某房地产大厦全案整合销售及推广策略

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1、我们认为双赢伙伴我们认为双赢伙伴消费者才是真正的客户消费者才是真正的客户 一、区域理解一、区域理解 本案位于天津南开区华苑产业园区内，紧邻本案位于天津南开区华苑产业园区内，紧邻华苑居住区，周边有人人乐超市、鑫茂财智领地、华苑居住区，周边有人人乐超市、鑫茂财智领地、康达尚郡等项目。交通便利生活配套完善，生活康达尚郡等项目。交通便利生活配套完善，生活的诸多要素加以整合，使居住、工作、购物、休的诸多要素加以整合，使居住、工作、购物、休闲等方面有机结合起来，构成现在具有华苑特色闲等方面有机结合起来，构成现在具有华苑特色的生活创业区。还有正在建设中的地铁三号线，的生活创业区。还有正在建设中的地铁三号线，

2、它是贯穿天津市南北向的一条主骨架线路，线路它是贯穿天津市南北向的一条主骨架线路，线路全长全长 28.4 28.4公里，与地铁一号线、二号线共同构成公里，与地铁一号线、二号线共同构成天津市中心城区快速轨道交通线网的基本骨架。天津市中心城区快速轨道交通线网的基本骨架。二、项目理解二、项目理解 本项目地块性质为：产业园区内，周边无明本项目地块性质为：产业园区内，周边无明显配套产品的小规模公建项目。土地属性属于工显配套产品的小规模公建项目。土地属性属于工业用地性质，在该区域具有较好地段优势，但缺业用地性质，在该区域具有较好地段优势，但缺乏完善的配套设施。由于其周边具有企业经营和乏完善的配套设施。由于其

3、周边具有企业经营和商务活动的市场氛围，建议本项目应将产品定位商务活动的市场氛围，建议本项目应将产品定位于商企服务和区内投资型产品。于商企服务和区内投资型产品。对于此种类型项目，我方的经验是对于此种类型项目，我方的经验是 根据产业园区企业众多，人员流动以区内员根据产业园区企业众多，人员流动以区内员工为主的特点，采取精准式营销，工为主的特点，采取精准式营销， 通过市场细通过市场细分，进行产品定位；通过剖析产品价值卖点，把分，进行产品定位；通过剖析产品价值卖点，把握销售时机争取较高投资回报。握销售时机争取较高投资回报。区域评估区域评估 本项目坐落的华苑产业区是天津新技术产本项目坐落的华苑产业区是天津

4、新技术产业园区的核心区域，位于天津市区西南部，占地业园区的核心区域，位于天津市区西南部，占地11.2811.28平方公里，它是以知识密集、人才密集、资平方公里，它是以知识密集、人才密集、资金密集、技术密集为特色的，融研发、生产、贸金密集、技术密集为特色的，融研发、生产、贸易、金融、市场、营销为一体的天津市知识经济易、金融、市场、营销为一体的天津市知识经济发展的主要源头和重要基地。发展的主要源头和重要基地。 另外该园区南部比邻天津市较大的新居住另外该园区南部比邻天津市较大的新居住区域区域华苑居住区。近一阶段，该居住区房价华苑居住区。近一阶段，该居住区房价随天津市整体房价上升，呈现出显著攀升趋势。

5、随天津市整体房价上升，呈现出显著攀升趋势。周边交通周边交通1.1.本项目周边大尺度交通条件较便利，通过复康路分别与南本项目周边大尺度交通条件较便利，通过复康路分别与南开区和西青区相连，开区和西青区相连， 但由于处于产业园区内，公交线路但由于处于产业园区内，公交线路相对较少。相对较少。2.2.区域内公交设施相对缺失，公共交通不便。区域内公交设施相对缺失，公共交通不便。3.3.附近有规划中的地铁附近有规划中的地铁3 3号线号线成熟度判断成熟度判断 本案位于园区内次级中心区，周边以鑫茂科技国家孵本案位于园区内次级中心区，周边以鑫茂科技国家孵化器、力神电池、汽车化器、力神电池、汽车4S4S店以及康达尚

6、郡社区、人人乐超店以及康达尚郡社区、人人乐超市等为主。市政道路配套健全，但商务、教育、医疗、娱市等为主。市政道路配套健全，但商务、教育、医疗、娱乐配套缺失，整体人居环境成熟度一般。乐配套缺失，整体人居环境成熟度一般。地块条件总结地块条件总结1.地块处于主要干道交口，交通通达性较好，并且形象展示地块处于主要干道交口，交通通达性较好，并且形象展示面较为显眼；面较为显眼；2.比邻鑫茂科技园环境较安静，适宜投资类产品的建设。比邻鑫茂科技园环境较安静，适宜投资类产品的建设。3.区域目前人居环境成熟度一般，但发展前景极好，适于带区域目前人居环境成熟度一般，但发展前景极好，适于带一定投资性质的产品建设。一定

7、投资性质的产品建设。4.建设以服务企业经营活动和商务活动的场所较为合适；建设以服务企业经营活动和商务活动的场所较为合适；周边项目分布周边项目分布项目周边住宅类竞争项目较少，距离本项目较近的住宅项目是已经售罄的麦迪逊广场、康达尚郡和未来即将重新开盘的橙house等。距离本案3公里左右，位于中环线上的塞纳国际公寓正处于销售状态（现阶段处于捂盘阶段，预计明年年初在开盘销售）。本案橙house hhhousehouse麦迪逊广场hhhousehouse康 达 尚 郡 hhhousehouse鑫茂科技园基本情况基本情况* *项目产品户型橙项目产品户型橙househouse酒店式公寓橙酒店式公寓橙hous

8、ehouse开盘时间目前开盘时间目前未知，户型面积在未知，户型面积在4444至至6565平方米的占到平方米的占到90%90%，目前主体已，目前主体已经封顶。经封顶。 * *康达尚郡高层以大户型为主，有部分康达尚郡高层以大户型为主，有部分4040平方米左右的小平方米左右的小户型，现已经全部售罄。户型，现已经全部售罄。 * *塞纳国际公寓塞纳国际公寓 高层产品主要以高层产品主要以5050、6060、7070平方米的产品平方米的产品为主，是纯酒店式公寓。为主，是纯酒店式公寓。 * *麦迪逊广场高层以大户型为主，麦迪逊广场高层以大户型为主， 最小面积为最小面积为7878平方米平方米销售情况销售情况项目

9、单价项目单价* *橙橙househouse小户型精装修白领公寓预计小户型精装修白领公寓预计80008000（含装修（含装修10001000） 明年年初再次销售明年年初再次销售 * *康达尚郡已经售磬塞纳国际公寓康达尚郡已经售磬塞纳国际公寓 预计预计11000 11000 （含装修（含装修15001500）明年年初销售）明年年初销售 * *麦迪逊广场麦迪逊广场20062006年已经售磬年已经售磬客群状况客群状况 * *康达尚郡、麦迪逊广场康达尚郡、麦迪逊广场以自住为主，多数具有大学以自住为主，多数具有大学教育背景的业主，生活处于社会中上水平，有些钱还有些教育背景的业主，生活处于社会中上水平，有些

10、钱还有些自己的时间自己的时间 * *橙橙househouse投资占较大比重，但投资目的以获取升值收益投资占较大比重，但投资目的以获取升值收益的客群为主，想通过租金获取投资收益的客户较少的客群为主，想通过租金获取投资收益的客户较少 。项目市场需求情况分析项目市场需求情况分析根据我们对该区域市场客群的调研，认为产根据我们对该区域市场客群的调研，认为产业园区内的客群主要包括以下几方面的人群业园区内的客群主要包括以下几方面的人群*在园区内工作的客群在园区内工作的客群他们一般以自住为主，并随着地产他们一般以自住为主，并随着地产的升值，获得相应的投资收益；的升值，获得相应的投资收益；*居住在华苑居住区内的

11、客群，在产业园区内进行二次投资置居住在华苑居住区内的客群，在产业园区内进行二次投资置业业他们一般以投资为主，享受地产升值带来的收益；他们一般以投资为主，享受地产升值带来的收益；*居住在其他区域的首次置业客群居住在其他区域的首次置业客群他们主要关注购房总价他们主要关注购房总价相对较低，并且有一定的升值价值；相对较低，并且有一定的升值价值；对片区的认可度：对片区的认可度：帕斯卡尔说：帕斯卡尔说：人是一棵会思想的芦苇。人是一棵会思想的芦苇。马克思说：马克思说：人是最名副其实的社会动物，是一切社会关系的总和。人是最名副其实的社会动物，是一切社会关系的总和。亚里士多德说：亚里士多德说：人是一种政治动物，

12、是一种就其本质而言需要群居的动物。人是一种政治动物，是一种就其本质而言需要群居的动物。华苑片区是一个非常庞大，并且在不断完善和壮大的片区，在人华苑片区是一个非常庞大，并且在不断完善和壮大的片区，在人的本能中，选择群居是必然的的本能中，选择群居是必然的小结：小结：人是社会性的，也是自然性的，但归根结底人是社会性的，也是自然性的，但归根结底是社会性的。是社会性的。他们需要交流，需要表达，需要了解别人，他们需要交流，需要表达，需要了解别人，也需要被别人了解。也需要被别人了解。而我们的而我们的175175定制公社，就是这样一个生活、定制公社，就是这样一个生活、办公和交流的场所，这样一处体现人性关爱的精

13、办公和交流的场所，这样一处体现人性关爱的精神息壤。神息壤。 三、产品设计建议产品设计建议产品定位建议：产品定位建议： 根据周边的市场情况和需求特点分析，根据周边的市场情况和需求特点分析，建议本项目产品定位为：建议本项目产品定位为： 高标准、精致型定制公社项目高标准、精致型定制公社项目宏观产品设计定位宏观产品设计定位 该地块地处产业园区，开发环境较好，加之政府方面对此区域的发展该地块地处产业园区，开发环境较好，加之政府方面对此区域的发展扶持在逐步加大力度，使得该地块的发展空间已经明朗。目前地块周围扶持在逐步加大力度，使得该地块的发展空间已经明朗。目前地块周围聚集了大量的知名企业，每年有大量的人才

14、涌入其中，为我们的楼盘销聚集了大量的知名企业，每年有大量的人才涌入其中，为我们的楼盘销售带来了数量可观的定向且高素质的客户群；并且园区方面路网建设已售带来了数量可观的定向且高素质的客户群；并且园区方面路网建设已经完成，形成良好的交通状况；相关配套也正在建设中，生活的便利度经完成，形成良好的交通状况；相关配套也正在建设中，生活的便利度正在提高，由此可见该区域巨大的发展空间，随着华苑区域整体环境的正在提高，由此可见该区域巨大的发展空间，随着华苑区域整体环境的逐步完备，项目应定位为以中高档居住氛围为主导的精致社区，其中应逐步完备，项目应定位为以中高档居住氛围为主导的精致社区，其中应最大化的挖掘地块的

15、附加价值，创造华苑产业园区全新的复合型公社模最大化的挖掘地块的附加价值，创造华苑产业园区全新的复合型公社模式，利用好自然资源优势，以创业与投资带动整个社区的生活氛围，丰式，利用好自然资源优势，以创业与投资带动整个社区的生活氛围，丰富和充实项目的核心竞争力，最终将该区域打造成为一个以办公富和充实项目的核心竞争力，最终将该区域打造成为一个以办公+ +居住为居住为核心，具备商业、教育、运动、休闲等完善配套的城市化、智能化、生核心，具备商业、教育、运动、休闲等完善配套的城市化、智能化、生态化、人性化的综合、高尚社区。以贴近自然、感受心灵的设计手法震态化、人性化的综合、高尚社区。以贴近自然、感受心灵的设

16、计手法震撼客户，以美好的生活体验，难得的创业良机和浓郁的社区文化氛围，撼客户，以美好的生活体验，难得的创业良机和浓郁的社区文化氛围，三者合一来打动客户，真正实现生活与办公方式的创新。三者合一来打动客户，真正实现生活与办公方式的创新。宏观项目定位宏观项目定位 由于华苑片区的发展趋势在不断的完善，政由于华苑片区的发展趋势在不断的完善，政府大力发展产业园区，但是人们居住在园区和在府大力发展产业园区，但是人们居住在园区和在园区办公的观念转变还需要时间磨合。主要购买园区办公的观念转变还需要时间磨合。主要购买人群在相当长的一段时间仍然会呈年轻化。故将人群在相当长的一段时间仍然会呈年轻化。故将项目定义为中高

17、档创业式项目定义为中高档创业式solosolo的氛围为主导的精的氛围为主导的精致社区致社区 ，真正实现生活方式的创新。随着市场的真正实现生活方式的创新。随着市场的发展，将项目向高端楼盘过渡发展，将项目向高端楼盘过渡 产品设计及开发建设思路建议产品设计及开发建设思路建议1 1由于公司的战略需要，整体的开发节奏都是围绕着资金流而制定。由于公司的战略需要，整体的开发节奏都是围绕着资金流而制定。2 2为了追求更高的利润率，体现地块最大利用价值。为了追求更高的利润率，体现地块最大利用价值。 3 3根据市场的发展状况，在准确定义主流客户群的同时，将整体楼盘向根据市场的发展状况，在准确定义主流客户群的同时，

18、将整体楼盘向高端项目过渡。高端项目过渡。4 4根据目前市场的主流客户群，将面积定义为中小户型，在开发需要迅根据目前市场的主流客户群，将面积定义为中小户型，在开发需要迅速回款的同时，也要考虑一些不可预见的宏观调控，降低总房款而不速回款的同时，也要考虑一些不可预见的宏观调控，降低总房款而不损失建筑面积。损失建筑面积。5 5在开发过程中要提高对智能化和景观的关注度，增加项目附加值和市在开发过程中要提高对智能化和景观的关注度，增加项目附加值和市场竞争力。场竞争力。6 6外延立面要体现年轻化、现代简洁、层次感、归属感、色彩搭配自然。外延立面要体现年轻化、现代简洁、层次感、归属感、色彩搭配自然。7. 7.

19、 设计符合市政府对该片区的远景规划，提高项目档次，完善社区综设计符合市政府对该片区的远景规划，提高项目档次，完善社区综合功能。聚集大量人气，从而提高销售速度。合功能。聚集大量人气，从而提高销售速度。四、户型设计建议四、户型设计建议自古以来，帝王君主占领了天地间最大的居自古以来，帝王君主占领了天地间最大的居住空间，但往往深宫似海，形单影只。住空间，但往往深宫似海，形单影只。善于生活的寻常人士，却能在最适宜的居住空善于生活的寻常人士，却能在最适宜的居住空间里享受天伦，快意生活。间里享受天伦，快意生活。为懂得生活的人打造尺度合适的家，为懂得生活的人打造尺度合适的家，175175定制定制公社的用意已扣

20、人心。公社的用意已扣人心。 项目以项目以40407070平方米的小户型为主体平方米的小户型为主体 将层高做到将层高做到4.84.8米米, ,局部共享局部共享 可实现房子空间布局定制自主权可实现房子空间布局定制自主权 小户型实现风险降低小户型实现风险降低, ,利润提高的特点利润提高的特点 适合年轻人投资适合年轻人投资/ /居住居住/ /办公办公, ,三者合一三者合一 产品外立面效果渲染图产品外立面效果渲染图室内空间效果图室内空间效果图室内装修效果图室内装修效果图售楼处装修效果图售楼处装修效果图售楼处装修效果图售楼处装修效果图五、营销策略五、营销策略针对有个性的消费者塑造个性产品针对有个性的消费者

21、塑造个性产品 由于由于鑫茂财智领地、康达尚郡等项目的主力鑫茂财智领地、康达尚郡等项目的主力消费群体为创业阶段的青年人群和一些外资企业消费群体为创业阶段的青年人群和一些外资企业在津工作的白领中年人群，他们对住房及办公场在津工作的白领中年人群，他们对住房及办公场所的要求是要能够表现其个性的地方，所以从产所的要求是要能够表现其个性的地方，所以从产品定位上可以将产品划分为两部分一部分是品定位上可以将产品划分为两部分一部分是“精精装白领户型装白领户型”，另一部分是，另一部分是“定制公社定制公社”。营销推广案名营销推广案名：“175定制公社定制公社” 定义：定义：175 175 来源于其数字的发音也就是来

22、源于其数字的发音也就是“邀请我邀请我”的寓意。案名全称含义为邀请我定制自的寓意。案名全称含义为邀请我定制自己的公司，定制我自己的生活空间，定制我自己己的公司，定制我自己的生活空间，定制我自己的生活形态，我们给你的是一个原始的框架，在的生活形态，我们给你的是一个原始的框架，在这里实现你的理想定制。这里实现你的理想定制。175定制公社生活论定制公社生活论 享受华苑产业园区的便利优势，无论是交通、享受华苑产业园区的便利优势，无论是交通、购物、医疗、教育等其他设施在这里都能让你实购物、医疗、教育等其他设施在这里都能让你实现选择性出行。成熟的华苑大环境享有绿色同时现选择性出行。成熟的华苑大环境享有绿色同

23、时享有身份象征。享有身份象征。175定制公社创业论定制公社创业论 这里汇集了很多与你一样的创业青年，他们这里汇集了很多与你一样的创业青年，他们看好的是华苑产业区本身的资源，这里吸引了众看好的是华苑产业区本身的资源，这里吸引了众多国内外知名厂商在此投资，无论你是他们的客多国内外知名厂商在此投资，无论你是他们的客户，还是他们是你的客户，让你在同行业中都先户，还是他们是你的客户，让你在同行业中都先行一步。行一步。175定制公社发展论定制公社发展论 投资正确与否决定你的发展前景，随着最投资正确与否决定你的发展前景，随着最近几年华苑产业园的发展选择在华苑产业区投资近几年华苑产业园的发展选择在华苑产业区投

24、资的客户络绎不绝，对于这片土地的发展前景，不的客户络绎不绝，对于这片土地的发展前景，不容的任何人的忽视，地铁三号线为什么从这里经容的任何人的忽视，地铁三号线为什么从这里经过？外资企业为什么在这里投资？这些都已是我过？外资企业为什么在这里投资？这些都已是我们以前忽视的发展历程们以前忽视的发展历程卖点卖点: :产品在空间分割上可以加以炒作产品规划为复产品在空间分割上可以加以炒作产品规划为复式酒店公社与定制公社两种复式公社，区别于式酒店公社与定制公社两种复式公社，区别于酒店式公寓的设计，独特之处在于产品为复式酒店式公寓的设计，独特之处在于产品为复式结构，增加了可利用空间；强调了产品的灵活结构，增加了

25、可利用空间；强调了产品的灵活性性卖点卖点: : 在产品特性上加以强调。产品本身设计成为在产品特性上加以强调。产品本身设计成为复式复式SOHOSOHO格局更加合理的利用空间，首个创业格局更加合理的利用空间，首个创业办公与生活居住的结合体办公与生活居住的结合体175定制公社的项目卖点及规划建议定制公社的项目卖点及规划建议定制公社可分作三种空间分割方式定制公社可分作三种空间分割方式1.1.生活居所分割生活居所分割2.2.创业办公分割创业办公分割3.3.创业生活分割创业生活分割（以上（以上3 3种分割方式均含有精装修以增加产品附加值）种分割方式均含有精装修以增加产品附加值）LOGO及VI系统应用行销主

26、轴硬广策略D M策略网站策略目标客户群策略行销阶段软宣策略公关 175 175定制公社行销策略组成定制公社行销策略组成六、目标客户群定位六、目标客户群定位核心目标客户群共有特征核心目标客户群共有特征 他们的骨子里都有着一种不安分的他们的骨子里都有着一种不安分的“野心野心”。 所谓所谓“野心野心”是他们渴望改变，渴望是他们渴望改变，渴望创造，渴望通过自己的改变和创新而改变创造，渴望通过自己的改变和创新而改变家人，改变身边的人和事物，改变生活、家人，改变身边的人和事物，改变生活、办公和交流的形态，最终改变城市办公和交流的形态，最终改变城市 他他们们都都是是经经过过自自身身的的奋奋斗斗，已已经经占占

27、据据主主流流社社会会的的舞舞台台，对对社社会会对对自自身身都都有有着着清清楚楚而而积积极极的的认认识识，他他们们已已经经是是别别人人眼眼中中的的幸幸运运儿儿和和佼佼佼佼者者，但但他他们们对对自自身身有有着着更更高高的设定，对未来有着更美好的憧憬。的设定，对未来有着更美好的憧憬。品位较高、希望随意自由地享受生活品位较高、希望随意自由地享受生活懂得如何放松自己，喜欢与人交流并能从懂得如何放松自己，喜欢与人交流并能从中找到满足感中找到满足感重视自身的知识更新，希望子女接受良好教重视自身的知识更新，希望子女接受良好教育育不盲从于潮流，清楚自己需要，坚持自我不盲从于潮流，清楚自己需要，坚持自我有着稳定的

28、事业基础的小康家庭有着稳定的事业基础的小康家庭看中居住的氛围及生活服务设施的完整齐看中居住的氛围及生活服务设施的完整齐备备这是他们价值观、人生观的写照。这是他们价值观、人生观的写照。他们不是不满现状，而是希望通过积极的改变，不断创造，他们不是不满现状，而是希望通过积极的改变，不断创造，不断超越，拥有更美好的生活。不断超越，拥有更美好的生活。永不满足永不满足这是对他们身份属性、社会价值的界定。这是对他们身份属性、社会价值的界定。他们注定是属于城市的，注定要参与并主导城市他们注定是属于城市的，注定要参与并主导城市的发展，他们会让城市因为他们而越变越美好。的发展，他们会让城市因为他们而越变越美好。他

29、们的改变对社会很重要。他们的改变对社会很重要。城市主力城市主力 他们是一群他们是一群 期盼更美好将来的社会中坚力量期盼更美好将来的社会中坚力量 所以我们称他们为所以我们称他们为 永不满足的城市主力永不满足的城市主力作为园区建筑模式空前的项目，定制公社产生作为园区建筑模式空前的项目，定制公社产生的社会影响力也必将超越居住和办公本身，它将改变现状，的社会影响力也必将超越居住和办公本身，它将改变现状，开创一种崭新的生活办公体验式开创一种崭新的生活办公体验式sohosoho模式，缔造自成体模式，缔造自成体系的定制（居住办公）式文化。系的定制（居住办公）式文化。“”的追随者，将不仅仅是因为这里的房子，而

30、的追随者，将不仅仅是因为这里的房子，而是因为定制公社所倡导的价值，是因为定制公社所倡导的价值，“”所具备所具备的精神，的精神，“”所建立的潮流文化而被吸引。所建立的潮流文化而被吸引。八大因素定义八大因素定义“175“175定制公社定制公社”客层客层开放及前瞻性的时代眼光；开放及前瞻性的时代眼光；向往一切向往一切“美美”的事物；的事物；有一定艺术倾向；有一定艺术倾向；追求国际生活的氛围及品质；追求国际生活的氛围及品质；浓郁的城市情结；浓郁的城市情结；高度的社会责任感高度的社会责任感 ；高尚的价值观、道德观；高尚的价值观、道德观；创富精神；创富精神；目标客户群定位目标客户群定位* *国外客源国外客

31、源 驻津外资企业中高管理层（海外和港、澳、台）驻津外资企业中高管理层（海外和港、澳、台）* *津外客源津外客源 东北、东南沿海地区（浙江、江苏）、长江沿岸（武汉）、附东北、东南沿海地区（浙江、江苏）、长江沿岸（武汉）、附 近省市等地近省市等地 ( (通过机场媒体锁定通过机场媒体锁定) )* *本地客源本地客源 1. 1.各区驻金融机构、开发区企业中高阶管理层。各区驻金融机构、开发区企业中高阶管理层。 2. 2.市内市内2020大高级外销公寓名单大高级外销公寓名单 3. 3.市区市区100100大企业及知名外企中高阶主管（包括国内企业大企业及知名外企中高阶主管（包括国内企业500500强及上市公

32、司）强及上市公司） 4. 4.中、高档车车主（名单公司配合）中、高档车车主（名单公司配合） 5. 5.中、高档私人会所会员（名单公司配合）中、高档私人会所会员（名单公司配合） 6. 6.各大商场、俱乐部、酒店的金卡会员各大商场、俱乐部、酒店的金卡会员 7. 6000 7. 6000以上中、高挡楼盘的已购客户以上中、高挡楼盘的已购客户七、七、SWOT分析分析 * *产品概念新颖利于炒作产品概念新颖利于炒作 * *大区域配套成熟利于产品价值提升大区域配套成熟利于产品价值提升 * *交通便利临近规划地铁三号线交通便利临近规划地铁三号线 * *周围消费群体白领与中层居多周围消费群体白领与中层居多 *

33、*地块处于园区内主要干线附近，通达性相对较高；地块处于园区内主要干线附近，通达性相对较高； * *项目以项目以40407070平方米的小户型为主体，具有一定总价优平方米的小户型为主体，具有一定总价优 势；势； 优势：优势：劣势劣势 ：* *土地性质对产品的负面影响土地性质对产品的负面影响* *污水河污水河* *工业用水、电价格敏感工业用水、电价格敏感* *工业产权年限工业产权年限5050年年* *处于产业园区内，土地属性为工业用地；处于产业园区内，土地属性为工业用地；* *户型结构较老，整体居住舒适度不高（开间相对较小）；户型结构较老，整体居住舒适度不高（开间相对较小）；* *公建立项，贷款额

34、度低，后期生活成本（水电成本）较高，对居住类物公建立项，贷款额度低，后期生活成本（水电成本）较高，对居住类物业销售有一定负面影响；业销售有一定负面影响；* *产业园区概念对其外部客户来源存在一定阻隔；产业园区概念对其外部客户来源存在一定阻隔；* *公共交通仍不够完备；公共交通仍不够完备；机会点：机会点：* *利用鑫茂财智领地、康达尚郡等项目的推广力量利用鑫茂财智领地、康达尚郡等项目的推广力量* *华苑产业区的人气日益增长华苑产业区的人气日益增长* *把项目卖点进行津门首创化宣传把项目卖点进行津门首创化宣传* *产品体量较小利于操作产品体量较小利于操作* *位于华苑居住区附近，具有一定地区优势影

35、响力；位于华苑居住区附近，具有一定地区优势影响力；* *园区内的投资客户工作生活相对较为集中；园区内的投资客户工作生活相对较为集中；* *地铁三号线效应日趋成熟，可更有效利用；地铁三号线效应日趋成熟，可更有效利用；* *项目处于园区内，随着园区功能的完善，具有一定升值潜力；项目处于园区内，随着园区功能的完善，具有一定升值潜力；* *园区内为企业提供金融服务和商务活动的配套设施相对较少园区内为企业提供金融服务和商务活动的配套设施相对较少 威胁：威胁：* *竞争楼盘与本项目争抢客户；竞争楼盘与本项目争抢客户；* *本项目无园林休闲场地，将使得本项目面对竞争楼盘的压本项目无园林休闲场地，将使得本项目

36、面对竞争楼盘的压力增大。力增大。* *竞争楼盘的先行一步的广告推广使得作为住宅项目的本楼竞争楼盘的先行一步的广告推广使得作为住宅项目的本楼盘暂时处于媒体弱势地位盘暂时处于媒体弱势地位 *周边类似项目去化率不高；周边类似项目去化率不高；*周边二手小户型住宅项目对本项目形成一定竞争；周边二手小户型住宅项目对本项目形成一定竞争；卖点提炼：卖点提炼：*175*175定制公社，本身就是卖点，它打破了带有装修的酒店式定制公社，本身就是卖点，它打破了带有装修的酒店式公寓和高成本写字楼及工作室的界限，它可以是三者的结公寓和高成本写字楼及工作室的界限，它可以是三者的结合体。合体。* *利用大环境与交通来强调产品

37、的优越性回避工业用地的开利用大环境与交通来强调产品的优越性回避工业用地的开发限制，借势与周边成功销售案例形成对比。发限制，借势与周边成功销售案例形成对比。* *地铁三号线效应日趋成熟，可更有效利用地铁三号线效应日趋成熟，可更有效利用* 40* 407070平方米的小户型为主体平方米的小户型为主体八、产品定价八、产品定价价格定位建议价格定位建议方案一：0808年年6 6月份：月份： 9500 9500 元元/ /平米平米 毛坯价格毛坯价格 11000 11000元元/ /平米平米 精装修价格精装修价格 （推荐）（推荐）价格考虑的是酒店式公寓的产品形式，精装标准按照价格考虑的是酒店式公寓的产品形式

38、，精装标准按照15001500元元/ /平米考虑。平米考虑。( (视地性而定）视地性而定）方案二： 0808年年6 6月份：月份： 7000- 8000 7000- 8000 元元/ /平米平米 毛坯价格毛坯价格9000-100009000-10000元元/ /平米平米 精装修价格精装修价格价格考虑的是定制公社的产品形式，精装标准按照价格考虑的是定制公社的产品形式，精装标准按照15001500元元/ /平米考虑。平米考虑。本项目建议采取方案二，进行价格定位。本项目建议采取方案二，进行价格定位。价格得出的主要考虑因素：价格得出的主要考虑因素：*5.1 *5.1 加分因素：加分因素：根据目前掌握信

39、息测算，项目入市时，在本区域供应市场，本项目将根据目前掌握信息测算，项目入市时，在本区域供应市场，本项目将有唯一性。有唯一性。塞纳国际公寓作为酒店式公寓，其塞纳国际公寓作为酒店式公寓，其0808年初开盘价格将在年初开盘价格将在1100011000元元/ /平方平方米以上，在米以上，在0808年下半年将有可能达到年下半年将有可能达到1300013000元元/ /平方米；调研分析其应平方米；调研分析其应该比本案高出该比本案高出30003000元元/ /平方米；平方米；未来一年天津市房地产价格还会维持持续上涨的态势，本案价格具有未来一年天津市房地产价格还会维持持续上涨的态势，本案价格具有一定的自然增

40、长空间；一定的自然增长空间；在该区域本项目的总价优势较为明显；在该区域本项目的总价优势较为明显； *5.2*5.2减分因素：减分因素：前一阶段本区域类似楼盘去化速度不高，客群对产品的接受程度相对前一阶段本区域类似楼盘去化速度不高，客群对产品的接受程度相对较低；较低；本案处于产业园区内，人居环境成熟度相对较低；本案处于产业园区内，人居环境成熟度相对较低；本案产品的舒适度相对较低本案产品的舒适度相对较低九、推广计划九、推广计划项目中心推广定义项目中心推广定义适合你创业的适合你创业的“沙发折叠床沙发折叠床”“175”“175”定制公社定制公社改变生活的路径改变生活的路径/ /线线一种颠覆的一种颠覆的

41、力量力量是一种日常的体验，改变的开始是一种日常的体验，改变的开始紧扣人心的切入点紧扣人心的切入点* *整合推广目标：进行项目包装，提升企业及项目品整合推广目标：进行项目包装，提升企业及项目品牌，进而创造利润；牌，进而创造利润；* *整合推广周期：初步定为整合推广周期：初步定为6 6个月；个月；* *整合推广原则：高效、经济、实用；整合推广原则：高效、经济、实用；* *整合推广阶段：由于项目本身规模较小，且尚未动整合推广阶段：由于项目本身规模较小，且尚未动工，结合工，结合“高效、经济、实用高效、经济、实用”的推广原则，建的推广原则，建议将广告推广阶段分为内部认购期和强销期两个议将广告推广阶段分为

42、内部认购期和强销期两个阶段；阶段； 整合推广指导原则整合推广指导原则整合推广的总体思想整合推广的总体思想（1 1）确定楼盘的形象定位）确定楼盘的形象定位 本项目给人的第一感觉：时尚的、活力的、健康的、本项目给人的第一感觉：时尚的、活力的、健康的、个性的、精致的、紧凑的有品位的个性的、精致的、紧凑的有品位的 本定位以本定位以“创业派创业派”为基点，旗帜鲜明的切入市场，为基点，旗帜鲜明的切入市场，将引起市场上的广泛关注，而将引起市场上的广泛关注，而“睿丽睿丽”体现本案匠心独运体现本案匠心独运的设计，符合创业者深邃的眼光，巧妙的室内设计与明丽的设计，符合创业者深邃的眼光，巧妙的室内设计与明丽的外表，

43、突出了本项目别具一格的神采，本项目一始推出，的外表，突出了本项目别具一格的神采，本项目一始推出，将打动我们的客户的心灵；将打动我们的客户的心灵；“175“175定制公社定制公社”关键在定制关键在定制两字，从字面上就可以体现出本项目卓尔不群的独特形象两字，从字面上就可以体现出本项目卓尔不群的独特形象和魅力。和魅力。 确定楼盘的广告定位确定楼盘的广告定位地域特征地域特征+ +目标客户特征闪耀光谷目标客户特征闪耀光谷执着人生执着人生 我们的楼盘是天津的特色明星楼盘；我们的我们的楼盘是天津的特色明星楼盘；我们的目标客户，是创业时代的宠儿，我们的广告语目标客户，是创业时代的宠儿，我们的广告语，适合你创业

44、的“沙发折叠床”，175定制公社这是创业者一种坚忍不拔的气势，一种面向未这是创业者一种坚忍不拔的气势，一种面向未来展示人生的豪言壮语，是我们的楼盘和我们的来展示人生的豪言壮语，是我们的楼盘和我们的客户互动促进的一部史诗。客户互动促进的一部史诗。广告表现的基调广告表现的基调前提：结合产品定位及楼盘特征，我们的广告宣传前提：结合产品定位及楼盘特征，我们的广告宣传 应做到应做到色调鲜明、强烈冲击、不失大气色调鲜明、强烈冲击、不失大气基调：简洁、时尚、健康、稳重基调：简洁、时尚、健康、稳重色调：绿色与明快色调为主色调：绿色与明快色调为主 媒媒 体体 目目 标：标：把握冲击力强的广告表现方式，高到达率形

45、成上市的轰动效 应； 报纸媒体选择：报纸媒体选择：考虑到天津市报纸中房地产专刊的发行量和阅读量，以及报 纸媒体的阅读群体，建议采用每日新报与今晚报作为本项目 的主要报纸媒体。 D M D M 媒体目标：媒体目标：整体的项目介绍，高密度的派发，使本项目的楼盘形象深入 人心。 派派 发发 范范 围：围：将按照6个月的销售行程，印制35万份宣传单张，销售人员6 15名，分4个月派发。在开盘前一个月，首次投放10万份单张 （按销售情况拟定后期投放） 路牌广告及户外广告：路牌广告及户外广告： 在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物 广告；在市中心作巨幅建筑物或路牌广告； 户外广告户外广告

46、* *在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；筑物广告；* *在市中心作巨幅建筑物或路牌广告穿梭于道路中央的公共在市中心作巨幅建筑物或路牌广告穿梭于道路中央的公共汽车媒体是驾车人的直观媒体，对企业宣传有着直接深入汽车媒体是驾车人的直观媒体，对企业宣传有着直接深入的广告效果，易于记忆的推广形势，并树项目及开发商品的广告效果，易于记忆的推广形势，并树项目及开发商品牌的最大化网络，可联合专业房地产搜索网站如天津搜房牌的最大化网络，可联合专业房地产搜索网站如天津搜房网（网（），天津热线（），天津热线（）。）。 制作自己的项目网站，并

47、设置专人管理论坛整理潜在客户制作自己的项目网站，并设置专人管理论坛整理潜在客户 十、项目及开发商品牌的建立十、项目及开发商品牌的建立我们坚信：思想可以动人我们坚信：思想可以动人我们坚信：文化和梦想可以销售我们坚信：文化和梦想可以销售我们做有观点的广告，改变居住和办公的方式。我们做有观点的广告，改变居住和办公的方式。品牌定位品牌定位 不是去刻意创造某种新奇或与众不同的事物，不是去刻意创造某种新奇或与众不同的事物，而是去操纵那些已经存在于人们心中的东西，而是去操纵那些已经存在于人们心中的东西，去重去重新组合它们之间已经存在的关系。新组合它们之间已经存在的关系。品牌定位的三条线索：品牌定位的三条线索

48、：产品特征产品特征丰富、和谐丰富、和谐气象万千气象万千目标群特有的气质目标群特有的气质创新创新自信自信核心目标人群的潜在需求核心目标人群的潜在需求交流交流自由自由改变改变品牌定位的三条线索：品牌定位的三条线索：一种乐观积极一种乐观积极的主流价值观的主流价值观可以不断创新可以不断创新的场所的场所有归属感有人有归属感有人情味有话语权情味有话语权一种通过交流来改一种通过交流来改变自己改变别人的变自己改变别人的生活生活 品牌的核心品牌的核心： 创新创新-越变越美好越变越美好关于品牌核心：关于品牌核心：是是“波特波特”不断超越自我的原因，是不断超越自我的原因，是175175定制公定制公社将要改写天津居住

49、与办公方式的写照。社将要改写天津居住与办公方式的写照。所以：这样的定位，是对所以：这样的定位，是对“泰宇泰宇”既有品牌资既有品牌资源最好的利用，是源最好的利用，是“175“175定制公社定制公社”超越对手的超越对手的基石。基石。变变关于品牌核心：关于品牌核心：求变，是人类本性使然，是社会进步的原动力。求变，是人类本性使然，是社会进步的原动力。流水不腐，户枢不蠹。流水不腐，户枢不蠹。这是自然界的规律，也是人类社会的规律。更是我们进这是自然界的规律，也是人类社会的规律。更是我们进行品牌定位的人性基础。行品牌定位的人性基础。变变关于品牌核心：关于品牌核心：这里的这里的“变变”，不是新新人类的见异思迁

50、、，不是新新人类的见异思迁、喜新厌旧，而是一种代表主流价值取向，主喜新厌旧，而是一种代表主流价值取向，主动接受新事物、不断追求更好的态度。动接受新事物、不断追求更好的态度。唯有变化是唯一的不变。唯有变化是唯一的不变。变变品牌定位：品牌定位：品牌核心价值在交流中改变现状，创造明天在交流中改变现状，创造明天品牌个性自信、随和、充满激情自信、随和、充满激情品牌核心越变越美好越变越美好品牌发展规划：时间时间价值价值产品产品A A：概念性品牌：概念性品牌B B：理念性品牌：理念性品牌C C：品牌文化：品牌文化D D：品牌精神：品牌精神我们将品牌成长和发展规划为四个阶段：我们将品牌成长和发展规划为四个阶段

51、：品牌成长：品牌成长：A A：概念性品牌阶段概念性品牌阶段产品产品这是品牌建设最重要的阶段。这是品牌建设最重要的阶段。此阶段首先确认核心目标人群和品牌核心，此阶段首先确认核心目标人群和品牌核心，同时定义它们之间的关系。同时定义它们之间的关系。品牌传播将是此阶段最重要的推广形式。品牌传播将是此阶段最重要的推广形式。1-21-2个月个月品牌成长：品牌成长：A A：概念性品牌阶段概念性品牌阶段产品产品1-21-2个月个月让目标人群真切地感受到让目标人群真切地感受到“175”-定制公社的核心的核心创新创新- -越变越美好的生活，同时认越变越美好的生活，同时认同这样的核心价值。同这样的核心价值。品牌成长

52、：品牌成长：B B：理念性品牌理念性品牌2-32-3个月个月这是品牌赢得稳定市场重要的一步。这是品牌赢得稳定市场重要的一步。目标人群不仅购买品牌本身，还包括背后目标人群不仅购买品牌本身，还包括背后的公司及其理念。的公司及其理念。品牌必须与公司理念完全统一并相互结合，品牌必须与公司理念完全统一并相互结合，这样才能产生可靠和信任度这样才能产生可靠和信任度这是品牌这是品牌继续成长的关键。继续成长的关键。品牌成长：品牌成长：B B：理念性品牌理念性品牌2-32-3个月个月通过展开与品牌主张相符合的大型公关活通过展开与品牌主张相符合的大型公关活动传达公司经营理念，与品牌形成互动，动传达公司经营理念，与品

53、牌形成互动，将品牌推向更高层次。将品牌推向更高层次。品牌成长：品牌成长：C C：品牌文化品牌文化3-53-5个月个月这意味着品牌已经有了强有力的市场地位。这意味着品牌已经有了强有力的市场地位。目标人群已清晰意识到品牌所代表的价值。目标人群已清晰意识到品牌所代表的价值。此阶段：让品牌成为目标人群的一种文化。此阶段：让品牌成为目标人群的一种文化。品牌成长：品牌成长：C C：品牌文化品牌文化5-65-6个月个月“175”-定制公社-代表美好明天的居住与办公潮流性文化。代表美好明天的居住与办公潮流性文化。品牌成长：品牌成长：D D：品牌精神品牌精神6 6个月以上个月以上这是品牌的最高状态。这是品牌的最

54、高状态。品牌对于目标人群来说，已经成为一种必然的品牌对于目标人群来说，已经成为一种必然的选择、成为一种信仰。选择、成为一种信仰。品牌成长：品牌成长：D D：品牌精神品牌精神6 6个月以上个月以上“175”-“175”-定制公社定制公社 唯一能代表美好明天的生活与办公场所。唯一能代表美好明天的生活与办公场所。品牌传播的关键：品牌传播的关键： 长期而稳定的品牌主张长期而稳定的品牌主张品牌树立的重要性：品牌树立的重要性： 品牌通过培养和成长后，当项目和公品牌通过培养和成长后，当项目和公司的品牌效应到达一定高度时，它将变成司的品牌效应到达一定高度时，它将变成人心中的一种信仰。此时项目的销售将会人心中的

55、一种信仰。此时项目的销售将会像像-老大娘买白菜一样简单。老大娘买白菜一样简单。十一、项目包装定位示意十一、项目包装定位示意建议建议logologo方案方案备选备选logologo方案方案报纸广告示意报纸广告示意户外路牌广告示意户外路牌广告示意T T恤恤咖啡杯咖啡杯手提袋手提袋文件箱文件箱报纸广告示意报纸广告示意道旗广告示意道旗广告示意户外路牌广告示意户外路牌广告示意十二、营销费用预算划分十二、营销费用预算划分1 1、媒体发布及营销顾问、媒体发布及营销顾问-150-200-150-200万万2 2、售、售 楼楼 处处 装装 修修-30-30万万3 3、样、样 板板 间间 装装 修修-30-30万

56、万4 4、外、外 展展 场场-30-30万万5 5、不、不 可可 预预 见见 费费 用用-20-20万万 十三、公司综合实力简介十三、公司综合实力简介天津波特房地产经纪有限公司组建于天津波特房地产经纪有限公司组建于20032003年年5 5月，公司是以房地月，公司是以房地产品牌整合为主的公司，随着天津房地产开发市场兴盛的步伐，自产品牌整合为主的公司，随着天津房地产开发市场兴盛的步伐，自20032003年起先后承接了河北文华国际公寓、宏孚别墅庄园、向阳公寓、年起先后承接了河北文华国际公寓、宏孚别墅庄园、向阳公寓、清泉城等项目的全案代理，并以短平快的任务提早完成了销售计划清泉城等项目的全案代理，并

57、以短平快的任务提早完成了销售计划, ,最突出业绩是文化国际项目在开盘当天所有住宅全部售罄最突出业绩是文化国际项目在开盘当天所有住宅全部售罄, ,并实现销并实现销售价格超出当时最高销售价格售价格超出当时最高销售价格400400元元/ /平方米平方米( (在河北在河北400400元元/ /平方米的平方米的差距相当于天津差距相当于天津1000-20001000-2000元元/ /平方米的差距平方米的差距) )。由于公司业绩突出在。由于公司业绩突出在20072007年以后公司已经进入新一阶段的发展，公司秉承为客户节省每一年以后公司已经进入新一阶段的发展，公司秉承为客户节省每一分钱，多创造一点价值的宗旨

58、服务于未来的客户。分钱，多创造一点价值的宗旨服务于未来的客户。 广告整合策划及推广也曾效力于水映兰庭、天保金海岸、八里台广告整合策划及推广也曾效力于水映兰庭、天保金海岸、八里台新文化广场、风景新文化广场、风景officeoffice、奥林匹克花园等项目。、奥林匹克花园等项目。0808年我们蓄势待发颠覆平庸成就未来。年我们蓄势待发颠覆平庸成就未来。十四、专案团队组成十四、专案团队组成副组长：王磊副组长：王磊副组长：周涛副组长：周涛产品设计策划产品设计策划顾问工作室顾问工作室李峻岭李峻岭项目市场组项目市场组产品策划组产品策划组乔治任主管乔治任主管研展人员研展人员3 3名名项目组长项目组长李峻岭李峻

59、岭韩葳任主管韩葳任主管平面设计平面设计3 3名名周涛周涛企划组企划组策划组策划组王磊王磊项目销售部项目销售部陈鹏任主管陈鹏任主管文案文案2 2名名王磊、周涛王磊、周涛乔治任主管乔治任主管销售员销售员6-156-15名名李峻岭、乔治李峻岭、乔治吴雷明任主管吴雷明任主管注：注：1.自各专业组起已确定此名单为基本为固定人员，其余人员正在配备之中，随完善充实的过程自各专业组起已确定此名单为基本为固定人员，其余人员正在配备之中，随完善充实的过程随时向甲方报备。随时向甲方报备。2.以上各组的负责人都是相关岗位的资深专业人员，有着丰富的工作经验。以上各组的负责人都是相关岗位的资深专业人员，有着丰富的工作经验。3.整个项目工作开展是以天津波特房地产经纪有限公司天津项目部为主体，但会调动整合集团整个项目工作开展是以天津波特房地产经纪有限公司天津项目部为主体，但会调动整合集团公司的各专业部门与人力资源。公司的各专业部门与人力资源。4.此工作团队与甲方的主要项目联系人为：庞总、阴彤先生。此工作团队与甲方的主要项目联系人为：庞总、阴彤先生。成功的团队没有失败的个人成功的团队没有失败的个人失败的团队没有个人的英雄失败的团队没有个人的英雄我们始终坚信我们是一个战无不胜的团队我们始终坚信我们是一个战无不胜的团队您的选择是我们的骄傲您的选择是我们的骄傲同时更是我们的动力同时更是我们的动力 Thank you !