2 2期实景图期实景图 2 2期实景图期实景图 1 1期室外区俯视期室外区俯视 1 1期室外小池区未开放期室外小池区未开放 1 1期室内、室外拼接实景（现开放区期室内、室外拼接实景（现开放区 ） 1 1期别墅实景图期别墅实景图 皇姑浴温泉国际酒店皇姑浴温泉国际酒店 温泉对外宣传数据和资料：项目占地200余亩，建筑面积3万多平方米，同

95、时可接待上千人，有各式豪华客房，是按照国家四星级标准而建的集餐饮、住宿、会议、养生、理疗为一体的园林式温泉主题系列酒店。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS642024/8/12项目地址：鲁山下汤镇玉京温泉度假酒店总投资 6000万元，占地200亩。中外合资 ，集餐饮、住宿、会议、娱乐、休闲、旅游于一身。由主楼、温泉广场（二期御汤宫已正常开放使用，成为目前下汤镇温泉规模最大的一家。）、御风舫中餐厅、大

96、型会议中心和独立别墅组成。1期温泉区室内和室外温泉规模不大，室外汤池面积约150，休息区面积约100 。2期温泉位于1期之后（北侧）， 已完成开发并启用。1期、2期各自独立经营，2期名为御汤宫，室外汤池面积占地约10亩，规模相比皇姑浴面积大，大小汤池种类齐全约20个左右，市调之日(2011年4月28日)仅开放室外温泉区西侧一半的室外汤池。汤池：室外露天区包含：SPA理疗、SPA理疗池、海浪池、玫瑰池、长寿池、石板浴、能量矿石浴、香薰浴、五行池、珍珠气泡浴、清心池、长生池、中药泡脚池、鱼疗池等。玉京温泉度假酒店玉京温泉度假酒店 九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇

97、项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS652024/8/12别墅：山谷东西两侧的别墅产品已开发完成，内部拥有27栋别墅，共165间（套），依山而建，按四星级标准配备全套设施，宽带上网、国际国内长途直拨电话、卫星电视、室内温泉淋浴、泡浴。自住型的别墅较少，约3/4的别墅由温泉酒店作为酒店经营使用，其余作为出租办公使用或玉京酒店自已使用。御风舫中餐厅：一楼餐饮大厅共200个餐位，可以提供宴会包桌、团体用餐、绿色精品自助早餐等多种接待功能；二楼共9个多功能餐厅包房， 140个

98、餐位，装修古朴典雅，融合新颖现代口味与传统烹饪风格：“荟萃鲁山百味，独创玉京特色”。酒店住宿目前打折后报价：温泉票：128元/位 标间：268元/标间/日 普通套房：667元/套 /日 别墅（对门两户，相当于4个标间大小）：1600元/套 /日 豪华套房最高标价：9999元/套 普通套房标价：1666元/套 九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS662024/8/12产品规划设计滞后产品规划设计滞后从目

99、前在建和待推出的项目，如畔山林语、大汤山等项目来看，产品规划以及景观园林设计滞后，不能充分利用项目所处区位置景观优势，产品形象档次跟不上，使得项目整体形象不能与周边旅游资源相匹配。项目品质和价格起步较低项目品质和价格起步较低目前正在内部认购的的项目畔山林语，产品以多层小户型公寓+小高层公寓+别墅产品组合出街，一期产品以多层小户型公寓首推，内部认购价集中在2400-2700元/。产品开发单一，同质化明显产品开发单一，同质化明显项目差异不明显，性质上雷同，没有本质上的区别，难以吸引客户的消费势情，并且对于区域内的开发没有前沿性的引导。（二）本项目所在区域旅游物业存在问题（二）本项目所在区域旅游物业

100、存在问题九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS672024/8/12在未来的旅游物业发展过程中，旅游物业将成为一个更具附加值的产品，因为它具有景观上的不可复制性，文化上的追溯性，地域上的唯一性，所以，旅游物业不光是一个私属产品，同时也是可盈利的投资产品。可见，旅游物业未来发展将不再是一个酒店，一个度假村，而是一个双赢的发展平台。下汤也只有通过新型旅游房地产的开发与发展，去带动整体区域市场，实现自属、投资

101、为一体的复合性市场效应。这不光扩大了房地产市场，也为河南被冷淡的文化旅游产品提供了再生发展机会，强大的人气聚合效应，在实现个人投资效应的同时，也实现了社会价值效应，更是一种符合市场双赢效应的态势。（三）、本项目所在区域未来旅游物业的发展走势（三）、本项目所在区域未来旅游物业的发展走势九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS682024/8/12未来旅游物业的发展走势小结：未来旅游物业的发展走势小结：下汤温

102、泉目前处于起步发展阶段，但通过前面章节对平顶山市以及经济、发展规划以及旅游经济的现状分析和前景预判，我司认为随着经济水平、交通和旅游业的持续发展，平顶山本地及豫南区域市场对温泉延生产品需求将随之增加，旅游度假产品价格逐步走高，区域市场逐渐成熟，同时同质竞争市场也将随着增大。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS692024/8/12日期：2011年4月26日至5月2日调研人员：申国旗、吴国庆、马明、陈军

103、霞、叶逢锦调查内容：包括楼盘调研、问卷调查和部分访谈调查地点：入户请教式拜访和街头随遇式访问访问程度：深度访谈（深访）、家访和座谈问卷采样：调查问卷共计100份，收回有效问卷92份问卷样本：街头随遇式访问主要是沿街门面个体、批发市场商户、公司职员和部分公职人员问卷统计说明：问卷样本与目标人群存在偏差，统计结论仅供参考七、问卷统计结果及分析七、问卷统计结果及分析 九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS70

104、2024/8/12调研统计基本原则：调研统计基本原则：真实客观性完整性统一性/规范性时间即时性保密性保持中立的追问方法：保持中立的追问方法：你是怎样感觉到的？你是怎样体会的呢？你为什么要这么说？请问你说是什么意思？你请说得更具体一些？你能不能解释一下这是什么意思？请问你的贵姓，什么名字？我们对所有的资料都会保密。调研分析方法：调研分析方法：数据的处理通过Excel来完成。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALY

105、SIS712024/8/12调研问卷内容：调研问卷内容：一、你是否去过或是否了解鲁山的下汤镇。1、是很熟悉 2、是了解 3、不太了解二、产权式酒店（小户型公寓）部分（一）如果在鲁山下汤镇附近建造产权式酒店（小户型公寓），你认为前景如何？1、很好 2、一般 3、不行（二）、如果在鲁山下汤镇附近建造产权式酒店（小户型公寓），您认为最适合的户型为：1、标准间 2、一室一厅 3、小二室一厅分析：在调研中，受调研对象绝大多数对下汤镇及下汤镇的温泉都了解，对温泉的保健等性能也相当清楚。分析：调研中，受调对象对在下汤建造小户型非常看好 。分析：受调研对象认为本项目产权式酒店建造时最受喜欢的户型是标准间 。问

106、卷统计结果：问卷统计结果：九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS722024/8/12（三）、如果在鲁山下汤镇附近建造产权式酒店（小户型公寓），您认为最适合面积为：1、30-35 2、35-40 3、40-45 4、45-50 5、其它 （四）、您对交楼装修的要求：1、简单装修 2、精装修 3、毛坯房 4、菜单式装修（五）如果在鲁山下汤镇附近建造产权式酒店（小户型公寓），您认为最适合总价为：1、6-7万

107、 2、7-8万3、8-9万4、9-10万5、其它 （注：交房标准按毛坯）分析：受调研对象多数认为本项目的小户型公寓面积在30-40比较合适。分析：对产权式酒店的交房标准，受调者主要考虑下汤离平顶山较远、装修不便的问题，建议开发时可考虑菜单式装修 。分析：受调研对象对价格希望房价低点，希望本项目是物美价廉的优质项目 。调研问卷调研问卷内容内容：问卷统计问卷统计结果结果：九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSI

108、S732024/8/12三、多层（电梯）洋房部分（一）、如果在鲁山下汤镇附近建造多层洋房，你认为前景如何？1、很好 2、一般 3、不行（二）、如果在鲁山下汤镇附近建造多层洋房，您认为最适合的户型为：1、二室一厅 2、二室二厅 3、三室一厅 4、三室二厅 5、四室一厅 6、四室二厅（三）、您对交楼装修的要求：1、简单装修 2、精装修 3、毛坯房 4、菜单式装修分析：对多层洋房居住人员的素质和人口密度有顾虑，希望在这里就是住在别墅里，不然出来住也没有什么意义了。分析：受调研对象认为本项目如果建多层洋房，二房、三房和四房的数量平均些，以适合多层面经济能力人的需求。分析：受调研对象建议开发时可以考虑装

109、饰公司与开发商合作，业主可以菜单式装修 。调研问卷调研问卷内容内容：问卷统计结果：问卷统计结果：九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS742024/8/12（四）二室房源如果在鲁山下汤镇附近建造多层洋房，您认为二室最适合面积为：1、60-70 2、70-80 3、80-90 4、90-100 5、其它 如果在鲁山下汤镇附近建造多层洋房，您认为二室最适合总价为：1、12-14万 2、14-16万 3、16

110、-18万 4、18-20万 5、其它 （注：交房标准按毛坯）（五）、三室房源如果在鲁山下汤镇附近建造多层洋房，您认为三室最适合面积为：1、100-110 2、110-120 3、120-130 4、130-140 5、其它分析：受调对象认为本项目二房面积控制在60-80比较合适。分析：针对鲁山的市场环境，受调者认为二房总价控制在12-14万左右最好。分析：受调研对象认为本项目三房面积应控制在100-120 。调研问卷调研问卷内容内容：问卷统计问卷统计结果结果：九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PR

111、OPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS752024/8/12四、别墅部分（一）、如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，你认为前景如何？1、很好； 2、一般； 3、不行；（二）、如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，您认为最适合的户型为：1、四室二厅 2、五室三厅 3、六室三厅 4、其它 （三）、您对交楼装修的要求：1、简单装修 2、精装修 3、毛坯房 4、菜单式装修分析：受调研对象认为在鲁山下汤附近作开发，最理想的房子就是开发别墅，不然对平顶山人也来说意义不大。分析：认为别墅四房或五房已足够使用，以后无论是自已住还是出租，都必然是临时性居住的房子，不需

112、要太大 。分析：下汤离平顶山较远，对后期装修非常顾虑，建议开发商把业主后期的装修作为一件重要的事情去解决 。调研问卷调研问卷内容内容：问卷统计结果：问卷统计结果：九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS762024/8/12（四）四室房源如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，您认为四室最适合面积为：1、180-190 2、190-200 3、200-210 4、其它 如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，您认为四室最适合

113、总价为：1、72-76万 2、76-80万 3、80-84万4、其它 （注：交房标准按毛坯）（五）、五室房源如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，您认为五室最适合面积为：1、210-220 2、220-230 3、230-2404、240-250 5、其它 分析：受访者多数认为别墅如果建成四房面积最好控制在180-200。分析：别墅四房总价控制在70万左右比较合适。分析：受访者多数认为别墅如果建成五房面积最好控制在210-230 。调研问卷内容：调研问卷内容：问卷统计问卷统计结果结果：九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS

114、OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS772024/8/12如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，您认为五室最适合总价为：1、84-88万 2、88-92万 3、92-96万4、96-100万 5、其它 （注：交房标准按毛坯）（六）、六室房源如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，您认为六室最适合面积为：1、240-250 2、250-260 3、260-270 4、270-280 5、其它 如果在鲁山下汤镇附近建造别墅，您认为六室最适合总价为：1、96-100万 2、100-104万 3、104-108万4、108-112万 5、其它

115、 （注：交房标准按毛坯）分析：受调者认为本项目五房别墅价格不要超过80万。分析：对六房别墅认为面积有240已足够 ，面积不要太大。分析：受调研对象认为本项目六房别墅总最好不要超过100万 。调研问卷内容：调研问卷内容：问卷统计问卷统计结果结果：九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS782024/8/12五、您认为哪些会所设施是这个项目所需要的：1、中西餐厅 2、红酒屋 3、雪茄房 4、咖啡馆 5、健身房

116、 6、桌球室7、乒乓球室 8、阅览室 9、网球场 10、温泉泳池 11、高尔夫推杆练习场 12、商务中心 13、 大型超市 14、肉菜市场 15、其它 六、在这里购房时主要考虑哪些因素？1.温泉资源 2.价格 3.户型 4.小区环境 5.小区规模 6.交通便利 7.周边配套 8.周边环境 9.建筑本身 10.生活氛围 11、品牌实力 12、其它 分析：中西餐厅、网球场、大型超市 、肉菜市场成为本次调研对象对本项目认识的关注焦点。分析：对本项目的温泉资源、价格 、户型 、小区环境、交通便利度、周边环境 、建筑本身等问题是本次受调研对象关注的焦点 。调研问卷调研问卷内容内容：问卷统计结果：问卷统计

117、结果：九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS792024/8/12七、是否一定要有暖气？1.是 2.可有可无 八、您认为小区内是否需要为住户提供以下服务？（可选择多项）1、老幼代管服务 2、.钟点服务 3、衣服洗熨服务 4、家居清洁服务 5、送餐服务6、代定收报刊服务 7、代办票务 8、代租、售房服务 9、代请家教九、您对物业公司的要求：1、专业品牌物业公司 2、一般物业公司 3、业主委员会 4、无所谓

118、 分析：对暖气的需求，调研对象的要求有的程度反映比较强烈，主要是考虑山区冬季取暖问题。分析：对代租售房服务、老幼代管服务等日常服务受调研对象需求程度较高 。分析：受调研对象对本项目的品质期望值较高，同时希望有专业性的物业管理公司成为日常生活“管家” 。调研问卷调研问卷内容内容：问卷统计问卷统计结果结果：九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS802024/8/12八、本章节总结分析八、本章节总结分析 1

119、1、旅游度假地产将是河南省及地级城市以后发展趋势、旅游度假地产将是河南省及地级城市以后发展趋势主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件；城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础；旅游模式转变，旅游消费支出比例增加；置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度；可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加；政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展；信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件。2 2、本项目自身资源优势，项目可塑性强、本项目自身资源优势，项目可塑性强本项目本身先天资源及项目区域优秀的温泉文化与人脉资源，融合当地尧山旅游资源、当地历史文化、现代生态居住及观光旅游等多

120、种功能，将以一个未来人文休闲领地的姿态，配套适当的公共服务设施，最优化本项目的休闲、养生特质，本项目的可塑性较强。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS812024/8/123 3、本项目价格走趋，在于项目的、本项目价格走趋，在于项目的“经营性经营性”九九置业作为中原实战型地产开发商，需要足够认识到休闲旅游地产开发“经营第一性”和“地产第二性”的重要性。休闲旅游地产只有真正把“经营第一性”作精、作出特色

121、，才能形成消费需求的有效聚集和大规模释放，在周边城市圈中形成消费聚集和热点，可以形成新的消费需求及投资拉动，才能有效促动地产项目厚利成功开发。 地产开发地产第二性经营第一性地产经营九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS822024/8/124 4、通过本次市场调研，从访谈结果和市调问卷统计结果数据，本项目开发适合开发旅、通过本次市场调研，从访谈结果和市调问卷统计结果数据，本项目开发适合开发旅地产。地产。

122、通过本次问卷调研并结合多种形式的访谈，主要针对市场调研；未来几年内对下汤区域旅游地产的置业意向；对旅游地产购买偏好要求（地段、价位、户型结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）；购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）；购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）；购买价格支付能力；对旅游地产物业的配套需求；竞争市场调研等，调研结果综合后，市场调研结论有利并支持本项目开发旅游地产，所以本项目最佳的开发出路是开发旅游地产。5 5、目标客户人群的生活方式变化、目标客户人群的生活方式变化随着经济快速发展，河南人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲

123、以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标，本项目的主要目标客户人群集聚地在平顶山及河南省内城市，作为河南省豫南重要的市级城市，鹰城人的生活方式也随着时代发展变迁而悄然改变。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS832024/8/126 6、从竞争的角度，跳出同质竞争，挖掘并提升本项目山、水、温泉配套等亮点、从竞争的角度，跳出同质竞争，挖掘并提升本项目山

124、、水、温泉配套等亮点从本次市场调研和对项目研判分析中得出，要求本项目需要从客户类型层面、从区域趋势层面、从竞争形势层面、从营销机遇层面、从整合模式层面、从区域楼盘竞争的角度上去分析等，需要项目跳出同质竞争，挖掘并提升本项目山、水、温泉配套等自然优势，形成项目自身亮点与独特个性。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS842024/8/127 7、提炼项目的核心价值才是制胜的关键要素、提炼项目的核心价值才是

125、制胜的关键要素通过本次市场调研和对项目地块周边的各项条件、优势资源及对未来价值等综合条件多次讨论判断后，考虑需要对项目的产品结构体系重新进行的梳理。项目的核心价值就是有能够占领市场和打动客群的“灵魂”，根据对目前平顶山市场在售项目的房源推售情况和购房客户群的消费心理分析，只有挖掘和发挥项目自身核心价值所在，才能达到指导和建议项目的开发、营销、推广、客户圈定等后续工作的执行，而项目如何由“生地”变成“旺地”，是提炼项目的核心价值的关键。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJEC

126、T PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS852024/8/12PartPart二、本项目分析篇二、本项目分析篇九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS862024/8/12一、项目基本概状一、项目基本概状二、二、SWMOT三、项目定性分析三、项目定性分析本项目分析专题研究篇本项目分析专题研究篇九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建

127、议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS872024/8/12实地走访，观察各区域地形和周边环境景观情况，对现有方案反复分析，同时判断和印证对项目前期定位和产品策划判断的初步想法。（一）、山谷现况：（一）、山谷现况：左图红线区域内有左图红线区域内有2 2个山谷，如左个山谷，如左图所示：山谷图所示：山谷1 1和山谷和山谷2 2所示位置。所示位置。山谷山谷1 1谷底：谷底：谷底入口处开阔，内部狭长，谷底地面平谷底入口处开阔，内部狭长，谷底地面平整，可利用率较高整，可利用率较高，开发价值大。是

128、本项目开发主要，开发价值大。是本项目开发主要利润点实现的重要区域之一。利润点实现的重要区域之一。山谷山谷1 1山谷面积：山谷面积：山谷山谷1面积最大和山谷面积最大和山谷2面积相对较小。面积相对较小。山谷山谷1：为东北、西南走向。相对于谷为东北、西南走向。相对于谷2，山谷，山谷1长度较长度较长，向内延展较多。长，向内延展较多。一、项目基本概状一、项目基本概状山谷山谷2 2九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYS

129、IS882024/8/12山谷山谷2 2：基本呈南北走向，山谷向内延伸长度较短于谷基本呈南北走向，山谷向内延伸长度较短于谷1 1延延伸的进深长度。伸的进深长度。山谷山谷2 2山谷山谷2 2谷底：谷底：谷底平坦，谷口区域相对开阔，谷底可利用谷底平坦，谷口区域相对开阔，谷底可利用率较高，开发价值大，是项目开发主要利润点实现的重要率较高，开发价值大，是项目开发主要利润点实现的重要区域之一。区域之一。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITI

130、ONING ANALYSIS892024/8/12（二）、山谷坡度状况：（二）、山谷坡度状况：山谷山谷1 1北坡北坡30%以下 30-40% 40%以上 山谷山谷1 1北坡：向阳坡面、利用价值高，是项目开发利润点实现的重要区域之一。北坡：向阳坡面、利用价值高，是项目开发利润点实现的重要区域之一。北坡为向阳面，坡度相对缓和；阳光日晒时间充足，作为项目开发，可利用度较高，开发价北坡为向阳面，坡度相对缓和；阳光日晒时间充足，作为项目开发，可利用度较高，开发价值大，是项目开发主要的利润点实现的重要区域之一。值大，是项目开发主要的利润点实现的重要区域之一。山谷山谷1 1北坡北坡九九紫墅园温泉小镇项目规划

131、分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS902024/8/12山谷山谷1 1南坡南坡30%以下 30-40%40%以上山谷山谷1 1山谷山谷1 1南坡：南坡：南坡为背阳面，坡度相对较大，利用难度较高。南坡为背阳面，坡度相对较大，利用难度较高。由于山谷由于山谷1 1南坡为朝阳的背阳面，所以开发为朝北的产品后，南坡为朝阳的背阳面，所以开发为朝北的产品后，在采光方面将会受到影响或限制，相对于北坡上开发成的产品在采光方面将会受到影响或限制

132、，相对于北坡上开发成的产品采光性能相对差，所以项目在前期规划时，要足够重视和注意采光性能相对差，所以项目在前期规划时，要足够重视和注意由此带来的对山谷由此带来的对山谷1 1南坡上开发产品影响，尽量避免或解决由南坡上开发产品影响，尽量避免或解决由此因素而带来对销售和入居后所产生的负面影响。此因素而带来对销售和入居后所产生的负面影响。山谷山谷1 1南坡坡顶南坡坡顶南坡南坡九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSI

133、S912024/8/12山谷山谷2 2东坡：坡面陡，坡面长，占地面积较大，利用难度相对较高。东坡：坡面陡，坡面长，占地面积较大，利用难度相对较高。山谷山谷2 2东坡坡面向西，山谷坡面坡度较陡；如果建成住宅，上午日东坡坡面向西，山谷坡面坡度较陡；如果建成住宅，上午日照采光受到限制，下午采光充足；坡面占地面积较大，若如原方案照采光受到限制，下午采光充足；坡面占地面积较大，若如原方案放弃利用比较遗憾。放弃利用比较遗憾。山谷山谷2 2东坡东坡东坡坡面：东坡坡面：坡度较大坡度较大山谷山谷2 2东坡东坡40%以上30%以下 九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、

134、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS922024/8/12山谷山谷1 1（三）、山谷视觉状况：（三）、山谷视觉状况：山谷山谷1 1视觉状况：视线透过谷视觉状况：视线透过谷1 1，山顶部分拥有极致景观效果。，山顶部分拥有极致景观效果。从项目内部的山顶向谷从项目内部的山顶向谷1 1口望去，视线与昭平湖的流向一致。在山口望去，视线与昭平湖的流向一致。在山谷顶部，远望视野开阔，拥有极致景观效果，谷内山顶区域具有谷顶部，远望视野开阔，拥有极致景观效果，谷内山顶区域具有先天造就优质别墅的条件。

135、先天造就优质别墅的条件。山谷山谷1 1北坡的远望效果北坡的远望效果山谷山谷1 1南坡的远望效果南坡的远望效果九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS932024/8/12山谷山谷2 2的远望景观效果：的远望景观效果：立于本项目山顶，立于本项目山顶，视线透过谷视线透过谷2，山顶部分拥有极致湖景景观效果。，山顶部分拥有极致湖景景观效果。原方案高层公寓对山顶别墅的远望景观效果照成极大影响，建议原方案高层公寓对山

136、顶别墅的远望景观效果照成极大影响，建议调整。调整。山谷山谷2 2与玉京温泉隔昭平湖相望，远望效果如右图片所示。与玉京温泉隔昭平湖相望，远望效果如右图片所示。玉京温泉玉京温泉山谷山谷2 2九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS942024/8/12如下图所示，项目中心区山顶和山顶两侧区域，大部分区域地势和垂直高差变化相对较缓。如下图所示，项目中心区山顶和山顶两侧区域，大部分区域地势和垂直高差变化相对较缓。

137、但山顶部分相对平整区域较窄、面积较少，这种地形是本项目山顶区域地势的主要特征。但山顶部分相对平整区域较窄、面积较少，这种地形是本项目山顶区域地势的主要特征。山顶部分中心区域开发可利用开发价值高，是项目开发主要的利润点实现重要区域。山顶部分中心区域开发可利用开发价值高，是项目开发主要的利润点实现重要区域。另外山顶西侧区域另外山顶西侧区域环境悠静，视野开阔，远望是层峦叠嶂的群山满目自然景致，区域价值极环境悠静，视野开阔，远望是层峦叠嶂的群山满目自然景致，区域价值极高。高。 （四）、山谷顶部状况：（四）、山谷顶部状况：山谷山谷1 1山谷山谷2 2九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九

138、紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS952024/8/12（五）、项目资源因子分析总结：（五）、项目资源因子分析总结：影响因子影响因子单身公寓单身公寓普通住宅普通住宅类别墅物业类别墅物业别墅物业别墅物业本项目地块情况品评本项目地块情况品评1、对公共交通的依赖性要求很强强一般弱发展良好2、对噪音控制要求低不高高很高略有影响3、对大气和空气质量要求低不高高很高优秀4、对小区配套要求高很高高高现状较差，以后高标准规划自建配套5、对周边自然及人文景观低一般高很高

139、景观、自然资源及人文资源良好6、小区物业管理的要求低不高高很高以后酒店式物业管理7、建筑、质量要求低一般高很高项目的规划要求较高8、容积率、覆盖率要求无一般高很高低容积率，高品质物业9、对休闲空间要求无一般高很高优秀，局部完全保留原有自然生态环境10、对体育运动场所要求较高一般高很高以后需加强九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS962024/8/12（一）、（一）、 项目所处环境现状分析项目所处环境现

140、状分析1 1、自然资源优势独特。、自然资源优势独特。项目拥有得天独厚的自然风光和丰富的自然温泉资源。2 2、房地产市场发展迅速。、房地产市场发展迅速。平顶山近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市西移南扩，城市框架拉大，迅速带动房地产业的迅猛发展，新区的高品质楼盘、从2011年开始的老城区城中村大盘改造等，新一代的居住生活理念将代替 “安居”的生活理念，追求高品质生活成为生活的主题。3 3、鲁山下汤成为假度养生住宅开发的焦点。、鲁山下汤成为假度养生住宅开发的焦点。随着人们“度假、休闲和养生生活文化理念” 的逐渐深入和成熟，畔山林语、大汤山等项目的扎堆开发，鲁山下汤凭借独有的山地条件、

141、温泉资源和与市区高速快捷的交通（宁洛和郑尧），将成为众多高端购房者关注的热点。二、二、SWMOT分析分析九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS972024/8/124 4、 得天时和地利之优势。得天时和地利之优势。本地块位于下汤昭平湖之畔，无论是回郑州、洛阳或回平顶山市内，还是到尧山风景区都非常便捷；北侧的温泉休闲度假区（玉京和皇姑浴），现在已经初绽芳容，未来的温泉休闲度假区将和本项目温泉中心连成一体，

142、成就本地块理想的高档旅游度假养生别墅建设用地。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS982024/8/12（二）、（二）、 SWMOTSWMOT分析分析优势（优势（S S）：1、项目所在区域，温泉资源独特，在国内、省内享有一定的美誉度。2、规模优势也很明显，项目占地68378平方米（103亩），楼盘规模适中。3、交通及位置优势非常明显，临郑尧下高速处，下高速即到家；北面临昭平湖，拥有不可再生的自然生态资

143、源，将成为真正的滨河、靠山高尚别墅社区。4、项目周边亮丽的鲁山山系本就是一道风景，周边的自然植被等生态环境良好。5、富足阶层对依山、临湖而居的别墅生活有种向往，这种高品质生活将成为现实。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS992024/8/126、2009年以后楼市价格一路快速走高，市场逐步成熟，拥有极庞大的高端购房人群，投资者也对楼市充满信心。7、2010年的宏观调控累计了一部分持币观望的购房者和投

144、资客，本案优越的交通及位置优势，会吸引这部分人群形成购买，即具备天时。8、本项目规划中的精品酒店等商业配套将作为社区内补给购物带来很大的方便，满足社区内业主的正常生活需求。9、项目“5+2”的居住新理念，将足够能吸引和留住更多购买者的目光和购买欲望。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1002024/8/12劣势（劣势（W W）：）：1、地形不规划带来的地块利用问题。地块处于山地，地形不规划，项目规划

145、设计带来难度，山顶平坦区域有限，规划可发挥空间有限，需投入较大精力进行研发，实现和利用土地价值。2、噪音影响。项目临旁边的道路较近，路上过往重型车辆所产生的噪音以后会对项目内住户产生一定的影响，影响项目居住的舒适度。3、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着项目精品酒店等内部商业配套的不断进展和逐渐完善，将会弥补或弱化项目内购物不便的不足和缺陷）。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS10

146、12024/8/124、离市中心有一定距离。从市内到项目往返，自驾车需50分钟左右，最便利的交通工具是私家车。5、市场尚需引导和培育。市内购房者对养生假度第二居宅的使用和购买还相对生疏，要认识其价值，直到完全接受甚至向往的境界，除靠项目规划展示和营销宣传外，还需要较长时间的导入。通过后期全面导入营销策略和概念化包装的渗透，逐渐拉近与目标客户的心理距离。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1022024

147、/8/12机会（机会（O O）：）：1、区域现有度假产品形态单一，缺乏品味和档次，而带产权度假别墅更是市场稀缺产品。2、目前项目所在区域已有其它项目在同时运作，如畔山林语已开始认购，大汤山形象广告已出街，区域市场正迎来整体预热。区域度假养生别墅市场已经起步，并逐步趋向成长、成型，区域市场价值渐渐提升。3、政府对通往本项目的宁洛、郑尧高速的建设已经完成。交通的便利和项目周边的美丽风景让人对项目的价值有了感性的认识。4、项目所在区域内的高品质温泉，帮助支撑起本案的价值定位。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF T

148、HE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1032024/8/12威胁（威胁（T T）：）：1、区域内面临同类在建或待建度假产品的竞争。如畔山林语和大汤山等，大汤山度假养生项目，广告现已出街，极有可能会与本项目有客源方面形成直接竞争。2、明年平顶山整体房地产市场的上市量将持续放大。新、老城区高品质楼盘上市量会迅速增长。本案目标客户为中高档和高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在明年强势推出，本案将会同样面对的非常激烈的市场竞争。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告A

149、NALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1042024/8/12项目竞争项目竞争SWMOTSWMOT分析分析优势（优势（StrengthStrength）劣势（劣势（WeaknessWeakness）机会（机会（OpportunityOpportunity）威胁（威胁（ThreatThreat）发挥优势，抓住机会规避劣势，减少威胁项目定位方向区域和别墅自身的优势条件具有相对优势；温泉资源全国知名。发挥优势，规避劣势深入挖掘、利用区域及项目自身的资源优势，以特色作为核心吸引力。地形不规则，环境和氛围营造要求

150、技术含量较高；目前周边配套设施较为落后。区域现有度假产品形态单一，缺乏品味和档次，而产权别墅更为市场稀缺；目前项目所在区域已有项目同时运作，区域市场正在迎来整体预热。充分利用项目地块自身资源优势，借助区域整体温泉和旅游之势，以市场稀缺别墅产品迎合市场。突出第二居所的特征，做足度假感，彰显品味、抬高整体品质。项目自身注重配套建设，打造特色产品，避开区域内的同质竞争。抓住机会，减少威胁塑造特色的主题度假别墅产品，实现与区域内其它项目的差异化竞争；抓住市场整体预热的机会，借当地温泉业发展之势开发本项目。区域内面临同类在建和待建度假产品的竞争；2012年平顶山整体房地产市场的上市新城、老区高品质楼盘带

151、来的激烈市场竞争。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1052024/8/12三、项目定性分析三、项目定性分析以休闲假度为主导，涵盖温泉养生的旅游地产项目以休闲假度为主导，涵盖温泉养生的旅游地产项目根据本案地势和周边自然环境资源特点，本项目的性质属于：根据本案地势和周边自然环境资源特点，本项目的性质属于：依项目的居山临水和优质温泉多重自然优势特征分析，本项目对于平顶山市区域的目标依项目的居山临水和优质

152、温泉多重自然优势特征分析，本项目对于平顶山市区域的目标客户市场明显具有第二居所的特征。客户市场明显具有第二居所的特征。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1062024/8/12何为第二居所？第二居所是一种“诗意”、“浪漫”存在于乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以具有独特自然资料的城市近郊区或风景区成为首选。第二居所一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者

153、可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。第二所居的概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，第二居所也就无法理解。第二居所第二居所九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1072024/8/12第二居所，应当是一个与喧嚣的城市相对隔离的地方，有一片心灵上的净土，有几个没有任何功利交往的邻居和朋友，有散发着泥土清香的空气，可以在居所内观山阅湖，可以在居所内欣赏音乐会、观看家庭影院，可以在居

154、所内开Party，可以与家人一起在湖边散步能够带来这种状态的房子，才是真正能够满足人们度假、休闲、养生的第二居所。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1082024/8/12本社区要成为人们理想的第二居所，必须具备以下条件：1、与喧嚣的城市相对隔离，拥有静谧的自然环境、宽阔的绿地、清新的空气、大面积的私家花园、自在的私密空间；2、拥有强大的配套，足以支撑在居住、度假、品质生活声的所有功能；3、交通网络

155、发达，可轻松出入；4、区域发展前景广阔，可持续提升居住价值。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1092024/8/12所谓“5+2”，就是一周之内的5个工作日居住城里，而双休日的2天到自己在郊区购置的房产居住。 目前都市中一种全新的“52”生活方式悄然流行，再现晋代大诗人陶渊明“采菊东篱下，悠然见南山”式的田园生活。“5+2”“5+2”的生活方式的生活方式九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分

156、析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1102024/8/12现代人对于生活质量提出了越来越高的要求，既要返璞归真，回归自然，又不要乡村的枯寂和闭塞；既离不开现代化都市的繁华、便捷，又受不了都市的喧闹与污染。实行“5+2”模式，既可以尽享都市的繁华与便捷，又可以“远离烦嚣都市、投入自然怀抱、翱翔无垠天地、品味写意人生。”“5+2”模式是组合人们工作和休闲、市区居住资源和郊区居住资源，以最大限度地满足不同需求的居住模式。从消费者的角度看，“5”是指

157、5天繁忙、紧张的工作时间，代表都市生活，“2”是指轻松、舒适的双休日，代表田园生活。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1112024/8/12本项目作为休闲假度地产，应具有以下的特点：本项目作为休闲假度地产，应具有以下的特点：1 1、休闲假度地产是一种房地产业嫁接休闲度假养生等多种功能的复合房地产开发模式；、休闲假度地产是一种房地产业嫁接休闲度假养生等多种功能的复合房地产开发模式；2 2、休闲假度地

158、产的价值很大一部分取决于所依附的旅游资源价值；、休闲假度地产的价值很大一部分取决于所依附的旅游资源价值；3 3、休闲假度地产市场受牵于所依附的旅游业市场，价值体现很大一部分取决于项目经、休闲假度地产市场受牵于所依附的旅游业市场，价值体现很大一部分取决于项目经营情况；营情况；4 4、休闲假度地产的消费群体具有跨地域性的特点；、休闲假度地产的消费群体具有跨地域性的特点；项目幅射范围内的多个城市，如周边城市（如平顶山市）；中大型城市（如郑州、洛阳项目幅射范围内的多个城市，如周边城市（如平顶山市）；中大型城市（如郑州、洛阳等）中高端客户群都将是项目的目标客户群，具有面广且分散的特点。等）中高端客户群都

159、将是项目的目标客户群，具有面广且分散的特点。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1122024/8/12PartPart三：本项目开发战略与策略建议篇三：本项目开发战略与策略建议篇九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANAL

160、YSIS1132024/8/12一、本项目开发战略建议一、本项目开发战略建议（一）、大盘开发（一）、大盘开发 “葡萄理论葡萄理论”（二）、金融地产理论（二）、金融地产理论（三）、领先者策略（三）、领先者策略（四）、项目开发分组团开发，分点开发、围点打援，分期实施（四）、项目开发分组团开发，分点开发、围点打援，分期实施（五）、经营先行，配套先行（五）、经营先行，配套先行二、本项目开发策略建议二、本项目开发策略建议本项目开发战略与策略篇本项目开发战略与策略篇九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPO

161、SED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1142024/8/12大盘开发大盘开发 “葡萄理论葡萄理论”是智博地产经过多年实践和研究得出的旅游地产（混合地产）开是智博地产经过多年实践和研究得出的旅游地产（混合地产）开发理论。发理论。所谓混合地产不同于复合地产，复合地产是房地产与其他产业的嫁接拼合，但对于大盘来讲，复合地产存在各种弊端，比如公共配套设施问题、市场容量问题、开发速度问题都是复合地产所不能解决的。别墅体系度假公寓体系类别墅洋房体系温泉中心游乐休闲活动体系酒店体系混合地产一、本项目开发战略建议一、本项目开发战略建议（一）、大盘开发（一）、

162、大盘开发 “ “葡萄理论葡萄理论”九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1152024/8/12度假公寓体系度假公寓体系酒店体系酒店体系九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1162024/8/12金融地产是靠资

163、本运作、依托多元化投资增值的房地产活动。特点：从资本角度涉足于房地产开发各个环节，通过开发外包与概念提升相结合，注重资产增值与现金回收。盈利特性：赢利来源贯穿房地产产业链各环节，既有短期参与开发销售回收投资，也有长期租金收入，总体盈利丰厚。资金需求：资金需求较高，流动性要求强。核心能力：融资能力，资产管理能力，投资分析能力。发展趋势：国外房地产运营的主要模式之一，国内刚刚起步，随市场发展前景宽阔。代表企业：ING （二）、金融地产理念（二）、金融地产理念九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPO

164、SED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1172024/8/12智博地产认为：作为本项目的营销应分为以下三大阶段，采取“金融地产”的理念进行销售。准备储客阶段亮相收款阶段稳定收款阶段第一阶段第二阶段第三阶段本项目的销售策略在销售进程的安排上依然遵循传统手段，采取阶段性划分的销售思路。不同之处在于针对本项目的特殊性特别引入“金融地产”的理念，立足点不再仅限于将产品销售完成，而是更加注重销售过程中资金的回收和使用，确保项目开发的持续性和最终的盈利能力。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报

165、告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1182024/8/12所谓的市场领导者，主要具备如下特征：第一、占有一定的市场份额；第二、在区域市场上，所开发的项目，能够在房价变化、创新产品的引进和改善、营销推广和品牌包装的创新、促销方式或模式的变化、媒体渠道的创新等方面，决定市场的趋势；第三、在区域市场上，受到社会各界，包括政府、同行业、消费者、媒体或合作单位的赞赏或尊敬；第四、有众多的本地竞争者、挑战者、补缺者，本土或异地的模仿者。（三）、领先者策略（三）、领先者策略九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议

166、及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1192024/8/12领先者策略需要通过在价格变化、新产品引进、分销覆盖和促销强度上，对其他公司起着领导作用。本项目需要作到：产品领先，如花园洋房；生活及休闲配套领先，如温泉酒店；温泉配套领先，如温泉软件设施领先；项目营销手段领先等其他九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT

167、PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1202024/8/12本策略意义所在：本着尽量减少前期投入，降低投资风险，以增加投资回报；本着尽量减少前期投入，降低投资风险，以增加投资回报；房地产业是一个资金密集性行业，所需要投资很大，又是一个风险较大的行业。对于一个房地产项目而言，如果前期投资过大，则投资风险必然加大，更何况房地产项目经济效益的体现更多的在于其启动资金的投资回报率。因此，尽量减少前期投入，降低投资风险，提高项目启动资金的投资回报率是房地产开发，尤其是大型房地产项目开发的关键。而分组团开发，分点开发、围点打援正是可以解决这一问题的关键。有利于吸引人气，创造开

168、门红；有利于吸引人气，创造开门红；采用“低开高走”的价格销售策略固然是房地产项目销售的一般作法，但对本项目这样一个郊居项目，仅此远远不够，还必须在开发特色和配套设施上下功夫。在首期开发项目中应形成一定的规模，配备必要的配套设施，解决居民必要的生活配套，只有这样才能真正吸引人气，做到开门红，形成良好的口碑。（四）、项目开发分组团开发，分点开发、围点打援，分期实施（四）、项目开发分组团开发，分点开发、围点打援，分期实施九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING

169、 AND POSITIONING ANALYSIS1212024/8/12有利于调整开发策略，适应市场变化；有利于调整开发策略，适应市场变化；对于一个大型房地产项目，统一规划、分期开发是必要的，但在统一规划时应留有余地，可根据市场的变化来调整后期的开发步聚和产品策略。因为市场是不断变化的，很难预测若干年后的市场，尤其是旅游地产还处于初级市场，市场发展很快，所以要为开发商和项目留足调整空间。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITION

170、ING ANALYSIS1222024/8/12资源和地产投资是两个独立运作的系统，对资源来讲是一个长线产品，对于地产来讲是短线产品，但地产永远是资源附属品，“资源永远是鸡，地产永远是蛋”，要以处理好鸡生蛋的方式来保护和利用资源。强调经营先行，就是要整合和利用好现有自然资源和项目规划中的配套资源，做到资源的合理开发利用、充分展示和可持续发展，地产才是最终的获利和受益者。总规、道路、路网、景观等配套先行，业主只要从开发商手里买楼后即可享受到成熟的社区配套，同时， 总规、道路、路网、景观等配套先行，也为项目营销中说服购房客户，从内心打动客户购买提供支撑，为项目销售工作提供强有力的支持 。经经营营先

171、先行行配配套套先先行行（五）、经营先行，配套先行（五）、经营先行，配套先行九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1232024/8/121、项目内土地利用建议：本项目由于可利用建造别墅的山体面积有限，在山体上建造别墅不同于在平地上建造普通别墅的开发设计模式，需要设计公司在充分利用地形与地势的前提下，尽可能在保证别墅室内面积和室内空间舒适度的同时，最大化压缩别墅室外面积，增加别墅的可销售数套，以保证开发商

172、的开发利润。2、园区规划和土地使用强度建议：由于山上有许多不易利用区域，形成许多山体土地面积空闲，这样已保留下了大量天然植被，所以在可利用区内，尽可能压缩绿化预留面积，尽可能调剂按排出用于别墅开发的面积，以提高项目开发别墅容积率，尽多产出别墅开发面积。3、人工增加开发面积建议：适度对山体局部区域进行整理，尽可能整理出用于别墅建造的用地。二、本项目开发策略建议二、本项目开发策略建议九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING A

173、NALYSIS1242024/8/125、以市场为先导，开发适销对路的产品，达到“快进快出”短线开发的目的：接合开发商对本项目市场前期的了解和把握，并根据我公司对当地市场的前期排查和摸底，结合本项目独特温泉资源优势，本项目别墅和类别墅针对平顶山市场开发为“第二居所”，在当地具有一定的市场竞争力。6、以实现最终开发销售目标为目的。不求容积率最大化，重新审视开发物业，选择顺应市场，以适合市场的高利润的产品、低资金投入、低开发风险、开发周期短的产品，以“快进快出”的短线开发策略实现开发销售目标，降低项目开发风险，顺利快速完成开发。7、一“抓”一“放”。“抓”，第一先作好项目商业经营，再作地产，体现经

174、营的第一性和地产开发的第二性；其次作好对项目内别墅、类别墅住宅和度假公寓的开发，以适销对路的产品，达到项目短线开发的目的。 “放”，主要针对本项目商业部分的酒店，原则上开发是不能滞后，但针对公司的投资目标和资金运作计划，考虑暂放下精品酒店开发工程，建议要求积极招商，尽早开发。在营销中需要确定精品酒店规划内容，作为项目配套，成为项目一个强大有力卖点存在。酒店部份只是临时性的待建，等招商与以后机会成熟后，尽早尽快借“外力”进行开发，以避免大体量商业体不容易销售出手的问题，解决开发商担心大体量商业销售顾虑。8、产品规划的局部调整。本项目山地地形的最大特点是山顶最理想使用空间区域少且窄，建议将原由方案

175、中从山顶通过的道路移到山腰合适位置，以提高山顶空间的利用价值；把谷2内公寓向红线外移，以扩大项目开发的收益。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1252024/8/129、“大石子、小石子、沙子”混合开发策略。各取一只杯大石子、小石子、沙子 ，倒到一起混和后，再装入杯子，就装不满三杯子了 。本项目开发大别墅时，根据地势条件，在适当位置安置相对合适的别墅房源，以最大化增加别墅开发面积。10、下汤区域市场

176、今明两年可能会风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。 平顶山市场，因为楼盘同质化明显，所以新老城区的楼盘，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着下汤多个度假养生别墅项目推出，今明两年的市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重项目包装、重策略渲染、重细节的创造、重口碑的传播、重客户关系维护。因此，科学的营销企划、富有创意的SP活动尤其重要。11、树立项目独特的思想是本楼盘的重点。要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在下汤度假养生别墅物业中独树一帜。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及

177、定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1262024/8/12PartPart四四：本项目市场定位可行性研究篇本项目市场定位可行性研究篇九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1272024/8/12本项目整体市场定位本项目整体市场定位一、项目形象定位一、项目形象定位二、项目功能定位二、项目功能定位三

178、、项目品质定位三、项目品质定位四、项目目标客户定位四、项目目标客户定位五、项目价格定位五、项目价格定位六、项目开发理念定位六、项目开发理念定位本项目市场定位篇本项目市场定位篇九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1282024/8/12需求需求定位定位观点：观点：通过对本项目区域房地产状况的分析，我公司提出以下三种运营观点：1、产品规划上力求创新，注重细节；2、营销策略上做差异化，合理引导消费，冲击市场

179、；3、中高档产品，高端形象，提高项目的综合性价比。机遇机遇资源资源竞争竞争定位定位九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1292024/8/12豫南首席休闲度假地产豫南首席休闲度假地产项目整体市场定位：项目整体市场定位：休闲度假地产就应该是：休闲度假地产就应该是：一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的高品质生活空间。一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的高品质生活空间。九九紫墅园温泉小镇项目

180、规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1302024/8/12形成项目特色，增强项目竞争力：形成项目特色，增强项目竞争力：配套有特色酒店内完美的配套设施，购物、餐饮、游玩样样齐全；经营有特色精品酒店的“私人会所”经济，成为主要经营特色；温泉有特色温泉资源再度研发，以经营的专属性或会员性形成区域内温泉消费特色。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS

181、OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1312024/8/12山水下汤山水下汤落入凡间的香格里拉落入凡间的香格里拉一、项目形象定位：一、项目形象定位：定位说明：“香格里拉”一个美丽而神秘的东方传说。据说，有一位英国探险家乘飞机环游世界，因故迫降于我国的西南某地，在那里，他发现了一个人间仙境，一个美丽、宁静和和睦的世外桃园。此后，香格里拉的故事更是在西方风靡不止，世界性的寻访香格里拉热成为永远新鲜的话题。一个个香格里拉被发现，真正的香格里拉似乎只在人们的想象之中本项目代表豫南都市人一种全新的生活方式、生活主张；代表是一场

182、对生活方式多样化的探讨，是给生活锦上添花的一部分；代表着一种与常态有所区别的生活；代表豫南BOSS的休闲养生首选场所。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1322024/8/12休闲、旅游基地休闲、旅游基地二、项目功能定位：二、项目功能定位：功能定位项目细分说明：功能定位项目细分说明：1、农家乐特色风味餐厅；2、水上运动乐园项目；3、高尔夫练习场运动项目；农家乐农家乐水上运动乐园水上运动乐园吃、喝、玩

183、、乐吃、喝、玩、乐居住居住投资投资休闲休闲4、山间网球场体验项目；5、“5+2”休闲生活项目；6、其它项目。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1332024/8/121、根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本楼盘作为第二居所的市场定位特征等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑排布的节奏感和韵律感，充分考虑昭平湖景观、群山景观与温泉会所的景观利用效果。2、

184、利用地块山势起伏的优势，形成一个立体式的布局，优美的立体外观天际线摒弃传统建筑高度一致或一层不变的特点，完全展现建筑高度的变化等垂直落差元素。3、挖掘“5+2” 度假养生居住生活模式的精髓，围绕目标客户的购买需求和生活居住需要，利用温泉在住宅设计中融入厚重的下汤的文化，完美塑造温泉度假养生第二居所新形象。项目产品布局及功能建议项目产品布局及功能建议 九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1342024/

185、8/12高尔夫练习场高尔夫练习场对旅游地产开发者来说，高尔夫球是主要的娱乐活动或者是几个主要的娱乐活动之一，它有利于增加旅游地产项目的营销力，提升项目的价值，同时也是获取收益的来源。高尔夫练习球场是项目形象的核心，是本项目别墅和类别墅是项目利润的核心，旅游资源和其经营情况是旅游地产价值、服务和配套的核心。 九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1352024/8/12网球、水上运动、温泉疗养和健身设施：

186、这类娱乐活动所需的设施通常彼此靠得很近，提供了一体的，又是多样化的娱乐活动。与高尔夫活动相比，这类活动所需用地较少，对用地所处理位置要求也不是太高。网球、水上运动、健身和疗养可以综合起来形成一个多功能设施，它们起到的协调作用能够成为度假地产项目的一道风景线。对这些项目而言，完善的服务计划特别重要。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1362024/8/12高端山水养生生活城高端山水养生生活城 体验式休

187、闲乐园体验式休闲乐园三、项目品质定位：三、项目品质定位：定位说明：本项目综合地缘人脉、生态型自然景观以及合理的旅游、温泉、休闲、娱乐开发于一体，以新经济模式下复合型、综合型产业形象入市，以自身优势资源，并借助合理的自然资源开发利用以及全新的生态型开发理念，真正使项目成为一个高端山水养生生活城，一个体验式休闲乐园，成为一个真正的度假型、休闲型的旗舰级新城。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS137202

188、4/8/12由于本案是位于下汤温泉旅游区的一个养生、休闲度假别墅项目，本案在目标人群的定位上也有别于其它城市别墅类项目，它不完全以经济总量来对目标人群进行区隔，其考虑的复杂程度，涵盖内容将更为广泛，也更为细致，简单的说就是要在有可能购买类似物业项目的人群中，再进行甄选，方可成为本案的有效目标客源。购买本案的客户层面，总体上分成经济实力截然不同的客户，购买别墅的客户主要是有经济实力的高端人群，而其它诸如类别墅多层的主要为城市的中高产富足阶级。（一）、别墅目标客户定位：（一）、别墅目标客户定位：四、目标客户定位四、目标客户定位九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目

189、规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1382024/8/12重点客户群重点客户群区域：郑州、洛阳等市及所属县职业：公职人员和其他年龄；40-60岁边缘客户群边缘客户群区域：豫南地区市及所属县职业：企业家、高级经理人及IT、金融、房地产界、律师、会计师、高级知识分子、投资人士（来历比较复杂）等年龄；30-70岁核心客户群核心客户群区域：平顶山市及所属县职业：公职人员和其他年龄；40-60岁别墅目标客户定位示意图别墅目标客户定位示意图九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位

190、分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1392024/8/12客户的职业构成背景客户的职业构成背景1、由郑州、洛阳、平顶山、许昌、漯河等市及所属县的公职人员，他们经过“多年经营”，积累可观的财富，拥有财富后他们考虑的就是如何改善生活品质，随着这批人群的不断扩大，购买需求将不断增长。2、项目所辐射范围内的企业家、高级经理人及IT、金融、房地产界精英，他们在职业生涯中积累了大量的财富，追求生活的品位与质量，改善居住条件时，他们会考虑在环境优美的风景

191、区附近和温泉所在地购买住宅作为第二居所。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1402024/8/123、城市的“脊梁阶级”，如薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子等，二次置业时多会选择良好生态环境的温泉别墅，以享受由辛苦换来的幸福生活。4、投资人士（来历比较复杂），别墅抗风险能力较强，增值潜力大，特别是依山傍水的温泉别墅项目，低买高卖或用于出租。但是由于社会文化背景、传统生活习惯、知识文化水平、居住水

192、平、居住观念的差异，不同买家对别墅要求相差很大。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及

193、定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1432024/8/12客户特征描述客户特征描述他们属于社会上较富裕的一族，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫的社会地位；他们含蓄内敛、深藏不露，不事张扬，不爱露富；生活阅历丰富，见多识广，视野开阔，具有追求品质生活观念，对温泉文化认同与敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，以追求“珍品化生活”；在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特的文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇

194、项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1442024/8/12客户行为习惯分析客户行为习惯分析比较喜欢诸如财经、汽车、家居、股票期货、旅游、温泉、休闲等专业类杂志及新闻信息；工作比较繁忙，出差机会多，往返于市内、机场、大城市之间，所以高速公路习惯性地被经常使用；日常交际，应酬比较多，经常出入高档消费场所，如星级酒店、俱乐部、温泉旅游地产项目等；周末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加一些高档文化活动，如全家游、生态采摘园、文艺演出等活动。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议

195、及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1452024/8/12（二）、类别墅多层目标客户定位：（二）、类别墅多层目标客户定位：五大消费人群五大消费人群2 2、市内职场高薪一族、企事业单位的、市内职场高薪一族、企事业单位的高层人士高层人士3 3、平顶山市内需求休闲假度房的人士、平顶山市内需求休闲假度房的人士4 4、全省范围内的专业投资客和平顶山、全省范围内的专业投资客和平顶山本地的散户投资客本地的散户投资客1 1、郑、洛、平、许、漯等市及所

196、属、郑、洛、平、许、漯等市及所属县的公职人员县的公职人员5 5、下汤镇及周边有一定经济能力的人、下汤镇及周边有一定经济能力的人九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1462024/8/12本项目类别墅的目标客户主要人群特征：1.由郑州、洛阳、平顶山、许昌、漯河等市及所属县的公职人员，有一定数量的闲散资金寻找具有休闲度假养生的类别墅类产品进行购买自用；2. 市内职场高薪一族、企事业单位的高层人士等，拥有一

197、定闲散资金、购买属于自已的另一块生活空间供自已使用；3. 平顶山市内拥有一套或二套自用房产人群，他们缺少是就是一套用于休闲假度的房子，本项目就是首选；九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1472024/8/124. 全省范围内的专业投资客和平顶山本地的散户投资客：他们看中和选择户型面积较小，总价较低、增值潜力高的物业，本项目产权式物业是投资首选；5. 下汤镇及周边有一定经济能力的人，出于投资性的零散购

198、买行为，此购买力较弱。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1482024/8/12五、项目价格定位五、项目价格定位定位策略：超越市场预期。即高开高走，此策略要求楼盘必具特色 这种方法给开发销售带来一定压力。采用此举的楼盘一定要有得天独厚的优势，如地段、景观、设计。采用此种销售策略的楼盘一定会是高档项目，或具地标性、或与政治、经济、文化背景有特定关联等。针对本项目特质建议采用此定位策略。价格制定表现形式

199、：1、标杆定价策略、标杆定价策略在项目内部确定一套优势突出房源，打造别墅王，别墅王自身对位置、景观、户型、功能、面积、配套等有较高的品质要求。以别墅王的超高品质提高本项目整体品质与形象，制定价格作为楼盘的标竿价格，使其价格远超于其他楼盘的同类产品，以促进本项目整体单元的快速销售，并提高项目整体收益。2、产品与价格相对定价策略、产品与价格相对定价策略对项目跟据产品不同统一进行评分，制定出整体均价，得出各类产品之间的基础价差关系，得出其相应价格，使项目达到整体的目标均价。其中也有例外，如别墅王，无参照价亦无对比房源。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、

200、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1492024/8/12六、项目开发理念定位六、项目开发理念定位1、体验式环境，集吃、喝、玩、乐于一体。体验式环境，集吃、喝、玩、乐于一体。本项目作为中型城市的远郊旅游地产楼盘，一方面需要靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，另一方面在休闲配套资源优势不足的情况下，需要自我营造旅游硬件和休闲氛围，营造具有影响力、冲击力的旅游度假项目，形成吃、喝、玩、乐于一体的体验式环境，改善区域基础设施和环境质量，将生地变成旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房

201、地产开发。也是项目商业经营的第一性和项目开发的第二性的具体表现。使地产开发与配套商业经营项目高度融合，地产开发即配套商业项目开发，房产本身即旅游景观载体或表现形式，与旅游配套或景观开发二位一体，景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民居住质量。2、山水、温泉的文化价值，彰显价值精髓。山水、温泉的文化价值，彰显价值精髓。本项目开发理念要充分围绕山、水、温泉的文化价值定位，挖掘山、水、温泉的文化价值，这正是本项目的价值灵魂所在。（一）、本项目的文化价值开发理念定位（一）、本项目的文化价值开发理念定位九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九

202、紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1502024/8/121、挖掘山水温泉的文化价值。、挖掘山水温泉的文化价值。山水温泉的文化价值定位：温泉旅游集旅游、养生、运动、休闲、度假于一身温泉的文化变迁，它最直接地反映着人们不同时期的不同需求：第一代温泉文化只是洗浴，就是人们常说的“泡汤”；第二代温泉文化是洗浴加游戏，强调温泉的动感、丰富；第三代温泉文化则是洗浴加休闲，突出温泉是一种休闲旅游；第四代温泉文化是最具包容性的，是共同享有的引入保健概念的全新温泉。第

203、四代温泉最显著的特点就是提供适合不同体质的温泉浴，且通常会在入口处设有诊所，让游客在泡汤前接受简单的体检，以体现保健温泉的宗旨。根据体检结果，可在保健医师的指导下选择适合自己的温泉。另外，还有诸如恢复疲劳、减肥美容之类的水疗方案可供人们选择，以及多种多样的设施保证游客一年四季都可尽情享受。2、体验第四代温泉。、体验第四代温泉。本项目配套温泉文化价值开发理念定位则属于第四代温泉。（二）、本项目山水温泉的文化价值开发理念定位（二）、本项目山水温泉的文化价值开发理念定位九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE

204、PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1512024/8/12PartPart五五：本项目产品体系建议篇本项目产品体系建议篇九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1522024/8/12一、产品体系建议一、产品体系建议二、项目价格体系建议二、项目价格体系建议三、建筑风格建议三、建筑风格建议四、产品调整思路分析四、产品调整思路分析本项目产品体系

205、建议篇本项目产品体系建议篇九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1532024/8/12首先我们要对项目开发目标有清晰的描述：给你惊奇的空间让你松一口的舒适地方宁静的心灵之旅休闲、轻松健康、运动自然、生态体验、刺激幽静、宁静先驱性、梦想、惊奇多元化、多功能复合开发商对项目目标清晰的描述将通过细致的市场分析和可行性研究论证和调整，通过全面的土地规划和项目设计体现和深化，最后借由高效的经营和管理保证目标的实

206、现。一、产品体系建议一、产品体系建议九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1542024/8/12本项目产品体系设计建议本项目产品体系设计建议1 1、运动体系、运动体系2 2、休闲体系、休闲体系3 3、酒店体系、酒店体系4 4、娱乐体系、娱乐体系5 5、别墅体系、别墅体系6 6、商业体系、商业体系九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANAL

207、YSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1552024/8/121 1、运动体系、运动体系运动体系即项目运动体验体系。随着经济社会的发展趋势由产品经济、服务经济向体验经济演进，旅游地产产品也逐步从传统向以景观为中心的主导模式开始转变。消费者的成熟使消费心理、消费行为发生变化，人们已不再满足于被动的接受程式化的产品，而更加希望主动地参与产品的设计和生产的全过程，注重参与过程中的感受和体验。因此，在休闲参与方式设计上，更为强调利用现有的资源为消费者制造独特的体验和经历，通过调动人们的视觉、味觉、嗅觉、听觉、触觉，获

208、得身心愉悦的感觉和感受。如在项目内增设高尔夫练习场、山间网球场、农家乐等都属于体验型产品体系。2 2、休闲体系、休闲体系休闲型旅游地产注重休闲设施、休闲活动、休闲空间的布局配置，强调体验参与，讲究环境的营造和氛围的设计，其中尤以养生休闲、健康休闲以及运动休闲为重。如较为典型的休闲型方式有温泉疗养、spa休闲等九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1562024/8/123 3、酒店体系、酒店体系度假酒店

209、与城市内宾馆的区别主要在于目的不一样。住度假型酒店主要为了放松、娱乐，而住商业宾馆是为了方便；度假酒店常拥有较多娱乐功能，房间设计有阳台、房间也较开阔。因为住这些酒店的多数是夫妇或者家庭，与住商业宾馆的客人相比，他们通常会花更多的时间待在房间里，往往需要增加室内空间的功能，提供不同套型的房间，以吸引不同层次的旅客。4 4、娱乐体系、娱乐体系旅游地产产品的主要功能是为了放松身心，享受生活，追求快乐，愉悦自我。因此在旅游地产娱乐产品的设计中也引入经济学的快乐指数的概念，这是旅游地产娱乐产品之所能提供的愉悦程度，使消费者感到物有所值的原因。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园

210、温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1572024/8/125 5、别墅体系、别墅体系本项目可提供别墅、类别墅、度假公寓、产权酒店等多种类型的房屋所有权。成功的地产开发者都明白这个道理：即不同的动机和因素会影响购买者的决定，强调去调查和理解市场最重要的部分买主，及怎样把买主吸引到产品中来并留住，是旅游项目成功开发的关键所在。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PRO

211、POSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1582024/8/126 6、商业体系、商业体系商业设施作为娱乐或度假活动的一个组成部分，其充当的角色相当重要，发展潜力也非常大。度假地产或娱乐项目附属商业部分的规模、地理位置和自然状况源于以下三个主要影度假地产或娱乐项目附属商业部分的规模、地理位置和自然状况源于以下三个主要影响因素：响因素：项目的特征和经营目的目标客户市场的规模和特征毗邻地区设施的存在形式和可用性商业设施常包括以下五种产品和服务：商业设施常包括以下五种产品和服务：所需求的物质供应、设施可供选择的吃、喝、玩、乐于一体的休闲活动、整个

212、项目的参观活动提供在原居住地享受不到的各种服务医疗和其他专业服务服务餐馆和娱乐服务 商业设施可以由开发商以某种方式自主经营，也可以独立经营，但必须注意控制商业设施的内容、数量、规模。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1592024/8/12别墅别墅类别墅类别墅（由高层公寓调整后）（由高层公寓调整后）休闲假度地产：休闲假度地产：旅游区沿线开发的房地产物业，具有居住性产权（如度假别墅、度假类别墅）（具有

213、依附性）短线投资短线投资本项目产品类型的特点：本项目产品类型的特点：结合本项目开发商的结合本项目开发商的“快进快出快进快出”的短线开发策略和要求，本项目别墅和类别墅产的短线开发策略和要求，本项目别墅和类别墅产品作为短线产品，成为本项目营销关注的重中之重。品作为短线产品，成为本项目营销关注的重中之重。本项目由多层类别墅洋房体系、别墅体系、度假公寓体系、温泉中心游乐休闲活动体系和酒店体系组成，属于混合地产。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND P

214、OSITIONING ANALYSIS1602024/8/12精品酒店精品酒店中心温泉中心温泉会所会所休闲养生项目休闲养生项目：供游客娱乐休闲的养生项目资源（具有相对独特性、稀缺性、排他性）休闲商业配套：休闲商业配套：建立在风景区或旅游区沿线，满足游客住宿、餐饮、娱乐、商务需要的营利性配套长线经营长线经营从本项目产品的类型特征分析中发现，中心温泉会所和精品酒店为长线开发产品，从本项目产品的类型特征分析中发现，中心温泉会所和精品酒店为长线开发产品，需要以安全、低风险的前瞻性和长远性开发策略进行开发。需要以安全、低风险的前瞻性和长远性开发策略进行开发。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析

215、报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1612024/8/12二、项目价格体系建议二、项目价格体系建议 1、花园洋房均价表现：4000元/2、度假公寓均价表现：4000元/3、别墅均价表现：6000-8000元/4、别墅王均价表现：12000元/九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIO

216、NING ANALYSIS1622024/8/12三、建筑风格建议三、建筑风格建议 本项目建议采用充满地中海风情西班牙建筑风格。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1632024/8/12建议西班牙建筑风格理由研讨。建议西班牙建筑风格理由研讨。（一）西班牙建筑风格的八个主要特点：（一）西班牙建筑风格的八个主要特点：纵观经典西班牙建筑，我们不难总结出以下八个特点，它们表达了西班牙建筑的共同之处，证实了这

217、种建筑风格及形式的美观和宜居性。1、海湾式布局：西班牙是海洋国家，所以“水”是西班牙风格的灵魂元素之一，一些西班牙项目通常在空间分割中使用水系、绿化带为分隔媒介，使社区与外部自然区分，由社区空间到生活空间，水岸气息散落每个角落，体现了建筑与水与人的完美和谐。2、层级分明的规划设计：西班牙建筑通常以远高近低的层级方式排布，高低错落，符合人的空间尺度感。外立面设计着重突出整体的层次感和空间表情，通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板，其节奏、比例、尺度符合数学美。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE

218、 PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1642024/8/123、创新联排别墅独栋化：以往的联排别墅大多是多联体的简单复制，不具备可识别性和整体感官效果。而在现在的一些西班牙建筑项目中，设计者通常用模块的形式雕筑联排别墅，每户不再是简单的复制。这样的设计对于过客是美景的享受，对于家人则是舒适的生活空间。4、浅色调：西班牙风格的最大特点是在西班牙建筑中融入了阳光和活力，采取更为质朴温暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，既醒目又不过分张扬，且采用柔和的特殊涂料，不产生反射光，不会晃眼，给人以踏实的感觉。5、具有典型的西班牙建筑元素及特征：

219、从红陶筒瓦到手工抹灰墙（STUCCO），从弧型墙到一步阳台，还有铁艺、陶艺挂件等，以及对于小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，都表达出西班牙风格的特征。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1652024/8/126、取材朴实，产品完全手工化、精细化：西班牙建筑采用的建筑材料一般都会给人斑驳的、手工的、比较旧的感觉，但却非常有视觉感和生态性，像陶瓦，泥土烧制、环保吸水等都可以保持

220、屋内温度。无论是在地形处理还是铁艺、门窗及外墙施工工艺（如手工抹STUCCO）方面，西班牙风格建筑能体现出手工打造的典型特征。7、家庭庭院：典型的西班牙建筑一般每户都有两个庭院入户庭院和家庭庭院，入户庭院突出了会客的气氛；家庭庭院则体现了家人交流空间的特点，同时有一定的私密性。8、强调家庭厅：家庭厅在房屋的最好位置，采光效果也最好，是家人聚集的地方，体现了以居住为本的功能性。另外淘汰了大客厅，满足了主人饮食起居、交流礼仪等各方面的家庭生活需要。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED P

221、ROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1662024/8/12（二）西班牙建筑风格在河南的生命力和接受度（二）西班牙建筑风格在河南的生命力和接受度在最近5年内，郑州涌现出一批标杆性高端楼盘采用西班牙建筑风格，如思念果岭山水、怡丰森林湖、正商红河谷、大溪地、林溪湾等均采用以西班牙式建筑风格为基调，采用以“高雅、品质、阳光、溪流、建筑和谐共生”为设计思路，强调注重与国际环境的互动交流，与常见的中式建筑迥异不同的感觉，让购买者眼前突然一亮。西班牙式建筑风格，是兼容繁华与自然，释放着城市活力的。它将梦想与生活充分融入每座建筑，将艺术、时尚与贵族风格加以提炼与精

222、简，以独具匠心的神来之笔，使楼盘更显灵动，如一件件浪漫主义的高尚艺术品。各种充满艺术与自然美感的建筑或场所都充当着你邂逅浪漫的载体，无形中让物业增值，更具有感染力和与购买者的亲合力。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1672024/8/12思念果岭山水岛屿九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSE

223、D PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1682024/8/12怡丰森林湖九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1692024/8/12正商红河谷九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING

224、 ANALYSIS1702024/8/12大溪地九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1712024/8/12林溪湾九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1722024/8/12PartPart六六：本项目规划及

225、产品设计建议篇本项目规划及产品设计建议篇 九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1732024/8/12本项目规划及产品设计建议篇本项目规划及产品设计建议篇九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1742024/8

226、/12（一）、产品调整建议：1、调整项目北侧谷2中和临昭平湖区的原有高层公寓产品，由原方案中的高层公寓调整为类别墅的多层产品。谷谷2 2和和临昭平湖区昭平湖区产品调整思路分析：产品调整思路分析：（1）、从市场需求角度分析。本项目定位为休闲、度假养生类第二居所。其目标客户群体主要为以彰显自身社会地位，满足社会认可和仰慕心理需求，以展示自身价值的客户群体，这是人性本能虚荣的一种正常表现。这类客户群体具有相当的经济实力，因为需要一个彰显身份的“光环”，需要遴选一种可以与他们自已心理认定与身份相匹配的房产，而多采取挑剔和苛求的态度。本方案调整后的类别墅产品比高层公寓产品更适合这一类型的客户需求，更能满

227、足和顺应此类客户的心理要求。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1752024/8/12（2）、从目前下汤区域内高层公寓的目标客户层角度分析。2011年，区域市场内畔山林语项目公寓的目标客户群，是以2400-2700元/的低价作为项目快速销售的诱因。现以其主力房源举例分析如下： 面积为46的公寓，总价约为12万（462500元/=11.5万），首付4.6万(按40%首付计)，一套46公寓投资4.6万（

228、基本处于成本价）的首付房价即可静待增值，明显目前订购畔山林语公寓的目标客户群主要是以投资为目的。对于此类客户来说，他们看好的是本区域市场内现有公寓的低原始售价，但对于本项目如果作为较高品质的山景滨湖项目，公寓部分如果欲提高售价并脱离现有市场这一低价位，目前比较的活跃客户数量就会锐减。从以上现象分析，也可以给本项目指明目前畔山林语公寓认购的强劲现象是一种个案和特例，是以牺牲开发利润为代价换来的虚假热销现象，不能认为本区域内高层公寓具有强大的潜在需求能力和市场承载能力，至少也是值得谨慎审视和思考。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告A

229、NALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1762024/8/12（3）、从区域市场的高层公寓的市场容量角度分析。从2011年开始，平顶山下汤镇区域房地产市场如畔山林语、大汤山等，与本项目同质的度假养生类楼盘，陆续或准备大量推出的公寓类产品。如果保留本项目高层公寓不作调整，和已知的畔山林语、大汤山项目在本区域于近2-3年保守将有2000套左右的公寓放量。其中2011年5月份畔山林语以2400-2700元/的低价订出约600套公寓房源，高层小户型公寓房源市场放量成为本区域市场风险防范需要密切关切的焦点。如果本

230、项目以高层公寓产品开发，将难免会造成同区域内多家楼盘的小户型公寓同质产品之间相互竞争和无意间的相互牵制与诋毁，难以形成区域内开发商“众人拾柴火焰高”的互捧互赢共同炒热区域的开发局面。同时大量的小户型公寓产品出现，在“供过于求”的情况下，小户型公寓更难摆脱目前价格“低谷”的命运，“高价、厚利”销售将不能成为可能。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1772024/8/12（4）、从项目产品的纯粹性角度分

231、析。本项目原方案产品为联排别墅和高层公寓两种形态，从产品组合方面考虑别墅为高端住宅产品形态，而高层公寓为中档或中低住宅产品形态，这两种产品相差较大，产品品质悬殊较大，在同一社区内难免造成不协调；同样别墅的目标客户群体为中高端的目标客户群体，而高层公寓的目标客户群体为中端的客户群体，两种不同的目标客户群体相互之间难免会产生影响和干扰。本方案调整后，以类别墅多层产品代替高层公寓产品，形成别墅和类别墅的组合形式，项目的纯粹性更强，更利于项目品牌的形成和营销工作的开展。（5）、从项目品质塑造的角度分析。本方案调整后，以类别墅多层产品代替高层公寓产品，项目的别墅和类别墅的产品更有利于展现项目的高品质，更

232、有利于项目作为平顶山下汤度假养生别墅市场上理想的第二居所的形象塑造和展现。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1782024/8/12（6）、对项目整体规划、布局和协调性角度分析。对本项目住宅有两个高利润实现点，一是别墅部分，另一个是高层公寓部分，二者一定要求相互协调，要求不能相互干扰。原方案中高层公寓部分位于临湖区，严重遮挡了山顶别墅的远眺观湖效果，使山顶别墅的价值大打折扣，对于本项目的一个重要的利

233、润实现点别墅产品来说，是需要调整和改善的，这一点值得重新审视原方案的产品形态结构，慎重作出思考。本方案调整后的类别墅多层产品，可以有利解决高层公寓所产生对山顶别墅视觉效果的干扰，协调山下的类别墅多层产品与山顶的别墅产品。调整后二者相互之间类似性强，项目内产品更加纯粹。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1792024/8/12（7）、方案调整后，有效避免区域内同质产品之间相互竞争。本项目原规划方案内的

234、产品由高层小户型房源调整为类别墅房源后，有效地避免在相同区域内，以类似房源、温泉资源及地理条件环境下，同一时期内多家楼盘（畔山林语、大汤山及本项目）因大量同质房源同时上市所形成的房源价格上相互压制和不良销售竞争，进而造成对开发利润的损失。本方案由高层小户型房源调整为类别墅房源后，以产品的差异化形成彼此楼盘客户层面的错位和明确分层，从而免避在同一时期内多家楼盘之间对有限的客源所形成的“客源之争” 。方案调整后，有效避免因不良竞争而产生的开发损失，从而有效并积极提升确保开发公司的开发利润。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALY

235、SIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1802024/8/12（8）、对原方案调整后，有效扩大客户层面。本项目原规划方案内的产品由高层小户型房源调整为类别墅和度假公寓房源后，调整后主力房源面积有四种，分别为40-80左右、 80-90左右、90-100 左右、130-140 左右，丰富并满足客户对别墅或类别墅的多层面需求，有效扩大客户的层面。同时，类别墅房源明显的户型设计优势，给客户带来立体感极强的精致空间别墅生活享受。类别墅房源户型的设计优势，结合本项目别墅房源，有效提升项目的品质感。与其他楼盘“别墅+小户型

236、”产品的组合模式相对比，无论从产品的品质感，还是目标客户层面本项目均属提升和升级，处于更高档次和更优秀的层面。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1812024/8/12（9）、项目价值表现更加优势。对于本项目地块自身最明显的自然资源优势，主要表现在温泉资源的配套优势、山地的地势优势和滨湖的环境优势。如此优势的配套资源，如何在销售价格中表现出来，是本项目开发需要考虑的问题，即“肉不能卖成豆腐价”。本项

237、目原规划方案内的产品高层小户型房源，由于产品自身的使用功能和居住舒适度限制，以及同期内同区域内同质小户型上市量过大等因素影响，从销售价格上不能最大限度表现出项目地块自身所应具有价值。而本项目原规划方案内的产品由高层小户型房源调整为类别墅房源后，类别墅房源以精致别墅的舒适生活，对自身价格具有较强的表现张力，将会以理想的销售表现价格最大限度表现出项目地块自身所应具有价值。方案调整后，项目价值表现更加优势，最大化实现开发公司的开发利润。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT

238、PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1822024/8/12（10）、从开发商开发成本（现金流筹备）的角度分析。按原方案开发高层公寓部分需开发成本为：本项目高层公寓部分的建筑面积为39474，考虑本项目特殊的地质环境和条件，高层公寓部分建筑单方成本按2800元/计（按山地建造成本预估），按原方案开发高层公寓部分需开发成本： 39474 2800元/=11053万元按原方案开发高层公寓部分预计可以实现开发利润为：2011年，畔山林语的公寓部分按2500元/的均价认购，形成区域内公寓的售价起点较低，市场价格基础不高。考虑本项目的周边环境、山体景观、滨湖景观等条件，在制

239、订公寓价格时，影响价格因素的各种因素权重系统平均应该超过市场水平值，若假设按超出目前市场价位50%的高位预估，即本项目高层公寓市场销售均价实现3300元/计算。按原方案高层公寓部分实现销售额： 39474 3300元/=13026万元按原方案高层公寓部分实现销售毛利润： 13026万元- 11053万元=1974万元（注：以上两种估算，地价相同）九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1832024/8/

240、12如果调整原方案高层公寓部分为类别墅多层产品，同样实现1974万元的销售毛利润，则需要类别墅多层建筑面积：1974万元（4000 -2800）元/=16450 （注：同上式条件下，类别墅多层成交均价按4000元/预估；建安成本以等同于高层公寓部分的2800元/的建安成本进行估算）产生同样开发利润的类别墅多层建筑所需建安成本：类别墅多层建筑所需建安成本：16450 2800元/ =4606万元通过以上估算，均不考虑地价的情况下，产生同样的销售毛利润，开发高层公寓和类别墅多层产品所需要的开发成本（现金流筹备量）明显不同，开发高层公寓需建安成本11053万元，而类别墅多层产品需建安成本4606万元

241、，相差极大，对开发商所造成的现金流筹备压力明显不同。所以开发类别墅多层产品对缓解开发商对现金流筹备压力明显有利。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1842024/8/12（11）、从开发风险的角度分析。通过以上（10）中估算，产生同样的开发利润，开发高层公寓需建安成本11053万元，而类别墅多层产品需建安成本4606万元，从开发风险的解度分析，在产出相同的条件下，开发高层公寓所投入成本更多，给开发商

242、带来资金投入风险更大。所以对于本项目类别墅多层产品给开发商带来资金投入风险更小。（12）、从开发周期的角度分析。高层公寓部分的建造和销售周期在2.5年左右，类别墅多层产品的建造和销售周期在1.5年左右，所以对于本项目类别墅多层产品开发周期更短，更符合公司目前的开发要求，更利于公司资金的快速周转。（13）、从公司现阶段开发目标角度分析。开发为周期短的类别墅多层产品，更符合开发公司对开发时间的要求，更有利于开发公司按计划完成开发的目标，更利于公司此阶段的发展。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROP

243、OSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1852024/8/12产品调整思路：产品调整思路：1、户型以“青城小院”的叠院户型为创新原型，创新设计出适合本项目地型特征的类别墅多层产品。2、无论从山上还是山下，总体规划充分考虑到沿昭平湖的景观与温泉中心的景观利用和卖点塑造。3、要考虑山顶部分别墅的湖景效果和周边山景效果；要考虑临湖区的类别墅多层观景效果，形成湖畔风景线和山谷景观相互结协调，让建筑、景观与自然和谐共生。4、确保相应的开发面积，以保证开发利润。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位

244、分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1862024/8/12以西班牙建筑风格为主题，使方案整体建筑风格保持一定的整体性和相融性。确保山上别墅外观与山下类别墅多层住宅的建筑外观的协调性，达到使社区拥有协调、优美的整体立面效果。调整后类别墅多层单元面积及套数配比：楼层一层二层三层面积（）130-14080-9090-100套数比1：1：1通过本案中Part一问卷统计结果分析，51%的受访人员认为本项目二房最理想的面积为60-70；22%的受访人员认为本项目三房最理想的面积为70-80。从上述统计

245、结果分析73%的客户认为本项目作小面积户型房源比较适合。根据项目的具体情况进行适度调整，建议本项目公寓面积控制在40-80；二层面积控制在80-90；三房面积控制在130-140左右。由于一层、二层和三层是组合户型，所以类别墅户型套数比为1：1：1。调整度假公寓单元面积及套数配比：建议本项目度假公寓面积控制在40-80调整区域内的类别墅多层建筑建筑风格： 九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS18720

246、24/8/12单元楼体造型、外观及退台效果：下图为青城小院的叠加式洋房外观及退台效果，作为本项目创新中式建筑外观的参考效果。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1882024/8/12龙湖小院青城B1-1型九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POS

247、ITIONING ANALYSIS1892024/8/12龙湖小院青城B2-1型单元户型效果：九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1902024/8/12龙湖小院青城B2-1型九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYS

248、IS1912024/8/12龙湖小院青城B3-2型九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1922024/8/12龙湖小院青城B3-2型九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1932024/8/12龙湖小院青城B2

249、-2型九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1942024/8/12龙湖小院青城B3-1型九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1952024/8/122、谷2内高层调整谷2内2栋高层向西红线界外移，移出红线之后

250、靠山体布置。通过公司对外协调，形成项目利润增值点。山体九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1962024/8/12项目内精品酒店作为项目的商业配套之一，同时作为项目有力一个卖点存在，根据公司招商与以后招商面临的机遇，借“外力”尽早进行开发，一方面配合项目的营销工作，同时避免大体量商业体销售时存在客源、价格等因素不明朗、时间过长、周期不定等风险。3 3、精品酒店部分的调整、精品酒店部分的调整九九紫墅园温

251、泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1972024/8/12原则上商业配套需要先行，经营需要先行，但作为项目的商业配套之一的原则上商业配套需要先行，经营需要先行，但作为项目的商业配套之一的精品酒店暂不开发的理由分析：精品酒店暂不开发的理由分析：（1）对于本项目精品酒店，开发商意在出售，无意自已执有；（2）对于本项目精品酒店，开发商无意长时间经营。（3）对于本项目精品酒店，开发商无意因的资金投入，而带来因资本回收问

252、题拉长周期，或由此带来的无畏成本和消耗，造成其它成本加大。（4）对于本项目精品酒店，开发商无意把规模作大。只是作为项目的一个配套存在，成为一个理想的“私家会所”即达到开发的即定目的。所以结合以上分析，调整精品酒店借“外力”进行开发，以达到规避开发商开发的即定目的。但从营销的角度要求配套商业与经营要先行，所以酒店的招商与经营工作需要积极筹备。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1982024/8/12P

253、artPart七：本项目开发利润可行性研究篇七：本项目开发利润可行性研究篇九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS1992024/8/12本项目开发利润可行性研究篇本项目开发利润可行性研究篇九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING A

254、NALYSIS2002024/8/12经济指标和条件：总用地面积：68378.48土地费用预估：10325=2575万（25万/亩，为下汤镇区域土地市场预估值）；别墅：12537（开发面积暂定为原方案的面积不变）；别墅的销售均价6000元/（市场预估销售成交均价，后附分析）；类别墅产品销售均价4000元/ （市场预估销售成交均价，后附分析）；别墅和类别墅成本2800元/（除地价之外单方成本总和，为预估值）；九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND

255、 POSITIONING ANALYSIS2012024/8/12本项目销售价格定位思考分析：本项目销售价格定位思考分析：（1） 定性法项目价格定位在平顶山房地产市场，通过横向定性作价格对比分析：在平顶山房地产市场，通过横向定性作价格对比分析：通过本案第Part一部分2011年本物业市场现状研究的分析，2011年平顶山市场价格走势，新城区、老城区和湛南区域房地产价格区间如下；老城区楼盘均价区间在3900-6600元/；东城区楼盘均价区间在3800-3900元/；湛南区楼盘均价区间在3500-3900元/；新城区楼盘均价区间在4300-6800元/；从以上价格分析看出，别墅6000元/销售均价和

256、类别墅4000元/销售均价并没有脱离平顶山市场和平顶山客户群体的承受能力，所以本方案对别墅6000元/和类别墅产品4000元/价格定位具有市场可行性。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS2022024/8/12在河南省内旅游度假养生类别墅市场，在河南省内旅游度假养生类别墅市场， 通过通过纵向纵向作作定性价格对比分析：定性价格对比分析：思念果岭山水（岛屿生活）思念果岭山水（岛屿生活）所属区域产品类型类比

257、价格系数郑州惠济区联排郑州品质住宅主力均价10000元/10500元/1.05惠济区品质住宅主力均价7000元/1.5居易五云山居易五云山所属区域产品类型类比价格系数郑州上街独栋、双拼别墅品质住宅主力均价10000元/10200元/1.02上街区品质住宅主力均价3500元/2.9汤泉汤泉公馆公馆所属区域产品类型类比价格系数许昌鄢陵独栋、联排、双拼别墅许昌品质住宅主力均价4000元/7000元/1.75鄢陵县品质住宅主力均价3000元/2.3紫墅园紫墅园所属区域产品类型类比系数区间平顶山下汤别墅、类别墅平顶山新区品质住宅主力均价4500元/4590-78754590-7875元元/ /1.02-

258、1.75下汤其它楼盘别墅预计主力均价4000元/6000-90006000-9000元元/ /1.5-2.9郑州惠济区2011年5月份统计月报（源自房产网）上街区代表楼盘销售均价江南小镇江南小镇 均价3700元/ 理想名城理想名城均价3300元/ 鄢陵代表楼盘销售均价花城春天花城春天 均价3300元/ 康桥半岛康桥半岛均价2900元/ 郑州市区代表楼盘销售均价正弘蓝堡湾二期正弘蓝堡湾二期 均价14240元/ 恒大名都恒大名都均价9798元/ 九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PR

259、OJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS2032024/8/12通过上表分析，按省内相似楼盘与所在区域的房地产市场价格所产生的系数类比后，以平顶山区域市场价格水平，本项目别墅价格区间可以在4590-78754590-7875元元/ /之间范围；之间范围；以下汤区域市场价格水平，按经验系数类比后本项目别墅价格区间可以在6000-90006000-9000元元/ /之间范围。之间范围。所以本项目别墅均价所以本项目别墅均价60006000元元/ /；类别墅均价；类别墅均价40004000元元/ /，依省内和平顶山区域，依省内和平顶山区域相似楼盘判断的销售价格相类

260、比，有市场经验基础。相似楼盘判断的销售价格相类比，有市场经验基础。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS2042024/8/12（2 2）定量作项目价格定位）定量作项目价格定位以上是本案采用定性分析本项目别墅与类别墅产品的定价，本节将采用定量方式，以下将采用新盘价格体系制定本案价格：权重比较定价法。权重定价法其基本的过程是通过项目销售价格类比与权重要素类比两方面数据进行，而销售价格又是所有权重类比要素的

261、最终反映。目前的房地产市场，价格可以说是“非常动态”的数据，所以在权重定价法测算结果得出后，对数据进行适度的修正调整是非常必要的。本节权重比较定价法所合成结果，选择样本是河南省内有代表性的度假养生类楼盘，如郑州的思念果岭山水岛屿生活、居易五云山、许昌鄢陵花都温泉的汤泉公馆，在产品类型、所处区域和面对的目标客户方面有一定的差异，是本节权重定价法的局限性。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS2052024

262、/8/12九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS2062024/8/12九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS2072024/8/12九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分

263、析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS2082024/8/12通过以上计算，本项目初步合成本项目别墅的市场均价6320元/，所以本项目别墅部分市场均价6000元/，类别墅部分市场均价4000元/，有一定的理论基础。权重评分表权重评分表比较内容比较内容权重权重岛屿生活岛屿生活居易五云山居易五云山汤泉汤泉公馆公馆合计合计区域区域202015151949客户群客户群181812121640品质品质8 856718面积区间面积区间151510101030规模规模1212551020推出时

264、机推出时机121212121236物业类别物业类别151512121034合计合计100100717284227所占比例所占比例100%100%31.28%31.72%37.00%100%项目均价合成表项目均价合成表计算内容计算内容代码代码岛屿生活岛屿生活居易五云山居易五云山汤泉汤泉公馆公馆本项目本项目实际均价实际均价P P10500102007000权重值比例权重值比例I I0.590.690.83权重均价权重均价PIPI619570385810楼盘所占权重楼盘所占权重WIWI31.28%31.72%37.00%楼盘权重价楼盘权重价PI*WIPI*WI1937.7962232.4536214

265、9.76319.95九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS2092024/8/12（2）由于本项目山地的特殊性，造成项目整体容积率不能准确判断，针对本项目将采发为别墅和类别墅二种组合而成的产品，本方案现按以下在0.5、0.7和0.9三种容积率的情况下，进行项目开发利润分析：土地费用预估：10325=2575万第一方案：容积率为0.5时，项目开发利润分析：项目总用地面积：68378.48项目可实现建筑面积

266、： 68378.48 0.5=34189 别墅建筑面积：12537（开发面积暂定为原方案的面积不变）则类别墅建筑面积：21652 别墅可实现毛销售利润： 12537（6000-2800）元/ =4012万类别墅可实现毛销售利润： 21652（4000-2800）元/ =2598万项目开发毛利润=房屋销售总利润-土地成本=（ 4012 + 2598 ）-2575=4035万注：以上利润分析不包括精品温泉酒店部分和谷2内西移的高层公寓部分。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJE

267、CT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS2102024/8/12第二方案：容积率为0.7时，项目开发利润分析：项目总用地面积：68378.48项目可实现建筑面积： 68378.48 0.7=47865 别墅建筑面积：12537（开发面积暂定为原方案的面积不变）则类别墅建筑面积：35328 别墅可实现毛销售利润： 12537（6000-2800）元/ =4012万类别墅可实现毛销售利润： 35328（4000-2800）元/ =4239万项目开发毛利润=房屋销售总利润-土地成本=（ 4012 + 4239）-2575=5676万注：以上利润分析不包括精品温泉酒店部

268、分和谷2内西移的高层公寓部分。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS2112024/8/12第三方案：容积率为0.9时，项目开发利润分析：项目总用地面积：68378.48项目可实现建筑面积： 68378.48 0.9=61540 别墅建筑面积：12537（开发面积暂定为原方案的面积不变）则类别墅建筑面积：49003 别墅可实现毛销售利润： 12537（6000-2800）元/ =4012万类别墅可实现毛

269、销售利润： 49003（4000-2800）元/ =5880万项目开发毛利润=房屋销售总利润-土地成本=（ 4012 + 5880）-2575=7317万注：以上利润分析不包括精品温泉酒店部分和谷2内西移的高层公寓部分。九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告九九紫墅园温泉小镇项目规划分析、建议及定位分析报告ANALYSIS OF THE PROPOSED PROJECT PLANNING AND POSITIONING ANALYSIS2122024/8/12THANKSTHANKS 项目的成功源自双方的信任与配合，项目的成功源自双方的信任与配合， 让我们为本案取得骄人业绩而奋斗！让我们为本案取得骄人业绩而奋斗！