《安徽阜阳易景国际花园营销策划报告(左岸策划)2008-130》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安徽阜阳易景国际花园营销策划报告(左岸策划)2008-130（131页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
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2、房地产资年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后，给您的就是这不到创意的鸡肋后，给您的就是这不到5%5%的的10001000案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作，我们中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作，我们努力做到只给您有价值的！努力做到只给您有价值的！本套
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4、易景国际花园营销策划报告营销策划报告研展篇研展篇-市场支撑市场支撑业务篇业务篇-现场执行现场执行策划篇策划篇-营销推广营销推广企划篇企划篇-媒体广告媒体广告财务篇财务篇-费用核算费用核算附件篇附件篇-数据补充数据补充报告提纲报告提纲报告提纲报告提纲研展篇研展篇-楼市政策分析-楼市政策分析回顾2007年新一轮宏观政策调控措施回顾2007年新一轮宏观政策调控措施主要政策文件主要政策文件政策内容与影响政策内容与影响1月16日国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围。销售收入越高缴税越多、导致开发商定价心理发生变化，部分楼
5、盘开盘价格修正，竞争环境恶劣3月16日十届全国人大五次会议上，物权法得以高票通过对住宅用地使用权期满如何续期，征地拆迁补偿，小区车位归属等问题以律法的形式明确。6月12日上海市地方税务局关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知个人交易成本，高端投资客户收益缩水9月3日，最新预售规定（不超过3万平方米)须一次性申请预售许可证防止开发商以少量多批的形式卖楼，缓解市场供不应求状态，抑制房价反弹年内5次上调存贷款利率，10次上调存款准备金率至14.5%，抑制货币流动性，2008年仍将持续进行货币紧缩的调控政策货币紧缩，增加投机者还款压力，市场流动性过剩局面得到一定程度抑制10月1日物权法执行
6、物业税开征信号！持有成本增加，高档房是政策初期主要对象，高端客户预期改变、持币观望！9月28日央行银监会关于加强商业性房地产信贷管理通知已用贷款买房、又购买第2套（含）以上住房的，贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率1.1倍2007年(第三轮调控) 12月5日下发关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数 ；对已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。 抬高购房门槛，缓解供求失衡，稳定房价2005国八条：重在引导国八条：重在引导做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房
7、和经济适用住房建设，合理引导住房消费。2006国六条：政策强制性国六条：政策强制性9070政策营业税政策限外政策住房建设规划2007重在执行重在执行中低收入保障方向倾斜房贷政策物权法执行货币紧缩新预售规定政策导向的变化政策导向的变化以行政手段双头调控供需结构以行政手段双头调控供需结构导致供求失衡导致供求失衡以货币手段抑制消费能力以货币手段抑制消费能力旨在控制消费释放的节奏，旨在控制消费释放的节奏，高档物业和投资型消费影响最大高档物业和投资型消费影响最大?此轮宏观调控与以往不同，是以货币政策来抑制消费，针对的是高档物业此轮宏观调控与以往不同，是以货币政策来抑制消费，针对的是高档物业和投资型消费。
8、同时有一些后续细则政策目前还未正式执行，势必影响到此和投资型消费。同时有一些后续细则政策目前还未正式执行，势必影响到此轮政策的消化周期。轮政策的消化周期。?高档物业的业主多数是多套物业的业主，而此次的宏观调控继续抬高了购高档物业的业主多数是多套物业的业主，而此次的宏观调控继续抬高了购房门槛，使得他们投资成本进一步加高。房门槛，使得他们投资成本进一步加高。?市场不少潜力客户纷纷将购房计划后置，观望市场走势，寻求新的入市时市场不少潜力客户纷纷将购房计划后置，观望市场走势，寻求新的入市时机。机。?阜阳作为三线城市，受政策影响相对较小，然而政策的频繁出台客观上还阜阳作为三线城市，受政策影响相对较小，然
9、而政策的频繁出台客观上还是导致了整个购房气氛的变化。是导致了整个购房气氛的变化。结论：结论：-07年房产市场回顾-07年房产市场回顾?新建住房结构比例得到落实。新建住房结构比例得到落实。新建住房结构比例得到落实。新建住房结构比例得到落实。20072007年阜阳市批准规划建设普通商品住房建筑面积年阜阳市批准规划建设普通商品住房建筑面积139.6139.6万平方米，其中万平方米，其中9090平方米以下的占平方米以下的占75.4%(75.4%(经经济房、集资建房、安置用房济房、集资建房、安置用房16.4316.43万平方米万平方米) )。批准。批准预售面积预售面积84.4884.48万平方米，万平方
10、米，9090平方米以下的住宅平方米以下的住宅13.613.6万平方米，占预售房的万平方米，占预售房的32%32%。?房地产投资稳步增长。房地产投资稳步增长。房地产投资稳步增长。房地产投资稳步增长。20072007年全市共完成住宅建设开工年全市共完成住宅建设开工180180万平方米，竣万平方米，竣工工170170万平方米万平方米( (其中城区开工其中城区开工9090万平方米万平方米) )，完成，完成住宅建设总投资住宅建设总投资1818亿元，同比增长亿元，同比增长16%16%，在商品住，在商品住宅供应中小户型商品房供应量大大提升；经济适用宅供应中小户型商品房供应量大大提升；经济适用住房供应由去年的
11、住房供应由去年的11.111.1万平方米增加到万平方米增加到13.9813.98万平万平方米。方米。?房地产市场交易活跃。房地产市场交易活跃。房地产市场交易活跃。房地产市场交易活跃。截止截止0707年年1111月底，全市共办理房屋转移登记月底，全市共办理房屋转移登记77997799起，起，80988098套套( (间间) )，101101万平方米，成交额万平方米，成交额14.214.2亿亿元；他项权利登记元；他项权利登记64256425起，起，70307030套，套，93.9693.96万平方万平方米，抵押额米，抵押额5454亿元；其他登记亿元；其他登记312312套，套，2 2万平方米。万平
12、方米。制发房屋权属证书制发房屋权属证书1766517665本。商品房网上备案登记本。商品房网上备案登记房屋房屋1351313513套套( (间间) )，144.43144.43万平方米。万平方米。2007200720072007年市场回顾年市场回顾年市场回顾年市场回顾阜阳住宅供应结构比例75.4%32.0%24.6%68.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%批准建设面积批准预售面积90平米以下其他面积段阜阳住宅供应结构比例75.4%32.0%24.6%68.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%批准建设面积批准预售面积90平米以下其他面积段
13、市场板块分析市场板块分析市场板块分析市场板块分析市区一线板块，目前主力产市区一线板块，目前主力产品以小高层为主，客源相对品以小高层为主，客源相对层次在阜阳较高。本地客层层次在阜阳较高。本地客层占多数。占多数。环二环板块，市场主力产品环二环板块，市场主力产品多层，是城市主要的中产阶多层，是城市主要的中产阶级购房区域，客层中也有部级购房区域，客层中也有部分周边郊县客户。分周边郊县客户。开发区板块，产品以多层和开发区板块，产品以多层和别墅为主，客源多为周边郊别墅为主，客源多为周边郊县客户。县客户。板块板块均价均价项目项目社区组成社区组成中央豪景多层、小高层、高层外滩国际城多层、小高层、高层东方第一城
14、多层、小高层电力明园多层、小高层依泉雅苑多层蓝色雅典多层天筑逸景多层、小高层万霖花园多层怡和庄园多层天瑞名城多层、小高层香樟花园小高层桂花苑小高层港利上城国际多层、小高层鸿港花苑多层东苑雅居多层阳光绿苑多层广城四季花都多层开发区板块2400二环板块(项目所在板块)3300中心板块3800市场产品价格表现市场产品价格表现市场产品价格表现市场产品价格表现版块版块项目项目7月价格7月价格10月价格10月价格08.3月价格08.3月价格中央豪景360039004200外滩国际城320032503600东方第一城4200区域均价340035754000中心城区中心城区220017501700区域均价23
15、0017501700广城四季花都210017501700阳光绿苑经济开发区经济开发区08.3月价格08.3月价格10月价格10月价格7月价格7月价格项目项目版块版块332028702660区域均价3100/香樟花园3300/桂花苑3300/鸿港花苑350030002850东苑雅居340029002500万霖花园330028002500天筑逸景360033003200怡和庄园售完27002650大唐大厦320026002400蓝色雅典售完售完2800翠玉江南售完26002500锦城香格里拉售完售完2300海丰世纪广场330029002800依泉雅苑320030002800电力明园二环板块08年3
16、月价格08年3月价格10月价格10月价格7月价格7月价格项目项目版块版块项目所在的二环板块是竞争最为激烈的区项目所在的二环板块是竞争最为激烈的区域，区域价格基本维持在域，区域价格基本维持在30003000- -35003500元元/ /平平米的范围内。米的范围内。项目房型面积（M项目房型面积（M2 2）两室两厅一卫98109三室两厅两卫130两室两厅一卫86三室两厅一卫118三室两厅两卫128复式138100两室两厅一卫104116三室两厅一卫130三室两厅两卫137196复式225159海丰世纪广场海丰世纪广场三室两厅两卫174两室两厅一卫95三室两厅一卫115两室两厅一卫86-102三室两
17、厅一卫128-134三室两厅两卫132-154复式179-224翠玉江南锦城香格里拉依泉雅苑电力明园中央豪景翠玉江南锦城香格里拉依泉雅苑电力明园中央豪景130三室两厅两卫120三室两厅一卫110两室两厅两卫100两室两厅一卫万霖花园万霖花园188-228叠加别墅126三室两厅两卫116三室两厅一卫86两室两厅一卫天筑逸景天筑逸景128三室两厅两卫10887-89三室两厅一卫88-94两室两厅一卫广城四季花都广城四季花都121三室两厅两卫118110三室两厅一卫89两室两厅一卫阳光绿苑阳光绿苑100-117三室两厅一卫90两室两厅一卫东苑雅居东苑雅居210-282复式101-129三室两厅一卫怡
18、和庄园怡和庄园119118三室两厅一卫9185两室两厅一卫蓝色雅典蓝色雅典市场产品面积表现市场产品面积表现市场产品面积表现市场产品面积表现面积与总价控制面积与总价控制面积与总价控制面积与总价控制2007年7月阜阳市场总价统计30%40%20%10%25万以下25-40万40-50万50万以上2008年3月阜阳市场总价统计15%45%25%15%25万以下25-40万40-50万50万以上2007年7月阜阳市场面积分布17%15%13%34%21%90以下90-100100-110115-130130以上2008年3月阜阳市场面积分布32%14%16%13%25%90以下90-100100-11
19、0115-130130以上总价的分水岭正在向总价的分水岭正在向总价的分水岭正在向总价的分水岭正在向40404040万过渡万过渡万过渡万过渡小面积户型正在成为市场的主力小面积户型正在成为市场的主力小面积户型正在成为市场的主力小面积户型正在成为市场的主力面积变小，单价上升，是总面积变小，单价上升，是总价趋势变化的最关键因素。价趋势变化的最关键因素。90/7090/70，总价市场等多方博弈，总价市场等多方博弈导致面积必然趋向小户型。导致面积必然趋向小户型。单价与销售分析单价与销售分析单价与销售分析单价与销售分析阜阳房地产市场价格走势2600280030002660287033000500100015
20、002000250030003500 2007-6-25 2007-10-9 2008-3-11阜阳市场平均房价(元/平米)二环板块市场均价(元/平米)项目名称项目名称项目名称项目名称区属区属区属区属套数套数套数套数桂花苑桂花苑颍州区颍州区2525万霖花苑万霖花苑颍州区颍州区2020香樟花园香樟花园颍州区颍州区1313天筑逸景天筑逸景颍州区颍州区7 7鸿港花苑鸿港花苑颍州区颍州区2 2蓝色雅典蓝色雅典颍州区颍州区2 2合计合计6969项目所在板块月均去化套数200300100050100150200250300350 2007-6-25 2007-10-9 2008-3-11项目所在板块项目所
21、在板块0808年年3 3月月1 1日日- -2020日成交日成交整体表现价格上涨，成交量萎缩整体表现价格上涨，成交量萎缩整体表现价格上涨，成交量萎缩整体表现价格上涨，成交量萎缩区域整体而言，成交明显呈现下趋区域整体而言，成交明显呈现下趋势，尽管目前当属淡季，但价格的势，尽管目前当属淡季，但价格的上涨压力还是导致成交低靡的最大上涨压力还是导致成交低靡的最大因素。因素。值得一提的是，我们注意到区域成值得一提的是，我们注意到区域成交还是出现较大的落差，部分新开交还是出现较大的落差，部分新开不久的个案，如桂花苑、万霖四期不久的个案，如桂花苑、万霖四期还是月均成交还是月均成交3030余套。余套。南南二二
22、环环南南二二环环南南三三环环南南三三环环阜阜王王路路阜阜王王路路易景国际易景国际易景国际易景国际桂花苑桂花苑桂花苑桂花苑天瑞名城天瑞名城天瑞名城天瑞名城天筑逸景天筑逸景天筑逸景天筑逸景万霖花园万霖花园万霖花园万霖花园鸿港花苑鸿港花苑鸿港花苑鸿港花苑蓝色雅典蓝色雅典蓝色雅典蓝色雅典香樟花园香樟花园香樟花园香樟花园上城国际上城国际上城国际上城国际富安地块富安地块富安地块富安地块南南二二环环南南二二环环南南三三环环南南三三环环阜阜王王路路阜阜王王路路南南二二环环南南二二环环南南三三环环南南三三环环阜阜王王路路阜阜王王路路易景国际易景国际易景国际易景国际桂花苑桂花苑桂花苑桂花苑天瑞名城天瑞名城天瑞名城
23、天瑞名城天筑逸景天筑逸景天筑逸景天筑逸景万霖花园万霖花园万霖花园万霖花园鸿港花苑鸿港花苑鸿港花苑鸿港花苑蓝色雅典蓝色雅典蓝色雅典蓝色雅典香樟花园香樟花园香樟花园香樟花园上城国际上城国际上城国际上城国际富安地块富安地块富安地块富安地块南南南南二二二二环环环环南南南南三三三三环环环环阜阜阜阜王王王王路路路路易景国际易景国际易景国际易景国际桂花苑桂花苑桂花苑桂花苑天瑞名城天瑞名城天瑞名城天瑞名城天筑逸景天筑逸景天筑逸景天筑逸景万霖花园万霖花园万霖花园万霖花园鸿港花苑鸿港花苑鸿港花苑鸿港花苑蓝色雅典蓝色雅典蓝色雅典蓝色雅典香樟花园香樟花园香樟花园香樟花园上城国际上城国际上城国际上城国际富安地块富安地块
24、富安地块富安地块南南南南二二二二环环环环南南南南三三三三环环环环阜阜阜阜王王王王路路路路南南南南二二二二环环环环南南南南三三三三环环环环阜阜阜阜王王王王路路路路易景国际易景国际易景国际易景国际桂花苑桂花苑桂花苑桂花苑天瑞名城天瑞名城天瑞名城天瑞名城天筑逸景天筑逸景天筑逸景天筑逸景万霖花园万霖花园万霖花园万霖花园鸿港花苑鸿港花苑鸿港花苑鸿港花苑蓝色雅典蓝色雅典蓝色雅典蓝色雅典香樟花园香樟花园香樟花园香樟花园上城国际上城国际上城国际上城国际富安地块富安地块富安地块富安地块区域竞争个案基本分析区域竞争个案基本分析区域竞争个案基本分析区域竞争个案基本分析天筑逸景天筑逸景天筑逸景天筑逸景天瑞名城天瑞名城
25、天瑞名城天瑞名城万霖花苑万霖花苑万霖花苑万霖花苑上城国际上城国际上城国际上城国际个案立面比较个案立面比较个案立面比较个案立面比较个案规划比较个案规划比较个案规划比较个案规划比较天筑逸景天筑逸景天筑逸景天筑逸景天瑞名城天瑞名城天瑞名城天瑞名城万霖花苑万霖花苑万霖花苑万霖花苑上城国际上城国际上城国际上城国际易景国际易景国际易景国际易景国际项目推案的难点在于如何有效的规项目推案的难点在于如何有效的规避一期内的动迁小区和西侧的办避一期内的动迁小区和西侧的办公，这两者直接影响了项目一期品公，这两者直接影响了项目一期品质的拉升。质的拉升。楼盘名称楼盘名称总建筑面积总建筑面积目前推案进度目前推案进度未来市场
26、供应量未来市场供应量天筑逸景18计划三期，在推二期，完成总体量1/29万霖花园20计划五期，在推四期，完成总体量3/45天瑞名城36预计5月开盘36港利上城国际30预计5月开盘30富安地块15预计年底推出15合计950707年区域年去化量在年区域年去化量在年区域年去化量在年区域年去化量在3030万方左右万方左右万方左右万方左右未来推案量体大，竞争压力重未来推案量体大，竞争压力重未来推案量体大，竞争压力重未来推案量体大，竞争压力重区域市场存量区域市场存量区域市场存量区域市场存量区域价格统计区域价格统计区域价格统计区域价格统计楼盘名称楼盘名称项目均价项目均价主力总价（万元）主力总价（万元）说明说明
27、价格年增幅价格年增幅天筑逸景340025-4030-40鸿港花苑330035量体较小，因此在价格上折扣较多桂花苑330030小高层，品质一般，香樟花园310032量体较小，有部分小高层蓝色雅典320030尾盘，新推部分也要求满足90/70，相对较小200之前的一二层复式由于面积过大总价过高滞销，现已经分开发售，效果较理想，一层花园房接近4000元/平米400万霖花园3300景观房由于单价的原因销售较慢，楼层差价在100-200元/不等400天瑞名城预计3200港利上城国际预计3200部分项目底层带花园套接近部分项目底层带花园套接近部分项目底层带花园套接近部分项目底层带花园套接近40004000
28、40004000元元元元/ / / /平米平米平米平米3300330033003300成为市场认可的一个支撑点成为市场认可的一个支撑点成为市场认可的一个支撑点成为市场认可的一个支撑点总价再次成为市场关注的要点总价再次成为市场关注的要点总价再次成为市场关注的要点总价再次成为市场关注的要点楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称地段地段地段地段规划规划规划规划配套配套配套配套立面立面立面立面户型户型户型户型价格价格价格价格物业物业物业物业品牌品牌品牌品牌合计合计合计合计易景国际易景国际7.57.57.57.56 67.57.58 87.57.58 87 75959天筑逸景天筑逸景7 77 75.55.57
29、 77.57.57 78.58.58 857.557.5万霖花园万霖花园7 77 75.55.56.56.57 77 77 77.57.554.554.5天瑞名城天瑞名城6.56.57.57.55 57.57.57.57.57.57.57 78.58.55757港利上城国际港利上城国际6 68 87 77.57.57.57.57.57.57.57.58.58.559.559.5富安地块富安地块6.56.57.57.55 57 77.57.57.57.57.57.58 856.556.5项目主要竞争个案要素比较，个项以项目主要竞争个案要素比较，个项以1010为满分为满分地段、规划、立面、户型这些
30、产品面的要素，我们领先于市场地段、规划、立面、户型这些产品面的要素，我们领先于市场地段、规划、立面、户型这些产品面的要素，我们领先于市场地段、规划、立面、户型这些产品面的要素，我们领先于市场需要加强的是一些配套服务类项目，以及品牌的塑造需要加强的是一些配套服务类项目，以及品牌的塑造需要加强的是一些配套服务类项目，以及品牌的塑造需要加强的是一些配套服务类项目，以及品牌的塑造区域内各项目差异并不大，突破点在于业务的执行区域内各项目差异并不大，突破点在于业务的执行区域内各项目差异并不大，突破点在于业务的执行区域内各项目差异并不大，突破点在于业务的执行竞争项目综合评定竞争项目综合评定竞争项目综合评定竞
31、争项目综合评定-08年市场展望-08年市场展望2008年城市建设预计2008年城市建设预计?90/7090/70政策将逐步发挥作用，但政策将逐步发挥作用，但20082008年仍将不会主导房产市场年仍将不会主导房产市场?新一轮土地风暴将会掀起，将加速房地产商的兼并新一轮土地风暴将会掀起，将加速房地产商的兼并?严厉的房产新政将逐渐发力，进一步遏制房地产投机严厉的房产新政将逐渐发力，进一步遏制房地产投机?货币政策继续从紧，中小地产商举步艰难货币政策继续从紧，中小地产商举步艰难?房价总体看涨，区域表现各不同房价总体看涨，区域表现各不同?住房保障措施热度不减，但暂无法成为楼市主流住房保障措施热度不减，但
32、暂无法成为楼市主流2008年阜阳市场预判2008年阜阳市场预判信贷从紧信贷从紧信贷从紧信贷从紧通过行政手段按季约束商业银行贷款进度按季均衡发放贷款通过行政手段按季约束商业银行贷款进度按季均衡发放贷款CPICPICPICPI持续上涨持续上涨持续上涨持续上涨20082008年年CPICPI将较将较20072007年有所上升，全年涨幅估计在年有所上升，全年涨幅估计在5 5左右左右股票市场牛市格局不变，但波动较大股票市场牛市格局不变，但波动较大股票市场牛市格局不变，但波动较大股票市场牛市格局不变，但波动较大0707年正是股市、楼市财富交替推动的结果，但年正是股市、楼市财富交替推动的结果，但0808年预
33、期对楼市支持度不高，同时会有分流效应年预期对楼市支持度不高，同时会有分流效应物业税实行启动预期物业税实行启动预期物业税实行启动预期物业税实行启动预期预期将率先在高档住房试点实行预期将率先在高档住房试点实行央行加息预期央行加息预期央行加息预期央行加息预期0808年预期会再加年预期会再加3 3次息，其中上半年加次息，其中上半年加2 2次，下半年加次，下半年加1 1次次 ；人民币升值步伐在上升通道人民币升值步伐在上升通道人民币升值步伐在上升通道人民币升值步伐在上升通道预计预计20082008年人民币汇率升值年人民币汇率升值7%7%10%10%2008200820082008年投资仍将高速增长年投资仍
34、将高速增长年投资仍将高速增长年投资仍将高速增长奥运年、企业盈利增长和地方政府换届多因促成奥运年、企业盈利增长和地方政府换届多因促成经济发展大势良好经济发展大势良好经济发展大势良好经济发展大势良好阜阳房地产市场长期看好，部分受政策影响，仍需视后续政策阜阳房地产市场长期看好，部分受政策影响，仍需视后续政策阜阳房地产市场长期看好，部分受政策影响，仍需视后续政策阜阳房地产市场长期看好，部分受政策影响，仍需视后续政策2008年政治经济环境预判2008年政治经济环境预判? 通过对市场的研究，我们认为此轮阜阳楼市表现低靡，除了受到市场的宏通过对市场的研究，我们认为此轮阜阳楼市表现低靡，除了受到市场的宏观观政
35、策政策影响外，很大部分原因是市场对影响外，很大部分原因是市场对价格价格预期的调整。预期的调整。? 此轮宏观调控主要应对通胀预期压力、人民币升值压力，没有得到明显调此轮宏观调控主要应对通胀预期压力、人民币升值压力，没有得到明显调控效果，不排除再出系列行政手段干预，预期在控效果，不排除再出系列行政手段干预，预期在3 3月份之后的月份之后的3 3个月，即个月，即0808年年6 6月份会渐趋明朗。月份会渐趋明朗。? 价格方面，目前总价在价格方面，目前总价在4040万形成分水岭，然而市场总体存量巨大，极有可万形成分水岭，然而市场总体存量巨大，极有可能出现部分开发商为求资金回笼速度调整价格的情况，因此一些
36、小的价格能出现部分开发商为求资金回笼速度调整价格的情况，因此一些小的价格优惠策略在营销时将成为重要的突破口。优惠策略在营销时将成为重要的突破口。项目市场环境判断项目市场环境判断政策、价格调整项目销售时点市场氛围07年08年9月政策出台9月出台提高首付政策07年5次加息销售淡季07第四季度08第一季度政策影响期10月11月3月市场观望气氛较重8月奥运会奥运期成功举办增强对于中国经济的信心，在此期间调控政策趣于平缓。市场部分结语市场部分结语市场部分结语市场部分结语项目区域竞争策略项目区域竞争策略项目区域项目区域项目区域项目区域竞争策略竞争策略竞争策略竞争策略板块领头羊板块领头羊板块领板块领板块领板
37、块领头羊头羊头羊头羊定位定位支撑支撑区位：市区最近区位：市区最近区位：市区最近区位：市区最近区位：市区最近区位：市区最近产品：板块最佳产品：板块最佳产品：板块最佳产品：板块最佳产品：板块最佳产品：板块最佳团队：阜阳最强团队：阜阳最强团队：阜阳最强团队：阜阳最强团队：阜阳最强团队：阜阳最强营销营销规模：区域最大规模：区域最大规模：区域最大规模：区域最大规模：区域最大规模：区域最大底价入市底价入市底价入市底价入市拓展客源拓展客源拓展客源拓展客源业务争先业务争先业务争先业务争先广而告之广而告之广而告之广而告之业务篇业务篇-整体营销思路-整体营销思路快速建立饱和市场下的强势领导者品牌！快速建立饱和市场
38、下的强势领导者品牌！快速建立饱和市场下的强势领导者品牌！快速建立饱和市场下的强势领导者品牌！1.未来市场供应量大增，供大于求格局不可避免；2.竞争项目的资源、规模、推出时间都大致相同；3.产品特性、目标客群同质竞争现象将异常突出；4.未来宏观调控将主要应对通胀预期压力、人民币升值压力1.1.未来市场供应量大增，供大于求格局不可避免；未来市场供应量大增，供大于求格局不可避免；2.2.竞争项目的资源、规模、推出时间都大致相同；竞争项目的资源、规模、推出时间都大致相同；3.3.产品特性、目标客群同质竞争现象将异常突出；产品特性、目标客群同质竞争现象将异常突出；4.4.未来宏观调控将主要应对通胀预期压
39、力、人民币升值压力未来宏观调控将主要应对通胀预期压力、人民币升值压力市场格局市场格局策略核心策略核心整体营销策划思路整体营销策划思路整体营销策划思路整体营销策划思路?开发商首次进入地产开发，无项目品牌?当地房地产市场处于大盘争夺时代?市场未来潜在竞争的不确定性?项目启动阶段的资金限制?当地主城区60万人口，每年商品房消化约80万平方米?市场未来需求的不确定性第一阶段2008年：以量带销，起势树品牌，快速走量并回现。第一阶段2008年：以量带销，起势树品牌，快速走量并回现。第二阶段2009年：品牌的再拔高，形象的充分展示，以产带销售第二阶段2009年：品牌的再拔高，形象的充分展示，以产带销售第三
40、阶段2010年后：延续前期影响力，以品牌带销，完成开发第三阶段2010年后：延续前期影响力，以品牌带销，完成开发平衡现金流-快节奏开发-市场领导者平衡现金流-快节奏开发-市场领导者策略实施阶段分析策略实施阶段分析（1）现实条件与市场环境（3）分阶段策略（2）企业开发思想如何确保实现营销策划如何确保实现营销策划如何确保实现营销策划如何确保实现营销策划启动阶段启动阶段启动阶段启动阶段快速走量，带动品牌快速走量，带动品牌快速走量，带动品牌快速走量，带动品牌?为了项目前期平衡资金，在启动阶段需要为了项目前期平衡资金，在启动阶段需要快速开发，快速销售快速开发，快速销售?房产市场的不确定性，品牌往往成为市
41、场盈利的关键手段，因此在项目的第一阶段房产市场的不确定性，品牌往往成为市场盈利的关键手段，因此在项目的第一阶段起就必须起就必须树立项目的强势品牌树立项目的强势品牌?快速走量，品牌才快速走量，品牌才“容易容易”被人树立。被人树立。如何确保实现营销策划如何确保实现营销策划如何确保实现营销策划如何确保实现营销策划造就优质，平价产品造就优质，平价产品策略思想策略思想1.为了快速走量回现启动阶段需要“低价格”2.为了后期打基础启动阶段需要“好产品”后期盈利主要通过：延续项目品牌影响力、区域的成熟、对客户的引导实现分阶段目标分阶段目标第一阶段2008年：以“量”带销，起势树品牌，快速走量并回现。第二阶段2
42、009年：品牌的再拔高，形象的充分展示，以“产”带销售第三阶段2010年后：延续前期影响力，以品牌带销，完成开发高性价比的产品体系！凌驾于产品之上的生活方式！竞争手段竞争手段如何确保实现营销策划如何确保实现营销策划如何确保实现营销策划如何确保实现营销策划-客户拓展策略-客户拓展策略阜阳阜阳城区城区7070% %周边区周边区县县2525% %其他(其他(投资投资客)客)5%5%其他其他30%30%阜阳阜阳城区城区7070% %周边区周边区县县2525% %其他(其他(投资投资客)客)5%5%其他其他30%30%2130岁岁40%3140岁岁35%4150岁岁20%5160岁岁5%我们注意到，阜阳
43、由于历史环境的缘我们注意到，阜阳由于历史环境的缘故，历来是一个人口输出大市，市场对故，历来是一个人口输出大市，市场对外来投资客的吸引力有限，目前市场上外来投资客的吸引力有限，目前市场上主要的客户来源几乎都是城区二次改善主要的客户来源几乎都是城区二次改善型的客户，其中外出务工人员购房比例型的客户，其中外出务工人员购房比例相当高，我们认为将占城区购房总人数相当高，我们认为将占城区购房总人数的的50%50%以上。以上。可以看到可以看到2121- -4040岁的年龄段包揽了我们岁的年龄段包揽了我们75%75%的客户，其中的客户，其中2121- -3030岁只要是那些外岁只要是那些外出务工人员带来的购买
44、力，这是项目的出务工人员带来的购买力，这是项目的主要客群，而主要客群，而3131- -4040岁的人群则是通过积岁的人群则是通过积蓄蓄+ +稳定收入来支撑起市场上稳定收入来支撑起市场上2525- -3535万元万元的总价。的总价。项目客源目标项目客源目标周边县镇农村人口周边县镇农村人口项目项目项目项目城区二次改善的客户城区二次改善的客户开发区部分管理人员开发区部分管理人员周边工作的政府机关人员周边工作的政府机关人员外出务工人员外出务工人员私营业主、个体户等高收入人群私营业主、个体户等高收入人群工薪阶层婚房需求及改善需求工薪阶层婚房需求及改善需求户口及子女读书需求户口及子女读书需求少量，外加部分
45、投资客少量，外加部分投资客40%10%10%20%15%5%外出务工人员工薪阶层公务员周边农村人口私营业主、个体户其他项目客源流向判断项目客源流向判断?考虑到项目在阜阳市场暂时无品牌支撑，启动阶段成功主打考虑到项目在阜阳市场暂时无品牌支撑，启动阶段成功主打市场现有显性客户，为后期培养项目品牌；市场现有显性客户，为后期培养项目品牌；?项目所在区位和资源目前竞争优势尚不明显，考虑到老城区项目所在区位和资源目前竞争优势尚不明显，考虑到老城区现状面貌，应主打本地城市中坚力量，先以平价格、高品质的现状面貌，应主打本地城市中坚力量，先以平价格、高品质的高性价比产品吸引这部分人的满足欲望。高性价比产品吸引这
46、部分人的满足欲望。主抓本地城市中坚力量。主抓本地城市中坚力量。主抓本地城市中坚力量。主抓本地城市中坚力量。近期客户近期客户近期客户近期客户 层面相对比较明显，主要以年轻的一次置业者，学校教师和周边区层面相对比较明显，主要以年轻的一次置业者，学校教师和周边区县从业人员，项目将以高性价比吸引这拨客户；县从业人员，项目将以高性价比吸引这拨客户；远期客户远期客户远期客户远期客户 层面将拓宽，西南区以外的客户比例将上升，以项目品牌、现代人层面将拓宽，西南区以外的客户比例将上升，以项目品牌、现代人居化产品体系与居住理念扩大客户层面。居化产品体系与居住理念扩大客户层面。-项目现场进度-项目现场进度基地内动迁
47、基地内动迁部分已动工部分已动工西北角地块西北角地块即将落成一即将落成一办公项目办公项目基地现状基地现状基地现状基地现状4 4月项目开工启动月项目开工启动4 4月下旬现场售楼中心落成月下旬现场售楼中心落成5 5月所有相关证照获得，特别是预售证必须获得月所有相关证照获得，特别是预售证必须获得6 6月底示范区或样板完成开放月底示范区或样板完成开放硬件条件硬件条件硬件条件硬件条件软件条件软件条件软件条件软件条件3 3月份策略制定，完成确认工作月份策略制定，完成确认工作4 4月份开始区域板块炒作推广铺垫，积累客户月份开始区域板块炒作推广铺垫，积累客户5 5月项目现场形象造势，大量推广投放，完成客户蓄水工
48、作月项目现场形象造势，大量推广投放，完成客户蓄水工作6 6月客户蓄水成熟，实现项目火爆开盘月客户蓄水成熟，实现项目火爆开盘由于当地市场的特殊性，多层建筑建至三层就可以预售，从本案的工程进度来看，由于当地市场的特殊性，多层建筑建至三层就可以预售，从本案的工程进度来看，0808年年5 5月中旬本项目可基本达到三层状态，从目前市场情况及周边物业的销售周期性来月中旬本项目可基本达到三层状态，从目前市场情况及周边物业的销售周期性来看，建议本案的入市时间在看，建议本案的入市时间在5 5 5 5月份月份月份月份，设想项目能确保成熟开盘的条件如下：，设想项目能确保成熟开盘的条件如下：入市的基础条件入市的基础条
49、件入市的基础条件入市的基础条件一期多层一期多层全面封顶全面封顶时间轴线时间轴线关键节点关键节点二道河景观绿化初步二道河景观绿化初步完工开通，现场接待完工开通，现场接待中心及样板开放中心及样板开放一期会所基一期会所基础配套完成础配套完成08年9月08年9月08年5月08年5月08年11月08年11月09年1月09年1月09年2月09年2月商业街区商业街区包装完成包装完成08年关键08年关键工程进度工程进度：项目工程节点和销售旺季、外围环境，是上市的保证项目工程节点和销售旺季、外围环境，是上市的保证奥运景观完成景观完成一期外立一期外立面完成面完成入市的保证入市的保证入市的保证入市的保证-08年推案
50、计划-08年推案计划本案总建筑面积约本案总建筑面积约4040万平方米，预期分万平方米，预期分、期开发，一期规划总建筑面积约期开发，一期规划总建筑面积约5.85.8万方。万方。项目整体由北向南推案，考虑到市场接受偏好的项目整体由北向南推案，考虑到市场接受偏好的变化，变化， 我们将在一、二期主力以多层推案，力求我们将在一、二期主力以多层推案，力求最大速度的资金回笼，在二期的各个阶段，我们最大速度的资金回笼，在二期的各个阶段，我们都设置了部分高层，依靠这部分高层对市场的试都设置了部分高层，依靠这部分高层对市场的试探反应，来对未来推案产品进行改进。探反应，来对未来推案产品进行改进。整体上由于项目体量巨
51、大，我们在每一期中也尽整体上由于项目体量巨大，我们在每一期中也尽量多划分阶段，每一阶段创造些亮点，以期不断量多划分阶段，每一阶段创造些亮点，以期不断的吸引市场眼球，充分利用当地市场春节销售的的吸引市场眼球，充分利用当地市场春节销售的火爆性，开辟一个独立的销售阶段。作为项目景火爆性，开辟一个独立的销售阶段。作为项目景观位置较好的几栋观位置较好的几栋24F24F高层，我们也建议都放置在高层，我们也建议都放置在春节开盘的阶段，来获得整体收益的最大化。春节开盘的阶段，来获得整体收益的最大化。项目总体推案顺序项目总体推案顺序项目总体推案顺序项目总体推案顺序我们的目标我们的目标我们的目标我们的目标: :
52、: : 08080808年销售目标年销售目标年销售目标年销售目标1.911.911.911.91亿元亿元亿元亿元！本案总建筑面积约本案总建筑面积约4040万平方米，预期分万平方米，预期分、期开发，销售周期期开发，销售周期3 3年，因此，每年基本需要年，因此，每年基本需要1313万方的销售量。万方的销售量。一期规划总建筑面积约一期规划总建筑面积约5.85.8万，目标销售均价约万，目标销售均价约33003300元元/ /，目标总销，目标总销售金额约售金额约1.911.91亿元。亿元。我们需要在8个月内（5-12月份），以平均2392万元/月的销售金额完成2亿销售；快速成销实现流量化我们需要在8个月
53、内（5-12月份），以平均2392万元/月的销售金额完成2亿销售；快速成销实现流量化运作是年度销售的特征。运作是年度销售的特征。Point1:一期08年5月开盘销售，销售周期6个月，08年实际销售周期6个月。Point1:一期08年5月开盘销售，销售周期6个月，08年实际销售周期6个月。Point1:Point1:Point1:Point1:一期一期一期一期08080808年年年年5 5 5 5月开盘销售，销售周期月开盘销售，销售周期月开盘销售，销售周期月开盘销售，销售周期6 6 6 6个个个个月，月，月，月，08080808年实际销售周期年实际销售周期年实际销售周期年实际销售周期6 6 6
54、6个月。个月。个月。个月。Point2:按套均面积90平米, 预计住宅销售约644套。Point2:按套均面积90平米, 预计住宅销售约644套。Point2:Point2:Point2:Point2:按套均面积按套均面积按套均面积按套均面积90909090平米平米平米平米, , , , 预计住宅销售约预计住宅销售约预计住宅销售约预计住宅销售约644644644644套。套。套。套。Point3:平均2392万元/月销售金额。Point3:平均2392万元/月销售金额。Point3:Point3:Point3:Point3:平均平均平均平均2392239223922392万元万元万元万元/ /
55、 / /月销售金额。月销售金额。月销售金额。月销售金额。项目推案预期项目推案预期项目推案预期项目推案预期7月月11月月08年年5月月2009.1月2009.1月9月月10月月包含内部认购包含内部认购完成销售完成销售2320023200方（方（258258套）套）实现销售实现销售76407640万元万元完成销售完成销售1160011600方（方（128128套）套）实现销售实现销售38203820万元万元完成销售完成销售1740017400方（方（162162套）套）实现销售实现销售47754775万元万元完成销售完成销售87008700方方（9696套）套）实现销售实现销售28652865万元
56、万元08年底实现销售去化5.8万 ，约644套。08年底实现销售去化5.8万 ，约644套。平均每套以100平米计算08080808年推量与阶段销售目标测算：年推量与阶段销售目标测算：年推量与阶段销售目标测算：年推量与阶段销售目标测算：根据根据1.911.91亿推售目标，将原有推盘方案调整，分为四个阶段：即亿推售目标，将原有推盘方案调整，分为四个阶段：即5 5- -6 6月开盘阶段（完月开盘阶段（完成当年销售额的成当年销售额的40%40%）、）、7 7、8 8月强销阶段（完成当年销售额的月强销阶段（完成当年销售额的20%20%）、）、9 9- -1010月黄金周阶月黄金周阶段（完成当年销售额的
57、段（完成当年销售额的25%25%） 、1111- -1212月持续期阶段（完成当年销售额的月持续期阶段（完成当年销售额的15%15%）0808年年5 5月月0808年年1212月月推出第一批中小面积房源推出第一批中小面积房源0808年年1010月月大量推出景观多层房源持续去化制造价格上行空间（ 样板区提升价格）大量推出景观多层房源持续去化制造价格上行空间（ 样板区提升价格）少量推出景观房源（配合样板景观段少量推出景观房源（配合样板景观段）1 1）方法：以总价为突破口）方法：以总价为突破口争夺市场空缺点，迅速争夺市场空缺点，迅速聚焦客源。聚焦客源。2 2）产品卖点：）产品卖点：?稀缺性多层为主稀
58、缺性多层为主?总价低总价低?适中面积适中面积1 1）方法：样板景观示范区趁）方法：样板景观示范区趁热入市，迅速去化，创造热入市，迅速去化，创造销售热点销售热点2 2）产品卖点：）产品卖点：?自由空间自由空间?景观位置最优景观位置最优1 1）方法：准现房定义，以成熟品）方法：准现房定义，以成熟品质实现稳中有升质实现稳中有升2 2）产品卖点：）产品卖点：?景观景观?建筑立面建筑立面?商业配套增添客户信心商业配套增添客户信心0808年年6 6月月特色产品引爆市场：特色产品引爆市场：特色产品引爆市场：特色产品引爆市场：配合项目工程节点和销售旺季，特色产品轮番交替上市时间，为配合项目工程节点和销售旺季，
59、特色产品轮番交替上市时间，为“快速走量，树品牌快速走量，树品牌”提供了保证。提供了保证。-项目开盘策略-项目开盘策略开盘客户积累开盘客户积累开盘客户积累开盘客户积累? 操作思路操作思路派卡吸筹派卡吸筹提前入会提前入会凭卡认购凭卡认购开盘优惠开盘优惠? 指导思想指导思想客户积累客户积累从零开始从零开始刺激要素刺激要素全面释放全面释放方案：方案：方案一：方案一：方案二：方案二：方案三：方案三：活动主题易景置业梦想添金VIP增值计划存款凭单，提前认购购卡入会，凭卡认筹营销类型活动主题易景置业梦想添金VIP增值计划存款凭单，提前认购购卡入会，凭卡认筹营销类型主动式营销被动式营销风险式营销主动式营销被动
60、式营销风险式营销活动内容活动内容免费发放VIP增值卡，以利诱之，在开盘前可迅速增加客户积累。购房者 “越早入会，储值越多”。客户到开发商指定银行自行开户，并存入认购金20000元，与开发商签署认购协议，保证承诺在项目开盘前冻结该款项（以出据的银行凭证为准），客户可根据存款的日期排号，开盘时可享受优先选房的权利。以销售“易景置业会”VIP会员卡的名义进行内部认购，VIP卡5000-10000元/张；开盘时可享受优先选房和一定购房优惠，入会费可折入购房款。活动时间活动时间4月下旬，现场售楼部公开开盘前一个月4月下旬，现场售楼部公开优：优：1.公开宣传，最大化的吸引潜在客户，扩大项目影响力。2.有利
61、于内部灵活操作，调配开盘价格。内部操作模式，需等待客户上门认购，但可以更准确的圈定有效客户，也是规避国家政府主管部门条例的操作方法。纯粹内部操作，可让开发商在开盘前期就回收部分资金，并有效拦截不同类型消费阶层，圈定客户。劣：劣：1.吸收客户面较广，需要销售人员进一步做客户筛选。2.前期需要大量的媒体投入配合支持。1.前期需要大量的媒体投入配合支持。2.属于“第三方认购”形式，如收取定金过高，客户会有抵触，反之亦缺乏购买约束力。1.操作上存在法律风险，1.操作上存在法律风险，违反国家政府主管部门条例，如出问题，将对项目形象产生长远影响。2.会费门槛过高，2.会费门槛过高，会使更多的购房者望而却步
62、。根据目前阜阳市场情况，客户内部认购方案可有三种方式进行操作：根据目前阜阳市场情况，客户内部认购方案可有三种方式进行操作：客户内部认购方案客户内部认购方案客户内部认购方案客户内部认购方案综合评估，建议采取综合评估，建议采取“方案一方案一”实施内部认购，具体操作细则如下实施内部认购，具体操作细则如下? 发放时间：2008年4月下旬售楼部亮相发放时间：2008年4月下旬售楼部亮相?VIP“梦想卡”说明：VIP“梦想卡”说明： 即自活动启动之日起，意向客户可前往现场售楼处免费领取“VIP梦想卡”，其中梦想卡领取序号前50位客户，可获得购房基金“3000元”（属于内定关系客户VIP卡）；51位-100
63、位客户，可获购房基金“2000元”；101-350位客户可获购房基金“1000元”，351-开盘前累计客户，可购房基金“500元”。 购房者 “越早入会，储值越多”，直到开盘时可用于抵扣房款。 梦想卡”意在与客户进行先期互动。?针对产品：VIP“梦想卡”只限于购买项目一期首次开盘物业针对产品：VIP“梦想卡”只限于购买项目一期首次开盘物业“易景置业梦想添金”VIP增值计划“易景置业梦想添金”VIP增值计划“易景置业易景置业易景置业易景置业梦想添金梦想添金梦想添金梦想添金”VIPVIPVIPVIP增值计划增值计划增值计划增值计划开盘活动方案开盘活动方案开盘活动方案开盘活动方案?开盘活动目标开盘活
64、动目标通过新闻发布会活动回报广大业主的耐心等待，将“易景国际花园”吉日盛大开盘的讯息公布于众。使这次活动成为一次“事件营销”并利用此活动进行强销期的造势，带动项目在阜阳房地产市场旺季的销售。真正树立起项目在阜阳房地产市场该价位物业的超值位置，进一步提升本楼盘的形象。?开盘活动内容开盘活动内容跟据阜阳当地的消费习惯，开盘当天不适宜预约过多客户，以免造成开盘的混乱现象。开盘当天预约部分客户（以关系户为主），在开盘之日邀请到售楼处签约。邀请明星代言人（范冰冰）进行现场演出。召开新闻发布会，发展商负责人、部主任及范冰冰回答记者提问。? 宣传配合宣传配合 在电视和户外看板上刊登本案盛大开盘广告，对阜阳进
65、行大力宣传。 邀请媒体记者参加。 为提高对目标消费者宣传的针对性，制作POP宣传品，并制作精美的、能够站在售楼处门前的宣传立牌。 售楼中心门前布置彩旗和彩球，文字写上“易景国际花园盛大开盘“及项目口号”人性关怀社区”。 制作精美的小礼品回赠广大业主。?客户安排客户安排目标客户安排，通过DM向已预约的客户寄送邀请函；在城市主要商业交通枢纽、商务场所派发楼盘广告；进行媒体投放?人员参与人员参与准业主、被邀客户、发展商领导、现场销售处经理和助理、销售人员、广告设计人员、财务人员、司仪、礼仪小姐、乐队、媒体记者。-项目现场包装-项目现场包装从销售需求角度考虑现场包装从销售需求角度考虑现场包装售楼处售楼
66、处景观示范区景观示范区样板楼样板楼样板房样板房展示商业展示商业引导系统引导系统一期开盘可能完成的元素一期开盘可能完成的元素项目的定位、体量项目的定位、体量销售对现场包装元素的销售对现场包装元素的要求要求美观美观丰富丰富宏大的气势宏大的气势引导系统和建筑、景观的结合引导系统和建筑、景观的结合重点空间需要通透性和特色重点空间需要通透性和特色售楼处、入口、绿化售楼处、入口、绿化从销售角度考虑现场包装从销售角度考虑现场包装从销售角度考虑现场包装从销售角度考虑现场包装?售楼处售楼处综合考虑到项目产品的建成需要有一定的时间跨度和周期，为了能让目标客户直观表象的看到项目品质，我们建议售楼处的现场包装要极具个
67、性化，只有个性鲜明，才能被广大受众记忆，进而接受。?销售道具销售道具VCD：VCD：展现项目景观全貌、规划功能，配套设施，产品的功能和定位以及社区文化、公司品牌。销售DM：销售DM：简要介绍本案，易于出访者携带或邮寄。销售楼书：销售楼书：建议印刷部分精装本售楼书，能体现本案的华贵，给特殊业户一种实力感，主要内容为描述项目从开发设计理念、规划、建筑到物业等方面。展示版：展示版：介绍个类房型，付款方式和签约流程等。环境示意图：环境示意图：表示本案特定的地理位置和交通路线。房型装饰图：房型装饰图：展示房型的家居配置效果，帮助客户追求理想的居住空间。透视效果图：透视效果图：拟用灯箱形式设于现场，艺术表
68、现建筑空间形象：主要为小区全景鸟瞰图、局部选景透视图、龙池景观效果图?销售软件销售软件模型沙盘：模型沙盘：作为目标客户了解项目的实体道具，方便销售人员对目标客户开展销售，同时有利于刺激客户的消费心理。建议一期制作出项目整体功能分布区块与周边环境状况，着力刻画出一期交通位置、景观规划、会所位置、水系绿带分布、楼盘实体模型分布等，对未建地块用有机玻璃预留空位，方便与客户的同时，也为楼盘树立实力的形象标尺。LOGO墙：LOGO墙：接待处后方展示项目形象第一道印象标尺，建议与临时性售楼中心交付时一并完成。鸟瞰图：鸟瞰图：主要为小区全景鸟瞰图，能产生项目磅礴大气的社区形象，使客户产生联想，建议制作。制服
69、及标准牌制定制服及标准牌制定?销售现场销售现场工地围墙：工地围墙：充分利用围墙广告的户外宣传功能，直接表现本项目的产品特色和销售信息。因此建议将工地现场围墙做成“亲”景的生活走廊，描述小区未来业主步入本案生活的一天和外出工作上的一天，体现一种浓郁的生活氛围。同时也可以运用相应的词汇、文案，展示关于社区生活模式和社区居住文化，同时运用一些图画引导项目的预期市场形象。小区主入口：小区主入口：本项目一期为多层住宅，因此主入口设计对一期项目而言起着载体的作用。从项目包装方面而言，小区入口作为给予客户的第一形象，对目标客户形成先入为主的映像，因此显得特别重要。根据本项目特点，建议在入口处建设景观主入口模
70、式。引入适当水景设计布置个入口广场，同时种植亲水植被形成一期项目主入口就像一幅画的引领之处，使人们到此就开始进入优美的公园中，同时用地表植被花卉衬托起“家天下”几个字项目主标。此外还须包装有：此外还须包装有：在入口处设置门碑或小区名称LOGO墙，以直观、气派的直接显示小区的名称标志；作为本项目的主入口，必须设置完整的社区安检传达室；主入口设置明显的人、车分流标志，同时应注意入口与景观视距感觉?看房动线看房动线在销售期间，因为要涉及到现场看楼路线，因此工程现场的形象至关重要，将直接展示发展商品牌素质，因此需要对工程现场进行包装，以刺激目标客户消费心理。堆放整齐的物料；各类安全警示语的规范；安全网
71、的良好架设；脚手架、模板等材料的规整架设工程通道（工程车与运料车通道）与看房人行通道标识与整理；漂亮的条幅；施工人员整齐的着装。对于实在无法处理的角落，建议通过临时围板围合，遮蔽视线。-业务工作计划-业务工作计划1、板块筑底1、板块筑底1 1 1 1、板块筑底、板块筑底、板块筑底、板块筑底拜访阜阳大的工厂企业、政府部门，做定向宣传，推动项目形象发展拜访阜阳大的工厂企业、拜访阜阳大的工厂企业、政府部门，做定向宣传，政府部门，做定向宣传，推动项目形象发展推动项目形象发展（1）SP先行（1）SP先行（1 1 1 1）SPSPSPSP先行先行先行先行联合各方媒体以有奖问答的的形式先期引动项目联合各方媒
72、体以有奖问联合各方媒体以有奖问答的的形式先期引动项答的的形式先期引动项目目（2）推广并行（2）推广并行（2 2 2 2）推广并行）推广并行）推广并行）推广并行推介会推介会推介会推介会推介会推介会PR活动PR活动PRPRPRPR活动活动活动活动广播电台广播电台广播电台广播电台广播电台广播电台媒体专刊媒体专刊媒体专刊媒体专刊媒体专刊媒体专刊户外广告户外广告户外广告户外广告户外广告户外广告入市工作纲要入市工作纲要入市工作纲要入市工作纲要(4(4(4(4月月月月) ) ) )2.形象造势2.形象造势2.2.2.2.形象造势形象造势形象造势形象造势完成售楼处营建与装修，项目示范区及样板区完成，现场广告包
73、装完成售楼处营建与装完成售楼处营建与装修，项目示范区及样板修，项目示范区及样板区完成，现场广告包装区完成，现场广告包装现场形象现场形象现场形象现场形象现场形象现场形象将项目形象开始对外展示，通过流动推广、定点推广及大众推广同步将项目形象开始对外展将项目形象开始对外展示，通过流动推广、定示，通过流动推广、定点推广及大众推广同步点推广及大众推广同步广域形象广域形象广域形象广域形象广域形象广域形象售楼处售楼处售楼处售楼处售楼处售楼处示范区示范区示范区示范区示范区示范区样板区样板区样板区样板区样板区样板区内部认购内部认购内部认购内部认购内部认购内部认购大奖荣誉评选大奖荣誉评选大奖荣誉评选大奖荣誉评选大
74、奖荣誉评选大奖荣誉评选大众媒体大众媒体大众媒体大众媒体大众媒体大众媒体入市工作纲要入市工作纲要入市工作纲要入市工作纲要(5(5(5(5月月月月) ) ) )3.差异开局3.差异开局3.3.3.3.差异开局差异开局差异开局差异开局以精致多层为首推产品，面向全市客户，消除地域抗性，打好后续根基。以精致多层为首推产品，以精致多层为首推产品，面向全市客户，消除地域面向全市客户，消除地域抗性，打好后续根基。抗性，打好后续根基。精致多层先行精致多层先行精致多层先行精致多层先行精致多层先行精致多层先行以整盘表现为主线，进行区域诉求，并将品质、生活场景为辅助以整盘表现为主线，进以整盘表现为主线，进行区域诉求，
75、并将品行区域诉求，并将品质、生活场景为辅助质、生活场景为辅助广告并进广告并进广告并进广告并进广告并进广告并进平价、质优平价、质优平价、质优平价、质优平价、质优平价、质优多波段多波段多波段多波段多波段多波段开盘策略开盘策略开盘策略开盘策略开盘策略开盘策略报纸报纸报纸报纸报纸报纸杂志杂志杂志杂志杂志杂志SP活动SP活动SPSPSPSP活动活动活动活动入市工作纲要入市工作纲要入市工作纲要入市工作纲要(6(6(6(6月月月月) ) ) )4 4 4 4月月月月5 5 5 5月月月月重要时重要时重要时重要时间节点间节点间节点间节点重点重点重点重点工作工作工作工作推广推广推广推广工作工作工作工作板块筑底板
76、块筑底板块筑底板块筑底形象造势形象造势形象造势形象造势开盘强销开盘强销开盘强销开盘强销6 6 6 6月月月月与大众媒体强势投放，整与大众媒体强势投放，整合炒作本区价值；合炒作本区价值；销售员培训，销售制作，销售员培训，销售制作，开始现场蓄水工作。开始现场蓄水工作。通过有奖问答、客户定向通过有奖问答、客户定向拜访等进行项目形象推拜访等进行项目形象推广，整合大报社进行软新广，整合大报社进行软新闻攻势；闻攻势；现场围墙及精神堡垒制现场围墙及精神堡垒制作，户外广告发布。作，户外广告发布。制定最终价格与销售价制定最终价格与销售价格、系列路演活动，蓄水格、系列路演活动，蓄水工作大力开展；工作大力开展；销售
77、员培训，销售制作，销售员培训，销售制作，开始现场蓄水工作。开始现场蓄水工作。现场、售楼处、示范区包现场、售楼处、示范区包装；装；报纸广告及报纸广告及DMDM直投媒体逐直投媒体逐步进行。步进行。项目推介会定期开展项目推介会定期开展。根据推案计划制造人气涌根据推案计划制造人气涌动；动；利用现场热销追踪客户，利用现场热销追踪客户，刺激成交；刺激成交；报纸广告及报纸广告及DMDM直投媒体同直投媒体同步进行。步进行。项目推介会定期开展。项目推介会定期开展。启动阶段蓄势启动阶段蓄势取得预售证取得预售证开盘开盘内部认购内部认购第一阶段营销入市计划轴线第一阶段营销入市计划轴线第一阶段营销入市计划轴线第一阶段营
78、销入市计划轴线策划篇策划篇-营销推广主题-营销推广主题阜阳城市中心向南向西扩张建立安省西北中心城市。阜阳城市中心向南向西扩张建立安省西北中心城市。阜阳城市中心向南向西扩阜阳城市中心向南向西扩阜阳城市中心向南向西扩阜阳城市中心向南向西扩张建立安省西北中心城张建立安省西北中心城张建立安省西北中心城张建立安省西北中心城市。市。市。市。多元化高品质建筑，组团式院落空间，L型商业大道，高档建材品质、三重花园景观社区。多元化高品质建筑，组团式院落空间，L型商业大道，高档建材品质、三重花园景观社区。多元化高品质建筑，组团多元化高品质建筑，组团多元化高品质建筑，组团多元化高品质建筑，组团式院落空间，式院落空间
79、，式院落空间，式院落空间，L L L L型商业大型商业大型商业大型商业大道，高档建材品质、三重道，高档建材品质、三重道，高档建材品质、三重道，高档建材品质、三重花园景观社区。花园景观社区。花园景观社区。花园景观社区。城市的副中心。未来的二、三环间最佳楼盘城市的副中心。未来的二、三环间最佳楼盘城市的副中心。未来的城市的副中心。未来的城市的副中心。未来的城市的副中心。未来的二、三环间最佳楼盘二、三环间最佳楼盘二、三环间最佳楼盘二、三环间最佳楼盘品牌物管公司高标准服务体系,高尚人居会所配套，现代人居化生活方式,互动型邻里生活品牌物管公司高标准服务体系,高尚人居会所配套，现代人居化生活方式,互动型邻里
80、生活品牌物管公司高标准服务品牌物管公司高标准服务品牌物管公司高标准服务品牌物管公司高标准服务体系体系体系体系, , , ,高尚人居会所配高尚人居会所配高尚人居会所配高尚人居会所配套，现代人居化生活方式套，现代人居化生活方式套，现代人居化生活方式套，现代人居化生活方式, , , ,互动型邻里生活互动型邻里生活互动型邻里生活互动型邻里生活地段价值地段价值地段价值地段价值前景价值前景价值前景价值前景价值生活价值生活价值生活价值生活价值产品价值产品价值产品价值产品价值产品定位：现代人居花园社区产品定位：现代人居花园社区产品定位：现代人居花园社区产品定位：现代人居花园社区生活生活生活生活产品产品产品产品
81、前景前景前景前景地段地段地段地段购房者购房者购房者购房者开发商开发商开发商开发商客户认知并达成购买的过程客户认知并达成购买的过程消费感知路径图消费感知路径图推广主题：推广主题：现代人居，远见城市未来！现代人居，远见城市未来！现代人居，远见城市未来！现代人居，远见城市未来！现代人居，远见城市未来！现代人居，远见城市未来！对区域的理解，我们认为应有效传达对区域的理解，我们认为应有效传达“现代人居和远见未来现代人居和远见未来”两大主题内涵两大主题内涵。两大核心内涵将区位前景、生活氛围和产品价值联系在一起，两大核心内涵将区位前景、生活氛围和产品价值联系在一起，两大核心内涵将区位前景、生活氛围和产品价值
82、联系在一起，两大核心内涵将区位前景、生活氛围和产品价值联系在一起，强调产品品质、居家氛围和人文环境的诉求，强调产品品质、居家氛围和人文环境的诉求，强调产品品质、居家氛围和人文环境的诉求，强调产品品质、居家氛围和人文环境的诉求，激发对于本区未来生活的美好向往。激发对于本区未来生活的美好向往。激发对于本区未来生活的美好向往。激发对于本区未来生活的美好向往。现代人居现代人居远见未来远见未来+ +4.空间价值：轻松总价，舒适空间1.区域价值：优质位置，前景美好4.九十平米舒适空间，35万轻松拥有1.发展中的副中心，创造未来增值可能3.环境价值：景观优越，人文高尚5.品牌价值：品牌信誉，品质保证5.易景
83、集团、旭升团队、相关物业2.生活价值：配套完善，交通快捷2.商业配套规模化，未来城市中枢3.四十万方现代主义人居规划，高尚居住氛围客户需求客户需求客户需求客户需求产品利益产品利益产品利益产品利益共性链接共性链接“现代人居现代人居”，是我们赋予，是我们赋予产品的核心内涵，它直接于消费者产生链接。产品的核心内涵，它直接于消费者产生链接。40万平米阜阳现代人居生活样板！40万平米阜阳现代人居生活样板！3.3.3.3.健康健康健康健康4.4.4.4.商业商业商业商业5.5.5.5.服务服务服务服务2.2.2.2.生态生态生态生态6.6.6.6.交通交通交通交通1.1.1.1.居住居住居住居住我们用我们
84、用“6A6A现代生活城现代生活城”来概括我们的项目，将项目卖点打包提升来概括我们的项目，将项目卖点打包提升。?景观大道、园林、组团小品三重景观?40万m2人性关怀社区规划（突出现代）?组团邻里亲情空间?知名建筑、景观设计公司?L型商业大道、商业广场、沿街商铺?紧邻主城区，交通便利；?道路宽阔顺畅。?社区健身会所，?多功能运动配套?社区诊所?知名品牌物管?全程智能化安防?社区学校-营销推广主线-营销推广主线2008年度产品推广主线分解2008年度产品推广主线分解区域形象线区域形象线项目品牌线项目品牌线营销产品线营销产品线副城价值专题炒作副城价值专题炒作易景国际年度产品推广易景国际年度产品推广副城
85、规划图片展副城规划图片展易景置业会易景置业会省绿色人居环境奖省绿色人居环境奖现代人居生活大使评选现代人居生活大使评选现代人居八大标准现代人居八大标准现代人居大使馆现代人居大使馆现代生活馆联姻（指商业）现代生活馆联姻（指商业）时间（节点）时间（节点）时间（节点）时间（节点）阶段推广主题阶段推广主题阶段推广主题阶段推广主题媒介媒介媒介媒介活动安排活动安排活动安排活动安排配合资源配合资源配合资源配合资源4月 区域热点+大盘形象?现代人居，远见未来?远见未来，40万方现代生活样板?新闻专题炒作?户外大盘形象为主易景置业会启动?现代人居，价值论坛1.配合区域市政，新闻热点炒作2.项目区域鸟瞰图，主打大形
86、象5月 现场开放?阜阳现代人居形象大使馆?户外+报纸+城置会 加大报纸等投放力度?“现代人居生活大使馆”全城开放1.现场售楼处启用2.景观规划完成3.道路景观带开通6月 开盘?盛大开盘，盛世共鉴?立体媒介组合攻势?楼书等平面物料?现场营销活动?新品专题推介会?副城规划图片展1.配合单体、景观效果图，完成楼书等物料设计和房交会展示。2. 区域建设加快报道软新闻。7月 产品形象?现代人居八大标准?软文为主+硬广?现代人居生活大使评选?参评绿色安徽人居环境奖1.特色产品亮相，相关卖点整合2.评奖活动开始参选8月 奥运期间? 让阜阳与现代城市同步，奥运主题现代样板区，精彩开放? 报纸+易景置业会?奥运
87、主题活动1.样板房景观呈现配合实景宣传2.奥运社会热点9月 项目加推?人文关怀社区?户外+报纸+易景置业会?教育联姻剪彩、大客户团购专场1.教师节定向推广10月-11月 升级产品开盘?二期臻品小高层?户外+报纸+城置会?现场营销活动1.小高层销售启动12月 获奖或答谢销售?创造价值，信诺永恒? 软文为主+硬广?绿色人居环境奖获奖?业主互动红酒嘉年华1.小高层推售2.现场景观开放配合实景宣传3.客户会营销2008200820082008年推广总则年推广总则年推广总则年推广总则企划篇企划篇-项目媒体策略-项目媒体策略? 媒体目标媒体目标媒体目标媒体目标 选择适当的媒体，使广告对消费者产生最佳的说服
88、效果。 通过科学的媒介投入组合，制造声势，吸引消费者来到现场，感受现场氛围，产生购买欲望。 树立发展商及楼盘形象，增强消费者的信心，发挥口碑宣传的优势，提高项目的知名度和美誉度。 通过广告宣传，有力配合销售，使“易景国际花园”尽可能在短时间内进入良性销售阶段，迅速回笼资金。? 媒体选择媒体选择媒体选择媒体选择根据阜阳当地市民的生活，媒体表现形式以电视、户外看板、道旗、公交车身、广播、报纸广告相结合，向阜阳市民进行宣传。电视：电视：电视宣传片可以做成三维动画以及CF广告片，便于日后在售楼处播放。同时也可以剪辑，在阜阳电视台上每天循环插播。户外看板：户外看板：由于阜阳地区大部分购房者来自周边区县，
89、因此建议在阜阳市内选择不超过三个点（其中包括市中心百货大楼）来投放；在通往区县的路途中，也需要相应选择几个集中点来投放广告。道旗：道旗：可以从市中心繁华地段开始悬挂，穿过一环、二环，一直引导到案场为止。公交车身：公交车身：市中心可以利用流动广告公交车车身广告来提高项目知名度。广播：广播：由于当地人并不热衷于听广播，因此建议此次只是选择交通台一个频道，进行循环插播。重点时段为上午8点至10点。报纸广告：报纸广告：当地人对于报章杂志的阅读习惯相对较淡，在该平面媒体部分的投放力度建议为中等。可以只选择当地最大的两份报纸阜阳日报和颍州晚报为载体，每周投放一篇报纸稿，吸引一定的关注度即可。在开盘期间可相
90、应提高投放量。?媒体运用媒体运用媒体运用媒体运用由于本案的体量较大，且是易景开发集团在阜阳的第一各项目，基本无品牌效应，所以需要一定量的广告支持。充分利用户外媒介（围墙、道棋、大牌、车身等）户动造势，引发关注;电视广告进行渗透；直效媒体（销海、楼书、宣传片）的直观宣传作用；以大众媒体为主，小众媒体为辅? 广告发布频率广告发布频率广告发布频率广告发布频率 在酝酿期形象导入阶段，以个性化的工地包装为核心。 开盘强销阶段，则采取集中发布的策略，提升项目形象，即在各媒介上持续发布广告，以便深入目标市场。 强销期过后，采取间歇发布的策略，以节省广告费用，保持广告的延续性，起到持续的引导和提醒作用。 开盘
91、前预热以户外看板、道棋、音乐会等为主，以4月1日为基准时间，各种媒介交叉运用，以周为单位计算，直至开盘。-媒体宣传计划-媒体宣传计划大型欧式花园社区城市中坚理想家园大型欧式花园社区城市中坚理想家园广告总精神：广告总精神：推广思路：推广思路：1 1、邀请具有相当知名度的明星担任代言人或者嘉宾，迅速建、邀请具有相当知名度的明星担任代言人或者嘉宾，迅速建立起易景的品牌，在阜阳市内掀起一期销售的轰动。立起易景的品牌，在阜阳市内掀起一期销售的轰动。2 2、借助成功品牌的影响力，增加潜在目标客层对于项目的信、借助成功品牌的影响力，增加潜在目标客层对于项目的信心，从而促进二三期的销售。心，从而促进二三期的销
92、售。将聘请著名影视明星范冰冰小姐为楼盘代言，以清新路线展将聘请著名影视明星范冰冰小姐为楼盘代言，以清新路线展现，利用代言人在阳光、绿景之间的温柔形象，树立易景国际现，利用代言人在阳光、绿景之间的温柔形象，树立易景国际花园亲和、健康、绿色、简欧风格的形象特点，吸引注意力。花园亲和、健康、绿色、简欧风格的形象特点，吸引注意力。其造型以西式现代裙装为主，配帽子、小花蕾丝阳伞等，呈现其造型以西式现代裙装为主，配帽子、小花蕾丝阳伞等，呈现欧洲生活的浪漫风情。欧洲生活的浪漫风情。宣传计划一：宣传计划一：目的：目的：目的：目的：?借着邀请知名艺人范冰冰为楼盘代言借着邀请知名艺人范冰冰为楼盘代言?迅速打响项目
93、在阜阳当地的广泛知名度并建立项目的优质印象迅速打响项目在阜阳当地的广泛知名度并建立项目的优质印象知名艺人代言优点：知名艺人代言优点：知名艺人代言优点：知名艺人代言优点：?影视红星来至阜阳当地必定具备新闻性与话题性影视红星来至阜阳当地必定具备新闻性与话题性?有效引发目标客层及媒体共同关注有效引发目标客层及媒体共同关注?快速认识知名红星所代言楼盘并且记忆深刻快速认识知名红星所代言楼盘并且记忆深刻?可有效节约可有效节约【无明星代言缓慢累积项目知名度无明星代言缓慢累积项目知名度】的广告投入费用的广告投入费用三月底前与阜阳电视台议定合作方案，于四月份高收视时段播放范冰冰影视作品，并于节目中先行预告范冰冰
94、将与阜阳有约。（附注：范冰冰影视作品可参考当地收视最火的范冰冰作品）STEP ISTEP ISTEP I四月中旬，报纸广告与广播广告同步进行预热，将范冰冰与易景国际花园项目讯息大量露出。STEP IISTEP IISTEP II五月份，阜阳电视台定范冰冰为本月主打星，并通过观众的互动问答增加项目的知名与关注，搭配抽奖活动提升观众的互动诱因。（附注：电视台有奖问答题目 A./ 范冰冰代言的楼盘名称；B./ 范冰冰代言楼盘的风格； C./ 范冰冰将于几月几日与阜阳有约。奖项安排：头奖-笔记本电脑一台；二奖-手机一台；三奖-mp4三台；参加奖-易景国际花园小礼品）（注：以上奖品可按具体情况进项相应调
95、整）STEP IIISTEP IIISTEP III方案流程：方案流程：方案流程：方案流程：同步与阜阳广播电台收听率高的节目合作，主持人开放call in，互动回答范冰冰阜阳有约有奖问答题目，call in 民众亦可得到易景国际花园小礼品一份。STEP IVSTEP IVSTEP IV于有效累积项目热点与全民关注后，盛大开盘。邀请范冰冰来到项目现场举办见面会，并以代言人身分向阜阳民众介绍【易景国际花园】的各项特色。STEP VSTEP VSTEP V建议在开盘日举行建议在开盘日举行“易景国际，开启阜阳新生活易景国际，开启阜阳新生活”的大型庆祝活动，的大型庆祝活动，并邀请著名笑星赵本山参加活动。
96、其幽默有趣的形象，将引发阜阳城并邀请著名笑星赵本山参加活动。其幽默有趣的形象，将引发阜阳城内对于内对于“易景国际易景国际”楼盘的关注度。在活动中，可以穿插赵本山拿手楼盘的关注度。在活动中，可以穿插赵本山拿手的小品；主持人也可以设计环节，安排其与观众进行互动（具体事宜的小品；主持人也可以设计环节，安排其与观众进行互动（具体事宜可与赵本山本人或经纪人进行联系）。开盘期间，配合各种媒体发布可与赵本山本人或经纪人进行联系）。开盘期间，配合各种媒体发布新闻，邀请赵本山参加媒体访谈，以新闻，邀请赵本山参加媒体访谈，以“人居环境、生活质量人居环境、生活质量”为切入为切入点，从而带出点，从而带出“易景国际易景
97、国际 开启阜阳新生活开启阜阳新生活”的概念。的概念。宣传计划二：宣传计划二：宣传计划二：宣传计划二：-广告表现形式-广告表现形式?按照目前的广告精神，建议本案的户外看板内容按照目前的广告精神，建议本案的户外看板内容贴近生活，颜色清新干净。贴近生活，颜色清新干净。?总体的媒体推广及宣传通俗易懂，简洁明了。总体的媒体推广及宣传通俗易懂，简洁明了。高炮（高炮（1）以绿色为底，突出易景国际大型的绿化景观，以透明的酒杯围绕大楼的效果图，给人以清新之感，强化受众对于易景国际的记忆。以绿色为底，突出易景国际大型的绿化景观，以透明的酒杯围绕大楼的效果图，给人以清新之感，强化受众对于易景国际的记忆。高炮（高炮（
98、2）以绿色为底，突出易景国际大型的绿化景观，配合范冰冰的形象，给人以清新之感，强化受众对于易景国际的记忆。以绿色为底，突出易景国际大型的绿化景观，配合范冰冰的形象，给人以清新之感，强化受众对于易景国际的记忆。围版围版以logo的标准色赤铜色以及明黄色为主色调，简洁大方，配合效果图以及文字，分别突出了楼盘的整体风格、规模、建筑品质以及景观四个方面的内容。以logo的标准色赤铜色以及明黄色为主色调，简洁大方，配合效果图以及文字，分别突出了楼盘的整体风格、规模、建筑品质以及景观四个方面的内容。围版围版围版围版围版围版围版围版NP（1）1）宏大之博：繁花下，一对夫妇边品酒、边欣赏着自己的家易景国际花园
99、，一栋栋的建筑，构成了易景国际庞大的规模、恢弘的气势。1）宏大之博：繁花下，一对夫妇边品酒、边欣赏着自己的家易景国际花园，一栋栋的建筑，构成了易景国际庞大的规模、恢弘的气势。NP（1）2）盈水之乐：清新美丽的少女身着夏装，在阳光下享受着流水带来的清凉。水与绿，是易景国际中一个重要的组成部分，它们为业主营造了其乐融融的生活氛围。2）盈水之乐：清新美丽的少女身着夏装，在阳光下享受着流水带来的清凉。水与绿，是易景国际中一个重要的组成部分，它们为业主营造了其乐融融的生活氛围。NP（1）3）完善之享：夕阳下，劳累了一天的主妇开始练习瑜伽，放松身心。正是由于易景国际完善的配套，才能让她找到这样放松的方式，
100、并且没有后顾之忧。3）完善之享：夕阳下，劳累了一天的主妇开始练习瑜伽，放松身心。正是由于易景国际完善的配套，才能让她找到这样放松的方式，并且没有后顾之忧。NP（1）4）典雅之美：易景国际简欧化的建筑风格，营造了浪漫的氛围，生活于此，优雅贵气悠然而生。4）典雅之美：易景国际简欧化的建筑风格，营造了浪漫的氛围，生活于此，优雅贵气悠然而生。NP（2）1）画面主要为了传达给受众一种欧洲化的氛围，加强了易景国际走欧洲化风格的1）画面主要为了传达给受众一种欧洲化的氛围，加强了易景国际走欧洲化风格的整体印整体印象象。NP（2）2）易景国际位于阜阳二、三环路之间，正是一块背依繁华市中心、面向未来城市发展板块的
101、宝地。以繁华的背景，力图加深受众对于此2）易景国际位于阜阳二、三环路之间，正是一块背依繁华市中心、面向未来城市发展板块的宝地。以繁华的背景，力图加深受众对于此优优势地块势地块的印象。的印象。NP（2）3）阳光、水岸、青草地，易景国际规划的大规模3）阳光、水岸、青草地，易景国际规划的大规模水水岸景观岸景观，营造了健康清新的绿色生态环境。，营造了健康清新的绿色生态环境。NP（2）4）简欧化的建筑外形，配合范冰冰的整体形象，突出表达了易景国际整体的4）简欧化的建筑外形，配合范冰冰的整体形象，突出表达了易景国际整体的建筑风格建筑风格。道旗道旗1、以本案logo的标准色赤铜色为底色，简洁明了，突出文字。
102、2、以形象代言人范冰冰的形象，体现柔美感觉，使受众觉得清新之风扑面而来。1、以本案logo的标准色赤铜色为底色，简洁明了，突出文字。2、以形象代言人范冰冰的形象，体现柔美感觉，使受众觉得清新之风扑面而来。车体（车体（1）以logo的标准色赤铜色为底色，配以效果图，简单明了，使人过目不忘。同时从车尾到车头形成颜色过渡，在车头突出logo。以logo的标准色赤铜色为底色，配以效果图，简单明了，使人过目不忘。同时从车尾到车头形成颜色过渡，在车头突出logo。车体（车体（2）以绿色为底，突出易景国际大型的绿化景观，在车尾部分配合范冰冰形象，给人以清新之感。车头浅色部分突出logo，强化受众对易景国际的
103、记忆。以绿色为底，突出易景国际大型的绿化景观，在车尾部分配合范冰冰形象，给人以清新之感。车头浅色部分突出logo，强化受众对易景国际的记忆。大楼看板大楼看板红色代表了夕阳，渲染了在暮色将至的时候易景国际社区中雍容优雅的氛围，配合范冰冰的清新造型，营造出欧式的浪漫生活。红色代表了夕阳，渲染了在暮色将至的时候易景国际社区中雍容优雅的氛围，配合范冰冰的清新造型，营造出欧式的浪漫生活。财务篇财务篇-费用预算-费用预算预算项目预算项目预算项目预算项目百分比百分比百分比百分比金额金额金额金额( ( ( (万元）万元）万元）万元）软件表现软件表现道棋道棋3.57%3.57%3030户外户外POPPOP11.
104、90%11.90%100100公交车身公交车身2.38%2.38%2020销海销海1.55%1.55%1313提袋提袋1.19%1.19%1010名片名片0.05%0.05%0.40.4信封、信纸信封、信纸1.19%1.19%1010销平销平0.60%0.60%5 5代言人代言人范冰冰范冰冰15.48%15.48%130130平面媒体平面媒体报刊报刊5.95%5.95%5050拍摄费用拍摄费用4.17%4.17%3535播放费用播放费用16.67%16.67%140140三位动画三位动画2.38%2.38%2020音乐会音乐会1.19%1.19%1010开盘活动开盘活动1.19%1.19%10
105、10业主答谢会业主答谢会0.71%0.71%6 6工地围墙工地围墙2.38%2.38%2020员工制服员工制服0.07%0.07%0.60.6硬件表现硬件表现销售中心销售中心14.29%14.29%120120样板房样板房9.52%9.52%8080模型模型3.57%3.57%3030合计合计100.00%100.00%840840售楼处售楼处SPSP活动活动电视广告电视广告销售平面道具销售平面道具户外媒体户外媒体附件篇附件篇-重点个案专题分析-重点个案专题分析楼盘名称楼盘名称天筑逸景总建面总建面18万方建筑形态建筑形态多层、小高层、别墅价格价格3300元/平方米主力户型主力户型两房86，三房
106、116-126天筑逸景天筑逸景天筑逸景天筑逸景天筑逸景位于我项目斜对面，天筑逸景位于我项目斜对面，总占地面积总占地面积171171亩，小区规划亩，小区规划建设多层、小高层、别墅、沿建设多层、小高层、别墅、沿街商业配套及五星级酒店。小街商业配套及五星级酒店。小区配有完善的休闲运动设施，区配有完善的休闲运动设施，休闲会所等设施，整体档次较休闲会所等设施，整体档次较高，但整个小区建筑物规划布高，但整个小区建筑物规划布局比较呆板，缺少变化。局比较呆板，缺少变化。在推位置在推位置主力户型：两房两厅一卫主力户型：两房两厅一卫8686平方米，三房两厅一卫平方米，三房两厅一卫116116平方米，平方米，三房两
107、厅两卫三房两厅两卫125125平方米平方米主力总价：主力总价：2525万万4040万万房型配比房型配比面积(m2)户型比例85两室二厅9%110三室二厅23%115三室二厅2%125三室二厅21%180复式22%220复式9%248复式3%319复式11%楼盘名称楼盘名称万霖花园总建面总建面20万方建筑形态建筑形态多层、小高层、别墅价格价格3400元/平方米主力户型主力户型两房85-110.三房110-140万霖花园万霖花园万霖花园万霖花园该项目位于阜阳市颖西分区的南部，阜阳市新一轮城市总体规划确定的商业、金融、文教中心区的东侧，该项目工程基地东起颖州南路，西至中清路，南起贯清路，北至二道河路
108、，南北跨度260多米，东西最大距离720多米；该项目四边紧邻城市干道，其中二道河路和颖州南路为城市主干道，区位条件十分优越 。项目由多层、小高层、别墅组成，绿化和水系景观精致，是我项目的主要竞争个案之一。在推在推部分部分主力户型：两室两厅一卫100平方米，三室两厅一卫面积125平方米主力总价：26万37万房型配比房型配比面积(m2)户型比例85-100两室二厅/三室一厅22%100-110两室二厅/三室一厅8%110-125三室二厅63%125-140三室二厅7%天瑞名城天瑞名城天瑞名城天瑞名城楼盘名称楼盘名称天瑞名城总建面总建面32万方建筑形态建筑形态多层、小高层价格价格3200元/平方米主
109、力户型主力户型两房90-110.三房110-140一期计划推案部分一期计划推案部分项目以生态人居为主打，在景观和项目以生态人居为主打，在景观和绿化方面是目前阜阳地区较好个绿化方面是目前阜阳地区较好个案，另前期天瑞山庄的销售成功也案，另前期天瑞山庄的销售成功也为项目后期开发奠定了基础。为项目后期开发奠定了基础。上城国际上城国际上城国际上城国际楼盘名称楼盘名称港利上城国总建面总建面30万方建筑形态建筑形态多层、小高层价格价格3200元/平方米主力户型主力户型两房85-110.三房120-140项目的优势在于前期港利的品牌效应，以及本次英伦风格的引入，是阜阳少数几个有主题组团开发的个案，按照规划将形成维也纳月光广场、康桥丽舍、塞纳丽舍等多重组团。一期计划推案部分一期计划推案部分
