《龙仓集团财务分析.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《龙仓集团财务分析.ppt（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、九龙仓集团有限公司九龙仓集团有限公司财务管理分析报告财务管理分析报告第第5组：谢菁、徐娟、谈新婷组：谢菁、徐娟、谈新婷目录目录：l一、集团简介一、集团简介l二、集团二、集团2007-2009年财务报表分析年财务报表分析l三、财务能力分析三、财务能力分析l 1、偿债能力分析、偿债能力分析l 2、营运能力分析、营运能力分析l 3、盈利能力分析、盈利能力分析l 4、发展能力分析、发展能力分析l四、集团未来发展趋势四、集团未来发展趋势集团简介：l九龙仓集团有限公司始创于九龙仓集团有限公司始创于1886年，为会年，为会德丰有限公司的上市附属公司，集团实力雄德丰有限公司的上市附属公司，集团实力雄厚，综合资
2、产总值逾港币厚，综合资产总值逾港币1,400亿元，以发亿元，以发展中港两地地产及基建业务为策略重点。集展中港两地地产及基建业务为策略重点。集团旗下的香港核心物业团旗下的香港核心物业 海港城及时代广海港城及时代广场，合佔集团资产总值约一半。场，合佔集团资产总值约一半。l集团致力在中国创建新明天，并冀望在未来集团致力在中国创建新明天，并冀望在未来五年内，集团将有一半的资产总值源自内地，五年内，集团将有一半的资产总值源自内地，其中又以地产及码头业务的发展为主导。其中又以地产及码头业务的发展为主导。l物业方面，集团近年逐步增加在国内的投资，物业方面，集团近年逐步增加在国内的投资，截至截至2008年年中
3、，集团按地积比率的应佔年年中，集团按地积比率的应佔土地储备及投资物业总楼面面积已达土地储备及投资物业总楼面面积已达9,500万平方迟万平方迟(约约880万平方米万平方米)。l集团又透过以香港为基地的现代货箱码头有集团又透过以香港为基地的现代货箱码头有限公司，在珠三角、长三角及其它中国沿海限公司，在珠三角、长三角及其它中国沿海地区积极拓展货箱码头业务。预计到地区积极拓展货箱码头业务。预计到2011年时，现有的内地货箱码头项目所处理的吞年时，现有的内地货箱码头项目所处理的吞吐量将佔现代货箱码头总吞吐量的一半。吐量将佔现代货箱码头总吞吐量的一半。九龙仓五大核心业务九龙仓五大核心业务海港城海港城全港最
4、大的购物娱乐全港最大的购物娱乐热点热点时代广场时代广场香港最成功的多层直立式商香港最成功的多层直立式商场之一场之一中国业务中国业务自自2005年中，集团已斥资约年中，集团已斥资约港币三百亿元在国内购入港币三百亿元在国内购入17幅地块幅地块现代货箱码头现代货箱码头成立于成立于1969年，并于年，并于1972年建成香港首座专门建造的货箱码头年建成香港首座专门建造的货箱码头其他业务其他业务马哥孛罗酒店、有线宽频、马哥孛罗酒店、有线宽频、九仓电讯等九仓电讯等 比较资产负债表分析比较资产负债表分析港币：百万港币：百万200720082009总资产总资产146171168554190461流动资产流动资产
5、184993500541857固定资产固定资产114613119593134002负债总额负债总额541696269768297股东权益总额股东权益总额920021058571221642008年的资产总额比年的资产总额比2007年增加了港币年增加了港币22383百万元，增长百万元，增长15.31%；2009年比年比2008年增加了港币年增加了港币21907百万元，增长百万元，增长13.00%。2008年的流动资产比年的流动资产比2007年增加了年增加了16506百万元，增长百万元，增长89.23%；2009年比年比2008年增加了年增加了6852百万元，增长了百万元，增长了19.57%。20
6、08年的固定资产比年的固定资产比2007年增加了年增加了13855百万元，增长百万元，增长15.06%；2009年比年比2008年增加了年增加了14409百万元，增长百万元，增长12.05%。以上分析说明九龙仓集团以上分析说明九龙仓集团2008年资产增长速度较快，其中流动资年资产增长速度较快，其中流动资产增长速度比固定资产要快，反应了集团产增长速度比固定资产要快，反应了集团08年的租金收入稳定上年的租金收入稳定上升，营业额增长升，营业额增长16%，现代货箱码头在香港和内地处理的吞吐量有，现代货箱码头在香港和内地处理的吞吐量有所增加至所增加至7%。2009年资产皆有所下降，主要是因为全球金融危机
7、年资产皆有所下降，主要是因为全球金融危机以及猪流感的冲击，服务式住宅平均出租率下跌导致营业额下跌以及猪流感的冲击，服务式住宅平均出租率下跌导致营业额下跌7%，且在世界各地贸易需求暴跌的情况下，现代货箱码头在香港，且在世界各地贸易需求暴跌的情况下，现代货箱码头在香港的吞吐量下跌的吞吐量下跌13.3%。2008年的负债总额比年的负债总额比2007年增加港币年增加港币8528百万元，增长百万元，增长15.74%，主要是因为长期负债增加了，主要是因为长期负债增加了9661百万元，流动负债不但没增加百万元，流动负债不但没增加反而减少了反而减少了1133百万元。百万元。2009年比年比2008年增加年增加
8、5600百万元，增百万元，增长长8.93%。其中流动负债增加。其中流动负债增加5457百万元，增长百万元，增长42.66%，长期负，长期负债增加债增加143百万元，增长百万元，增长0.29%。可见，。可见，2008年的负债增长较快，年的负债增长较快，尤其长期负债增加的较多，其增长速度与总资产增长速度差不多，尤其长期负债增加的较多，其增长速度与总资产增长速度差不多，由于总资产额比较大，可以认为基本对集团的财务风险不会有太由于总资产额比较大，可以认为基本对集团的财务风险不会有太大影响。大影响。2008年的股东权益比年的股东权益比2007年增加港币年增加港币13855百万元，增长百万元，增长15.0
9、6%；2009年比年比2008年增加年增加16307百万元，增长百万元，增长15.40%。由此可见，。由此可见，虽然虽然2008年到年到2009年全球经济衰退，但对九龙仓的影响不是很大，年全球经济衰退，但对九龙仓的影响不是很大，九龙仓的股东权益仍然呈缓慢增长趋势，且基本都超过各年资产九龙仓的股东权益仍然呈缓慢增长趋势，且基本都超过各年资产增长速度，说明九龙仓集团增长速度，说明九龙仓集团2007年至年至2009年的财务状况比较稳定。年的财务状况比较稳定。比较利润表分析比较利润表分析港币：百万港币：百万200720082009营业收入营业收入162081594017553营业成本营业成本56605
10、4006069营业利润营业利润16341791520776利润总额利润总额18209790722061净利润净利润139626718180882008年营业收入比年营业收入比2007年减少了港币年减少了港币268百万元，下跌百万元，下跌1.65%，主要由于内地上海汇宁花园和武汉时代广场的住宅单位销售减少主要由于内地上海汇宁花园和武汉时代广场的住宅单位销售减少1626百万元；百万元；2009年比年比2008年增加了年增加了1613百万元，增长百万元，增长10.12%，因为经济逐步复苏，在内地的时代广场住宅大楼销售增长，因为经济逐步复苏，在内地的时代广场住宅大楼销售增长332%。2008年的营业成
11、本比年的营业成本比2007年减少了港币年减少了港币260百万元，下降百万元，下降4.60%，主要是因为，主要是因为08年有一项按市价入账未变现亏损年有一项按市价入账未变现亏损508百万元；百万元；2009年比年比2008年增加了年增加了669百万元，增长百万元，增长12.39%。2008年的营业利润比年的营业利润比2007年减少年减少8426百万元，下降百万元，下降51.56%；2009年比年比2008年增加了年增加了12861百万元，增长百万元，增长162.49%。2008年的年的总利润比总利润比2007年减少年减少10302百万元，下降百万元，下降56.58%；2009年比年比2008年增
12、加年增加14154百万元，增长百万元，增长179.01%。2008年的净利润比年的净利润比2007年减少年减少7244百万元，下降百万元，下降51.88%；2009年比年比2008年增加年增加11370百万元，增长百万元，增长169.25%。08年的利润异常变动是由于经济危年的利润异常变动是由于经济危机导致租金盈利减少机导致租金盈利减少20%，香港和内地确认的地产销售减少；现代货箱码头在内地运作初期香港和内地确认的地产销售减少；现代货箱码头在内地运作初期亏损导致物流方面盈利下跌亏损导致物流方面盈利下跌8%；通讯、媒体及娱乐营业盈利减少；通讯、媒体及娱乐营业盈利减少33%，部分原因是非经常性之处
13、在今年入账，投资及其他分部大，部分原因是非经常性之处在今年入账，投资及其他分部大幅减少也是由于幅减少也是由于2007年出售若干可供出售资产而确认重大盈利所年出售若干可供出售资产而确认重大盈利所致。致。从以上分析可知，从以上分析可知，2008年营业收入下降速度比较慢，但由于财务年营业收入下降速度比较慢，但由于财务成本中的一项成本中的一项利率掉期合约利率掉期合约，导致，导致08年的净利润下降很快。年的净利润下降很快。2009年的净利润增长速度高于营业收入增长速度，主要由于年的净利润增长速度高于营业收入增长速度，主要由于09年出售年出售了一项投资物业：北京首都时代广场，盈利了一项投资物业：北京首都时
14、代广场，盈利1110百万元，以及投百万元，以及投资物业的公允价值增加资物业的公允价值增加12204百万元。百万元。总体来说，金融风暴过后，经济步入正轨，集团应该加强公司的总体来说，金融风暴过后，经济步入正轨，集团应该加强公司的管理，努力做好增收节支的工作，控制好期间费用，保持净利润管理，努力做好增收节支的工作，控制好期间费用，保持净利润的大幅增长。的大幅增长。指标分析指标分析l1、偿债能力分析偿债能力分析200720082009流动比率流动比率1.3282.7362.294速动比率速动比率1.3222.7282.288现金比率现金比率0.5051.1950.861产权比率产权比率0.5890.
15、5920.559资产负债率资产负债率0.3170.3720.359由于由于2008年流动资产比年流动资产比2007年增长了年增长了89%，而流动负债相比，而流动负债相比2007年有所下降，所以年有所下降，所以2008年的流动比率显著增加；年的流动比率显著增加；2009年的的流动年的的流动资产流动负债相比资产流动负债相比08年都增加，但是年都增加，但是09年的流动负债的增长幅度年的流动负债的增长幅度远大于流动资产，所以远大于流动资产，所以09年的流动比率有所下降，但仍保持在年的流动比率有所下降，但仍保持在2：1左右。因为集团的存货相比资产很少，速动比率和流动比率呈同左右。因为集团的存货相比资产很
16、少，速动比率和流动比率呈同样的趋势。样的趋势。0709年的资产和负债都呈下降趋势，因此年的资产和负债都呈下降趋势，因此09年的资年的资产负债率是三年中最低的。由于产负债率是三年中最低的。由于09年的负债总额比年的负债总额比08年上涨了年上涨了8.93%，09年的股东权益总额比年的股东权益总额比08年的上涨了年的上涨了15.40%，而负债总，而负债总额的增长幅度不如股东权益总额的增长，所以额的增长幅度不如股东权益总额的增长，所以09年的产权比率达年的产权比率达到三年中最低。到三年中最低。总体看来，集团的财务状况比较好，比较稳定，偿债能力相对较总体看来，集团的财务状况比较好，比较稳定，偿债能力相对
17、较强，债权人贷款的安全有保障，集团的财务风险比较小。强，债权人贷款的安全有保障，集团的财务风险比较小。 l2、营运能力分析、营运能力分析单位：次单位：次200720082009应收账款周转应收账款周转率率11.5910.215.59流动资产周转流动资产周转率率1.1000.5960.457总资产周转率总资产周转率0.1220.1010.098由于由于2008年的营业收入比年的营业收入比07年下降年下降2%，而应收帐款平均额增长，而应收帐款平均额增长11.7%，所以，所以08年的应收帐款周转率相比年的应收帐款周转率相比07年有所下降，虽然年有所下降，虽然09年的营业收入相比年的营业收入相比08年
18、增长年增长10%，但是，但是09年的应收帐款平均总额年的应收帐款平均总额比比08年显著增长，所以年显著增长，所以09年的应收帐款周转率明显下降。年的应收帐款周转率明显下降。由于由于08年的流动资产平均余额比年的流动资产平均余额比07年增长年增长81.1%，但是，但是08年的营年的营业收入却比业收入却比07年的下降了年的下降了2%，所以，所以08年的流动资产周转率相比年的流动资产周转率相比07年显著下降；年显著下降；09年的营业收入和流动资产平均余额均比年的营业收入和流动资产平均余额均比08年有所年有所增长，而营业收入的增长幅度没有流动资产平均余额的增长幅度增长，而营业收入的增长幅度没有流动资产
19、平均余额的增长幅度大，所以大，所以09年的流动资产周转率比年的流动资产周转率比08年的有小幅度的下降。年的有小幅度的下降。集团的总资产呈现逐年下降的增长率，集团的总资产呈现逐年下降的增长率，08年的营业收入比年的营业收入比07年下年下降降2%，09年的营业收入比年的营业收入比08年增长年增长10%，所以其总资产周转率呈，所以其总资产周转率呈现逐年下降的趋势。由此可见，现逐年下降的趋势。由此可见，08年底至年底至09年上半年金融危机导年上半年金融危机导致的世界各地贸易骤降，致的世界各地贸易骤降，09年的营运能力有所下降。年的营运能力有所下降。l3、盈利能力分析盈利能力分析百分比：百分比：%200
20、720082009资产报酬率资产报酬率5.504.2710.08销售净利率销售净利率86.1442.15103.05每股净资产（元）每股净资产（元） 37.5838.4444.3608年全球金融危机爆发，各行各业受到不同程度影响，对于写字年全球金融危机爆发，各行各业受到不同程度影响，对于写字楼和服务式住宅的需求下降导致集团核心业务中海港城的物业的楼和服务式住宅的需求下降导致集团核心业务中海港城的物业的出租率大幅下滑和租金价格的下降。地产发展收益较低主要因为出租率大幅下滑和租金价格的下降。地产发展收益较低主要因为香港和中国两地确认的地产销售皆減少所致。中国业务方面，按香港和中国两地确认的地产销售
21、皆減少所致。中国业务方面，按照集团的会计政策，成都和重庆、大连相关项目的相关盈利在项照集团的会计政策，成都和重庆、大连相关项目的相关盈利在项目落成时方被确认，导致集团年内物业发展盈利减少。物流方面目落成时方被确认，导致集团年内物业发展盈利减少。物流方面的营业盈利下跌的营业盈利下跌8%，08年香港的所得税税率由原来的年香港的所得税税率由原来的17.5%改为改为16.5%，对净利润的影响并不大。这些使营业收入和利润大幅减，对净利润的影响并不大。这些使营业收入和利润大幅减少。少。因为以上原因导致因为以上原因导致08年资产净利率和销售净利率达到年资产净利率和销售净利率达到3年中最低，年中最低，09年的
22、资产净利率较年的资产净利率较08年增长年增长5.81%，销售净利率，销售净利率09年较年较08年增年增长长60.9%企业在经济形势不景气的形势下，通过提高营业收入企业在经济形势不景气的形势下，通过提高营业收入（增长（增长1613百万元港币）和净利润（增长百万元港币）和净利润（增长11370百万元港币）来百万元港币）来提高企业的资产利用率和销售净利率，说明企业的资产利用效果提高企业的资产利用率和销售净利率，说明企业的资产利用效果好，收益水平高，经营管理强，盈利能力强。好，收益水平高，经营管理强，盈利能力强。 每股净资产每股净资产08年比年比07年增加了年增加了0.855元；元；09年比年比08年
23、增加了年增加了5.921元。每股净资产逐年增长，体现股东所拥有的每股价值份元。每股净资产逐年增长，体现股东所拥有的每股价值份额增加，表明公司每股股票代表的财富越雄厚，创造利润的能额增加，表明公司每股股票代表的财富越雄厚，创造利润的能力和抵御外来因素影响的能力增强。力和抵御外来因素影响的能力增强。 09年比年比08年增幅较大，是因为集团于年增幅较大，是因为集团于2008年年1月月16日发行股票，日发行股票，以每股港币三十元发行三亿六百万股面值港币一元的新普通股，以每股港币三十元发行三亿六百万股面值港币一元的新普通股，全數分配及支付。全數分配及支付。08年、年、09年的股本均为年的股本均为2754
24、百万港币，比百万港币，比07年增加了年增加了306百万港币。百万港币。09年净利润收入比年净利润收入比08年增加了年增加了11370百万港币。股东权益总额百万港币。股东权益总额09年比年比08年增加了年增加了27677百万港币。百万港币。l4、发展能力分析发展能力分析百分比：百分比：%200720082009销售增长率销售增长率21.28-1.6510.12资产增长率资产增长率22.5515.3113.00股权资本增长股权资本增长率率15.1215.0615.40利润增长率利润增长率31.73-56.58179.01 从上表可得，从上表可得，07年的财务状况较好，年的财务状况较好，08年年全球
25、经济危机使得营业收入和净利润大幅全球经济危机使得营业收入和净利润大幅度下降，在经济逐步复苏的度下降，在经济逐步复苏的09年，集团的年，集团的营业收入和净利润又有所增长，且增长幅营业收入和净利润又有所增长，且增长幅度很大，处于这样的环境中，较同行业企度很大，处于这样的环境中，较同行业企业来说，本集团成长性好，具有潜在的发业来说，本集团成长性好，具有潜在的发展能力，在今后的发展中，定能保持较好展能力，在今后的发展中，定能保持较好的利润增长率。的利润增长率。谢谢！利率掉期合约利率掉期合约 财务成本包括一项按市价入账未变现亏损财务成本包括一项按市价入账未变现亏损港币五亿零八百万元（二港币五亿零八百万元（二七年：港币九七年：港币九千六百万元），主要涉及集团订立的跨货千六百万元），主要涉及集团订立的跨货币利率掉期合约，有效将二币利率掉期合约，有效将二七年发行的七年发行的四亿美元定息票据转换为一项日元负债，四亿美元定息票据转换为一项日元负债，为集团于内地的人民币资产作融资。在此为集团于内地的人民币资产作融资。在此安排下，将可在十年期票据到期前每年节安排下，将可在十年期票据到期前每年节省约省约3%的利息支出。的利息支出。
