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1、1苏州工业园规划项目解析借鉴点总结2湖西商业湖东商业李公堤商业苏州工业园商业格局分布图l印象城东环东商业1999年2004年2005年2009年新城邻里中心新城邻里中心1998年苏州工业园商业由邻里中心、东环商业、西湖商业、李公堤及湖东商业组成3苏州工业园规划项目解析借鉴点总结4东环东商业湖西商业李公堤商业邻里中心湖东商业5项目概况借鉴新加坡的规划理念，立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设整个工业园区内建成按住宅区的分布成17个邻里中心。目前，苏州工业园区已运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑7座邻里中心，总投入近4.5亿元，总建筑面积近13万平米。6序号名称业态档次面积(
2、万方)1湖东邻里中心生活配套中低档32翰林邻里中心生活配套中低档2.53玲珑邻里中心生活配套中低档1.984新城邻里中心生活配套中低档1.85师惠坊邻里中心生活配套中低档1.26沁苑邻里中心生活配套中低档1.17贵都邻里中心生活配套中低档1.1合计12业态以生活配套为主，档次为中低档，规模不超过3万平米，且大多小于2万平米业态分析7定位为中低端的生活配套，业态以餐饮、菜市、超市为主，兼以休闲娱乐集中商业区，消费客户以周边居民为主，大多驾车前往消费师惠坊业态分析8小结优势布局：集中布局，解决沿街商铺与居民住宅的矛盾，业态：丰富，配套齐全，满足周边小区居民的各种生活需求，集中化：采用集中化管理、分
3、布式经营模式，保证商业档次及业态平衡劣势独立偏远：独立于小区与小区之间，与住宅距离较远，消费购物不便商业同质化：小区型集中商业同质化严重9东环东商业湖西商业李公堤商业邻里中心湖东商业10项目概况大型综合购物中心，以“缤纷印象城，时尚生活汇”大众化定位满足年轻一代的生活消费为主总建筑面积（万方）14占地面积（万方）4.711楼层业态类型商家、品牌B1女性服装Tally Weijl、Girdear、C&A 、Luns shoes& bags、ME&CITY、Mango、Forever New、Mara Carol男性服装MUJI、Aji Ichiban、Le coq Sportif、SASSI、M
4、anning、H&M、Uniqlo、NIKE 360、Quick Silver、Lovely Baby餐饮潮府砂锅粥、Iceason、Longji、Chamate、湘色满园娱乐/其他沃尔玛购物广场、Casio、CK手表、Amasama、Superman Toys1层女性服装Elegant Prosper、JNBY、Cache Cache、ZARA、Promod 、Vero Moda男性服装Skullcandy、TBF、Mentor Salon、Okaidi、Iris Life、Asobio、Xiao Lv Song、Mother Care、Changood、Feicui餐饮嘉旺茶餐厅、香香锅、
5、Starbucks、SUKIYA、Sushi Express、KFC、Burger King、Bread Talk、糖皇甜品、韩林碳烤、Ajisem Ramen、俏江南娱乐/其他SPD Bank、建设银行、招商银行、中国银行、交通银行、光大银行、China Mobile、China Unicom、China Telecom、Office2层女性服装Next、Any-all、ETAM、Pull&Bear、Express、La Chapelle、Levis、Life Key、Bershka、Imaroon、Lenscrafters、ETAM、Pull&Bear男性服装Baby Bear、Mothe
6、r Care、Changood、Feicui、Jack & Jones餐饮Lao Ma Noodles、RUYI CAF、外婆家、CoCo Drink娱乐/其他Naigai、Saizeriya、Bani Rabbit、HOLA、Sheetpet、Green Shine、Water Paradise、Dohia3层女性服装无男性服装Younger Travel Agency 、Dickies、Best Buy餐饮Jia Shun Sushi、NepStar、Couture、Lizarron、Food Loft娱乐/其他Impulse Fitness、Sephora、NICI、Nature is
7、Best、Tairyo、Gymboree、Golden Point、Flyhigh、Gymboree4层女性服装无男性服装无餐饮SinchewKee、尝鲜汇、甜心多滋甜甜圈、观振兴、西泽铁板烧、阿宗面线、贝尔多爸爸泡芙工房、摩提工坊甜品、满记甜品、果脉娱乐/其他Lafinn Spa、Mentor SPA、清馨花语、HengFu、M.G.S、Herborist、Velo主力商家沃尔玛品牌服饰为主餐饮娱乐为主业态配比-1F主要为沃尔玛购物广场，12层主要为男女服装区，34层主要为餐饮娱乐区。女服22%男服19%餐饮27%娱乐/其他32%印象城业态占比12业态分布回形空间布局，形成中庭和内部广场，可
8、以放置展台及满足活动拓展所需13小结优势定位：集中以年轻化、差异化的商业定位，抓年轻时尚消费客群品牌：大商家进驻形成目的消费拉动劣势建筑设计：建筑较为传统，无特色亮点内部布局：内部空间缺乏趣味性和体验性14东环东商业湖西商业李公堤商业邻里中心湖东商业15左岸商业街项目概况左岸商业街左岸商业街AA左岸商业街左岸商业街B B区域总建筑面积（万方）停车位（个）品牌店（个）A区2.340021B区2.51202016左岸商业街业态情况外街及端头餐饮业态经营较好，内街及2层存在较大经營压力，有部分商家已停业17星都中心项目概况坐落在金鸡湖西中央商贸区的中心位置，园区最繁华的商业主干道苏惠路旁，总建筑面积
9、1.8万平米18星都中心业态情况业态种类商家主题、特色餐饮老庆泰羊肉馆、重庆德庄火锅、棒约翰批萨、正一品韩国料理、雅祥168餐吧、川布台湾料理、东海韩国料理、浅草日本料理、隐香谷兰花坊、旭茶座餐厅、长发西饼休闲娱乐花都娱乐会所房产信义房产19白领广场项目概况位于园区中央公园东,是湖西最大的集娱乐,休闲,餐饮为一体的中心。由9幢单体建筑组成，大部分建筑主体3层，局部4层，总建筑面积21000平米。20新天翔广场项目概况总建筑面积（万方）12.5商铺面积（万方）5.4写字楼（万方）3.5公寓（万方）3.7地下车库（万方）3.821小结优势目标客群：依托周边商务办公、居家人群劣势1.建筑形式落后，无
10、特色2.中低端百货聚客能力较弱，大多消费群被主城商圈分流22东环东商业湖西商业李公堤商业邻里中心湖东商业23李公堤项目概况李公堤項目项目名称李公堤滨水商业街项目项目地址苏州工业园CSD核心区域开发商苏州圆融发展集团有限公司占地面积486.9亩建筑面积25.9万方消费群体外地客人占到消费者总数30%以上24李公堤开发周期开街时间主题定位项目特色一期二期三期四期国际风情商业水街水巷邻里休闲酒吧娱乐动感特区2006.12.232007.12.242010.10竣工，开街时间未定目前在规划建设，预计2012年开街项目规模占地面积：135.9亩建筑面积：1.7万方容积率：0.2占地面积：63亩建筑面积：
11、4.3万方容积率：1.0占地面积：190.5亩建筑面积：12.8万方容积率：1.0占地面积：97.5亩建筑面积：7.1万方容积率：1.1亲水风尚Streetmall半岛临湖绝版休闲商业领地主打高档餐饮主打酒吧等休闲娱乐主打艺术文化特色主打时尚风情25集特色餐饮、观光、休闲、文化为一体的国际风情商业水街李公堤一期26建筑层数一二层商业铺面、商铺数量41个商铺面积300-500平米建筑风格保留传统的苏州民居建筑形态，苏州古园林式布局，灰、白、黑三色的主色调，尽显江南水乡神韵。业态组合高档餐饮、SPA生活馆、商务会所、休闲酒店等针对人群主要针对商务人群和VIP人士租户列举御庭精品酒店、金海华蝶、半岛
12、概念餐厅、得月楼、吴地人家、美美、春蕾茶庄、布鲁赛尔、雅阁烧肉、老东吴、玉禅咖啡、香港百仕餐厅、鑫客来、HB皇家啤酒城、老农舍、西红柿主义、枫桥轩、AI零点会馆主力业态为高档餐饮，目前已汇聚国际国内著名商家及中华老字号餐饮品牌李公堤一期业态情况国际品牌中华老字号国内品牌HB皇家啤酒馆得月楼名闻遐迩的中华老字号酒楼老东吴秉承布鲁塞尔巧克力吧春蕾茶庄始创于清乾隆的中华老字号苏州传统食文化的中华餐饮名店丹麦老农舍北欧风情著名酒吧音乐餐厅金海华1890私家会馆品味私家典藏臻品美食西红柿主义意大利创意餐厅7CLUB枫桥轩集传统现代于一身的主题音乐餐厅27建筑形态17栋独立建筑（1-3层）商铺数量80商铺
13、面积500-800m2建筑风格将欧陆风尚建筑与新古典主义道桥亭台巧妙结合，营造出苏州现代天堂之水巷邻里业态组合主题性酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、迪士高及休闲会所针对人群青年群体租户列举奥特莱斯、香港新同乐酒楼、迪欧咖啡、皇廷spa俱乐部、豪仕登酒吧、王子粤菜、万好事红酒坊、卡密、宝果酒吧、摩登时代酒吧、大渔铁板烧、查尔斯牛排、代官山、香樟花园、比尔森酒吧、Z7酒吧、ONOLifestyle、乱世佳人、汉璞艺术中心李公堤二期概况酒吧餐饮卡蜜CAMMI酒吧代官山比尔森Pilsen音乐吧小南国好乐迪量贩式KTV大渔铁板烧豪仕登酒吧吉家28李公堤二期业态情况休闲酒吧娱乐动感特区：打造休闲、酒吧、娱乐、动感
14、特区，绽放魅力夜生活的水巷邻里29主题餐饮岛区风尚生活步行街区休闲娱乐区李公堤建築風格歐陸風格業態組合休閒、娛樂、餐飲及特色零售租戶列舉張辛稼美術館、姚建萍刺繡藝術館、巴塞藝術中心、哈雷大衛斯概念旗艦店、成龍星美影院、香港著名導演關錦鵬工作室、俏江南、禦庭精品酒店、得月樓、HB德國皇家啤酒館StreetMall规划主题餐饮岛、风尚购物步行街区、休閒娱乐区三大片区李公堤三期概况30以文化为特色，引入Streetmall，提供休闲、娱乐李公堤三期业态情况主体餐饮岛区:中华传统美食区、时尚美食区、异域风情美食区三个专区休闲娱乐区：特色零售及服务为主题风尚生活步行街区：零售、休闲、服务、餐饮、酒店等主
15、题。大型SPA、会所等休闲及特色娱乐为主，是时尚人群的专属空间。项目名称李公堤滨水商业街项目项目地址苏州工业园CSD核心区域开发商苏州圆融发展集团有限公司占地面积486.9亩建筑面积25.9万方消费群体外地客人占到消费者总数30%以上31小结优势景观资源：与湖景资源的结合，江南、欧陆风情特色建筑，环境舒适宜人业态：高端餐饮、休闲娱乐为主的目的性消费业态，具有一定的拉动力劣势消费档次：门坎较高，主要吸引外地及商务人群，大众消费受限32东环东商业湖西商业李公堤商业邻里中心湖东商业33物业地址园区金鸡湖东岸开发商苏州工业园区圆融发展集团有限公司开业时间2009-1-16建筑面积51万占地面积21万容
16、积率2.4均价（2011年1月）15500元/m2项目定位于为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商业项目圆融时代广场项目概况34圆融天幕街区滨河餐饮区生活休闲区商务办公区久光百货平面布局35业态配比功能区业态类型商家、品牌天幕街区服装服饰包客女包、E.LAND、佐丹奴、MAP女鞋、热风服装、拉夏贝尔服装、法文箱子、BESTSELLER、V-one男装、圣伽步鞋、新宇亨得利名表眼镜亮视点眼镜、瞩目眼镜、其它APPLE体验店、屈臣氏美容美体美丽田园、酷美体瑜伽美容连锁滨河餐饮区正餐川行天下、香锅制造、西堤牛排、莎廊坊韩国料理、利苒西餐厅、萨莉亚意式餐厅休闲餐饮必胜客、时尚自助火锅、一茶
17、一坐、美美港式茶餐厅、阿宗面线、真旺茶餐厅快餐赛百味、汉堡王、爱茜茜里冰淇淋、咖啡星巴克、牙买加、咖世家餐饮食其家、BAPPLE冷饮、苏浙汇、肯德基、可颂坊西点、DQ、棒约翰生活休闲区休闲娱乐Wee-world儿童体验馆、玩具反斗城、卡通尼乐园、卡拉贝熊零售迪斯尼家居、生活本色家居、PawinPaw童装、美美创意绘本馆、顺电、头大原创玩具房、Toonsland玩具、萨加朵、七彩维迪斯、可可鸭、优之良品服务皇家宝贝摄影、瑞思学科英语知名主力店及国内外流行品牌休闲餐饮、咖啡店儿童娱乐、教育，家居家电按消费者购物目的进行的业态划分，可以让消费者各逛所好，分散行动化妆品21%黄金珠宝14%名牌服装47
18、%休闲运动18%圆融时代广场业态配比36商家品牌业态丰富，大型家居家电为主力商家，引进知名流行服饰品牌旗舰店、中高端餐饮、特色咖啡吧等，针对年轻客群，中高端档次，形象包装设计时尚精致。37商家品牌孩童类消费占有一席之地，休闲娱乐及服务类业态主要客群为儿童，引进了众多国际知名的儿童服饰和娱乐品牌商家。38建筑空间规划独栋复合式商业街区，建筑均以弧形构成、加之颜色艳丽的外立面。有助于吸引游客光顾，形面石材，体现商业的现代时尚之感成眼球效应。39内部交通规则项目设置三个空中连廊、并沿河设置三座景观桥，将各分区进行有效连接，并与水系景观形成互动，增加休闲商业氛围40主题景观世界第一天幕，500米长、3
19、2米宽的巨型LED天幕，取代了美国赌城拉斯韦加斯的400米“天幕”而成为世界第一。整个“天幕”由2000多万只超高亮度的LED灯组成，耗资亿元。41景观小品生动有趣的城市景观小品为项目注入活力，更加贴近生活与民众，增强项目趣味性与体验性42导视系统街区内导视牌的安置，与建筑物上统一形象的各色围栏等独具匠心的装饰，有助于项目整体风格的营造及外观时尚性的打造4243物业地址园区金鸡湖东岸投资经营商利福国际集团有限公司开业时间2009-1-16建筑面积17万6千平方米楼层地上4层地下2层圆融时代广场之商业综合体的零售主力店，苏州最大单体百货店，17万平米体量占据总体开发规模的33%久光百货44业态分
20、布以穿戴类软性商品为主，兼营超市业态，复合餐饮及休闲功能补充楼层业态类型B1超市茶饮食品店美食广场1F名牌化妆品世界名牌精品名牌珠宝、手表女鞋、配饰2FVIP贵宾厅高级女装及配饰女士手袋、品牌内衣男士服装及配饰儿童服装、玩具家具用品、礼品寝具、小家电3F青春女士服装名品运动高尔夫球服装及用品文具、数码4F餐厅咖啡馆高级品牌服饰、家居用品国际精品服饰、珠宝首饰大型超市、美食广场运动服饰、潮流数码、休闲美容休闲餐饮、主题餐厅国际精品15%化妆品15%黄金珠宝10%名牌服装34%休闲运动13%餐饮13%久光百货业态配比45建筑特色倾斜型外立面、石材与玻璃幕墙相结合，突显现代时尚特征并增强商业内部空间
21、的亮度、照度，提升物业档次及沿滨河方向的功能拓展性46建筑布局整体建筑由红、黄、蓝、绿四个分区组成，三个中庭连接，设置有六个出入口，单层面规模较大，消防信道较多，商品及业态组合相对分散，易降低商业组合“合力”效果47建筑空间内部空间由中部的圆形中庭和两侧的矩形中庭组成，横向回廊及纵向扶梯相串联，玻璃幕顶的設计增加通透性和光照度4748商业装饰以提升商业设施及店堂环境之品位及档次而设置，以提升照度、暖色色彩的主体来体现。根据不同分区商品经营特征而有机组合商业装饰的特色。49导视系统49多种导视组合，围绕各个中庭及扶梯设置，形象美观精致，指示清晰50服务设施借鉴韩日百货零售经验，在人性化设施及软性
22、服务上提升商业品位及档次人性化服务：租借童车、轮椅、雨伞服务免费包装免费停车(900个车位)营业辅助：功能延伸会员及卡友俱乐部、总服务台服务完善免费穿梭巴士、ATM取款51金鸡湖商业广场项目概况区域占地面积（万方）总建筑面积（万方）停车位一区4.722464二区4.87387三区4.510在建52业态分布一区二区三区酒店、娱乐、茶坊、咖啡屋、精品、健身、大型餐饮、家具家居高档百货业酒店式公寓、特色餐饮、娱乐、金融53物业地址园区雕塑路与翠园路交汇处开发商苏州工业园区商业旅游发展有限公司入住时间2009年8月建筑面积50000平方米占地面积45500平方米水体面积17400平方米可租面积3323
23、8平方米定位于打造以“夜天堂”为核心理念的苏州月光经济產业运营模式。月光码头项目概况54功能区商家、品牌A区老北门、怡乡春竹米多咖啡、艾维红酒、海逸海鲜酒家、湘恋鼎族怡华、H3健身会所、朗庭国际B区翰尔酒店古典玫瑰园、爱涛会所C区欧菲丽酒吧、甘尼仕印度餐厅、甘尼仕爵士酒吧香港修身堂、月光书院、月光8号豪克会所休闲17%娱乐33%主题餐饮50%月光码头业态配比主题餐饮占比最多，为50%，娱乐类占比33%，休闲类占比17%。业态配比55建筑特色一条景观主轴、两条特色街巷、六群建筑组团有机融合，丰富了视觉美感和动线乐趣，同时建筑与景观、广场、水系、小品相结合，形成联动体系。56小结优势政策扶持：政府大力支持，每年投入大量资金维持经营建筑理念：现代超前的建筑设计规划，合理的功能分区劣势区域影响：区域的住宅入驻率不高，人气明显不足，无法提供消费保证商场定位：久光百货的档次定位较尴尬，两端人群皆被其他商圈分流57苏州工业园规划项目解析借鉴点总结58商业案例借鉴点1、园区入住率不高，中档商业存在市场机会2、园区入住率不高，餐饮、休闲娱乐商业存在市场机会3、圆融时代广场在建筑形式和景观小品等设计与国际化接轨较好，值得借鉴
