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1、LOGO第三章第三章 房地产投资市场房地产投资市场主讲：刘雷主讲：刘雷房地产投资市场房地产市场概述房地产市场概述1房地产市场供求房地产市场供求2房地产价格房地产价格3房地产价格指数房地产价格指数4房地产租价比房地产租价比第一节第一节 房地产市场概述v一、概念v房地产市场是整个市场体系中的一个子市场，具有市场的共性特征。v价值规律、供求规律、竞争规律。v传统房地产市场是指从事房地产交易活动的场所。也是房地产商品所经过的流通过程的总和。包括：房地产商品的买卖、租赁、交换、抵押、信托和融资等v房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构构成。第一节第一节
2、房地产市场概述v价值规律是价值规律是商品生产商品生产和和商品交换商品交换的基本的基本经济经济规律。即规律。即商品商品的的价值量价值量取取决于决于社会必要劳动时间社会必要劳动时间，商品按照，商品按照价值价值相等的原则互相相等的原则互相交换交换。在。在私有私有制制社会中，价值规律自发地调节社会中，价值规律自发地调节生产生产，刺激生产技术的改进，加速商，刺激生产技术的改进，加速商品生产者的分化。品生产者的分化。v（）价值规律是商品经济的基本规律，但并不是商品经济中唯（）价值规律是商品经济的基本规律，但并不是商品经济中唯一的一的经济规律经济规律。商品经济中有许多经济规律，价值规律是基本的规律。商品经济
3、中有许多经济规律，价值规律是基本的规律。（）价值规律作为商品经济的基本规律，同其他任何规律一样，（）价值规律作为商品经济的基本规律，同其他任何规律一样，是客观的，是不以人的意志为转移的。是客观的，是不以人的意志为转移的。实际上，商品的价格与价值相一致是偶然的，不一致却是经常发实际上，商品的价格与价值相一致是偶然的，不一致却是经常发生的。这是因为，商品的价格虽然以价值为基础，但还受到多种因素生的。这是因为，商品的价格虽然以价值为基础，但还受到多种因素的影响，使其发生变动。的影响，使其发生变动。一般情况下，影响价格变动的最主要因素是商品的一般情况下，影响价格变动的最主要因素是商品的供求关系供求关系
4、。在。在市场上，当某种商品供不应求时，其市场上，当某种商品供不应求时，其价格价格就可能上涨到价值以上；而就可能上涨到价值以上；而当商品供过于求时，其价格就会下降到价值以下。同时，价格的变化当商品供过于求时，其价格就会下降到价值以下。同时，价格的变化会反过来调整和改变市场的供求关系，使得价格不断围绕着价值上下会反过来调整和改变市场的供求关系，使得价格不断围绕着价值上下波动。波动。价格围绕价值上下波动正是价值规律作用的表现形式。因商品价价格围绕价值上下波动正是价值规律作用的表现形式。因商品价格虽然时升时降，但商品价格的变动总是以其价值为轴心。另外，从格虽然时升时降，但商品价格的变动总是以其价值为轴
5、心。另外，从较长时期和全社会来看，商品价格与价值的偏离有正有负，可彼此抵较长时期和全社会来看，商品价格与价值的偏离有正有负，可彼此抵消。因此总体上商品的价格与价值还是相等的。消。因此总体上商品的价格与价值还是相等的。 第一节第一节 房地产市场概述供求规律是指商品的供求状况与价格变动之间的内在的必然联系。供求规律是指商品的供求状况与价格变动之间的内在的必然联系。 一方面，商品的供求状况影响价格变动：一方面，商品的供求状况影响价格变动：1.商品的供给一定，需求增加会引起商品价格的升高，反之则商品的供给一定，需求增加会引起商品价格的升高，反之则会引起商品价格的下降。会引起商品价格的下降。2.商品的需
6、求一定，供给增加会导致商品价格的下降，反之则商品的需求一定，供给增加会导致商品价格的下降，反之则会导致商品价格的升高。会导致商品价格的升高。3.商品的供给与需求同时增加，商品的需求增加快于供给增加商品的供给与需求同时增加，商品的需求增加快于供给增加会引起商品价格的升高，反之则会引起商品价格的下降，而二者同会引起商品价格的升高，反之则会引起商品价格的下降，而二者同步增加则不会影响价格的变动。步增加则不会影响价格的变动。4.商品的供给与需求同时减少，商品的需求减少快于供给减少商品的供给与需求同时减少，商品的需求减少快于供给减少会导致商品价格的下降，反之则会导致商品价格的升高，而二者同会导致商品价格
7、的下降，反之则会导致商品价格的升高，而二者同步减少则不会影响价格的变动。步减少则不会影响价格的变动。另一方面，商品价格的变动也会影响商品的供求状况：另一方面，商品价格的变动也会影响商品的供求状况：1.商品价格的升高会引起供给的增加和需求的减少。商品价格的升高会引起供给的增加和需求的减少。2.商品价格的下降会导致需求的增加和供给的减少。商品价格的下降会导致需求的增加和供给的减少。总之，价格与供求之间存在一种相互制约的关系。总之，价格与供求之间存在一种相互制约的关系。第一节第一节 房地产市场概述v竞争规律是指商品经济中各个不同的利益主体，为了获得最佳的经济竞争规律是指商品经济中各个不同的利益主体，
8、为了获得最佳的经济效益，互相争取有利的投资场所和销售条件的客观必然性，它和效益，互相争取有利的投资场所和销售条件的客观必然性，它和价值价值规律规律一样，都是商品经济固有的规律。它起着如下作用：一样，都是商品经济固有的规律。它起着如下作用：第一，实现产品的价值与市场价格。商品的价值是在竞争即市场第一，实现产品的价值与市场价格。商品的价值是在竞争即市场上商品生产者的劳动消耗比较中实现的，只有通过竞争，才能在现实上商品生产者的劳动消耗比较中实现的，只有通过竞争，才能在现实上了解决定商品价值的社会必要劳动时间是多少，一个新的产品的价上了解决定商品价值的社会必要劳动时间是多少，一个新的产品的价值也是在市
9、场竞争中形成的。它还促使平均利润和生产价格的形成，值也是在市场竞争中形成的。它还促使平均利润和生产价格的形成，说明它在促使资源的流动和配置方面的效率更加提高。说明它在促使资源的流动和配置方面的效率更加提高。第二，通过竞争，促使各种商品生产实现优胜劣汰，不仅能够促第二，通过竞争，促使各种商品生产实现优胜劣汰，不仅能够促进资源的最佳配置，而且实现了市场的新陈代谢。自然淘汰的法则在进资源的最佳配置，而且实现了市场的新陈代谢。自然淘汰的法则在市场竞争中起着同样的作用。通过优胜劣汰，产业结构得到最迅速、市场竞争中起着同样的作用。通过优胜劣汰，产业结构得到最迅速、最有效、最彻底的调整，促进社会经济更加迅速
10、的、合理的发展。最有效、最彻底的调整，促进社会经济更加迅速的、合理的发展。第三，竞争能够推动社会技术进步，推动企业创新。企业的创新第三，竞争能够推动社会技术进步，推动企业创新。企业的创新是社会发展的根本动力，而其中技术创新又是根本的，谁的技术先进，是社会发展的根本动力，而其中技术创新又是根本的，谁的技术先进，谁就在竞争中处于领先地位，立于不败之地。谁就在竞争中处于领先地位，立于不败之地。第一节第一节 房地产市场概述二、房地产市场独特性v市场供给缺乏弹性市场供给垄断性v市场供给的不同质不完全市场v政府垄断土地出让v市场需求的广泛性和多样性v与银行金融融资关系密切v房地产市场具有较强的区域性v房地
11、产价格与区位关系密切位置决定房地产价格的60%-70%v房地产交易需要专业人士提供服务交易复杂性v房地产市场信息的不对称性。第一节第一节 房地产市场概述三、主要特征v垄断与竞争相结合v房地产市场区域性v房地产市场供给的反经济循环性-负利率v房地产业的社会制约性v流通方式和交易形式的多样性第一节第一节 房地产市场概述三、房地产市场功能v价值评价的功能v调节供求的功能v优化资源配置功能v政府宏观管理的基础第一节第一节 房地产市场概述四、房地产市场结构（增量存量细分房地产市场）v一级市场土地使用权出让市场v二级市场土地转让、新建商品房租售市场v三级市场存量房地产交易市场v土地市场：一级土地市场、二级
12、土地市场v房屋市场：一级房屋市场（增量市场或一手房市场）、二级房屋市场（存量市场或二手房市场）垄断性、有限竞争性、垄断性、有限竞争性、政策导向性政策导向性竞争充分、交易主体多样、竞争充分、交易主体多样、交易分散，交易规模有大交易分散，交易规模有大有小、交易对象多为存量有小、交易对象多为存量房地产房地产第一节第一节 房地产市场概述四、房地产市场类型v按实物形态划分：地产市场、房产市场v按交易方式划分：房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当市场v按交换物的性质划分：实体类房地产市场和非实体类房地产市场。v实体类房地产市场：房产市场和地产市场v非实体类房地产市场：房地产金融市场、物业管理市场、房地产中介
13、服务市场第一节第一节 房地产市场概述五、房地产市场主体和客体v房地产市场主体：供给主体：政府、房地产开发商、企事业单位、居民需求主体：居民、房地产开发商、政府企事业单位中介机构：房地产咨询机构、房地产评估机构、房地产经纪机构管理者：建设部门和土地部门等v房地产市场客体：房地产交易对象第二节第二节 房地产市场供求一、房地产市场供给及影响因素1、房地产供给房地产供给是指房地产开发商和拥有者（即房地产出售者或出租者）在某一特定的时间内，在每一个价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售或出租的数量。形成供给两个条件：1、房地产开发商和拥有者愿意供给；2、房地产开发商和拥有者有能力供给。
14、第二节第二节 房地产市场供求一、房地产市场供给及影响因素2、土地的自然供给和经济供给v地球提供给人类可利用的土地数量叫土地自然供给，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地，即后备土地资源。自然供给稳定，无弹性。v土地的经济供给是指土地自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求得土地供给，它是通过人类加工过后的部分自然供给的土地。经济供给是有弹性的。第二节第二节 房地产市场供求一、房地产市场供给及影响因素3、影响房地产市场供给的因素v开发商的目标v生产要素价格v建筑技术v房地产开发建设能力v房地产开发建设资金来源及数量v国家宏观调控第二节第二节 房地产市场供求二、房地
15、产市场需求及影响因素1、房地产市场需求房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一个价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买或承租的数量。两个条件：愿意和能够。v房地产市场需求的类型市场交易房地产需求和非房地产市场交易房地产需求、生产性需求和消费性需求v房地产需求的层次边界需求、可能需求、有效需求、已实现需求。第二节第二节 房地产市场供求二、房地产市场需求及影响因素2、影响房地产市场需求的因素v人口数量和结构v房地产价格v家庭收入v城市化进程v宏观调控v消费者预期第二节第二节 房地产市场供求二、房地产市场需求及影响因素2、影响房地产市场需求的因素v该种房地产的价格水平：需求规律例
16、外炫耀性物品和吉芬物品；v消费者的收入水平；v消费者的偏好；v相关物品的价格水平：替代品和互补品；v消费者对未来的预期。第二节第二节 房地产市场供求三、房地产市场供求平衡房地产市场供求均衡是指房地产的需求量和供给量相等时的状态。此时价格称为均衡价格，数量称为均衡数量。均衡价格理论是价格原理的核心内容。QQePDSP第三节第三节 房地产价格一、房地产价格的特征与作用1、房地产价格的特征l地价是地租的资本化l权益价格具有重要性l保值与增值l用途相关性l个别性l可比性第三节第三节 房地产价格一、房地产价格的特征与作用2、房地产价格的作用l调节供求作用l引导与公示l促进技术进步l优化资源配置的作用l政
17、府行为的依据第三节第三节 房地产价格二、房地产价格影响因素1、一般因素：经济因素、社会因素、行政因素、心理因素（1）经济因素l经济发展因素：GDPl财政金融因素l产业机构因素第三节第三节 房地产价格二、房地产价格影响因素1、一般因素：经济因素、社会因素、行政因素、心理因素（2）社会因素l人口因素：数量、结构和素质l家庭规模因素l房地产投机因素l教育科研水平和治安因素l社会福利因素第三节第三节 房地产价格二、房地产价格影响因素1、一般因素：经济因素、社会因素、行政因素、心理因素（3）行政因素l土地使用制度与住房制度、地价政策l城市规划、土地利用规划、城市发展战略l税收制度、投资倾斜、优惠政策l行
18、政隶属关系变更l交通管制第三节第三节 房地产价格二、房地产价格影响因素1、一般因素：经济因素、社会因素、行政因素、心理因素（4）心理因素购买或出售心态、对居住环境的认同度、欣赏趣味、时尚风气、跟风从众心理、接近名家住宅心理、讲究门牌号或土地号、风水等第三节第三节 房地产价格二、房地产价格影响因素2、区域因素：商服繁华因素道路通达因素：交通便捷因素：道路状况、出入交通工具、交通管制、停车方便程度和收费标准等。城市设施状况因素：学校、医院等环境状况因素：大气环境、水文环境、生觉、视觉、卫生、人文等环境第三节第三节 房地产价格二、房地产价格影响因素3、个别因素：土地个别因素：区位因素、面积因素、形状
19、因素、地力因素、容积率因素、用途因素、土地使用年限 建筑物个别因素：面积机构材料、设计设备、施工质量、法律限制、环境协调第三节第三节 房地产价格三、房地产价格体系1.基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。 2.标定地价：指以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。 3.土地使用权出让底价
20、：4.重置价格5.交易价格6.抵押价格与课税价格第三节第三节 房地产价格四、房地产价格评估方法1.市场法2.成本法3.受益法4.假设开发法5.基准地价修正法6.路线价法7.房地产价格指数法第三节第三节 房地产价格五、房地产价格评估制度1.含义2.国外3.职业道德要求4.我国制度房地产市场指标供给指标、需求指标、市场交易指标、市场监测与供给指标、需求指标、市场交易指标、市场监测与预警指标预警指标1、供给指标、供给指标v存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期均
21、建设周期2、需求指标、需求指标v国内生产总值、人口数、城市家庭人口、就业人国内生产总值、人口数、城市家庭人口、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数、量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数、房地产市场指标3、市场交易指标、市场交易指标v销售量、出租量、吸纳量（销售量销售量、出租量、吸纳量（销售量+出租量）、出租量）、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格指数、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格指数、房地产价格、
22、房地产租金房地产价格、房地产租金4、市场监测与预警指标、市场监测与预警指标v土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、脂肪可支付性指数、住房价格合理性指数、房价脂肪可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数比、住房市场指数、消费者信心指数v 吸纳率(Absorption Rate，ARt)，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例(ARtAVt/HSRt)，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房
23、屋、不同物业类型等分别计算。 v 吸纳周期(Absorption Period，APt)，指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间(APtHSRt/AVt)，单位为年、季度或月， 在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。 第四第四 节节 房地产价格指数房地产价格指数是以指数形式来反映城市房地产市场行情并揭示其价格变化趋势的房地产信息系统。一、房地产价格指数中国房地产指数系统是一套以价格指数形式反映全国及各主要城市房地产市场发展变化轨
24、迹和当前市场状况的指标体系和分析方法，该指标体系由城市综合指数、城市住宅指数、特征价格（hedonic）指数、写字楼指数和商铺指数组成。v作用：作用：1、单个城市指数、单个城市指数2.两个或两个以上城两个或两个以上城市指数比较市指数比较v特征价格理论特征价格理论v特征价格理论认为房地产商品的面积、楼层、朝向、所处区位、物业特征价格理论认为房地产商品的面积、楼层、朝向、所处区位、物业服务等等均是该商品所具备的品质，而房地产商品的价格就是由这些服务等等均是该商品所具备的品质，而房地产商品的价格就是由这些因素综合决定的。运用特征价格理论编制房地产指数的思路是：将影因素综合决定的。运用特征价格理论编制
25、房地产指数的思路是：将影响房地产价格的品质因素分解，将前后期房地产价格变动中因品质因响房地产价格的品质因素分解，将前后期房地产价格变动中因品质因素所引起的价格变动剔除，得到纯粹由房地产市场供求关系引起的价素所引起的价格变动剔除，得到纯粹由房地产市场供求关系引起的价格变动。国外目前编制房地产指数多遵循这样的思路，较典型的方法格变动。国外目前编制房地产指数多遵循这样的思路，较典型的方法有两种：有两种：v重复交易法。重复交易价格就是同一栋房屋在两个不同时期售出的重复交易法。重复交易价格就是同一栋房屋在两个不同时期售出的价格。重复交易法就是利用房地产重复交易的项目，重复交易价格资价格。重复交易法就是利
26、用房地产重复交易的项目，重复交易价格资料计算房地产价格指数。这样在两个时期考察相同的房屋，在面积、料计算房地产价格指数。这样在两个时期考察相同的房屋，在面积、楼层、朝向、结构、材料等等房屋品质方面均相同，保证了前后期对楼层、朝向、结构、材料等等房屋品质方面均相同，保证了前后期对比的样本的同质性，使价格指数能够反映出房地产市场供求关系的变比的样本的同质性，使价格指数能够反映出房地产市场供求关系的变化。化。v特征价格法。特征价格是每单位消费者在追求效用最大化过程中，特征价格法。特征价格是每单位消费者在追求效用最大化过程中，每增加一个单位某种属性的消费所愿意支付的边际费用。特征价格法每增加一个单位某
27、种属性的消费所愿意支付的边际费用。特征价格法是应用模型求出影响房地产商品价格的品质因素所隐含的价格，并可是应用模型求出影响房地产商品价格的品质因素所隐含的价格，并可确定每一品质因素变动对商品价格的影响程度。这样即使是非同质商确定每一品质因素变动对商品价格的影响程度。这样即使是非同质商品也可以在基期和报告期进行比较。目前国外一般是采用特征价格理品也可以在基期和报告期进行比较。目前国外一般是采用特征价格理论来编制房地产指数。论来编制房地产指数。第四第四 节节 房地产价格指数v二、地价指数：二、地价指数：v地价指数是反映地价波动情况和评定合理地价的重要地价指数是反映地价波动情况和评定合理地价的重要指
28、标。地价指数小，则地价波动幅度小，社会经济稳指标。地价指数小，则地价波动幅度小，社会经济稳定，地价指数大，则地价波动幅度大，经济发展可能定，地价指数大，则地价波动幅度大，经济发展可能过热。过热。 v其计算公式为：地价指数其计算公式为：地价指数=报告期地价报告期地价基期地价基期地价100%。v作用：作用：1.国家和政府国家和政府2.土地投资者、土地使用者土地投资者、土地使用者3.规规划部门划部门4.土地级别和基准地价修订土地级别和基准地价修订 v编制方法和技术路线：编制方法和技术路线：1.基本单元基本单元2.标准宗地评估标准宗地评估3.计算平均价计算平均价4.计算指数计算指数5.检验调试和确定检
29、验调试和确定第五节 房地产租价比v租售比租售比v国际上用房租收入比反映住宅租赁市场的有效供给和有效需求，通用的概念国际上用房租收入比反映住宅租赁市场的有效供给和有效需求，通用的概念是房租收入比是居住单元的年租金中位数与租住者家庭年收入中位数之比。是房租收入比是居住单元的年租金中位数与租住者家庭年收入中位数之比。联合国联合国90年代初的调查资料显示：各国（地区）房租与收入比的平均值为年代初的调查资料显示：各国（地区）房租与收入比的平均值为,我国北京地区为。根据国际上的统计经验，房租收入比的范围在之间比较合我国北京地区为。根据国际上的统计经验，房租收入比的范围在之间比较合理。由于我国住宅租赁市场起
30、步较晚，发展不规范，现行的统计制度也缺乏理。由于我国住宅租赁市场起步较晚，发展不规范，现行的统计制度也缺乏有关的数据，我国学者较少用房租收入比来衡量住宅租赁市场状况，而较多有关的数据，我国学者较少用房租收入比来衡量住宅租赁市场状况，而较多运用运用“租售比租售比”指标来衡量租金与售价的关系，进而判断房价的高低。指标来衡量租金与售价的关系，进而判断房价的高低。v通常所谓通常所谓“租售比租售比”,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说房价之间的比值。从理论上说,计算计算“租售比租售比”的方法是：假定将租房所需支的方法
31、是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行,算出包括银行利息在内的租房算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行入银行,再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出,其结果就是住房其结果就是住房的的“租售比租售比”。v根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律,正常的房地产市场中正常的房地产市场中,售售价与租金之间存在一个较
32、为固定的比例关系价与租金之间存在一个较为固定的比例关系,房屋房屋“租售比租售比”约为约为1 100。一。一般而言，国际标准的般而言，国际标准的“房产租售比房产租售比”为为1:100，但这主要针对处于发展趋于，但这主要针对处于发展趋于稳定的国家或地区，中国则存在经济快速上升、人民币升值预期、改善需求稳定的国家或地区，中国则存在经济快速上升、人民币升值预期、改善需求大等特殊状况，因此可以放大到大等特殊状况，因此可以放大到1:2001:300，以符实际，惟一旦超越，以符实际，惟一旦超越1:300则无疑处于泡沫边缘。则无疑处于泡沫边缘。v上海某小区一套上海某小区一套90平方米的住房，目前售价平方米的住
33、房，目前售价18000元元平方米，月租平方米，月租2700元（无家具），合每平方米租金元（无家具），合每平方米租金30元。元。租售比约租售比约1 600，是，是1 300的国际标准线的一半。意味着的国际标准线的一半。意味着上海房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。上海房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。v附：其实用租售比描述房价行情，并不如用附：其实用租售比描述房价行情，并不如用售租比售租比更更为形象，即将数值反调。为形象，即将数值反调。v所谓所谓“租售比租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准认为，每平方米建筑
34、面积房价之间的比值。国际通行标准认为，合理的合理的房屋租售比房屋租售比在在1：200到到1：300之间。这个比值之间。这个比值意味着如果把房子出租，意味着如果把房子出租，200个至个至300个月（大致相当于个月（大致相当于16年至年至25年）内能收回房款，买房就是划算的。如果租年）内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比低于售比低于1 300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。沫已经显现。v（2）房价收入比）房价收入比v房价收入比是一个反映某国或某座城市居民购买商品住房的能力及其房价收入比是一个反映某国或某座城市居民购买商品住房的能力及其住宅房地
35、产市场的供求关系的一个指标。住宅房地产市场的供求关系的一个指标。v联合国人类住区联合国人类住区(生境生境)中心所发布的中心所发布的城市指标指南城市指标指南中将房价收入中将房价收入比定义为：比定义为：“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”。国内关于房价收入比的定义五花八门，大致有模糊型和精确型两种。国内关于房价收入比的定义五花八门，大致有模糊型和精确型两种。房价收入比的模糊型定义为：一套中等水平住宅的市场价格房价收入比的模糊型定义为：一套中等水平住宅的市场价格(元元/套套)与中等水平的居民家庭年收入与中等水平的居民家庭年收入(元元/年年)
36、的比例；而其精确型定义为：的比例；而其精确型定义为：平均每套住宅的市场价格平均每套住宅的市场价格(元元/套套)与平均每户居民家庭年收入与平均每户居民家庭年收入(元元/年年)的比例。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在的比例。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于入的比重应低于30%。 v房价收入比简洁、有力地说明了居民的住房支付能力，即居民家庭不房价收入比简洁、有力地说明了居民的住房支付能力，即居民家庭不吃不喝、不穿不用以及无其他任何支出前提
37、下购买一套住宅需要多少吃不喝、不穿不用以及无其他任何支出前提下购买一套住宅需要多少年。举个例子来说，一个地区买一套房子要花年。举个例子来说，一个地区买一套房子要花40万元，平均家庭年万元，平均家庭年收入是收入是8万元，则房价收入比为万元，则房价收入比为5；另外一个地区买同样的一套房子；另外一个地区买同样的一套房子也要花也要花40万元，但平均家庭年收入是万元，但平均家庭年收入是4万元，则房价收入比为万元，则房价收入比为10。显然，前一个地区的居民会对房价更满意一些。当然，国内也有一些显然，前一个地区的居民会对房价更满意一些。当然，国内也有一些学者将房价收入比定义为住宅的市场价格与家庭年可支配收入
38、的比例。学者将房价收入比定义为住宅的市场价格与家庭年可支配收入的比例。v（4）空置率）空置率v西方各国的住宅市场统计中，空置（西方各国的住宅市场统计中，空置（housing vacany）分为自有房空置和出租房空）分为自有房空置和出租房空置，指可以出售（出租）但尚未出售（出租）的房屋。美国国家统计局的解释是：空置，指可以出售（出租）但尚未出售（出租）的房屋。美国国家统计局的解释是：空置量是指调查时点无人居住的住宅单元数量。如果被调查住宅的住户在其他地方有更置量是指调查时点无人居住的住宅单元数量。如果被调查住宅的住户在其他地方有更经常的住宅，则该套住宅也为空置。经常的住宅，则该套住宅也为空置。v
39、反映空置问题的最基本指标是空置量和空置率，其中空置量一般用面积表示，也可用反映空置问题的最基本指标是空置量和空置率，其中空置量一般用面积表示，也可用空屋数表示。空置率指某一时刻空置住宅面积占全部住宅面积的比率，即可供使用的空屋数表示。空置率指某一时刻空置住宅面积占全部住宅面积的比率，即可供使用的全部存量住宅中未使用部分所占比重，美国、香港、台湾关于空置率的定义是：相应全部存量住宅中未使用部分所占比重，美国、香港、台湾关于空置率的定义是：相应类型（或用途）房屋的空置量与其总存量的比例，其计算公式为：全部房屋空置率类型（或用途）房屋的空置量与其总存量的比例，其计算公式为：全部房屋空置率=全全部房屋
40、空置量部房屋空置量/全部房屋存量全部房屋存量x 100%。在美国，通常既考察自有房屋空置，又考察。在美国，通常既考察自有房屋空置，又考察租用空置。由于全部空置率包括了一些非市场性空置，因此不常用，更常用的是出租租用空置。由于全部空置率包括了一些非市场性空置，因此不常用，更常用的是出租住宅空置率，出租住宅空置率的计算公式为：出租住宅空置率住宅空置率，出租住宅空置率的计算公式为：出租住宅空置率=空置出租住宅空置出租住宅/(已出已出租的住宅租的住宅+空置出租住宅空置出租住宅)x 100%。v在我国的统计指标中空置是指报告期末已竣工的商品房建筑面积中，尚未销售或出租在我国的统计指标中空置是指报告期末已
41、竣工的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期可供出售的部分，包括以前年度竣工和本期可供出售或出租或出租)的商品房面积。对空置率，目前的商品房面积。对空置率，目前采用较多的计算方法是：空置率采用较多的计算方法是：空置率=（累计空置面积（累计空置面积/近三年竣工的商品房面积）近三年竣工的商品房面积）*100%。v住宅空置指标是反映住宅市场的核心指标。合理住宅空置率的确定是判断住宅市场合住宅空置指标是反映住宅市场的核心指标。合理住宅空置率的确定是判断住宅市场合理供应量，保证市场供求平衡的一个重要手段。合理空置率的取值区间应结合各国住理供应量，保证市场供求平衡的一个重要手段。合
42、理空置率的取值区间应结合各国住宅市场发展的特征，结合不同城市的特殊背景和条件确定。一般认为房地产市场为了宅市场发展的特征，结合不同城市的特殊背景和条件确定。一般认为房地产市场为了保持正常的运作，需求保持一定的空置率，以使消费者能够在市场上购买到满意的商保持正常的运作，需求保持一定的空置率，以使消费者能够在市场上购买到满意的商品房，但过高的空置率，会影响开发商利润的实现和整个经济的正常运行。对于空置品房，但过高的空置率，会影响开发商利润的实现和整个经济的正常运行。对于空置率一种广为流传国际惯用评判标准是住宅市场的合理空置率在率一种广为流传国际惯用评判标准是住宅市场的合理空置率在7%l0%左右。左
43、右。v按照国际通行惯例，商品房空置率在按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品以上为商品房严重积压区。房严重积压区。v但在国内，许多城市的商品房空置率都在但在国内，许多城市的商品房空置率都在10%以上，以上，而房地产市场大部分楼盘的销售却依然火爆，此类现象的而房地产市场大部分楼盘的销售却依然火爆，此类现象的出现反映出国内商品房空置现象是由于以前的不规范操作出现反映出国内商品房空置现象是由于以前的不规范操作或供求错位而产生的。或供求错位而产生的。v空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。LOGO
