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1、房地产企业开发项目全程税房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划收风险防范及纳税筹划许明信许明信1税收增长如税收增长如“脱缰野马一日千里脱缰野马一日千里”20102010年全国税收收入总额年全国税收收入总额7.7397.739万亿万亿同比增长同比增长26.4%26.4%GDPGDP增长率增长率10.3%10.3%税收增速是税收增速是GDPGDP的的2.562.56倍倍征管与稽查环境征管与稽查环境偷税是企业和老总最大的风险偷税是企业和老总最大的风险永远的痛永远的痛税务局常常错误执法税务局常常错误执法纳税人往往无奈执行纳税人往往无奈执行2开心一笑开心一笑: :抢劫抢劫 某公司正在紧张运行中，忽
2、有人大吼一声：某公司正在紧张运行中，忽有人大吼一声：都不许动！抢劫都不许动！抢劫! ! 快把钱交出来！快把钱交出来！肃然无声中，财务老张轻拍胸口，松了一肃然无声中，财务老张轻拍胸口，松了一口气：口气：“吓死了，我还以为是税务局的吓死了，我还以为是税务局的!”!”3小沈阳的理论小沈阳的理论这税务稽查啊，其实跟这税务稽查啊，其实跟人生一样一样的，这税人生一样一样的，这税务一来，一走，一年赔务一来，一走，一年赔进去了；这税务一来，进去了；这税务一来，不走，一辈子赔进去了。不走，一辈子赔进去了。嚎。嚎。420102010年，在税务检查中发现甲企业年，在税务检查中发现甲企业20092009年取年取得一张
3、金额为得一张金额为400400万元的材料发票为假票，万元的材料发票为假票，开发产品尚未达到完工条件，检查人员要开发产品尚未达到完工条件，检查人员要求按求按400400万乘以万乘以25%25%补税罚款加收滞纳金，补税罚款加收滞纳金，是否正确，企业该如何应对？是否正确，企业该如何应对？如果如果20092009年度已达到完工条件并已销售年度已达到完工条件并已销售80%80%呢？完工年度汇缴结束后，取得的成本发呢？完工年度汇缴结束后，取得的成本发票该如何处理？票该如何处理？5第一节第一节 公司设立与征地环节公司设立与征地环节一设立房地产公司一设立房地产公司 1 1工商管理部门对抽逃出资的处罚工商管理部
4、门对抽逃出资的处罚 2 2开发资质的取得开发资质的取得 3 3股东借款与税务风险（定性为分利）股东借款与税务风险（定性为分利） 4 4注册子公司注册子公司/ /分公司？法人股东分公司？法人股东/ /自然人股东自然人股东 5 5出资方式的涉税问题出资方式的涉税问题 6 6个人股权转让的涉税个人股权转让的涉税二土地使用权的取得二土地使用权的取得 1 1取得转让土地使用权的不同方式取得转让土地使用权的不同方式 （1 1）直接购买土地使用权）直接购买土地使用权 6（2 2）拆迁方式取得（货币补偿、实物补偿）拆迁方式取得（货币补偿、实物补偿） 拆迁补偿税前扣除的合法有效凭证拆迁补偿税前扣除的合法有效凭证
5、 拆一还一各税的计税依据拆一还一各税的计税依据账务处理：账务处理：会计准则会计准则借：开发成本借：开发成本4000 4000 贷：主营业务收入贷：主营业务收入40004000借：主营业务成本借：主营业务成本2125 2125 贷：开发产品贷：开发产品21252125会计制度会计制度：借：开发成本：借：开发成本21252125，贷：开发产品，贷：开发产品21252125营业税收入申报营业税收入申报 万，所得税年报视同销售收入万，所得税年报视同销售收入40004000万，视同销售成本万，视同销售成本21252125万。土地增值税的计税收入万。土地增值税的计税收入40004000万万; ;开发成本（
6、开发产品）计税成本与账面成本存开发成本（开发产品）计税成本与账面成本存在差异。在差异。7（3 3）购买整体资产（先分立后购入）购买整体资产（先分立后购入）（4 4）购买股权）购买股权 （5 5）合并）合并 财税财税20081752008175号号（6 6）租赁取得）租赁取得（7 7）联合开发）联合开发 2 2取得土地使用权环节涉及税种分析取得土地使用权环节涉及税种分析3 3承诺负担对方税收，该如何处理承诺负担对方税收，该如何处理8第二节第二节 前期报批报建阶段前期报批报建阶段 一前期报批报建准备工作一前期报批报建准备工作 1 1、规划设计户型影响土地增值税、规划设计户型影响土地增值税 2 2、
7、前期工程支出、前期工程支出 3 3、取得、取得许可证许可证( (国有土地上房屋征收与补国有土地上房屋征收与补偿条例偿条例, ,国务院令第国务院令第590590号号) ) 4 4、立项审批、规划审批、立项审批、规划审批 5 5、征地拆迁，申办并取得、征地拆迁，申办并取得拆迁许可证拆迁许可证 6 6、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续标手续9二财务预算、融资、可行性分析二财务预算、融资、可行性分析 1 1、预算部门、工程部门、预算部门、工程部门: :建安成本建安成本/ /配套配套/ /装修支出测定装修支出测定 2 2、销售部门销售价格的确定、销售部
8、门销售价格的确定 3 3、土地使用税单项计算、土地使用税单项计算 4 4、企业所得税准确测算（利润、企业所得税准确测算（利润/ /所得额，按比例换算）所得额，按比例换算） 5 5、土地增值税预征，是否清算与征管环境有关、土地增值税预征，是否清算与征管环境有关( (蓄水池蓄水池) ) 6 6、营业税金及附加、营业税金及附加 7 7、期间费用测算、期间费用测算 8 8、项目投资额度，资金计划、项目投资额度，资金计划10三融资渠道三融资渠道 商业贷款商业贷款 统借统还（集团公司或核心企业）统借统还（集团公司或核心企业） 委托贷款委托贷款 个人个人 商业信用商业信用 投资投资 联合开发（固定收益、分红
9、）联合开发（固定收益、分红）11关联企业融资处理关联企业融资处理核核心心企企业业统统借借统统还还金融机构金融机构集团公司集团公司( (核心企业）核心企业）子公司子公司1 1子公司子公司2 2子公司子公司3 3利率利率8%8%分拨贷款分拨贷款收息收息8%统借统还协议统借统还协议12企业集团登记管理暂行规定企业集团登记管理暂行规定企业集团应当具备下列条件：企业集团应当具备下列条件：（1 1）企业集团的母公司注册资本在）企业集团的母公司注册资本在50005000万元人民万元人民币以上，并至少拥有家子公司币以上，并至少拥有家子公司（2 2）母公司和其子公司的注册资本总和在亿元）母公司和其子公司的注册资
10、本总和在亿元人民币以上；人民币以上；（3 3）集团成员单位均具有法人资格。）集团成员单位均具有法人资格。统借统还税前扣除的合法凭证：统借统还税前扣除的合法凭证：13委托中介银行贷款委托中介银行贷款中介金融机构中介金融机构关联方关联方A A( (资金提供方资金提供方) )关联方关联方B B关联方关联方C C关联方关联方D D委托贷款委托贷款借借款款付付息息避避开开关关联联方方借款方借款方14变借款为投资变借款为投资变借款为商业信用变借款为商业信用分配股息分配股息延期收款不延期收款不收息收息避免资本弱化避免资本弱化应收应收/ /应付账款应付账款预收预收/ /预付账款预付账款15四利息的十个专题四利
11、息的十个专题五关于联合开发财务管控五关于联合开发财务管控 六防范税务风险的根本六防范税务风险的根本税收政策的正确理税收政策的正确理解和运用解和运用某房地产开发公司某房地产开发公司20112011年年1 1月支付境外设计费月支付境外设计费500500万，合法扣除凭证是什么？税务机关要求代扣万，合法扣除凭证是什么？税务机关要求代扣10%10%非居民企业所得税，是否正确？非居民企业所得税，是否正确？ 16第三节第三节 项目施工建设阶段项目施工建设阶段 一开发成本核算内容一开发成本核算内容 二项目开发成本对象的确定二项目开发成本对象的确定三、业务部门与财务部门的衔接三、业务部门与财务部门的衔接四甲供材
12、料与工程甩项四甲供材料与工程甩项五施工建设阶段各类合同签订与税收管理五施工建设阶段各类合同签订与税收管理六票据审核管理六票据审核管理 17甲方供材建筑工程大包自产货物同时建筑业劳务分别缴纳营业税和增值税。外购货物建筑业劳务一律缴纳营业税甲方供材建筑业（装饰业除外）甲方供设备不征税；装饰业甲方供材料和设备均不缴税。18甲方供材与甩项建筑工程甩项甲供材料自产货物同时建筑业劳务商贸公司外购货物同时建筑业劳务建筑公司外购货物同时建筑业劳务分别纳税增值税营业税建筑业(装饰除外)装饰业甲供设备不征甲供不征税19根据根据20102010年年1212月月2020日日国务院关于修改国务院关于修改中华人民共和国中
13、华人民共和国发票管理办法发票管理办法的决定的决定，新修订的，新修订的发票管理办法发票管理办法第第2222条：开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，条：开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。第第3535条：违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务条：违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处机关责令改正，可以处1 1万元以下的罚款；有违法所得万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：的予以没收：（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限
14、、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；票专用章的；因此，自因此，自20112011年年2 2月月1 1日起，发票上必须且只能加盖发票专日起，发票上必须且只能加盖发票专用章，财务专用章不再有效；用章，财务专用章不再有效；20山东地税：山东地税：4 4月月1 1日后，开具发票必须加盖发票专用章，不日后，开具发票必须加盖发票专用章，不得加盖其他印章代替。得加盖其他印章代替。 应对措施应对措施：原来没有发票专用章的，开具发票须尽快安排：原来没有发票专用章的，开具发票须尽快安排刻制；接收了日期为刻制；接收了日期为20112011年年
15、2 2月月1 1日后开具的，加盖日后开具的，加盖“财财务专用章务专用章”的发票，须尽快更换；国税发的发票，须尽快更换；国税发20061562006156号号文中增值税发票的印章也适用新的规定。文中增值税发票的印章也适用新的规定。国家税务总局公告国家税务总局公告20112011年第年第7 7号：发票专用章自号：发票专用章自20112011年年2 2月月1 1日起启用。旧式发票专用章可以使用至日起启用。旧式发票专用章可以使用至20112011年年1212月月3131日。本公告发布之前印制的套印旧式发票专用章的发票，日。本公告发布之前印制的套印旧式发票专用章的发票，可继续使用。可继续使用。21新版发
16、票专用章汉字为简体仿宋，新版发票专用章汉字为简体仿宋，印色为红色印色为红色221 1、合同、发票、计税依据、合同、发票、计税依据（1 1）销售）销售自产货物自产货物同时提供建筑业劳务同时提供建筑业劳务（2 2）销售）销售外购货物外购货物同时提供建筑业劳务同时提供建筑业劳务 增值税纳税人增值税纳税人 建筑业纳税人建筑业纳税人2 2、甲方分包工程、甲方分包工程3 3、甲供材料营业税由谁承担？、甲供材料营业税由谁承担？4 4、哪些货物不涉及营业税？、哪些货物不涉及营业税？23一、发票管理一、发票管理企业税务管理的难点、重点；税务检企业税务管理的难点、重点；税务检查的突破口查的突破口二、征管环境二、征
17、管环境以票控税以票控税国税发国税发200880200880号：在日常检查中发现纳税人使用不符号：在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。务报销。单张金额单张金额1010万以上必查，万以上必查，1010万以下抽查。万以下抽查。房地产、建筑业是假发票、虚开发票的高发行业，真票房地产、建筑业是假发票、虚开发票的高发行业，真票假开，假票真开。假开，假票真开。24三、合法入账凭证的种类三、合法入账凭证的种类1 1、财政收据（
18、非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不、财政收据（非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不含资金往来结算收据）含资金往来结算收据）2 2、税务监制发票、税务监制发票国税发票：增值税普通国税发票：增值税普通/ /专用发票；普通发票（代码第一专用发票；普通发票（代码第一位是位是“1”1”）20102010年年1010月月1 1日起，旧版发票停止使用，山东省国家税务日起，旧版发票停止使用，山东省国家税务局通用机打局通用机打/ /手工手工/ /定额发票、机动车定额发票、机动车/ /二手车销售统一二手车销售统一发票发票地税发票：第一位代码地税发票：第一位代码“2”2”，旧版发票可以使用至，旧版发票可以使用至2
19、0112011年年3 3月月3131日。日。3 3、自制原始凭证、自制原始凭证4 4、合同、合同+ +收据收据+ +判决书判决书/ /调解书调解书/ /公证书公证书25四、票据审核要点四、票据审核要点1 1、票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定）、票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定）根据收款方经营主业来判断根据收款方经营主业来判断2 2、票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在、票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在地相符）普通发票代码第地相符）普通发票代码第2-52-5位，东营代码位，东营代码37053705，淄博淄博37033703，潍坊，潍坊37073707，滨州，滨州3
20、7163716，济南，济南37013701等等发票所属年份，普通发票第发票所属年份，普通发票第6-76-7位。位。3 3、票据与经济合同经济业务是否相符（交易双方名、票据与经济合同经济业务是否相符（交易双方名称、劳务称、劳务/ /货物）货物）26（1 1）某建筑公司总包价款为）某建筑公司总包价款为10001000万，将一部分工程分包万，将一部分工程分包给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳务，合同中约定，防水材料为务，合同中约定，防水材料为200200万，工程费是万，工程费是4040万，万，分包方应如何开具发票，如何纳税；总包方如何开具分包
21、方应如何开具发票，如何纳税；总包方如何开具发票，计税依据是多少，如何纳税申报？发票，计税依据是多少，如何纳税申报？ 如果分包合同中未分别约定材料价款和工程款，分包方如果分包合同中未分别约定材料价款和工程款，分包方又该如何纳税？又该如何纳税？（2 2）某建筑公司承揽设备安装工程，设备价款为）某建筑公司承揽设备安装工程，设备价款为300300万，万，安装费安装费6060万，如果设备由该建筑公司外购，发票应如万，如果设备由该建筑公司外购，发票应如何开具，如何纳税？如果设备由建设方自行采购呢？何开具，如何纳税？如果设备由建设方自行采购呢？（3 3）哪些货物不涉及建筑业营业税？）哪些货物不涉及建筑业营业
22、税？甲供设备、甲供装饰材料、分包工程中的自产货物甲供设备、甲供装饰材料、分包工程中的自产货物274 4、票据形式是否合规（抬头）、票据形式是否合规（抬头）汇总开具发汇总开具发票必须附清单票必须附清单5 5、付款方向与支付方式、付款方向与支付方式6 6、真伪检查、真伪检查 20102010年度开发项目未完工，税务检查发现有年度开发项目未完工，税务检查发现有10001000万假发票计入开发成本，应该如何定性处万假发票计入开发成本，应该如何定性处罚？如果是费用发票呢？罚？如果是费用发票呢？ 28五、合法凭证一定是发票吗，收据是否可以税前列支？五、合法凭证一定是发票吗，收据是否可以税前列支？（1 1）
23、费用合法真实）费用合法真实（2 2）费用与生产经营有关）费用与生产经营有关（3 3）符合有关扣除标准）符合有关扣除标准（4 4）费用本身不具）费用本身不具“经营活动经营活动”特征（收款方既不交增特征（收款方既不交增值税，也不交营业税，如赔偿款）。值税，也不交营业税，如赔偿款）。六、汇算清缴结束后，取得上年度的发票，如何处理，是六、汇算清缴结束后，取得上年度的发票，如何处理，是否可以税前扣除？否可以税前扣除？某开发项目某开发项目20102010年度完工，年度完工，20112011年年6 6月取得完工项目的成月取得完工项目的成本发票本发票10001000万，是否可以在万，是否可以在20102010
24、年度扣除？年度扣除？ 29第四节第四节 预售阶段预售阶段一商品房预售条件一商品房预售条件 二预售商品房的会计核算与纳税要求二预售商品房的会计核算与纳税要求 三、按揭贷款三、按揭贷款四竣工验收环节四竣工验收环节 五现房销售条件及会计核算处五现房销售条件及会计核算处 六销售和装修分离筹划节税是否有效六销售和装修分离筹划节税是否有效 七代收款项的税务处理七代收款项的税务处理30地产企业后续支出的税务处理地产企业后续支出的税务处理后续支出1、配套设施已经预提过的配套设施就预提数与实际发生数二次调整未预提过的配套设施二次调整2、日常维修、保养费用（第15条）直接在当期扣除3、前期已发生，后期取得发票视同
25、后续支出，不允许追溯二次调整如果已经预提10%，冲抵后视同后续支出就预提数与取得发票差额二次调整31八会计与税法收入确认条件八会计与税法收入确认条件九企业所得税季度预缴九企业所得税季度预缴 国税函国税函20086352008635号号实际利润额实际利润额= =会计制度利润总额会计制度利润总额- -不征税不征税/ /免税收入免税收入- -税法亏税法亏损损+ +房地产企业预计毛利房地产企业预计毛利季度预缴是否可以扣减期间费用、税金及附加？是否可季度预缴是否可以扣减期间费用、税金及附加？是否可以弥补以前年度亏损？以弥补以前年度亏损？十年度汇算清缴十年度汇算清缴 1 1未完工年度未完工年度调整预计毛利
26、调整预计毛利销售未完工产品收入是否可以作为三费扣除基数？销售未完工产品收入是否可以作为三费扣除基数？ 2 2完工年度完工年度调整实际毛利调整实际毛利32十一土地使用税纳税义务的减除十一土地使用税纳税义务的减除国税发国税发200389200389号（交付的次月，何谓交付？）号（交付的次月，何谓交付？）财税财税20081522008152号（权利实物状态发生变化）号（权利实物状态发生变化）十二销售阶段经济合同与税负十二销售阶段经济合同与税负十三、预租与租金收入的税务处理十三、预租与租金收入的税务处理十四、车位车库、配套设施十四、车位车库、配套设施33第五节第五节 项目清盘环节项目清盘环节土地增值税
27、清算土地增值税清算一、商住一体项目如何计算土地增值税一、商住一体项目如何计算土地增值税二、房地产企业接受土地使用权投资入股，二、房地产企业接受土地使用权投资入股，其土地成本如何确认？其土地成本如何确认？ 三、联合开发如何清算？三、联合开发如何清算？五、与清算相关的几个问题五、与清算相关的几个问题六、土地增值税与企业所得税扣除项目的六、土地增值税与企业所得税扣除项目的差异差异 34七、土地增值税清算处理七、土地增值税清算处理八、扣除项目的五个注意点八、扣除项目的五个注意点九、加计扣除的规定九、加计扣除的规定十、扣除项目的审核十、扣除项目的审核十一、土地增值税如何筹划有效十一、土地增值税如何筹划有效 35第六节第六节 公司注销清算公司注销清算一、公司法的规定一、公司法的规定二、税务总局二、税务总局20102010年第年第2929号公告号公告土增税清算导致亏损，注销清算退税土增税清算导致亏损，注销清算退税36第七节第七节 税务稽查风险防范与争议处理税务稽查风险防范与争议处理一、税收征管中的问题一、税收征管中的问题 一税两管、税源之争、征管成本一税两管、税源之争、征管成本二、税企争议的产生原因二、税企争议的产生原因三、争议的解决方式三、争议的解决方式坦白未必从宽坦白未必从宽四、具体争议处理举例四、具体争议处理举例3738
