长沙领域项目百万平米坡地社区前期策划报告(德思勤)253页

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1、长沙领域项目前期策划报告长沙领域项目前期策划报告湖南德思勤房地产投资顾问有限公司二零零七年十月第 1 页 共 253 页第一篇第一章第二章第三章第二部分第一章长沙领域项目前期策划报告目录项目住宅部分前期策划报告 .2第一部分 市场分析 . 2长沙市经济与社会发展状况分析 . 2一、长沙市经济发展状况分析 . 2二、长沙市城市规划与发展状况分析 . 2长沙市商品住宅市场分析 . 2一、长沙市房地产市场总体统计分析 . 2二、新政对长沙市房地产市场的影响 . 2三、新政对项目发展的影响 . 2四、长沙市房地产业发展预测 . 2五、长沙市住宅市场各板块及典型楼盘分析 . 2区域市场分析 . 2一、区

2、域概况 . 2二、区域发展现状分析 . 2三、城东板块区域发展展望 . 2四、区域房地产发展分析 . 2项目分析 . 2项目价值分析 . 2一、项目概况 . 2二、地块价值解析 . 2第 2 页 共 253 页第二章第三部分第四部分长沙领域项目前期策划报告项目 SWOT 分析及发展战略. 2项目定位.2一、背景综述 . 2二、项目整体物业定位 . 2三、项目住宅部分物业定位 . 2四、客户定位 . 2五、形象档次定位 . 2六、形象定位 . 2七、案名建议 . 2八、户型定位 . 2七、价格定位 . 2物业发展建议 . 2一、规划设计要点 . 2二、规划设计原则 . 2三、建筑群体组合 . 2

3、四、交通组织与地下车库设计建议 . 2五、建筑及其外立面风格建议 . 2六、园林景观设计建议 . 2七、项目公建与配套设施建议 . 2八、户型设计建议 . 2九、户型车位比建议 . 2十、分期开发建议 . 2第 3 页 共 253 页第二篇第二部分第一章第二章第三部分第一章长沙领域项目前期策划报告项目商业部分前期策划报告 .2第一部分 商业市场分析 . 2一、长沙市商业地产发展历程 . 2二、长沙市商圈构成及特征分析 . 2三、长沙商业房地产市场展望 . 2四、长沙市城市商业网点布局总体规划（2005 年2020 年） . 2五、雨花区商业网点规划布局 . 2六、项目周边商业市场调研及个案分析

4、 . 2商务市场调研 . 2写字楼市场调研 . 2一、长沙市整体写字楼市场分析 . 2二、项目周边写字楼市场分析 . 2三、写字楼市场调研小结 . 2酒店市场调研 . 2一、整体酒店市场调研分析 . 2二、项目周边酒店市场调研分析 . 2三、长沙市产权式酒店市场分析 . 2三、酒店市场小结 . 2项目分析 . 2项目商业价值分析 . 2一、项目概况 . 2第 4 页 共 253 页第二章第四部分第五部分长沙领域项目前期策划报告二、地块周围商业环境 . 2二、可达性分析 . 2三、能见度分析 . 2四、人流量分析 . 2五、地块各部分商业价值比较 . 2项目 SWOT 分析及开发策略. 2一、项

5、目商业价值 SWOT 分析. 2二、项目商业开发策略 . 2项目定位 . 2一、定位背景综述 . 2二、客户定位 . 2三、商业物业定位 . 2四、业态定位 . 2五、档次定位 . 2六、项目商业市场形象定位 . 2物业发展建议 . 2一、本项目商业规划的原则 . 2二、商业功能规划布局 . 2四、商业规划模式解析 . 2五、商业主题概念规划 . 2六、商业建筑风格建议 . 2七、商业景观规划 . 2第 5 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告七、商业配套功能建议 . 2八、服务与管理功能建议 . 2第 6 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告第一篇项目住宅部分前期策划报告第 7

6、页 共 253 页0长沙领域项目前期策划报告第一部分 市场分析第一章长沙市经济与社会发展状况分析一、长沙市经济发展状况分析1、快速的经济增长构筑了房地产发展的平台近 三 年 来 长 沙 GDP 保 持 快 速 增 长 ，城 市 GDP 和 人 均 GDP 都 保 持 两 位 数 以 上 的 增 长 速 度 ，较 快 的 城 市 经 济 发 展 速度为房地产行业的持续发展提供了良好平台。长沙2000-2006年人均GD P （元）3000014.60%2785316.00%2500013.90%2396814.00%13.30%2000010.80%11.40%11.50%12.60%17638

7、12.00%10.00%1550615000137478.00%12436112626.00%100004.00%50002.00%资料来源:长沙市统计局公报0.00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年人均GDP值同比增长幅度第 8 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告2、经济以服务业为中心，增长迅猛2006 年 长 沙 第 三 产 业 GDP 约 占 全 市 总 量 的 一 半 （ 49.9 ）， 第 三 产 业 持 续 带 动 长 沙 经 济 的 繁 荣 发 展 。 同 时 ， 在长沙市“十一五”规划中，提出“坚持把发展工业作为长沙未来较长时期发展

8、的核心问题不动 摇，以工业化带动城市化和农业产业化进程”。10002006 年长沙市一、二、三产业对比分析18.00%90080070060015.90%774.6615.30%16.00%14.00%12.00%10.00%500400892.75 8.00%30020010005.70%123.256.00%4.00%2.00%0.00%第一产业第二产业增加值（亿元）第三产业增长幅度资料来源:长沙市统计局公报第 9 页 共 253 页139248.00%长沙领域项目前期策划报告3、城市居民可支配收入呈阶梯状递增，消费型城市特征十分明显2006 年 长 沙 城 市 居 民 人 均 可 支 配

9、 收 入 13924 元 ， 比 05 年 增 加 了 1490 元 ， 增 长 12.0%。 城 市 居 民 人 均 消 费 性 支出 10680 元 ， 增 加 1020 元 ， 增 长 10.6%； 作 为 消 费 型 城 市 特 征 十 分 明 显 。2 0 0 0 - 2 0 0 6 年长沙市城市居民可支配收入增长状况1600014.00%1400012.80%12.00%12000100009.40% 9.00%9.90% 10.10%12433.8911.00% 12.00%10.00%800011020.560004000200007529.7810032.528207.6 9

10、020.646.00%4.00%2.00%0.00%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年人均可支配收入（元）资比上年增长幅度资料来源:长沙市统计局公报第 10 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告4、2006 年 GDP 同比增长 14.8%，房地产处于高速发展期房地产预警系统判断GDP 增速与房地产发展关系小于4%萎缩4%-5%停滞5%-8%稳定发展大于8%高速发展15%2006年GDP增长小结：城市 GDP 及人均 GDP 均呈两位数的增长。城镇居民生活水平稳步提升，消费性支出占可支配收入的比例增大等等。种种数据表明未来长沙房地产市场发展

11、存在巨大潜能。二、长沙市城市规划与发展状况分析1、长沙市概况长沙，湖南省省会，既是全省政治、经 济、文化中心，又 是我国长沙开发带 中洞庭湖地带开放开发的依托中心和 国 务 院 公 布 的 24 个 历 史 文 化 名 城 之 一 。长 沙 市 辖 芙 蓉 、天 心 、岳 麓 、开 福 、雨 花 五 区 和 长 沙 、望 城 、宁 乡 、浏 阳 四 县（ 市 ），总 面 积 1.18 万 平 方 公 里 ，第 11 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告总 人 口 613 万 ， 其 中 市 区 面 积 556 平 方 公 里 ， 常 住 人 口 199 万 人 。 在 国 家 公 布 的

12、 中 国 城 市 综 合 实 力 50 强 中 ， 长 沙名 列 第 19 位 。2、长株潭一体化，中心型城市发展加快长沙是中国“经济发达”的二十强城市之一。长株潭三市通过一体化途径，以长沙、株洲和湘潭三个大城市为核心，与包括星 沙 在 内 的 三 市 周 边 县 市 和 一 批 中 心 集 镇 共 同 组 成 现 代 化 、生 态化网状城市群，成为湖南省发展水平最高、经济最活跃、投资效益最好的地区。2007 年 3 月 政 府 工 作 报 告 指 出 ，未 来 将 突 出 推 进 区 域 性 中 心城市建设，增强城市集聚、辐射、带动能力以城乡一体化规划 和 交 通 融 合 为 纽 带 ，认

13、真 做 好 城 乡 接 合 部 和 长 株 潭 接 合 部 控 制性详规编制工作，加速长沙县、望城县与主城区的融合，加快浏阳市、宁乡县与大城区的对接。推进长株潭的城际对接和深度融合 ， 开 办 长 株 潭 电 视 频 道 ， 增 强 长 沙 对 “ 3 5” 城 市 群 的 辐 射 互第 12 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告动 作 用 。 提 高 卫 星 城 镇 和 中 心 镇 建 设 和 管 理 水 平 。 年 内 建 成 区 面 积 扩 大 10 平 方 公 里 ， 城 市 化 水 平 提 高 2 个 百 分 点 。小结：融城促进产业交流与发展、加速人口向核心城市集中。将大大提

14、高长株潭三市的城市化率。3、“一主两次四组团”为城市发展圈定蓝图，加快城市发展“ 一 主 ” 指 中 心 城 区 ，“ 两 次 ” 指 河 西 新 城 和 星 马 新 城 ，“ 四 组团”分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团。以 长 沙 为 中 心 ，行 车 一 小 时 左 右 的 范 围 包 括 8 个 地 级 市 、39 个 县级 城 市 ， 总 人 口 近 4000 万 ， 是 一 个 极 具 潜 力 的 市 场 。 长 沙 现 有 1 个市级商业中心（五一广场）， 2 个市级商业副中心（星沙和溁湾镇），10 个 区 域 性 商 业 中 心 ， 30 个 社 区 级 商 业 中 心 ，

15、对 周 边 城 市 的 辐 射 能力不断增强。小结：城市架构的规划与落实，功能定位各城区、组团，提速城市化进程，促动房地产经济发展。第 13 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告第二章长沙市商品住宅市场分析一、长沙市房地产市场总体统计分析1、长沙市土地市场长沙市历年普通住宅用地交易状况年份200120022003200420052006合 计实际出让面积（万平方米）123.84316.71329.88382.91255.16826.541408.50成交金额（万元）80913.07256184.5325350.07254102.88183987.34905000.001100537.86

16、单位地价（元/平方米）653.37808.89986.27663.61721.071095.00781.35资 料 来 源 :长 沙 市 国 土 管 理 局第 14 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告长 沙 市 土 地 市 场 自 2001 年 以 来 ，土 地 放 量 大 幅 上 升 ，单 位 地 价 也 呈 上 升 趋 势 ，截 至 2005 年 累 计 出 让 土 地面 积 约 2.11 万 余 亩 ， 市 场 土 地 储 备 量 较 大 ；2002-2004 年 为 长 沙 市 土 地 放 量 集 中 年 ， 单 位 地 价 集 中 于 700 元 /平 米 左 右 ；除出让土

17、地之外，长沙更大规模的房地产开发用地仍掌握众多本土企业手中，约 5 万余亩。小结：由于长沙土地交易流通方式较多，除公开化挂牌转让外，往往更多是协议转让与置换，土地市场交易相对于上海、深圳等沿海城市而言，仍存在交易不透明因素。因而，想通过对土地摘牌实现项目或企业在市场上的影响力与关注度可操行性不强。土地交易市场表现呈现波澜不惊，随着市场化程度提升，预计该表现在未来几年将得以弱化。第 15 页 共 253 页30080.00%46.30%29.44%33.02 20.00%35030025020015010050长沙领域项目前期策划报告2、房地产开发完成投资额从 2000-2007 年 上 半 年

18、 ，长 沙 市 房 地 产 开 发 完 成 投 资 额 逐 年 递 增 。在 2006 年 完 成 300 亿 元 投 资 额 基 础 上 ，2007年 上 半 年 完 成 房 地 产 开 发 投 资 额 174.68 亿 元 ， 同 比 增 长 59.67%， 涨 幅 较 大 。2000年-2007年上半年房地产开发完成投资额100.00%91.34%256.3573.31% 59.67%66.17%170.56 174.68 60.00%141.73 50.30%40.00%63.18 81.7817.00%00.00%2000200120022003200420052006 07年1-6

19、月投资额(亿元)同比增长(%)备 注 ： 2000-2006 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 发 展 研 究 中 心 长沙市房产信息中心07 年 上 半 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 建 设 委 员 会 、 长 沙 市 房 地 产 开 发 协 会 长 沙 市 房 地 产 开 发 预 警 预 报 信 息 系 统 第 16 页 共 253 页42.00%40.00%30.00%20.00%长沙领域项目前期策划报告3、供销两旺，开发节奏放慢（ 1） 2001-2007 年 长 沙 市 商 品 房 施 工 面 积从 2000-2007 年 上 半 年 ， 长 沙 市 商 品 房

20、施 工 面 积 快 速 增 长 ， 年 均 增 长 率 约 为 30%， 2007 年 上 半 年 施 工 面 积 突 破2780 万 平 方 米 （ 包 括 长 望 浏 宁 地 区 ）， 同 比 增 长 36.57%。2001-2007年上半年商品房施工面积300025002000150010005000634.0140.25%31.53%1169.61833.9434.48% 1913.57 36.57%1572.921.66%2600 2780.89 50.00%10.00%0.00%20012002200320042005200607年1-6月房屋施工面积(万)备 注 ： 2001-2

21、006 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 发 展 研 究 中 心同比增长(%)长沙市房产信息中心07 年 上 半 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 开 发 预 警 预 报 信 息 系 统 ， 数 据 中 包 含 长 望 浏 宁 地 区 ， 所 以 数 值 较 大第 17 页 共 253 页33655.42%78040.00%长沙领域项目前期策划报告（ 2） 2001-2007 年 长 沙 市 商 品 房 新 开 工 面 积从 2001-2007 年 上 半 年 ， 长 沙 市 新 开 发 商 品 房 面 积 快 速 增 长 ， 年 均 增 长 率 约 为 40 ，

22、2007 年 上 半 年 商 品 房 新开 工 面 积 超 过 900 万 平 方 米 （ 包 括 长 望 浏 宁 地 区 ）， 同 比 增 长 55.42%。2001-2007年上半年商品房新开工面积100080060040024835.48%33.93%45035925.21%900 901.24 60.00%42.00%20.00%0.00%2000-20.22%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 07年1-6月新开工工面积(万)同比增长(%)-20.00%-40.00%备 注 ： 2001-2006 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 发

23、 展 研 究 中 心 长沙市房产信息中心07 年 上 半 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 开 发 预 警 预 报 信 息 系 统 ， 数 据 中 包 含 长 望 浏 宁 地 区 ， 所 以 数 值 较 大第 18 页 共 253 页20.00%长沙领域项目前期策划报告（ 3） 2001-2007 年 长 沙 市 商 品 房 竣 工 面 积从 2001 年 -2007 年 上 半 年 ， 长 沙 市 商 品 房 竣 工 面 积 快 速 增 长 ， 年 均 增 长 率 约 为 30 ， 2005 年 商 品 房 竣 工 面 积同 比 下 降 约 13%， 其 主 要 原 因 是 由

24、 于 近 两 年 新 开 工 项 目 较 多 ， 商 品 房 施 工 量 较 大 且 多 为 大 盘 ， 施 工 周 期 较 长 ， 同 时银 行 贷 款 门 槛 提 高 ， 造 成 相 关 增 长 速 度 放 慢 。 2007 年 上 半 年 商 品 房 竣 工 面 积 355.21 万 平 米 （ 包 括 长 望 浏 宁 地 区 ），同 比 增 长 26.61%。2001-2007年上半年商品房竣工面积700600500601.7354.48% 61.18%636515.1650080.00%60.00%400300214.99332.12355.21 40.00%24.00% 26.61

25、%20010005.70%-12.97%0.00%-20.00%2001年2002年2003年2004年2005年2006年 07年1-6月竣工面积(万)同比增长(%)备 注 ： 2001-2006 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 发 展 研 究 中 心 长沙市房产信息中心07 年 上 半 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 开 发 预 警 预 报 信 息 系 统 ， 数 据 中 包 含 长 望 浏 宁 地 区第 19 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告（ 4） 2001-2006 年 长 沙 市 商 品 房 批 准 预 售 面 积从 2001-2007 年

26、 上 半 年 ， 长 沙 市 商 品 房 批 准 预 售 面 积 持 续 增 长 ， 年 均 增 长 率 约 为 20 ， 2006 年 商 品 房 批 准 销售 面 积 达 751 万 平 方 米 ， 全 年 放 量 较 大 。2001年-2007年上半年商品房批准预售面积800751.475.76%80.00%70060053.64%584.1960.00%500400300200100222.11341.26381.82 361.6711.89%-5.28%391.1127.14% 28.62%40.00%20.00%0.00%02001年 2002年 2003年 2004年 2005年

27、 2006年 07年1-6月-20.00%批准预售面积(万)同比增长(%)备 注 ： 2001-2006 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 发 展 研 究 中 心 长沙市房产信息中心07 年 上 半 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 开 发 预 警 预 报 信 息 系 统 ， 数 据 中 包 含 长 望 浏 宁 地 区第 20 页 共 253 页80.00%40.00%长沙领域项目前期策划报告（ 5） 2001-2006 年 长 沙 市 商 品 房 销 售 面 积从 2001-2007 年 上 半 年 ， 长 沙 市 商 品 房 销 售 面 积 快 速 增 长 ，

28、年 均 增 长 率 约 为 38%。 2007 年 上 半 年 全 市 商 品 房 销售 面 积 459.25 万 平 方 米 ，同 比 增 长 58.52 ，其 中 现 房 销 售 面 积 68.14 万 平 方 米 ，期 房 预 售 面 积 391.11 万 平 方 米 。在 商 品 房 销 售 面 积 中 ， 有 85.16 是 在 房 屋 竣 工 前 通 过 预 售 实 现 的 。 住 宅 销 （ 预 ） 售 面 积 比 去 年 同 期 增 长 67.54 。2001年-2007年上半年商品房销售面积8007006005004003002001000176.52251.6299.271

29、8.95%690.19639.0258.52% 60.00%450.2250.44% 459.2542.53% 41.94%20.00%8.01%0.00%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 07年1-6月销售面积(万)同比增长(%)备 注 ： 2001-2006 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 发 展 研 究 中 心 长沙市房产信息中心07 年 上 半 年 数 据 来 源 于 长 沙 市 房 地 产 开 发 预 警 预 报 信 息 系 统 ， 数 据 中 包 含 长 望 浏 宁 地 区第 21 页 共 253 页0长沙领域项目前期策划报告（

30、 6） 2001-2006 年 长 沙 市 商 品 房 供 销 对 比 分 析对 比 数 据 表 面 ， 长 沙 市 自 2004 年 以 来 所 集 中 放 量 土 地 已 到 报 建 施 工 阶 段 ， 新 开 工 与 竣 工 面 积 呈 现 小 幅 增 长 。2001-2007年上半年商品房供销对比分析8006004002002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年07年1-6月批准预售面积(万) 222.11 341.26 381.82 361.67 584.19 751.4 391.11销售面积(万)数据来源：长沙市房地产发展研究中心176.52 251

31、.6 299.27 450.22 639.02 690.19 459.25长沙市房产信息中心第 22 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告相关结论：（ 1） 长 沙 市 商 品 房 市 场 自 2001 年 以 来 ，施 工 面 积 及 新 开 工 面 积 快 速 上 升 ，说 明 各 个 发 展 商 对 于 长 沙 房 地 产 市场的未来发展充满信心；（ 2） 2006 年 大 量 外 来 品 牌 发 展 商 在 经 历 了 市 场 考 察 期 及 产 品 设 计 期 后 ， 旗 下 大 型 的 房 地 产 开 发 项 目 已 经 全 面进 入 开 发 阶 段 ， 促 使 2006 年

32、 新 开 工 面 积 进 一 步 放 量 ；（ 3） 长 沙 市 商 品 房 市 场 自 2004 年 后 ， 销 售 面 积 全 面 提 升 ， 年 均 增 长 率 达 到 了 40 ， 一 举 改 变 了 以 往 市 场 销售 量 缓 慢 增 长 的 状 况 。 这 也 预 示 着 长 沙 房 地 产 市 场 自 2005 年 开 始 已 度 过 初 始 期 ， 进 入 持 续 快 速 发 展 阶 段 ；（ 4） 伴 随 着 长 沙 市 商 品 房 市 场 的 发 展 ，长 沙 客 户 的 置 业 热 情 开 始 于 2004 年 展 现 。对 于 商 品 房 作 为 投 资 型 产 品的

33、认知度快速提升；（ 5） 伴 随 着 长 沙 房 地 产 市 场 2005、 2006 年 大 量 新 开 工 项 目 的 建 设 ， 2007-2008 年 将 会 出 现 众 多 房 地 产 项 目 的集中竣工，届时其入住率及空置率指标将会成为考核未来长沙房地产市场发展潜力的一项关键数据。第 23 页 共 253 页10.37%2738长沙领域项目前期策划报告4、房地产商品房销售均价1998-2007年上半年商品房销售均价走势35003000250020001740193110.98%2162 220011.96%200722.97%24683022 299110.94%3278 30.0

34、0%20.00%14.35%10.00%1500100050001.76%-8.77%-1.29%0.00%-10.00%-20.00%199819992000200120022003200420052006 07年1-6月商品房销售均价(元/)同比增长(%)数据来源：长沙市房地产发展研究中心长沙市房产信息中心2007 年 上 半 年 长 沙 市 房 地 产 市 场 分 析 报 告2007 年 上 半 年 ， 全 市 纯 商 品 房 累 计 成 交 均 价 为 3278 元 / ， 同 比 上 涨 14.35 。 其 中 ， 商 品 住 宅 累 计 成 交 均 价为 3054 元 /平 米 ，

35、 同 比 上 涨 19.07 ， 价 格 上 涨 到 历 史 高 点 。第 24 页 共 253 页“长沙领域项目前期策划报告二、新政对长沙市房地产市场的影响1、响应中央新政，长沙出台 90/70 细则、廉租房、经济适用房保障规划2006 年 ， 在 “ 国 六 条 ” 政 策 颁 布 后 ， 长 沙 市 制 定 了 “ 十 一 五 住 宅 发 展 规 划 纲 要 。” 在 文 件 中 明 确 规 定 了 “ 长 沙市 套 型 结 构 比 例 控 制 与 住 宅 发 展 时 空 布 局 ”， 公 共 住 房 保 障 体 系 规 划 ”等 ，并 明 确 了“ 规 划 实 施 的 保 障 机 制

36、与 措 施 ”。对 90/70 在 各 区 域 所 占 的 套 型 比 例 做 了 详 细 的 划 分 ，其 在 长 沙 市 场 的 执 行 到 位 体 现 了 长 沙 市 政 府 对 中 央 政 策 的 执 行力度。2、运行地产综合执法队，对于地产市场规范的意义远胜于其现实影响为 进 一 步 规 范 房 地 产 市 场 秩 序 ， 长 沙 市 第 一 支 房 产 综 合 执 法 队 将 于 2007 年 1 月 1 日 正 式 开 始 运 行 。 综 合 执 法大 队 主 要 配 合 长 沙 房 产 局 产 权 市 场 处 、物 业 管 理 处 、拆 迁 管 理 处 、装 饰 装 修 管 理

37、 办 公 室 等 业 务 部 门 的 管 理 ，按 照 法律授权范围，负 责纠正房地产产权产籍管理 、房 地产市场管理、中 介管理、房屋 拆迁、装 饰装修和物业管理中的违法违章行为。3、土地市场的成交价格将进一步提升受 新 政 政 策 及 已 经 出 台 的 土 地 增 值 税 措 施 的 影 响 ，将 使 得 土 地 交 易 成 本 的 进 一 步 提 升 ，土 地 价 格 的 上 涨 。土 地第 25 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告增值税的清算更会对盘活存量土地起到促进作用，并为房地产企业寡头垄断推波助澜。4、置业群体对于产品的户型面积需求将在未来两年内将逐渐趋于理性从 国 际

38、 居 住 标 准 角 度 衡 量 ， 世 界 发 达 国 家 的 平 均 套 型 面 积 基 本 在 90 平 方 米 左 右 （ 美 国 除 外 ）， 亚 洲 主 要 国 家 人均 居 住 建 筑 面 积 30 平 米 以 下 ；中 国 户 均 人 口 2.5 人 。80-90 平 米 能 够 满 足 家 庭 的 正 常 居 住 需 求 。伴 随 未 来 两 年 越 来越 多 的 中 小 户 型 产 品 入 市 、政 策 的 引 导 、房 地 产 销 售 价 格 的 不 断 提 升 及 物 业 管 理 服 务 的 进 一 步 规 范 ，目 标 客 户 的 置业需求也将逐渐趋于理性。1995印

39、度尼西亚1990韩国1999美国65841491995印度尼西亚1991新加坡1990韩国1419201996法国1998德国1996英国1998日本849792921999美国1996法国1998德国1996英国1998日本33394243580204060801001201401600102030405060图1 世界各国住房平均每套建筑面积 m2/套第 26 页 共 253 页图2 世界各国住房人均建筑面积 m2/人长沙领域项目前期策划报告5、拥有大量白领人群的区域价值将会凸显随 着 新 政 进 一 步 落 实 ，未 来 住 房 消 费 理 性 回 归 。作 为 购 房 主 体 25-3

40、0 岁 的 企 事 业 白 领 阶 层 在 购 房 比 例 中 将 显 著扩大，而拥有大量白领人群的区域价值将会凸显。6、位置、交通条件与配套等因素将逐步成为客户购房主要参考点在对产品控规的前提下，项目位置、交通条件与配套等因素将逐步成为客户购房主要参考点。7、促进企业战略转型，加快调整商品房供应结构从 2006 年 系 列 调 控 ， 包 括 今 年 土 地 增 值 税 的 执 行 ， 都 在 政 策 层 面 鼓 励 市 场 与 开 发 商 关 注 普 通 住 宅 产 品 ， 进 而实 现 对 房 地 产 市 场 供 应 结 构 的 调 整 。所 以 ，新 的 土 地 增 值 税 的 实 施

41、 将 会 进 一 步 推 动 普 通 住 宅 的 开 发 供 应 量 与 合 理 的市场价格，满足更多人的购房需求。8、抑制房地产投机，引导社会资金流向较 高 的 土 地 增 值 税 ，可 以 引 导 社 会 资 金 的 流 向 ，调 控 整 个 国 家 房 地 产 业 的 发 展 速 度 和 发 展 方 向 ，降 低 投 机 者 的交易收益从而遏制投机，抑制地产投资过快、无序发展，从而保证房地产业的健康、稳定、持续发展。第 27 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告三、新政对项目发展的影响1、影响项目整体定位策略按 照 70%90m以 下 产 品 的 宏 观 调 控 政 策 的 要 求

42、 ，本 项 目 的 主 力 产 品 为 90m以 下 户 型 。故 本 项 目 面 对 的 重 要 客 户群体应该是以城市白领阶层为核心。所以，在本项目的社区配套设施建设、户型设计及后期的营销手段等多方面，都应该充分的考虑到城市白领阶层的生活及消费特征。2、影响项目一期发展策略我 司 认 为 长 沙 客 户 对 于 90m以 下 的 户 型 产 品 ，从 认 知 、认 同 到 接 受 需 要 一 个 过 程 。而 本 项 目 一 期 产 品 的 开 发 迫在眉睫，所以本项目一期的产品定位应充分考虑宏观调控政策及客户需求演变的双重影响。3、户型设计需要进行适当创新受 新 政 影 响 ，需 要 在

43、 有 限 的 90m空 间 内 ，合 理 布 局 三 房 产 品 。因 此 ，需 要 从 提 高 实 用 率 、降 低 分 摊 面 积 、增 加存储空间等多方面对户型设计进行创新。第 28 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告4、性价比、品牌及生活方式是建立项目核心竞争力的关键受 新 政 影 响 ， 在 未 来 的 市 场 供 应 中 ， 90m以 下 户 型 产 品 的 供 应 量 将 逐 年 上 升 ， 其 市 场 竞 争 将 日 趋 激 烈 。 产 品 同质 化 的 问 题 也 将 日 趋 突 出 。对 领 域 项 目 而 言 ，我 司 认 为 性 价 比 的 塑 造 、企 业 品

44、 牌 的 建 设 及 生 活 方 式 的 营 造 将 成 为 未来市场竞争中本项目的核心竞争力。四、长沙市房地产业发展预测1、整体发展预测供求稳定增长，市场前景看好根 据 长 沙 城 市 发 展 规 划 ，考 虑 人 口 、居 住 水 平 增 长 因 素 ，在 未 来 数 年 时 间 内 长 沙 市 住 宅 年 均 稳 定 的 消 费 需 求 应在 500 万 平 米 上 下 。 而 从 历 年 供 销 数 据 分 析 ， 未 来 放 量 与 需 求 将 同 步 增 长 ， 楼 市 总 体 前 景 看 好 。2、客户发展预测周边县市、25-30 岁年轻人比重上升随 着 长 沙 城 市 化 发

45、展 进 程 的 加 快 ，其 对 周 边 县 市 的 磁 场 聚 合 效 应 将 持 续 加 强 ，势 必 将 吸 引 大 量 周 边 县 市 客 户 群来长沙置业；同时，一方面，随着长沙本土经济的发展，大量长沙本地或外地的高校毕业生留长就业发展；一方面，宏观调第 29 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告控 的 进 一 步 落 实 ， 中 小 户 型 增 多 ， 较 低 的 总 价 降 低 了 置 业 门 槛 。 使 之 25-30 岁 年 轻 人 置 业 比 重 逐 步 上 升 。3、开发及供应量发展预测持续稳定增长，2007 年中后一次集中放量从 2001-2006 年 ， 土 地

46、 集 中 于 2002-2004 年 集 中 放 量 ， 2006 年 1-9 月 ， 施 工 面 积 达 到 24824.43 万 平 米 ， 新 开工 面 积 达 1051.14 万 平 米 ，而 销 售 量 仅 实 现 469.75 万 平 米 ，预 计 大 量 商 品 房 将 集 中 于 2007 年 中 后 期 集 中 放 量 。如 ，河西南山苏迪亚诺、中新花城、中粮项目；城南中信项目；城北珠江花城、沙河项目；星沙鹏基诺亚山林等大型项目将集中于该时段入市。4、价格增长预测2008 年初全面提升基 于 2007 年 中 后 集 中 放 量 的 预 测 ， 伴 随 市 场 商 品 房 品

47、 质 整 体 提 升 ， 在 各 板 块 核 心 标 杆 项 目 的 带 动 下 ， 预 计 价格 增 长 将 在 产 品 放 量 后 半 年 左 右 实 现 ， 即 2008 年 初 将 全 面 提 升 。5、政策调控预测不断严控从 国 八 条 到 90/70， 都 反 映 出 国 家 对 房 地 产 市 场 的 调 控 的 决 心 ； 加 之 调 控 后 的 市 场 反 应 仍 不 太 尽 人 意 。 预 计 未来国家宏观调控政策将不断加强。6、以江河湖山为依托的景观楼盘成为市场追逐热点近年来，依托政府对湘江、浏 阳河沿岸改造和对几大亲水 主题公园的修建，长沙滨江、滨 河、滨湖等以水景资源

48、 为 主 打 的 项 目 ， 在 未 来 2 3 年 内 将 大 量 供 应 。第 30 页 共 253 页城北板城东板块长沙领域项目前期策划报告五、长沙市住宅市场各板块及典型楼盘分析金星大道沿线板块1、中心漂移，七大板块逐鹿长沙根据长沙地域分布特征，可将其房地产市场分为以下七大板块：城南板块：湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市发展优势；但板块麓谷板块块中心区星沙板块内存在大量老的居住社区。同时，缺乏优势景观资源。城东板块：麓南板块长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城的建设，板块发展迅速，但由于道路交通系统不完善，区域内经常发第 31 页

49、共 253 页城南板块长沙领域项目前期策划报告生交通拥堵现象，且无优势景观资源。麓谷板块：岳 麓 大 道 以 南 ，岳 麓 山 以 北 ，二 环 以 西 的 区 域 ，属 于 长 沙 高 科 技 产 业 园 区 ，大 量 的 企 业 员 工 成 为 该 区 域 的 主 要置业人群，该区域环境较好，但是配套设施较差。麓南板块：岳 麓 山 以 南 ，湘 江 以 西 的 城 市 区 域 。该 区 域 景 观 资 源 丰 富 ，生 态 环 境 好 ，各 大 高 校 及 岳 麓 山 科 技 园 提 供 了 大 量的高收入消费者。城北板块：湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北的 城市区域。是 长沙未来

50、城市重点发展 的区域，景观资源较为丰富，但区域内存在较多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民对区域认同度低。星沙板块：东二环以东，三 一九国道以北，以 星沙镇为核心的城市区域。拥有发达的工 业基础，大量的企业购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施需进一步完善。第 32 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告金星大道沿线板块：湘江以西，雷锋大道以东，金星大道北段以南、银杉路以北的区域。2、六大板块分区分析【城南板块】1、 板 块 个 性 ： 大 长 沙 梦 想 ， 长 沙 城 市 发 展 的 主 流 方 向 ， 承 载 了 长 沙 几 十 年 发 展 宏 大 蓝 图 的 寄 居

51、地 ， 有 政 府机构，有生态，有配套。辖内楼盘多则三千多亩，少则四五百亩。2、 代 表 楼 盘 ： 奥 林 匹 克 花 园 ； BOBO 天 下 城 ； 申 奥 美 域 ； 柠 檬 丽 都 。3、户型特点：以 小 高 层 为 主 ， 容 积 率 普 遍 偏 高 。4、价格特点：均 价 集 中 在 3700 4800 元 /平 方 米 之 间 。5、区域发展特征：区 位 优 势 有 待 释 放 ， 政 府 配 套 设 施 有 待 完 善 ； 大 量 土 地 掌 握 在 少 数 开 发 商 手 中 ， 部 分 持 观望态度。第 33 页 共 253 页（） 建筑面积占地面积长沙领域项目前期策划报

52、告6、典型楼盘项目名称（） 容积率 主力户型（）均价（元/ ）住户销售进度三房 130-150奥林匹克花园3500005600001.9951002810 户二期热销四房 160 以上BOBO 天下城湘府东苑中信新城4761943268145 万200000170000232 万 m4.23.21.6三房 90-130三房 12013043004100800 户452 户在售，销售约 80%尾盘销售未入市【城东板块】详见城东区域市场分析第 34 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告【麓谷板块】1、板块个性：岳 麓 大 道 以 南 ， 岳 麓 山 以 北 ， 二 环 以 西 的 区 域 ，

53、 长 沙 高 科 技 产 业 园 区 ， 大 量 的 企 业 员 工 成 为 该区域的主要置业人群，该区域环境较好。2、代表楼盘：标 志 .麓 谷 坐 标 ； 湘 麓 国 际 ； 加 州 阳 光 。3、户型特点： 以 居 家 型 户 型 为 主 。4、价格特点：均 价 在 3300 4000 元 /平 方 米 之 间 。5、区域发展特征：依 托 于 麓 谷 科 技 园 的 发 展 ， 环 境 优 越 ； 土 地 存 量 多 ； 置 业 心 理 的 转 变 。6、典型楼盘项目名称占地面积（） 建筑面积（） 容积率主力户型（）均价（元/ ）住户销售进度标志麓谷坐标湘麓国际3269377715.67

54、03451858102.02.39一房三房 52-146二房-四房 80-150精装修 4500 左右，毛坯房 3600一期尾盘 33002641000 多户在售一期尾盘第 35 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告【麓南板块】1、 板 块 个 性 ： 岳 麓 山 以 南 ， 湘 江 以 西 的 城 市 区 域 。 该 区 域 景 观 资 源 丰 富 ， 生 态 环 境 好 ， 各 大 高 校 及 岳 麓 山科技园提供了大量的高收入消费者，拥有不可复制的文化元素及自然山水，但是配套设施较差。2、 代 表 楼 盘 ： 阳 光 100； 汀 湘 十 里 ； 香 格 里 麓 山 别 墅 。3、

55、 户 型 特 点 ： 以 居 家 型 户 型 为 主 。4、 价 格 特 点 ： 均 价 在 3000 4000 元 /平 方 米 之 间 。5、 区 域 发 展 特 征 ： 景 观 优 势 及 教 育 资 源 明 显 ； 环 境 优 美 ； 高 校 云 集 ， 教 育 资 源 丰 富 ； 土 地 存 量 大 。6、 典 型 楼 盘项目名称占地面积（） 建筑面积（）容积率主力户型（）均价（元/ ）住户销售进度阳光 100枫华府第65867422 万120 万30 万1.981.55三房两厅13 栋小高层，17 栋低层，54 栋多层住宅400031008000 户二期在售盘第 36 页 共 25

56、3 页4长沙领域项目前期策划报告【城北板块】1、 板 块 个 性 ： 旧 工 业 区 形 象 ， 整 个 片 区 形 象 不 佳 ， 其 板 块 的 楼 盘 推 出 量 相 对 较 小 。 但 随 着 城 北 城 市 改 造 和建设的提速，科教、人文、区域价值的潜力空间相对其它城区更大。2、 代 表 楼 盘 ： 顺 天 黄 金 海 岸 ； 恒 鑫 澜 北 湾 ； 左 岸 春 天 ； 珠 江 花 城 。3、 户 型 特 点 ： 以 居 家 型 户 型 为 主 。4、 价 格 特 点 ： 均 价 在 3700 4500 元 /平 方 米 之 间 。5、 区 域 发 展 特 征 ： 仅 次 于 河

57、西 的 主 要 市 场 ， 地 价 便 宜 ； 形 象 改 变 快 ； 到 CBD 的 距 离 适 中 。6、 典 型 楼 盘项目名称珠江花城顺天黄金海岸占地面积（M）611639一期：3666876670建筑面积（M）1100000，一期：66002300000容积率1.8主力户型（M）三房-四房，110-140三房：120-130，四房：143-148均价（元/ M）4400（精装修）3700住户2000销售进度一期在售二期在售第 37 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告【星沙板块】：工业区形象，市场相对独立、绝大部分项目客户群基本局限于本区域内。1、 代 表 楼 盘 ： 御 景

58、龙 城 ； 圣 爵 菲 斯 ； 美 林 水 郡 ； 山 水 芙 蓉 ； 威 尼 斯 城 ； 幸 福 里 。2、 户 型 特 点 ： 以 居 家 型 户 型 为 主 。3、 价 格 特 点 ： 均 价 在 2400 3000 元 /平 方 米 之 间 。4、 区 域 发 展 特 征 ： 工 业 区 形 象 ， 空 间 有 限 ；推盘量大，但区域客户有限；工业区形象，交通配套等有待完善；区域定位模糊。5、 代 表 楼 盘第 38 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告项目名称占地面积（） 建筑面积（）容积率主力户型（）均价（元/ ）住户销售进度御景龙城圣爵菲斯美林水郡幸福里1551052250

59、00100003102891331821730001261004310430.80.721.261.43三房四房133-148二房三房87-135二房四房90-152二房四房90-177联排起价：2600独立：160 万/套370033002800（公寓）3600（别墅）1070 户1050 户656 户1200 户二期在售花样年华组团二期在售在售【金星大道沿线板块】1、 板 块 个 性 ： 最 晚 开 发 板 块 ， 片 区 基 本 无 拆 迁 、 且 积 聚 大 量 品 牌 发 展 商 、 土 地 规 模 都 较 大 、 容 积 率 普 遍 集中 在 1.0-1.6， 未 来 会 成 为

60、一 个 相 对 集 中 的 中 高 档 居 住 区 。 包 括 星 城 组 团 和 市 府 组 团 。2、 代 表 楼 盘 ： 长 沙 玫 瑰 园 ； 南 山 苏 迪 亚 诺 ； 美 林 银 谷 ； 卓 越 蔚 蓝 海 岸 ； 格 林 星 城 。3、 板 块 特 征 ： 景 观 资 源 丰 富 ， 居 住 纯 粹 ； 楼 盘 规 模 大 ， 容 积 率 低 。4、 区 域 发 展 特 征 ： 未 来 新 兴 居 住 区 大 盘 云 集 ， 居 住 纯 粹 ； 价 格 上 涨 空 间 较 大 ； 交 通 配 套 等 有 待 完 善 。第 39 页 共 253 页3长沙领域项目前期策划报告5、 典

61、 型 楼 盘项目名称美林银谷卓越蔚蓝海岸格林星城占地面积（）35571.63716286万建筑面积（）11220450 万20 万容积率3.616主力户型（）三房、四房三房 120-140，四房140-190，TH200-240三房二厅均价（元/ ）平层 4300，空中别墅 5100洋房 38003400住户住宅 607 国际公寓 248 户2500 户1150 户销售进度二期销售 60%一期一批售完，二批即将开盘一期销售完毕第 40 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告3、长沙市各板块特征综合评述（ 1） 长 沙 商 品 房 开 发 在 城 市 各 区 域 已 形 成 齐 头 并 进

62、的 局 面 ， 就 商 品 房 消 费 而 言 ， 在 品 质 基 本 类 似 的 情 况 下 ，区 域 的 形 象 和 配 套 将 直 接 影 响 购 房 者 的 决 定 。同 层 次 的 竞 争 将 催 生 分 众 营 销 ，个 性 产 品 、消 费 细 分 的 产 品 逐 步 呈 现 ；（ 2） 预 计 未 来 河 西 板 块 将 依 托 区 域 生 态 景 观 的 宜 居 环 境 优 势 ， 将 有 效 聚 集 大 量 高 档 品 质 别 墅 产 品 。 如 麓 山 别墅、岳麓山公馆、中粮项目等；（ 3） 预 计 未 来 城 南 板 块 欲 借 势 长 株 潭 一 体 化 与 省 府

63、所 在 地 的 磁 场 效 应 ， 区 域 内 将 更 多 的 聚 集 类 似 奥 林 匹 克 花园、刚刚奠基的中信新城等中高端规模相当的品质楼盘；（ 4） 预 计 未 来 城 东 板 块 将 借 助 区 域 客 户 较 为 高 档 ， 而 布 局 于 品 质 小 高 层 、 多 层 形 态 ， 成 就 大 量 类 似 绿 城 、 西街花园、中城丽景香山等中高端楼盘；（ 5） 而 城 北 板 块 ， 距 离 市 中 心 适 中 ， 更 多 市 区 白 领 来 此 置 业 ， 随 着 区 域 形 象 的 提 升 ， 将 一 改 “ 南 帝 北 丐 ” 之形象，房地产开发将更上一个台阶，预计未来将

64、更多的是出现中档小高层楼盘项目；（ 6） 星 沙 区 域 ， 随 着 区 域 定 位 的 明 晰 化 ， 交 通 条 件 的 完 善 ， 因 地 制 宜 ， 利 用 区 域 相 对 宜 居 的 环 境 和 大 量 潜 在企 业 消 费 群 ， 将 聚 集 类 似 威 尼 斯 城 、 东 业 早 安 星 城 等 规 模 较 大 的 中 档 楼 盘 。第 41 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告第三章区域市场分析一、区域概况1、区域范围界定长沙市东二环，沿劳动路、万家丽路向南以东；浏阳河以南，以西；南三环以北的城区范围；城 东 板 块 按 照 城 市 行 政 区 划 分 ，包 括 芙 蓉

65、区 南 部 及 雨 花 区 大 部分 区 域 ；随 着 浏 阳 河 沿 岸 、芙 蓉 区 政 府 周 边 及 体 育 新 城 等 区 域 的 建城东板块设，城东板块发展迅速。2、规划前景城 东 板 块 将 依 托 立 体 交 通 组 织 和 专 业 批 发 市 场 、体 育 新 城 的 建设、黎托商业中心的开发，将更加优化区域经济结构，促进区域经济持续快速发展。第 42 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告二、区域发展现状分析1、经济水平遥遥领先城 东 板 块 经 济 呈 高 水 平 发 展 态 势 ， 长 沙 市 雨 花 区 的 经 济 总 量 、 财 税 收 入 、 人 民 生 活

66、水 平 等 重 要 指 标 在 中 部 39个 省 会 城 区 中 均 处 于 领 先 地 位 ，已 经 成 为 中 部 地 区 一 个 极 具 实 力 的 经 济 大 区 。同 时 ，芙 蓉 区 南 部 区 域 依 托 火 车 站 商圈、马王堆专业市场及芙蓉区政府，经济水平也明显优于芙蓉区其他区域。2、交通便捷，路网畅达城东区域是出入长沙市主要门户，占据了长沙市东部两个方向出城区的主通道。区内有已在动工建设的武广、沪昆高速铁路客运站，以及规划中的城市地铁黎托站。同时，距黄花国际机场仅十多分钟车程。交通十分便利。3、高校林立，教育资源丰富城东区域人文教育丰富，大专院校云集，是仅次于河西的人文资

67、源丰富区域，为区域发展提供强有力保障。4、区域内发展相对不平衡根据区域各片区发展状况，我 们将区域 划分三大片区，分 别为马王堆片区、人民 东路片区、体 育新城片区。其区域圈定如下图所示：第 43 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告马王堆片区人民路沿线片区体育新城片区第 44 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告各片区发展特征解析：片区发展历史特征交通便利性马王堆片区人民东片区体育新城片区90 年代初发展成型，是城东板块发展最早的片区在政府与各房地产商合力下，2003 年开始发展政府引导，但区域开发相对迟缓，从2006 年开始，部分开发商进驻该区域规划档次较低，片区形象较差，配套

68、完善尚东区域，商业发展迅猛，区域聚集大量高端客户。配套完善规划大大领先开发速度，区域配套相对缺乏远大路、万家丽路，交通发达人民路、万家丽路动脉穿过，交通发达。劳动路、万家丽路、京珠高速、规划中的武广高速等纵横于此，交通发达第 45 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告三、城东板块区域发展展望1、商业发展，后劲十足根据规划，城东区域将紧紧围绕专业批 发、汽车展销等大批专业集中式商业群，依托区位优势，交 通便捷，积极发展区域商贸，未来商业发展后劲十足。2、未来成为融城后的核心区域随 着 长 株 潭 经 济 一 体 化 加 快 ，大 长 沙 梦 想 成 真 ，带 给 城 东 区 域 将 是 房

69、 地 产 项 目 大 幅 开 发 ，城 区 区 域 进 一 步 扩 大 ，未来城东区域将在融城的进程中成为城市核心圈内的重要组成部分。3、区域发展将以房地产开发为先导在 政 府 规 划 下 ，交 通 路 网 进 一 步 完 善 ，区 域 发 展 将 以 房 地 产 项 目 开 发 为 先 导 。诸 如 城 东 东 部 、南 部 城 市 化 发 展不成熟区域将成为未来房地产开发先导区域。4、区域房地产发展将重点集中于浏阳河沿线与天际岭公园以北区域基 于 区 域 发 展 的 不 平 衡 与 未 开 发 地 块 分 布 状 况 ，预 计 未 来 区 域 房 地 产 开 发 将 集 中 于 浏 阳 河

70、 沿 线 和 天 际 岭 公 园 以北区域。第 46 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告四、区域房地产发展分析1、组团划分根据区域房地产发展状况，将区域划分为三个组团，具体如下图所示：马王堆组团人民路沿线组团体育新城组团第 47 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告片区生活便利性开发规模（万平方米）销售均价（元/）客户群区位升值马王堆组团交通方便配套完善4-303500私营企业主、经商人士、企业员工区域规划相对较乱，楼盘品质相对不高，上涨空间相对不大人民东组团交通方便配套完善6804300本片区周边客户，私营企业主，铁 由于其目前交通便利性以及区域内客户路系统员工、白领阶层、政府

71、公务 的接受度，区位价值高，发展成熟，未员、教师、企业员工 来还存在一定发展空间体育新城组团交通方便配套有待提升20-704500定位于中高端客户，政府公务员、事业成熟的白领阶层，企业员工具有政策优势，总体环境较好，随着体育新城建设推进和区内体育配套设施完善，具有较好的发展前景三大组团房地产开发特征第 48 页 共 253 页726长沙领域项目前期策划报告2、三大片区在售典型项目分析（1）马王堆组团【在售典型项目统计】项目名称占地面积（）建筑面积（）容积率绿化率总户数主力户型价格（元/）销售情况未来入市量（万）两房：92.72-99.85浏阳河畔492591634004.640%1010三房：

72、113.74-136.3635009.16 开盘销售，目前销售 80%主要以三房为主一期交房时间：2006两房：81.37；三房：年 8 月 15 日二期分银港水晶城14000035000040%2580108.9-131.66；四3300三批三批交房。二期房：154.24小计第 49 页 共 253 页开盘时间是 2006 年 3月份13长沙领域项目前期策划报告项目名称均价（元/ m）推售时间销售率户型面积主力客户两房：92.72-99.85本片区周边客户，私营企业主，铁路浏阳河畔37009.16 开盘销售90%三房：113.74-136.36系统员工、白领阶层、政府公务员、一期交房时间：2

73、006主要以三房为主企业员工银港水晶城3400年 8 月 15 日二期分三批交房。二期开盘时间是 2006 年 3 月95%两房：81.37；三房：108.9-131.66；四房：154.24本片区周边客户，私营企业主，铁路系统员工、白领阶层、政府公务员、企业员工份【组团房地产特征】区域楼盘品质相对较低；销售价格区间集中于 3400-3700 元/平米，面积区间分别为，两房：80-99 平米，三房：108-136 平米，四房：130-160 平米；区域消费客户主要为私营业主，铁路、企业人员，城市中心白领阶层，辅以公务员；预计该组团未来 1-2 年房地产项目将有近 20 万平米体量入市。【典型个

74、案解析】第一大道.浏阳河畔第 50 页 共 253 页定优劣长沙领域项目前期策划报告项目位置：长沙市芙蓉区万家丽路与马王堆疗养院东侧。开发商：湖南第一大道置业有限公司。开发期数：一期。位：都市人的理想易居之地。总 占 地 面 积 ： 12.62 万 。总 建 筑 面 积 ： 49259 。总 户 数 ： 1091 户 。容 积 率 ： 4.6。绿 化 率 ： 40%。物 业 层 数 ： 28 层 。户 型 面 积 ： 二 房 一 厅 、 二 房 二 厅 ： 88-101 ， 占 15%； 三 房 二 厅 ： 113-114 ， 占 75%； 四 房 二 厅 ： 145-155 ； 复 式 ：

75、210 ， 占 5%。销 售 现 状 ： 90%。势：价格实惠，地段好。势：户型还需改进，生活配套及条通条件需改善。第 51 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告客源分析：主力客户郡来源于马五堆疗养院、湖南省高级人民法院，安全厅，马王堆市场经商人士。营销推广策略：报广、户外广告、楼宇广告。媒体选择：潇湘晨报、长沙晚报、项目周边户外广告牌。优 惠 措 施 ： 一 次 付 款 9.9 折 ， 分 期 付 款 无 折 扣 ， 开 盘 当 日 在 原 有 优 惠 基 础 上 加 一 个 折 扣 点 。第 52 页 共 253 页88098长沙领域项目前期策划报告（2）人民东组团【在售典型项目统计

76、】项目名称西子花苑长房东郡锦湘国际星城一品东庭星城世家西街花园占地面积（）140 亩143334533333117798167896建筑面积（）1680003000008000006.9 万180000250000容积率2.81.871.51.51.37绿化率46%42.44540%40%总户数约 1100 户一期 5045085 户8131158 户1300 户主力户型三房135 左右三房112136二房五房85-17074.47-126.99三房-四房137-167二房-四房：80-146价格（元/）380034003500350045004500销售情况一期一批售完，二批尾盘基本售完一期

77、已售完，二期在售1、3 号栋已于 1月开盘销售一期在售二期销售在售三期预计 07 年下半年入市未来入市量（万）50小计第 53 页 共 253 页83长沙领域项目前期策划报告项目名称均价（元/m）推售时间销售率户型面积主力客户两房：87.11西子花苑350006 年 11 月一期 90%三房：135周边市场经商人员，企事业单位人员四房：162长房东郡340007 年 1 月一期销售完毕两房：87.2三房：112136工商银行客户，公务员私营业主一期已经入两房：98.78锦湘国际星城3500二期 06 年 9 月初 住，二期销售三房：105.34-138.7周边经商人士，公务员70%四房：141

78、.05-163.62一品东庭星城世家3500450007 年 1 月一期交房，二期 07年底开盘销售约 80%一期 100%两房：74.47-88.81三房：97.06-126.99两房：118三房：119-140四房：150-170周边经商人士，企业白领公务员、事业有成者，私营业主，国外客户西街花园45002006 年 5 月 18 日二 一、二期销售期开盘 90%二房-四房：80-146公务员，私营业主第 54 页 共 253 页78长沙领域项目前期策划报告【未入市项目统计】项目名称恒隆国际花园位置长沙市雨花区体育新城规模（亩）218容积率2.7物业类型普通住宅推出时间07 年下半年预计入

79、市量（万）长沙大道以南、京株高速以融科第一城西、白沙湾路以东、博进路2102.5普通住宅07 年下半年两厢小计【组团楼盘特征】片区发展强劲，价格集中于 3600-4000 元/平米，楼盘品质较高，区域客户相对高端；二房面积集中在 80-90 m，三房面积集中在，三房面积集中在 120-140 m，四房面积集中在，四房面积集中在 150-170 m之间；之间；片区未来 1-2 年内预计未来项目入市量近 100 万。第 55 页 共 253 页15定长沙领域项目前期策划报告【典型个案解析】西子花苑项目位置：长沙市雨花区高桥街道五一村。开发商：长沙湘越房地产开发有限公司。开发期数：两期。位：现代江南

80、纯生活空间。总 占 地 面 积 ： 93350 。总 建 筑 面 积 ： 297100 。总 户 数 ： 1565 多 户 。容 积 率 ： 2.8。绿 化 率 ： 41%。物 业 层 数 ： 共 16 栋 。户 型 面 积 ： 两 房 87.11 ， 占 8%； 三 房 135 ， 占 80%； 四 房 162 ， 占 10%； 复 式 215 ， 占 2%。主力户型：以三房为主。第 56 页 共 253 页优定长沙领域项目前期策划报告销 售 现 状 ： 一 期 售 出 90%， 二 期 房 交 会 即 将 推 出 。势：地段优势，整体规划好，园林设计风格，户型好。劣势：客源分析：周边市场经

81、商人员，企事业单位人员。营销推广策略：报广、电视、电台、楼宇电视广告、户外广告、房交会、满城尽带黄金甲首映礼（组织客户在湖南大剧院看电影）。媒体选择：电视：新闻频道和政法频道；电台：交通频道；楼宇电视：分众传媒；户外广告位置：机场。优 惠 措 施 ： 一 次 性 付 款 ： 98.5 折 ， 按 揭 付 款 9.95 折 ， 开 盘 在 原 有 折 扣 基 础 上 优 惠 一 个 点 。长房.东郡项目位置：人民路、万家丽路与马王堆路交汇处。开发商：长沙市房地产开发公司。开发期数：三期。位：首个高档，宜居生活城。总 占 地 面 积 ： 143334 。第 57 页 共 253 页优劣长沙领域项目

82、前期策划报告总 建 筑 面 积 ： 300000 。总 户 数 ： 1600 户 ， 一 期 500 户 。容 积 率 ： 1.78。绿 化 率 ： 40%。物 业 层 数 ： 小 高 层 11 层 ， 高 层 25 层 。户 型 面 积 ： 二 房 ： 87 ， 占 8%； 三 房 ： 110 、 120 ， 占 74%； 四 房 ： 140 、 150 。销售现状： 剩几套顶楼房。势： 地段，开发商品牌，生活配套齐全，户型。势： 户型还需改进，生活配套及条通条件需改善。客 源 分 析 ： 90%来 自 周 边 市 场 ， 单 位 人 员 。营销推广策略： 报广、户外广告、楼宇广告、秋交会。

83、媒体选择： 潇湘晨报、长沙晚报。第 58 页 共 253 页5长沙领域项目前期策划报告（3）体育新城组团【在售典型项目统计】项目名称绿城桂花城占地面积（）175331建筑面积（）230000容积率1.45绿化率40%总户数约1490户主力户型三房120-160价格（元/）多层景观洋房 5600，一般洋房 4500，电梯小高层 3800销售情况一期在售，剩 10%，二期 6、7 月开盘未来入市量（万）10一期 300 多套，现剩 7 套，嘉盛华庭447121369372.9341.9634三房140 左右一期总体 3200，目前剩余 3400三房 140；二期，三房 120-14，约300 余户

84、，预计下半年入市销售四房、复中城丽景香山1530623951662.26402095式150、160、多层洋房：4300小高层：3800洋房 90%，小高层 50%10230小计第 59 页 共 253 页2580%长沙领域项目前期策划报告项目名称均价（元/ m）推售时间销售率户型面积主力客户绿城桂花城多层景观洋房5600，一般洋房 6.25 一期开盘，目4500，电梯小高层 前在售为电梯公寓3800两房：100三房：120-160四房：168-171带阁楼：130-258复式：234-324购买小户型房屋主要为 25 岁左右年轻白领，中小户型购买客户群为 30 岁左右大企业中高层，私企业主等

85、，中等户型，大户型主要购买人群为 30-50 岁大企业中、高层白领，私企业主。嘉盛华庭中城丽景香山一期总体 3200，目前剩余 3400多层洋房：4100小高层：37002005 年 5 月2006 年 5 月 20 日一期 90%二期 07年上半年70%两房：92.7三房：102-143.58四房：152.38-182.20两房：95-100.5三房：130四房：150-163高桥市场生意人、老师；株洲、湘潭等外地客户。公务员、经商人士，私营业主。第 60 页 共 253 页88长沙领域项目前期策划报告【未来入市项目统计】项目名称位置规模（亩） 容积率物业类型推出时间预计入市量（万）茂华国际

86、湘三江花中城雨花区体育新城内雨花区体育新城2801142.22.2别墅、公寓普通住宅07 年下半年07 年 6 月山水城市风景新城新世界万家丽路与曲塘路交汇处东北角长沙市劳动东路743.25小高层、高层住宅普通住宅、别墅、公寓、写字楼07 年上半年07 年下半年1012小计【组团楼盘特征】该区域为规划中的体育生态新城，交通方便，万家丽路与劳动路南北交叉，与市中心交通联系方便；楼盘品质较优，均系定位中高档，价格集中于 3400-3600 元/平米；户型主要集中于三房、四房，其面积区间分别是：三房：100-140 平米，四房：150-170 平米，面积区间相对偏大；预计片区未来 1-2 年内入市量

87、约 70 万平米。第 61 页 共 253 页38定长沙领域项目前期策划报告【典型个案解析】绿城.桂花城项 目 位 置 ： 长 沙 大 道 508 号 （ 万 家 丽 路 与 原 雨 花 大 道 交 汇 东 南 侧 ）。开发商：湖南绿城投资置业有限公司。开发期数：两期。位：高档的，具有浓郁生活气息，人文主义气息的江南风格小镇。总 占 地 面 积 ： 155211.47 。总 建 筑 面 积 ： 229703 。总 户 数 ： 1565 多 户 。容 积 率 ： 1.75。绿 化 率 ： 40%。物 业 层 数 ： 花 园 洋 房 5F， 小 高 层 电 梯 13F。户 型 面 积 ： 一 房

88、两 厅 单 卫 3%， 两 房 两 厅 单 卫 ， 两 房 两 厅 双 卫 共 占 12%， 三 室 两 厅 双 卫 70%， 四 房 两 厅 双 卫 15%。主力户型：以三房为主。第 62 页 共 253 页优劣定长沙领域项目前期策划报告销 售 现 状 ： 普 通 多 层 目 前 售 出 率 为 97%， 电 梯 小 高 层 目 前 售 出 率 不 到 50%。势 ： 1、 开 发 商 品 牌 优 势 ； 2、 房 屋 品 质 优 势 ； 3、 生 活 氛 围 好 ， 物 业 管 理 到 位 ； 4、 园 林 景 观 好 。势：房价相对于周边项目偏高，周边环境差。客源分析：购 买 小 户 型

89、 房 屋 主 要 为 25 岁 左 右 年 轻 白 领 ， 中 小 户 型 购 买 客 户 群 为 30 岁 左 右 大 企 业 中 高 层 ， 私 企 业 主 等 ， 中等 户 型 ， 大 户 型 主 要 购 买 人 群 为 30-50 岁 大 企 业 中 、 高 层 白 领 ， 私 企 业 主 。营销推广策略：晨报，晚报报纸推广，户外广告推广；房交会。媒体选择： 潇湘晨报，长沙晚报。优 惠 措 施 ： 开 盘 总 价 优 惠 7000 元 -10000 元 。中城丽景香山项 目 位 置 ： 万 家 丽 中 路 二 段 239 号 。开发商：长沙中达房地产开发有限公司。开发期数：三期。位：中

90、高档山地公园，传奇社区。第 63 页 共 253 页优劣长沙领域项目前期策划报告总 占 地 面 积 ： 153062.60 。总 建 筑 面 积 ： 395166.00 。总 户 数 ： 2380 户 。容 积 率 ： 2.26。绿 化 率 ： 40%。物 业 层 数 ： 小 高 层 15 层 、 18 层 花 园 洋 房 5 层 。户 型 面 积 ： 电 梯 小 高 层 ： 97 -160 ， 主 力 户 型 为 四 房 ， 面 积 是 160 ； 花 园 洋 房 ： 120 -270 ， 主 力户 型 为 四 房 面 积 是 160 。销 售 现 状 ： 小 高 层 售 出 50%， 花

91、园 洋 房 售 出 90%。势： 小区环境好，产品质量好，品牌优势。势：位置配套尚欠成熟。营销推广策略： 组织业主看世界杯，以后还将举行高尔夫活动。报纸、户外、楼宇广告，电台，春交会。媒体选择： 长沙晚报、潇湘晨报；户外广告位置：东塘、候家塘；分众传媒；电台：交通频道。优惠措施：总体无标准，具体有一定优惠。第 64 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告3、总结（ 1） 各 组 团 因 区 域 差 异 而 呈 现 发 展 不 平 衡 状马 王 堆 组 团 发 展 较 为 成 熟 ，但 楼 盘 品 质 相 对 偏 低 ；人 民 东 路 组 团 区 域 集 中 大 量 外 来 开 发 商 ，楼

92、 盘 品 质 较 高 ，配套较为成熟；体育新城组团楼盘品质较高，因开发尚晚而配套相对不完善。（ 2） 区 域 无 太 多 外 部 景 观 资 源 优 势区 域 各 组 团 项 目 均 无 太 多 外 部 景 观 资 源 优 势 ，均 通 过 对 项 目 产 品 品 质 、园 林 、物 业 管 理 等 自 身 硬 软 件 方 面 进 行打造。来增加卖点，提升项目品质。（ 3） 区 域 未 来 1-2 年 入 市 量 预 计 近 200 万 平 米从 未 入 市 项 目 与 已 入 市 项 目 未 来 推 出 量 统 计 ， 预 计 未 来 1-2 年 城 东 房 地 产 项 目 入 市 量 将

93、近 200 万 平 米 体 量 。（ 4） 区 域 目 标 客 户 群 将 趋 于 高 端 。随 着 大 量 品 牌 开 发 商 的 涌 入 ，楼 盘 品 质 的 提 升 ，区 域 目 标 客 户 群 层 次 将 进 一 步 提 升 ，成 为 长 沙 市 高 端 客 户 群 聚集地。（ 5） 区 域 商 业 房 地 产 开 发 将 成 热 点在政府对区域商业功能定位前提下，预计未来区域商业房地产开发将大幅升温。第 65 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告【市场分析总结】1、 长 沙 市 经 济 持 续 快 速 发 展 ， 为 房 地 产 发 展 提 供 保 障 ；2、长株潭一体化，确立

94、城市化进程发展方向，大长沙由梦想变为现实，城东将确立为大长沙核心区域；3、 长 沙 市 土 地 储 备 量 约 为 7 万 余 亩 ， 土 地 储 备 充 裕 ；4、 长 沙 房 地 产 市 场 呈 供 销 两 旺 。 自 2004 年 以 来 一 直 处 于 快 速 发 展 阶 段 ；5、 受 新 政 影 响 ， 未 来 长 沙 主 体 客 户 将 发 生 改 变 周 边 县 市 、 25-30 岁 年 轻 人 比 重 上 升 ；6、 受 新 政 影 响 ， 长 沙 未 来 主 力 户 型 将 发 生 改 变 预 计 2007-2008 年 将 出 现 集 中 放 量 ；7、 长 沙 各 个

95、 板 块 发 展 相 对 不 均 衡 ， 城 东 市 场 集 中 小 高 层 、 高 层 建 筑 ， 无 论 是 产 品 品 质 还 是 客 户 层 次 、 价 格 水 平均居各板块之首；8、 随 着 体 育 新 城 的 开 发 ， 预 计 未 来 城 东 市 场 将 是 暨 城 南 市 场 之 后 第 二 炙 热 板 块 ， 无 论 是 开 发 体 量 还 是 新 开 项 目均大幅提升。第 66 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告第二部分项目分析第一章项目价值分析一、项目概况1、基本信息区位：项 目 位 于 长 沙 雨 花 区 政 府 对 面 ，万 家 丽路与香樟路交汇处东北角；属于

96、城东板块体育新城南。总占地面积：约 95210.96 平 方 米容积率：3.0总建筑面积：约 332315.76 平 方 米其中住宅总建筑面积为；243245.13 平米商业总建筑面积为：89070.63 平米万家丽路香樟路圭塘河风光带第 67 页 共 253 页体育新城雨花区政府长沙领域项目前期策划报告2、地块构成及规划要求地块构成：地块由四宗地块组成，分别包括宗地 1（ 商 住 用 地 ）、 宗 地 2（ 教 育 用 地 ）、 宗地 3（ 商 住 用 地 ）、宗 地 4（ 停 车 场 用 地 ）规划指标要求：临 万 家 丽 路 、 香 樟 路 50 米 作 为 商 业 设207 米55宗地

97、 2教育用地施 用 地 ，其 容 积 率 3，建 筑 密 度 28%。商 业 规 划 面 积 ： 89070.63 平 米 ， 其 中宗地 3169 米宗 地 1： 商 业 占 29%， 住 宅 占 71%；宗 地 2： 教 育 用 地 ；宗 地 3： 商 业 占 26%， 住 宅 占 74%；宗 地 4： 停 车 场 用 途 ， 占 地 7864 平 米300 米226 米宗地 1209 米宗地 4停车场用地第 68 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告3、四至现状项目东至：香莲路，靠湖南勘测设计院、雨花区公安局及长沙航空职业技术学院。对项目利弊分析：东 向 临 京 珠 高 速 ， 交

98、 通 便 利 ； 但 地 势 较 高 ， 视 觉 景 观 形 象 偏 低 。第 69 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告项目南至：香樟路，雨花区政府对项目利弊分析：南 向 地 势 低 洼 ， 与 雨 花 区 政 府 隔 路 相 望 ， 目 前 无 高 层 建 筑 ， 视 线 阻 挡 较 少 ， 景 观 视 野 较 好 。第 70 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告项目西至：万家丽路、圭塘河、新星小区对项目利弊分析：毗 邻 主 干 道 ， 噪 音 干 扰 较 大 ； 经 济 适 用 房 形 象 较 低 ， 导 致 目 前 西 向 物 业 视 觉 景 观 和 作 为 住 宅 的物业

99、价值有所降低，未来圭塘河风光带建成后将有所改观。第 71 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告项目北至：联通公司，第二风机厂，湖南勘探设计院，体育新城，对项目利弊分析：有 一 定 的 坡 地 资 源 景 观 ， 为 项 目 打 造 坡 地 特 色 物 业 提 供 支 撑 ； 靠 东 向 地 块 居 住 价 值 较 高 。第 72 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告二、地块价值解析1、基本地形地貌地块不规则，高差起伏S2高差系数：S1： 38-40S3S2： 50-60S3： 45-48.9S1S4S7S4： 50-58.7S5： 44.2-45S6： 49-52S5S6S7： 6

100、0-71.2地块形状不规则。地势南低北高、西低东高。第 73 页 共 253 页圭风光长沙领域项目前期策划报告2、景观分析体育新城休闲公园在景观视觉方面，因项目呈西低东高，南低北高地势。塘河西向：览 圭 塘 河 沿 江 风 光 带 ；南向：临 雨 花 区 政 府 ，视 野 开 阔 ，高 层 则 可带远观天际岭公园；北向：高 层 可 远 观 体 育 新 城 休 闲 文 化 公 园 ；东向：主 要 为 居 住 区 ， 景 观 资 源 相 对 差 。景观资源一般。天际岭公园第 74 页 共 253 页5300用地长沙领域项目前期策划报告3、噪音分析项 目 处 于 城 市 中 干 道 交 汇 处 ，噪

101、 音 对项目存在较大影响，其中：万 家 丽 路 ，南 北 交 通 城 市 主 干 道 ，车流最大，噪音污染最大；万家丽路教育用其 次 为 香 樟 路 ，东 西 向 ，串 联 韶 山 路207规划路香莲路和万家丽路；香 莲 路 ，项 目 未 来 东 向 市 政 路 ，规 划169为 4 车道，直通体育新城；噪音污染次于万家丽路和香樟路；商业规划而 作 为 项 目 规 划 路 ，噪 音 主 要 来 自 社209区内，影响相对较少。噪音污染较大停车场用第 75 页 共 253 页226香樟路长沙领域项目前期策划报告4、风向、日照分析长沙具有明显的季节变化。冬季盛行偏北风，夏季盛行准南风，春、秋二季为

102、冬夏季风交替时期，风向变化较大 ， 但 以 偏 北 风 的 频 率 最 大 。 全 年 实 际 日 照 时 数 在 13001900 小 时 之 间 ， 属 中 等 偏 少 地 区 。 从 日 照 百 分 率 （ 实 际 日照 时 数 占 可 照 时 数 的 百 分 比 ） 来 看 ， 全 年 平 均 日 照 百 分 率 ， 湖 区 可 达 40%以 上 ， 其 他 各 地 都 在 3040%之 间 ， 季 节 分布 则 以 夏 季 较 多 ， 冬 、 春 较 少 ， 7、 8 月 日 照 率 多 在 50%以 上 ， 2 月 是 一 年 中 日 照 最 少 的 月 份 ， 绝 大 部 分 地

103、 区 不 足 80小 时 ， 湘 北 湖 区 日 照 率 为 30%， 其 它 各 地 多 在 20%左 右 。5、周边现状分析本 地 块 周 边 目 前 西 侧 紧 靠 万 家 丽 路 ， 圭 塘 河 风 光 带 ， 临 新 星 小 区 ， 112 医 院 ， 雨 花 区 交 警 大 队 ， 长 沙 民 政 学 院 ；北向主要为新建联通营业厅及宿舍楼，体育新城，一馆三中心，省医药中专，东方烹饪学院；东向为湖南勘测设计院及其宿舍楼；南临雨花区政府，中南勘测设计院及其宿舍区，地势低洼，建筑层数较少，景观视野较为开阔。第 76 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告第二风机厂联通公司雨花区公安

104、分局新星小区雨花区交警大队民政学院区政府沿江风光带体育中心天际岭国家森林公园第 77 页 共 253 页湖南勘测中南设计长沙领域项目前期策划报告6、周边配套资源分析项目所在区域周边配套资源主要包括：（ 1）购 物 场 所 ：周 边 1 公 里 范 围 内 无 大 型 购 物 场 所 。项 目 所 在 区 域 属 于 正 在 开 发 建 设 区 ，周 边 各 项 配 套 设 施 相对缺乏，且档次较低，无大型超市和集中商业。（ 2） 文 化 教 育 ： 华 夏 一 中 、 市 三 十 七 中 、 省 医 药 中 专 、 省 体 育 职 业 学 院 、 长 沙 民 政 学 院 。（ 3） 医 疗 卫

105、 生 ： 省 112 医 院 。（ 4） 餐 饮 、 娱 乐 、 运 动 ： 泓 天 酒 楼 、 天 登 酒 楼 、 喜 乐 动 漫 娱 乐 城 。（ 5） 生 活 服 务 ： 目 前 生 活 服 务 配 套 仅 有 周 边 低 档 次 商 铺 ， 待 周 边 众 多 高 档 楼 盘 入 住 后 ， 将 有 进 一 步 的 改 善 。（ 6） 历 史 人 文 区 域 因 素 影 响 ： 项 目 位 于 雨 花 区 政 府 板 块 ， 是 区 政 府 所 在 地 和 未 来 新 兴 的 高 档 社 区 居 住 中 心 。（ 7） 景 观 资 源 ： 圭 塘 河 风 光 带 、 天 际 岭 国 家

106、 森 林 公 园 ， 体 育 文 化 休 闲 公 园 。基于项目周边环境与资源分析，项目地块处于城市副中心成长性区域地段。第 78 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告第二章项目 SWOT 分析及发展战略1、项目 SWOT 分析及行动手段S优势（strength）(1)未 来 城 市 中 心随着城市化进程加快，体育新城开发，城市立体交通网络的建立，项目区域未来将成为城市中心区，区域发展潜力巨大。(2)雨 花 区 政 府 一 路 之 隔项 目 处 于 雨 花 区 政 府 对 面 ，坐 拥 行 政 中 心 核 心 地 带 ,拥 有 得 天 独 厚 的 资 源 优 势 ，易 于 打 造 高 端

107、 物 业 和 区 域 标 志 性城市天际线，在市场推广和传播方面，容易制造热点，吸纳更多市场关注。(3)交 通 便 利从城市外围交通看，京珠高速、武广高速、机场高速等交通网络均途经此区域；从 城 市 内 循 环 交 通 看 ，本 项 目 所 在 区 域 属 于 副 中 心 区（ 体 育 新 城 南 ）至 五 一 路 中 心 商 业 圈 不 到 30 分 钟 公 交 路 程 ，地 块 所 在 区 域 通 过 万 家 丽 路 、香 樟 路 等 两 条 南 北 向 与 东 西 城 市 主 干 道 、规 划 中 的 城 市 地 铁 等 ，同 市 中 心 保 持 便 捷 的交通。第 79 页 共 253

108、 页长沙领域项目前期策划报告(4)坡 地 资 源拥有较优的坡地资源，为项目打造坡地建筑，实现差异化提供契机，增加项目后续卖点。(5)配 套 完 善学校林立，包括大专院校，中小学，是仅次于河西的高校聚集区，医院、商业、运动场所等都较为完善。(6)规 模 较 大结 合 项 目 北 向 地 块 ， 近 80 万 平 米 的 建 筑 面 积 规 模 ， 将 成 为 未 来 城 东 大 规 模 项 目 ， 存 在 一 定 的 规 模 优 势 。(7)企 业 实 力作为有着深圳多年开发房地产经验的开发商，实力强劲，具备打造强品质项目。核心优势地段、交通、坡地资源、配套【行动手段】Action 1： 发 挥

109、 地 段 与 交 通 优 势 ， 合 理 规 划 设 计 ， 建 立 产 品 竞 争 优 势 ；Action 2： 发 挥 坡 地 资 源 优 势 ， 建 设 组 团 式 园 林 形 成 良 好 的 内 部 景 观 环 境 ；Action 3： 有 效 发 挥 政 府 对 区 域 规 划 与 项 目 规 划 配 套 优 势 ， 打 造 自 身 商 业 与 教 育 配 套 ， 增 加 居 住 附 加 值 ；Action 4： 发 挥 规 模 优 势 ， 提 升 项 目 品 质 ， 形 成 城 市 中 心 大 型 品 质 生 活 社 区 ；Action 5: 企业品牌与项目品牌互动，树立项目市场信

110、心。第 80 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告W劣势(weakness)(1)噪 音 干 扰 严 重受城市主干道车流量大的影响，项目受其噪音污染较为严重，使项目居住品质有所降低。(2)地 块 不 规 则 形 状 的 影 响地块形状不规则，影响其实际使用效率。(3)公 共 停 车 场 的 干 扰由 于 政 府 要 求 ，需 在 万 家 丽 与 香 樟 路 交 汇 处 ，建 设 7864 平 米 的 公 共 停 车 场 ，对 项 目 居 住 环 境 与 土 地 价 值 最 大 化存在较大影响。(4)政 府 规 划 要 求政府对地块商业规划区域、较大面积指标要求，为项目在打造品质产品时形成

111、一定障碍。核心劣势噪音污染、地块不规则、公共停车场第 81 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告【行动手段】Action 6： 通 过 新 技 术 、 新 材 料 、 新 工 艺 解 决 环 境 及 嘈 杂 主 干 道 带 来 噪 音 污 染 问 题 ；Action 7： 邀 请 知 名 设 计 公 司 ， 结 合 地 块 形 状 、 停 车 场 规 划 问 题 等 因 素 ， 精 心 小 区 规 划 与 内 景 观 ， 弥 补 项 目 地块不规则与外部景观资源缺乏之缺陷。Action 8： 加 大 宣 传 力 度 ， 通 过 多 种 途 径 来 引 导 消 费 者 对 产 品 、 发

112、展 商 的 认 识 ， 从 而 形 成 市 场 引 导 型 产 品 ；Action 9： 充 分 挖 掘 地 块 商 业 价 值 ， 规 划 合 理 的 商 业 业 态 ， 通 过 商 业 实 现 项 目 收 益 的 同 时 ， 提 升 项 目 形 象 和 楼盘档次；Action 10：以 产 品 高 性 价 比 赢 得 市 场 在 建 筑 设 计 上 应 尽 最 大 的 可 能 提 高 单 位 实 用 率 ；在 总 价 格 上 进 行 严 格控 制 ，使 实 际 按 揭 压 力 尽 可 能 地 低 于 置 业 者 预 期 的 水 平 ，打 消 置 业 者 的 顾 虑 ；强 调 高 层 住 宅

113、 的 利 益 点 ，培 养 高 层 住宅置业的尊贵感和自豪感。O机会(Opportunity)(1)大 长 沙 规 划 的 实 施在政府对大长沙概念规划下，未来项目所在区域将成为大长沙融城的核心地带，将享有未来核心区域的相关配套优势。第 82 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告(2)城 东 市 场 的 发 展随着城区规模的扩大，城东房地产市场进一步发展成熟，区域配套进一步完善，大量实力开发商与品质项目落定于此，将大大提升了区域品质。(3)置 业 心 理 的 改 变城市化进程的加快，置业者置业心理发生转变，更多客户更愿意远离城市中心圈的噪杂区域，体验生态和谐生活。核心机会大长沙的规划实施

114、、城东市场的发展、置业心理的改变【行动手段】Action 11： 紧 紧 抓 住 大 长 沙 规 划 发 展 、 城 东 市 场 大 发 展 机 会 ， 选 择 合 理 时 机 入 市 ；Action 12： 有 效 把 握 客 户 心 理 需 求 ， 充 分 挖 掘 卖 点 ， 迎 合 置 业 者 心 理 改 变 。第 83 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告T威胁（威胁（Threat）(1)城 南 、城 北 成 熟 片 区 项 目 对 项 目 周 边 客 户 的 蚕食，形成客户分流君悦香邸珠江花城分流片区圈定说明：随着交通设施完善，城北、城南均距离城市天健芙蓉盛世浏阳河畔银港水晶城

115、核 心 区 在 20-25 分 钟 公 交 车 程 内 ；城北、城南区域随着城市化进程加快，区域CBD绿城新世界品质项目也将大量涌现；本案BOBO天下城天下城鑫天芙蓉湘府东苑奥园第 84 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告（ 2） 调 控 政 策受 新 政 影 响 ， 项 目 90 平 米 以 下 户 型 面 积 将 需 达 到 60%的 比 例 ， 从 而 项 目 在 产 品 创 新 上 成 为 突 破 户 型 面 积 控 制 的关键；另 一 方 面 ， 自 2007 年 2 月 1 日 开 始 ， 国 家 将 统 一 开 征 土 地 增 值 税 ， 使 得 开 发 商 最 终 所

116、得 利 润 大 幅 缩 水 。（ 3） 经 济 适 用 房 大 面 积 修 建根 据 近 日 出 台 的 长 沙 市 2007 年 经 济 适 用 住 房 建 设 计 划 安 排 表 ， 2007 年 长 沙 经 济 适 用 房 建 设 规 模 确 保 54 万平 方 米 ， 力 争 达 到 70 万 平 方 米 ， 将 解 决 约 8000 户 中 低 收 入 家 庭 的 需 求 。 经 济 适 用 房 的 大 面 积 修 建 ， 无 疑 对 商 品 房市场形成威胁。（ 4） 本 地 开 发 商 对 房 地 产 利 润 要 求 不 高目前长沙本地开发商为保证资金的快速回笼，普遍对商品房利润要

117、求不高。核心威胁客户分流、经济适用房的大面积开发、调控政策的实施【行动手段】Action 13： 高 举 高 打 ， 实 现 快 速 销 售 ， 形 成 项 目 市 场 火 爆 局 面 ；Action 14： 缩 短 开 发 周 期 ， 及 时 与 市 场 灵 动 。第 85 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告2、项目综合评价与发展策略（ 1） 项 目 综 合 评 价通过上述分析，我司认为，本项目作为城东片区、雨花区政府对面目前唯一大规模项目，优劣势相对明显，可塑 性 较 强 等 特 点 。机 遇 与 挑 战 并 存 。地 块 拥 有 较 好 的 地 段 、较 大 规 模 和 未 来

118、完 善 的 配 套 以 及 宏 发 领 域 的 资 金 和 品 牌支持等方面优势，为项目提供较大的想象空间。同时，项目也存在区域形象弱、环境嘈杂、缺乏可利用景观、城市主干道污染、项目片区界定尴尬等不利因素以及未来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响，也是项目前期策划需要解决的问题。第 86 页 共 253 页弱化劣势应对挑战W.T 战略长沙领域项目前期策划报告（ 2） 项 目 发 展 策 略根 据 项 目 SWOT 分 析 及 应 对 分 策 略 ， 综 合 考 虑 制 定 如 下 项 目 发 展 总 策 略 ：SWOT 组合战略S.O 战略利用机会强化优势O.W 战略利用机会减轻劣势项目发

119、展策略“资源整合，建立优势”的市场竞争策略“体验式营销，快速销售”的市场营销策略行动纲领整合多方资源，建立竞争优势，形成项目“竞争壁垒”。抓住市场机会，以文化营销弱化项目劣势，并通过商住互动实现顺利销售。行动手段Action 1，2，3，4，5。12打造内部配套，构建优尚社区生活；有效把握客户心理，迎合消费者置业需求；打造差异化商业与高配置教育配套，增加项目附加值。Action 6，8，9。11，12通过对园林、会所较早展示，实现体验式营销；紧抓城市发展机遇，引导消费。“产品创新，提升品质” 以产品创新提升产品品质，树的产品开发策略 立差异化的市场形象。Action 6，7，10运用新技术、新

120、材料、新工艺解决项目噪音问题；通过产品创新、户型创新，提升产品品质；将原规划停车场规划为绿化休闲广场，提升产品品质；以产品的高性价比来赢得市场。S.T 战略发挥优势规避威胁“打造自身产品优势、强占先机”的风险控制策略充分发挥项目优势，在竞争威胁较小的前提下抢先入市，打“时间差”来规避市场风险。Action 8。9，13，14依托区域先天条件，通过打造内部产品品质，实现产品自身增值，把握入市时机，快速应对市场反应。第 87 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告【项目分析总结】1、地块价值判断综合本地块交通便利、未来配套完善、开发条件成熟，未来区域发展，商业、教育价值等优势，我们认为本项目适

121、于开发城市中心多样化生活社区（含居住、休闲、商业等功能）， 但同时要防止噪音干扰。2、我们对项目的评价地块拥有地段优势、规模优势、商业配套优势以及企业实力优势；同时，项目也存在区域形象弱、环境嘈杂、缺 乏 可 利 用 景 观 、噪 音 污 染 等 不 利 因 素 以 及 未 来 市 场 变 化 及 市 场 供 求 变 化 等 不 确 定 因 素 影 响 ，也 是 项 目 前 期 策 划 需要解决的问题。3、基于地块本身具有的开发条件，我们认为本项目应在市场环境与项目条件相结合的情况下，在上述开发策略的指引下进行定位与规划，建立差异化的竞争优势。第 88 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报

122、告第三部分项目定位第 89 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告一、背景综述1、项目市场背景根据上述市场与本身优劣势分析，总结本项目住宅发展策略的市场背景如下：（ 1）长 沙 市 房 地 产 正 处 于 快 速 发 展 时 期 ，这 种 快 速 发 展 态 势 仍 将 持 续 一 段 时 间 ；未 来 房 地 产 价 格 仍 将 保 持 一 定的增幅；房地产开发的主战场将从城市中心向外转移。（ 2） 长 沙 中 高 档 高 层 住 宅 市 场 目 前 尚 处 于 成 长 阶 段 ， 无 论 在 产 品 设 计 、 营 销 推 广 等 方 面 尚 有 较 大 的 发 展 空 间 。（ 3）

123、 地 段 、 小 区 内 环 境 、 价 格 、 物 业 管 理 服 务 是 消 费 者 购 买 住 宅 的 主 要 考 虑 因 素 。（ 4）城 东 区 域 高 层 产 品 的 客 户 群 为 经 商 人 士 、教 师 、公 务 员 、公 司 经 理 层 、私 营 业 主 、医 生 律 师 等 ，另 一 主 要客户群为周边地市（株洲、湘潭、岳阳、益阳等地）客户和外地投资者；城市白领人士等亦占据了一定比重。（ 5）目 前 城 东 板 块 大 部 分 项 目 在 无 太 多 外 部 景 观 与 配 套 资 源 依 赖 的 情 况 下 ，均 通 过 对 项 目 本 身 品 质 的 打 造 ，实现其

124、价值；竞争较为激烈。（ 6） 随 着 大 长 沙 规 划 的 实 施 ， 城 东 片 区 的 进 一 步 发 展 ， 区 域 未 来 1-2 年 商 品 住 宅 供 应 量 将 达 百 万 平 米 ；鉴 于 上 述 市 场 形 势 ，本 项 目 在 定 位 时 应 充 分 考 虑 消 费 者 的 需 求 ，在 满 足 消 费 者 需 求 的 基 础 上 进 行 产 品 自 身 创 新 ，第 90 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告形成差异化的市场定位，从而战胜竞争对手并获得预期利润。2、项目自身条件地 块 拥 有 地 段 优 势 、规 模 优 势 、商 业 配 套 优 势 以 及 企

125、业 实 力 优 势 ；同 时 ，项 目 也 存 在 区 域 形 象 弱 差 、环 境 嘈 杂 、缺 乏 可 利 用 景 观 、噪 音 污 染 等 不 利 因 素 以 及 未 来 市 场 变 化 及 市 场 供 求 变 化 等 不 确 定 因 素 影 响 ，也 是 项 目 前 期 策 划 需要解决的问题。二、项目整体物业定位结合市场分析与项目自身情况，我们将项目整体物业定位为：第 91 页 共 253 页项目定位长沙领域项目前期策划报告基本坡地景观社区区域商业中心商务政公寓高端教育配套价值坡地超大高档时尚新城高端现代国际区域性价复合高端UPS超大高档新城高端国际性价商业定位区域未来复合商业中心住

126、定位百万平米高档国际化公馆借势新城点醒项目突出宏大新城央区百万平米国际大都会转换轴第 92 页 共 253 页彰显独特都会概长沙领域项目前期策划报告三、项目住宅部分物业定位根据前面的分析，综合考虑市场条件及项目自身开发条件影响因素，项目住宅部分物业定位如下：新城市中央百万平米坡地高尚社区释义：新城市中心，区府一线物业；城市中心区的超大规模坡地景观住宅项目；倡导现代城市生活，注重邻里关系；兼顾城市中心的繁华与社区生活的宁静。PS：商业物业定位详见商业策划报告。：商业物业定位详见商业策划报告。第 93 页 共 253 页目标客户定位长沙领域项目前期策划报告四、客户定位1、主力客户群基于对长沙房地产

127、市场分析、潜在客户访谈、区域项目类比。本项目高等院校、中学教师政府公务员、航空人士目标客户包括三个层面：城东区域客城东区域经商人士、私营业主户；城市核心区域客户；部分城北、城南及以外投资客。通过前面对潜在消费者市场调查及类比楼盘分析的结果表明，本项目主力客户群特征表现：该片区经济收入相对稳定城市核心区白领阶层城北、城南及外投资客户设计院技术人员、周边企业管理层及员工周边县市（株洲、湘潭、岳阳等地）/外地等（ 2540 岁 ） 的 人 士 ；附近高校教师、设计院设计人员、政府公务员、医院工作人员中的中、高层管理阶层等；个体经营者、经商人士及投资客；第 94 页 共 253 页城市丽路沿线客长沙领

128、域项目前期策划报告家庭构成特点：以三口之家为主，辅以两口之家，单身，还有少部分三代同居；购房目的：购房改善居住条件作为终极置业，或者购买住宅作为过渡性居所和投资性居所。2、目标客户群来源分析城北部分客户区域内客户：即在项目区域内生活、工作 或 居 住 的 客 户 ，主 要 包 括 一 些 企 事 业 单 位客 户 ，如 ：体 院 、航 空 职 业 技 术 学 院 、湖 南省勘探设计院、中南勘探设计院、区政府、环保工业园企业等。中心区白领万万 家 丽 路 沿 线 客 户 ：集 中 了 如 马 王 堆 、万家 丽 建 材 超 市 、高 桥 大 市 场 等 专 业 大 市 场 和专 业 汽 车 4S

129、 店 ， 聚 集 了 大 量 的 中 高 及 高 收客户家岳阳、株洲、湘潭等入 阶 层 客 户 ，其 中 也 包 含 了 外 地 客 户 在 此 经商、做生意的客户。第 95 页 共 253 页区域内客户户香 樟 路 沿 线 客 户城南部分客户外地客户长沙领域项目前期策划报告香樟路沿线客户：包含了雨花区、天心区生活或工作在香樟路沿线的客户。城市中心区白领客户：主要集中于五一路与芙蓉中路段写字楼物业内的白领阶层。城北客户：在开福区、芙蓉区东北部生活或工作的客户。城南客户：在天心区生活或工作的客户。周 边 县 市 客 户 ：在 长 沙 临 近 高 速 路 口 的 楼 盘 中 ，周 边 县 市 客

130、户 所 占 比 例 为 20-30%。城 市 中 心 区 高 端 楼 盘 大 户型 产 品 的 周 边 县 市 客 户 所 占 的 比 例 达 到 20%以 上 。客户类型：周边县市客户中的高收入阶层。购买客户构成：有灰色收入的政府公务员、水利、电力等事业单位人员及银行管理层。购买客户区域来源：邵阳、衡阳、益阳、湘潭、岳阳、株洲。客户特征：收入水平高。需 求 特 征 ： 所 需 的 是 四 房 以 上 户 型 产 品 ， 面 积 在 140m以 上 。第 96 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告五、形象档次定位通过上述市场分析与物业定位，一方面，目前项目主要竞争区域来自城北板块和城南板

131、块两大区域，但两区域无论是交通条件、区域配套，还是片区形象都相对城东板块而言，尚有差距。同时，根据项目分析结论，本项目拥有未来城市中心地段优势、交通便利、坡地资源、规模优势以及企业实力优势；同时，项目也存在噪音空气污染、地块不规则、公共停车场的干扰、政府规划要求等不利因素影响，鉴于对地块价值判断，我们认为本项目适于开发：城市中心高档精品住宅新城市中心高档精品住宅第 97 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告六、形象定位通过前文对目标客户群的分析确定，我们希望在他们身上找出其心理、性格、喜好、追求等方面的共同点，以此作为项目形象定位的基础和依据。我们将该物业形象定位为：体 育 新 城 南

132、区 府 一 线 都 市 优 尚 生 活体 育 新 城 南 ：区 域 位 置 表 征 。从 前 面 优 劣 势 分 析 过 程 中 ，项 目 位 于 雨 花 区 政 府 对 面 ，区 位 存 在 一 定 优 势 ；同 时 ，随着体育新城的开发建设，区位价值得到更多客户的认同，故项目建议区域定位为体育新城南。区府一线：项目位于雨花区政府对面，享有政府核心区域相关优势资源。都市优尚生活：一种生活方式的体现。都市：城市中心；优尚：体现优质、高尚生活方式。第 98 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告七、案名建议建议案名一（体现项目规模与城市价值地位）领域尚城“领域”：开发商名称“尚城”：大气，切

133、合项目国际高端定位，包罗万象的物业类型建议案名二：领域帝都“领域”：开发商，品牌“帝都”；大气，成就高端物业形象，有指多业态物业之意第 99 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告八、户型定位1、目前长沙市场热销户型面积区间项目名称地理位置面积区间两房热售面积面积区间三房热售面积四房面积区间热售面积热售原因解析主力客户长房东郡人民东路与万家丽路交汇处87.287.2112136112140（1）户型面积适中；140 （2）板式建筑，南北通透，紧凑；（3）公摊较少；工商银行客户公务员私营业主西子花苑珠江花城人民路与万家丽路交汇处西南角长沙市芙蓉北路、福元西路交汇处87.58387.5已售 6

134、0以上126.89-140.790134126.89-140.7112162.15162.15（1）板式结构（2）户型方正（1）户型方正；（2）朝向较优；（3）总价较低。私营业主白沙烟厂客户公务员公务员企业白领融科三 长沙市韶山中万英尺 路 376 号奥林匹长沙市湘府中克花园路 189 号9010011090售 80以上120140130150140售 75以上151.11-183.99160左右企业品牌，全部短板结构；南北朝向，采光通风佳。由于项目定位相对高端，设置户型相对偏大。私营业主，企业白领企业高层管理人员湘潭、株洲等外地客户阳光 100（二期）岳麓区猴子石大桥西头北侧8010080-

135、90 销售较好120140140.37152.56（1）80-90 两房总价较低，吸引部分年轻人置业（2）三房多为二次置业者。高校教师第 100 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告2、目前长沙市典型楼盘户型配比楼盘BOBO 天下城茂华国际湘融科三万英尺珠江花城户型一房两房三房一房、两房三房四房跃式二房三房四房复式两房三房四房面积区间（）8080-99120-13959-90122-142140-203183-25880-90120-139140-180180 以上80-99100-139140-159比例56%20%24%13%58%25%5%11%34%50%5%20%75%5%第

136、101 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告根据潜在客户访谈、区域客户研判，周边楼盘数据分析，客户对户型需求主要表现为：（ 1） 目 前 消 费 者 已 逐 渐 接 受 小 高 层 和 高 层 住 宅 ， 偏 小 房 型 的 高 层 产 品 较 受 欢 迎 。（ 2） 未 来 购 买 项 目 的 目 标 客 户 主 要 由 三 口 之 家 组 成 ， 需 求 户 型 以 三 房 为 主 力 户 型 ， 辅 以 两 房 与 四 房 产 品 。（ 3）总 价 在 35-50 万 元 之 间 的 中 高 档 产 品 较 易 为 客 户 所 接 受 ；需 求 主 力 物 业 面 积 则 为 10

137、0-120 平 米 的 经 济 三 房与 120-140 平 米 经 济 四 房 。（ 4） 随 着 市 场 价 格 的 上 升 ， 在 客 户 承 受 总 价 一 定 的 情 况 下 ， 客 户 更 趋 向 购 买 面 积 较 小 物 业 。基于上述原因，我司建议户型如下：整体户型面积配比表户型单身公寓1房1厅2房2厅小 3 房 2 厅/复中3房2厅大3房2厅小4房2厅大4房2厅面积40558089110125140155套数比10%10%13%10%15%15%10%10%加权均面积45.510.48.916.518.751415.5套数230230299230345345230230总面

138、积919212639238992045237917430883217235619面积比3.78%5.20%9.83%8.41%15.59%17.71%13.23%14.64%第 102 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告5房2厅复式单位合计：170190115.45%2%100%8.53.8105.851154622981953387322432458.03%3.59%备注：1、按照住宅总建筑面积 243245.13M进行计算。2、暂未考虑 9060 政策，以正常高档小区进行户型比例计算。大于 90 平米户型面积配比表户型2房2厅小 3 房 2 厅/复中3房2厅大3房2厅小4房2厅大4

139、房2厅5房2厅复式单位合计：面积8089110125140155170190120套数比13%10%15%15%10%10%5%2%100%加权均面积10.48.916.518.751415.58.53.810套数299230345345230230115461838总面积238992045237917430883217235619195338732221414面积比9.83%8.41%15.59%17.71%13.23%14.64%8.03%3.59%备注：1、按照大户型住宅总建筑面积 221414M进行计算。2、暂未考虑 9060 政策，以正常高档小区进行户型比例计算。第 103 页 共

140、253 页长沙领域项目前期策划报告七、价格定位从 类 比 项 目 的 价 格 分 析 表 中 可 以 看 出 ， 目 前 本 区 域 销 售 的 项 目 和 已 经 售 完 项 目 的 价 格 ， 大 都 在 3800-4300 元 /平方米之间，本项目产品定位于中高档高层住宅，其价格应居于长房东郡与融科三万英尺市场价格之间，即3800-4800 元 /平 方 米 。项目名称融科三万英尺西子花苑锦湘国际中城丽景香山长房东郡均价（元平米）48004300640045003800产品类型塔搂板式塔楼塔式塔搂综合考虑本项目所在地段、物业定位、形象定位、客户定位以自身素质条件以及销售条件及速度要求后，

141、我们将 本 项 目 的 物 业 档 次 定 位 为 中 高 档 品 质 、中 档 价 格 、超 值 物 业 ；其 价 格 定 位 于 高 层 住 宅 4000-4700 元 /平 方 米 左 右 。鉴 于 ， 本 项 目 于 2008 年 中 入 市 ， 预 计 长 沙 房 地 产 销 售 价 格 的 年 增 长 率 为 5%-7%， 得 出 本 项 目 住 宅 市 场 比 较 均 价为：高 层 住 宅 4300-4900 元 /平 方 米 左 右 。（ 注 ：5%-7%增 长 率 的 确 定 是 基 于 国 家 宏 观 政 策 的 要 求 ，中 央 已 明 确 提 出 要 求 各 地 方 政

142、 府 需 要 将 房 价 的 增 长 率 控第 104 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告制 在 年 均 8%的 居 民 收 入 增 长 率 以 内 ）【项目定位总结】1、主力客户：项 目 周 边 生 活 、工 作 或 居 住 的 客 户 ，主 要 包 括 一 些 企 事 业 单 位 客 户 ，如 ：体 院 、航 空 职 业 技 术 学院、湖南省勘探设计院、中南勘探设计院、区政府、环保工业园企业等；万家丽路沿线专业大市场经商、私营业 主 与 烟 厂 等 大 中 型 企 业 客 户 ； 香 樟 路 沿 线 民 政 学 院 、 112 医 院 、 设 计 院 等 客 户 ； 城 市 中 心

143、 区 各 个 企 业 白 领 阶层；城北、城南客户；周边县市客户。2、整体物业定位：新 城 央 区 百 万 平 米 国 际 大 都 会 。3、 住 宅 部 分 物 业 定 位 ： 新 城 市 中 央 百 万 平 米 坡 地 高 尚 社 区 。4、物业档次：高 档 。5、市场形象：体育新城南区府一线都市优尚生活。6、主力户型：以 89-120 平方米三房为主。7、价格定位：均价 4300-4900 元/平方米左右。以上定位是后面规划设计的基础。第 105 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告第四部分物业发展建议一、规划设计要点用 地 总 面 积 ： 132039.52 平 方 米商 业 住

144、 宅 净 用 地 面 积 ： 95210.96 平 方 米用 地 性 质 ： 商 业 /居 住建 筑 面 积 ： 不 超 过 332315.76 平 方 米容 积 率 （ 总 建 筑 面 积 /净 用 地 面 积 ）： 3.0（ 含 小 学 ）建 筑 密 度 ： 不 超 过 28%建 筑 高 度 ： 不 超 过 100 米绿 化 率 ： 大 于 等 于 40%第 106 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告二、规划设计原则以人为本的原则：强调建设宜人的居住空间尺度、舒适的环境及人性化的公共设施；延续城市文脉、追求城市精神：本项目规划设计要充分考虑与周边人文环境相适应，延续城市文脉；作为城

145、东板块的高档项目，本项目一期应成为城市休闲生活的一部分，以迎合白领阶层对品质生活的追求；适合本地化原则：充分满足目标客户的需求，贴近长沙城市文化，创造具有亲和力和人性化的居住空间；因地制宜原则：通过利用地形高差因地制宜地实现项目园林价值及整体物业价值； 适 度 超 前 原 则 ： 在 现 有 市 场 条 件 下 考 虑 未 来 房 地 产 的 未 来 发 展 趋 势 ， 产 品 创 新 的 同 时 应 注 意 目 标 客 户 群 的需求变化。三、建筑群体组合土地价值最大化。由于项目所处地段的特殊性与地块不规则性，布局上应充分挖掘土地价值，正确处理各类建筑的空间关系，特别是商业与住宅之间的关系分

146、隔与组合的灵活性；空间布局艺术性。通过空间的起、伏、转、乘来营造个性化的特色空间，创造城市生活新景观；住宅布置南北朝向与景观。由于长沙四季气候反差极大，尤其夏季气候酷热，冬季寒冷，因此住宅朝向要第 107 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告考 虑 夏 季 主 导 风 向 (南 偏 东 15)，保 证 通 风 采 光 日 照 的 基 本 要 求 。同 时 要 考 虑 高 层 单 位 对 未 来 圭 塘 河 景 观 视 线 要 求 ；防止城市噪音干扰的原则，尤其要考虑如何通过建筑布局解决城市主干道交通对社区的噪音干扰；因地制宜。结合地形高差进行建筑布局，形成错落有致的园林景观与街景效果；注

147、重环境质量，在容积率居高不下的前提下尽量降低小区建筑密度。在上述原则下，提出如下布局方式：点板结合，组团式布局临 万 家 丽 路 与 香 樟 路 沿 线 街 区 将 以 商 业 裙 楼 +塔 楼 为 主 ， 而 在 小 区 内 部 及 以 北 区 域 则 主 要 以 板 式 /类 板 式 呈 组 团式 小 范 围 合 围 进 行 布 局 ；最 大 实 现 单 体 南 北 向 ，小 区 内 通 过 架 空 层 设 计 方 式 ，将 各 组 团 园 林 融 为 一 体 ，形 成 社 区 内部组团式园林景观。通过对地块价值分析 ，建议在项目景观价值最大，通过板式建筑与内部户型的打造设置树立项目价值与

148、价格标竿，促进项目产品销售。第 108 页 共 253 页1-3 栋 楼 王 产 品 ，长沙领域项目前期策划报告香蜜湖瀚城（组团）依托地块临情况，建议在临万家丽与香樟沿线布置商用物业基于项目地块情况，建议小区采用组团式布局，实现项目品质打造第 109 页 共 253 页奥林匹克花园（总平）长沙领域项目前期策划报告四、交通组织与地下车库设计建议建设充满活力的道路系统及半地下生态车库系统本 地 块 临 近 多 条 道 路 ，在 设 计 时 ，应 结 合 项 目 定 位 ，住 宅 、商 业 与 学 校 分 布 状 况 ，充 分 理 解 项 目 未 来 既 是 商 业 、休闲娱乐、公共活动的中心， 应

149、是充满动感和现代新都市生活气氛的活力街市。设计时还要重点考虑：处理好城市交通干道与社区道路系统的衔接； 处 理 好 商 业 人 流 、 公 交 站 点 与 小 区 人 /车 流 的 关 系 ；出入口设置要考虑外部交通的影响，人车分流、商业人流与住宅区人流的隔断；第 110 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告停车场要考虑充足，以地下停车为主，地面停车为辅，商业部分应留有单独的地下停车场。地下生态停车场自然采光通风第 111 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告五、建筑及其外立面风格建议1、建筑风格建议典型楼盘建筑风格类比项目名称中城丽景香山西子花苑融科三万英尺珠江花城玫瑰园容积率2

150、.262.84.5一期 1.81.5建筑风格欧式建筑风格现代简约风格现代简约风格现代简约风格欧式建筑风格根据对同类物业建筑风格特征类比、长沙消费者消费偏好预判和本项目市场规划定位要求，本项目在建筑风格上拟定为：现代简约风格第 112 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告建筑风格示意：现代简约风格临街建筑立面造型示意第 113 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告2、建筑外立面风格建议（ 1） 以 乳 白 色 、 金 黄 色 、 暖 灰 色 、 浅 黄 色 为 主 的 纯 暖 色 调 项 目 ， 如 上 海 城 ， 沁 园 春 等 。上海城沁园春考虑长沙气候阴冷潮湿特征，此类楼盘往往

151、居于非城市中心，在刚刚入市，一度得到较高市场接受度，但随着时间的推移，存在外立面泛黄、品质度降低现象。第 114 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告（ 2） 介 于 冷 、 暖 色 调 之 间 建 议 外 立 面 色 彩 项 目 。融科三万英尺湘域中央该种色调俱备一定品质感，主要分布于城市中心圈或未来城市中心区。根据目前长沙市场状况及项目定位要求，我们建议外立面色调采用：介于冷、暖色调间的色彩定格其主色调将能有效地体现现代都市生活气息，具有时代感和地域特色，并能满足本项目的高品质要求。第 115 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告形体建筑色彩线条第 116 页 共 253 页长

152、沙领域项目前期策划报告六、园林景观设计建议1、园林景观设计重点提议多层次、立体景观体系文化细节渗透到景观细节要重点考虑如何在城市闹市区建构一个相对生态自然、立体丰富、多层次的“城市绿洲”。尽量设置较大的中心园林与架空层花园相结合，来实现景观价值最大化。将景观与会所（商业功能）内外融为一体，形成高品位休闲、娱乐的中心。通过景观轴线、景观节点、立体绿化形成点线面相结合的景观系统，并与建筑协调共生，共同营造社区人文环境景观。强化建筑小品的文化内涵。第 117 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告2、园林景观设计风格建议据上客户定位，目前客户主要呈现较易接受新鲜事物和敢于追求品质时尚生活。考虑市

153、场差异化。同时，结合区域气候特征，部分坡地建筑、容积率偏高及区域整体形象偏低的情况下，本项目园林风格建议为：东南亚风情园林处理高容积率下建筑尺度与园林景观尺度适宜，缓解建筑高度给人带来的压抑感重点考虑如何依地块内地势高差，突出东南亚风情园林景观的特色设置较大的中心园林来实现景观价值最大化，同时以廊亭、叠水等小品系列体现精致与细节植被选择中应结合考虑本地树种、花草，一方面降低购置及维护成本，二则提高存活率将 景 观 与 文 化 融 为 一 体 ， 打 造 特 色 “文 化 长 廊 和 “架 空 层 休 闲 吧 ”第 118 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告水系与建筑的巧妙结合在架空层等

154、公共空间进行绿化，设置文化小品和休憩场所，营造社区文化氛围第 119 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告七、项目公建与配套设施建议本项目主要公建配套包括商业、小学、会所等，其中商业部分将有专题报告论述，这里只对会所提出建议。无论是长沙房地产市场还是针对项目本身均无相应会所要求。但为提升项目品质与增加项目卖点，我司建议设置会所。考虑到下列要求：建筑布局及会所环境要求；主力客户群的生活方式要求及身份的要求；竞争的要求；会所经营的可行性要求；社区商业服务的配套要求。我 们 建 议 建 议 在 宗 地 3 与 宗 地 1 的 一 层 沿 街 商 铺 一 层 平 台 上 设 置 其 面 积 为

155、2000 平 方 米 泛 会 所 ，为 保 证 两 宗 地 块有机结合，体现邻里亲情，建议在宗地 1 和宗地 3 行政路中段，设置连接一、二期泛会所，实现两区域互动。另一方面则建议在架空层下设置泛会所。第 120 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告其功能以休闲娱乐为主，包括棋牌室、台球室、健身中心、阅览室、儿童游乐场、老人活动中心及社区活动中心。而占用商业空间的主题会所也可以作为商业的一部分对外经营，这样会所的面积也可计入商业面积。第 121 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告八、户型设计建议1、目前长沙市场采用创新户型分析（ 1） 双 阳 台 、 超 大 阳 台 与 落 地

156、凸 窗 设 计二房户型示意图第 122 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告二房二厅一卫 75 三房两厅两卫（90 ）三房户型示意图第 123 页 共 253 页送倒凸窗面积（两房两厅 60 ）奥林匹克花园长沙领域项目前期策划报告（ 2） 增 设 储 物 空 间 与 圆 弧 形 阳 台 设 计增设储物空间奥林匹克花园第 124 页 共 253 页增设储物空间圆弧型阳台长沙领域项目前期策划报告（ 3） 客 厅 、 2 卧 室 均 朝 南 与 联 通 观 景 大 阳 台 设 计客厅、2卧室均朝南第 125 页 共 253 页联通观景大阳台长沙领域项目前期策划报告（ 4） 功 能 房 设 计多

157、功能房，市场接受度高珠江花城第 126 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告（ 5） 步 入 式 衣 帽 间 与 独 立 储 物 间 设 计独立储物间步入式衣帽间中城丽景香山第 127 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告（ 6） 双 拼 户 型 的 设 计美林银谷目前作为长沙市场上在售双拼户型物 业 ， 自 2006 年 6 月 25 日 推 出 后 一 直 销 售 不 好 。反应出市场对该类双拼户型物业接受程度不高。究其 原 因 ，一 方 面 需 办 理 两 套 产 权 ；一 方 面 在 办 理 第二 套 物 业 产 权 时 ，银 行 不 予 以 利 率 优 惠 。故 可 操

158、作性较低。美林银谷第 128 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告2、新政下户型设计建议（ 1） 紧 凑 的 布 局 及 适 宜 的 尺 度减少户内交通借用餐厅、客厅空间，每一寸空间分分必争第 129 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告（ 2） 局 部 功 能 的 集 成 设 计实现整套房屋的集成化设计和生产，是长期的目标。可先从厨房、卫生间模块开始：厨房、卫生间设备及管道最多，又是人活动最密集的区域。因此，将这两个功能模块集成设计，可使有限的空间内功能更加齐备。模块的集成设计的最终目的，是将设计标准化定型后，进行工厂化生产，以促进住宅产业化的目标保证品质下的高效率开发；第 13

159、0 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告（ 3） 均 好 性 与 补 偿 原 则因地制宜选用楼型平面一梯三户：通过南北错开的方式，可以最大限度地保证三户住宅都能享受到充足的采光和南北通风效果。-适应性广泛。第 131 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告3、项目户型设计建议（1）增设入户花园、凸窗、转角窗、开敞式观景阳台。凸窗 、 转角窗第 132 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告（2）空中庭院，270 度观景阳台。将自然引入室内，将生活搬出房间，强调居住与自然的结合；增加户型通透性，提高户型使用性能；赠送半面积有利于促进销售。第 133 页 共 253 页长沙领域项目前

160、期策划报告（3）双层超高阳台设计。双层超高阳台设计，既增加景观面，同时可作为赠送面积，给客户提供高附加价值。第 134 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告（4）设置两梯两户板式户型。目前长沙市场上两梯两户板式销售呈现旺销态势，如西子花苑、融科三万英尺等楼盘都取得不俗的业绩。第 135 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告前庭后院第 136 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告九、户型车位比建议本项目定位于中、高档楼盘，作为中高档楼盘而言，适度超前的车位比可提升项目品质和形象，并可作为卖点推 广 ， 结 合 目 前 市 场 可 参 考 楼 盘 车 位 比 及 消 费 者 研

161、究 结 论 ， 我 们 认 为 ， 户 型 车 位 比 为 1： 0.75。车 位 建 议 以 出 租 为 主 ， 部 分 销 售 ， 销 售 价 格 在 10 万 元 以 内 。第 137 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告十、分期开发建议1、分期开发原则符合项目总体定位原则充分利用景观，地块价值最大化原则有利于实际销售原则有利于施工的统一性、便利性和经济性原则核心景观、配套尽早展示原则第 138 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告2、分期开发建议本 项 目 总 建 筑 面 积 约 26.9 万 平 方 米 ,根 据 项 目 总 体 规 模 、 各 地 块 价 值 分 析 、

162、 项 目 最 大 价 值 实 现 的 需 要 ， 结 合 开发商品牌实力。建 议分二期开发。如 右图所示：一期:区 域 划 分 ： 宗 地 3， 占 地 54020.2 平 米 。规划思路：（ 1） 沿 万 家 丽 路 段 率 先 开 发 ， 使 项 目 具备良好的展示性。（ 2） 集 中 式 商 业 及 沿 街 商 业 的 开 发 为 小区 居 民 提 供 配 套 的 同 时 ，提 升 项 目 档 次 和 地 块一期二期价值。（ 3） 组 团 园 林 和 西 南 角 绿 化 广 场 的 建 设为 项 目 营 造 良 好 的 环 境 ，吸 引 客 户 眼 球 ，景 观展示面好。第 139 页

163、共 253 页长沙领域项目前期策划报告（ 4） 将 等 级 不 够 好 的 地 块 放 在 前 期 开 发 ， 有 利 于 实 现 整 个 地 块 价 值 的 最 大 化 。（ 5）北 边 地 势 相 对 较 高 ，南 部 视 线 无 遮 挡 ，视 野 开 阔 ，能 有 效 实 现 销 售 ；同 时 利 用 坡 地 资 源 展 示 项 目 的 独 特 性 。（ 6） 专 业 市 场 的 开 发 能 够 增 大 项 目 的 商 业 辐 射 氛 围 ， 为 后 期 商 业 裙 楼 招 商 聚 集 人 气 。二期：区 域 划 分 ： 小 区 东 部 宗 地 1， 总 用 地 面 积 约 41190.

164、76 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积 在 10.7 万 平 方 米 左 右 。 包 括 该 地 块西、南、北面的集中商业。规划思路：（ 1） 地 块 综 合 条 件 较 优 越 ， 适 宜 居 住 ；（ 2） 开 发 时 小 区 外 部 东 面 视 觉 形 象 将 有 所 改 观 ；（ 3） 地 块 内 可 规 划 一 定 大 户 型 ， 对 项 目 整 体 价 值 提 升 较 大 。第 140 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告第二篇项目商业部分前期策划报告第 141 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告第一部分 商业市场分析一、长沙市商业地产发展历程从 上 世 纪 80

165、年 代 末 开 始 至 今 ， 长 沙 商 业 地 产 形 态 的 成 长 大 致 经 历 了 五 个 阶 段 :1、罢黜百家商业，独尊国营商场阶段（90 年代初期以前）这个时期，除了极少固有的历史商业延续（如中山路、黄兴路）之外，土地不存在任何商业地产概念，消费者不存在任何超出购买日常品的消费概念（该阶段，日常消费品也极不丰富）。 购买日常用品主要去向国营大商场。2、商业市场萌芽阶段（90 年代中期以前）严 格 地 说 ，这 个 时 期 仍 然 普 遍 没 有 商 业 地 产 开 发 的 概 念 ，主 要 是 对 临 路 临 街 的 民 居 、围 墙 、企 事 业 单 位 门 面 房 ，或

166、是 具 有 商 业 经 营 价 值 的 街 道 地 段 ，官 方 进 行 小 规 模 改 造 ，使 其 成 为 商 用 物 业 或 临 建 批 零 市 场 ，虽 然 物 业 、场 地 简陋，但却是物业开发与经营的先河，对后来的商业地产行业产生了深远影响。3、专业批零市场建设兴盛阶段（90 年中后期）商 业 物 业 开 发 与 商 业 经 营 逐 渐 抬 头 ，长 沙 充 分 利 用 作 为 省 会 城 市 的 优 势（ 地 处 商 业 中 心 、交 通 枢 纽 、信 息 发 达 、第 142 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告货源充足等等）， 将服装、皮具、电器、音像、食品、建材、玩具

167、、精品等专业批零市场做得十分兴旺， “十亿人民 九 亿 商 ” 的 第 一 次 全 民 经 商 浪 潮 。此 时 涌 现 出 不 少 闻 名 的 批 发 市 场 ，如 ：高 桥 小 商 品 批 发 市 场 、红 星 商 业 批 发 市场、马王堆建材批发市场、三湘南湖装饰建材批发市场。4、购物中心的出现（90 年后期）90 年 中 后 期 ，大 型 购 物 中 心 发 育 期 ，现 代 意 义 上 的 大 型 商 用 物 业 的 出 现 。此 时 期 的 开 发 商 已 拥 有 物 业 产 权 ，也开始具有物业分割销售、滚动开发的意识和资金周转需求，因此商业设计、市场定位、商户招商、业态业种组合

168、、租售定价、广告包装、营运推广、物业管理等商业地产的基本方法与业务流程开始出现，一轮极其热烈的商业开发热潮展现在大家面前。5、各大商圈形成（90 年代后期至今）长 沙 商 业 地 产 的 区 域 发 展 经 历 了 由 点 到 线 、由 线 到 面 的 发 展 。长 沙 最 早 的 商 业 中 心 是 中 山 路 一 带 ，随 后 向 周 边扩散，形成五一商业圈；再由五一商圈向周边辐射，形成 火车站商业圈、东 塘商业圈，再 随后又形成其它的一些商业圈，城市的发展带动了周边人口剧增，在很大程度上都是满足当地人员的消费。小结：经过近 20 年发展，长沙商业市场形成了以五一路为核心的多个商圈并存局面

169、。第 143 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告伍家岭商圈二、长沙市商圈构成及特征分析1、商圈构成状况经过十多年的快速发展积累，目 前长沙中心城区已经形 成 了 以 五 一 、东 塘 两 大 商 圈 为 主 体 ，十 大 商 圈 共 存 的 局面。五一广场商圈（ 1） 五 一 商 圈 ： 长 沙 最 强 最 大 的 商 圈五一商圈是指以五一广场为中心，周 边辐射北到中山路 、南 到 城 南 路 、东 到 芙 蓉 路 、西 到 沿 江 大 道 。这 个 区 域包 括 ：五 一 商 圈 、解 放 西 路 酒 吧 一 条 街 、中 山 路 、黄 兴 路濚湾镇商圈芙蓉广场商圈袁家岭商圈火车站商

170、圈人民立交商圈步 行 街 、坡 子 街 民 俗 民 食 街 。五 一 商 圈 无 疑 是 长 沙 商 业 的核 心 区 ，集 聚 了 长 沙 最 具 品 牌 的 五 大 百 货 ，商 业 步 行 街 和两 条 酒 吧 街（ 解 放 西 路 和 蔡 锷 南 路 ）。是 目 前 长 沙 最 核 心 、最繁华的商圈。侯家塘商圈东塘商圈（ 2） 东 塘 商 圈 ： 第 二 大 商 圈 ， 被 称 为 长 沙 的 徐 家 汇包 括 的 金 色 家 族 通 程 世 界 名 品 中 心 ，友 谊 商 城 、东 塘第 144 页 共 253 页新中路商圈长沙领域项目前期策划报告百货大楼、家润多两家门店（友谊那

171、里，赤岗冲）、 新一佳、步步高、国美，通程电器、大都市商业街、步步高等。（ 3） 溁 湾 镇 商 圈 ： 被 誉 为 长 沙 的 “ 左 岸 ”有通程商业广场、通程电器、新一佳、新外滩、苏宁，步步高等。（ 4） 火 车 站 商 圈金苹果、国美、阿波罗商业广场、家润多千禧店、新一佳万通店等。（ 5） 芙 蓉 广 场 商 圈也就是五一路立交桥商圈，包括家乐福、百盛、国美等。（ 6） 伍 家 岭 商 圈有维多利购物中心、泰阳商城、麦德龙、新一佳开福店、北斗星商厦等。（ 7） 侯 家 塘 商 圈新一佳、家润多贺龙店等。（ 8） 新 中 路 商 圈深国投、沃尔玛、华银旺和、国美，韩国商业街等。（ 9）

172、袁 家 岭 商 圈包括友谊商店、阿波罗商业城等。第 145 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告（ 10） 人 民 路 立 交 桥 商 圈包括百意百货，家润多朝阳店，通程电器等。2、长沙市主要商业业态目前的基本布局（ 1） 餐 饮 业 区 域 分 布长 沙 餐 饮 市 场 变 化 多 端 ，消 费 需 求 层 次 广 泛 ，一 批 特 色 餐 饮 商 圈 的 出 现 使 得 星 城 餐 饮 方 式 百 花 齐 放 。目 前 ，曙光路美食一条街、芙蓉路、二环线等三大餐饮中心区成为长沙餐饮市场的集中地。【时尚休闲餐饮商圈】曙光路美食一条街和芙蓉路多是以东西方文化交融为“流行色”， 又不断推广

173、新的餐饮样式的餐饮酒楼。菜式时 尚 流 行 变 化 快 ； 环 境 ， 宽 松 休 闲 富 有 情 趣 。 三 大 餐 饮 商 圈 中 ,芙 蓉 南 路 沿 线 餐 饮 运 作 水 平 最 高 、 竞 争 最 激 烈 。【环线规模餐饮商圈】近年来在长沙东南环线一带“菩提树”“ 西湖楼”“ 一路吉祥”“ 锦绣江南”等规模餐饮异军突起，以优雅的环境 ，独 特 的 湘 味 菜 系 逐 步 获 得 广 大 消 费 者 的 青 睐 ，已 初 步 形 成 扎 堆 效 应 。众 多 商 家 趋 之 若 鹜 。这 种 现 象 将 为 长 沙 大道沿线餐饮商圈的形成作出良好示范。【风味夜宵餐饮商圈】第 146

174、页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告星 城 传 统 美 食 街 被 一 批 新 型 的 风 味 餐 饮 商 圈 所 取 代 ，其 中 南 门 口 、学 院 街 、沙 河 街 、车 站 北 路 、朝 阳 新 村 等 处 ，风味特色互相交融，引得食客云集。从未来发展趋势看，省政府沿线和湘江东岸沿线这两处将成为餐饮大户必争之地。（ 2） 零 售 业 区 域 分 布近 年 来 ，随 着 市 场 经 济 的 迅 猛 发 展 ，长 沙 零 售 商 业 在 原 有 零 售 商 业 格 局 、外 来 零 售 巨 头 进 驻 和 城 市 改 造 的 推 动下重新形成了一个核心商业中心、三个次商业中心和多个

175、边缘街区商业中心（雏形）的新零售商业格局。【中心商业中心】 五 一 商 业 中 心五一商业中心是由五一大道西段、黄兴 路、解放西路、坡 子街、蔡 锷南路、中山路等几条商业集中干道组成的中 心 商 业 网 点 。其 中 零 售 物 业 以 湖 南 平 和 堂 商 贸 大 厦 、黄 兴 南 路 步 行 商 业 街 、百 联 商 厦 、坡 子 街 商 业 街 、五 一 广 场 、王府井商业广场、万达购物广场、苏宁电器、国美电器、金满地地下商业街等大型商用物业为代表。【三个次商业中心】 东 塘 商 业 中 心 、 溁 湾 商 业 中 心 、 火 车 站 商 业 中 心东 塘 商 业 中 心 是 由 韶

176、 山 路 和 劳 动 路 两 条 商 业 集 中 干 道 组 成 的 中 心 商 业 网 点 。其 中 大 型 零 售 物 业 有 友 谊 商 城 、金色 家 族 ，神 禹 服 饰 广 场 、潮 流 堂 、东 塘 交 易 大 楼 、火 宫 殿 、秀 街 广 场 、都 市 广 场 、恒 达 商 场 、通 程 电 器 、步 步 高 等 。溁 湾 商 业 中 心 是 由 通 程 广 场 、新 外 滩 商 业 街 、麓 山 路 商 业 接 和 溁 湾 商 业 街 等 几 条 商 业 集 中 干 道 组 成 的 中 心 商 业第 147 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告网点。火 车 站 商 业

177、 中 心 是 由 八 一 东 路 、远 大 一 路 西 段 、火 车 站 中 路 等 几 条 商 业 集 中 干 道 组 成 的 中 心 商 业 网 点 。 其 中 大型零售业物业有阿波罗商业广场、家润多超市广场、泰成商业街晓园数码城。【多个街区商业中心】如：天心区的解放四街区；岳麓区的桐梓坡街区、望月湖街区；开福区的金帆街区；雨花区的鸿铭中心街区、红旗街区；芙蓉区的东方新城街区。（ 3） 批 发 业 区 域 分 布【韶山南路批发市场】主要有红星大市场、红星农贸市场 、泰 阳家电广场、四星汽车大市场、井湾子家具广场等等组成；主要经营品种有：农产、家电、汽车、家具、副食品等。【二环远大路段批发市

178、场】主 要 有 高 桥 综 合 批 发 市 场 、长 沙 建 材 批 发 市 场 、马 王 堆 批 发 市 场 、三 湘 湖 南 大 案 市 场 、万 家 丽 家 居 建 材 广 场 和第 148 页 共 253 页。长沙领域项目前期策划报告零星装饰批发价格等组成。主要经营业品种有：小商品、建材、服饰、家居装饰等等。【城北、城西、城中零星小型批发市场】城北：四方坪水果批发市场、毛家桥水果批发市场；城西：湘浙小商品批发市场；城中：金苹果服装批发市场、下河街小商品批发市场；主要经营品种有：小商品、服饰、水果等。小结：十大商圈基本形成，各个商业业态均形成各有特色的商业市场。3、长沙七大典型商圈发展状

179、况综述1) 五 一 商 圈a、范围界定：五一广场附近，五一路、黄兴路和解放西路的交接处，最远辐射到中山路；b、发展现状：五一商圈无疑是长沙商业的核心区，集聚了长沙最具品牌的五大百货，商业步行街和两条酒吧街（解放西路和蔡锷南路）第 149 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告c、大型商业状况统计：包括平和堂、王府井、沃尔玛，春天百货、新大新，湘浙汇，步行街，国美，苏宁，万达，金满地，解放西路和蔡锷南路酒吧衣店一条街，三角花园购物中心、八角亭商厦，中山商业广场等等。物业名称锦绣中环春天百货规模 M2600019200层数3层5层物业类型住宅裙楼住宅裙楼类型百货百货档次中高档高档经营品种日用百

180、货、服装、化妆品、饰品日用百货、服装、化妆品、饰品、家用电器营运方式联营、招租联营、招租1F 商业步行街联营、招租长沙万达购物广场4.8 万4层集中商业超市类百货中高档2F3FWalmart 超市Walmart 超市联营、招租联营、招租4F：家居广场联营、招租王府井百货平和堂新大新国美苏宁金满地湘浙汇4.5 万3.0 万2.5 万0.9 万0.75 万1.2 万2.4 万10 层5层3层3层3层地下 1 层8层集中商业集中商业住宅裙楼住宅裙楼住宅裙楼地下商场集中商业综合购物中心百货超市类百货主题电器商场主题电器商场百货超市类百货高档高档中档中档中档中档日用百货、服装、化妆品、饰品、钟表、休闲、

181、娱乐日用百货、服装、化妆品、饰品、家用电器日用百货、服装、化妆品、饰品家电类产品家电类产品服装、饰品联营、招租联营、招租联营、招租联营、招租联营、招租招租联营、招租第 150 页 共 253 页。长沙领域项目前期策划报告d、街铺售价和租金状况：售价（万/m）租金（元/m月）步行街解放西路蔡锷南路3.0-5.52.0-3.01.5-3.0400-500200-350150-3002） 东 塘 商 圈a、范围界定：劳动东路、劳动西路和韶山北路交汇处，辐射范围东至曙光路，西至梓园路。b、发展现状：东塘商圈在 2002 年以后迅速成长为长沙市的第二大商圈，商业发展异常迅猛，被称之为长沙的“徐家汇”c、

182、大型商业状况统计：金色家族通程世界名品中心，友谊商城，家润多两家门店（友谊那里，赤岗冲），新一佳，步步高，国美，通程电器，大都市商业街，步步高。第 151 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告物业名称金色家族步步高新一佳大都市地下商业行家润多通程电器友谊商城规模（M2）230001700015000700015900800025000层数5层3层3层7 个区3层4层5层物业类型集中商业住宅裙楼住宅群楼地下步行街集中商业集中商业集中商业类型超市类百货超市类百货超市类百货超市类百货超市类百货主题电器商场超市类百货档次中高档中档中档中档中档中档中高档经营品种服装、饰品、烧烤日用百货、服装、电器

183、日用百货、服装、化妆品、饰品休闲、电子游戏、童装日用品、服装、家电、体育用品、厨具家电产品日用品、服装、家电、体育用品、厨具营运方式联营联营联营招租联营联营联营d、街铺租金状况：第 152 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告售价（万/m）租金（元/m月）韶山中路韶山北路韶山南路劳动西路大都市步行街3.0-5.53.0-5.53.0-5.52.0-3.01.5-3.0100-500100-500100-40080-400一区：380；二区：280；三区：1803） 芙 蓉 广 场 商 圈a、范围界定：五一大道与芙蓉中路交汇处，辐射范围东至白沙井路、西至蔡锷中路。b、发展现状：该区域处于长

184、沙市中心的交通枢纽地带，北侧是长沙写字楼物业最为集中的区域，辐射区域内的居住和工作的人群数量较多，商业经营状况较好。但由于该区域内 2-3 年内没有可开发利用的土地，区域商业中心的地位难以提升。c、大型商业状况统计：百盛、家乐福、国美等。第 153 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告物业名称百盛购物中心家乐福超市国美电器规模 M211000110003000层数1层1层2层物业类型集中商业集中商业住宅裙楼类型百货超市主题电器商场档次高档中档中档经营品种服装、体育用品日用品、家电、厨具家电产品营运方式联营联营联营d、街铺租金状况：售价（万/m）租金（元/m月）芙蓉中路国美电器旁八一路建湘

185、路2.0-3.52.0-3.02.5-3.0第 154 页 共 253 页200-300150-250200-300长沙领域项目前期策划报告4） 伍 家 岭 商 圈a、范围界定：芙蓉中路、芙蓉北路与丽臣路交汇处。辐射范围东至东风路，西至黄兴北路。b、发展现状：伍家岭商圈位于长沙北城的商业核心区和未来的办公核心区。商业受到了侯家塘立交桥的影响，发展受到了较大的限制。c、大型商业状况统计：新一佳、麦德龙等。物业名称规模 M2层数物业类型类型档次经营品种营运方式新一佳麦德龙10400110002 层带夹层1层住宅裙楼独立商业超市类百货超市类百货中档中档1F:游戏+首饰+鞋业+女装+超市日常用品联营自

186、营第 155 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告d、街铺租金状况：售价（万/m）租金（元/m月）华夏路丽臣路1.5-3.01.5-2.5100-30080-1506） 侯 家 塘 商 圈a、范围界定：芙蓉中路与劳动西路交汇处。辐射范围东至韶山路，西至黄兴南路。b、发展现状：是长沙市传统商圈，以贺龙体育馆、田汉大剧院为中心，是一个较为成熟的商圈。商业受到了侯家塘立交桥的影响，发展受到了一定的限制。物业名称新一佳规模 M212000层数3层物业类型住宅裙楼类型超市类百货档次中档经营品种日用百货、服装、化妆品、饰品营运方式联营第 156 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告c、大型商业

187、状况统计：新一佳。d、街铺租金状况：售价（万/m）租金（元/m月）劳动东路芙蓉中路0.8-2.50.8-1.545-15050-907） 新 中 路 商 圈a、范围界定：新中路周边，辐射范围东至曙光南路，西至芙蓉中路，南至南二环，北至新建路。b、发展现状：长沙城区内最南端的商圈，随着周边房地产项目的大量开发，市场发展前景较好。c、大型商业状况统计：沃尔玛、华银旺和购物广场等。第 157 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告物业名称沃尔玛华银旺和规模M21800015000层数2层3层物业类型集中商业住宅裙楼类型超市超市类百货档次中档中档经营品种超市日用百货、服装、化妆品、饰品营运方式联营

188、联营d、街铺租金状况：售价（万/m）租金（元/m月）新建西路新建东路0.8-2.00.8-3.050-15050-250三、长沙商业房地产市场展望1、国家宏观调控将提升长沙商业地产发展水平2004 年 以 来 ，国 家 对 房 地 产 市 场 进 行 宏 观 调 控 ，特 别 是 大 力 调 整 商 业 地 产 项 目 ；对 小 型 商 业 项 目 、不 合 理 商 业项目、重复商业项目将严格审批；对高品质、高规格、符合城市商业发展需要，符合现代城镇居民生活需要，有利第 158 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告投资者利益的商业地产以强力的政策性支持。2、一小时经济圈建立为长沙商业提供

189、 4000 万稳固消费群体随 着 一 小 时 经 济 圈 概 念 的 建 立 ，长 沙 商 业 的 锁 定 消 费 者 已 不 仅 仅 是 本 市 的 200 万 人 口 ，而 是 一 小 时 经 济 圈 内 的涵 盖 株 洲 、 湘 潭 、 岳 阳 、 益 阳 、 常 德 、 娄 底 、 衡 阳 等 周 边 城 市 的 4000 万 人 。因此，未来商业布点不一定集中在核心城区，而要向交通便捷，辐射力强的城市外环、城郊接合部分布。3、高消费能力成为长沙商业地产助推引擎长 沙 社 会 消 费 品 零 售 总 额 远 高 于 全 国 和 全 省 的 平 均 水 平 ， 政 府 统 计 数 据 2

190、004 年 、 2005 年 、 2006 年 长 沙 社 会 消费 品 零 售 总 额 分 别 为 525.13 亿 元 、743.43 亿 元 、865.6 亿 元 ，同 比 增 长 幅 度 在 16.4%，均 高 于 同 期 全 国 、全 省 平 均水 平 。 2004 年 、 2005 年 长 沙 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 分 别 为 11021 元 、 12434 元 ， 13924 元 ， 同 期 的 城 镇 居 民 人 均消 费 性 支 出 是 9032 元 、 9660 元 、 9776 元 ， 长 沙 市 民 的 高 消 费 能 力 和 消 费 水 平 是

191、显 而 易 见 的 。 如 此 旺 盛 的 消 费 能 力毫无疑问将助推长沙商业的快速发展。4、长株潭一体化融城促成新商圈的崛起，开辟长沙商业的新战场随 着 长 株 潭 一 体 化 融 城 规 划 的 实 施 ，在 长 沙 东 拓 南 移 的 东 部 ，即 将 成 为 长 株 潭 经 济 一 体 化 经 济 核 心 极 。大 东 城已 形 成 星 沙 经 济 开 发 区 ，隆 平 高 科 技 园 、环 保 工 业 园 等 全 省 独 一 无 二 的 产 业 带 。为 长 沙 商 业 地 产 发 展 开 辟 了 新 战 场 。5、越来越多的开发商完成商业地产开发的经验和资金积累，将直接促成长沙商

192、业地产的继续繁荣第 159 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告越来越多的本地商家具有良好的商业经营理念营造“多赢”局面。6、长沙商业地产多元化为不同类型的商业项目预留了生存空间随着长沙城市经济的不断发展，商 业地产极为活跃，各 种不同类型和品质的商业项目在不同的区域环境中涌现，商 业 地 产 的 细 节 规 划 和 项 目 配 套 条 件 也 将 是 成 功 发 展 必 备 条 件 ，细 到 业 态 的 准 确 规 划 、购 物 环 境 的 健 全 、交 通 的 组织 、 停 车 的 规 划 、配 套 服 务 等 相 应 条 件 。 从 某 种 角 度 讲 ， 多 元 化 商 业 模

193、式 为 不 同 类 型 的 商 业 项 目 提 供 更 多 的 发 展 机会。四、长沙市城市商业网点布局总体规划（2005 年2020 年）据 长 沙 市 商 业 网 点 布 局 规 划 ， 到 2010 年 长 沙 市 社 会 消 费 品 零 售 总 额 将 达 到 1000 亿 元 ， 到 2020 年 总 额 将 达 到3000 亿 元 。长 沙 将 成 为 我 国 承 东 启 西 的 现 代 化 区 域 性 商 贸 中 心 。经 过 一 年 多 的 深 入 调 查 与 分 析 ，我 们 认 为 ，实 现 这个远景目标，长沙市商业体系如下构建。1、 个 市 级 商 业 中 心 个 市 级

194、 商 业 中 心 即 五 一 广 场 商 业 中 心 ，东 抵 蔡 锷 路 ；西 达 太 平 街 ；南 起 城 南 路 ；北 至 中 山 路 。形 状 呈 长 方 形 ，规 划 控 制 面 积 达 113 公 顷 。第 160 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告在近期规划中，五一广场商业中心仍应坚持以大型百货为主力业态，在积极引进著名企业和知名品牌的同时，保 持 和 加 强 其 传 统 商 业 特 色 ，改 善 和 提 升 购 物 环 境 ，调 整 业 态 ，增 加 休 闲 、餐 饮 消 费 服 务 设 施 比 重 。在 远 期 规 划 中 ，大体形成购物、餐饮、休闲消费三分天下的消费

195、格局，发展成为带有传统特色的新型综合消费服务中心。2、 2 个 市 级 商 业 副 中 心2 处市级商业副中心，即星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心。星 沙 商 业 副 中 心 位 于 长 沙 县 ， 规 划 控 制 面 积 219 公 顷 ， 将 建 成 引 领 现 代 时 尚 消 费 的 市 级 商 业 中 心 。 近 期 规 划 建设 专 业 店 、专 卖 店 以 及 方 便 居 民 生 活 的 生 活 服 务 设 施 ，引 进 以 品 牌 和 品 牌 服 务 为 特 色 的 商 业 设 施 ；远 期 规 引 入 具 有浓郁文化氛围的宾馆、饭店和娱乐设施，培育一批有一定影响力的购物和娱乐、

196、服务场所。溁湾镇商业副中心依托岳麓山时尚生活广场、环 城时尚生活中心等项目，整 体改造提升荣湾镇周边地区商贸业。在 广 场 周 边 规 划 大 型 购 物 中 心 、高 档 宾 馆 、酒 店 以 及 写 字 楼 ，强 调 生 态 功 能 和 文 化 品 位 ，构 建 现 代 商 贸 、商 务 街 区 ；发 展 连 锁 超 市 ， 控 制 新 增 大 型 百 货 网 点 ； 充 分 利 用 岳 麓 山 ,开 发 新 型 商 贸 服 务 项 目 ；3、 10 个 区 域 性 商 业 中 心一 般 在 居 住 人 口 5 万 人 以 上 的 居 民 地 区 考 虑 设 置 区 级 商 业 中 心 。

197、 10 处 区 域 性 商 业 中 心 如 下 ：第 161 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告火 车 站 商 业 中 心 继 续 发 挥 该 区 服 装 和 电 子 产 品 优 势 ，打 造 一 批 精 品 品 牌 专 卖 店 ，建 设 辐 射 全 省 甚 至 华 中 地 区 的电脑及配套产品贸易集散地。伍家岭商业中心借助交通有利条件，规划引进大型综合型超市，配套建设餐饮娱乐设施。东 塘 商 业 中 心 近 期 应 注 重 引 入 专 业 店 和 专 卖 店 等 新 型 业 态 ， 增 加 餐 饮 、 娱 乐 设 施 ；远 期 以 大 型 购 物 中 心 和 大 型消费中心建设为具体

198、措施，扩大辐射范围和经营力度。红星商业中心规划构建以金融信息为先导、商贸流通为主导的长沙南部复合型现代商贸经济圈。望 城 坡 商 业 中 心 辐 射 范 围 包 括 宁 乡 县 和 望 城 县 广 大 区 域 。商 业 设 施 建 设 同 时 应 与 自 然 景 观 融 合 ，与 文 物 建 筑 协调。捞霞商业中心依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的金霞物流园，打造长沙市北部经济圈。马 坡 岭 商 业 中 心 构 建 以 服 务 于 长 沙 县 、浏 阳 市 为 主 要 对 象 的 区 域 性 商 业 中 心 ； 以 大 型 超 市 和 仓 储 店 为 骨 干 ， 形成新型的现代化商贸区。黎

199、 托 商 业 中 心 以 武 广 高 建 铁 路 黎 托 客 运 站 的 建 设 为 契 机 ，与 现 状 的 万 国 商 贸 城 、体 育 新 城 鼎 立 三 足 ，构 建 商 贸 、文化、健身休闲、高档住宅为一体新商业中心。观 沙 岭 商 业 中 心 与 市 政 府 西 迁 配 套 ，重 点 发 展 商 务 、会 展 、商 贸 餐 饮 和 高 档 房 产 等 行 业 ，构 建 岳 麓 新 城 楼 宇 经济核心发展区。第 162 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告大 托 商 业 中 心 适 应 长 株 潭 三 市 经 济 一 体 化 的 发 展 ，以 中 信 新 城 购 物 中 心

200、为 代 表 的 商 家 落 户 于 此 ，结 合 天 心 生 态新城的建设，一个新的区级商业中心将逐步发展形成。4、 30 个 社 区 级 商 业 中 心长 沙 市 共 规 划 社 区 级 商 业 中 心 30 处 ， 每 3 5 万 人 设 置 一 个 ， 街 坊 商 业 中 心 每 4000 人 设 置 一 个 。 鼓 励 发 展 社区型购物中心、超市、便利店、专业店、餐饮、生活服务业等网点；限制发展大型百货店、仓储商场；已形成的集贸市场，应在规划期内逐步实施“农改超”计划，发展融合各种新型业态和各种服务功能于一体的现代社区商业。5、 5 个 中 心 镇 商 业 中 心中 心 镇 商 业

201、是 指 商 业 网 点 一 定 程 度 集 聚 ，主 要 设 置 居 民 和 村 民 日 常 生 活 消 费 以 及 提 供 农 业 生 产 资 料 、农 副 产 品贸 易 所 需 的 商 业 行 业 和 服 务 行 业 ，服 务 对 象 是 县（ 市 ）镇 的 本 镇 居 民 和 附 近 村 民 的 商 业 中 心 。规 划 雷 锋 镇 、丁 字 镇 、黄花镇、榔梨镇、暮云镇、黄兴镇为中心镇商业建设重点。6、 5 个 一 般 镇 商 业 中 心一般镇商业是指为方便本乡镇居民及附近村民购物和消费，以及提供一般农业生产资料供应服务的便利民商第 163 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告业

202、。规划黄金镇、桥驿镇、北山镇、干杉乡、跳马乡等为一般镇商业。小结：根据规划，大长沙商业将形成一主两副，多个商业组团和商业中心的商业格局；满足不同区域、不同层次消费群体。五、雨花区商业网点规划布局以项目为中心，两公里左右范围的商业网点布局规划类型名称地点营业面积()经营特色备注特色商业街批发大市场批发大市场合计百货商场万家丽路汽车展示街红星农副产品交易市场红星建材市场红星蔬菜批发市场红星花卉大市场高桥大市场长沙茶市长沙市出版物交易中心月塘水果批发市场黎托百货商场万家丽南路韶山南路韶山南路韶山南路韶山路与湘府路交叉处高桥雨花大道与火星路交叉处苦竹路长塘路黎托新客运站长 750 米30000 以上3

203、0000 以上30000 以上30000 以上30000 以上30000 以上30000 以上30000 以上24000 以上10000 以上汽车展销农副产品建材蔬菜批发花卉综合茶叶出版物交易水果批发百货规划保留保留改扩建保留整合保留保留规划规划第 164 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告雨花药材市场万国商贸城宝马家俱城高桥渔具市场雨花大道与火星路交叉处体育新城韶山路与木莲冲路交叉处高桥2000200020002000药材精品家俱渔具规划规划保留保留专业商场专业市场合计大型超市大型超市合计生鲜超市高桥国际信息产业广场高桥汽配城莲湖汽车城红星井湾子家居广场井湾子家电专业市场黎托大型超市

204、雅塘大型超市树木岭生鲜超市正园生鲜超市香樟路生鲜超市井湾子生鲜超市燕子岭生鲜超市圭塘生鲜超市雅塘生鲜超市青园生鲜超市月塘生鲜超市高桥高桥韶山南路井圭路井湾子黎托乡客运站雅塘路树木岭圭塘路香樟路井湾子莲湖村圭塘雅塘青园路月塘村2000200020002000约 160005000 以上5000 以上10000 以上100010001000100010001000100010001000数码、信息汽车配件汽车销售家居用品家用电器综合综合农副产品农副产品农副产品农副产品农副产品农副产品农副产品农副产品农副产品保留保留保留保留规划规划规划改扩建改扩建改扩建改扩建改扩建改扩建规划规划规划第 165 页

205、共 253 页长沙领域项目前期策划报告曲塘生鲜超市白沙湾生鲜超市体育新城生鲜超市东山生鲜超市曲塘路官寺冲路体育新城石坝路香樟东路1000100010001000农副产品农副产品农副产品农副产品规划规划规划规划生鲜超市合计13000第 166 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告高桥大市场高桥国际信息产业广场长沙茶市雅塘生鲜超市雅塘大型超市青园生鲜超市宝马家俱城高桥汽配城雨花药材市场体育新城生鲜超市树木岭生鲜超市曲塘生鲜超市正园生鲜超市香樟路生鲜超市圭塘生鲜超市高桥渔具市场黎托百货商场黎托大型超市万国商贸城白沙湾生鲜超市东山生鲜超市月塘水果批发市场万家丽路汽车展示街红星农副产品交易市场红星

206、建材市场井湾子家电专业市场红星井湾子家居广场井湾子生鲜超市月塘生鲜超市红星花卉大市场红星蔬菜批发市场规划莲湖汽车城燕子岭生鲜超市保留或改扩建第 167 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告六、项目周边商业市场调研及个案分析1、区域周边商业构成（ 1） 以 新 星 小 区 为 核 心 的 圭 塘 路 沿 线 商 业 网 点圭塘路商圈因新星小区的修建入住带动，呈现出相对繁荣，已初步形成以社区服务为主的商业街区；（ 2） 以 长 沙 出 版 物 交 易 中 心 为 核 心 的 社 区 服 务 与 汽 车 展 点 的 专 业 型 商 业 网 点区域依托对长沙出版物交易中心专业市场，未来将辐射长沙

207、市；（ 3） 以 体 院 路 沿 线 商 业 网 点体院路沿线，立足周边居民小区与高校消费群，主要以农集贸为主，相对不具规模。（ 4） 橙 子 498 街 区（ 5） 上 河 国 际 街 区第 168 页 共 253 页点长沙领域项目前期策划报告2、商业网点分布红色代表已经形成上河国际街区上河国际街区的商圈；农产品集贸市场，家家福超蓝色代表正在形成市，卫生所等社区服务商业的商圈。以橙子 498 街区为主体的复合型商圈.橙子498街区新星小区商业网点体院路商业网依托新星小区庞大购买群，以嘉年华超市、爱家超市等集中性社区为主导，兼有餐饮与休闲的社区服务商圈以新兴的出版物交易中心为出版物交易中心商业

208、网点核心，带动仁和雨花家园等周边社区商业积极发展，属新兴商圈第 169 页 共 253 页长沙领域项目前期策划报告3、商业网点与个案调查分析（以下各商业网点的调查，只是针对项目周边主要商圈的集中商业以及主要商业街进行了业态和相对基准的规模展开的，并非全部商业的累加）（ 1） 圭 塘 路 沿 线 商 业 网 点范围界定：以新星小区为核心，东南至香樟路，北到雨花区公安局。发展现状：以社区超市嘉年华和爱家连锁超市为主导，集社区购物、餐饮、娱乐休闲为主导的社区服务模式商圈商业状况调查统计：圭塘路沿线集中商业调研名称嘉年华超市爱家连锁超市区域功能定位社区超市社区超市经营品种1-2F ：日用品、蔬菜、肉类

209、、金银首饰、化妆品、烟酒茶等1F ：化妆品、家电、蔬菜、肉类、日用品超市、金银首饰、烟酒茶等经营档次中、低中经营状况良好一般建筑面积（）2300600第 170 页 共 253 页第共 253 页长沙领域项目前期策划报告范围业态分类经营品种经营档次经营状况建筑面积（）细分业态面积总计（）细分业态面积占比各类业态面积占比服装运动用品专卖低档良好4000服饰孕婴专卖低中档良好1606807%眼镜化妆品中档良好0120零售类电信移动文具中高档中档良好良好1203015%圭塘家居用品/日用品音响专卖日杂烟酒茶食品低档低、中档低、中档一般良好一般06001509009%路建材低、中档良好2500沿生产用品类机械低档一般300380037%37%街五金低档一般1000商铺医疗保健类餐饮类休闲娱乐类文化类医药医疗快餐中餐茶楼、足浴书店中档中档中低档中档中低档良好良好良好一般良好7005002001200700012001400700012%13%7%0%12%13%7%0%邮局中档良好260服务类发廊冲印/摄影低、中档中档良好良好20060172017%17%自助银行中、高档171 页良好1200建筑面积总计10400100%100%