0123青岛市综合体（单体）研究57p

《0123青岛市综合体（单体）研究57p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《0123青岛市综合体（单体）研究57p（57页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、青岛市综合体（单体）案例研究绿城深蓝中心底商底商2F绿城绿城深蓝中心深蓝中心地址地址东海路11号（原审计局、市南法院）基本基本数据数据占地-约6万平米，总建面约35万平米，容积率约6.5， 楼面地价1.78万业态业态酒店、写字楼、公寓、商业中心、住宅组成组成项目整体由一栋综合楼（73F）、两栋住宅楼（42、48F）、商业裙房、商业中心组成东海西路东海西路香港西路香港西路东海二路东海二路延安三路延安三路基地基地综合楼综合楼72F住宅住宅48F住宅住宅42F 项目整体由一栋综合塔楼（73F）、两栋住宅楼（42、48F）、一座商业中心组成。 其中：综合塔楼（73F）内规划设有五星级丽思卡尔顿酒店、甲

2、级5A写字楼、顶级海景酒店式公寓。五星级丽思五星级丽思卡尔顿酒店卡尔顿酒店甲级甲级5A写字楼写字楼酒店用房酒店用房地铁出入口地铁出入口高端精品商业中心高端精品商业中心海景豪宅海景豪宅42F海景豪宅海景豪宅48F 目前项目在售的为两栋目前项目在售的为两栋住宅楼（海景公寓），综合住宅楼（海景公寓），综合塔楼尚未有内部详细信息。塔楼尚未有内部详细信息。总体业态总体业态住宅住宅42F42F：一梯两户460平米户型，顶层为跃层约920平米。住宅住宅48F：一梯四户260、270平米户型，顶层为跃层约530平米。共有房源共有房源251251套，车位约套，车位约19001900个，总面积个，总面积82268

3、82268平米。平米。据绿城官网显示，据绿城官网显示，该项目2013年12月8日开盘，截止到2013年12月31日：成交面积4417平方米，销售金额2.6亿元人民币，销售均价约5.9万元（含1万精装）。住宅概况住宅概况远雄国际广场占地面积占地面积1.3万 建筑面积建筑面积13.9万容容 积积 率率7.16车车 位位1000（地下967，底上30）28万/个土地性质土地性质用地性质为商业金融用地，可适当兼容酒店式公寓，公寓规模控制在总建筑面积的30%以下楼层楼层分布分布地上45层，地下5层，高176米。远雄国际广场（B1F-6F） 远雄国际中心（7F-23F）远雄悦来国际公寓（26F-42F）

4、面积分布面积分布远雄悦来国际公寓（酒店加公寓）：约3.6万平米；远雄国际中心（办公楼）：约2.9万平米；远雄国际广场（商业）：约3.9万平米。其中，地上约3.5万平米，地下约5000平米；地下车位、人防及物业办公：约3万平米。电电 梯梯435户(办公118户,公寓317户），共6个客梯2个货梯，进口三菱项 目 概 况类型类型 楼层楼层面积区间面积区间（）（） 存量存量（套）（套） 去化量去化量（套）（套）销售率销售率售价售价（元（元/ /）物管费物管费（元（元/ /平平/ /月月 ）特色特色公寓公寓（7070年）年）26F-42F 60-3909325约27%3.36万均价5万。9.5108米

5、远雄悦来空中会所，内设大堂吧、活力健身馆、空中泳池。欧洲一线品牌配套以及8000-10000的精装标准224悦来酒店 整体出租写字楼写字楼 7F-23F 145-33011864约55%3.24万均价3.7万。租金6元/天/平21大堂挑空13米60米挑空中庭美国开利中央空调+新风系统+加湿功能光纤到户 物管公司：第一太平戴维斯商业商业B1F-6F 最少1000可租可售，以售为主售价：5-6万售价：5-6万租金：8元/天租金：8元/天 造型设计香港路视角香港路视角海。帆。浪海。帆。浪海向海向陆向陆向双向开展双向开展 空间布局公寓公寓26-42写字楼写字楼7-23广场、商业中心广场、商业中心B1-

6、6F车库、物业用房车库、物业用房B5-B1（一）远雄（一）远雄国际广场国际广场国际精品百货广场商业以餐饮和高端名品百货商业以餐饮和高端名品百货(比阳光百货高端比阳光百货高端)为为主，目前意向客户多台湾商人和部分华侨人士。主，目前意向客户多台湾商人和部分华侨人士。34962.05 商商业业网网签签图图 预测面积约预测面积约4万，万，实测面积约实测面积约3.5万。万。据远雄国际广场预售登记证显示，据远雄国际广场预售登记证显示，-1层商业面积约层商业面积约5500平米，规划为超市及美食街。平米，规划为超市及美食街。（二）远雄（二）远雄国际中心国际中心国际5A级写字楼单 层 面 积1818.7 ， 办

7、 公 总 销 售 面 积3 3 8 6 4 。办公标准层平面图(11F14F,16F23F) 7-10F11-14,16-23F远雄远雄国际中心（写字楼）国际中心（写字楼）总套数118套已售（含已签）64套未售54套面积150180（7-10F）300330（11-23F） 写写字字楼楼网网签签图图 300-330150-180（三）远雄（三）远雄悦来国际公寓悦来国际公寓海洋主题公寓30-41F为远雄悦来酒店前台在1层，客房总数196间（套）单层面积1818.7，公寓总销售面积35565，占总建面30%。公寓标准层平面图(11F14F,16F23F) 公公寓寓网网签签图图 350-380210

8、60-80远雄远雄悦来酒店悦来酒店 规划设计 总总平平及及技技术术指指标标 实线为车行动线实线为车行动线虚线为人行动线虚线为人行动线 人 车 流 分 区 组 织办公人行口办公人行口办公车库办公车库办公、商业办公、商业综合出入口综合出入口公寓出入口公寓出入口公寓人行口公寓人行口公寓车库公寓车库商业车库商业车库商业人行口商业人行口2商业出入口商业出入口2商业出入口商业出入口1商业人行口商业人行口1香港中路香港中路海丰路海丰路如图结合地下车库图：如图结合地下车库图：公寓的人车流是独立的；公寓的人车流是独立的；办公、商业的车流是独立的，人流有交叉。办公、商业的车流是独立的，人流有交叉。地面停车地面停车

9、3030辆辆B1B1货车停车货车停车6 6辆辆B2B2办公停车办公停车176176辆辆B3.4B3.4公寓停公寓停356356辆辆B5B5商业停车商业停车339339辆辆总计停车总计停车907907辆辆中铁青岛中心经验参考 中铁青岛中心发展商与仲量联行等专业顾问经过大量调研及分析论证，将该项目定位于青岛市高端城市综合体。 中铁青岛中心位于青岛市市南区香港中路8号，总占地面积1.8万平米（27亩），总建面33.5万平米，其中地上总建筑面积约27.3万平米,地下建筑面积约6.2万平米,由3栋超高层建筑组成。【六个先行】【两个避免】【 六 个 先 行】一、经营思路定位先行 经营思路决定项目业态定位。

10、经营思路决定项目业态定位。 综合体业态经营方式与物业管控模式制约着规划设计方案、综合体业态经营方式与物业管控模式制约着规划设计方案、系统选型（复合、独立）的指导方向。稍有决策不慎便会造成方系统选型（复合、独立）的指导方向。稍有决策不慎便会造成方案或重复设计，对投资控制、进度控制影响甚大，教训深刻。案或重复设计，对投资控制、进度控制影响甚大，教训深刻。【 六 个 先 行】例例1 1： 青岛中心早期的经营思路，是要争取现金流，各物业业态分别销售，因此提青岛中心早期的经营思路，是要争取现金流，各物业业态分别销售，因此提出出各业态机电系统独立设置各业态机电系统独立设置，单独管理。当设计完成后，由于商业

11、、公寓、，单独管理。当设计完成后，由于商业、公寓、物业管理方式等的不确定性，物业管理方式等的不确定性，机电系统从机电系统从5 5套改为套改为3 3套套系统，造成系统，造成重复设计重复设计。例例2 2： 关于关于电影院的配套电影院的配套问题，策划公司以电影院租金低，计算收入达不到预期为问题，策划公司以电影院租金低，计算收入达不到预期为由，定位时根本没有考虑。当后期再次提出增设电影院时，已经失去了技术由，定位时根本没有考虑。当后期再次提出增设电影院时，已经失去了技术可行性。可行性。例例3 3： A A塔写字楼最早经营思路为整栋或整层销售塔写字楼最早经营思路为整栋或整层销售，层面布局和机电系统按该思

12、路完，层面布局和机电系统按该思路完成设计。之后根据成设计。之后根据市场变化市场变化情况，营销思路进行调整，将每层分为情况，营销思路进行调整，将每层分为6 6户隔局，户隔局，并改变空调并改变空调系统由系统由vavvav变更为风机盘管系统变更为风机盘管系统，造成重复设计。，造成重复设计。【 六 个 先 行】原方案办公为小空间原方案办公为小空间 原原方方案案 现现方方案案 原空调机房原空调机房现方案办公为大空间现方案办公为大空间现增加吸烟室现增加吸烟室现空调机房现空调机房 从以上从以上3 3个例子可以看出，业态经营模式应尽早确定的，这样才能为合理个例子可以看出，业态经营模式应尽早确定的，这样才能为合

13、理的的“业态规划业态规划”打好基础。打好基础。否则造成建筑以及安专业的变更设计。否则造成建筑以及安专业的变更设计。【 六 个 先 行】二 、 业 态 规 划先 行 综合体各业态的规模、标准、定位、区位、住宅公寓的综合体各业态的规模、标准、定位、区位、住宅公寓的室户比、楼宇经济下的效益研究等规划定位要先行。室户比、楼宇经济下的效益研究等规划定位要先行。【 六 个 先 行】【 六 个 先 行】例例1 1： 公寓从原规划的一整栋（公寓从原规划的一整栋（A A塔），调改到塔），调改到B B塔酒店上方。塔酒店上方。公寓电梯的配置和得房率的提升，成了设计难点；公寓电梯的配置和得房率的提升，成了设计难点；由

14、于公寓下方为酒店客房，再加上玻璃幕墙的外立面，使公寓厨房天燃气的由于公寓下方为酒店客房，再加上玻璃幕墙的外立面，使公寓厨房天燃气的配置不可行；配置不可行；两个业态的机电干管独立运行，各种管井占用面积过大，公摊加大。两个业态的机电干管独立运行，各种管井占用面积过大，公摊加大。例例2 2： 商业从原规划商业从原规划6层，调改到层，调改到4层。层。商业规模的减少从现在来看，商业规模的减少从现在来看，增加了商业的规划和招商难度增加了商业的规划和招商难度。作为综合体的。作为综合体的商业业态应该配置齐全，每个业态要有足够的规模，否则影响赢占商业市场商业业态应该配置齐全，每个业态要有足够的规模，否则影响赢占

15、商业市场的竞争力的竞争力。例例3 3： 酒店置于公寓下方，对酒店品牌的引进工作中带来影响酒店置于公寓下方，对酒店品牌的引进工作中带来影响，比方说，比方说JW万豪就要万豪就要求一定要在上方。这种条件下能引入威斯汀高端品牌，是相当成功的。求一定要在上方。这种条件下能引入威斯汀高端品牌，是相当成功的。【 六 个 先 行】例例4： 对于超高层对于超高层综合体项目来讲综合体项目来讲，顶层如何利用是值顶层如何利用是值得得深入研究深入研究。比如比如：上海金茂：上海金茂、环球金融中心等，把顶层做成、环球金融中心等，把顶层做成观光厅观光厅，发掘其旅游价值；，发掘其旅游价值；更为常规更为常规的做法是在的做法是在顶

16、层设有顶层设有高级高级餐厅餐厅、酒吧酒吧或者或者私人会所私人会所，突显其，突显其商业价值。商业价值。青岛中心项目顶层规划当中青岛中心项目顶层规划当中一直是预留高级空中会所、一直是预留高级空中会所、空中花园，研讨空中花园，研讨B B塔顶部改塔顶部改为高级会所且与威斯汀酒店为高级会所且与威斯汀酒店的行政酒廊相结合，建成后的行政酒廊相结合，建成后将是我项目在青岛地区的一将是我项目在青岛地区的一大亮点。大亮点。【 六 个 先 行】三、自持物业（酒店、商业等）定位先行酒店：酒店品牌、酒店管理公司应尽早确定，否则影响到设计和工程进度。商业：商业招商策划与规划应在项目方案设计阶段介入，施工图与公共区的精装设

17、计同步，做好设计优化。【 六 个 先 行】例例1 1： 万豪酒店是万豪酒店是0909年年3 3月才开始介入设计工作月才开始介入设计工作，设计客房套数，设计客房套数350350套，套，当时设计工作当时设计工作已经进行了已经进行了8 8个月个月，并通过了省建设厅的初步设计审查，且正是地下部分施工图，并通过了省建设厅的初步设计审查，且正是地下部分施工图最关键的时期，后勤部分方案的改变、电梯方案的改变、客房进深面积大小的最关键的时期，后勤部分方案的改变、电梯方案的改变、客房进深面积大小的新要求、核心筒布局改变等，直接影响到施工图的出图时间。新要求、核心筒布局改变等，直接影响到施工图的出图时间。0909

18、年年7 7月开始底板月开始底板的施工，造成边规划边设计边施工三边工程。的施工，造成边规划边设计边施工三边工程。例例2 2：20102010年底引入超五星级酒店威斯汀酒店，但酒店部分的结构已经施工完成年底引入超五星级酒店威斯汀酒店，但酒店部分的结构已经施工完成，而，而威斯汀的设计标准（包括客房面积等）远远高于万豪酒店，加大建筑、机电的威斯汀的设计标准（包括客房面积等）远远高于万豪酒店，加大建筑、机电的设计难度。比如现酒店客房房形有设计难度。比如现酒店客房房形有3232种，相当于种，相当于4 4个同类型酒店的客房种类。个同类型酒店的客房种类。经验教训：经验教训：项目获取土地确权并设立酒店业态后，先

19、行招商，确立酒店品牌或经营模式，项目获取土地确权并设立酒店业态后，先行招商，确立酒店品牌或经营模式，并在方案、规划、施工图（包括精装图）过程全程介入设计过程，否则，一定并在方案、规划、施工图（包括精装图）过程全程介入设计过程，否则，一定因酒店品牌的技术标准不一带来施工图的变更或二审。因酒店品牌的技术标准不一带来施工图的变更或二审。【 六 个 先 行】1. 1. 设计阶段最大限度的考虑今后商业铺面的灵活、可调。设计阶段最大限度的考虑今后商业铺面的灵活、可调。2. 2. 商业策划先行、招商经理全程跟进设计，在规划阶段需要确定商业商业策划先行、招商经理全程跟进设计，在规划阶段需要确定商业总体布局、人

20、流动线、货流动线、公共走道、挑空区域、洗手间位置、总体布局、人流动线、货流动线、公共走道、挑空区域、洗手间位置、主力店位置（尤其是餐饮）、卸货区、垃圾房等。主力店位置（尤其是餐饮）、卸货区、垃圾房等。3. 3. 一般来讲公共区需要装修，在方案阶段同步引入室内设公司开始设一般来讲公共区需要装修，在方案阶段同步引入室内设公司开始设计，由其优化动线和空间，避免建筑设计和室内装修设计产生根本矛盾，计，由其优化动线和空间，避免建筑设计和室内装修设计产生根本矛盾，也避免装修与机电设备的矛盾，如防火卷帘、空调风管、扶梯等。也避免装修与机电设备的矛盾，如防火卷帘、空调风管、扶梯等。对商业业态规划的建议【 六

21、个 先 行】4. 4. 公共区确定后原则上不能改动，否则会产生防火分区、疏散通道及机公共区确定后原则上不能改动，否则会产生防火分区、疏散通道及机电系统大调整。电系统大调整。5. 5. 外立面：考虑要合理考虑广告位、外立面：考虑要合理考虑广告位、LOGOLOGO位、位、LEDLED屏并安目标进行规划屏并安目标进行规划报批。报批。6. 6. 有特殊功能要求的如：电影院、室内冰场需提前规划考虑，有特殊功能要求的如：电影院、室内冰场需提前规划考虑，ImaxImax电影电影院是发展趋势，对土建要求较高，层高不小于院是发展趋势，对土建要求较高，层高不小于1515米，可容纳米，可容纳400400人人。室内。

22、室内真冰场对空间真冰场对空间、机电、疏散要求都很高。、机电、疏散要求都很高。7. 7. 主力餐饮店建议集中规划，便于排油烟、隔油池、燃气、电力负荷、主力餐饮店建议集中规划，便于排油烟、隔油池、燃气、电力负荷、送货电梯的考虑。同时餐饮燃气管道的铺设要与外立面协调统一考虑。送货电梯的考虑。同时餐饮燃气管道的铺设要与外立面协调统一考虑。【 六 个 先 行】四 、 装 修 设 计先 行若项目为精装修交房，装修设计就应该提前介入。建筑安装与精装施工图要同步，避免装修设计引来建筑、结构、机电的设计末端点位的调改；从而影响机电施工图的二次设计。设计工作一定要遵循，从建筑到机电再到结构定型。因此精装修交房的超

23、高层综合体工程，装修设计应合理先行，按照平面优化完成后建筑图纸，进行机电配置，结构设计，这样才能避免重大设计变更出现。【 六 个 先 行】例例1 1： 从酒店设计流程来看，从酒店设计流程来看，酒店品牌确定后，马上就要确定室内设计公司酒店品牌确定后，马上就要确定室内设计公司，他们的第，他们的第一项工作就是和建筑师一起对平面布局进行梳理，按酒店设计要求规划平面，同一项工作就是和建筑师一起对平面布局进行梳理，按酒店设计要求规划平面，同时根据一些功能用房，尤其是宴会厅、前厅、大堂、泳池等对空间要求较大，对时根据一些功能用房，尤其是宴会厅、前厅、大堂、泳池等对空间要求较大，对层高要求较高的区域重点提出要

24、求，再进行建筑和结构上的预留和设计。层高要求较高的区域重点提出要求，再进行建筑和结构上的预留和设计。例例2 2：从商业来看，从商业来看，商业室内设计公司的第一步工作也要和建筑师沟通商业室内设计公司的第一步工作也要和建筑师沟通，以专业的角度，以专业的角度提出合理的商业动线提出合理的商业动线、挑空空间等，再进行建筑和结构设计。商业设计公司还可挑空空间等，再进行建筑和结构设计。商业设计公司还可以对建筑与商业相关的立面提出建议，优化立面设计。一般来讲建筑师在酒店、以对建筑与商业相关的立面提出建议，优化立面设计。一般来讲建筑师在酒店、商业设计上需要专业公司给予配合。商业设计上需要专业公司给予配合。例例3

25、 3：超高层项目住宅公寓也一样道理。超高层项目住宅公寓也一样道理。青岛中心的教训在于户型优化确定与建筑安装青岛中心的教训在于户型优化确定与建筑安装专业不同步专业不同步，导致预留预埋与优化户型不对位，造成投资加大，导致预留预埋与优化户型不对位，造成投资加大、进度偏离预期，进度偏离预期，只能通过优化网络图计划的关键线路，采取技术、经济、合同措施纠偏进度。只能通过优化网络图计划的关键线路，采取技术、经济、合同措施纠偏进度。【 六 个 先 行】五、电梯设计与招标先 行电梯设计和招标工作必须要先行。定标后可根据厂家提供的具体技术参数进行施工图深化设计，避免造成核心筒大小预留的不合适，给工程带来灾难。【

26、六 个 先 行】例例1 1：青岛项目的部分电梯基坑就存在着过深需要回填的问题，并且施工青岛项目的部分电梯基坑就存在着过深需要回填的问题，并且施工难度大，周期长。难度大，周期长。例例2 2：多数电梯井预留过大，尺寸不合理，浪费了空间，这些空间如果用多数电梯井预留过大，尺寸不合理，浪费了空间，这些空间如果用于设备管井或加宽候梯厅宽度，将使设计更加优化合理。于设备管井或加宽候梯厅宽度，将使设计更加优化合理。例例3 3：7 7层以下电梯门宽度尺寸不够，需要水钻切割，造成返工损失。层以下电梯门宽度尺寸不够，需要水钻切割，造成返工损失。【 六 个 先 行】六 、 政 策 研 究先 行超高层综合体项目一般来

27、讲是该城市或该地区的标志和重点，可利用这一点争取政府的优惠政策，甚至在获取土地时就开始争取。提前了解政府行业主管部门执行国家和地方规范的情况，并且加以合理的运用，可以为项目的开发获取利益最大化；还能避免一些因设计图纸表述上的矛盾，产生工作反复。【 六 个 先 行】例例1 1：比如配套费的缓交和少交。比如配套费的缓交和少交。又比如：我项目的住宅受又比如：我项目的住宅受70/9070/90政策约束。为保证高端项目的品质，与政府政策约束。为保证高端项目的品质，与政府主管部门反复沟通，最终青岛市建委按照地区平衡的办法，即按青岛市市南主管部门反复沟通，最终青岛市建委按照地区平衡的办法，即按青岛市市南区整

28、体小户型面积比，批复了我方申报的区整体小户型面积比，批复了我方申报的5.8%5.8%指标。指标。例例2 2：“公寓式酒店公寓式酒店”与与“酒店式公寓酒店式公寓”名称问题。名称问题。业态名称的标注是否销售问题，直接影响项目收益。最早项目审批的名称是业态名称的标注是否销售问题，直接影响项目收益。最早项目审批的名称是“公寓式酒店公寓式酒店”，属酒店业态，整体产权，不可分割销售。同时规划部门不，属酒店业态，整体产权，不可分割销售。同时规划部门不同意改为同意改为“酒店式公寓酒店式公寓”，青岛地区，青岛地区“公寓住宅公寓住宅”。经多方协调沟通，规。经多方协调沟通，规划局同意将名称改为划局同意将名称改为“公

29、寓式商务楼公寓式商务楼”。但在最终办理预售证的时候，土地。但在最终办理预售证的时候，土地局测绘处电脑系统中没有局测绘处电脑系统中没有“公寓式商务楼公寓式商务楼”这种名称，经与土地相关部门充这种名称，经与土地相关部门充分沟通，名称又改回分沟通，名称又改回“公寓式酒店公寓式酒店”，且同意分户办理产权销售。，且同意分户办理产权销售。【 六 个 先 行】例例3 3：面积计算的问题。面积计算的问题。设计院进行面积计算时采用国家建设部设计院进行面积计算时采用国家建设部建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范GB/T GB/T 503535035320052005，这个规范也是，这个规范也是规划部门

30、规划部门核算面积的主要依据，但不同地区也执核算面积的主要依据，但不同地区也执行一些不同的地方规定。青岛行一些不同的地方规定。青岛国土资源和房屋管理局国土资源和房屋管理局核算面积主要依据中华核算面积主要依据中华人民共和国人民共和国房产测量规范房产测量规范（国土部）（国土部）（GB/T 17986GB/T 1798620002000）。由于规范。由于规范执行标准不统一，使项目各业态面积计算结果出现出入。执行标准不统一，使项目各业态面积计算结果出现出入。比如：比如：规划对于住宅业态的挑空计入面积，商业业态挑空不计面积，土地部规划对于住宅业态的挑空计入面积，商业业态挑空不计面积，土地部门两者均不计面积

31、；规划对于封闭阳台计一半面积，土地部门算全面积。门两者均不计面积；规划对于封闭阳台计一半面积，土地部门算全面积。再比如：再比如：B B塔、塔、C C塔的三处管线夹层，均超过塔的三处管线夹层，均超过2.22.2米，规划部门没有计算面积，米，规划部门没有计算面积，而土地预测绘计算成公摊面积，增加而土地预测绘计算成公摊面积，增加4983.694983.69平米。平米。【 两 个 避 免】一 、 避 免户 型 标 准 层 变 化 过 多超高层住宅、公寓的标准层变化不宜太多，如果有不同户型分布层，一定要以设备层、避难层分界，使不同户型的管道集中转换。【 两 个 避 免】例例1 1：青岛中心工程根据前期销

32、售定位、规划的意见，将青岛中心工程根据前期销售定位、规划的意见，将3737层层4242层改为一层层改为一层两户，为此在两户，为此在3636层（层（1 1层层5 5户）、户）、3737层（层（1 1层层2 2户）间加设了户）间加设了1.8m1.8m高管线转高管线转换夹层以保证下层品质。带来建安、幕墙、楼梯等设计调改。换夹层以保证下层品质。带来建安、幕墙、楼梯等设计调改。例例2 2：住宅最多一层住宅最多一层1313户，最少一层一户。户型大小不同、厨房位置上下也不户，最少一层一户。户型大小不同、厨房位置上下也不一样，这样给燃气的立管设计带来困难。一样，这样给燃气的立管设计带来困难。例例3 3：零居室

33、小户型由于厨房没有靠外窗设置，也只能使用电厨房。零居室小户型由于厨房没有靠外窗设置，也只能使用电厨房。【 两 个 避 免】二 、 避 免酒 店 商 业 分 用 裙 房酒店电梯酒店电梯影响商业空间影响商业空间青岛中心酒店宴会、会议等配套用青岛中心酒店宴会、会议等配套用房处于商业上方，二者相互影响。房处于商业上方，二者相互影响。宴会厅设于宴会厅设于5层，属人流密集区，消防层，属人流密集区，消防疏散要求严格，增大疏散楼梯宽度，影疏散要求严格，增大疏散楼梯宽度，影响商业空间。响商业空间。【 两 个 避 免】销售业态与自持物业的连通设计要慎重。销售业态与自持物业的连通设计要慎重。万达广场，它的酒店功万达

34、广场，它的酒店功能区域相对独立，只是通过地下室与其它业态相连。能区域相对独立，只是通过地下室与其它业态相连。经验教训：经验教训：在将来其它综合体项目的规划当中，要把商业与酒店尽量分开设在将来其它综合体项目的规划当中，要把商业与酒店尽量分开设置，互不干扰。置，互不干扰。同时也降低了公摊系数，提高商业使用面积，有同时也降低了公摊系数，提高商业使用面积，有利于招商（单位物业费基数下降）。利于招商（单位物业费基数下降）。【永新城综合体规划设计思考】 所谓城市综合体(HOPSCA)，是将城市中酒店(Hote1)、办公(Office)、公园(Park)、商业(Shopping mal1)、会所(Club)

35、、公寓（Apartment ）等城市生活中三项以上的功能进行组合，并在各功能之间建立一种相互补充、激发的能动关系，从而形成的一个多功能、高效率的综合建筑集合体。综合体规划设计形式及特点高度集中式高度集中式一个单位工程 ，共用一套人防，多体现为塔楼与裙楼有机连接。特点：容积率高，用地面积小，多业态集合，建筑系统高度智能化。【小型立体城市】相对独立式相对独立式几个单位工程，各业态建筑独立设置，通过车库、连廊、景观通道有机的连接在一起；如北京万达广场。特点：占地相对较大，多为高层建筑群，高容积率，可分期、分业态开发。环球金融中心环球金融中心492m492m金茂大厦金茂大厦420m420m上海中心上海

36、中心630/580m630/580m北京万达广场北京万达广场综合体规划设计核心综合体规划设计核心综合体规划设计核心开发商关注问题核心项目定位：是什么？业态产品：做哪些？规模大小：有多大？产品利润：有多少？产品形态：啥形象？综合体规划设计难点综合体规划设计难点如何吸引、创造人气研究地方、地域文化、人口结构；研究不同人群行为模式、生活模式与心理特征。如何合理定位产品确立“核心”业态；选择共赢共荣、功能互补业态设置。如何解决交通流线平面交通（项目与外部、项目内部）：包括人流、车流、停车场、货运等；竖向交通：各业态的电梯配置数量、梯速、载重量等等。研究结构形式与物业运行研究结构形式（影响投资），物业运

37、行（制约着安装专业系统的设计）综合体规划设计阶段综合体规划设计阶段总平面规划竖向总平面规划竖向功能布局功能布局平面方案平面方案立面效果立面效果交通流线交通流线电梯配置电梯配置机电配置机电配置结构形式结构形式人防方案人防方案方案设计扩初施工图设计总图深化总图深化建筑深化建筑深化机电设计机电设计结构设计结构设计消防设计消防设计管网综合管网综合室外照明室外照明设计顾问团队设计顾问团队建筑施工图建筑施工图结构施工图结构施工图机电施工图机电施工图幕墙施工图幕墙施工图人防施工图人防施工图景观施工图景观施工图其他专项设计其他专项设计设计优化顾问设计优化顾问综合体规划设计外部约束综合体规划设计外部约束获取土地

38、获取土地立项批复立项批复项目选址项目选址方案设计规划审批规划审批环评、交评环评、交评水土保持指标水土保持指标可研报告可研报告扩初地勘地勘抗震设防审查抗震设防审查（建设部）（建设部）消防审查消防审查卫生防疫审查卫生防疫审查初步设计审查初步设计审查（建设厅）等（建设厅）等施工图设计规划许可证规划许可证施工图审查施工图审查人防施工图审查人防施工图审查消防的性能化分析消防的性能化分析防雷审查等防雷审查等施工许可证施工许可证综合体规划设计内部约束综合体规划设计内部约束明确项目经营思路做好前期调研与定位制定完整的设计任务书选择高水平设计团队规范的设计管理制度制定完整的设计任务书公司决策层公司决策层政府部门

39、政府部门营销部营销部酒店部酒店部招商部招商部开发部开发部预算部预算部工程部工程部设计部设计部明确项目经营思路明确项目经营思路提供规划意见（选址意见书）提供规划意见（选址意见书）提供的产品定位、交房标准提供的产品定位、交房标准引入酒店品牌，提供设计标准引入酒店品牌，提供设计标准商业规划要求商业规划要求（商业先行原则）（商业先行原则）提供政府执行的地方相关政策提供政府执行的地方相关政策（影响项目开发成本）（影响项目开发成本）提供成本估算、投资建议提供成本估算、投资建议（红线下的成本开发）（红线下的成本开发）提供勘测报告、施工工艺建议提供勘测报告、施工工艺建议统筹以上内容，制定科学合理完整的统筹以上

40、内容，制定科学合理完整的设计任务书设计任务书选择高水平设计团队综合体的设计专业性强，涉及专业多，比如：综合体的设计专业性强，涉及专业多，比如：1. 1. 酒店设计中的会议系统、酒店设计中的会议系统、SpaSpa、声学、噪声、影音、泳池安全、消防等；、声学、噪声、影音、泳池安全、消防等；2. 2. 酒店与商业设计均需要的灯光控制的显色指数与照度指标；酒店与商业设计均需要的灯光控制的显色指数与照度指标；3. 3. 整个综合体都需要的标识设计；整个综合体都需要的标识设计；4. 4. 环境景观设计；环境景观设计；5. 5. 幕墙设计；幕墙设计；6. 6. 智能化设计；智能化设计；7. 7. 建筑安装设

41、计建筑安装设计。总之把工作内容梳理清楚以后，合理安排给各设计、顾问团队，使责任清晰，总之把工作内容梳理清楚以后，合理安排给各设计、顾问团队，使责任清晰，真正做到无缝对接。真正做到无缝对接。v项目初步规划设计项目初步规划设计德国德国GMPGMPv项目建筑工程设计项目建筑工程设计北洋设计研究院北洋设计研究院/ /北京设计研究院北京设计研究院v精装设计：精装设计：青岛青岛 中心广场（商业）中心广场（商业）AdaseAdase青岛青岛中心大厦（写字楼）中心大厦（写字楼）闵氏建象设计公司闵氏建象设计公司青岛青岛中心中心8 8号号/ /公寓（住宅公寓（住宅/ /公寓）公寓）英国英国LSDLSD设计工作室设计工作室威斯汀酒店威斯汀酒店CCDCCD郑中设计事务所郑中设计事务所v机电顾问机电顾问美国柏诚机电顾问美国柏诚机电顾问v智能化智能化建筑协会智能委员会建筑协会智能委员会中 铁 青 岛 中 心设 计 团 队谢谢谢谢！