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1、恒大山水城项目定位方案2008-3-70合富恒大山水城项目定位方案课件前前 言言 在此首先感谢贵司对我司工作的支持。在此首先感谢贵司对我司工作的支持。山水城是山水城是恒大地产进驻增城的首个项目，也是恒大在广州东打恒大地产进驻增城的首个项目，也是恒大在广州东打造的首个大型山水别墅项目。造的首个大型山水别墅项目。 上月下旬，我司参与贵司组织的营销体系培训，上月下旬，我司参与贵司组织的营销体系培训，本案将在此基础上，本案将在此基础上，分析项目所面对的市场环境，结分析项目所面对的市场环境，结合项目特性，分析项目的目标客户群体，找准项目的合项目特性，分析项目的目标客户群体，找准项目的定位体系，定位体系，
2、从而为实现项目从而为实现项目“十一开售即大卖十一开售即大卖”的目的目标铺路。标铺路。 1 1本案的焦点本案的焦点项目概况项目概况市场情况市场情况案例分析案例分析项目理解项目理解2 2第一部分：项目概况第一部分：项目概况本章通过分析项目的基本概况，从而本章通过分析项目的基本概况，从而确定项目所面对的市场环境。确定项目所面对的市场环境。3合富恒大山水城项目定位方案课件项目开发指标项目开发指标占地面积：占地面积：509821.1m509821.1m2 2，合计约，合计约764.7764.7亩亩总建面积总建面积: 782750.8: 782750.8，首期约，首期约3535万万m m2 2总建面积（计
3、算容积率）：总建面积（计算容积率）：581603581603平方米平方米容容 积积 率：率：1.141.14（首期（首期0.9850.985，二期，二期1.581.58）建筑密度建筑密度: : 首期首期20.45%20.45%，二期，二期16.216.2绿绿 地地 率率: : 大于大于30%30%自然资源：原生态山体环绕，独有的湖光山色自然资源：原生态山体环绕，独有的湖光山色星级配套：景观星级酒店，休闲康体配套齐全星级配套：景观星级酒店，休闲康体配套齐全4 4项目地处增城中新镇，属于广州东部项目地处增城中新镇，属于广州东部山水城山水城天河北天河北科学城科学城新塘新塘东莞莞城东莞莞城增城增城20
4、20公里公里2525公里公里3030公里公里2222公里公里3333公里公里黄埔黄埔9 9公里公里金地金地荔湖城荔湖城凤凰城凤凰城1616公里公里2525公里公里从化太平镇从化太平镇2020公里公里注：以上公里数是直线距离。注：以上公里数是直线距离。5 5原生态资源丰富，尤其是项目内外的山与水原生态资源丰富，尤其是项目内外的山与水白水寨白水寨增城不但有增城不但有55.5万一颗的挂绿荔枝，万一颗的挂绿荔枝，还有白水寨、报德祠、千年古藤、文化村还有白水寨、报德祠、千年古藤、文化村山水城项目不但有洋房，有别墅，山水城项目不但有洋房，有别墅，还有不可复制的原生山水资源还有不可复制的原生山水资源 山。水
5、。林。6 6首期用地占地首期用地占地429.7亩（约亩（约28万万m2），总建），总建约约35万万m2二期用地占地二期用地占地335亩（约亩（约22万万m2），总建约），总建约43万万m2项目具备一定规模优势项目具备一定规模优势项目目前的红线范围用地项目目前的红线范围用地有有764.7764.7亩，合计约亩，合计约5151万万m m2 2，总建面积合计约，总建面积合计约7878万万m m2 2，具备规模开发优势；，具备规模开发优势；然而，项目周边有然而，项目周边有1000010000亩的凤凰城、亩的凤凰城、80008000亩的翡亩的翡翠绿洲、翠绿洲、30003000亩的金地荔亩的金地荔湖城等多
6、个大型项目，相湖城等多个大型项目，相比之下，项目则略显劣势。比之下，项目则略显劣势。7 7首期首期429.7429.7亩主力产品是亩主力产品是1818层洋房和双拼层洋房和双拼双拼别墅双拼别墅214套套总建约总建约4.6万万m2183.5257m2/套套洋房洋房22栋栋18层高层高2448套套总建约总建约15万万m2联排别墅联排别墅4、6、8、10联联78套套总建约总建约1.3万万m2141-248m2/套套双拼别墅双拼别墅18套套总建约总建约2400m2130、145m2/套套8 8区位区位资源资源规模规模产品产品增城内增城内广州东部广州东部旅游资源旅游资源山水资源山水资源占地占地764.7亩
7、亩别墅别墅18层高洋房层高洋房以上四点项目的基本参数决定以上四点项目的基本参数决定山水城的竞争来源于两大市场：广州市中心一小时车山水城的竞争来源于两大市场：广州市中心一小时车程内的边郊别墅市场、广州东部洋房市场。程内的边郊别墅市场、广州东部洋房市场。9 9二、市场情况二、市场情况本章将针对项目产品特性，深入分析本章将针对项目产品特性，深入分析广州市的别墅市场和洋房市场，并分广州市的别墅市场和洋房市场，并分析了解广州东部的区域经济及产业发析了解广州东部的区域经济及产业发展情况。展情况。10合富恒大山水城项目定位方案课件8/12/202411广州市别墅市场分析广州市别墅市场分析r 整体别墅市场分析
8、整体别墅市场分析r 东部别墅市场分析东部别墅市场分析r 东部区域重点个案分析东部区域重点个案分析11合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望以淘金路的华侨新村为代表，随着花园酒店、世贸等商业建筑的崛起，别墅价位开始飚升。到1995年，由于香港买家受当地经济变化以及中央宏观调控消息的影响，开始抛售，淘金路别墅开始跌值淘金路淘金路90年代年代2000年年70-8070-80年代年代二沙岛、南湖二沙岛、南湖华南、洛溪板块华南、洛溪板块90年代中期，二沙岛第一批别墅出现，包括花城苑、新世界花园、金亚花园等，广州中心的富人区 以祈福、碧桂园、雅居乐、丽江花园为代
9、表的别墅盘，具有一定规模，注重自身配套及社区环境的营造花都、增城、花都、增城、萝岗、南沙、从化萝岗、南沙、从化以花都、清远、增城、萝岗、南沙、从化为代表的外围板块，有一定的自然资源；注重配套建设或拥有优势的自然山水资源；除自身日常基本生活配套的营造外，注重休闲渡假设施的建设，如酒店、游乐设施等；典型别墅盘凤凰城、假日半岛、锦绣香江、万科城、南沙滨海、美林湖、夏湾拿。2004年年区域演变区域演变由市中心向郊区发展由市中心向郊区发展12合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望7070、8080年代：年代：以淘金路的华侨新村为代表，华侨新村是广州的第一个富人
10、区华侨新村是广州的第一个富人区。 当时的购买客户主要以归国华侨为主以归国华侨为主；9090年代：年代：广州城市中心开始东移，二沙岛二沙岛成为新市中心顶级豪宅区，随着经济的发展富人越来越多，住二沙岛顶级豪宅的富人层面也更广，包括私营企业主、外企高层管理人员私营企业主、外企高层管理人员等；另外，作为国家级旅游度假区的南湖板块南湖板块亦因其独特的山水资源环境成为城中富豪的“隐居”之地。20002000年：年：洛溪及华南板块洛溪及华南板块的掀起，市区周边渡假型别墅市场全面兴起，由于前期的低价入市，客户层面逐渐由顶级富豪阶层向中高等收入阶层中高等收入阶层发展，而随着土地的日益稀缺及华南板块的城市化，价格
11、也随之高涨，客户层面不断提升，客户需求开始由渡假向自住逐渐转变客户需求开始由渡假向自住逐渐转变。20042004年：年：宏观调控新政出台，别墅用地越来越稀缺，广州市中心供应仅可维持几年。同时城市的向外拓展加上楼市的复苏，使越来越多的客户开始选择在外围区域购置一套度假型物业越来越多的客户开始选择在外围区域购置一套度假型物业。客户演变客户演变由富豪阶层拓宽至中产以上由富豪阶层拓宽至中产以上13合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望7070、8080年代：年代：以市中心的少量独立别墅独立别墅为主，产品较单一且户型间隔较差产品较单一且户型间隔较差9090年代
12、：年代：二沙岛、南湖的独立别墅及联排别墅独立别墅及联排别墅类型为主20002000年：年：多种别墅类型多种别墅类型开始出现，如多种联排别墅、四孖屋、情景洋房、叠加式别墅等20042004年：年：别墅市场开始洗牌，越来越多种别墅及类别墅产品出现越来越多种别墅及类别墅产品出现，产品性价比及功能方面不断创新产品演变产品演变风格趋多元化，档次不断提升风格趋多元化，档次不断提升汇景新城汇景新城美林湖美林湖南沙滨海南沙滨海独立别墅已禁止，市场未来将出现越来越多的独立别墅已禁止，市场未来将出现越来越多的独立别墅已禁止，市场未来将出现越来越多的独立别墅已禁止，市场未来将出现越来越多的类别墅创新型类别墅创新型产
13、品产品产品产品14合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望空间空间板块板块中部中部二沙岛二沙岛南湖南湖汇景汇景/奥体奥体东部东部科学城科学城广园东广园东增城增城南部南部洛溪洛溪/市桥市桥/华南板华南板块块南沙南沙西部西部金沙洲金沙洲北部北部花都山前大道花都山前大道从化从化发展格局发展格局大广州别墅市场格局形成大广州别墅市场格局形成别墅板块分布别墅板块分布华南板块华南板块南沙南沙广园东广园东金沙洲金沙洲花都花都从化从化市桥市桥南湖南湖科学城科学城增城增城奥体奥体二沙岛二沙岛洛溪洛溪汇景汇景15合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨
14、0707年展望年展望假日半岛假日半岛金碧御水金碧御水美林湖美林湖天湖峰景天湖峰景南航碧花园南航碧花园玖珑湖玖珑湖御景半岛御景半岛逸泉山庄逸泉山庄夏湾拿夏湾拿源泉源泉滨江花园滨江花园珠江国际城珠江国际城南沙奥园南沙奥园南沙境界南沙境界南沙海滨花园南沙海滨花园南沙碧桂园南沙碧桂园发展格局发展格局在售别墅分布在售别墅分布近郊板块近郊板块（华南板块）（华南板块）远郊板块远郊板块（南沙板块）（南沙板块）近郊板块近郊板块（广园东）（广园东）市区板块市区板块近郊板块近郊板块（金沙洲板块）（金沙洲板块）远郊板块远郊板块（花都）（花都）远郊板块远郊板块（从化）（从化）颐和高尔夫颐和高尔夫托斯卡纳托斯卡纳江南世家
15、江南世家新光城市花园新光城市花园江山帝景江山帝景金海岸花园金海岸花园金沙丽水花园金沙丽水花园雍景山庄雍景山庄金域蓝湾金域蓝湾万科城万科城保利林语花园保利林语花园合生帝景山庄合生帝景山庄保利香雪山保利香雪山红色字体楼盘红色字体楼盘在售别墅在售别墅蓝色字体楼盘蓝色字体楼盘未推别墅未推别墅近郊板块近郊板块（市桥板块）（市桥板块）凤凰城凤凰城合生湖山国际合生湖山国际（南湖）（南湖）（奥体（奥体-科学城）科学城）近近/远郊板块远郊板块（增城）（增城）绿野山庄绿野山庄恒大山水城恒大山水城金地荔湖城金地荔湖城16合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望区域特征市区板
16、块近郊板块远郊板块分布二沙、南湖、奥体科学城、广园东新塘、华南板块、市桥板块、沙湾板块、金沙洲花都山前大道、从化、南沙、增城中新资源具有一定的自然资源，生活配套比较成熟山水自然景观资源较丰富，生活配套以内部提供为主拥有丰富的山水自然资源，生态环境享有性高项目规模占地20-80万方广园东及华南板块千亩大盘为主花都、从化以超大盘主导客户广州市区及港澳台的顶级富豪广州市区及珠三角新兴富豪广州市及当地富裕中产及新兴富豪定位顶级顶级/高档别墅，自住型高档别墅，自住型高档高档/中高档别墅，自住渡假中高档别墅，自住渡假中档为主，个别中高档别墅，中档为主，个别中高档别墅，度假型投资度假型投资未来发展市中心土地
17、资源稀缺，别墅用地珍贵，可供应量极少，二手交易为主广州重点发展区域，区域城市化加速，土地供应渐少。品牌发展商纷纷进驻，土地供应量较大，需求量也越来越大，以渡假型别墅为主，成为以后别墅发展的热点区域。发展格局发展格局各板块特征对比各板块特征对比17合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望政策影响政策影响开发受限，价格看涨开发受限，价格看涨n限制别墅供应相关政策内容限制别墅供应相关政策内容n由于政府出台多项政策限制别墅产品的开由于政府出台多项政策限制别墅产品的开发，其供给的稀缺性令别墅产品愈显珍贵发，其供给的稀缺性令别墅产品愈显珍贵n再加上别墅购买人群经济
18、实力雄厚，他们再加上别墅购买人群经济实力雄厚，他们受政策影响较小。受政策影响较小。n从新政前后别墅产品的价格变化来看，远从新政前后别墅产品的价格变化来看，远没有其他普通住宅产品降价明显，因此预没有其他普通住宅产品降价明显，因此预计今后别墅价格继续坚挺。计今后别墅价格继续坚挺。政策名称政策名称文号文号相关内容相关内容关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见国办发200637号保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”。关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建住房2006165号需要调整的项目，要明确具体的套型结构比例要求，
19、并纳入规划设计条件，重新审查规划设计方案。要首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目， 。禁止用地项目目录（2006年本）的通知国土资发2006296号禁止用地项目目录别墅类房地产开发项目楼盘名称楼盘名称新政前均价新政前均价新政后均价新政后均价万科城万科城2200022000帝景山庄帝景山庄3500035000凤凰城凤凰城15000-1700013000-15000江山帝景江山帝景2800028000碧桂园假日半岛碧桂园假日半岛13000-1400011000-14000南沙滨海南沙滨海独立17000叠拼9500独立17000叠拼9500南沙奥园南沙奥园1100010000别墅类
20、产品：别墅类产品： 稀缺性资源性舒适性投资增值，价格看涨。稀缺性资源性舒适性投资增值，价格看涨。稀缺性资源性舒适性投资增值，价格看涨。稀缺性资源性舒适性投资增值，价格看涨。18合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望发展趋势发展趋势东部、北部土地供应充足东部、北部土地供应充足广州别墅版图不断扩充：广州别墅版图不断扩充：n市中心别墅供应稀缺市中心别墅供应稀缺未来仅南湖、奥体仅有3-4个别墅类楼盘；n南部大盘进入断货期南部大盘进入断货期番禺华南板块、洛溪板块的大盘基本断货；南沙别墅比例逐渐减少，且开发进度缓慢；n西部新兴板块供应不多西部新兴板块供应不多金沙
21、洲仅金域蓝湾、御景半岛有少量后续；n东部科学城、增城新增供应比较充足东部科学城、增城新增供应比较充足n北部花都、从化土地辽阔，超大盘主导北部花都、从化土地辽阔，超大盘主导东部东部中部中部北部北部南部南部西部西部19合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望发展趋势发展趋势08年别墅新增供应年别墅新增供应n招商、合生、恒大、新鸿基、珠江、碧桂园、万科招商、合生、恒大、新鸿基、珠江、碧桂园、万科等品牌发展商主导，竞争激烈。等品牌发展商主导，竞争激烈。n市场供应以市场供应以双联排别墅双联排别墅为主，面积集中在为主，面积集中在150-350平方米。平方米。n增城
22、增城新增别墅项目明显增加，市场关注度提升。新增别墅项目明显增加，市场关注度提升。位置位置楼盘名称楼盘名称总占地总占地别墅类型别墅类型产品面积（产品面积（M2M2）华南板块华南板块新光城市花园新光城市花园500500亩亩独立独立 联排联排350-790350-790钟村板块钟村板块招商招商金山谷金山谷8383万方万方联排、双拼联排、双拼200200左右左右南湖南湖贡院一号贡院一号1515万方万方独立独立 联排联排南湖南湖市政南湖项目市政南湖项目1515万方万方联排联排235235增城新塘增城新塘合生湖山国际合生湖山国际4545万方万方联排联排350350增城中新增城中新恒大山水城恒大山水城735
23、735亩亩联排联排150-300150-300增城中新增城中新绿野山庄绿野山庄10001000亩亩联排联排345-630345-630山前大道山前大道玖珑湖玖珑湖总建总建120120万方万方独立独立 联排联排360-775360-775从化从化珠江国际城珠江国际城20002000亩亩联排联排310-350310-35020082008年广州别墅新盘一览年广州别墅新盘一览20合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望发展趋势发展趋势小结小结u别墅产品的稀缺性造就别墅产品的稀缺性造就别墅价格保持不断上升别墅价格保持不断上升态势。态势。u预计未来预计未来3年内
24、广州年内广州东部、北部东部、北部将成为别墅市场主角。将成为别墅市场主角。u品牌发展商逐渐主导促使品牌发展商逐渐主导促使别墅产品素质、档次跃升别墅产品素质、档次跃升。u别墅竞争将从单一的产品竞争进入别墅竞争将从单一的产品竞争进入品牌实力、环境资源、产品质素、品牌实力、环境资源、产品质素、客户资源、服务管理与文化内涵客户资源、服务管理与文化内涵兼容的多元化竞争时代。兼容的多元化竞争时代。21合富恒大山水城项目定位方案课件8/12/202422广州市别墅市场分析广州市别墅市场分析r 整体别墅市场分析整体别墅市场分析r 东部别墅市场分析东部别墅市场分析r 东部区域重点个案分析东部区域重点个案分析22合
25、富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望别墅项目分布别墅项目分布本案本案万科城万科城保利香雪山保利香雪山湖山国际湖山国际凤凰城凤凰城翡翠绿洲翡翠绿洲荔湖城荔湖城绿野山庄绿野山庄帝景山庄帝景山庄保利林语保利林语23合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望奥体科学城板块别墅特征奥体科学城板块别墅特征 行政区划调整后，开发区由单纯的经济功能区向新行政区划调整后，开发区由单纯的经济功能区向新区转变，往区转变，往“最适宜投资创业、最适宜居住的山水生态最适宜投资创业、最适宜居住的山水生态型新城区型新城区”方向发展，区内第三产
26、业的发展步伐加快，方向发展，区内第三产业的发展步伐加快，各相关领域包括房地产业已成为今后的重点发展对象。各相关领域包括房地产业已成为今后的重点发展对象。n环境景观：环境景观：原生态山景、缺乏水景资源n市政利好：市政利好：2010年亚运会主场馆科学城行政中心基本在2010年建成罗岗区产业发展迅速地铁四号线2009年开通n发展商：发展商：保利、万科、合生等品牌发展商n项目规模：项目规模：规目适中，占地20-37万方方米n建筑风格：建筑风格：现代或欧式庄园风格，品质及档次较高n别墅产品：别墅产品：联排别墅170-350平方米n售价：售价：科学城联排别墅售价18000-23000元/平方米n客户：客户
27、：以天河区、开发区、科学城的企业主及高管为主，部分外籍及海归人士。24合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望广园东新塘板块别墅特征广园东新塘板块别墅特征 临近交通主干道（临近交通主干道（105国道）或通过快速路（广园国道）或通过快速路（广园东快线）连接，依托开发区及新塘产业发展，开发常住东快线）连接，依托开发区及新塘产业发展，开发常住型与渡假型结合的物业。型与渡假型结合的物业。n环境景观：环境景观：原生态自然山水资源丰富n市政利好：市政利好：多条快速道路在建新塘产业发展迅速轻铁规划n发展商：发展商：碧桂园、金地、合生等品牌发展商n项目规模：项目规模：
28、凤凰城、荔湖城、翡翠绿洲几千亩大盘主导n建筑风格：建筑风格：现代或欧式，品质及档次差异大n别墅产品：别墅产品：联排别墅170-550平方米n售价：售价：8500-15000元/平方米n客户：客户：以新塘、市区的小企业主客户为主，周边区域（天河、开发区、黄埔）收入较高的中产为辅。来自珠三角的经商人士。25合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望增城客户对凤凰城别墅认同度高增城客户对凤凰城别墅认同度高n原因剖析：原因剖析：1.成熟超大盘，五星级配套齐全；2.位置优越，交通便捷，开通楼巴；3.品牌形象突出，发展商品牌实力雄厚；4.产品没有创新，但性价比高，薄
29、利多销；5.规模开发，组团独立；6.庞大业主群拓展介绍。26合富恒大山水城项目定位方案课件8/12/202427广州市别墅市场分析广州市别墅市场分析r 整体别墅市场分析整体别墅市场分析r 东部别墅市场分析东部别墅市场分析r 东部区域重点个案分析东部区域重点个案分析27合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望凤凰城凤凰城n地理位置：地理位置：增城 广园东快速路碧桂园凤凰城 n发展商：发展商：碧桂园物业发展有限公司 n规模：规模：占地10000亩，容积率小于1.0 n物业类型：物业类型：别墅、洋房n入市时间：入市时间： 2002年5月n风格特点：风格特点：
30、别墅根据功能分区错层式设计，采用欧式风格建筑。n项目定位：项目定位：“森林湖泊新城市”28合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望凤凰城凤凰城n近年推出别墅产品情况近年推出别墅产品情况n近期优惠活动：近期优惠活动：08年2.7-2.21新春特惠活动，泊林组团全新联体别墅超低价8600元/m2发售，双拼别墅最高180万优惠n主流客户：主流客户：以新塘、东莞小企业主客户为主，周边区域（天河、开发区、黄埔）收入较高的中产为辅。来自香港的长期来往穗港两地的企业家。户型户型推货时间推货时间建筑面积建筑面积(m(m2 2) )单价单价( (元元/m/m2 2) )
31、总价总价独立别墅独立别墅（桐林人家）（桐林人家）2006.10185374为主12000303-448万联排别墅联排别墅（芳邻）（芳邻）2007.5286-29210000286-292万双拼别墅双拼别墅（泊林）（泊林）2007.8214-53713000-16000312-790万联体别墅联体别墅（泊林）（泊林）2008.2175-1988600149-200万29合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望凤凰城凤凰城30合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望金地荔湖城金地荔湖城n地理位置：地理位置：增城 新
32、塘永和新新公路（广园东路中新出口向北拐入新新公路） n发展商：发展商：金地集团n规模：规模：占地3812亩，容积率约为1n物业类型：物业类型：别墅、洋房n入市时间：入市时间： 2007年3月底 n风格特点：风格特点：运用“新城市主义”，注重产品创新，开发多种产品类型n项目定位：项目定位：以居住为主，集休闲娱乐、工作购物为一体的复合型新城市社区。 100100坊坊后湾后湾湾岸湾岸31合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望金地荔湖城金地荔湖城n一期一期100坊独立别墅坊独立别墅n二期别墅情况二期别墅情况户型户型建筑面积建筑面积(m(m2 2) )目前单价
33、目前单价( (元元/m/m2 2) )总价总价独立别墅独立别墅265-37610000-20000260-749万面积面积(m(m2 2) )均价（元均价（元/ m m2 2 ）总价（万元）总价（万元）湾岸湾岸约30016000400-500后湾后湾216-2208000多175-230n主流客户：主流客户：主要来自增城新塘、开发区以及天河区东部企业主，主要是多次置业。32合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望金地荔湖城金地荔湖城33合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望绿野山庄绿野山庄n项目定位：项目定位
34、：1000亩山地后生态环水纯别墅阔宅n位置：位置：增城风光路399号n规模：规模：一期276套n楼盘规划：楼盘规划：依山亲水而居的纯别墅社区，容积率0.51，2公里天然山泉溪水贯穿整个社区，2500M星级休闲会所。n开发商：开发商：绿野侨建（马来西亚）n推出时间：推出时间：预计2008年5月n推出货量：推出货量：一期现楼发售n产品：产品：双联排别墅，面积345-630平方米34合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望绿野山庄绿野山庄35合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望别墅市场总结分析以及对本项目的影响别
35、墅市场总结分析以及对本项目的影响n别墅用地稀缺，随着大广州别墅市场的格局形成，越来越多的客户开别墅用地稀缺，随着大广州别墅市场的格局形成，越来越多的客户开始在城市外围购置度假型别墅物业；始在城市外围购置度假型别墅物业；n独立别墅已禁止，未来市场将出现更多的类别墅创新型产品；独立别墅已禁止，未来市场将出现更多的类别墅创新型产品；n以科学城、广园东、新塘、华南板块、金沙洲等为代表的近郊别墅板以科学城、广园东、新塘、华南板块、金沙洲等为代表的近郊别墅板块，山水自然景观资源都较丰富，而生活配套则以内部提供为主；客块，山水自然景观资源都较丰富，而生活配套则以内部提供为主；客户主要面向广州市区和珠三角的新
36、兴富豪为主；户主要面向广州市区和珠三角的新兴富豪为主；n随着市中心供应稀缺、南部进入断货期、西部新兴板块供应不多，东随着市中心供应稀缺、南部进入断货期、西部新兴板块供应不多，东部的科学城、增城则成为未来市场别墅的主要供应地；部的科学城、增城则成为未来市场别墅的主要供应地；n本项目别墅产品的直接竞争对手是绿野山庄、凤凰城和荔湖城，其次本项目别墅产品的直接竞争对手是绿野山庄、凤凰城和荔湖城，其次是科学城板块，最后是南部、北部的其他边郊别墅项目；是科学城板块，最后是南部、北部的其他边郊别墅项目；36合富恒大山水城项目定位方案课件8/12/202437广州市洋房市场分析广州市洋房市场分析r 2007年
37、广州房地产市场分析年广州房地产市场分析r 2008年广州房地产发展趋势年广州房地产发展趋势r 聚焦广州东部区域市场特征聚焦广州东部区域市场特征37合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望新增供应继续减少，为近年低位新增供应继续减少，为近年低位n2006年以来，广州市新增商品住宅年以来，广州市新增商品住宅供应持续供应持续减少减少。n2007年新增供应商品住宅达年新增供应商品住宅达671.61万平方米，比万平方米，比2006年同期再度年同期再度减少减少了了3，为近年低位。，为近年低位。n楼价在楼价在2007年出现大幅攀升，尤其年出现大幅攀升，尤其是是200
38、7年底，楼价已升至历年高位，年底，楼价已升至历年高位，但成交量有所萎缩。但成交量有所萎缩。2007年广州市年广州市商品住宅成交量达商品住宅成交量达801万平方米万平方米，同比同比2006下跌下跌13.4%。n2007年商品住宅市场成交量走势较年商品住宅市场成交量走势较为平稳，基本保持在为平稳，基本保持在60-75万平方万平方米水平。米水平。数据来源：广州市国土资源及房屋管理局38合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望成交价格维持快速上升成交价格维持快速上升 n2007年广州商品住宅成交价格升势强劲，年广州商品住宅成交价格升势强劲，1-12月全市成交均
39、价达月全市成交均价达8599元元/m，增幅超过增幅超过36%，是广州楼价自，是广州楼价自2004年开始上涨以来的最高增幅。年开始上涨以来的最高增幅。n在政策密集出台，国家对房地产的宏观调控力度不断加强的情况下，在政策密集出台，国家对房地产的宏观调控力度不断加强的情况下， 2007年年广州市商品住宅成交价格仍呈现过快上升，最主要的原因在于：资本推高市场广州市商品住宅成交价格仍呈现过快上升，最主要的原因在于：资本推高市场预期，后市价值提前透支。预期，后市价值提前透支。39合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望全市各区住宅均价普遍上涨全市各区住宅均价普遍上
40、涨n2007年广州全市各区住宅成交均价上涨明显，其中天河、越秀和海珠区的全年广州全市各区住宅成交均价上涨明显，其中天河、越秀和海珠区的全年均价超过年均价超过1万元万元/平方米平方米n外围区域均价上升幅度更加明显，都超过了外围区域均价上升幅度更加明显，都超过了42%的高水平。其中萝岗区更是的高水平。其中萝岗区更是凭借其区域市场价值、产品结构等因素，均价上升幅度达到凭借其区域市场价值、产品结构等因素，均价上升幅度达到180%，成为全，成为全市楼价第四高的区域市楼价第四高的区域40合富恒大山水城项目定位方案课件8/12/202441广州市洋房市场分析广州市洋房市场分析r 2007年广州房地产市场分析
41、年广州房地产市场分析r 2008年广州房地产发展趋势年广州房地产发展趋势r 聚焦广州东部区域市场特征聚焦广州东部区域市场特征41合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望商品住宅供应2008年商品住宅供应呈增长趋势年商品住宅供应呈增长趋势n2008年广州商品住宅新增供应呈年广州商品住宅新增供应呈增长趋势增长趋势。据不完全估计：2008年广州市中心六区新增供应约4万套万套，约420万平方米万平方米；相比2007年有一定幅度的增加增加；全市十区新增供应约6.5万套万套，约700万平方米万平方米；相比2007年呈增加增加趋势；2008年新增供应大幅增加大幅增加
42、的区域主要有：白云区、原荔湾区、萝岗区；供应量萎缩萎缩的区域有：越秀区、黄埔区及花都区；其他区域：天河区、海珠区、番禺区及南沙区的供应与2007年变化不大变化不大。42合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望商品住宅产品 90/70产品面积比上升至产品面积比上升至50%n“90/70”产品供应进一步增多，预计产品供应进一步增多，预计2008年全市年全市“90/70”产品面积产品面积占比达到占比达到50%。预计2008年，随着“90/70”政策的逐步落实，市场供应面积占比将上升至50%；产品同质化趋势更为明显。43合富恒大山水城项目定位方案课件0606年
43、楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望商品住宅价格 2008年房价运行轨迹预测年房价运行轨迹预测n从趋势线看，从趋势线看，2007年末楼价年末楼价全年全年和和半年半年的均线分别约为的均线分别约为8500和和9500元元/m，预计预计2008年楼价可能跌穿年楼价可能跌穿07年底的半年价，但在全年均价附近将有支撑。年底的半年价，但在全年均价附近将有支撑。n另外，另外，2008年将有较大量的限价房上市，一定程度上拉低全市均价水平。年将有较大量的限价房上市，一定程度上拉低全市均价水平。n由于市场预期变得更为理性，预计全年价格以由于市场预期变得更为理性，预计全年价格以8500元元/m为中轴，呈为中轴
44、，呈窄幅波动窄幅波动。44合富恒大山水城项目定位方案课件8/12/202445广州市洋房市场分析广州市洋房市场分析r 2007年广州房地产市场分析年广州房地产市场分析r 2008年广州房地产发展趋势年广州房地产发展趋势r 聚焦广州东部区域市场特征聚焦广州东部区域市场特征45合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望天河区东部板块分析天河区东部板块分析板块形象：板块形象：白领聚居的大型精品社区白领聚居的大型精品社区n地位：广州“东进”中枢，连接罗岗区、黄埔区和天河中心区n利好：产业东进；亚运主场馆；地铁四、五号线；科韵路琶洲快速路； 商业配套逐渐成形n不足
45、：城中村包围，治安欠佳；居住人口膨胀，交通压力大；教育医疗等市 政配套欠缺n买家：呈现多元化，辐射天河区、黄埔区及开发区，年轻自住型买家居多。 以外来白领、软件园/科学城/电脑城员工、周边专业市场小生意 人、开发区公务员及企业中层为主供应：供应：东部住宅供应量不断减少东部住宅供应量不断减少n供货热点从天河区中部、东部转向西南部、北部。天河东部板块以余货天河东部板块以余货销售为主，如恒大名门、骏景花园等盘，供应量不断萎缩。销售为主，如恒大名门、骏景花园等盘，供应量不断萎缩。价格：价格：主流均价：8500-11000元/M（装修标准：1000元/M或以上）需求：需求：一手成交持续活跃；板块缺货导致
46、众多买家转向二手市场46合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望新塘板块分析新塘板块分析自碧桂园凤凰城自碧桂园凤凰城 、翡翠绿洲、新塘新世界等大盘相继热卖，土地供应充、翡翠绿洲、新塘新世界等大盘相继热卖，土地供应充足的增城已成为广州地产大鳄云集、足的增城已成为广州地产大鳄云集、“造城运动造城运动”转移广州人置业兴趣。转移广州人置业兴趣。 楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型主力户型（主力户型（m m2 2）价格价格( (元元/M/M2 2) )装修标准装修标准( (元元/M/M2 2) )凤凰城（凤凰城（美寓）美寓）小高层小高层75-80M75-80M两房
47、两厅两房两厅88-95M88-95M三房两厅三房两厅49004900800800翡翠绿州翡翠绿州小高层小高层90-130M90-130M两、三房两、三房180-200M180-200M四房四房6500650010001000东方名都东方名都高层高层80M80M两房两厅两房两厅100-130M100-130M三房两厅三房两厅140-180M140-180M四房两厅四房两厅 300M 300M复式复式55005500800800现代城市花园现代城市花园高层高层78-81M78-81M两房两厅两房两厅100-126M100-126M三房两厅三房两厅1 140-160M40-160M三房两厅三房两厅5
48、0005000毛坯毛坯中颐海伦堡中颐海伦堡小高层小高层75-80M75-80M两房两厅两房两厅90-100M90-100M三房两厅三房两厅5700-70005700-700080080047合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望科学城板块分析科学城板块分析奥体科学城板块在售的洋房楼盘分别是保利林语山庄、万科新里程和奥体科学城板块在售的洋房楼盘分别是保利林语山庄、万科新里程和保利香雪山。由于该板块拥有难得的自然资源，开发产品也主要以别保利香雪山。由于该板块拥有难得的自然资源，开发产品也主要以别墅、高档洋房产品为主。客户来源主要是高端客户群体，主要以来自
49、墅、高档洋房产品为主。客户来源主要是高端客户群体，主要以来自开发区、天河的置业人士居多。开发区、天河的置业人士居多。楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型主力户型（主力户型（m m2 2）价格价格 ( (元元/m2)/m2)装修标准装修标准( (元元/m2)/m2)保利林语山庄保利林语山庄洋房洋房95-103M95-103M为主为主顶层顶层170-194M170-194M复式复式8000800015001500万科新里城万科新里城洋房洋房76M76M两房两厅两房两厅 90M90M三房两厅三房两厅60006000（限价房）（限价房）600600保利香雪山保利香雪山洋房洋房125125、155155、1
50、75M175M10000-1200010000-120001500150048合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望黄埔板块分析黄埔板块分析随着万科城市花园、金碧世纪、黄埔花园、黄埔雅苑等大盘已经或即随着万科城市花园、金碧世纪、黄埔花园、黄埔雅苑等大盘已经或即将销售完毕，而目前主要在售项目有贵司的金碧领秀国际和天伦集团将销售完毕，而目前主要在售项目有贵司的金碧领秀国际和天伦集团的金港花园。的金港花园。楼盘名称组团物业类型主力户型（m2）价格 (元/m2)装修标准(元/M2)天伦东时区天伦东时区（金港花园）（金港花园）B1、B2栋、栋、A1-A4栋栋洋
51、房洋房50M一房两厅一房两厅 77-78M两房两厅两房两厅 122M三房两厅三房两厅 127M四房两厅四房两厅9500 120049合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望洋房市场的总结分析及对本项目的影响洋房市场的总结分析及对本项目的影响n由于受到由于受到“90/70”的政策影响，下半年类别墅产品将会明显减少，小的政策影响，下半年类别墅产品将会明显减少，小户型产品则会大量投入市场，预计户型产品则会大量投入市场，预计2008年全市年全市“90/70”产品的面积产品的面积占比将达到占比将达到50以上。以上。n2008年将有大量的限价房上市，一定程度上拉低
52、全市整体均价，加上年将有大量的限价房上市，一定程度上拉低全市整体均价，加上市场预期变得更理性，预计市场预期变得更理性，预计2008年的价格走势呈窄幅波动。年的价格走势呈窄幅波动。n广州东部区域市场的总体供应充足，上半年新推的有凤凰城美寓、保广州东部区域市场的总体供应充足，上半年新推的有凤凰城美寓、保利香雪山和万科新里程等；价格方面则因板块离市中心的路程远近和利香雪山和万科新里程等；价格方面则因板块离市中心的路程远近和板块成熟度而有所较大差异，如凤凰城美寓是板块成熟度而有所较大差异，如凤凰城美寓是4900元元/m2带带800元元/m2装修，保利香雪山则是装修，保利香雪山则是10000-12000
53、元元/m2带带1500元元/m2装修。装修。n项目洋房产品将受到周边的低价盘和限价房追击，包括凤凰城美寓、项目洋房产品将受到周边的低价盘和限价房追击，包括凤凰城美寓、龙光限价房项目、万科新里程等。龙光限价房项目、万科新里程等。50合富恒大山水城项目定位方案课件8/12/202451广州东部经济市场分析广州东部经济市场分析r 区域经济及产业分析区域经济及产业分析51合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望东部区域经济实力雄厚，产业优势显著东部区域经济实力雄厚，产业优势显著n天河、萝岗的天河、萝岗的GDP位居三甲位居三甲从2007年广州市各区的生产总值来看
54、，天河区天河区成为全市之首萝岗区萝岗区是外围组团中经济实力最强区，其GDP排全市第三位，其经济增速仅次于南沙区在两个县级市中，增城增城的发展势头明显好于从化n东部各区第二产业发展优势尤其明显东部各区第二产业发展优势尤其明显2007年萝岗萝岗和黄埔黄埔的工业总产值为居全市前两位东部三个区萝岗、黄埔、天河萝岗、黄埔、天河的工业产值占全市十区总量的一半增城增城工业产值处于中上游位置数据来源：广州市统计局网站52合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望东部区域房地产开发投资增长迅速东部区域房地产开发投资增长迅速n天河区天河区固定资产投资额及房地产开发投资额均是
55、全市最高n萝岗区萝岗区房地产市场起步较晚，但由于其市场价值得到广泛认同，政府重点建设，房地产投资增速远高于其他各区，高达129，正值房地产开发热潮时期n增城市增城市无论是投资总量还是增速都达到比较理想的水平，发展空间广阔n受到宏观调控影响和市区开发用地减少，各区住宅施工面积普遍同比下降，仅增城市增城市住宅开发依旧保持高增长率，显示住宅市场的需求快速增长数据来源：广州市统计局网站53合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望东部战略规划以萝岗增城双核发展东部战略规划以萝岗增城双核发展东部副中心东部副中心：依托高新技术产业和人才为支撑的自主创新中心，重要的制
56、造业基地，市级综合性服务中心。 增城副中心增城副中心：新型加工制造业基地、生态旅游休闲区、都市农业基地。主中心主中心花都副中心花都副中心从化副中心从化副中心南沙副中心南沙副中心番禺副中心番禺副中心东部副中心东部副中心增城副中心增城副中心人口与用人口与用地规模地规模时序时序人口（万人）人口（万人）用地用地（Km2）萝岗新城萝岗新城近期（2010）8.3310中期（2020）28.5730新塘新城新塘新城近期（2010）4141.2中期（2020）5552n东部片区由十一五规划的一个核心萝岗成为现东部片区由十一五规划的一个核心萝岗成为现在的在的“双核协同发展双核协同发展”n“东进东进”战略战略延伸
57、拓展，建构核心。延伸拓展，建构核心。-延伸东进轴至荔城、石滩一带，进一步促进东部地区的产业升级，并吸引人口的集聚。-加强与周边联系，完善居住、生活服务功能，形成一体化区域。-增城积极配合广州东进发展战略，吸纳中心城区产业外迁；n两个发展极核开发规划两个发展极核开发规划东部通过新规划的“双核”协同带动作用，形成功能互补生产协同基础设施共享的一体化区域，吸纳产业、人口，房地产发展迎来契机资料来源：广州2020城市总体发展战略54合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望东部产业发展轴以萝岗新城、新塘新城为核心东部产业发展轴以萝岗新城、新塘新城为核心n东部产业
58、组团布局东部产业组团布局绕东部先进制造业产业集群，形成以产品研发和技术创新为特色的生产服务次中心；打通增城与东莞的联系，制造一个南向的陆路出口，加强与东莞主城区的服务功能互补 n东部产业发展轴以萝岗新城、新塘新城的东部产业发展轴以萝岗新城、新塘新城的建设为主要带动建设为主要带动萝岗新城：萝岗新城：华南现代制造业与高新科技产业基地、创新基地，保税加工与现代物流中心 新塘新城：新塘新城：大力发展民营经济和外向型经济，重点发展“汽车、摩托车及其零配件制造业、牛仔休闲服装”三大支柱产业。产业发展带产业发展带优化发展轴优化发展轴区域联动带区域联动带产产业业拓拓展展轴轴东部分区：东部分区：发展定位：重要制
59、造业基地和创新基地，生态型物流与加工中心增城分区：增城分区：发展定位：新型加工业制造基地、生态旅游休闲区东部作为广州市两大重点产业发展带（轴）之一，其战略地位重要，有很高的增长前景。资料来源：广州2020城市总体发展战略55合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望广州开发区经济实力雄厚，产值居全国开发区之首广州开发区经济实力雄厚，产值居全国开发区之首n截至截至2008年年2月月1日，广州开发区引进日，广州开发区引进世界世界500强企业投资项目累计已达强企业投资项目累计已达100家家 n广州开发区工业发展迅速，广州开发区工业发展迅速，2007年前三季度，
60、其工业总产值达到年前三季度，其工业总产值达到1768亿元，亿元，占全市工业总产值的占全市工业总产值的28n地区生产总值、财政收入和工业利润三项效益指标地区生产总值、财政收入和工业利润三项效益指标连续四年居全国连续四年居全国54个个国家级开发区之首国家级开发区之首n2008年广州开发区力争年广州开发区力争18个年产值个年产值10亿元以上的重点筹建企业年内建亿元以上的重点筹建企业年内建成，进一步发挥其经济发展的成，进一步发挥其经济发展的“引擎引擎”作用作用 区域区域企业名称企业名称科学城科学城微软Intel甲骨文IBM丰田研发杜邦飞利浦LGDHL本田出口基地 开发区开发区强生宝洁三菱摩托罗拉安利部
61、分部分Top500Top500强企业落强企业落户开发区一览户开发区一览广州开发区是广州市经济发展的强力引擎之一，区内拥有大量在知名外企工作的中高层管理人员等“高知人士”，是优质的住房消费人群。56合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望增城市主体功能区规划增城市主体功能区规划n城市生活圈：城市生活圈：范围包括增城市区以及中新镇和小楼镇的北部面积128平方公里，占全市的8%人口：28万人，占全市的28.4%重点产业：1、文化教育；2、房地产n先进制造业产业圈先进制造业产业圈范围包括新塘镇和石滩镇面积600平方公里，占全市的37%人口：41万人，占全市51
62、.8%重点发展产业：1、组团工业：汽车、摩托车及牛仔服装；2、现代服务业：商贸、物流、会展龙头带动项目：广东增城工业园区（广东东部汽车产业基地）、新塘环保工业基地n都市农业与生态旅游区都市农业与生态旅游区项目所处位于增城市城市生活圈，又毗邻产业圈。一方面可享生活圈便利配套和浓厚生活氛围，另一方面可吸收产业圈产业人群置业。资料来源：增城市政府网站“主体功能区规划动态专题 ”57合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望增城市工业规划分布增城市工业规划分布n增城市三大支柱产业：增城市三大支柱产业：汽车、摩托车、服装汽车、摩托车、服装n主要产业带：增城市产业布
63、局主要分布在南主要产业带：增城市产业布局主要分布在南部的制造业产业带，分为综合工业基地（制部的制造业产业带，分为综合工业基地（制衣、汽车）、化工基地和制造业基地衣、汽车）、化工基地和制造业基地依托广州本田增城工厂和广惠高速以南片区工业基础，形成以汽车整车和零部件产品生产制造为龙头，汽车及零部件生产以及其他汽车相关配套服务于一体的综合型、生态化国际性汽车产业集群发展区。 n次级产业带：高新技术产业园、次级产业带：高新技术产业园、IT产业基地产业基地依托东莞和广州开发区高新技术产业，发展与之配套的IT产业集群综合工业基地综合工业基地（制衣、汽车）（制衣、汽车）化工基地化工基地高新技术高新技术产业园
64、产业园制造业制造业基地基地ITIT产业产业基地基地58合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望增城市产业发展水平增城市产业发展水平n增城紧连开发区、萝岗、黄埔和东莞等地，产业基础好，增城紧连开发区、萝岗、黄埔和东莞等地，产业基础好，尤其汽车、摩托、尤其汽车、摩托、IT等有强大的产业支撑等有强大的产业支撑n工业工业可集中连片开发的工业用地近10万亩。重点项目：广州东部汽车产业基地、东区高科技工业基地、宁西工业基地和石滩工业基地东部（增城）汽车产业基地是广州三大汽车产业板块之一，与黄埔、开发区形成了三点一线的东部汽车产业带。 到2010年要初步建成集汽车、
65、摩托车及其零部件生产为一体的汽车产业园区，年产汽车24万辆、摩托车100万辆、工业总产值超1000亿元。n服装业：服装业：牛仔服装占全国总产量的五成，康威运动系列全国前茅，新塘被授予“中国牛仔服装名镇”称号n民营经济是增城经济发展主要力量：民营经济是增城经济发展主要力量：2007年1-11月，增城市共有个体私营企业46253户，同比增长24.12%，组织民营经济税收10.29亿元，占全市总税收的52.83% 广州本田总装车间广州本田总装车间新塘（国际）牛仔服装城新塘（国际）牛仔服装城产业发展状况良好，民营经济发展活跃，拥有相当的住宅购买力59合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年
66、楼市回顾暨0707年展望年展望增城市交通现状及规划增城市交通现状及规划n现有高速公路现有高速公路广汕公路、广园东快速干线、广惠高速、广深高速、广深公路分别贯穿增城中南部，连接广州、东莞和深圳n在建公路：在建公路：广州北三环高速（石滩荔城广州新国际机场）、增莞高速（增城东莞）、广河高速（广州河源）、增从高速（增城从化）和新平公路（新塘从化广州新机场）n铁路：铁路：广九铁路（广州九龙）横贯南部，设有新塘、仙村、石滩三站n地铁：地铁：2008“两会”提出，广州城市轨道交通未来几年规划开通至新塘镇和增城市区快速便捷的交通体系快速到达广州东部、北部，而且作为广州与东莞、深圳之间连接的桥梁，拥有良好的交通
67、位置，有利于吸纳这些区域置业人群。资料来源：增城市交通局“增城市公路网总体规划”60合富恒大山水城项目定位方案课件0606年楼市回顾暨年楼市回顾暨0707年展望年展望区域经济分析对本项目的影响分析区域经济分析对本项目的影响分析n广州东部的区域经济实力雄厚，产业优势明显，尤其是萝岗区，是外广州东部的区域经济实力雄厚，产业优势明显，尤其是萝岗区，是外围组团中经济实力最强区。围组团中经济实力最强区。n东部战略规划以东部战略规划以“萝岗增城萝岗增城”为双核发展；另外，广州开发区的产为双核发展；另外，广州开发区的产值居全国开发区之首，人均收入水平非常高。值居全国开发区之首，人均收入水平非常高。n增城的三
68、大支柱产业分别是：汽车、摩托车、服装；而其主体功能规增城的三大支柱产业分别是：汽车、摩托车、服装；而其主体功能规划是：增城市区、中新镇和小楼镇北部全力打造城市生活圈；新塘镇划是：增城市区、中新镇和小楼镇北部全力打造城市生活圈；新塘镇和石滩镇全力打造先进制造业产业圈。和石滩镇全力打造先进制造业产业圈。n现有多条高速公路、铁路经过增城，但项目周边只有起伏不平、弯路现有多条高速公路、铁路经过增城，但项目周边只有起伏不平、弯路较多的国道较多的国道广汕公路。广汕公路。61合富恒大山水城项目定位方案课件三、案例分析三、案例分析本章将选取两个典型案例（凤凰城、本章将选取两个典型案例（凤凰城、祈福新村）进行分
69、析，以帮助项目树祈福新村）进行分析，以帮助项目树立正确的定位思路。立正确的定位思路。62合富恒大山水城项目定位方案课件个案分布个案分布祈福新村祈福新村山水城山水城广州广州中心区中心区碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城6363凤凰城凤凰城森林森林湖泊湖泊新城市新城市6464基本情况基本情况 规模规模 总占地总占地1200012000亩亩 已开发约已开发约70007000亩亩 超过超过2.52.5万人万人区位区位 行政区划隶属增城，区域成熟度不高行政区划隶属增城，区域成熟度不高 邻近广州经济开发区、新塘开发区邻近广州经济开发区、新塘开发区 紧邻广园东快速干线紧邻广园东快速干线开盘时间开盘时间 2002.5.
70、12002.5.1 自然资源自然资源 地块内、地块边缘都有山体资源，生态环境好地块内、地块边缘都有山体资源，生态环境好广园东快速路广园东快速路广广深深高高速速中信广场中信广场凤凰城凤凰城花园酒店花园酒店广州中心区广州中心区车程车程50-6050-60分钟分钟6565五一开盘七日成交7亿（当年成交22.7亿）开盘引来的巨大轰动开盘引来的巨大轰动首期货量大破记录 首期一次成型，现楼推盘首期一次成型，现楼推盘25002500亩，引起了极亩，引起了极大的市场轰动大的市场轰动媒体封锁 高调蓄势，广告轰炸，几乎封锁了广州的所有媒体高调蓄势，广告轰炸，几乎封锁了广州的所有媒体物美价廉 在推广宣传期就不断强化
71、其在推广宣传期就不断强化其“物美价廉物美价廉”、“产品产品多样多样”的特色，首期推货总价低于客户心理门槛的特色，首期推货总价低于客户心理门槛巨型配套 大型配套区近大型配套区近400400亩一次性展现，密集的免费交通接送亩一次性展现，密集的免费交通接送等充分体现其强大实力等充分体现其强大实力密集成交 五一开盘七日成交五一开盘七日成交7 7亿（当年成交亿（当年成交22.722.7亿）亿）6666套数单位面积单位售价户型数独立别墅独立别墅260260套套220-600m220-600m2 28888万元起万元起（毛坯）2222种种联体别墅联体别墅120120套套160-180m160-180m2 2
72、5050万元起万元起（毛坯）9 9种种洋房公寓洋房公寓600600套套55-177m55-177m2 228002800元元/m/m2 2 （带装修）3030种种凤凰城首期首推产品概况表独立别墅联排别墅开盘低价席卷市场，产品组合极为丰富开盘低价席卷市场，产品组合极为丰富 开盘低价席卷市场，制造轰动和关注开盘低价席卷市场，制造轰动和关注产品组合极为丰富，产品组合极为丰富，“大小通吃大小通吃”，力图全面覆盖各个细分市场以作试探，力图全面覆盖各个细分市场以作试探首期开发约2500套，其中首推约1000套“五一”黄金周内首推单位售罄，当年后续销售月均300套左右，人气急速聚集，推动社区快速成熟6767
73、巨型配套快速展现巨型配套快速展现凤凰城配套项目一览凤凰城配套项目一览商业中心（商业中心（2 2万万m m ）、东门商业街（、东门商业街（200200家商铺）、大型超市（规划家商铺）、大型超市（规划中）、中）、肉菜市场（现以肉菜市场（现以10001000的农贸市场作为先期配套）的农贸市场作为先期配套）康体中心（康体中心（3300m3300m）、水上欢乐世界和阳光泳湖（、水上欢乐世界和阳光泳湖（6000m6000m）增城荔枝文化村（占地增城荔枝文化村（占地13.313.3万万m m ）、美食街（）、美食街（1.21.2万万m m ）图书馆、歌剧院、影剧院、市政文化广场（图书馆、歌剧院、影剧院、市政
74、文化广场（3 3万万mm，规划中），规划中）凤凰城中英文学校凤凰城中英文学校占地占地143143亩，总建亩，总建6.56.5万万mm2424小时便利店，精美餐饮服务、美容美体中心、业主阅览室、业主小时便利店，精美餐饮服务、美容美体中心、业主阅览室、业主活动室、花园泳池活动室、花园泳池占地占地300300亩亩社区医院社区医院大型交通中心大型交通中心 ，5 5条区外巴士线，区内穿梭巴士等条区外巴士线，区内穿梭巴士等运动运动休闲休闲文化文化教育教育会所会所酒店酒店医疗医疗交通交通商业商业注：红色标注的配套内容和首期同步开发注：红色标注的配套内容和首期同步开发q 客户可预见成熟生活氛围，并体现开发商实
75、力q 随着住户入住，超市、便利店、球类活动等经营状况良好6868二期成功转向开发高价值物业二期成功转向开发高价值物业q 利用山体资源 建半山高档独立别墅，大幅提高物业价值和利润q 利用水体资源 开发酒店区，提升楼盘档次及成熟度开发国际租赁社区（凤凰岛），体现安全尊贵，获取长期收益类型单位面积均价总价半山别墅（凤凰苑）328-1929m328-1929m2 21100011000元元/m/m2 2 （毛坯）400-2000400-2000万万非半山别墅（凤湖苑）191-633m191-633m2 260006000元元/m/m2 2 （毛坯）100-400100-400万万凤凰城二期独立别墅价格
76、对比表6969酒店成为后续产品价值提升的支点酒店成为后续产品价值提升的支点凤凰城酒店概况表开盘时间2002.52002.5酒店开业时间2003.112003.11酒店规模占地占地300300亩，建面亩，建面8.288.28万万客房数575575间间标间房价面价：面价：10801080团体：团体：428428会议设施2121个会议室共个会议室共52445244，最大会议，最大会议室可容纳超过室可容纳超过15001500人人 配套情况自称五星级标准，国际宴会厅、中餐大厅、西餐厅、雪茄室、红酒屋、酒吧、咖啡厅、自称五星级标准，国际宴会厅、中餐大厅、西餐厅、雪茄室、红酒屋、酒吧、咖啡厅、OKOK歌舞厅
77、、桑拿按摩、香薰水疗（歌舞厅、桑拿按摩、香薰水疗（spaspa）、美容美发中心、健身、健美中心、沙弧球）、美容美发中心、健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋艺室、露天泳池和水吧。室、乒乓球、桌球、棋艺室、露天泳池和水吧。经营情况酒店经营二年，逐渐走上轨道，入住率近酒店经营二年，逐渐走上轨道，入住率近7070，来自香港的旅行团较多，也有日本，来自香港的旅行团较多，也有日本（韩国）商务团（韩国）商务团周边外资公司（周边外资公司（如如索尼）与酒店签长包房，不少外籍人士租住凤凰岛索尼）与酒店签长包房，不少外籍人士租住凤凰岛会议会议条件好条件好，20042004年接待了年接待了700700多个会议
78、多个会议q 推动三期洋房、别墅价值实现最大化q 和国际租赁社区连片整合经营7070“歪打正着歪打正着”的首期客户定位的首期客户定位原定目标客户广州市区广州市区白领为主白领为主新塘及周边新塘及周边广州市区广州市区3030新塘及周边新塘及周边7070广州市区客户距离市区较远产品粗糙新塘及周边客户别墅体现身份规模、配套差异性领先于本地市场具有较强中高总价承受力品牌认知度高 实际客户客户反应凤凰城凤凰城早期广告瞄准广州客户7171新塘客户成为主力客户新塘客户成为主力客户区域来源区域来源 主要为主要为新塘本地人、新塘经商的外来人士或东莞人 其他包括广州东部（开发区、天河区及东山区）、香港等职业职业 私营
79、企业主 经商人士 企业高级管理者 高级技术人员凤凰城整体客户结构主力客户主力客户需求特征需求特征洋房洋房广州东部广州东部（开发区、天河区及东山区）（开发区、天河区及东山区）交通便捷交通便捷/ /价廉物美价廉物美/ /配套完善配套完善联排别墅联排别墅广州东部、新塘广州东部、新塘总价低总价低/ /别墅体验别墅体验独立别墅独立别墅新塘新塘总价低总价低/ /身份象征身份象征/ /品牌品牌豪华独立别墅豪华独立别墅新塘、东莞、香港新塘、东莞、香港差异化产品差异化产品/ /私密性私密性/ /优越感优越感/ /品牌品牌凤凰城各类物业类型客户关注点7272凤凰城的经验借鉴凤凰城的经验借鉴1.1.凭借交通、规模、
80、价格、配套、广告等综合优势，成功轰动凭借交通、规模、价格、配套、广告等综合优势，成功轰动开盘、抢占市场；开盘、抢占市场；2.2.配套先行，巨型社区配套开盘展现，弱化区域郊区感，造成配套先行，巨型社区配套开盘展现，弱化区域郊区感，造成强大视觉冲击；强大视觉冲击；3.3.自然资源和公建配套都是提升物业价值和档次的支撑点；自然资源和公建配套都是提升物业价值和档次的支撑点；4.4.早期广州中心城区客户对新塘片区的认同度仍然较低，但通早期广州中心城区客户对新塘片区的认同度仍然较低，但通过近几年凤凰城、翡翠绿洲和荔湖城等大盘的热销，可以看过近几年凤凰城、翡翠绿洲和荔湖城等大盘的热销，可以看出广州中心城区客
81、户对东部片区的认同度都很高。出广州中心城区客户对东部片区的认同度都很高。康体中心康体中心中英文学校中英文学校交通中心交通中心7373祈福新村祈福新村精英卫星城精英卫星城7474区位 番禺钟村，背靠广州，位于港澳台及珠江三角洲经济较为发达的城市之间；早期区位认同度低，2000年洛溪板块形成后开始吸引广州人关注占地面积 6500亩总建面积 136万平方米开盘时间 1992年已开发 80基本情况基本情况资源 自然资源丰富，生态环境优越中信广场中信广场花园酒店花园酒店广州中心区广州中心区祈福新村祈福新村车程车程4040分钟分钟7575客户及产品变化客户及产品变化项目启动期：以香港人（投资/返穗探亲为目
82、的）为主；转型与发展：由于价格大幅低于广州楼盘，祈福随洛溪几个大盘一起逐步走近广州客户；成熟期：随着配套逐步完善、强大，交通配套的有力保证，赢得都市白领的青睐，价格逐步提升，物业类型转向小高层、高层，吸纳广州主流客户。92-94年低层、联排别墅99-02年小高层03-04年高层95-98年多层7676酒店配套作用酒店配套作用q整合社区休闲/度假的特色，多一种盈利渠道（会议客、访客）q展现楼盘形象和主题，拓宽住宅客源开业时间2000年规模四星客房282间标间房价面价：580元/晚 团体：406元/晚会议设施21个会议室3320 其它配套经营情况星级背靠祈福新村成熟的配套，吸引了较多度假住客尤其是
83、香港回乡度假客人，接待会议团体亦较多，经营情况理想度假俱乐部，餐饮、休闲、运动、娱乐、购物、商务设施齐全祈福酒店概况一览祈福酒店概况一览7777会所会所/ /商业街配套作用商业街配套作用w满足居民生活需求w满足休闲度假需求w有助休闲度假客人向业主转化“休闲居住”的生活模式和烦嚣都市感形成反差，感染来客，使之产生向往，激发潜在需求楼层项 目五层高尔夫球练习场、空中网球场高尔夫球练习场、空中网球场四层射箭、卡拉射箭、卡拉OKOK、羽毛球大厅、琴房（工艺室）、羽毛球大厅、琴房（工艺室）三层健康中心（蒸汽房、桑拿室）、羽毛球大厅、锦标赛球场、壁球室、室内攀岩健康中心（蒸汽房、桑拿室）、羽毛球大厅、锦标
84、赛球场、壁球室、室内攀岩二层商务中心、知己吧、食通天（各国风味餐厅）、宴会厅、会议大厅、雪茄屋、恒温泳池、商务中心、知己吧、食通天（各国风味餐厅）、宴会厅、会议大厅、雪茄屋、恒温泳池、影院、香蕈浴、乒乓球厅、茶艺馆、红酒馆、桌球大厅影院、香蕈浴、乒乓球厅、茶艺馆、红酒馆、桌球大厅首层潜水馆、水上乐园、酒家、脚底保健、儿童开心乐园、健身室、宝宝天地、图书馆、舞蹈潜水馆、水上乐园、酒家、脚底保健、儿童开心乐园、健身室、宝宝天地、图书馆、舞蹈室室地下层电子游乐城、停车场、保龄球馆电子游乐城、停车场、保龄球馆祈福新村度假俱乐部项目设置简表7878会所会所/ /商业街配套作用商业街配套作用商业街位置祈福
85、新村正门左侧祈福新村正门左侧占地面积3000030000总店铺数量约约200200间间消费人群祈福及周边地区居民祈福及周边地区居民主要业态便利店、专业店、专卖店、超级市场便利店、专业店、专卖店、超级市场主要业种餐饮、发廊、冲晒、玩具、家居精品、五金、美容、电信、音响、家餐饮、发廊、冲晒、玩具、家居精品、五金、美容、电信、音响、家电、服饰、洗衣、邮政、鞋帽、灯饰、布艺、旅游、花卉、电脑、银电、服饰、洗衣、邮政、鞋帽、灯饰、布艺、旅游、花卉、电脑、银行、书籍、肉菜市场行、书籍、肉菜市场主力店肉菜市场，面积肉菜市场，面积30003000平方米平方米超级市场，面积超级市场，面积50005000平方米，
86、平方米，其中食品类其中食品类4040、日杂类、日杂类3030、服饰类、服饰类2020、家电及其它、家电及其它1010祈福肉菜市场祈福肉菜市场祈福商业街祈福商业街祈福超市祈福超市祈福新村商业街概况一览7979q多条线路村巴覆盖广州城区、香港、澳门、珠江三角洲等地，每日共有900多班次，24小时运作q 村内免费穿梭巴士交通配套完善交通配套完善8080祈福新村的经验借鉴祈福新村的经验借鉴 1.1.市场策略适应市场变化，及时调整策略，转向主流客户群。市场策略适应市场变化，及时调整策略，转向主流客户群。2.2.完善而强大的配套给主流客户充分的居住信心，车程近一小时的情完善而强大的配套给主流客户充分的居住
87、信心，车程近一小时的情况下，吸纳了大量的都市白领，成为其第一居所。况下，吸纳了大量的都市白领，成为其第一居所。3.3.产品从低密度物业转向高层物业，开发后期体现高利润。产品从低密度物业转向高层物业，开发后期体现高利润。4.4.强大的配套中心区与居住区分离，并特色经营取得一定的经济效益。强大的配套中心区与居住区分离，并特色经营取得一定的经济效益。5.5.强大的配套体系承受着较大的运营压力，使祈福集团地产商与运营强大的配套体系承受着较大的运营压力，使祈福集团地产商与运营商的性质变得模糊。商的性质变得模糊。8181四、项目理解四、项目理解本章将深入分析项目自身的优劣势。本章将深入分析项目自身的优劣势
88、。82合富恒大山水城项目定位方案课件项目项目S SWOTWOT分析分析优势优势1 1、区位优势、区位优势w项目位于城市“东进”的发展轴上。2 2、规模优势、规模优势w项目规模大，受市场的关注度高。w规模优势对项目的功能与空间设置弹性大，配套设置齐全。3 3、景观优势、景观优势 w项目山水景观、生态资源价值极高。4 4、开发优势、开发优势 w恒大集团的多年开发经验与实力，以及本地品牌价值带来的竞争优势。8383项目项目S SW WOTOT分析分析劣势劣势1 1、非成熟区域、非成熟区域w项目所在中新镇与广州市区距离过大，尚无居住板块的形象，市中心客户认可度低，吸纳常住客流时机尚不成熟。2 2、工业
89、板块、工业板块w广州东部组团以工业为主产业的形象逐步清淅化，一定程度上抑制了广州主流客户对区域的认同感。3 3、交通劣势、交通劣势w项目不邻近通往广州市区的高速主干道；紧邻的广汕公路虽为国道，但道路弯曲，且两侧杂乱。4 4、配套劣势、配套劣势 w项目周边配套不成熟。8484项目项目SWSWO OT T分析分析机会机会1 1、板块成长机会、板块成长机会w城市东移已吸引许多广州品牌开发商进入增城市内，整个板块在未来几年内将形成及快速成长起来。2 2、区域内唯一性、区域内唯一性w中新镇内尚无近距离的竞争项目。3 3、市场需求潜量、市场需求潜量w随着城市进一步的发展，外地置业比例逐步增加，渡假、休闲类
90、置业的潜量将在未来几年内得到有效释放。4 4、别墅稀缺性、别墅稀缺性w随着国家严格控制别墅用地，别墅产品日渐稀缺，投资价值日趋明显。8585项目项目SWOSWOT T分析分析威胁威胁1 1、土地批出的不确定性、土地批出的不确定性w广州市区外围，以及广州市区至本项目之间仍有大量可开发土地，将对本项目造成分流与截流的威胁。2 2、广州市区及周边有效需求需要引导、广州市区及周边有效需求需要引导w广州市区客户对本项目所在区域不认同，需要相对成熟的社区氛围引导；w东部工业人口对本区置业的意向明确，但目前市区、新塘、科学城、番禺几大板块形成分流之势；w凤凰城等楼盘低价竞争，当地客户对产品品鉴力弱。4 4、
91、区域竞争格局、区域竞争格局w随着和黄、合生等大发展商的进驻，本区域市场竞争加剧。8686项目项目SWOTSWOT分析总结分析总结区域优势区域优势规模优势规模优势景观优势景观优势开发优势开发优势非成熟区域非成熟区域工业板块工业板块交通劣势交通劣势配套劣势配套劣势板块成长机会板块成长机会区域唯一性区域唯一性市场需求潜量市场需求潜量别墅稀缺性别墅稀缺性土地批出的不确定性土地批出的不确定性广州市区及周边有效广州市区及周边有效需求需要引导需求需要引导区域竞争格局区域竞争格局O O 机会机会T T 威胁威胁S S 优势优势W W 劣势劣势强化优势，把握机会强化优势，把握机会自身价值最大化：生态自身价值最大
92、化：生态、大盘、品质大盘、品质综合品质最优化：准确定位、多元整综合品质最优化：准确定位、多元整合、强势形象合、强势形象规避劣势，化解威胁规避劣势，化解威胁主动的差异化竞争：营造竞争优势主动的差异化竞争：营造竞争优势找准目标客户：推进项目的定位工作找准目标客户：推进项目的定位工作项目定位：制定相应的营销部署项目定位：制定相应的营销部署8787五、项目定位五、项目定位本章将结合市场的竞争环境和项目产本章将结合市场的竞争环境和项目产品特性，提出项目的市场定位。品特性，提出项目的市场定位。88合富恒大山水城项目定位方案课件定位思路定位思路强化优势，把握机会强化优势，把握机会自身价值最大化：生态自身价值
93、最大化：生态、大盘、品质大盘、品质综合品质最优化：准确定位、多元整合、综合品质最优化：准确定位、多元整合、强势形象强势形象规避劣势，化解威胁规避劣势，化解威胁主动的差异化竞争：营造竞争优势主动的差异化竞争：营造竞争优势找准目标客户：推进项目的定位工作找准目标客户：推进项目的定位工作项目定位：制定相应的营销部署项目定位：制定相应的营销部署项目定位思路项目定位思路项目定位思路项目定位思路主角？主角？ 目标客户群定位目标客户群定位他们的诉求？他们的诉求？ 项目市场定位项目市场定位如何吸引他们？如何吸引他们？ 项目形象定位项目形象定位89合富恒大山水城项目定位方案课件客户定位的案例分析：客户定位的案例
94、分析：金地荔湖城一期金地荔湖城一期工作区域工作区域广州广州开发区开发区新塘新塘其他区域（包括深圳、东莞、其他区域（包括深圳、东莞、外籍等）外籍等）比例比例48%48%9%9%18%18%25%25%从整体成交客户分析，该项目的成交客户可以从整体成交客户分析，该项目的成交客户可以分成以下几类：分成以下几类： 核心客户群：广州客户核心客户群：广州客户 次核心客户群：外地客户（包括深圳、东莞次核心客户群：外地客户（包括深圳、东莞等）等） 重要客户群：新塘、开发区重要客户群：新塘、开发区备注：开发区客户主要是在开发区工作，但是在市区内生活的白领一族备注：开发区客户主要是在开发区工作，但是在市区内生活的
95、白领一族备注：金地荔湖城位于新塘郊区。备注：金地荔湖城位于新塘郊区。90合富恒大山水城项目定位方案课件客户定位的案例分析：客户定位的案例分析：金地荔湖城一期金地荔湖城一期成交客户中多数以自住为主。其中纯自成交客户中多数以自住为主。其中纯自住占住占46%46%，自住及投资兼顾的客户占，自住及投资兼顾的客户占32%32%，即超过，即超过3/43/4的客户是购买的目的是以自的客户是购买的目的是以自主为主，项目的景观优势使成交客户也主为主，项目的景观优势使成交客户也有很强的自用意识。但是同时产品的性有很强的自用意识。但是同时产品的性价比吸引了一部分投资客。价比吸引了一部分投资客。自住自住投资投资度假度
96、假自住自住/ /投资投资比例比例46%46%13%13%9%9%32%32%91合富恒大山水城项目定位方案课件目标客户群定位目标客户群定位客户价值客户价值本项目短期吸纳本项目短期吸纳可能性可能性本项目长期吸纳可能性本项目长期吸纳可能性第一类第一类周边客户周边客户开发区开发区高，价格承受力强，产品品鉴力高强，强，本地置业选择少，需求未得到有效释放中，相对项目规模，消化力有限新塘新塘中，价格承受力中，产品品鉴力低弱，有效消费少中，相对项目规模，消化力有限中新中新低，价格承受力低，产品品鉴力低中，中，本地置业选择少，有一定需求示释放中，相对项目规模，消化力有限第二类第二类外围客户外围客户黄埔黄埔低，
97、价格承受力低，产品品鉴力中弱，区域不认同弱，消化力有限石滩石滩低，价格承受力中，产品品鉴力低弱，区域不认同弱，消化力有限荔城荔城低，价格承受力中，产品品鉴力低弱，区域不认同弱，消化力有限第三类第三类远距客户远距客户广州市广州市区区高，价格承受力强，产品品鉴力高强强，区域逐渐认同，且总体需求量大强，强，未来区域认同有所提高东莞、东莞、深圳深圳高，价格承受力强，产品品鉴力高弱，少部分与新塘、开发区有生意往来者弱，消化力有限目标客户开发区开发区为主为主广州市区为广州市区为主主可可，开发区和市区的客户价格承受力高，可承接项目首期大量开发92合富恒大山水城项目定位方案课件首期目标客户群定位首期目标客户群
98、定位目标客户定位针对性其中细分客户占比设定合计开发区、广州市区开发区、广州市区开发区、广州市区开发区、广州市区东部东部东部东部主要针对，迎合并主要针对，迎合并主要针对，迎合并主要针对，迎合并引导引导引导引导高端客户：高端客户：高端客户：高端客户：6%6%6%6%66%66%66%66%中高端客户：中高端客户：中高端客户：中高端客户：50%50%50%50%中端客户：中端客户：中端客户：中端客户：10%10%10%10%中新、新塘次要针对高端客户：4%22%中高端客户：20%周边客户（黄埔、石滩、荔城等）少量客户非针对，愿者即至中高端客户：8%8%外围客户（东莞、深港等）少量客户非针对，愿者即至
99、高端客户、中端客户4%93合富恒大山水城项目定位方案课件3040岁正当盛年正当盛年享受过良好的高等教育高文化涵养高文化涵养家庭年收入20万元以上，稳定且有延续性稳定中高收入稳定中高收入个人财富和社会资源通过自身努力获得，具有非继承性独立经济能力独立经济能力首期目标客户群的基本特征首期目标客户群的基本特征对山水资源，尤其是原生态的认同度高寄情山水寄情山水大多为外地来穗工作人士新广州人新广州人94合富恒大山水城项目定位方案课件首期目标客户群的诉求首期目标客户群的诉求心灵渴望心灵渴望自然情结，儿时的回忆，返朴归真高知人情结，品质要求，择邻而居外地人情结，本色个性，与融合性年代情结，成长背景与价值认可
100、健康情结，保持年轻感受家庭情结，提供给家人一个的憩居空间心灵情结，渴望放松，悠适的生活社交情结，外向的一代渴求本色渴求本色渴求本色渴求本色原味生活原味生活原味生活原味生活95合富恒大山水城项目定位方案课件因此，梦想这样的生活因此，梦想这样的生活因此，梦想这样的生活因此，梦想这样的生活东广州首席国际东广州首席国际东广州首席国际东广州首席国际山水别墅社区山水别墅社区山水别墅社区山水别墅社区我们旗帜鲜明的提出我们旗帜鲜明的提出本项目的总体定位本项目的总体定位96合富恒大山水城项目定位方案课件项目定位的阐述区位地段区位地段总括为【东广州】地处广州东部地处广州东部 科学城、新塘、增城科学城、新塘、增城
101、广州城市发展核心区域的区域广州城市发展核心区域的区域 科学城东部科学城东部 生活级别生活级别总括为【首席国际】国际建造标准，是一种居住的身份象征国际建造标准，是一种居住的身份象征生活环境生活环境总括为【山水】“与水为邻，依山而居与水为邻，依山而居”呈现一种呈现一种“邻居邻居”的院落式和谐人居环境及生活品质；的院落式和谐人居环境及生活品质；“仁者乐山，智者乐水仁者乐山，智者乐水”呈现一种理想的呈现一种理想的居住模式；居住模式；生活高度生活高度总括为【别墅社区】别墅级私家领地，是一种私密尊贵生活代表别墅级私家领地，是一种私密尊贵生活代表97合富恒大山水城项目定位方案课件东广州绝版东广州绝版58万万
102、m2大型山水国际社区；大型山水国际社区；独享星级景观配套；独享星级景观配套；享用顶级皇家酒店服务；享用顶级皇家酒店服务；30分钟到达天河东、新塘、增城；分钟到达天河东、新塘、增城；一路向东，全程一路向东，全程“0”路费；路费；华师附小全程执教；华师附小全程执教；在此基础上，项目的案名及形象定位建议： 传传 承承 礼礼 遇遇 之之 上上 项目案名：项目案名：形象定位：形象定位：诠释：“居于山水间”，引领汇集全城至高名誉、声誉、荣誉的居住人群；“居住服务，以礼相待”，提供顶级皇家酒店式服务，是一种人类文明的体现。98合富恒大山水城项目定位方案课件东广州绝版东广州绝版58万万m2大型山水国际社区；大
103、型山水国际社区；独享星级景观配套；独享星级景观配套；享用顶级皇家酒店服务；享用顶级皇家酒店服务；30分钟到达天河东、新塘、增城；分钟到达天河东、新塘、增城；一路向东，全程一路向东，全程“0”路费；路费；华师附小全程执教；华师附小全程执教；备选方案：寄寄情情山山水水，纵纵横横天天下下项目案名：项目案名：形象定位：形象定位：诠释：传统中国人居的“诗、书、礼、遇”，在居住生活的体现；“一城一梦想”，从山里来，再走到山里去，呈现一种回归自然的人居梦想；“城”是一个憩息的港湾，也是为更好的在事业上发展提供一片乐地；99合富恒大山水城项目定位方案课件汇报完毕，多谢聆听！汇报完毕，多谢聆听！上述客户、市场和形象定位是我司经上述客户、市场和形象定位是我司经过市场分析后的构想，望与贵司共同过市场分析后的构想，望与贵司共同探讨是否可行。探讨是否可行。100合富恒大山水城项目定位方案课件
